İSTANBUL İLİ BAŞAKŞEHİR İLÇESİ İKİTELLİ MAHALLESİ MİSSTANBUL 283 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU

Transkript

1 Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/ İST. Tel : (216) Faks : (216) bilgi@ygd.com.tr İSTANBUL İLİ BAŞAKŞEHİR İLÇESİ İKİTELLİ MAHALLESİ MİSSTANBUL 283 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İSTANBUL, ARALIK 2011

2 DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM RAPORU HAZIRLAYAN KURUM RAPOR TARİHİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ İSTANBUL İLİ BAŞAKŞEHİR İLÇESİ İKİTELLİ MAHALLESİ MİSSTANBUL 283 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ Emlak Konut GYO A.Ş. mülkiyetinde olan gayrimenkuller üzerinde Yıllığı 1 YTL den TEDAŞ lehine kira şerhi bulunmaktadır Ada 2, 1297 Ada TAPU BİLGİLERİ 6 ve 1300 Ada 2 Parseller üzerinde kat mülkiyeti tesisi edilmiştir. MEVCUT KULLANIM TAMAMLANMIŞ İMAR DURUMU 1296 Ada 2, 1297 Ada 6 ve 1300 Ada 2 Parseller Emsal=1,40 Hmax=Serbest yapılaşma koşulları ile Konut Alanı olarak planlanmıştır. DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ) SATIŞI HENÜZ GERÇEKLEŞMEMİŞ 17 BAĞIMSIZ ,00 TL BÖLÜMÜN PAZAR DEĞERİ SATIŞ SÖZLEŞMESİ YAPILMIŞ VE TAPUSU HENÜZ DEVREDİLMEMİŞ 266 BAĞIMSIZ ,00 TL BÖLÜMÜN PAZAR DEĞERİ 283 BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN TOPLAM DEĞERİ ,00 TL 1

3 İÇİNDEKİLER RAPOR BİLGİLERİ... 4 Rapor Tarihi... 4 Rapor Numarası... 4 Rapor Türü... 4 Şirket Bilgileri... 4 Raporu Hazırlayanlar... 4 Sorumlu Değerleme Uzmanları... 5 Müşteri Adı ve Bilgileri... 5 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)... 5 Değerleme Tarihi... 5 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su:... 5 GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER... 6 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu... 6 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri... 8 Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri... 9 Gayrimenkullerin İmar Durumu...13 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler...16 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER Bölge Analizi...17 İstanbul İli...17 Başakşehir İlçesi...18 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi...18 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi...19 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi...19 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler...20 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler

4 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar...21 Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi...21 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı...21 Gelir Yöntemi Yaklaşımı...22 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri...22 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ Çevrede Arsa Değeri Araştırması...23 Çevrede Konut Değeri Emsal Araştırması...23 Satış Ofisinden Elde Edilen Değerler...24 Emsal Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri...24 Gayrimenkullere Değer Takdiri...25 Bağımsız Bölümlere Emsal Yöntemi İle Değer Takdiri...25 Bağımsız Bölümlere Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi İle Değer...32 En Verimli Kullanım Analizi...33 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi...33 RAPOR EKLERİ:

5 1. RAPOR BİLGİLERİ 1.1 Rapor Tarihi Rapor Numarası EMLAK KONUT Rapor Türü Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan tarihli sözleşme gereği İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki İstanbul İli Başakşehir İlçesi İkitelli Mahallesinde 1296 ada 2, 1297 ada 6, 1300 ada 2 no.lu parsellerin üzerinde Misstanbul projesine ait konut niteliğindeki 283 adet bağımsız bölümün Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, proje değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur. 1.4 Şirket Bilgileri Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla tarihinde kurulmuş, tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu nca, Seri VIII No:35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir. 1.5 Raporu Hazırlayanlar Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Burak BARAN ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi Yasin PEKTAŞ tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Jeodezi ve Fotogrametri Yüksek Mühendisi Yılmaz ALUÇ tarafından kontrol edilmiştir. 4

6 1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı Şirketimizin Yönetim Kurulu Başkanı olan Yılmaz ALUÇ Jeodezi ve Fotoğrametri Yüksek Mühendisidir. Arsa Ofisinde Bölge Müdürlüğü, Toplu Konut İdaresi Başkanlığında İstanbul Uygulama Başkanlığı ve Bayındırlık ve İskân Bakanlığında Bakanlık Müşavirliği görevlerinde bulunmuştur. Görev süresince çok sayıda kamulaştırma, arazi geliştirme, konut ve sanayi projelerinde çalışmıştır. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Yılmaz ALUÇ şirketimiz kurucu ortaklarındandır. 1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş. Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1 8 Ataşehir / İSTANBUL 1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki İstanbul İli Başakşehir İlçesi İkitelli Mahallesinde 1296 ada 2, 1297 ada 6, 1300 ada 2 no.lu parsellerin üzerinde Misstanbul Projesine ait konut niteliğindeki 283 adet bağımsız bölümün SPK mevzuatı ve sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığı altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin tespiti ile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır. 1.9 Değerleme Tarihi: Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su: Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında tarihinde imzalanan sözleşmedir. Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Yasin PEKTAŞ Yılmaz ALUÇ Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi Jeodezi ve Fotogrametri Yüksek Mühendisi Lisans No: Lisans No:

7 2. GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 2.1 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu Rapora konu alan; İstanbul İli Başakşehir İlçesi İkitelli Mahallesinde 1296 ada 2, 1297 ada 6, 1300 ada 2 no.lu parsel numaralı gayrimenkuller olup, parsellerin toplam yüzölçümü ,18 m² dir. Parseller üzerinde İstanbul İkitelli Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi kapsamında 936 adet konut bulunmaktadır, projenin bu rapora konu kısmı sadece 283 adet konutu kapsamaktadır. 6

8 İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; Avrupa Otoyolu üzerinde ilerlerken Atatürk Olimpiyat Parkı, Başakşehir 5. Etap çıkışına girilir ve Atatürk Bulvarı üzerinde takribi 4 km ilerlenip sağa Başakşehir 5. Etaba doğru 10. Ve ilk adadan düz devam edilerek Mevlana Celalettin Rumi Caddesi üzerinde 600 m ilerledikten sonra değerleme konusu gayrimenkullerin bulunduğu Misstanbul Sitesine ulaşılmış olunur. İncelemeye konu alanın önemli arterlere göre konumu; Atatürk Havalimanına takribi 11 km, Atatürk Olimpiyat Stadına takribi 5 km, Esenler Şehirlerarası Terminaline 12 km. ve Taksim Meydanına takribi 22 km. uzaklıkta bulunmaktadır. 7

9 2.2 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri Rapora konu gayrimenkulün tapu ve takyidat bilgileri Başakşehir Tapu Sicil Müdürlüğünden tarihinde ve saat 10:00 da yapılan araştırmalar sonucu değerleme konusu 283 adet bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyeti tesis edildiği öğrenilmiştir tarih, saat 10:00 itibari ile Başakşehir Tapu Sicil Müdürlüğü nde yapılan takyidat araştırmasında rapora konu gayrimenkullerin tapu sicilinin, 101 cilt 9986 sayfa numarası ile 111 cilt sayfa numarası aralığında kayıtlı olduğu tespit edilmiştir. Rapora konu 283 adet bağımsız bölüm üzerinde müşterek olarak tarih ve 8415 yevmiye no ile Yıllığı 1 YTL den TEDAŞ lehine kira şerhi ve tarihli Yönetim Planı bulunmaktadır. Rapora konu Gayrimenkullerin müşterek olarak tapuları tarih ve 9549 yevmiye no ile Kat İrtifakı Tesisinden dolayı Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. adına kayıt edilmişlerdir. 8

10 2.3 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri İncelemeye konu gayrimenkuller; İstanbul İli Başakşehir İlçesi İkitelli Mahallesinde 1296 ada 2, 1297 ada 6, 1300 ada 2 no.lu parsel numaraları ile kayıtlıdır. K 9

11 K 10

12 K 11

13 K 12

14 2.4 Gayrimenkullerin İmar Durumu Rapora konu gayrimenkuller; 1300 ada 2 ve 1297 ada 6 parseller 1/1000 ölçekli Başak 4-5 etap toplu konut alanı uygulama imar planı, 1296 ada 2 parsel 1/1000 ölçekli Başak 4-5 etap toplu konut alanı revizyon uygulama imar plan tadilatı kapsamında kalmaktadırlar ada 2 ve 1297 ada 6 parseller 1/5000 ölçekli tasdik tarihli ikitelli 64 pafta 2353, 2663, 3324 sayılı parselleri ve kısmen çevresini kapsayan 1/5000 ölçkeli toplu konut alanı nazım imar planı, 1296 da 2 parsel 1/5000 ölçekli ikitelli toplu konut alanı nazım imar planı tadilatı kapsamında kalmaktadırlar. Mevcut parseller için müşterek olan imar durumu ise Emsal: 1.40 H: Serbest Konut Alanında kalmaktadırlar. 13

15 K 14

16 K 15

17 2.5 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler Rapora konu gayrimenkullerin üzerinde İstanbul İkitelli Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi projelendirilmiş olup bloklara ait yapı ruhsatları mevcuttur. Yapı ruhsatlarının onay tarih ve numaraları aşağıda olup, ruhsatlar rapor ekinde sunulmuştur. Ada Parsel Blok No Belgenin Onay Tarihi Belge No İnşaat Alanı (m²) A , A , A , B , B , B , B , B , B , C , C , C , C , C , C , C , C , C , F , F , E , E , E , E , Yönetim Binası ,45 16

18 3 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER 3.1 Bölge Analizi İstanbul İli İstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağlarının yüksek tepeleri, güneyde Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası nın su ayrım çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbul Boğazı, Karadeniz i, Marmara Denizi yle birleştirirken; Asya Kıtası yla Avrupa Kıtası nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir. İl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan Kocaeli nin Karamürsel, Gebze, Merkez ve Kandıra ilçeleriyle, güneyden Bursa nın Gemlik ve Orhangazi ilçeleriyle, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ ın Çorlu Çerkezköy ve Saray ilçelerinin yanı sıra, Kırklareli nin de Vize İlçesi topraklarıyla çevrilidir. İstanbul İli 5747 Sayılı Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun la yeni kurulan 8 ilçe ile birlikte İstanbul ili; Avcılar, Büyükçekmece, Çatalca, Esenler, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Kadıköy, Kartal, Küçükçekmece, Silivri, Ümraniye, Üsküdar, Adalar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Bayrampaşa, Beşiktaş, 17

19 Beykoz, Beyoğlu, Güngören, Kâğıthane, Maltepe, Pendik, Sarıyer, Sultanbeyli, Şile, Şişli, Tuzla, Zeytinburnu, Arnavutköy, Ataşehir, Başakşehir, Beylikdüzü, Çekmeköy, Esenyurt, Sancaktepe, Sultangazi olmak üzere toplam 39 ilçeden oluşmaktadır. İstanbul makro formu ile lineer özellik gösteren bir kenttir. TEM Otoyolu ile E 5, kentsel yapının şekillenmesinde büyük önem taşımaktadır. İstanbul kent dışından geçen ve otoyol vazifesi üstlenmesi amacı ile inşa edilen E 5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine bürünmüştür. TEM Otoyolu ise nispeten eski E 5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup, bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren ve göstermeye devam etmesi beklenen alanlardır Başakşehir İlçesi İstanbul ilinin Avrupa yakasında yer alan Başakşehir ilçesi; tarihinde kabul edilen 5747 Sayılı Kanun gereği ve sonucu olarak kurulmuştur. İlçe kuzeyde ve kuzeybatısında Arnavutköy, kuzeydoğusunda Sultangazi, güneyinde Avcılar, Küçükçekmece ve Bağcılar, doğusunda Esenler, batısında ve güneybatısında ise Esenyurt ilçeleri ile sınırlanmaktadır. Bu alan içinde yüzölçümü yaklaşık hektardır. TÜİK in Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi 2009 verilerine göre ilçe nüfusu kişidir. 3.2 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi Gayrimenkullerin çevresinin genellikle sanayi siteleri ve toplu konut uygulamaları ile çevrili olduğu görülmüştür. TEM Otoyoluna yakın konumlu olan gayrimenkullerin yakın çevresinde KİPTAŞ Başakşehir 5. Etap, 4. Etap 2. Kısım, Pik Dökümcüler Sitesi, Eskoop ve Özel Başakşehir Burç Koleji mevcuttur. 18

20 3.1 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi Değerlemeye konu taşınmaz üzerinde planlanan İstanbul İkitelli Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi kapsamında Misstanbul Projesi için yerinde yapılan incelemeler sonucunda inşaat tamamlanmış ve yerleşime başlanmış olduğu görülmüştür. 3.2 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi Rapora konu gayrimenkuller; 1300 ada 2 ve 1297 ada 6 parseller 1/1000 ölçekli Başak 4-5 etap toplu konut alanı uygulama imar planı, 1296 ada 2 parsel 1/1000 ölçekli Başak 4-5 etap toplu konut alanı revizyon uygulama imar plan tadilatı kapsamında kalmaktadırlar ada 2 ve 1297 ada 6 parseller 1/5000 ölçekli tasdik tarihli ikitelli 64 pafta 2353, 2663, 3324 sayılı parselleri ve kısmen çevresini kapsayan 1/5000 ölçekli toplu konut alanı nazım imar planı, 1296 da 2 parsel 1/5000 ölçekli ikitelli toplu konut alanı nazım imar planı tadilatı kapsamında kalmaktadırlar. Rapora konu gayrimenkuller üzerinde kat mülkiyeti tesis edilmiş durumdadır. 19

21 4 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ 4.1 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler Rapora konu gayrimenkullerin D100 karayoluna yakın olması, Toplu taşıma ile ulaşımın kolaylıkla sağlanması, 5 Yıllık bir proje olup sosyal ve yönetimsel açıdan düzenin sağlanmış olması, 4.2 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler İstanbul merkezine ve tarihi yarımadaya uzak olması, Genellikle sanayi tipi yapılaşma alanlarının olması, 20

22 5 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ 5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir Gayrimenkullerin yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece söz konusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz. Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli oluşturur. Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları kalibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu yada olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. 21

23 5.1.3 Gelir Yöntemi Yaklaşımı Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Söz konusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır. Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru tespit edilmesine dayanmaktadır. 5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri Rapora konu gayrimenkul ve üzerindeki projenin değerlemesinde; arsa ve konutlar için yeterli sayıda emsal bulunmuş olması nedeniyle Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi ile piyasa koşullarında projenin yeniden yapım maliyeti yöntemi kullanılmıştır. 22

24 6 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ 6.1 Çevrede Arsa Değeri Emsal Araştırması Arsanın Konumu Kaynak İrtibat No İmar Durumu m² Fiyat (TL) Birim m² Fiyatı (TL/m²) Başakşehir İkitelli Mega Işık Emlak Ticaret + Konut ,350, , Başakşehir İkitelli Yıldırım Çilingir Sanayi 1, ,965, , Başakşehir İkitelli Deniz Grup Emlak Konut , , Başakşehir İkitelli Aksu Emlak Konut , Başakşehir İkitelli New City Emlak Konut , Çevrede Konut Değeri Emsal Araştırması Konutun Konumu Bulunduğu Proje Kaynak İrtibat No m² Fiyat (TL) Birim m² Fiyatı (TL/m²) Başakşehir İkitelli Misstanbul Makro Gayrimenkul , , ,73 Başakşehir İkitelli Misstanbul Makro Gayrimenkul , , ,74 Başakşehir İkitelli Misstanbul Hakan YILDIZ , , ,46 Başakşehir İkitelli Misstanbul Serkan BÜYÜKÖMERLER , , ,86 Başakşehir İkitelli Misstanbul Uğur DOĞAN , , ,10 23

25 6.2.1 Satış Ofisinden Elde Edilen Değerler Blok No Daire No Kat Oda Sayısı A Kat 3+1 Dubleks A Kat 2+1 Dubleks A Kat 2+1 Dubleks A Kat 3+1 Dubleks A Kat 3+1 Dubleks B Kat 3+1 Dubleks B Kat 3+1 Dubleks m² Fiyat (TL) Birim m² Fiyatı (TL/m²) 191, , ,69 155, , ,24 156, , ,34 190, , ,08 191, , ,58 196, , ,79 202, , , Emsal Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri Rapora konu gayrimenkuller İstanbul İli Büyükçekmece İlçesi Batıköy Mahallesi, 1296 ada 2, 1297 ada 6 ve 1300 ada 2 parsellerde kayıtlı olup toplam yüzölçümü ,18 m² olup, mevcut durumda gayrimenkul üzerinde kat mülkiyeti tesis edilmiş olduğundan değerleme konusu bağımsız bölümlerin payına düşen arsa miktarı ,00 m² dir. Gayrimenkulün bu günkü durumu ile ilgili aşağıdaki özellikler ve Emsal: 1.40 H: Serbest yapılaşma koşulunda Konut Alanı olarak planlanmış olması, Değerlemeye konu bağımsız bölümler üzerinde kat mülkiyetinin kurulmuş olması, Yapı ruhsatlarında blokların toplam inşaat alanının ,35 m² olması, Gayrimenkulün nitelikli toplu konut projeleri için yeterli büyüklükte olması, Gibi etkenler dikkate alınarak arsa m² birim değeri 1.500,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. Arsa Değeri = Arsa Alanı x Arsa m² Birim Değeri = ,00 m² x 1.500,00 TL/m² = , ,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. 24

26 6.4 Gayrimenkullere Değer Takdiri Bağımsız Bölümlere Emsal Yöntemi İle Değer Takdiri Rapora konu gayrimenkullerin emsal karşılaştırma yöntemi ile değeri belirlenirken gayrimenkullere emsal teşkil edebilecek nitelikteki benzer gayrimenkullerin satış değerleri ve bu gayrimenkullerin değeri etkileyen/etkileyebilecek özellikleri dikkate alınmıştır. Misstanbul Projesinin çarşaf listesi temel alınarak bağımsız bölüm bazında Pazar değerini gösteren tablolar aşağıdaki sayfalardadır. Satışı Henüz Gerçekleşmemiş 17 Adet Bağımsız Bölümün Pazar Değeri Ada Parsel Blok Kapı Kat Oda Yönü Brüt Alan (m²) Net Alan (m²) Toplam Değer (KDV HARİÇ) TL Toplam Değer (KDV DAHİL) TL A KAT 3+1 DUBLEKS KB , , A KAT 2+1 DUBLEKS KD , , A KAT 2+1 DUBLEKS GD , , A KAT 3+1 DUBLEKS GB , , A2 1 ZEMİN 3+1 GD , , A KAT 3+1 DUBLEKS KD , , A KAT 3+1 DUBLEKS GD , , A KAT 3+1 DUBLEKS KD , , B KAT 3+1 DUBLEKS KB , , B KAT 3+1 DUBLEKS KD , , B KAT 3+1 DUBLEKS KB , , B KAT 3+1 DUBLEKS GD , , B KAT 3+1 DUBLEKS KB , , B KAT 3+1 DUBLEKS KD , , C2 1 ZEMİN 4+1 KD-B , , C KAT 4+1 DUBLEKS KD-B , , C KAT 4+1 DUBLEKS K-D-B , , TOPLAM 8,079, ,816,

27 Satış Sözleşmesi Yapılmış Ve Tapusu Henüz Devredilmemiş 266 Adet Bağımsız Bölümün Pazar Değeri Ada Parsel Blok Kapı Kat Oda Yönü Brüt Alan (m²) Net Alan (m²) Toplam Değer (KDV HARİÇ) TL Toplam Değer (KDV DAHİL) TL A1 4 ZEMİN 3+1 GB , , A KAT 2+1 GD , , A KAT 2+1 KD , , A KAT 2+1 GD , , A KAT 2+1 KD , , A KAT 2+1 GD , , A KAT 2+1 KD , , A KAT 2+1 GD , , A KAT 3+1 GD , , A KAT 3+1 KD , , A KAT 3+1 GD , , A KAT 3+1 DUBLEKS GD , , A KAT 2+1 DUBLEKS GB , , A KAT 2+1 DUBLEKS KB , , A3 1 ZEMİN 3+1 GD , , A3 4 ZEMİN 3+1 KD , , A KAT 3+1 GD , , A KAT 3+1 GD , , A KAT 2+1 DUBLEKS GB , , A KAT 2+1 DUBLEKS KB , , B1 1 ZEMİN 3+1 KB , , B1 2 ZEMİN 3+1 KD , , B1 3 ZEMİN 3+1 GD , , B1 4 ZEMİN 3+1 GB , , B KAT 3+1 KB , , B KAT 3+1 KD , , B KAT 3+1 KB , , B KAT 3+1 KB , , B KAT 3+1 KB , , B KAT 3+1 KB , , B KAT 3+1 KB , , B KAT 3+1 KD , , B KAT 3+1 KB , , B KAT 3+1 KD , , B KAT 3+1 DUBLEKS GD , , B KAT 3+1 DUBLEKS GB , , B2 1 ZEMİN 3+1 GD , , B2 2 ZEMİN 3+1 GB , , B2 3 ZEMİN 3+1 KB , , B2 4 ZEMİN 3+1 KD , ,

28 Ada Parsel Blok Kapı Kat Oda Yönü Brüt Alan (m²) Net Alan (m²) Toplam Değer (KDV HARİÇ) TL Toplam Değer (KDV DAHİL) TL 37 6 B KAT 3+1 GD , , B KAT 3+1 GB , , B KAT 3+1 KB , , B KAT 3+1 KD , , B KAT 3+1 GB , , B KAT 3+1 KB , , B KAT 3+1 GB , , B KAT 3+1 KB , , B KAT 3+1 GB , , B KAT 3+1 KB , , B KAT 3+1 GB , , B KAT 3+1 GB , , B KAT 3+1 GB , , B KAT 3+1 KB , , B KAT 3+1 GB , , B KAT 3+1 KB , , B KAT 3+1 DUBLEKS GB , , B KAT 3+1 DUBLEKS KD , , B3 1 ZEMİN 3+1 GD , , B3 2 ZEMİN 3+1 GB , , B3 3 ZEMİN 3+1 KB , , B3 4 ZEMİN 3+1 KD , , B KAT 3+1 GD , , B KAT 3+1 GB , , B KAT 3+1 KB , , B KAT 3+1 KD , , B KAT 3+1 GB , , B KAT 3+1 KD , , B KAT 3+1 DUBLEKS GD , , B KAT 3+1 DUBLEKS GB , , B KAT 3+1 DUBLEKS KB , , B KAT 3+1 DUBLEKS KD , , B4 1 ZEMİN 3+1 GD , , B4 2 ZEMİN 3+1 GB , , B4 3 ZEMİN 3+1 KB , , B4 4 ZEMİN 3+1 KD , , B KAT 3+1 GD , , B KAT 3+1 GB , , B KAT 3+1 KB , , B KAT 3+1 KD , , B KAT 3+1 GD , , B KAT 3+1 GB , , B KAT 3+1 KB , ,

29 Ada Parsel Blok Kapı Kat Oda Yönü Brüt Alan (m²) Net Alan (m²) Toplam Değer (KDV HARİÇ) TL Toplam Değer (KDV DAHİL) TL B KAT 3+1 KD , , B KAT 3+1 GD , , B KAT 3+1 GB , , B KAT 3+1 KB , , B KAT 3+1 KD , , B KAT 3+1 GD , , B KAT 3+1 GB , , B KAT 3+1 KB , , B KAT 3+1 KD , , B KAT 3+1 GD , , B KAT 3+1 GB , , B KAT 3+1 KB , , B KAT 3+1 KD , , B KAT 3+1 GD , , B KAT 3+1 GB , , B KAT 3+1 KB , , B KAT 3+1 KD , , B KAT 3+1 GD , , B KAT 3+1 GB , , B KAT 3+1 KB , , B KAT 3+1 KD , , B KAT 3+1 GD , , B KAT 3+1 KB , , B KAT 3+1 KD , , B KAT 3+1 GD , , B KAT 3+1 GB , , B KAT 3+1 KB , , B KAT 3+1 KD , , B KAT 3+1 GD , , B KAT 3+1 GB , , B KAT 3+1 KB , , B KAT 3+1 KD , , B KAT 3+1 DUBLEKS GB , , B KAT 3+1 KB , , B KAT 3+1 KD , , B KAT 3+1 KB , , B KAT 3+1 KD , , B KAT 3+1 KB , , B KAT 3+1 KD , , B KAT 3+1 GB , , B KAT 3+1 KB , , B KAT 3+1 GB , , B KAT 3+1 KB , ,

30 Ada Parsel Blok Kapı Kat Oda Yönü Brüt Alan (m²) Net Alan (m²) Toplam Değer (KDV HARİÇ) TL Toplam Değer (KDV DAHİL) TL B KAT 3+1 GD , , B KAT 3+1 GB , , B KAT 3+1 KB , , B KAT 3+1 KB , , B KAT 3+1 GB , , B KAT 3+1 KB , , B KAT 3+1 KB , , B KAT 3+1 GB , , B KAT 3+1 KB , , B7 1 ZEMİN 3+1 KB , , B7 2 ZEMİN 3+1 KD , , B7 3 ZEMİN 3+1 GD , , B7 4 ZEMİN 3+1 GB , , B KAT 3+1 KB , , B KAT 3+1 KD , , B KAT 3+1 GD , , B KAT 3+1 GB , , B KAT 3+1 KB , , B KAT 3+1 KD , , B KAT 3+1 GB , , B KAT 3+1 KB , , B KAT 3+1 KD , , B KAT 3+1 GD , , B KAT 3+1 GB , , B KAT 3+1 KD , , B KAT 3+1 GB , , B KAT 3+1 KB , , B KAT 3+1 KD , , B KAT 3+1 GB , , B KAT 3+1 KB , , B KAT 3+1 KD , , B KAT 3+1 GB , , B KAT 3+1 KB , , B KAT 3+1 KD , , B KAT 3+1 KB , , B KAT 3+1 KD , , B KAT 3+1 GB , , B KAT 3+1 KB , , B KAT 3+1 KD , , B KAT 3+1 GD , , B KAT 3+1 GB , , B KAT 3+1 KB , , B KAT 3+1 KD , ,

31 Ada Parsel Blok Kapı Kat Oda Yönü Brüt Alan (m²) Net Alan (m²) Toplam Değer (KDV HARİÇ) TL Toplam Değer (KDV DAHİL) TL B KAT 3+1 GB , , B KAT 3+1 DUBLEKS KB , , B KAT 3+1 DUBLEKS KD , , B KAT 3+1 DUBLEKS GD , , B KAT 3+1 DUBLEKS GB , , C1 1 ZEMİN 4+1 KD-B , , C1 2 ZEMİN 4+1 GD-B , , C2 2 ZEMİN 4+1 GD-B , , C KAT 4+1 KD-B , , C KAT 4+1 KD-B , , C KAT 4+1 G-D-B , , C KAT 4+1 G-D-B , , C KAT 4+1 K-D-B , , C KAT 4+1 G-D-B , , C KAT 4+1 K-D-B , , C KAT 4+1 K-D-B , , C KAT 4+1 G-D-B , , C KAT 4+1 K-D-B , , C KAT 4+1 K-D-B , , C KAT 4+1 G-D-B , , C KAT 4+1 K-D-B , , C KAT 4+1 G-D-B , , C KAT 4+1 K-D-B , , C KAT 4+1 G-D-B , , C KAT 4+1 K-D-B , , C KAT 4+1 K-D-B , , C KAT 4+1 K-D-B , , C6 1 ZEMİN 4+1 G-D-B , , C6 2 ZEMİN 4+1 K-D-B , , C KAT 4+1 G-D-B , , C KAT 4+1 K-D-B , , C KAT 4+1 G-D-B , , C KAT 4+1 G-D-B , , C KAT 4+1 K-D-B , , C KAT 4+1 DUBLEKS G-D-B , , C KAT 4+1 DUBLEKS K-D-B , , C7 1 ZEMİN 4+1 G-D-B , , C7 2 ZEMİN 4+1 K-D-B , , C KAT 4+1 G-D-B , , C KAT 4+1 K-D-B , , C KAT 4+1 G-D-B , , C KAT 4+1 K-D-B , , C KAT 4+1 GD-B , ,

32 Ada Parsel Blok Kapı Kat Oda Yönü Brüt Alan (m²) Net Alan (m²) Toplam Değer (KDV HARİÇ) TL Toplam Değer (KDV DAHİL) TL C KAT 4+1 K-D-B , , C KAT 4+1 G-D-B , , C KAT 4+1 K-D-B , , C KAT 4+1 K-D-B , , C KAT 4+1 DUBLEKS G-D-B , , C KAT 4+1 G-D-B , , C KAT 4+1 G-D-B , , C KAT 4+1 K-D-B , , C KAT 4+1 G-D-B , , C KAT 4+1 K-D-B , , C KAT 4+1 G-D-B , , C KAT 4+1 G-D-B , , C KAT 4+1 K-D-B , , C KAT 4+1 K-D-B , , C KAT 4+1 G-D-B , , C KAT 4+1 G-D-B , , F1 3 ZEMİN 2+1 GD , , F1 4 ZEMİN 3+1 GB , , F KAT 2+1 GD , , F KAT 3+1 GB , , F KAT 2+1 GD , , F KAT 3+1 GB , , F KAT 3+1 GB , , F KAT 3+1 KB , , F KAT 3+1 GB , , F KAT 2+1 GD , , F KAT 3+1 GB , , F KAT 3+1 GB , , F KAT 3+1 KB , , F KAT 2+1 GD , , F KAT 3+1 GB , , F KAT 3+1 KB , , F KAT 3+1 GB , , F KAT 3+1 KB , , F KAT 2+1 GD , , F KAT 3+1 GB , , F KAT 3+1 KB , , F KAT 2+1 KD , , F KAT 2+1 GD , , F KAT 3+1 GB , , F2 2 ZEMİN 2+1 KD , , F KAT 2+1 GD , , F KAT 2+1 GD , ,

33 Ada Parsel Blok Kapı Kat Oda Yönü Brüt Alan (m²) Net Alan (m²) Toplam Değer (KDV HARİÇ) TL Toplam Değer (KDV DAHİL) TL F KAT 2+1 GD , , F KAT 2+1 GD , , F KAT 3+1 KB , , F KAT 2+1 KD , , F KAT 2+1 GD , , F KAT 2+1 GD , , F KAT 2+1 KD , , F KAT 2+1 GD , , F KAT 2+1 KD , , F KAT 2+1 GD , , F KAT 2+1 GD , , TOPLAM 101,954, ,294, GENEL TOPLAM 110,033, ,110, KDV Hariç (TL) KDV Dahil (TL) Satış sözleşmesi yapılmış ve tapusu henüz devredilmemiş 266 adet bağımsız bölümün pazar değeri 101,954, ,294, Satışı Henüz Gerçekleşmemiş 17 adet bağımsız bölümün pazar değeri 8,079, ,816, adet bağımsız bölümün toplam Değeri 110,033, ,110, Bağımsız Bölümlere Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi İle Değer Takdiri Yapı ruhsatlarında değerlemeye konu 283 bağımsız bölümün toplam arsa paylarının ,00 m² olduğu görülmüş, arsanın m² birim değeri emsal yöntemi ile 1.500,00 TL/m² olarak takdir edilmiştir. Değerlemeye konu bağımsız bölümlerin toplam alanı ,99 m² dir. Yeniden yapım birim m² değeri yapı sınıfının 4-A olduğu göz önüne alınarak 625,00 TL/m² olarak hesap edilmiştir. Yeniden İnşa Etme Maliyet Bedeli = [(Arsa Payı (m²) x Arsa Birim m² değeri (TL/m²)) + (Bağımsız Bölümün Brüt m²si x Yeniden Yapım Birim Maliyeti(TL/m²)) - (Bağımsız Bölümün Brüt m²si x Yeniden Yapım Birim Maliyeti(TL/m²) x Yıpranma Payı (%))] x (1+Şerefiye Oranı) Yeniden İnşa Etme Maliyet Bedeli = [(32.230,00 m² x 1.500,00 TL) + (45.722,99 m² x 625,00) - (45.722,99 m² x 625,00 x %6) ] x (1 + 0,25) = 112,810, TL olarak hesap edilmiştir. 32

34 6.5 En Verimli Kullanım Analizi Uluslararası Değerleme Standartlarınca Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Rapora konu gayrimenkul için doğru bölgede, doğru plan kararları ile doğru yatırım tercihinin birleştiği ve gayrimenkul için en verimli kullanım fonksiyonunun gerçekleştiği görülmektedir. 6.6 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi Değerleme raporuna konu alan, İstanbul İli, Başakşehir İlçesi sınırları içerisinde T.C. Başbakanlık TOKİ iştiraki olan Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Tek Çelik İç ve Dış Ticaret İnşaat Sanayi A.Ş. tarafından İstanbul İkitelli Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi kapsamında toplam 102 dönüm civarında bir arsa üzerinde yapımı tamamlanmış olan bir Prestijli Konut Uygulamasıdır. Uygulamada konut, sosyal tesis, alış veriş gibi ihtiyaçlar karşılanmaktadır. Değerleme konusu projenin konut bloklarının konumu ve ulaşım imkânları yeterli seviyededir. Misstanbul projesindeki değerleme konusu toplam 283 adet bağımsız bölümün ayrı ayrı (raporun Sayfalarında) ve toplam değeri ( ,00 TL) hesaplanmıştır. Gayrimenkul üzerinde kat irtifakı tesis edilmemiş olması sebebiyle değer hesabı arsa alanının toplamı üzerinden yapılmıştır. Katma Değer Vergisi (KDV) net alanı 150 m² den küçük konutlar için %1, 150 m² den büyük konutlar ile işyerleri için %18 olarak hesaplanmış ve değer tablosuna eklenmiştir. Gayrimenkul için hesap ve takdir edilen değerler aşağıdadır. Satışı henüz gerçekleşmemiş 17 bağımsız bölümün pazar değeri KDV Hariç (TL) EURO (2,47 TL) USD (1,91 TL) ,00 TL , ,93 $ Satış sözleşmesi yapılmış ve tapusu henüz devredilmemiş 266 bağımsız bölümün pazar değeri KDV Hariç (TL) EURO (2,47 TL) USD (1,91 TL) ,00 TL , ,30 $ 283 Bağımsızı Bölümün Toplam Değeri KDV Hariç (TL) EURO (2,47 TL) USD (1,91 TL) ,00 TL , ,24 $ Rapora konu gayrimenkul ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) bulunmadığından gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Bina olarak alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel bulunmadığı düşünülmektedir. 33

35 İşbu Değerleme Raporu, İncelemeye konu taşınmaz için resmi kurumlardan temin edilebilen arşiv kayıtları ile ilgililerinden alınan bilgi ve belgeler uyarınca Şirketimiz Değerleme Uzmanlarının tecrübe ve bilgileri doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak, azami dikkatle hazırlanmıştır. Temin edilemeyen bilgi ve belgeler sonucu oluşabilecek değişimlerden rapor etkilenebilir. İşbu rapor, üç nüsha olarak, Şirketimizce oluşturulan Gayrimenkul Değerleme Rapor Formatı nda düzenlenmiştir. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir. Şirketimiz işbu raporu Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. dışında farklı gerçek ve tüzel kişilere vermeyeceğini taahhüt etmektedir. Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Yasin PEKTAŞ Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi Yılmaz ALUÇ Jeodezi ve Fotogrametri Yüksek Mühendisi Lisans No: Lisans No: RAPOR EKLERİ: 1. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Fotoğraflar 2. Değerleme Uzmanları Lisans Belgeleri 3. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Yapı Ruhsatları 4. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Çarşaf Liste 5. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Mahal Listesi 34

36 İNCELEMEYE KONU ALANA AİT FOTOĞRAFLAR 35

37 36

38 37

39 38

40 39

41 40

42 41

43 42

44 43

45 44