DEĞERLEME RAPORU 104 Ada 1 ve 3 Parseller ile 118 Ada 1 Parsel Kayabaşı, Başakşehir, İstanbul

Transkript

1 DEĞERLEME RAPORU 104 Ada 1 ve 3 Parseller ile 118 Ada 1 Parsel Kayabaşı, Başakşehir, İstanbul 30 Haziran 2010 Rapor No: 2010/TGYO/14 1

2 DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ Rapor No: 2010/TGYO/14 - Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. - Değerleme Süresi: 18 Gün - Sözleşme Tarihi ve No: / 2010 / TGYO - Değerlenen Mülkiyet Hakları: Tam mülkiyet - Raporun Konusu: Değer tespiti Değerleme Konusu Gayrimenkule Ait Bilgiler: - Adres: Kayabaşı Köyü, Güvercintepe Mahallesi, 104 ada 1 ve 3 no lu parseller ile 118 ada 1 no lu parsel, Başakşehir / İSTANBUL - Sahibi: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi - Mevcut Kullanıcı ve Kullanımı: Boş Arsa - Tapudaki İncelemesi: Gayrimenkul üzerinde herhangi takyidat yoktur. - İmar Durumu: (Bkz. İmar Durumu İncelemesi) Gayrimenkul Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Sonucu: Kullanılan Değerleme Yöntemi TL USD EUR Emsal Karşılaştırma Yöntemi: TL $ Maliyet Yaklaşımı Yöntemi: Kullanılmamıştır Gelir İndirgeme Yöntemi: Kullanılmamıştır Gayrimenkul Değeri: TL $ Değerlemede Görev Alan Kişiler: - Sorumlu Değerleme Uzmanı: Cem DEMİRÖZ Lisans No: Özel Projeler Müdürü: Muammer EMANET Lisans No:

3 İÇİNDEKİLER SAYFA NO DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ RAPOR BİLGİLERİ DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER: DEĞER TESPİTİ DEĞER TANIMI DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER GAYRİMENKULLERİN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER Gayrimenkullerin Tapu kayıtları: Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi: İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri: Gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek Herhangi Bir Husus Bulunup Bulunmadığına İlişkin Görüş: Gayrimenkullerin Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki Durumundaki Değişiklikler: GAYRİMENKULÜN FİZİKİ DURUMLARI HAKKINDA BİLGİLER Gayrimenkulün Konumlu Olduğu Parsellerin Fiziksel Özellikleri: DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER İstanbul İli Hakkında Genel Bilgiler: Başakşehir İlçesi Hakkında Genel Bilgiler: Gayrimenkullerin Değerini Etkileyen Faktörler: DEĞERLEME En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi: Değerleme Yaklaşımları: GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLAMASI: SONUÇ

4 1 RAPOR BİLGİLERİ Rapor Tarihi: Rapor No: 2010/TGYO/14 Raporun Türü ve Amacı: İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, Kayabaşı Köyü, Güvercintepe Mahallesi, 104 ada, 1 ve 3 no lu parseller ile 118 ada 1 no lu parselin piyasa değerinin tespitine yönelik değerleme raporudur. Raporu Hazırlayanlar : Muammer Emanet Değerleme Departmanı Müdürü Şehir Plancısı Kontrol ve Sorumlu Değerleme Uzmanı: Cem Demiröz Genel Müdür İşletme Değerleme Tarihi: Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama: Rapor Torunlar GYO A.Ş. için düzenlenmiştir. 4

5 2 DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER: 2.1 Değerleme Şirket Bilgileri: Rapor No: 2010/TGYO/14 - Şirket Ünvanı: Prim E Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. - Şirket Adresi: Büyükdere Caddesi, No: 108 Enka Binası, Kat: 6/B, Esentepe, Şişli, İstanbul - Telefon No: Fax No: Müşteri Bilgileri: - Şirket Ünvanı: Torunlar GYO A.Ş. - Şirket Adresi: Rüzgarlıbahçe, 95. Sokak, No: 6, Kavacık - Beykoz / İSTANBUL - Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar: İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, Kayabaşı Köyü, Güvercintepe Mahallesi, 104 ada, 1 ve 3 no lu parseller ile 118 ada 1 no lu parselin piyasa değerinin belirlenmesidir. Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir. 5

6 3 DEĞER TESPİTİ Bilgimiz ve görüşümüze göre: Rapor No: 2010/TGYO/14 - Bu rapordaki olgular gerçek ve doğrudur. - Bu rapor kapsamında sunulmuş olan analiz, görüşler ve sonuçlar, tarafımıza belirtilmiş olan varsayım ve kısıtlamalar doğrultusunda ve kapsamında oluşturulmuş olup, şahsi, objektif profesyonel analiz, görüşlerimiz ve çıkarımlarımızı ifade etmektedir. - Bu rapor kapsamında değerleme tespiti yapılmış gayrimenkul ile ilgili olarak mevcut veya potansiyel herhangi bir ilgimiz, çıkarımız veya ilişiğimiz yoktur. İlgili taraflardan kişisel çıkarımız yoktur ve olmamıştır. - Değerleme ücretimiz, müşteri tarafından önceden belirlenmiş olan bir değerin bildirimi veya müşterinin amacına ve istemine yönelik bir değer tespitinin yapılmasına, tespit değerine, şartlı bir sonuç elde edilmesine veya müteakip olayların oluşumuna bağlı değildir. 4 DEĞER TANIMI Pazar değeri tanımı: Pazar değeri, bir gayrimenkulün haklarının, uygun rekabet ortamında ve uygun bir süre zarfında piyasada sergilenmesini müteakip, en olası fiyata, belirli bir tarihte, nakit veya nakit yerini tutacak araçlar karşılığında; bilgi sahibi olan ve tedbirli davranan alıcı ve satıcının özgür iradesiyle, iki tarafta da kişisel kazanç amacı güdülerek ve hiç bir zorlamaya maruz kalınmadan el değiştirdiği değerdir. Yukarıdaki tanıma göre belirli bir tarihte alıcı ve satıcı arasında satışın gerçekleşmesi ve mülkiyetin el değiştirmesi için aşağıdaki koşullar sağlanmış olmalıdır: - Alıcı ve Satıcı kar/kazanç sağlamak amacıyla harekete geçmiştir. - Alıcı ve Satıcı yeterince bilgiye vakıf olup, her iki taraf da tedbirli davranmıştır. - Mülk serbest piyasada uygun bir süre boyunca sergilenmiştir. - Ödeme nakit olarak, uluslar arası geçerliliği olan bir para birimiyle yapılmıştır. 6

7 5 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER 5.1 Gayrimenkullerin Tanımı: Değerlemeye konu gayrimenkuller, İstanbul ili, Başakşehir İlçesi, Güvercintepe Mahallesi nde yer alan 1188 Ada, 1 parsel ile 104 Ada, 1 ve 3 no lu parsellerdir. 5.2 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu: Gayrimenkullerin konumlandığı bölgeye, Altınşehir semti içerisinden geçen Ahmet Yesevi Caddesi ni takiben ulaşılan Çimen Sokak üzerinde konumlu Marmara Bölgesi Tekstil İşçileri Konut Yapı Kooperatifi Sitesi nin bitişiğinde yer alan yolu izleyerek ulaşmak mümkündür. Yakın çevrede, Kiptaş Kayabaşı Konutları, Marmara Bölgesi Tekstil İşçileri Konut Yapı Kooperatifi, Rumeliler Yapı Kooperatifi, Başakşehir Toplu Konut Projesi, Olimpiyat Stadı ve boş parseller bulunmaktadır. Bölge, Başakşehir Belediyesi sınırları içerisinde kalmaktadır. Gayrimenkullerin bazı merkezlere olan yaklaşık uzaklıkları : Marmara Bölgesi Tekstil İşçileri Konut Yapı Koop : 400 m TEM Otoyolu Yan Yolu.... : 5 km Olimpiyat Stadı.. : 6 km Masko... : 8 km Bahçeşehir : 11 km Atatürk Havaalanı. : 18 km Ataköy... : 20 km Topkapı : 27 km Mecidiyeköy : 36 km 7

8 6 GAYRİMENKULLERİN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER 6.1 Gayrimenkullerin Tapu kayıtları: 104 ada, 1 no lu parsel 104 ada, 3 no lu parsel 118 ada, 1 no lu parsel SAHİBİ Torunlar GYO A.Ş. Torunlar GYO A.Ş. Torunlar GYO A.Ş. İLİ İstanbul İstanbul İstanbul İLÇESİ Başakşehir (*) Başakşehir (*) Başakşehir (*) KÖYÜ Kayabaşı Kayabaşı Kayabaşı MEVKİİ Resneli Çiftliği Resneli Çiftliği Resneli Çiftliği PAFTA NO 248DPIIIb 248DPIIIc 248DPIIIc ADA NO PARSEL NO NİTELİĞİ Arsa Arsa Arsa YÜZÖLÇÜMÜ (**) ,50 m ,00 m ,70 m 2 ARSA PAYI Tamamı Tamamı Tamamı YEVMİYE NO CİLT NO SAYFA NO TAPU TARİHİ (*) Gayrimenkullerin tapu kayıtları Başakşehir ilçesi Tapu Sicil Müdürlüğü ne aktarılmıştır. Ekteki tapu suretleri bilgi içindir. (**) Parsellerin toplam alanı ,20 m 2 dir. 8

9 9 Rapor No: 2010/TGYO/ Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi: Prime Değerleme olarak, 15 Haziran 2010 tarihinde İstanbul ili, Başakşehir ilçesi, Tapu Sicil Müdürlüğü'nde yaptığımız incelemelerde rapora konu gayrimenkullerin üzerinde herhangi bir notun bulunmadığını gördük. 6.3 İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri: Başakşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan incelemelerde rapor konusu parsellerin tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Kayabaşı Kentsel Gelişme Alanı Revizyon Uygulama İmar Planı paftasında aşağıdaki yapılaşma şartlarına sahip oldukları öğrenilmiştir. 104 ada 1 no lu parsel o Söz konusu parselin Kısmen Konut Alanı + Kısmen Park + Kısmen Yol olarak gösterilen bölge içerisinde kaldığı tespit edilmiştir. Buna göre konut alanı içerisinde kalan kısmın yapılaşma şartları; Emsal (E) : 1,00 (*) Bina yüksekliği (h max) : Serbest 104 ada 3 no lu parsel o Söz konusu parselin Kısmen Konut Alanı + Kısmen Yol olarak gösterilen bölge içerisinde kaldığı tespit edilmiştir. Buna göre konut alanı içerisinde kalan kısmın yapılaşma şartları; Emsal (E) : 1,00 (*) Bina yüksekliği (h max) : Serbest 118 ada 1 no lu parsel o Söz konusu parselin Kısmen Konut Alanı + Kısmen İlköğretim Alanı + Kısmen Ortaöğretim Alanı + Kısmen Yol olarak gösterilen bölge içerisinde kaldığı tespit edilmiştir. Buna göre konut alanı, ilköğretim alanı ve ortaöğretim alanı içerisinde kalan kısımlarda yapılaşma şartları; Emsal (E) : 1,00 (*) Bina yüksekliği (h max) : Serbest Ayrıca tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Kayabaşı Toplu Konut Alanı ve Yakın Çevresi Revizyon Uygulama İmar planı ve plan notlarında 3194 sayılı İmar Kanunu nun 18. madde uygulaması yapılacağı belirtilmektedir. Uygulama sonrası oluşacak parsellerin yapılaşma hakları, 18. madde uygulaması sonucu hesaplanan net alan üzerinden belirlenecektir. TOKİ Halkalı Bürosu Planlama Şefliği nden alınan bilgililere göre, değerleme konusu parsellerden; Torunlar GYO A.Ş. mülkiyetine geçirilmeden önce yapılan uygulama neticesinde %27 DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) ve %8 KOP (Kamulaştırma Ortaklık Payı) olmak üzere toplam %35 oranında kesinti yapıldığı öğrenilmiştir. Ayrıca ilgililer, halihazırda yürürlükte olan imar planının iptal edilerek yerine yeni bir uygulama yapılacağını şifahen belirtmişlerdir. Yeni yapılacak bu uygulamada; parsellerden kalan DOP oranı %13 ve kalan KOP oranı %5 oranında daha kesinti yapılacağını bildirmişlerdir. Değerlemede parsellerin Konut Alanı içerisinde kalan kısımları için yapılaşma şartlarının değişmeyeceği kabul edilmiştir.

10 6.4 Gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek Herhangi Bir Husus Bulunup Bulunmadığına İlişkin Görüş: Tapu ve belediye incelemeleri itibariyle taşınmazların Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde bulunmasında herhangi bir sakınca olmayacağını düşünmekteyiz. 6.5 Gayrimenkullerin Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki Durumundaki Değişiklikler: İstanbul ili, Başakşehir ilçesi Tapu Sicil Müdürlüğü nde yapılan incelemelerde değerlemeye konu gayrimenkullerin son üç yıllık dönemde ki mülkiyet değişiklikleri aşağıdadır. o Nihal TUNCA (1/3), Hilal CENGİZ (1/3) ve Meral ÇEVİK (1/3) hisselerinin tamamını tarih ve yevmiye no ile Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ne satmıştır. Başakşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü nde yapılan incelemelerde son 3 yıl içerisinde taşınmazların imar durumlarındaki değişikliklerin aşağıdaki şekilde olduğu tespit edilmiştir. Rapor konusu parsellerin tasdik tarihli 1/1000 ölçekli uygulama imar planı paftasında aşağıdaki yapılaşma şartlarına sahip oldukları öğrenilmiştir. 104 ada 1 ve 3 no lu parseller o Söz konusu parsellerin Kısmen Konut Alanı + Kısmen Yol olarak gösterilen bölge içerisinde kaldığı tespit edilmiştir. Buna göre konut alanı içerisinde kalan kısımların yapılaşma şartları Emsal (E) : 1,25 1,85 şeklindedir. 118 ada 1 no lu parsel o Söz konusu parselin Kısmen Ticaret Alanı + Kısmen Sağlık Tesis Alanı + Kımen İlköğretim Alanı + Kısmen Dini Tesis Alanı + Kısmen Yol olarak gösterilen bölge içerisinde kaldığı tespit edilmiştir. Buna göre konut alanı içerisinde kalan kısmın yapılaşma şartları Emsal (E) : 2,00 şeklindedir. Gayrimenkullerin bulunduğu Başakşehir ilçesi yeni kurulmuş bir belediyedir. Gayrimenkuller daha önceki dönemde Küçükçekmece Belediyesi sınırları içerisinde yer almaktaydılar. 10

11 7 GAYRİMENKULÜN FİZİKİ DURUMLARI HAKKINDA BİLGİLER 7.1 Gayrimenkulün Konumlu Olduğu Parsellerin Fiziksel Özellikleri: Rapor No: 2010/TGYO/14 Parsellerin konumlandığı bölge eğimli bir topografyaya sahip olup, çevrelerini sınırlayan herhangi bir unsur bulunmamaktadır. Parseller bitişik durumdadırlar. Parsellerin yüzölçümleri aşağıda tablo halinde sunulmuştur. ADA NO PARSEL NO YÜZÖLÇÜMÜ (m²) , , ,70 TOPLAM ,20 Bölgede altyapı tamamlanmamış olup, taşkınlar nedeniyle zaman zaman ulaşımda güçlük yaşanmaktadır. 8 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER 8.1 İstanbul İli Hakkında Genel Bilgiler: Ülkenin finans merkezi olan İstanbul un 2009 yılı adrese dayalı nüfus kayıt sistemine dayalı nüfusu olup, bu rakam artmaya devam etmektedir. İkinci en büyük şehir olan Ankara dan en az dört kat fazla nüfusa sahip olan şehir, ülkenin kentleşme sürecinin de ana odağı olmuştur. Konut ihtiyacının en belirgin olduğu şehir olan İstanbul yeterli ve kaliteli konut temininde ciddi sorunlar yaşamaktadır. Sonuç olarak, kent dışında devlet ve özel yatırımcılar tarafından yeni toplu konutlar yapılmakta, şehrin Avrupa yakasında gelişme şehir merkezinin batısından bu kent dışı alanlara doğru kaymaktadır. Günümüzde, İstanbul un Avrupa yakasının kuzey bölgelerine kayan merkezi iş alanları (MİA) kurumsal faaliyetlerin çoğuna ev sahipliği yapmaya devam etmektedir. Asya yakası da zaman içinde gayrimenkul kullanımı olarak önemli değişiklikler yaşamıştır. Başlangıçta şehrin bu kısmı esasen birincil yerleşim alanı olarak kullanılmaktayken, şehir büyüdükçe MİA lar Asya yakasında da gelişmeye başlamış ve sonuçta bu bölgelerin halihazırdaki yapısını değiştirmiştir. Günümüzde İstanbul, gelişen yeni bölgelerle birlikte şehrin Avrupa yakasında yer alan Zincirlikuyu-Levent aksının ana merkez olduğu, çok merkezli bir şehir olarak ifade edilebilir. 11

12 12 Rapor No: 2010/TGYO/14 Ulaşım bağlantıları ve yolların gelişmesi, daha büyük metropolitan bölgelerin gelişiminde aracı konumundayken 1970 li yıllarda Boğaz kıyıları boyunca yapılan yollar şehirdeki yol çalışmalarının başlangıcı olmuştur. Bu da şehrin her iki yakasının da kuzeye doğru gelişmesine yardımcı olmuştur. Ancak şehri doğu-batı aksında ortadan kesen E5 otoyolunun yapımı, şehrin her iki yakasını Boğaziçi Köprüsü vasıtasıyla birbirine bağlamış, aynı zamanda İstanbul un Türkiye nin diğer şehirleri ve Avrupa merkezleri ile bağlantısını sağlamıştır. E5 otoyolundan başka, şehrin her iki yakasında da önemli arterleri birbirine bağlayan TEM otoyolu da bulunmaktadır. Avrupa ve Asya yakalarını TEM otoyolu üzerinden birbirine bağlayan Fatih Sultan Mehmet Köprüsü (FSM Köprüsü) Boğaziçi Köprüsü nün kuzeyinde yer almaktadır. Bu iki ana yolun ve köprünün yapımı şehrin büyümesini ve gelişimini önemli ölçüde etkilemiştir. Şehir planlaması nüfusu fazla olan kentsel alanlarda, özellikle merkezi ve çekim alanı olmaya devam eden eski şehirlerde önemli bir sorundur, bu açıdan İstanbul istisna değildir. Yerel belediyeler, özellikle şehrin giderek eskiyen altyapısı, ruhsatsız ve çarpık yapılaşma ve hızlı göç nedeniyle şehrin doğru planlanması konusunda büyük zorluklar yaşamaktadırlar. Şehrin birçok bölgesinde yeterli boş arsanın olmamasından ve merkez bölgelerdeki sıkı belediye denetimleri dikkate alındığında, merkezden uzak bölgelerde henüz önemli ölçüde hissedilmeyen kaçak yerleşimler oluşmaya başlamıştır. Halihazırda İstanbul Büyükşehir Belediyesi şehrin yeni ana planını oluşturmuş olup ana planın en önemli girişimlerinden biri terk edilmiş ve kaçak yapılaşmayla işgal edilmiş alanların, devlete ait boş arsa parsellerinin üzerinde özel sektörün işbirliğiyle finanse edilebilir toplu konut projeleri geliştirilmesi yoluyla kentsel dönüşüm modelinin uygulanmasıdır. 8.2 Başakşehir İlçesi Hakkında Genel Bilgiler: Başakşehir ilçesi İstanbul İli nde Avrupa yakasında yer almaktadır. Başakşehir, İstanbul'un Küçükçekmece ilçesinin semtlerinden biriyken, 2008 yılında ilçe olmuştur. Dokuz mahalle ve bir köyden oluşan Başakşehir İlçesi'nin toplam alanı ,6 ha olup, Küçükçekmece İlçesinden katılan alan ha'dır. İlçenin kuzeyinde ve kuzeybatısında Arnavutköy Belediyesi; kuzeydoğusunda Sultangazi Belediyesi; güneyinde Avcılar Belediyesi, Küçükçekmece Belediyesi ve Bağcılar Belediyesi; doğusunda Esenler Belediyesi; batısında ve güneybatısında ise Esenyurt Belediyesi yer almaktadır. İlçenin 2009 adrese dayalı nüfus kayıt sistemine göre nüfusu dir. Bölgenin güneyinden geçen TEM karayolu ile ulaşılabilirliği yüksektir. Şehirlerarası ulaşımı sağlayan ve Başakşehir İlçesi'nin güneyinden geçmekte olan TEM Otoyolu. 1. derecede önem arz etmektedir. 2. boğaz köprüsünün uzantısı şeklinde devam eden TEM Otoyolu Edirne'ye doğru erişimi sınırlı olarak devam etmekte olup, Mahmutbey kavşağından kuzeye doğru İkitelli'ye yol vermektedir. TEM'in yan yolları ise yol hiyerarşisinde ikinci derecede öneme sahiptir. Bunların dışında, ilçede önemli ana arterler bulunmakla birlikte, düzenli bir yol hiyerarşisi bulunmamaktadır.

13 Küçükçekmece İlçesi'nde toplu taşıma olarak otobüs ve minibüs hatları bulunmaktadır. Ancak, Sirkeci den başlayarak, ilçe sınırları içerisinde kuzey-güney yönünde devam eden demiryolu, Halkalı'dan sonra şehirlerarası hizmet vermektedir. Bunlara ek olarak projesi devam eden hafif metro ve projesi tamamlanmış olan metro hattı ve uygulaması devam eden metro hattı bulunmaktadır. Başakşehir İlçesindeki yerleşim alanları büyük ölçüde toplu konut şeklinde gelişme göstermektedir. Bu alanlar: Başakşehir Toplu Konut Alanı: Büyükşehir Belediyesi tarafından pilot bölge olarak seçilen İkitelli bölgesinde yer alan Başakşehir 1., 2. ve 4. Etapta bu güne kadar toplam konut yapılmıştır. Onur Kent: tarih 775 sayılı Gecekondu Önleme Kanununa dayanılarak, orta gelirli aileleri konut sahibi yapabilmek amacıyla, Küçükçekmece Belediye Başkanlığının 1997 tarihinde başlattığı bir toplu konut projesidir. Oyak ve Tatarcık Öneri Toplu Konut Alanları: Başakşehir İlçesi'nin kuzeyinde bulunan Oyak Toplu Konut Alanı ve kuzeybatısında bulunan Tatarcık Toplu Konut Alanı, ilçenin rezerv konut alanları olup, bu alanlarda 1/1000 ölçekli uygulama imar planı çalışmaları tamamlanmıştır. Kayabaşı Toplu Konut Alanı: Başakşehir İlçesi'nin kuzeyinde bulunan ve Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı'nca toplu konut alanı olarak ilan edilen Kayabaşı Toplu Konut Alanı, ilçenin rezerv konut alanları olup, bu alanlarda da 1/1000 ölçekli uygulama imar planlan çalışmaları Toplu Konut İdaresi Başkanlığı'nca tamamlanmış, ancak henüz yapılaşmaya geçilmemiştir. Başakşehir İlçesindeki diğer konut alanları, Kayabaşı Köyü ve İkitelli Köyü ile Altınşehir, Şahintepe ve Güvercintepe Mahallelerini kapsayan alanlarda görülmektedir. Kayabaşı Köyü ve İkitelli Köyü, köy merkezleri ile onun çevresinde dağınık şekilde gelişen bir yapıya sahiptir. Altınşehir, Şahintepe ve Güvercintepe Mahallelerini kapsayan bölge ise, özellikle 90'lı yıllardan sonra hızla artan kaçak yapılaşmayla birlikte gelişim gösteren bir yapıdadır Başakşehir İlçesi'nin İkitelli bölgesinde, Olimpiyat Parkı'nda kurulan ve Türkiye'nin en büyük projesi olan Atatürk Olimpiyat Stadı kişi kapasiteli olup; 2002 yılından beri faaliyetini sürdürmektedir. Başakşehir İlçesinde, mevcut durum ve bölgenin gelişme eğilimleri dikkate alındığında, ilçenin kent merkezinin, nispeten boş olan ve toplu konut niteliğinde planlanmış olan Kayabaşı Mevkiinde oluşacağı düşünülebilir. Kayabaşı Mevkiini kapsayan onaylı planlarda ayrılmış olan ticaret alanları, yönetim merkezleri, eğitim tesisi alanları ve park alanları, konut alanlarının ve diğer aktivitelerin 13

14 gerektirdiği ölçüler içinde yerel ve çevre yerleşmelere hizmet verecek karakterli olacaktır. Ayrıca, kent bütününe yönelik alışveriş merkezi gibi ticari kullanımlara imkân verilecek bir ticaret yoğunluğu üst ölçekli plan kararları doğrultusunda alanın doğu kesiminde 3. köprü bağlantı yolu kavşağı yakın çevresinde olacaktır. Ticaret alanları, yönetim merkezleri, eğitim tesisi alanları, vb. diğer donatı alanlarının yoğun olduğu ve yüksek yoğunluklu konut alanları ile çevrelenen bu bölge, hemen doğusundaki alanda yapılması düşünülen ve Sağlık Bakanlığı nca çalışmaları devam eden üniversite hastanesi ile birlikte Başakşehir İlçesinin merkezi olma niteliğindedir. Piyasa Araştırması: Konut Piyasası Daha önceleri tarım arazilerinin yoğun olduğu bölge, hızlı şehirleşme ve göç alması nedeniyle, büyük değişime uğramış ve kent dışı konut alanı haline gelmiştir. Artan ulaşım linkleriyle birlikte Başakşehir de konut stoku artmış, şehrin kentsel dokusuna entegre olmaya başlamıştır. Aşağıda gayrimenkule emsal teşkil eden projelerin özellikleri sunulmuştur: PROJE ADI LOKASYON GELİŞTİRİCİ ÜNİTE TİPİ Avrupa Konutları TEM Avrupa Konutları* ÜNİTE SAYISI M² BİRİM DEĞERİ (USD/m²) Halkalı Emlak Konut A.Ş. Apartman $1.360-$2.236 Halkalı Özsaya Inşaat ve Gün-er Inşaat BİTİŞ TARİHİ Kasım, 2009 SATILAN ÜNİTE SAYISI (%) 99% Apartman $1.411-$1.868 Aralık, % Çınar Olimpia Park Bağcılar Metar Inşaat Limited 508 (312 si Apartman Şirketi satışta) $1.149-$1.494 Aralık, % Divan Residences Halkalı TOKI, Kuzu Grup Apartman 743 $1.401-$1.811 Nisan, % Güneş Park Halkalı Albayrak Inşaat Apartman $1.385-$1.636 Ağustos, % Ihlamur Evleri* Halkalı Özyacıcı-Turan Haznedaroğlu Apartman 360 $1.429-$ % İkebana* Yenibosna Güneri Inşaat Apartman 307 $1.232-$ % KA Green* Halkalı KAYI Gayrimenkul Yatırım Apartman + Dubleks 340 $1.029-$ % Kemer Park Esenler Albayrak Inşaat Apartman 598 $1.459-$1.610 Nisan, % Lale Şehir Konakları Halkalı Ak Yapı Inşaat Apartman + Dubleks 410 $1.289-$1.449 Nisan, % Misstanbul Evleri İkitelli Mehmet Çelik Şirketler Grubu Apartman + Dubleks 936 $1.281-$1.801 Ağustos, % Miyansera Evleri Bayrampaşa Ağaçkakan Inşaat Real İstanbul Merter Türköz Grup Apartman + Dubleks Apartman + Dubleks 125 $1.141-$1.686 Aralık, % 311 $2.108-$2.627 Aralık, % Saklı Vadi Evleri* Merter C Holding Apartman 190 $1.848-$ % 14

15 Soyak Olympiakent* Halkalı Soyak Inşaat ve TOKI Apartman + Dubleks +Villa $1.386-$ % Sinpaş Bosphorus City Halkalı Sinpaş GYO Apartman + Dubleks + Villa $1.113-$2.282 Kasım, % (*)ikinci el fiyatlardır. Bölgedeki konut stokunun ünite tiplerine göre dağılımı aşağıda sunulmuştur: Ünite Dağılımı Ünite Tipi Ünite Adedi Oran (%) Ünite Tipine Göre Ortalama Birim Fiyatı (USD $) % % % Dubleks 766 5% % Dubleks 123 1% ve üstü 58 1% Gayrimenkullerin Değerini Etkileyen Faktörler: Olumlu ve Olumsuz Faktörler: Gayrimenkulün değerini etkileyen olumlu faktörler; konumları, imar durumları ve gelişmeye açık bir bölgede konumlu olmaları olarak sıralanabilir. Gayrimenkulün bulunduğu bölgede altyapının tamamlanmamış olması ve bölgede sıkça görülen su taşkınları değerini etkileyen başlıca olumsuz faktörlerdir. 9 DEĞERLEME 9.1 En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi: Bu değerlemedeki söz konusu gayrimenkulün piyasa değeri onun en iyi ve en doğru kullanımının bir fonksiyonudur. En iyi ve en doğru kullanım bir arsanın kullanılabileceği en muhtemel, mümkün, izin verilmiş kullanımı olarak tanımlanabilir. En iyi ve en doğru kullanımı belirleyen dört kriter: yasal izin, fiziksel mümkünlük, finansal fizibilite ve maksimum verimliliktir. Gayrimenkul ün, yasal iznine uygun olan konut kullanımının, en iyi ve en doğru kullanım olacağı görüşündeyiz. 15

16 9.2 Değerleme Yaklaşımları: Rapor No: 2010/TGYO/14 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı: Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı metodunda, lokasyon, büyüklük ve yola cephe gibi değer belirleyici kriterler göz önüne alınarak, yakın zamanda satılmış olan ve değerlemeye söz konusu olan gayrimenkule benzer özellikteki gayrimenkuller tespit edilerek karşılaştırma yapılmaktadır. Gayrimenkuller arasındaki farklılıklar, gerektiğinde yapılan çeşitli ayarlamalar ile değerlemeye konu olan gayrimenkulün değerini bulmakta yardımcı olmaktadır. Emsal Arsalar: 1. Gayrimenkulle aynı bölgede yer alan m², terkleri yapılmamış, konut imarlı arsa $ bedelle satılıktır. (m² satış değeri ~ 197 $/m²) (Bodurlar İnşaat Emlak ) 2. Gayrimenkulle aynı bölgede yer alan 22,808 m², terkleri yapılmamış, konut+ticaret imarlı arsa $ bedelle satılıktır. (m² satış değeri ~ 197 $/m²) (Seç Emlak ) 3. Kayabaşı TOKİ konutları ve Kiptaş konutları arasında m², terkleri yapılmamış, konut imarlı arsa ,-$ bedelle satılıktır. (m ² satış değeri ~210 $/m²) (Furkan Gayrimenkul ) Gayrimenkul Emsal 1 Emsal 2 Emsal 3 Lokasyon Resneli Kayabaşı Resneli Kayabaşı Alan (m²) , İstenen Arsa Değeri (USD) Değer (USD/m²) $197 $197 $210 İstenen Fiyat Üzerinden Ortalama İskonto Oranı 10% 15% 15% İndiriminden Sonra Tahmini Piyasa Fiyatı $177 $168 $179 Emsal 1,00 1,00 1,00 1,00 İmar Durumu Konut Konut Konut Konut Değer Düzeltmesi Nitelik Nitelik +/- $ düzeltme Nitelik +/- $ düzeltme Nitelik +/- $ düzeltme Altyapı Kötü Orta -$5 Kötü $0 Orta -$5 Büyüklük Büyük Küçük -$10 Orta -$5 Orta -$5 Lokasyon Orta Orta $0 Orta $0 Orta $0 Ulaşılabilirlik Orta Orta $0 İyi -$5 Orta $0 Net Düzeltmeler (USD/m²) +/- TL düzeltme -$15 +/- TL düzeltme -$10 +/- TL düzeltme Düzeltilmiş Değer (USD/m²) $162,94 $162 $158 $169 Toplam Düzeltme Oranı 8% 6% 6% -$10 16

17 Yukarıdaki emsal karşılaştırma tablosunda piyasa şartlarına bağlı olarak emsallerin ve gayrimenkullerin çeşitli özelliklerine göre yapılan düzeltmeler neticesinde gayrimenkuller için adil piyasa birim m² satış değeri $162,94 USD/m² olarak takdir edilmiştir. Değerleme konusu gayrimenkuller gelişmekte olan bölgede yer almakta olup çevresinde konu gayrimenkullerin değerinin hesaplamasında emsal olacak nitelikte satışta olan arsalar bulunmaktadır. Söz konusu emsaller yukarıda belirtilmiş olup nihai değerin hesaplamasında bu emsallerden faydalanılarak emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmıştır. Maliyet Yaklaşımı: Maliyet yaklaşımı, yatırımcının, makul bir zaman dilimi içinde, söz konusu gayrimenkule benzer bir arsayı satın alarak yeniden inşasının maliyetinden daha fazla bir maliyeti ödemeyi kabul etmeyeceği öngörüsüne dayanır. Bu yaklaşımda, tahmini arsa değeri ile şimdiki inşaat geliştirme maliyetlerinin toplamından, bina amortisman payının çıkarılmasıyla değer belirlenir. Bu yaklaşımda, Değerleme Uzmanı aşağıdaki adımları izler: 1- Benzer arsaların değerinin, en iyi ve en doğru kullanım yöntemiyle, tahmin edilmesi. 2- Ana binaların, girişimcinin karını da içeren yeniden inşaat ya da yerine koyma maliyetlerinin yeniden değerlemesi. 3- Birikmiş amortismanın tahmin edilmesi ve tahmin edilen birikmiş amortismanın yeniden inşa veya yerine koyma maliyetinden düşülmesi, 4- Arsa değerinin, amortize edilmiş yeniden inşa veya yerine koyma maliyetlerine eklenmesi. Gayrimenkul üzerinde herhangi bir yapılaşma olmadığından, bu çalışmada maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır. Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı: Bu yaklaşımda, gayrimenkulün onaylanan en iyi ve en doğru kullanımının ileriye dönük getireceği kardan, gayrimenkulün değerine ulaşılmaktadır. Teoride, bir arsanın değeri, üzerindeki gelir getiren yapının gelecekteki karının bugüne indirgenmesinden doğar. Öncelikli olarak işgücü, yönetim, işletme ve operasyon maliyetleri, rekabet piyasası ve yatırım maliyetleri gibi şartlar bir araya gelmelidir ve bu şartlar gayrimenkulün en iyi kullanımıdır. İşletme geliri uygun bir oranda bugüne indirgendiğinde gayrimenkulün bugünkü para değerinin toplamını oluşturur. Gayrimenkulün bulunduğu bölge yeni gelişmekte olan bir bölge olduğundan dolayı emlak piyasası henüz tam oturmamıştır. Gelir kapitalizasyonu yönteminde kullanılacak olan konut m² birim satış değeri, ünite satış hızı, bölgenin doluluk-boşluk oranı, arz-talep dengesi vb. özellikler bölgenin spekülatif ortamını yansıtacağından dolayı gayrimenkulün değerinin belirlenmesinde kapitalizasyonu yaklaşımı kullanılmamıştır. gelir 17

18 10 GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLAMASI: Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı ile Değerleme Gayrimenkullerin, değerleme yöntemleri bölümünde belirtilen etkenler, değerleme süreci, parsellerin mevcut imar durumları, fiziksel özellikleri ve yapılan piyasa araştırmalarından hareketle emsal karşılaştırma yaklaşımı kullanılarak belirlenen birim ve toplam piyasa değerleri aşağıda sunulmuştur: ADA/PARSEL ALAN (M²) M² BİRİM DEĞERİ (USD/M²) TOPLAM PİYASA DEĞERİ (USD) 104/1 ve 3, 118/ ,20 162,

19 11 SONUÇ Rapor No: 2010/TGYO/14 Gayrimenkulün farklı değerleme metotları kullanılarak bulunan piyasa değerlerinin analiz sonuçları aşağıda belirtilmiştir: Kullanılan Değerleme Yöntemi TL USD EUR Emsal Karşılaştırma Yöntemi: TL $ Maliyet Yaklaşımı Yöntemi: Kullanılmamıştır Gelir İndirgeme Yöntemi: Kullanılmamıştır Gayrimenkul Değeri: TL $ Not: Rapor içeriğinde 1,-USD = 1,5747-TL; 1,-Euro = 1,9217-TL olarak kabul edilmiştir. Söz konusu gayrimenkullerin bulunduğu bölge gelişmekte olan bir bölge olduğundan dolayı yakın çevrede gayrimenkullerle aynı imar özelliklerine ve benzer niteliklere sahip emsal arsalar bulunmaktadır. Çevrede bulunan emsallerin düzeltilmiş değerlerinin gayrimenkulün değerini en iyi şekilde yansıttığını düşünüyoruz. Bu nedenle, söz konusu gayrimenkulün değeri hesaplanırken emsal karşılaştırma yöntemine %100 oranında ağırlık verilmiştir. Dikkatli bir inceleme ve değerlendirmeden sonra yukarıda bahsedilen tüm faktörler göz önüne alınarak fikrimizce bu rapora konu olan gayrimenkulün, 30 Haziran 2010 tarihi itibarı ile piyasa değeri şöyle belirlenmiştir: TL ON BEŞ MİLYON ALTI YÜZ DOKUZ BİN TÜRK LİRASI KDV DAHİL DEĞER: ,-TL İş bu rapor 3 orijinal olarak hazırlanmıştır. Raporu Hazırlayan Muammer EMANET Şehir Plancısı Değerleme Uzmanı Raporu Kontrol Eden Cem DEMİRÖZ İşletme Sorumlu Değerleme Uzmanı Ekler : Temel göstergeler tablosu Nakit akışı tablosu Bölge haritası Uydu görüntüsü Fotoğraflar (2 sayfa) Tapu sureti (3 sayfa) Tapu takyidat yazısı (3 sayfa) İmar durumu (2 sayfa) Değerleme uzmanlarını tanıtıcı bilgiler ve SPK lisans örnekleri (3 sayfa) Ana gayrimenkul için son 3 yıl içerisinde hazırlanan raporlar 19