DEĞERLEME RAPORU 8 Adet Ofis,Nish İstanbul, Bahçelievler,İstanbul

Transkript

1 DEĞERLEME RAPORU 8 Adet Ofis,Nish İstanbul, Bahçelievler,İstanbul 31 Aralık 2010 Rapor No: 2010/TGYO/16

2 DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ - Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. - Değerleme Süresi: 30 iş günü - Sözleşme Tarihi ve No: /TGYO - Değerlenen Mülkiyet Hakları: Nishistanbul Projesi içinde yer alan 8 Adet Ofisin Değerlemesi - Raporun Konusu: Değer tespiti Değerleme Konusu Gayrimenkule Ait Bilgiler: - Adres: Nish İstanbul Projesi, Çoban Çeşme Sanayi Caddesi No:11 Yenibosna, Bahçelievler/ İSTANBUL - Sahibi: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. - Mevcut Kullanıcı ve Kullanımı: Boş vaziyette bulunan ofis üniteleri - Tapudaki İncelemesi: Gayrimenkul üzerinde notlar mevcuttur (Bkz. Gayrimenkulün Tapu Kayıtları) - İmar Durumu: (Bkz. İmar Durumu İncelemesi) Gayrimenkul Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Sonucu: Emsal Karşılaştırma Yöntemlerine %100 ağırlık verilmiştir Kullanılan Değerleme Yöntemi TL USD EUR Emsal Karşılaştırma Yöntemi: TL $ Maliyet Yaklaşımı Yöntemi: Kullanılmamıştır Gelir İndirgeme Yöntemi: Kullanılmamıştır Gayrimenkul Değeri: TL $ Değerlemede Görev Alan Kişiler: - Sorumlu Değerleme Uzmanı: Cem DEMİRÖZ Lisans No: Değerleme Elemanı: Muammer EMANET Lisans No:

3 İÇİNDEKİLER SAYFA NO 1 RAPOR BİLGİLERİ DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER: Değerleme Şirket Bilgileri: Müşteri Bilgileri: DEĞER TESPİTİ DEĞER TANIMI DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER Gayrimenkulün Tanımı: Gayrimenkulün Yeri ve Konumu, GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER Gayrimenkulün Tapu Kayıtları: Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi: İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri: Gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek Herhangi Bir Husus Bulunup Bulunmadığına İlişkin Görüş: Gayrimenkullerin Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki Durumundaki Değişiklikler : GAYRİMENKULÜN FİZİKİ DURUMLARI HAKKINDA BİLGİLER Gayrimenkulün Konumlu Olduğu Parselin Fiziksel Özellikleri: Gayrimenkulün Genel Özelliklerine İlişkin Açıklamalar: DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER İstanbul ili Hakkında Genel Bilgiler: Bahçelievler İlçesi Hakkında Genel Bilgiler: Piyasa Araştırması: Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler: DEĞERLEME En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi: Değerleme Yaklaşımları: GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLAMASI: SONUÇ

4 1 RAPOR BİLGİLERİ Rapor Tarihi: Rapor No: 2010/TGYO/16 Raporun Türü ve Amacı: Yukarıda adresi belirtilen tesisin piyasa değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanan değerleme raporu. Raporu Hazırlayanlar : Kontrol ve Sorumlu Değerleme Uzmanı: Muammer Emanet Değerleme Departmanı Müdürü Şehir Plancısı Cem Demiröz Genel Müdür İşletme Değerleme Tarihi: Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama: Rapor Torunlar GYO A.Ş. için düzenlenmiş olup kurul düzenlemeleri kapsamında hazırlanmıştır. 3

5 2 DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER: 2.1 Değerleme Şirket Bilgileri: - Şirket Ünvanı: Prime Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. - Şirket Adresi: Büyükdere Caddesi, No: 108 Enka Binası, Kat: 6/B, Esentepe, Şişli, İstanbul - Telefon No: Fax No : Müşteri Bilgileri: - Şirket Ünvanı : Torunlar GYO A.Ş. - Şirket Adresi: Rüzgarlıbahçe, 95. Sokak, No: 6, Kavacık - Beykoz / İSTANBUL - Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar: İstanbulİli, Bahçelievler İlçesi, 2. BölgeYenibosna, 243DS3A pafta, 338 ada, 3no lu parsel üzerinde ki Nish İstanbul Projesi nde yer alan 8 Adet Ofisinpiyasa değerinin belirlenmesidir. Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir. 4

6 3 DEĞER TESPİTİ Bilgimiz ve görüşümüze göre: - Bu rapordaki olgular gerçek ve doğrudur. - Bu rapor kapsamında sunulmuş olan analiz, görüşler ve sonuçlar, tarafımıza belirtilmiş olan varsayım ve kısıtlamalar doğrultusunda ve kapsamında oluşturulmuş olup, şahsi, objektif profesyonel analiz, görüşlerimiz ve çıkarımlarımızı ifade etmektedir. - Bu rapor kapsamında değerleme tespiti yapılmış gayrimenkul ile ilgili olarak mevcut veya potansiyel herhangi bir ilgimiz, çıkarımız veya ilişiğimiz yoktur. İlgili taraflardan kişisel çıkarımız yoktur ve olmamıştır. - Değerleme ücretimiz, müşteri tarafından önceden belirlenmiş olan bir değerin bildirimi veya müşterinin amacına ve istemine yönelik bir değer tespitinin yapılmasına, tespit değerine, şartlı bir sonuç elde edilmesine veya müteakip olayların oluşumuna bağlı değildir. 4 DEĞER TANIMI Pazar değeri tanımı: Pazar değeri, bir gayrimenkulün haklarının, uygun rekabet ortamında ve uygun bir süre zarfında piyasada sergilenmesini müteakip, en olası fiyata, belirli bir tarihte, nakit veya nakit yerini tutacak araçlar karşılığında; bilgi sahibi olan ve tedbirli davranan alıcı ve satıcının özgür iradesiyle, iki tarafta da kişisel kazanç amacı güdülerek ve hiç bir zorlamaya maruz kalınmadan el değiştirdiği değerdir. Yukarıdaki tanıma göre belirli bir tarihte alıcı ve satıcı arasında satışın gerçekleşmesi ve mülkiyetin el değiştirmesi için aşağıdaki koşullar sağlanmış olmalıdır: - Alıcı ve Satıcı kar/kazanç sağlamak amacıyla harekete geçmiştir. - Alıcı ve Satıcı yeterince bilgiye vakıf olup, her iki taraf da tedbirli davranmıştır. - Mülk serbest piyasada uygun bir süre boyunca sergilenmiştir. - Ödeme nakit olarak, uluslar arası geçerliliği olan bir para birimiyle yapılmıştır. 5

7 5 DEĞERLEMEYEKONU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER 5.1 Gayrimenkulün Tanımı: Değerlemeye konu gayrimenkul, İstanbul İli, Bahçelievler İlçesi, Yenibosna da, ÇobançeşmeSanayi Caddesi üzerinde konumlu Nish İstanbul Projesi dir. 5.2 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu, Nish İstanbul Projesi ÇobançeşmeSanayi Caddesi nde yer almaktadır. İnşaatı kısa bir süre önce tamamlanmış olan proje243ds3a pafta, 338 ada, 3 no lu parsel üzerinde yer almaktadır.gayrimenkul batıda Sanayi Caddesi, doğuda boş bir arsa, güneyde ise Çalışlar Sokak ile sınırlandırılmıştır. Gayrimenkul ün bulunduğu alanda Spotçular Çarşısı, Bahçelievler çöp arıtma tesisi, Bahçelievler mezarlığı bulunurken yakın çevresinde ise; Atatürk Havalimanı, Kuyumcu kent, WOW Otel, Dünya Ticaret Merkezi, İhlas Koleji, Airport AVM ve sanayi birimleri bulunmaktadır. Havalimanı na yakınlığı ile konumu gayrimenkul ve yakın çevresinin en büyük avantajıdır. E-5 ve TEM karayolları bölgeye olan ulaşılabilirliği artırmaktadır. Çevrenin gelişim potansiyeli ve reklam kabiliyeti taşınmazın değerini olumlu yönde etkilemektedir. Gayrimenkullerin bazı merkezlere olan yaklaşık uzaklıkları: E-5 Karayolu : 0,67 km Atatürk Havaalanı : 3,83 km TEM Karayolu : 7,74 km Kent Merkezi(Eminönü) : 16,2 km Merkezi İş Alanı(Büyükdere Caddesi) : 21 km 6

8 6 GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER 6.1 Gayrimenkulün Tapu Kayıtları: 45 No.lu Bağımsız Bölüm 46 No.lu Bağımsız Bölüm SAHİBİ Torunlar Gayrimenkul Yatırım Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Ortaklığı A.Ş. İLİ İstanbul İstanbul İLÇESİ Bahçelievler Bahçelievler MAHALLESİ Yenibosna Yenibosna MEVKİİ Köyaltı Köyaltı PAFTA NO. 243DS3A 243DS3A ADA NO PARSEL NO. 3 3 YÜZÖLÇÜMÜ , ,90 B.B. NO BLOK NO. A A KAT 8 8 NİTELİĞİ İşyeri İşyeri ARSA PAYI 715/ / YEVMİYE NO CİLT NO SAYFA NO TAPU TARİHİ No.lu Bağımsız Bölüm 48 No.lu Bağımsız Bölüm SAHİBİ Torunlar Gayrimenkul Yatırım Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Ortaklığı A.Ş. İLİ İstanbul İstanbul İLÇESİ Bahçelievler Bahçelievler MAHALLESİ Yenibosna Yenibosna MEVKİİ Köyaltı Köyaltı PAFTA NO. 243DS3A 243DS3A ADA NO PARSEL NO. 3 3 YÜZÖLÇÜMÜ , ,90 B.B. NO BLOK NO. A A KAT 8 8 NİTELİĞİ İşyeri İşyeri ARSA PAYI 715/ / YEVMİYE NO CİLT NO SAYFA NO TAPU TARİHİ

9 49 No.lu Bağımsız Bölüm 50 No.lu Bağımsız Bölüm SAHİBİ Torunlar Gayrimenkul Yatırım Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Ortaklığı A.Ş. İLİ İstanbul İstanbul İLÇESİ Bahçelievler Bahçelievler MAHALLESİ Yenibosna Yenibosna MEVKİİ Köyaltı Köyaltı PAFTA NO. 243DS3A 243DS3A ADA NO PARSEL NO. 3 3 YÜZÖLÇÜMÜ , ,90 B.B. NO BLOK NO. A A KAT 9 9 NİTELİĞİ İşyeri İşyeri ARSA PAYI 715/ / YEVMİYE NO CİLT NO SAYFA NO TAPU TARİHİ No.lu Bağımsız Bölüm 52 No.lu Bağımsız Bölüm SAHİBİ Torunlar Gayrimenkul Yatırım Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Ortaklığı A.Ş. İLİ İstanbul İstanbul İLÇESİ Bahçelievler Bahçelievler MAHALLESİ Yenibosna Yenibosna MEVKİİ Köyaltı Köyaltı PAFTA NO. 243DS3A 243DS3A ADA NO PARSEL NO. 3 3 YÜZÖLÇÜMÜ , ,90 B.B. NO BLOK NO. A A KAT 9 9 NİTELİĞİ İşyeri İşyeri ARSA PAYI 715/ / YEVMİYE NO CİLT NO SAYFA NO TAPU TARİHİ

10 6.2 Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi: Prime Değerleme olarak, İstanbul İli, Bahçelievler İlçesi 2. Bölge Tapu Sicil Müdürlüğü'nden aldığımız yazılı takyidat bilgisinde, rapora konu gayrimenkuller üzerinde müştereken aşağıda belirtilen notların mevcut olduğu gördük. (Bağımsız bölümleri gösteren tapu kayıt listesi raporun eklerinde yer almaktadır.) BeyanlarBölümü : Yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilere satışı yasaklanmıştır ( Tarih ve Yevmiye no. ile) (Bakanlar Kurulu 2007/12484 Kararı) Yönetim Planı: Yönetim Planı Değişikliği: Şerhler Bölümü: 1 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (BEDAŞ lehine 99 yıllığı 1 TL dan no.lu trafo merkezi ve kablo geçiş güzergahı için 99 yıl süre ile) (Başlama tarih: Süre: 99 yıl) 6.3 İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri: Bahçelievler Belediyesi İmar Müdürlüğü nden şifahen alınan bilgilere göre gayrimenkulün konumlu olduğu parselin onay tarihli Bahçelievler Revizyon Uygulama İmar Planı paftasında Ticaret + Hizmet Alanı içinde kaldığı tespit edilmiştir. Ticaret+Hizmet alanlarında; büro, çarşı, konaklama, sergi, teşhir, lokanta v.b. tesisler yapılabilir. Bu alanda KAKS(Emsal)=2,50 olarak belirlenmiştir. Çekme mesafeleri ise; Yan bahçe: 5 m ve Yol cephesi: 10 m şeklinde belirlenmiştir. Değerleme konusu gayrimenkullerin inşaatı yeni bitmiş olduğundan dolayı henüz yapı kullanma izin belgesine sahip değildir.firma yetkililerinden yapı kullanma izin belgeleri için ilgili belediyesine başvuru yapıldığı öğrenilmiş olup yapı kullanma izin belgesi başvurusu için gerekli olan inşaatın bittiğine dair belediyesinden onaylı İş Bitirme Tutanağı ekte yer almaktadır. Gayrimenkulün Bahçelievler Belediyesi İmar Arşivi nde yer alan dosyasında, dört adet tadilat yapı ruhsatı ve bir adet mimari proje olduğu görülmüştür. Bunların onay tarihleri ve numaraları aşağıdaki gibidir: Mimari Proje: tarih ve 2008/3003 onay no. ile. Yapı Ruhsatı (A Blok Tadilat): 03/20 onay numaralı. Yapı Ruhsatı (B Blok Tadilat): 03/21 onay numaralı. Yapı Ruhsatı (C Blok Tadilat): 03/22 onay numaralı. Yapı Ruhsatı (D Blok Tadilat): 03/23 onay numaralı. Taban Alanı Katsayısı (TAKS): Yapının taban alanının parsel alanına oranından elde edilen sayıdır. Taban alanı, yapının parsel içinde plan ve yönetmelik hükümlerine göre düzenlenmiş zeminde kaplayacağı alandır. Işıklıklar, eklentiler (müştemilat) bu alana katılmaz. Emsal (KAKS):Yapının bütün katlardaki alanları toplamının parsel alanına oranından elde edilen sayıdır. Katlar alanı; bodrum, asma, çekme ve çatı katlar ve kapalı çıkmalar dahil kullanılabilen bütün katların ışıklıklar çıktıktan sonraki alanları toplamıdır. Açık çıkmalar ve iç yüksekliği 1.80 m yi aşmayan ve yalnızca tesisatın geçirildiği tesisat galerileri ve katları ile ticari amacı olmayan ve yapının kendi gereksinmesi için otopark olarak kullanılan bölüm ve katlar bu alana katılmazlar. Kullanılabilen katlar deyiminden, konut, iş yeri, eğlenme ve dinlenme yerleri gibi oturmaya, çalışmaya, eğlenmeye ve dinlenmeye ayrılmak üzere yapılan bölümler anlaşılır. 9

11 6.4 Gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek Herhangi Bir Husus Bulunup Bulunmadığına İlişkin Görüş: Tapu Müdürlüğü nde yapılan incelemeler neticesinde gayrimenkulün üzerinde yer alan takyidatların gayrimenkulün haklarına kısıtlayıcı etkisi olmadığı kanaatine varılmıştır. Tapu müdürlüğünden edinilen bilgiye istinaden yabancılara satış yasağı şerhinin sadece bu parsel için değil belirlenen tüm bölge için olduğu öğrenilmiştir. Gayrimenkullerle ilgili imar yönetmeliği gereği alınması gerekli olan yasal izin ve belgeler (yapı ruhsatları ve ekleri-mimari proje, elektrik projesi, tesisat projesi, statik projesi, imar çapı vs.) alınmıştır. Değerleme konusu gayrimenkullerin inşaatının yeni bitmiş olmasından dolayıhenüz yapı kullanma izin belgesine sahip değildir ve dolayısıyla kat mülkiyetine geçilmemiştir. İlgili belediyesinde yapılan imar dosyası incelemelerinde konu gayrimenkullerin yapı kullanma izin belgesini almasına engel olacak herhangi bir olumsuz kayda veya zabıta rastlanmamıştır.firma yetkililerinden yapı kullanma izin belgeleri için ilgili belediyesine başvuru yapıldığı öğrenilmiş olup yapı kullanma izin belgesi başvurusu için gerekli olan inşaatın bittiğine dair belediyesinden onaylı İş Bitirme Tutanağı ekte yer almaktadır. Bu nedenle tapu ve belediye incelemeleri itibariyle taşınmazların Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde bulunmasında herhangi bir sakınca olmayacağını düşünmekteyiz. 6.5 Gayrimenkullerin Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki Durumundaki Değişiklikler : Bahçelievler Tapu Sicil Müdürlüğü nde yapılan incelemeler neticesinde, değerleme konusu gayrimenkullerin, Özyazıcı İnşaat Elektrik Makina Müşavirlikve Taahhüt San. ve Tic. Ltd. Şti. adına kayıtlı iken, tarih ve 457 yevmiye no. ile Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. adına satış işleminden tescil edildiği öğrenilmiştir. Gayrimenkul,338 ada 1 no lu parselin ifrazı ile oluşturulmuştur. 338 ada 1 no lu parsel, tarih ve 7479 yevmiye no ile ifraz görerek 338 ada 2 parsel ve 338 ada 3 parsel nolu taşınmazlara ayrılmıştır. 338 ada 2 nolu parsel Bahçelievler Belediye sine hibe yoluyladevredilmiştir. 7 GAYRİMENKULÜN FİZİKİ DURUMLARI HAKKINDA BİLGİLER 7.1 Gayrimenkulün Konumlu Olduğu Parselin Fiziksel Özellikleri: PAFTA NO ADA NO PARSEL NO YÜZÖLÇÜMÜ (m²) 243DS3A ,90 243DS3A pafta, 338 ada, 3no lu parsel üzerindeki Nish İstanbul Projesi inşasına 2009 yılı başında başlanmıştır.parselin yüzölçümü ,90 m² dir. Parsel eğimsiz bir alan üzerinde konumlanmış olup, geometrik şekil itibariyle kareyeyakın bir forma sahiptir. Parselin sanayi Caddesi ne olan cephesi yaklaşık 180 m, Çalışlar Sokak a olan cephesi ise yaklaşık 170 m uzunluğundadır. Parsel sınırları herhangi bir sınır elemanıyla belirtilmemiştir. Parsel için belirtilmiş emsal 2,50 olup bölgedeki altyapı tamamlanmıştır. 10

12 7.2 Gayrimenkulün Genel Özelliklerine İlişkin Açıklamalar: o Nish İstanbul projesi 4 blok ve perakende alanından oluşmaktadır. o Proje kapsamında konut, ofis ve mağazalar yer almaktadır. o Projenin kaba inşaatının tamamı, toplamında da; A Bloğun ve proje genelindeki mağaza ünitelerinin %90 ı, B, C ve D Blokların %100 ütamamlanmış durumdadır. A Blokta yer alan ofis ünitelerinin ve tüm bloklarda yer alan mağaza ünitelerinin dekorasyon işleri alıcıya bırakıldığı için gayrimenkuller mevcut tamamlanma oranlarıyla teslim edileceklerdir. o 4 bloğun 1 i ofis bloğu olarak planlanmıştır. o Ofis bloğunda 62 adet ofis konut bloklarında 585 adet daire ve blokların altında yer alan perakende alanında 47 adet mağaza alanı bulunmaktadır. o Proje kapsamında büyüklükleri 67 m² ile 186 m² arası değişen 1+1, 2+1 ve 3+1 tipte daireler bulunmaktadır. 8 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER 8.1 İstanbul ili Hakkında Genel Bilgiler: Ülkenin finans merkezi olan İstanbul un nüfusu 12 milyonun üzerinde olup, bu rakam artmaya devam etmektedir. İkinci en büyük şehir olan Ankara dan en az dört kat fazla nüfusa sahip olan şehir, ülkenin kentleşme sürecinin de ana odağı olmuştur. Konut ihtiyacının en belirgin olduğu şehir olan İstanbul yeterli ve kaliteli konut temininde ciddi sorunlar yaşamaktadır. Sonuç olarak, kent dışında devlet ve özel yatırımcılar tarafından yeni toplu konutlar yapılmakta, şehrin Avrupa yakasında gelişme şehir merkezinin batısından bu kent dışı alanlara doğru kaymaktadır. Günümüzde, İstanbul un Avrupa yakasının kuzey bölgelerine kayan merkezi iş alanları (MİA) kurumsal faaliyetlerin çoğuna ev sahipliği yapmaya devam etmektedir. Asya yakası da zaman içinde gayrimenkul kullanımı olarak önemli değişiklikler yaşamıştır. Başlangıçta şehrin bu kısmı esasen birincil yerleşim alanı olarak kullanılmaktayken, şehir büyüdükçe MİA lar Asya yakasında da gelişmeye başlamış ve sonuçta bu bölgelerin halihazırdaki yapısını değiştirmiştir. Günümüzde İstanbul, gelişen yeni bölgelerle birlikte şehrin Avrupa yakasında yer alan Zincirlikuyu-Levent aksının ana merkez olduğu, çok merkezli bir şehir olarak ifade edilebilir. Ulaşım bağlantıları ve yolların gelişmesi, daha büyük metropolitan bölgelerin gelişiminde aracı konumundayken 1970 li yıllarda Boğaz kıyıları boyunca yapılan yollar şehirdeki yol çalışmalarının başlangıcı olmuştur. Bu da şehrin her iki yakasının da kuzeye doğru gelişmesine yardımcı olmuştur. Ancak şehri doğu-batı aksında ortadan kesen E5 otoyolunun yapımı, şehrin her iki yakasını Boğaziçi Köprüsü vasıtasıyla birbirine bağlamış, aynı zamanda İstanbul un Türkiye nin diğer şehirleri ve Avrupa merkezleri ile bağlantısını sağlamıştır. E5 otoyolundan başka, şehrin her iki yakasında da önemli arterleri birbirine bağlayan TEM otoyolu da bulunmaktadır. Avrupa ve Asya yakalarını TEM otoyolu üzerinden birbirine 11

13 bağlayan Fatih Sultan Mehmet Köprüsü (FSM Köprüsü) Boğaziçi Köprüsü nün kuzeyinde yer almaktadır. Bu iki ana yolun ve köprünün yapımı şehrin büyümesini ve gelişimini önemli ölçüde etkilemiştir. Şehir planlaması nüfusu fazla olan kentsel alanlarda, özellikle merkezi ve çekim alanı olmaya devam eden eski şehirlerde önemli bir sorundur, bu açıdan İstanbul istisna değildir. Yerel belediyeler, özellikle şehrin giderek eskiyen altyapısı, ruhsatsız ve çarpık yapılaşma ve hızlı göç nedeniyle şehrin doğru planlanması konusunda büyük zorluklar yaşamaktadırlar. Şehrin birçok bölgesinde yeterli boş arsanın olmamasından ve merkez bölgelerdeki sıkı belediye denetimleri dikkate alındığında, merkezden uzak bölgelerde henüz önemli ölçüde hissedilmeyen kaçak yerleşimler oluşmaya başlamıştır. Halihazırda İstanbul Büyükşehir Belediyesi şehrin yeni ana planını oluşturmuş olup ana planın en önemli girişimlerinden biri terk edilmiş ve kaçak yapılaşmayla işgal edilmiş alanların, devlete ait boş arsa parsellerinin üzerinde özel sektörün işbirliğiyle finanse edilebilir toplu konut projeleri geliştirilmesi yoluyla kentsel dönüşüm modelinin uygulanmasıdır. 8.2 Bahçelievler İlçesi Hakkında Genel Bilgiler: Bahçelievler, doğusunda Güngören, güneyinde Bakırköy, batı ve kuzeyinde Bağcılar ilçeleri ile çevrilidir nüfus sayımı sonuçlarına göre Bahçelievler in toplam nüfusu kişidir. İlçenin en düşük nüfuslu mahallesi Yenibosna, en yüksek nüfuslu mahallesi Zafer Mahallesi dir larda yetersiz kalan Londra Asfaltı nın yerine, Bahçelievler in güneyinde E-5 karayolu yapılmıştır. Bu yol boyunca bir çok fabrika kurulmuş, yerleşim kent görünümü almaya başlamış ve büyük iskan alanları oluşmuştur. Güneyde Bakırköy İlçesi ile sınırlarını ayıran E-5, İkitelli Organize Sanayi ne TEM bağlantısı ve Atatürk Havalimanı na güçlü bir ulaşım olanağına sahiptir. İlçe, İstanbul un en yoğun trafiğine sahip olan E-5 karayolu üzerinde bulunmaktadır. Hafif raylı sistem yakın geçmişte hizmete girmiştir. Yenibosna da sanayi, perakende ve konut bölgeleri iç içe geçmiştir. Tekstil fabrikaları ve fabrika satış mağazaları ana güzergahlarda ve E-5 üzerinde yer almakta olup, konut bölgeleri Yenibosna nın daha iç kesimlerinde yer almaktadır. Medya yönetim fonksiyonlarının yer aldığı Yenibosna aksının uzantısında ve onunla bütünleşen bir alan üzerinde yer alan Basın Ekspress Yolu, Prestij Hizmet Alanıolarak tanımlanmakta olup, batı yakasında, uluslararası şirketlerin yer alacağı ve kente yapacakları olumsuz baskının minimum düzeyde tutulacağı yeni prestij merkez alanlarından bir tanesidir. İstanbul Metropoliten Alanı içinde özellikle merkez alanlarda kalan, ancak mekan yetersizlikleri, kullanım uyumsuzlukları, kentsel değer artışları nedeniyle yer değiştirmesi ve farklı işlev yüklenmesi öngörülen sanayi alanlarının büyük bir kısmı, hizmet fonksiyonuna dönüşen alanlar olarak belirlenmiştir. Yine plan çerçevesinde, Yenibosna-İkitelli aksısanayi kullanımından farklı kullanımlara dönüşme potansiyeline sahip alanlardan birisi sayılmaktadır. 12

14 Bölgede, mücevher yapımcılarını bir araya toplamayı hedefleyen Kuyumcukent, Basın Ekspres Yolu na cepheli olup, Aralık 2007 de hizmete girmiştir iş yerinin bulunduğu Kuyumcukent, m² brüt inşaat alanına sahiptir. Basın Ekpres Yolu ile 29 Ekim Caddesi arasında, Kuyumcukent in kuzeyinde bulunan TGRT Radyo ve TV Stüdyolarıtoplam m² toplam kapalı alanı içermektedir m² lik bir arsa üzerine inşaa edilen İhlas Holding Merkez Binası da aynı bölgede bulunup, m² kapalı alana sahiptir. Yenibosna da m 2 üzerine 23 blokta daire olarak üretilen İhlas Yuva Evleri projesinde m 2 'lik bir çarşı binası ve 250 araç kapasiteli kapalı otopark, açık otoparklar, çocuk parkları ve yeşil alanları bulunmaktadır. Altınyıldız Fabrikası da bölgedeki önemli yatırımlardan biri olup, Basın Ekspres Yolu ile 29 Ekim Caddeleri arasında yer almaktadır. 8.3 Piyasa Araştırması: Değerleme konusu gayrimenkullerin konumlu olduğu Nishistanbul Projesi içinde, gerçekleşmiş ofis satışları bulunmaktadır. - A Blok 2. Katta yer alan 270 m² büyüklüğünde kuzeybatı cepheli ofis için istenen satış fiyatı ,-TL dir. (~3.760,-TL/m²) - A Blok 2. Katta yer alan 270 m² büyüklüğünde kuzeydoğu cepheli ofis için istenen satış fiyatı ,-TL dir. (~3.560,-TL/m²) - A Blok 2. Katta yer alan 270 m² büyüklüğünde güneydoğu cepheli ofis için istenen satış fiyatı ,-TL dir. (~3.680,-TL/m²) - A Blok 2. Katta yer alan 270 m² büyüklüğünde güneybatı cepheli ofis için istenen satış fiyatı ,-TL dir. (~4.080,-TL/m²) 8.4 Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler: Olumlu ve Olumsuz Faktörler: Gayrimenkulün değerini etkileyen olumlu faktörler:ulaşım kolaylığı, görünürlüğünün yüksek olması, bulunduğu bölgenin taşıdığı gelişme potansiyeli, tamamlanmış altyapıya sahip olması olarak sıralanabilir. Gayrimenkulün değerine etki eden herhangi bir olumsuz etken olmadığı görüşündeyiz. 9 DEĞERLEME 9.1 En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi: Bu değerlemedeki söz konusu gayrimenkulün piyasa değeri onun en iyi ve en doğru kullanımının bir fonksiyonudur. En iyi ve en doğru kullanım bir arsanın kullanılabileceği en muhtemel, mümkün, izin verilmiş kullanımı olarak tanımlanabilir. En iyi ve en doğru kullanımı belirleyen dört kriter: yasal izin, fiziksel mümkünlük, finansal fizibilite ve maksimum verimliliktir. Gayrimenkul ün, yasal iznine uygun olarak üzerinde geliştirilenofis projesinin, en iyi ve en doğru kullanım olduğu görüşündeyiz. 13

15 9.2 Değerleme Yaklaşımları: Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı: Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı metodunda, lokasyon, büyüklük ve yola cephe gibi değer belirleyici kriterler göz önüne alınarak, yakın zamanda satılmış olan ve değerlemeye söz konusu olan gayrimenkule benzer özellikteki gayrimenkuller tespit edilerek karşılaştırma yapılmaktadır. Gayrimenkuller arasındaki farklılıklar, gerektiğinde yapılan çeşitli ayarlamalar ile değerlemeye konu olan gayrimenkulün değerini bulmakta yardımcı olmaktadır. Söz konusu gayrimenkullerin bulunduğu projedeki ofis ünitelerinin satışları halen devam etmekte olup bu ünitelerden yakın zamanda satılmış benzer nitelikli olanların satış bilgilerine ulaşıldığından dolayı emsal karşılaştırma yaklaşımı kullanılmıştır. Maliyet Yaklaşımı: Maliyet yaklaşımı, yatırımcının, makul bir zaman dilimi içinde, söz konusu gayrimenkule benzer bir arsayı satın alarak yeniden inşasının maliyetinden daha fazla bir maliyeti ödemeyi kabul etmeyeceği öngörüsüne dayanır. Bu yaklaşımda, tahmini arsa değeri ile şimdiki inşaat geliştirme maliyetlerinin toplamından, bina amortisman payının çıkarılmasıyla değer belirlenir. Bu yaklaşımda, Değerleme Uzmanı aşağıdaki adımları izler: 1- Benzer arsaların değerinin, en iyi ve en doğru kullanım yöntemiyle, tahmin edilmesi. 2- Ana binaların, girişimcinin karını da içeren yeniden inşaat ya da yerine koyma maliyetlerinin yeniden değerlemesi. 3- Birikmiş amortismanın tahmin edilmesi ve tahmin edilen birikmiş amortismanın yeniden inşa veya yerine koyma maliyetinden düşülmesi, 4- Arsa değerinin, amortize edilmiş yeniden inşa veya yerine koyma maliyetlerine eklenmesi. Söz konusu bölgede yeterli sayıda ofis binası arsası olmaması sebebiyle maliyet yaklaşımından değere ulaşılamamaktadır. Bu nedenle değer belirlenmesinde maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır. Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı: Bu yaklaşımda, gayrimenkulün onaylanan en iyi ve en doğru kullanımının ileriye dönük getireceği kardan, gayrimenkulün değerine ulaşılmaktadır. Teoride, bir arsanın değeri, üzerindeki gelir getiren yapının gelecekteki karının bugüne indirgenmesinden doğar. Öncelikli olarak işgücü, yönetim, işletme ve operasyon maliyetleri, rekabet piyasası ve yatırım maliyetleri gibi şartlar bir araya gelmelidir ve bu şartlar gayrimenkulün en iyi kullanımıdır. İşletme geliri uygun bir oranda bugüne indirgendiğinde gayrimenkulün bugünkü para değerinin toplamını oluşturur. Gayrimenkullerin inşaatıtamamlanmıştır ve gayrimenkullerin bulunduğu projede gayrimenkullere emsal olabilecek satılmış ve halen satışta olan ofis nitelikli benzer gayrimenkuller bulunmaktadır. Bu nedenle söz konusu gayrimenkullerin değerlerinin belirlenmesinde gelir kapitalizasyonu yaklaşımı kullanılmamıştır. 14

16 10 GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLAMASI: Gayrimenkulün değerleme yöntemleri bölümünde belirtilen etkenler, değerleme süreci, gayrimenkulün inşaat özellikleri, mevcut imar durumu,cephesi, fiziksel özellikleri ve yapılan piyasa araştırmalarından hareketle, emsal karşılaştırma yöntemi kullanılarak belirlenen birim ve toplam piyasa değerleri aşağıda sunulmuştur: CEPHESİ M² BİRİM KİRA ALAN TOPLAM PİYASA DEĞERİ DEĞERİ (m²) DEĞERİ (TL) (TL) (TL/AY) 45 no.lu B.B. Kuzeybatı no.lu B.B. Kuzeydoğu no.lu B.B. Güneydoğu no.lu B.B. Güneybatı no.lu B.B. Kuzeybatı no.lu B.B. Kuzeydoğu no.lu B.B. Güneydoğu no.lu B.B. Güneybatı TOPLAM TL TL 15

17 11 SONUÇ Gayrimenkulün bulunan piyasa değerlerinin analiz sonuçları aşağıda belirtilmiştir: Rapor No: 2010/TGYO/16 Kullanılan Değerleme Yöntemi TL USD EUR Emsal Karşılaştırma Yöntemi: TL $ Maliyet Yaklaşımı Yöntemi: Gelir İndirgeme Yöntemi: Kullanılmamıştır Kullanılmamıştır Gayrimenkul Değeri: TL $ Not: Rapor içeriğinde 1,-USD = 1,5460-TL; 1,-EUR = 2,0491-TL olarak kabul edilmiştir. Söz konusu gayrimenkule emsal teşkil edebilecek ve yakın zamanda satılmış veya halen satışta olan gayrimenkuller bulunmasından dolayıemsal karşılaştırma yaklaşımının gayrimenkulün değerini en iyi şekilde yansıttığını düşünüyoruz. Bu nedenle, sözkonusu gayrimenkulün değeri hesaplanırken, emsal karşılaştırma yaklaşımına %100 oranında ağırlık verilmiştir. Dikkatli bir inceleme ve değerlendirmeden sonra yukarıda bahsedilen tüm faktörler göz önüne alınarak fikrimizce bu rapora konu olan gayrimenkulün, 31Aralık 2010 tarihi itibarı ile piyasa değeri şöyle belirlenmiştir: TL İş bu rapor 3 orijinal olarak hazırlanmıştır. SEKİZ MİLYON DÖRT YÜZ YİRMİ DÖRT BİN TÜRK LİRASI KDV DAHİL DEĞER: TL Raporu Hazırlayan Muammer EMANET Şehir Plancısı Değerleme Uzmanı Raporu Kontrol Eden Cem DEMİRÖZ İşletme Sorumlu Değerleme Uzmanı Eki : Konum krokisi Uydu fotoğrafı Tapu sureti (8 sayfa) Tapu takyidat yazıları ve bağımsız bölüm listesi (8 sayfa) Yapı ruhsatları (1 adet) İş Bitirme Tutanağı (1 adet) İmar durumu İmar planı örneği Fotoğraflar (1 sayfa) Raporu hazırlayanları tanıtıcı bilgiler ve sorumlu değerleme uzmanı SPK lisans örneği 16