Konut Sektörü Genel Değerlendirme Ocak 2015

Transkript

1 Konut Sektörü Genel Değerlendirme Ocak 2015

2 KONUT SEKTÖRÜNÜN TÜRKİYE EKONOMİSİNDEKİ YERİ 2

3 İNŞAAT SEKTÖRÜNÜN GSYH DEKİ PAYI % (SABİT FİYATLARLA) 7,0% 6,4% 6,5% 6,0% 5,0% 5,8% 5,8% 5,7% 5,0% 5,4% 5,5% 5,8% 5,8% 5,9% 5,2% 5,7% 5,8% 5,7% 5,9% 5,8% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% Q3 İnşaat Sektörünün GSYİH'deki Payı Kaynak: TÜİK 3

4 İKTİSADİ FAALİYET KOLLARI VE GSYH (CARİ FİYATLARLA) Tarım, ormancılık ve balıkçılık (%7.4) İmalat Sanayi (%15.3) İnşaat (%4.4) Toptan ve perakende ticaret (%12) Ulaştırma, depolama ve haberleşme (%12) Finans ve sigorta faaliyetleri (%3.4) Gayrimenkul faaliyetleri (%10) Kişi Başına GSYH (TL) (Cari Fiyatlarla) Kaynak: TÜİK 4

5 İKTİSADİ FAALİYET KOLLARI VE GSYH (CARİ FİYATLARLA) İktisadi Faaliyet Kolu (Milyon TL) (Milyon TL) Değişim Mesleki, bilimsel ve teknik faaliyetler (%3.1) 4,049 48, % Eğitim (%3.6) 6,021 55, % Gayrimenkul faaliyetleri (%10) 21, , % Ulaştırma, depolama ve haberleşme (%12) 26, , % Konaklama ve yiyecek hizmeti faaliyetleri (%2.5) 5,867 39, % Toptan ve perakende ticaret (%12) 28, , % GSYH (Alıcı fiyatlarıyla) 240,224 1,565, % İnşaat (%4.4) 10,702 68, % Kamu yönetimi ve savunma; zorunlu sosyal güvenlik (%4.2) 11,405 65, % Bilgi ve iletişim (%2) 5,445 31, % Tarım, ormancılık ve balıkçılık (%7.4) 21, , % İmalat Sanayi (%15.3) 45, , % Finans ve sigorta faaliyetleri (%3.4) 20,717 52, % Not: 2013 yılı itibarıyla GSYH içindeki payları %2 nin üstünde olan iktisadi faaliyet kollarına tabloda yer verilmiştir. Kaynak: TÜİK 5

6 KAMU - ÖZEL SEKTÖR İNŞAAT HARCAMALARI (CARİ FİYATLARLA) Yıl Toplam İnşaat Harcamaları (Milyon TL) Kamu İnşaat Harcamaları (Milyon TL) Özel Sektör İnşaat Harcamaları (Milyon TL) Kamu Payı Özel Sektör Payı ,397 7,559 11, % 61.03% ,503 10,858 17, % 61.91% ,164 11,652 23, % 66.86% ,415 12,469 33, % 73.14% ,239 16,364 38, % 70.38% ,313 21,194 51, % 70.69% ,662 23,705 58, % 71.32% ,293 30,071 60, % 66.70% ,073 29,113 44, % 60.70% ,482 36,751 55, % 60.26% ,967 41,728 76, % 64.63% ,108 45,000 82, % 64.60% ,822 61,593 80, % 56.57% 2014 / 9 122,227 49,957 72, % 59.13% Kaynak: TÜİK 6

7 SEKTÖRLERİN İSTİHDAMDAKİ PAYI 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 7% 7% 7% 7% 6% 6% 6% 7% 6% 6% 5% 4% 5% 5% 25,0% 20,0% 15,0% 22%22%22%22% 18% 19% 18% 20% 20% 21%21%20%21%21% 3,0% 2,0% 1,0% 10,0% 5,0% 0,0% Ekim 0,0% 40,0% 35,0% 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% 38% 35%34% % 26% 23%22%22% 23%23%23% 22%21%21% İnşaat Ekim 60,0% 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0% Sanayi 40% 42%43%46%47%49% 50%50%50% 49%49%50%51%51% Tarım Hizmetler Kaynak: TÜİK 7

8 GSYH VE İNŞAAT SEKTÖRÜ GENEL VE KONUT SEKTÖRÜ BÜYÜME RAKAMLARI DÖNEMİ : TOPLAM BÜYÜME : %49 İNŞAAT SEKTÖRÜ : %76 KONUT YAPI RUHSATI ADETLERİ : % Q3 DÖNEMİ : TOPLAM BÜYÜME : %24 İNŞAAT SEKTÖRÜ : %23 KONUT YAPI RUHSATI ADETLERİ : %122 Kaynak: TÜİK 8

9 GSYH VE İNŞAAT SEKTÖRÜ GENEL VE KONUT SEKTÖRÜ BÜYÜME RAKAMLARI Dönemi Q3 Dönemi Q3 GSYİH İnşaat Sektörü Konut Yapı Ruhsatı GSYİH İnşaat Sektörü Konut Yapı Ruhsatı Kaynak: TÜİK 9

10 ARZ TALEP AÇISINDAN KONUT SEKTÖRÜ TÜRKİYE 10

11 TÜRKİYE KONUT ARZI (ENDÜSTRİNİN ÜRETİMİ) (T) Konut Yapı Ruhsatı Kaynak: TÜİK, Konutder Tahminleri * 2014 yılı için ilk dokuz aylık veriler kullanılarak yılsonu tahmini yapılmıştır. 11

12 TR GENEL: YILLARA GÖRE RUHSAT SAYILARI VE ARTIŞ ORANLARI % 50% 45% 40% 35% 30% % % 9% 20% 15% 10% 5% (T)* Konut Yapı Ruhsatı Büyüme * 2014 yılı için ilk dokuz aylık veriler kullanılarak yılsonu tahmini yapılmıştır. 0% Kaynak: TÜİK, Konutder Tahminleri 12

13 TRENDİN GÖSTERDİĞİ GELECEK YILLARA AİT TAHMİNİ RUHSAT SAYILARI (T) 2015(T) 2016(T) 2017(T) Konut Yapı Ruhsatı Doğrusal (Konut Yapı Ruhsatı) Kaynak: TÜİK, Konutder Tahminleri 13

14 KENTSEL DÖNÜŞÜMDE MALİKLER İÇİN YAPILAN KONUTLARIN DÜŞÜLMÜŞ HALİYLE ARZ TAHMİNİ (T) 2015(T) 2016(T) 2017(T) Konut Yapı Ruhsatı Doğrusal (Konut Yapı Ruhsatı) Kaynak: TÜİK, Konutder Tahminleri 14

15 TÜRKİYE 1. EL KONUT TALEBİ (SATIŞLARI) ( ) Ay Fark ,5% ,7% ,5% ,9% ,0% ,7% ,0% ,8% ,4% ,8% ,3% ,9% Toplam ,3% Kaynak: TÜİK 15

16 E BAKILDIĞINDA TRENDİN GÖSTERDİĞİ 1. EL KONUT TALEBİ (SATIŞLARI) (T) 2016(T) 2017(T) 2018(T) 2019(T) Birinci El Konut Satışları Kaynak: TÜİK, Konutder Tahminleri 16

17 2008 YILINDAN İTİBAREN ARTIŞA BAKILDIĞINDA TRENDİN GÖSTERDİĞİ 1. EL KONUT TALEBİ (SATIŞLARI) (T) 2016(T) 2017(T) 2018(T) 2019(T) Birinci El Konut Satışları Kaynak: TÜİK, Konutder Tahminleri 17

18 KONUT TALEP VE ARZINA YÖNELİK TREND Talep Artış Trendi: % 14 Arz Artış Trendi: % Konut Yapı Ruhsatı Doğrusal (Konut Yapı Ruhsatı) Birinci El Konut Satışları Doğrusal (Birinci El Konut Satışları) 2014 arzı 1.12 milyon adet iken Kentsel Dönüşüm den gelen düzeltme yapılarak 980 bin adet olarak düzenlenmiştir. Kaynak: TÜİK, Konutder Tahminleri 18

19 2017 YILINA KADAR TRENDİN GÖSTERDİĞİ STOK ANALİZİ % 35% % 26% 28% % 25% % % % 10% % (T) 2016(T) 2017(T) Stok Stok % 0% Kaynak: TÜİK, Konutder Tahminleri 19

20 ARZ TALEP AÇISINDAN KONUT SEKTÖRÜ İSTANBUL 20

21 İSTANBUL GELİR DAĞILIMI TÜİK'in Açıkladığı 5 Kademeli Gelir Dağılımı Konutder'in Türettiği 15 Kademeli Gelir Dağılımı Gelir Grubu Yıllık Gelir Gelir Grubu Yıllık Gelir Kaynak: TÜİK, Konutder Tahminleri 21

22 GELİR GRUPLARININ ALABİLECEĞİ KONUT M2 FİYATI Gelir Grubu Ödeyebi -leceği Taksit Tutarı Alabileceği Konutun Fiyatı Konut İhtiyacı Yıllık Gelir Aylık Gelir Kredi Vade Faiz Oranı Kredi Tutarı m2 Alabileceği m2 Fiyatı ,80% ,80% ,80% ,80% ,80% ,80% ,80% ,80% ,80% ,80% ,80% ,80% ,80% ,80% ,80% Kaynak: TÜİK, Konutder Tahminleri 22

23 ÜRETİLEN KONUT ADEDİ VE M2 FİYATLARI m2 Fiyatı Riskli Alanlar Riskli Yapılar Rezerv Alanlar Vizyon Projeler Mevcut Üretim Toplam Arz Kaynak: Konutder Tahminleri 23

24 FİYAT SEGMENTLERİNE GÖRE ARZ TALEP DENGESİ (İSTANBUL) Fiyat Seviyesi (TL/m2) İhtiyaç Arz Arz Açığı/ Arz Fazlası Toplam Arz Açığı / Arz Fazlası İhtiyaç Arz 1263 TL Altı TL Üstü Kaynak: Konutder Tahminleri 24

25 GELİR GRUPLARININ ALABİLECEĞİ KONUT M2 FİYATI (RESMİ GELİRİN %50'Sİ KADAR KAYITDIŞI GELİR KABUL EDİLİRSE) Gelir Grubu Kayıtdışı Gelir (%50) Ödeyebi leceği Taksit Tutarı Alabileceği Konutun Fiyatı Konut İhtiyacı Yıllık Gelir Aylık Gelir Kredi Vade Faiz Oranı Kredi Tutarı m2 Alabileceği m2 Fiyatı ,80% ,80% ,80% ,80% ,80% ,80% ,80% ,80% ,80% ,80% ,80% ,80% ,80% ,80% ,80% Kaynak: TÜİK, Konutder Tahminleri 25

26 ÜRETİLEN KONUT ADEDİ VE M2 FİYATLARI Fiyatı Riskli Alanlar Riskli Yapılar Rezerv Alanlar Vizyon Projeler Mevcut Üretim Toplam Arz Kaynak: Konutder Tahminleri 26

27 FİYAT SEGMENTLERİNE GÖRE ARZ TALEP DENGESİ (İSTANBUL) (RESMİ GELİRİN %50'Sİ KADAR KAYITDIŞI GELİR KABUL EDİLİRSE) Fiyat Seviyesi (TL/m2) İhtiyaç Arz Arz Açığı/ Arz Fazlası Toplam Arz Açığı/ Arz Fazlası İhtiyaç Arz 1274 TL Altı TL Üstü Kaynak: Konutder Tahminleri 27

28 GELİŞTİRİCİLER AÇISINDAN PAZAR YAPISI 28

29 KONUT SEKTÖRÜ PAZAR YAPISI Dönemi Üretilen Konut Sayısı TOKİ Konutları ,12% Dar ve Orta ,06% Alt-Yoksul ,59% Gecekondu ,27% Afet Konutu ,68% Tarım Köy ,10% Kaynak Geliştirme ,42% Emlak Konut GYO ,53% Konutder Üyeleri ,61% Diğer Kurumsal Üreticiler ,61% Diğer Küçük Ölçekli Firmalar ,14% Toplam ,00% TOKİ Konutları; 9,1% Emlak Konut; 1,5% Konutder Üyeleri; 1,6% Diğer Kurumsal Üreticiler; 1,6% Diğer Küçük Ölçekli Firmalar; 86,1% Kaynak: TOKİ, TÜİK, Konutder Tahminleri 29

30 İSTANBUL BAŞTA OLMAK ÜZERE BÜYÜK ŞEHİRLERİMİZDE PAZAR PAYLARI FARKLILIK GÖSTERMEKTEDİR Kurumsal üreticilerin Emlak GYO ile birlikte ürettikleri projeleri de dahil edersek büyük şehirlerdeki pazar payları, Türkiye ortalamasının çok üzerindedir. İstanbul : % 23 ün üzerinde Ankara : % 12 nin üzerinde İzmir : % 10 un üzerinde 30

31 İSTANBUL DA KENTSEL DÖNÜŞÜM ve ARZA ETKİSİ 31

32 İSTANBUL DA KONUTLARIN BİNA İNŞA YILINA GÖRE DAĞILIMI Adet % 1945 ve öncesi 22, , , , , ,078, ve sonrası 663, Bilinmeyen 376, Toplam 3,699, Kaynak: TÜİK Nüfus ve Konut Araştırması,

33 33

34 ÇŞB TARAFINDAN İLAN EDİLEN AFET RİSKLİ ALANLAR 34

35 RİSKLİ ALAN BÜYÜKLÜKLERİ adet yıkılacak = adet yapılacak!!! Kaynak: Çevre ve Şehircilik Bakanlığı 35

36 RİSKLİ ALAN BÜYÜKLÜKLERİ İLÇE PROJE ADI RİSKLİ ALAN (m2) KAMUSAL ALAN İMAR ALANI NET İMAR ALANI (*0.75) ORT. KAT SAYISI BİNA TABAN ALANI MEVCUT YAPI ALANI EMSAL PLANLAN EMSAL PLANLANAN YAPI ALANI EKLENEN YAPI ALANI BAYRAMPAŞA VATAN MH , ,35 4, BAĞCILAR GÖZTEPE MH. KEMALPAŞA MH. DEMİRKAPI MH. EVREN MH , ,18 3, BEYOĞLU ÖRNEKTEPE SÜTLÜCE MH , ,63 2, BEYOĞLU HACIHÜSREV MH , ,11 2, ESENLER HAVAALANI ve TUNA MH , ,11 2, ESENLER ORUÇREİS MH , ,25 2, ESENLER ÇİFTEHAVUZLAR ve ORUÇREİS MH , ,80 2, GOP MERKEZ MAHALLE , ,31 2, GOP SARIGÖL MH , ,37 2, GOP PAZARİÇİ (KUZEY-GÜNEY) , ,14 2, GOP Y. TABYA MH. (DOĞU-BATI) , ,57 2, GOP BAĞLARBAŞI MH , ,51 2, GOP FEVZİ ÇAKMAK MH , ,57 2, GOP YENİ MAHALLE , ,62 2, GOP B.HAYRETTİN MH , ,86 2, GOP MEVLANA MH , ,76 2, GÜNGÖREN TOZKOPARAN MH , ,85 3, KADIKÖY FİKİRTEPE MH. DUMLUPINAR MH. EĞİTİM MH. MERDİVENKÖY MH , ,49 4, KÜÇÜKÇEKMECE KANARYA MH , ,78 3, KÜÇÜKÇEKMECE FATİH MH , ,02 3, SARIYER DERBENT MH , ,63 1, SARIYER FSM MH. (ARMUTLU) , ,74 1, SULTANGAZİ CUMHURİYET MH , ,07 3, ZEYTİNBURNU SÜMER MH , ,53 4, TOPLAM EKLENEN BİRİM SAYISI milyon m2 yıkılacak = 16 milyon m2 yapılacak!!! Kaynak: Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Konutder Tahminleri 36

37 RİSKLİ ALANLARDAN GELECEK KONUT ARZI Riskli Alanlar Toplam m2 BB Sayısı Ort. Büyüklük Yıkılacak Yapılar Üretilecek Tüm Yapılar (m2) Toplam m2 BB Sayısı Ort. Büyüklük Eski Mülk Sahiplerine Konut Olarak Verilecek Pazara Arz Edilecekler (Ticari - %15) Pazara Arz Edilecekler (Konut - %85) Ortalama Üretim Süreci (Yıl) 5 Her Yıl Üretilip Eski Mülk Sahiplerine Verilecek Adet Her Yıl Üretilip Pazara Arz Edilecek Adet Riskli alan ilan edilen bölgelerde her yıl adet konut pazara arz edilecek!!! Kaynak: Konutder Tahminleri 37

38 ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI TARAFINDAN İLAN EDİLEN AFET RİSKLİ YAPILAR Aylık Konut Adedi Eylül Ekim Kasım Aralık Ocak Şubat Mart Nisan Mayıs Haziran Temmuz Ağustos Toplam Aylık Ortalama İmar Artışı 40% Yıkılan Yapı Sayısı (Yıllık) İlave Yapılan Sayı (Yıllık) Ticaret (%15) Konut (%85) Eylül 12 Ekim Kasım 12 Aralık 12 Ocak 13 Şubat Riskli yapıların yeniden inşası ile her yıl ilave adet konut pazara arz edilecek!!! Mart 13 Nisan 13 Mayıs 13 Haziran 13 Temmuz 13 Ağustos 13 Kaynak: Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Konutder Tahminleri 38

39 REZERV ALANLAR Avrupa yakasında rezerv alanlarda ünite olacağı açıklanmıştır. Anadolu yakası için de aynı rakam öngörüldüğünde, bunların %85'inin konut olacağı ve bu projelerin 10 yılda hayata geçirileceği varsayıldığında: Rezerv alanlarda her yıl adet konut pazara arz edilecek!!! Kaynak: Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Konutder Tahminleri 39

40 VİZYON PROJELERİ Toplam Alan (m2) Toplam Konut Alanı (m2) Toplam Birim Sayısı Cendere Vadisi * Kartal ** Maltepe Dragos Ataşehir Mimar Sinan, Y. Çamlıca, Mevlana Mah *** Ataşehir-Şerifali Çiftliği Kentsel Dönüşüm Projesi Toplam Yıllık Ortalama * Toplam alanın %50 oranın konut olacağı ve ortalama emsal değerinin 2,25 olarak öngörülmüştür. ** Toplam alanın %75 oranın konut olacağı ve emsal değerinin yakın çevresindeki (600 kişi/ha yoğunluk ) yoğunluk ile eş değer tutulacağı öngörülmüştür. *** 1290 mevcut konut bulunmaktadır. Hak sahiplerine ortalama 140 m2 büyüklüğünde konut verilecek.2,5 emsal ile m2 alanda toplam m2 konut üretilecek m2 yeni konut alanı eklenecektir. Diğer konut alanları ortalama birim büyüklüğü 125 m2 olarak hesaplanmıştır. Vizyon projelerde her yıl adet konut pazara arz edilecek!!! Kaynak: Konutder Tahminleri 40

41 2015'TEN İTİBAREN KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN ARZA ETKİSİ (İSTANBUL) Konut İhtiyacı Mevcut Üretim Kentsel Dönüşümle Pazara İlave Arz Olunacak Konut Miktarı Afet Riskli Alanlardan Gelen Afet Riskli Yapılardan Gelen Rezerv Alanlarında Üretilen Vizyon Projelerinden Üretilen Toplam üretim Üretim fazlası Kaynak: Konutder Tahminleri 41

42 KENTSEL DÖNÜŞÜM VE DEPREM HARİTASI 42

43 43

44 KENTSEL DÖNÜŞÜM VE VERGİLER 44

45 HARÇ VE VERGİ MUAFİYETİ KARŞILAŞTIRMASI Riskli Alan Kapsamındaki Proje Alanı Riskli Alan Kapsamı Dışındaki Proje Alanı Harç ve Vergiler Harç ve Vergiler BELEDİYE RUHSAT VE ÖNCESİ HARÇLARI BELEDİYE İSKAN VE ÖNCESİ HARÇLARI DAMGA VERGİSİ VE NOTER HARCI BELEDİYE RUHSAT VE ÖNCESİ HARÇLARI BELEDİYE İSKAN VE ÖNCESİ HARÇLARI DAMGA VERGİSİ VE NOTER HARCI MUAF MUAF MUAF TL TL TL TAPU HARÇLARI (%2 + %2) KDV (%1) RANT VERGİSİ (%50) TAPU HARÇLARI (%2 + %2) KDV (%18) RANT VERGİSİ (%50) YOK TL TL MUAF TL TOPLAM HARÇ VE VERGİLER TOPLAM HARÇ VE VERGİLER TL TL YOK

46 HARÇ VE VERGİ MUAFİYETİ KARŞILAŞTIRMASI Riskli Alan Kapsamındaki Proje Alanı Riskli Alan Kapsamı Dışındaki Proje Alanı Harç ve Vergiler Harç ve Vergiler BELEDİYE RUHSAT VE ÖNCESİ HARÇLARI BELEDİYE İSKAN VE ÖNCESİ HARÇLARI DAMGA VERGİSİ VE NOTER HARCI BELEDİYE RUHSAT VE ÖNCESİ HARÇLARI BELEDİYE İSKAN VE ÖNCESİ HARÇLARI DAMGA VERGİSİ VE NOTER HARCI MUAF MUAF MUAF TL TL TL TAPU HARÇLARI (%2 + %2) KDV (%1) RANT VERGİSİ (%50) TAPU HARÇLARI (%2 + %2) KDV (%18) RANT VERGİSİ (%50) MUAF TL TL MUAF TL TL TOPLAM HARÇ VE VERGİLER TOPLAM HARÇ VE VERGİLER TL TL