DANIŞMAN GÖZÜ ile OPTİMUM BÜYÜKLÜK ve KARLILIK YARATMAK

Ebat: px

Şu sayfadan göstermeyi başlat:

Download "DANIŞMAN GÖZÜ ile OPTİMUM BÜYÜKLÜK ve KARLILIK YARATMAK"

Gonca Yazıcı
8 yıl önce
İzleme sayısı:

1 DANIŞMAN GÖZÜ ile OPTİMUM BÜYÜKLÜK ve KARLILIK YARATMAK EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık AŞ İstanbul REstate İstanbul, 17 Haziran 2010 ww.evagyd.com Cansel YAZICI Lisanslı Değerleme Uzmanı, FRICS

2 Gayrimenkul Geliştirme Sürecinde Aktörler 2. TASARIM/YAPIM EKİBİ MİMARLAR PEYZAJ MİMARLARI KENTSEL TASARIMCILAR ZEMİN MÜHENDİSLERİ HARİTA MÜHENDİSLERİ TEKNİK DANIŞMANLAR YÜKLENİCİLER 1. GAYRİMENKUL GELİŞTİRİCİ Page 2 2 GAYRİMENKUL GELİŞTİRME EKİBİ 4. FİNANSÖRLER 3. GAYRİMENKUL SERViS FİRMALARI DEĞERLEME DANIŞMANLIĞI ŞİRKETLERİ AVUKATLAR TAPU ŞİRKETLERİ EMLAK ARACILIK VE PAZARLAMA ŞİRKETLERİ HALKLA İLİŞKİLER VE REKLAM AJANSLARI BİNA YÖNETİM VE İŞLETME ŞİRKETLERİ VARLIK/PORTFÖY YÖNETİM ŞİRKETLERİ PROJE YÖNETİM ŞİRKETLERİ

3 Gayrimenkul Geliştirme Sürecinde Aktörler 2. TASARIM/YAPIM EKİBİ MİMARLAR PEYZAJ MİMARLARI KENTSEL TASARIMCILAR ZEMİN MÜHENDİSLERİ HARİTA MÜHENDİSLERİ TEKNİK DANIŞMANLAR YÜKLENİCİLER 1. GAYRİMENKUL GELİŞTİRİCİ Page 3 3 GAYRİMENKUL GELİŞTİRME EKİBİ 4. FİNANSÖRLER 3. GAYRİMENKUL SERViS FİRMALARI DEĞERLEME DANIŞMANLIĞI ŞİRKETLERİ AVUKATLAR TAPU ŞİRKETLERİ EMLAK ARACILIK VE PAZARLAMA ŞİRKETLERİ HALKLA İLİŞKİLER VE REKLAM AJANSLARI BİNA YÖNETİM VE İŞLETME ŞİRKETLERİ VARLIK/PORTFÖY YÖNETİM ŞİRKETLERİ PROJE YÖNETİM ŞİRKETLERİ

4 En İyi Kullanım Danışmanlığı Çalışmaları Adım Adım Araştırma. Ölçekler ekonomisinde yararlanma Macrodan mikroya analiz Sektörel Veriler Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Sektörel Veri ve Pazar Araştırması Mevcut devam eden ve gelişmekte olan projeler Analitik ve kıyaslanabilir verileri kıyaslama Page 4

5 En İyi Kullanım Danışmanlığı Çalışmaları Gayrimenkulle ilgili veriler Yeri,konumu,çevre özellikleri Fiziksel Özelikler Proje Amacı ile ilgili veriler Analiz, fizibilite İstekler olanaklarla sınırlıdır Değerlendirme ve Profesyonel Görüş Page 5

6 Analiz Fiziksel olarak mümkün mü? Yasal olarak olanaklı mı? Finansal olarak imkan dahilinde mi? Ekonomik olarak azami düzeyde verimli mi? Bilgiye ulaşmak, tümden gelip tüme varmak Geleceği hissetmek, arz-talep dengesini algılamak Page 6

7 diagramsal bakış açısı DIAGRAM ROOF +8 3, ,00 A1 parcel A2 parcel B parcel +6 3, ,00 ROOF +4 3,00 3,00 +4 ROOF +3 3,00 3, ,00 3, ,00 3,00 +1 front ground 3,50 3,50 edge ground back ground Metro RESIDENTIAL RETAIL HOTEL CARPARKS Page 7

8 diagramsal bakış açısı DIAGRAM ROOF +8 3, ,00 A1 parcel A2 parcel B parcel +6 3, ,00 ROOF +4 3,00 3,00 +4 ROOF +3 3,00 3, ,00 3, ,00 3,00 +1 front ground 3,50 27,50 3,50 edge ground back ground Metro * HOTEL RETAIL 4* HOTEL CARPARK -HOTEL USE Page 8

9 alternatiflerin düşünülmesi. Ofis tesisat katı konut tesisat katı Ofis tesisat katı tesisat katı tesisat katı m m2 30 kat 30 kat 3 kat tesisat 40 kat 3 kat tesisat 40 kat Rezidans toplam tesisat katı tesisat katı 36 kat m2 toplam 30 kat 40 kat 3 kat tesisat tesisat katı tesisat katı m2 Otopark m m m m2 AVM m m m2 Otopark tesisat katı tesisat katı m2 33 kat m2 Otopark 3 kat tesisat m m m m2 AVM m m2 tesisat katı m2 Otopark Zemin Problemleri? Etaplayarak inşaa etmek Page 9

10 Koşulları Dikkate Alarak Etaplama Page 10

11 Proje Özelliklerine Uygun Örneklerle Temasal Önerilerde Bulunulması Page 11

12 Etaplara Ait Alansal Dağılım ve Etaplamanın Belirlenmesi Page 12 Etaplar TOKİ İlan Edilen Arsa Alanı Tahmini Terk Sonrası Alan (%82) 82% Kullanabileceği Emsal Alanı (E=1) Toplam İnşaat Alanı (m2)* Üst Yapılar Alanı (m2) Bodrum Alanı (m2) 1.ETAP A Ticaret ve Sosyal Tesis Alanları A1-Ticaret Alanları A2- Butik Otel A3- Kapalı Otopark A4- Sosyal Alanlar B Müstakil Villalar C Apartman Blokları Etap Toplamı ETAP D Sıra Villalar E Apartman Blokları F Okul Alanı Etap Toplamı ETAP G Manzaralı Apartman Blokları Etap Toplamı GENEL TOPLAM

13 Modelleme ve Kurguya Göre Maliyetlerin Tahmin Edilmesi BİRİM ÇIPLAK MALİYETLER İCMAL TABLOSU Maliyet Artış Oranı 5% (MALİYET USD/m 2 ) ETAP MALİYETLER TABLOSU Ticaret Alanı Butik Otel Kapalı Otopark Alanı Sosyal Alanlar Müstakil Villalar Apartman Blokları Bodrum Alanı ETAP MALİYETLER TABLOSU D-Sıra Villalar E-Apartman Blokları F- Özel Okul Alanı Bodrum Alanı ETAP MALİYETLER TABLOSU Manzaralı Apartman Blokları Page 13

14 Proje Süresinin Bir Mantığa Oturtulması PROJE ZAMAN SKALASI Toplam Emsale Dahil İnşaat Alanı Toplam İnşaat Alanı Ortalama Ünite Adedi Potansiyel hane halkı Potansiyel Nüfus Tahmini ETAP inşaat programı A-Toplam Ticaret Ve Sosyal Alanlar satış programı B-Müstakil villalar ,0 150 satış programı C-Apartman Blokları , satış programı 2. ETAP inşaat programı D-Sıra Villalar ,0 360 satış programı E-Apartman Blokları , satış programı F- Özel Okul Alanı satış programı 3. ETAP Manzaralı Apartman Blokları ,0 797 inşaat programı satış programı TOPLAM Etaptaki konutların kendi içinde inşaatı fazlandırlacağı ve kısmen 2013 başında sitede hayatın başlayacağı varsayılmıştır. Bu nedenle 1.Etaptaki ticari ve sosyal alanlar, etap içindeki ilk fazda konutlarda yaşama başlarken inşaatı bitmiş olacağı varsayımı ile hesaplamalar yapılmıştır. 2.Etaptaki sıra villalarda 2013 başında hayatın başlayacağı varsayılmıştır.2013 başında özel okulun dafaaliyete geçeceği öngörülmüştür. 3.Etaptaki manzaralı apartman bloklarının 2013 başında inşaatının biteceği öngörülmüştür. Page 14

15 Modellerin Nakit Akışlarının Geliştirilmesi NAKİT AKIŞ TABLOSU YILLAR TOPLAM SATIŞ GELİRLERİ ETAP ETAP ETAP İNŞAAT MALİYETLERİ ETAP ETAP ETAP NET NAKİT AKIŞLARI KÜMÜLATİF NAKİT AKIŞLAR Değerleme Tablosu -USD Risksiz Getiri Oranı 7,27% Risk Primi 3,73% İndirgeme Oranı 11,00% Net Bugünkü Değer (USD) Page 15

16 Geliştirilen Kurgusal Alternatiflerin Karşılaştırılması Karşılaştırma Tablosu Alternatif 1 Alternatif 2 Alternatif 3 Alternatif 4 Kullanılan İnşaat Emsali 3,5 2,5 3,5 3,5 AVM (m2) OFİS (m2) REZIDANS (m2) OTOPARK, TESİSAT (m2) TOPLAM KAPALI ALAN (m2) Ofis ve Rezidans Satış Hasılatı ( ) İnşaat Maliyeti Toplamı ( ) Proje Hasılatı Toplamı ( ) Net Nakit Akışları Toplamı ( ) Başabaş Noktası 2011 (3. yıl) 2011 (3. yıl) 2011 (3. yıl) 2013 (5. yıl) Net Bugünkü Değer ( ) İç Verim Oranı (IRR) 59,8% 72,6% 67,3% 63,0% İndirgeme Oranı 15,0% 13,5% 15,0% 15,0% İnşaatın Net Bugünkü Değeri ( ) Hasılatın Net Bugünkü Değeri ( ) Hasılatla İnşaat Maliyeti NPV Farkı ( ) (Kar) Kar / İnşaat NPV Oranı 116% 127% 123% 126% Page 16

17 Karlılık Emsal Alanı İlişkisi Azami karlılık noktası Page 17 inşaat emsali +

18 Geliştirilen Kurgusal Alternatiflerin Karşılaştırılması Karşılaştırma Tablosu Alternatif 1 Alternatif 2 Alternatif 3 Alternatif 4 Kullanılan İnşaat Emsali 3,5 2,5 3,5 3,5 AVM (m2) OFİS (m2) REZIDANS (m2) OTOPARK, TESİSAT (m2) TOPLAM KAPALI ALAN (m2) Ofis ve Rezidans Satış Hasılatı ( ) İnşaat Maliyeti Toplamı ( ) Proje Hasılatı Toplamı ( ) Net Nakit Akışları Toplamı ( ) Başabaş Noktası 2011 (3. yıl) 2011 (3. yıl) 2011 (3. yıl) 2013 (5. yıl) Net Bugünkü Değer ( ) İç Verim Oranı (IRR) 59,8% 72,6% 67,3% 63,0% İndirgeme Oranı 15,0% 13,5% 15,0% 15,0% İnşaatın Net Bugünkü Değeri ( ) Hasılatın Net Bugünkü Değeri ( ) Hasılatla İnşaat Maliyeti NPV Farkı ( ) (Kar) Kar / İnşaat NPV Oranı 116% 127% 123% 126% Page 18

19 Geliştirilen Kurgusal Alternatiflerin Karşılaştırılması Karşılaştırma Tablosu Alternatif 1 Alternatif 2 Alternatif 3 Alternatif 4 Kullanılan İnşaat Emsali 3,5 2,5 3,5 3,5 AVM (m2) OFİS (m2) REZIDANS (m2) OTOPARK, TESİSAT (m2) TOPLAM KAPALI ALAN (m2) Ofis ve Rezidans Satış Hasılatı ( ) İnşaat Maliyeti Toplamı ( ) Proje Hasılatı Toplamı ( ) Net Nakit Akışları Toplamı ( ) Başabaş Noktası 2011 (3. yıl) 2011 (3. yıl) 2011 (3. yıl) 2013 (5. yıl) Net Bugünkü Değer ( ) İç Verim Oranı (IRR) 59,8% 72,6% 67,3% 63,0% İndirgeme Oranı 15,0% 13,5% 15,0% 15,0% İnşaatın Net Bugünkü Değeri ( ) Hasılatın Net Bugünkü Değeri ( ) Hasılatla İnşaat Maliyeti NPV Farkı ( ) (Kar) Kar / İnşaat NPV Oranı 116% 127% 123% 126% Page 19

20 Geliştirilen Kurgusal Alternatiflerin Karşılaştırılması Karşılaştırma Tablosu Alternatif 1 Alternatif 2 Alternatif 3 Alternatif 4 Kullanılan İnşaat Emsali 3,5 2,5 3,5 3,5 AVM (m2) OFİS (m2) REZIDANS (m2) OTOPARK, TESİSAT (m2) TOPLAM KAPALI ALAN (m2) Ofis ve Rezidans Satış Hasılatı ( ) İnşaat Maliyeti Toplamı ( ) Proje Hasılatı Toplamı ( ) Net Nakit Akışları Toplamı ( ) Başabaş Noktası 2011 (3. yıl) 2011 (3. yıl) 2011 (3. yıl) 2013 (5. yıl) Net Bugünkü Değer ( ) İç Verim Oranı (IRR) 59,8% 72,6% 67,3% 63,0% İndirgeme Oranı 15,0% 13,5% 15,0% 15,0% İnşaatın Net Bugünkü Değeri ( ) Hasılatın Net Bugünkü Değeri ( ) Hasılatla İnşaat Maliyeti NPV Farkı ( ) (Kar) Kar / İnşaat NPV Oranı 116% 127% 123% 126% Page 20

21 Optimizasyonun Önemi En büyük en karlı demek olmayabilir, çünkü Fazla imalat ;» Daha fazla inşaat maliyeti ve süresi» Daha fazla proje finansmanı» Daha fazla risk» Daha fazla satış süresi, daha düşük NPV anlamına gelebilir. Belli büyüklüklerden sonra proje kendi kendine rekabet eder duruma gelir Optimum büyüklük arz-talep dengesi ile oluşur Page 21

22 Bugün ve Gelecekte. Danışmanların Objektif Çalışması ile OPTİMUM KARLILIĞI YAKALAYAN PROJELER YARATMAK Page 22

23 İletişim Cansel YAZICI Lisanslı Değerleme Uzmanı, FRICS EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş. Tel mail@evagyd.com Page 23

Benzer belgeler

GAYRİMENKULDE PROJE DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI ve KRİZİN GÖLGESİNDE RİSK ORANLARI. Cansel Turgut YAZICI Değerleme Günleri, 21 Kasım 2009

GAYRİMENKULDE PROJE DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI ve KRİZİN GÖLGESİNDE RİSK ORANLARI Cansel Turgut YAZICI Değerleme Günleri, 21 Kasım 2009 1 Mülkün analizlerle modellenmesi sonucunda proje değerine ve/veya arsa