Her hakkı saklıdır. İzinsiz çoğaltılamaz, dağıtılamaz ve amacı dışında kullanılamaz. Copyright 2011 Eva Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş.

Transkript

1

2 ÖNSÖZ Gayrimenkul sektöründe uzun yıllardır başarılı çalışmalara imza atan profesyonel kadromuz tarafından hazırlanan bu rapor, otel yatırımcıları ve geliştiricilerinden gelen yoğun talep üzerine, tüm illerdeki 3, 4 ve 5 yıldızlı otellere ilişkin, arz ve talep dengesini, illerdeki mevcut stoğu, illerde yapılması muhtemel yeni projeler ve yatırıma öncelikli olarak hangi illerden başlanması gerektiği konusundaki sorulara cevap vermektedir. Rapor; Türkiye de turizm gelirlerinin yıllara göre değişimi, Türkiye nin ziyaretçi sayısı ve turizm gelirleri anlamında dünya sıralamasındaki yeri, sektördeki zincir markaların yatırımları, yılları arasında iller bazında oda ve yatak sayılarındaki değişim, illerde bulunan 3, 4, 5 yıldızlı otellerin ortalama oda fiyatları, iller bazında hangi kategoride otele ihtiyaç olduğu, yatırımda öncelikli illerin hangileri olduğu, yatırım belgesi almış otellerin faaliyete geçmesi sonrasında pazarın durumunun nasıl olacağı ve 2013 yılı itibariyle yatırımda öncelikli illerin hangileri olacağı konusundaki sorulara cevap vermektedir. Çalışma sonucunda sadece 2011 değil, 2013 senedinde Türkiye otel potansiyeli, yatırıma öncelikli olarak başlanması gereken iller sıralaması ile her yıldız kategorisinde sıralanmıştır. Nisan 2011 EVA Gayrimenkul Değerleme

3 TÜRKİYE OTEL PİYASASI PAZAR ARAŞTIRMASI İÇİNDEKİLER BÖLÜM 1-RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ 1.1 Rapor Tarihi ve Numarası 1.2 Rapor Türü 1.3 Raporu Hazırlayanlar 1.4 Değerleme Tarihi 1.5 Müşteri Bilgileri ve Dayanak Sözleşmesi 1.6 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar 1.7 Şirket Bilgileri BÖLÜM 2-GENEL, ÖZEL VE SEKTÖREL VERİLER 2.1 Türkiye Genel Veriler, Sosyal ve Ekonomik Veriler Demografik Veriler Ekonomik Veriler BÖLÜM 3-TURİZM SEKTÖRÜ 3.1 Dünya da Turizm Uluslararası Bölgelere Göre Turist Ziyaretleri Uluslararası Turizm de Uluslararası Turizm de Uluslararası Turizm de Uluslararası Turizm de 2011 Yılı ve Sonrası 3.2. Türkiye de Turizm Turizm Geliri Ziyaretçi İstatistikleri Sektördeki Belli Başlı Oyuncular ve Otel Yatırımları Sektördeki El Değiştirmelerin ve Yatırımların Yıllara Göre Dağılımı Sektördeki Gelişmeler, Otel Sektöründe Yeni Trendler, Türkiye de Eksik Olan Otel Trendleri Şehir Otelciliğinde İşletme Sözleşmesi Türleri 3.3. Şehirler Bazında Turizm ve Otel Sektörü İstanbul da Turizm İstanbul da Otel Sektörü İstanbul-Otel Piyasası İstatistikleri Sektördeki Gelişmeler İstanbul da Bulunan Bazı Otellerin Genel Özellikleri ve Fiyat Bilgileri İzmir de Turizm İzmir de Otel Sektörü İzmir-Otel Piyasası İstatistikleri Sektördeki Gelişmeler İzmir de Bulunan Bazı Otellerin Genel Özellikleri ve Fiyat Bilgileri Ankara da Turizm Ankara da Otel Sektörü

4 Ankara-Otel Piyasası İstatistikleri Sektördeki Gelişmeler Ankara da Bulunan Bazı Otellerin Genel Özellikleri ve Fiyat Bilgileri Diyarbakır da Turizm ve Otel Sektörü Gaziantep te Turizm ve Otel Sektörü Afyon da Turizm ve Otel Sektörü 3.3.7Aksaray da Turizm ve Otel Sektörü Erzincan da Turizm ve Otel Sektörü Eskişehir de Turizm ve Otel Sektörü Şanlıurfa da Turizm ve Otel Sektörü Tekirdağ da Turizm ve Otel Sektörü Trabzon da Turizm ve Otel Sektörü Kocaeli de Turizm ve Otel Sektörü Edirne de Turizm ve Otel Sektörü Batman da Turizm ve Otel Sektörü Konya da Turizm ve Otel Sektörü Kütahya da Turizm ve Otel Sektörü Malatya da Turizm ve Otel Sektörü Ordu da Turizm ve Otel Sektörü Osmaniye de Turizm ve Otel Sektörü Hatay da Turizm ve Otel Sektörü Sivas ta Turizm ve Otel Sektörü Van da Turizm ve Otel Sektörü Kahramanmaraş ta Turizm ve Otel Sektörü Aydın da Turizm ve Otel Sektörü Kayseri de Turizm ve Otel Sektörü Samsun da Turizm ve Otel Sektörü Bursa da Turizm ve Otel Sektörü Balıkesir de Turizm ve Otel Sektörü Mersin de Turizm ve Otel Sektörü Çorum da Turizm ve Otel Sektörü Nevşehir de Turizm ve Otel Sektörü Muğla da Turizm ve Otel Sektörü Zonguldak ta Turizm ve Otel Sektörü Mardin de Turizm ve Otel Sektörü Çanakkale de Turizm ve Otel Sektörü Antalya da Turizm ve Otel Sektörü Adana da Turizm ve Otel Sektörü Adıyaman da Turizm ve Otel Sektörü Ağrı da Turizm ve Otel Sektörü Amasya da Turizm ve Otel Sektörü Artvin de Turizm ve Otel Sektörü Bilecik te Turizm ve Otel Sektörü Bingöl de Turizm ve Otel Sektörü Bitlis te Turizm ve Otel Sektörü

5 Çankırı da Turizm ve Otel Sektörü Elazığ da Turizm ve Otel Sektörü Giresun da Turizm ve Otel Sektörü Gümüşhane de Turizm ve Otel Sektörü Hakkâri de Turizm ve Otel Sektörü Isparta da Turizm ve Otel Sektörü Kars ta Turizm ve Otel Sektörü Kastamonu da Turizm ve Otel Sektörü Kırklareli de Turizm ve Otel Sektörü Kırşehir de Turizm ve Otel Sektörü Manisa da Turizm ve Otel Sektörü Muş ta Turizm ve Otel Sektörü Niğde de Turizm ve Otel Sektörü Rize de Turizm ve Otel Sektörü Sinop ta Turizm ve Otel Sektörü Tokat ta Turizm ve Otel Sektörü Tunceli de Turizm ve Otel Sektörü Uşak ta Turizm ve Otel Sektörü Yozgat ta Turizm ve Otel Sektörü Bayburt ta Turizm ve Otel Sektörü Karaman da Turizm ve Otel Sektörü Kırıkkale de Turizm ve Otel Sektörü Şırnak ta Turizm ve Otel Sektörü Bartın da Turizm ve Otel Sektörü Ardahan da Turizm ve Otel Sektörü Iğdır da Turizm ve Otel Sektörü Karabük te Turizm ve Otel Sektörü Düzce de Turizm ve Otel Sektörü Kilis te Turizm ve Otel Sektörü Siirt te Turizm ve Otel Sektörü Burdur da Turizm ve Otel Sektörü Erzurum da Turizm ve Otel Sektörü Sakarya da Turizm ve Otel Sektörü Denizli de Turizm ve Otel Sektörü Yalova da Turizm ve Otel Sektörü Bolu da Turizm ve Otel Sektörü 3.4 İstatistiki Bilgiler (Mevcut Otel Stoğu, Yatırımdaki Oteller) SONUÇ VE DEĞERLENDİRME 4.1 Türkiye de Otel Yatırımı Yapılabilecek İller Türkiye de Otel İhtiyacı Duyan İllerin 3, 4 ve 5 Yıldız Kategorisine Göre Belirlenmesi Yılı İtibariyle Türkiye de Otel İhtiyacının Belirlenmesi Yılı İtibariyle Türkiye de Otel İhtiyacının Belirlenmesi EKLER

6 RAPORDAN ALINTILAR: Nevşehir de Turizm ve Otel Sektörü 2010 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi ne göre nüfusu olan Nevşehir de, 2009 yılı safi hâsıladan kişi başına düşen geliri dir. Yüz ölçümü km² olan ilde nüfus yoğunluğu 52 kişi/km2 dir. Kapadokya, Türkiye'nin en önemli turizm merkezlerinden birisidir. Özellikle tarih, kültür ve inanç turizmi değerleri açısından önemli bir merkezdir. Peribacalarının buna eklenmesiyle Kapadokya dünya turizminin gözde merkezlerinden biri olmuştur. İlde bulunan Nevşehir Üniversitesi, 4 fakülte, 1 yüksekokul, 3 meslek yüksekokulu, 2 enstitü, 1 araştırma merkezi ve 3.500'den fazla öğrencisi ile eğitim-öğretim faaliyetlerini sürdürmektedir. İle ulaşım ağırlıklı olarak karayolu ile sağlanmakta olup, ilde İstanbul aktarmalı uçuşlara açık havalimanı bulunmaktadır. NEVŞEHİR İLİ YILLARA GÖRE TESİSE GİRİŞ SAYISI, GECELEME SAYISI, ORTALAMA KALIŞ SÜRESİ VE DOLULUK ORANI BİLGİLERİ TESİSE GİRİŞ SAYISI GECELEME SAYISI ORTALAMA KALIŞ SÜRESİ DOLULUK ORANI(%) Yıllar YABANCI YERLİ TOPLAM YABANCI YERLİ TOPLAM YABANCI YERLİ TOPLAM YABANCI YERLİ TOPLAM 2005* ,90 1,50 1,80 30,49 10,23 40, * ,80 1,60 1,70 19,39 12,24 31, * ,80 1,60 1,80 24,92 9,87 34, * ,80 1,60 1,80 36,27 8,07 44, * ,90 1,60 1,80 28,42 13,39 41, ** ,92 1,77 1,88 N/A * T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan alınan verilerdir. **Nevşehir İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü'nden alınan verilerdir. Kültür ve Turizm Bakanlığı ndan alınan verilere göre; 2008 yılında olan giriş sayısı, 2009 yılında e yükselmiştir. Benzer şekilde 2008 yılında olan geceleme sayısı, 2009 yılında e yükselmiştir yılı verilerine göre ildeki ortalama kalış süresi 1,8 gündür. Yerli ve yabancı ziyaretçilerin geliş sayılarına bakıldığında 2009 yılı için yabancı ziyaretçi sayısı , yerli ziyaretçi sayısı olarak gözükmektedir. Kültür ve Turizm Bakanlığı verilerine göre ildeki otellerin ortalama doluluk oranı %40 tır. Nevşehir ili 3 Yıldızlı, 4 Yıldızlı ve 5 Yıldızlı Oteller;

7 ODA YATAK FİYAT* FİYATA DAHİL OLAN NO OTEL ADI KONUM BELGE TÜRÜ SINIFI SAYISI SAYISI SINGLE DOUBLE KDV KAHVALTI 1 Dedeman Oteli Nevşehir Turizm İşletme Belgeli 5 Yıldızlı Dahil Dahil 2 Rosa Resort Termalotel Kozaklı Turizm İşletme Belgeli 5 Yıldızlı TL 70 TL Dahil Dahil 3 Dinler Oteli Ürgüp Turizm İşletme Belgeli 5 Yıldızlı TL TL Dahil Dahil 4 Perissia Oteli Ürgüp Turizm İşletme Belgeli 5 Yıldızlı TL 130 TL Dahil Dahil 5 Crystal Hotel Kaymaklı Kaymaklı Turizm İşletme Belgeli 5 Yıldızlı TL 160 TL Dahil Dahil 6 Vera Hotel Taşsaray Ürgüp Turizm İşletme Belgeli 4 Yıldızlı TL 140 TL Dahil Dahil 7 Termalya Kozaklı Turizm İşletme Belgeli 4 Yıldızlı TL 120 TL Dahil Dahil 8 Dadak Termal Hotel Kozaklı Turizm İşletme Belgeli 4 Yıldızlı TL 150 TL Dahil Dahil 9 Grand Termal Otel Kozaklı Turizm İşletme Belgeli 4 Yıldızlı TL 100 TL Dahil Dahil 10 Burcu Kaya Oteli Ortahisar Turizm İşletme Belgeli 4 Yıldızlı TL 150 TL Dahil Dahil 11 C&H Kapadokya Inn Oteli Ortahisar Turizm İşletme Belgeli 4 Yıldızlı TL 150 TL Dahil Dahil 12 Gomeda Oteli M.Paşa Turizm İşletme Belgeli 4 Yıldızlı TL 90 TL Dahil Dahil 13 Altınöz Oteli Nevşehir Turizm İşletme Belgeli 4 Yıldızlı TL 120 TL Dahil Dahil 14 Peri Tower Oteli Nevşehir Turizm İşletme Belgeli 4 Yıldızlı TL 200 TL Dahil Dahil 15 Lykia Lodge Kapadokya Nevşehir Turizm İşletme Belgeli 4 Yıldızlı TL 220 TL Dahil Dahil 16 Dinler Tatil Köyü Nevşehir Turizm İşletme Belgeli 4 Yıldızlı TL 115 TL Dahil Dahil 17 Yıltok Oteli Avanos Turizm İşletme Belgeli 4 Yıldızlı TL 160 TL Dahil Dahil 18 Avrasya Oteli Avanos Turizm İşletme Belgeli 4 Yıldızlı TL 170 TL Dahil Dahil 19 Altınyazı Otel Avanos Turizm İşletme Belgeli 4 Yıldızlı TL 150 TL Dahil Dahil 20 Turist Hotel Cappadocia Göreme Turizm İşletme Belgeli 4 Yıldızlı TL 200 TL Dahil Dahil 21 Arkadaş Otel Ürgüp Turizm İşletme Belgeli 3 Yıldızlı TL 80 TL Dahil Dahil 22 Yeni Yükseller Otel Ortahisar Turizm İşletme Belgeli 3 Yıldızlı TL 150 TL Dahil Dahil 23 Çiner Oteli Göreme Turizm İşletme Belgeli 3 Yıldızlı TL 100 TL Dahil Dahil 24 Suhan Kapadokya Otel Kapadokya Turizm Yatırım Belgeli 5 Yıldızlı TL 150 TL Dahil Dahil 25 Seyyah Otel * Avanos Turizm Yatırım Belgeli 4 Yıldızlı Burcu Cave Otel* N/A Turizm Yatırım Belgeli 4 Yıldızlı Otel Pasha Cappadocia* Kapadokya Turizm Yatırım Belgeli 4 Yıldızlı Elit Kapadokya * Kapadokya Turizm Yatırım Belgeli 3 Yıldızlı Ottaman House Otel Göreme Turizm Yatırım Belgeli 3 Yıldızlı Dahil Dahil *Turizm yatırım belgeleri olup, henüz faaliyette olmayan tesislerdir. *Fiyatlar, şirket özel fiyatlarıdır. Nevşehir deki 3 yıldızlı otellerin tek kişilik oda fiyatı 50 TL ile 75 TL arasında, çift kişilik oda fiyatı 80 TL ile 150 TL arasında, 4 yıldızlı otellerin tek kişilik oda fiyatı 45 TL ile 110 TL arasında, çift kişilik oda fiyatı 90 TL ile 220 TL arasında, 5 yıldızlı otellerin tek kişilik oda fiyatı 62 TL ile 135 TL arasında, çift kişilik oda fiyatı 70 TL ile 180 TL arasında değişmektedir. NEVŞEHİR İLİ BAKANLIK BELGELİ TESİSERİN YILLARA GÖRE DAĞILIMI ( ) TURİZM YATIRIM BELGELİ TURİZM İŞLETME BELGELİ Yıllar Tesis Sayısı Oda Sayısı Yatak Sayısı Tesis Sayısı Oda Sayısı Yatak Sayısı 2005* * * * * ** * T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan alınan verilerdir. **Nevşehir İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü'nden alınan verilerdir. Nevşehir de 45 tanesi Turizm İşletme Belgeli, 10 tanesi Turizm Yatırım Belgeli toplamda 55 tane Bakanlık Belgeli tesis bulunmaktadır. Bakanlık belgeli tesislerdeki toplam oda sayısı 3.770, toplam yatak sayısı dir.

8 TURİZM YATIRIM BELGELİ TURİZM İŞLETME BELGELİ TOPLAM Sınıfı Tesis Sayısı Oda Sayısı Yatak Sayısı Tesis Sayısı Oda Sayısı Yatak Sayısı Tesis Sayısı Oda Sayısı Yatak Sayısı 1 yıldızlı yıldızlı yıldızlı yıldızlı yıldızlı Özel Tesis Diğer* TOPLAM *, 4*, 5* TOPLAM *Diğer sınıfında bulunan tesisler, butik, müstakil apart otel, pansiyon sınıfındaki tesisleri içermektedir. İlde şehir otelciliği kapsamında incelen 3, 4, 5 yıldızlı 29 adet otel bulunmakta olup, toplam oda sayısı 3.904, toplam yatak kapasitesi dır. Rosa Resort Otel Grand Termal Otel Otellerin Yoğunlaştığı Bölge Crystal Hotel Kaymaklı Avrasya Otel Altınyazı Oteli Peri Tower Oteli Çiner Otel Yıltok Otel Dedeman Oteli C&H Kapadokya Inn Otel Dinler Otel Altınöz Oteli Dinler Tatil Köyü Suhan Kapadokya Otel Gomeda Oteli Perissia Otel

9 3, 4, 5 Yıldız Kategorilere Göre Yatırımda Öncelikli İllerin Endeks Değerlerine Göre Sırası; 2011 YILI 3 YILDIZLI OTEL ENDEKSİ (ODA SATIŞ FİYATI 75 VE ÜZERİNDE OLAN İLLER) Sıralama İl Sınıf Endeks Değeri İl Ortalama Oda Fiyatı 1 Gümüşhane** 3* Van 3* Uşak 3* Amasya 3* Sinop 3* Giresun 3* Erzincan 3* Adıyaman 3* Sivas 3* Yozgat 3* Erzurum 3* Kocaeli 3* Adana 3* Sakarya 3* Samsun 3* Bursa 3* İzmir 3* Ankara 3* İstanbul 3* YILI 3 YILDIZLI OTEL ENDEKSİ (ODA SATIŞ FİYATI YILI 4 YILDIZLI İLE 75 OTEL ARASINDA ENDEKSİOLAN İLLER) Sıralama İl (ODA SATIŞ FİYATI 100 Sınıf'NİN Endeks ÜZERİNDE Değeri İl OLAN Ortalama İLLER) Oda Fiyatı Sıralama 1 Burdur İl 3* Sınıf Endeks 9949 Değeri İl Ortalama 63 Oda Fiyatı 2 1 Elazığ Giresun 3* 4* Kahramanmaraş Sivas 3* 4* Kastamonu Eskişehir 3* 4* Karabük Elazığ 3* 4* Diyarbakır 3* Bolu 4* Edirne 3* Diyarbakır 4* Afyon 3* Samsun 4* Çorum 3* Mersin 4* Düzce 3* Çanakkale 4* Kırşehir 3* Denizli 4* Nevşehir 3* Bursa 4* Manisa 3* Batman Ankara 3* 4* Orduİzmir 3* 4* KarsAydın 3* 4* Hatay İstanbul 3* 4* Konya Muğla 3* 4* Trabzon Antalya 3* 4* Çanakkale 3* Ağrı 2011 YILI 3* 4 YILDIZLI OTEL ENDEKSİ (ODA Bolu SATIŞ 2011 FİYATI YILI 75 53* YILDIZLI İLE 100 OTEL ARASINDA 571 ENDEKSİ OLAN 67 İLLER) Sıralama 23(ODA Tekirdağ SATIŞ İl FİYATI 190 3* Sınıf 'NİN Endeks ÜZERİNDE Değeri 548 İl OLAN Ortalama 66 İLLER) Oda Fiyatı 24 Malatya 3* Sıralama 1 Amasya İl Sınıf 4* Endeks Değeri 4384 İl Ortalama 81 Oda Fiyatı 25 Kayseri 3* Tokat 4* Eskişehir Bolu 5* 3* Burdur 4* Mersin Trabzon 5* 3* Tekirdağ 4* Antalya Sakarya 5* 3* Van 4* Konya Kastamonu 5* 4* YILI 3 YILDIZLI OTEL ENDEKSİ 57 Ankara Bilecik 5* 4* (ODA SATIŞ FİYATI 45 İLE 60 ARASINDA OLAN İLLER) 68 İstanbul Erzıncan 5* 4* Sıralama İl Sınıf Endeks Değeri İl Ortalama Oda Fiyatı 1 9 Hakkari Çorum 3* 4* Yalova 4* Kilis 2011 YILI 53* YILDIZLI OTEL ENDEKSİ 50 3(ODA 11 Bingöl SATIŞ Zonguldak FİYATI 1503* 4* İLE ARASINDA 1241 OLAN 4888 İLLER) 4 12 Artvin Isparta 3* 4* Sıralama İl Sınıf Endeks Değeri İl Ortalama Oda Fiyatı 3, 45 ve 13 Niğde 5 yıldız Adıyaman kategorisine 3* 4* 7004 göre 1152 yapılan 5078 çalışmada, her il için her kategorideki ortalama 61 Tokat Mersin 5* 3* Kütahya 4* fiyatlar belirlenerek, fiyat skalasına göre iller tekrar sıralanarak kategorilere ayrılıp, 7215 Rize Çanakkale Kars 5* 3* 4* endeks 8316 Osmaniye değerlerine Kayseri Aksaray 5* 3* 4* göre yatırım önceliği belirlenmiştir. Kendi kategorisinde endeks değeri 9417 Bilecik büyük Adana Kahramanmaraş olan ilden 5* 3* 4* yatırıma başlanması tavsiye edilmektedir. 10 Muş 3* Yukarıdaki 518 Bursa Manisa sıralama 5* her 4* kategorinin sadece bir kısmını temsil etmektedir 11 Isparta 3* Mardin İzmir Hatay 5* 4* * Adana 4* Bartın Antalya 5* 3* Her 14 hakkı 21 Aksaray saklıdır. Kocaeli İzinsiz 4* 3* çoğaltılamaz, 1645 dağıtılamaz ve amacı dışında kullanılamaz. Copyright Bitlis Erzurum 2011 Eva Gayrimenkul 4* 3* 1157 Değerleme 375 Danışmanlık A.Ş. 23 Konya 2011 YILI 54* YILDIZLI OTEL ENDEKSİ Zonguldak 3* (ODA 17 24SATIŞ Kütahya Trabzon FİYATI 115 3* 4* İLE ARASINDA OLAN 97 İLLER) Sıralama 1825 Gaziantep İl Balıkesir Sınıf3* 4* Endeks 906 Değeri 174 İl Ortalama 4978 Oda Fiyatı