DEĞERLEME RAPORU EKİZ KİMYA SANAYİ VE TİCARET A.Ş. İZMİR MENEMEN - SÜZBEYLİ 4 ADET PARSEL Bu taşınmaz dğrlm raporu, Ekiz Kimya Sanayi v Ticart A.Ş. nin istmi üzrin hazırlanmıştır. İlgilisi v hazırlanış amacı dışında, Emk Taşınmaz Dğrlm v Danışmanlık A.Ş. nin yazılı onayı alınmadan üçüncü kişilr tarafından kullanılamaz, çoğaltılamaz v dağıtılamaz.
ÖZET BİLGİLER Rapor Tarihi 11.03.2016 Rapor No Rapor Türü Raporu Hazırlayanlar Sorumlu Dğrlm Uzmanı OZ-201600006 Dğrlm Raporu M. Burak BAŞALP Dğrlm Uzmanı Fatih ÖZER Dğrlm Tarihi 10.03.2016 Dayanak Sözlşmnin Tarih v Numarası - Taşınmazın Adrsi Taşınmazın Kullanım Durumu Tapu Kayıt Bilgilri Taşınmazın Parslinin Güncl İmar Durumu Rapor Tarihin Gör Taşınmazın Pazar Dğri İzmir İli, Mnmn İlçsi, Süzbyli Köyü, 142 Ada, 2, 3, 4 v 5 Parsllr Tarla İzmir İli, Mnmn İlçsi, Süzbyli Köyü, 142 Ada, 2, 3, 4 v 5 Parsllr Tarım Alanı 2 Parsl: 1.750.000.- TL 3 Parsl: 1.750.000.- TL 4 Parsl: 1.750.000.- TL 5 Parsl: 1.750.000.- TL Uygunluk Açıklaması: Raporda sunulan bulgular, dğrlm uzmanının sahip olduğu bilgilr çrçvsind doğrudur. Raporda yr alan çözümlm v sonuçlar, yalnızca blirtiln varsayımlar v koşullarla sınırlıdır. Dğrlm uzmanının, dğrlm konusunu oluşturan taşınmaz v dğrlmyi talp dn müştri il hrhangi bir ilişkisi bulunmamaktadır. Dğrlm hizmtinin ücrti, raporla ilgili hrhangi bir koşula bağlı dğildir. Dğrlm hizmti, SPK v BDDK düznlmlrind, dğrlm kuruluşları v dğrlm uzmanları için blirlnmiş ölçütlr v kurallar çrçvsind grçklştirilmiştir. Dğrlm uzmanı, bu dğrlm için grkli mslki ğitim, bilgi v dnyim sahiptir. Dğrlm uzmanı, dğrlm çalışması sırasında taşınmazı kişisl olarak görmüş v inclmiştir. Sayfa 2 / 25
BÖLÜM 1 MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER VE DEĞERLEMENİN KAPSAMI 1.1. Müştriyi Tanıtıcı Bilglr v Adrsi Müştri; Ekiz Kimya Sanayi v Ticart A.Ş. dir. Ekiz Kimya Sanayi v Ticart A.Ş. nin mrkzi; Şhitlr Caddsi, 1508 Sokak, No: 4, Alsancak/İzmir adrsinddir. 1.2. Dğrlm İstminin Kapsamı v Varsa Gtiriln Sınırlamalar İzmir İli, Mnmn İlçsi, Süzbyli Köyü, 142 ada, 2 parsl sayılı, 93.512,00 m2 yüzölçümlü, 3 parsl sayılı, 93.512,00 m2 yüzölçümlü, 4 parsl sayılı, 93.512.00 m2 yüzölçümlü v 5 parsl sayılı, 93.512,00 m2 yüzölçümlü, Ekiz Kimya Sanayi v Ticart A.Ş. nin mülkiytind bulunan, tapu kütüğündki nitliklri Tarla olan taşınmazların pazar dğrinin blirlnmsi amacıyla Şirktimiz dğrlm istmind bulunulmuştur. Bu istmd, müştri tarafından konulan hrhangi bir sınırlama bulunmamaktadır. TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BİLGİLER BÖLÜM 2 2.1. Yr, Konum, Arazi v Çvr Özlliklri Taşınmazlar; Süzbyli Köyü, Kuş Cnnti Yolu, 142 ada, 2, 3, 4 v 5 Parsllr, Mnmn/İzmir adrsind yr almaktadır. Dğrlm konusu taşınmazlar, Süzbyli Köyü nün günydoğusunda v bu köy kuş uçuşu yaklaşık 1 km uzaklıkta bulunmaktadır. İzmir Kuş Cnnti olarak bilinn bölgd yr alan taşınmazlar, birbirlri il bitişik konumda olup, kuzybatıdan günydoğuya doğru sırasıyla 2, 3, 4 v 5 no lu parsllr olarak sıralanmaktadır. 2 no lu parsl n kuzyd, 5 no lu parsl n günyddir. Taşınmazların bulunduğu Süzbyli Köyü, Mnmn İlçsi nin günybatısında, Çiğli İlçsi nin kuzybatısında yr almaktadır. Ayrıca söz konusu taşınmazlar, Çiğli Askri Havalimanı nın batısında kalmaktadır. Kuş Cnnti Yolu olarak bilinn asfalt yoldan kuzybatıya doğru ilrlrkn, sırasıyla 5, 4, 3 v 2 no lu parsllr bitişik durumda, sağ tarafta yr almaktadır. Kuş Cnnti Yolu il taşınmazlar arasında küçük bir akarsu, ayrıca tl örgü bulunmaktadır. Taşınmazların Mnmn İlçsi n uzaklığı yaklaşık 20 km, Çiğli İlçsi n uzaklığı yaklaşık 10 km dir. Dğrlm gününd parsllr üzrind kili ya da dikili bir ürün bulunmadığı, ayrıca hrhangi bir yapının da olmadığı görülmüştür. 2, 3, 4 v 5 no lu parsllrdn hr biri, 93.512,00 m2 yüzölçümlü olup, düz bir topografik yapıda, gomtrik olarak dikdörtgn biçimlidir. Parsllr, kuzydoğu-günybatı doğrultusunda uzanmaktadır. Hrhangi bir kadastral yola cphlri bulunmadığı blirlnmiştir. Sınırları hrhangi bir duvar ya da tl örgü il çvrili dğildir. 2 parslin koordinatları, 38.527448, 26.913132 ; 3 parslin koordinatları, 38.526288, 26.914639 ; 4 parslin koordinatları, 38.525277, 26.916213, 5 parslin koordinatları, 38.524196, 26.917857 biçiminddir. Sayfa 3 / 25
2.2. Tapu Bilgilri v Kısıtlayıcı Kayıtlar ANA TAŞINMAZIN; İli İzmir Ada No 142 İlçsi Mnmn Parsl No Ekt vrilmiştir. Mahallsi - Yüzölçümü (m2) Ekt vrilmiştir. Köyü Süzbyli Yvmiy No 15649 Sokağı - Cilt No Ekt vrilmiştir. Mvkii - Sayfa No Ekt vrilmiştir. Pafta No - Tapu Tarihi 22.12.2014 Nitliği Tarla Sahibi Adı, Soyad / Unvan Ekiz Kimya Sanayi v Ticart Anonim Şirkti Pay Oranı Tam Mvkii Pafta Parsl Cilt No Sayfa No Yüzölçümü (m2) - - 2 5 479 93.512,00 - - 3 5 480 93.512,00 - - 4 5 481 93.512,00 - - 5 5 482 93.512,00 10.03.2016 günü saat 21:35 t Tapu v Kadastro Gnl Müdürlüğü bilgi sistmindn alınan TAKBİS çıktılarına gör, dğrlm konusu taşınmazların tapu kütüğünd aşağıdaki kayıtlar bulunmaktadır: Byanlar Bölümü: 2 Parsl: Parslin 13.780,38 m2 lik bölümü kıyı knar çizgisi içrisind kalmaktadır (09.10.2012 9405). 3 Parsl: Parslin 15.331,12 m2 lik bölümü kıyı knar çizgisi içrisind kalmaktadır (15.02.2013-1644). Sayfa 4 / 25
4 Parsl: Parslin 10.672,79 m2 lik bölümü kıyı knar çizgisi içrisind kalmaktadır (15.02.2013 1644). 5 Parsl: Parslin 5.942,78 m2 lik bölümü kıyı knar çizgisi içrisind kalmaktadır (15.02.2013 1644). Şrhlr Bölümü: 2, 3, 4 v 5 Parsllr Üzrind - İzmir Gümrük Müdürlüğü nün kamu haczi (16.12.2015 17734). - Dokuzylül Sosyal Güvnlik Mrkzi'nin kamu haczi (30.12.2015 18611). Gayrimnkul Rhin Hakları Bölümü: 2, 3, 4 v 5 Parsllr Üzrind - Altrnatifbank A.Ş. lhin, 1. drcd, 2.000.000.- (para birimi blirtilmmiş) ipotk (31.10.2012 10061). - HSCB A.Ş lhin, 2. drcd, 3.000.000.- (para birimi blirtilmmiş) ipotk (31.10.2012 10083). - Vakıflar Bankası T.A.O. lhin, 3. drcd, 2.000.000.- (para birimi blirtilmmiş) ipotk (22.11.2012 10960). - Asya Katılım Bankası A.Ş. lhin, 4. drcd, 9.815.497.- (para birimi blirtilmmiş) ipotk (09.12.2013 25874). - Şkrbank T.A.Ş. lhin, 4. drcd, 9.815.497.- (para birimi blirtilmmiş) ipotk (09.12.2013 25874). - Tkstil Bankası A.Ş. lhin, 4. drcd, 9.815.497.- (para birimi blirtilmmiş) ipotk (09.12.2013 25874). - Turklandbank A.Ş. lhin, 4. drcd, 9.815.497.- (para birimi blirtilmmiş) ipotk (09.12.2013 25874). - Türkiy Finans Katılım Bankası A.Ş. lhin, 4. drcd, 9.815.497.- (para birimi blirtilmmiş) ipotk (09.12.2013 25874). - Yapı Krdi Bankası A.Ş. lhin, 4. drcd, 9.815.497.- (para birimi blirtilmmiş) ipotk (09.12.2013 25874). 2.3. İmar Durumu Bilgilri v Yasal Blglr Mnmn Bldiysi ndn alınan sözlü bilgiy gör, dğrlm konusu taşınmazlar, Çvr v Şhircilik Bakanlığı nca 23.06.2014 tarihind onaylanan İzmir - Manisa Planlama Bölgsi 1/100.000 Ölçkli Çvr Düzni Planı kapsamında, Tarım Alanı içind kalmaktadırlar. Yin alınan sözlü bilgiy gör, dğrlm konusu parsllr; 1. drc doğal sit alanı (ksin korunacak hassas alan) içrisind kalmaktadır. 2.4. Yapılaşma Bilgilri Dğrlm konusu taşınmazlar üzrind hrhangi bir yapı bulunmamaktadır. BÖLÜM 3 TAŞINMAZ İLE İLGİLİ ÇÖZÜMLEMELER 3.1. Dğrlm İşlmini Olumsuz Yönd Etkilyn/Sınırlayan Etmnlr Dğrlm işlmi sırasında dğrlmyi olumsuz yönd tkilyn ya da sınırlayan tmnlr söz konusu olmamıştır. Sayfa 5 / 25
3.2. Kullanılan Dğr Tanımı v Varsayımlar Dğrlm çalışmamızda, müştrinin d istmi doğrultusunda, dğrlm konusu taşınmazın dğri, Pazar Dğri tanımı çrçvsind blirlnmiştir. Pazar Dğri: Uygun sürli bir bğndirm (pazarlama) çalışmasının ardından, birbirindn bağımsız, bilgili, tutarlı, iyiniytli v istkli bir alıcı il istkli bir satıcı arasında, bir zorlama olmaksızın v alıcı il satıcının pazar dışı tknlrdn tkilnmycklri koşullar altında yapacakları anlaşma çrçvsind, taşınmaz için karşılık l dğiştirmsi grkn kstirimsl (tahmini) tutardır. Pazar Dğri Tanımının Ana Varsayımları Alıcı v satıcı bilinçli davranmaktadırlar. Alıcı v satıcı taşınmazla ilgili tüm konuları ksiksiz bilmktdirlr. Taşınmazın satışı için uygun bir sür tanınmıştır. Ödm, para olarak ya da bnzri biçimlrd yapılacaktır. Taşınmazın satın alınmasında grkbilck kaynak, piyasa faiz oranları üzrindn, kolaylıkla sağlanabilcktir. Bir taşınmazın pazar dğri, onun yalın yapısal durumundan çok, pazarın varsaydığı yararlılıklarını göstrir; pazarın ortak algılama v ylmlrini yansıtır. Pazar dğri tabanlı dğrlmlrd, alım satım işlmlrinin grçklştiği pazarın, pazar dışı tknlrc sınırlandırılmadığı varsayılır. 3.3. Taşınmaz Dğrini Etkilyn Faktörlr 3.3.1. Olumlu Faktörlr - Parsllrin düz topografik yapıya sahip olması, - Knt mrkzin yakın olmaları. 3.3.2. Olumsuz Faktörlr - Parsllrin blli bölümlrinin kıyı knar çizgisi içrisind kalması, - Parsllrin toprak yapısının tarıma pk lvrişli olmaması. 3.4. En Etkin v Vrimli Kullanım Çözümlmsi Sürkli kullanım ilksinin sonucu olarak ortaya çıkmış bir kavram v çözümlm (analiz) türüdür. Arazi kalıcı bir varlıktır v taşınmazlığı ndniyl tüm arazi parçalarının özgün birr durumları vardır. Arazinin kalıcılığı v kndin özgü özlliklri onun n tkin v vrimli kullanımını blirlr. Bir arazi parçası, kndisind ya da üzrindki yapılarda iyilştirmlr yapıldıkça dğr dğiştirir. Arazinin bir başına dğri il iyilştirilmiş durumdaki dğri arasındaki ayırt (fark), n tkin v vrimli kullanım durumu il açıklanabilir. En tkin v vrimli kullanım şöyl tanımlanır: Yasal düznlmlr uygun, Boyut v biçim (fiziksl) olarak olanaklı, Finansal açıdan grçklştirilbilir v dğrlmsi yapılan taşınmazı n yüksk dğrin ulaştıran, n akılcı v n grçkçi kullanım biçimidir. Sayfa 6 / 25
Yasal düznlmlr uygun olmayan ya da boyut v biçim açısından olanaklı olmayan kullanım, n tkin v vrimli kullanım biçimi olamaz. Çözümlmlr sonucunda, yasal düznlmlr uygun, boyut v biçim açısından olanaklı birdn çok akılcı kullanım biçimi olduğu blirlnbilir. Bu durumda, birdn çok akılcı v grçkçi kullanım sçnği için finansal grçklştirilbilirlik (fizibilit) çalışması yapılır. Ötki sınamaların yanı sıra, finansal grçklştirilbilirlik sınamasında da n iyi dğri vrn sçnk, n tkin v vrimli kullanım biçimi olarak blirlnir. Bu çrçvd, taşınmazların güncl kullanım biçiminin (tarım alanı olarak kullanımın) n tkin v vrimli kullanımı sağladığı kanısındayız. DEĞERLEME YÖNTEMİ BÖLÜM 4 Taşınmazların dğrlmsind karşılaştırma (msal) yöntmi kullanılmıştır. Dğrlmsi yapılan taşınmazlar il karşılaştırılabilir (msal) nitliktki arazilr için yapılan araştırmalardan ld diln bulgular aşağıdadır: - Satılık Tarla (Borcan35 Emlak / 532-680 38 60): Dğrlm konusu taşınmazlar il aynı bölgd, Süzbyli Köyü sınırları içrisind, 31.520 m2 yüzölçümlü tarla 550.000.- TL y pazarlıklı satılıktır. [Mtrkar satış fiyatı:17,45.- TL] - Satılık Tarla (Anı Emlak / 507-260 76 50): Dğrlm konusu taşınmazlar il aynı bölgd, Tuzçullu Köyü içrisind, 24.000 m2 yüzölçümlü tarla 500.000.- TL y satılıktır. [Mtrkar satış fiyatı: 20,83.- TL] - Satılık Tarla (Borcan35 Emlak / 532-680 38 60): Yapılan görüşmd; dğrlm konusu taşınmazların bulunduğu Süzbyli Köyü yakınlarında yr alan tarlalar için 16 19 TL/m2 fiyatlar istndiği bilgisi alınmıştır. [Ortalama mtrkar satış fiyatı:18,00.- TL] Dğrlmsi yapılan taşınmazlar il karşılaştırılabilir (msal) nitliktki arazilr için yapılan araştırmalar sonucunda, 16 21 TL/m2 dolaylarında fiyatlar istndiği görülmüştür. Bu çrçvd, dğrlm konusu taşınmazların mtrkar satış fiyatlarının yaklaşık 18,70.- TL olabilcği öngörülmüştür. Buna gör; - 2 parslin dğri; (93.512,00 m2 x 18,70.- TL) = ~ 1.750.000.- TL; - 3 parslin dğri; (93.512,00 m2 x 18,70.- TL) = ~ 1.750.000.- TL; - 4 parslin dğri; (93.512,00 m2 x 18,70.- TL) = ~ 1.750.000.- TL; - 5 parslin dğri; (93.512,00 m2 x 18,70.- TL) = ~ 1.750.000.- TL olarak bulunmuştur. SONUÇ BÖLÜM 5 5.1. Sorumlu Dğrlm Uzmanının Sonuç Dğrlndirmsi Bulundukları bölg, konumları, yüzölçümlri, topografik yapıları, imar durumları, ulaşım v kullanım olanakları göz önün alınarak, dğrlm konusu taşınmazların SATILABİLİR Sayfa 7 / 25
nitlikt oldukları öngörülmktdir. Ancak, üzrlrindki kamu hacizlri kaldırılmadan tmliki tasarruflara konu dilmzlr. 5.2. Sonuç Dğr İzmir İli, Mnmn İlçsi, Süzbyli Köyü, 142 ada, 2 parsl sayılı, 93.512,00 m2 yüzölçümlü, 3 parsl sayılı, 93.512,00 m2 yüzölçümlü, 4 parsl sayılı, 93.512.00 m2 yüzölçümlü v 5 parsl sayılı, 93.512,00 m2 yüzölçümlü, Ekiz Kimya Sanayi v Ticart A.Ş. nin mülkiytind bulunan, tapu kütüğündki nitliklri Tarla olan taşınmazların, yukarıda blirtiln olumlu olumsuz özlliklri göz önünd bulundurularak, güncl satış dğrlrinin, KDV hariç; 2 parsl için; 1.750.000.- TL (607.934.- USD) (*); 3 parsl için; 1.750.000.- TL (607.934.- USD) (*); 4 parsl için; 1.750.000.- TL (607.934.- USD) (*); 5 parsl için; 1.750.000.- TL (607.934.- USD) (*) olabilcği sonucuna ulaşılmıştır. (*): Mrkz Bankası nın 11.03.2016 tarihli döviz satış kuru olan 1 USD= 2,8786.- TL üzrindn hsaplama yapılmıştır. Dğrlmyi Yapan Rapor Kontrol M. Burak BAŞALP Eyup AYKUT Dğrlm Uzmanı Dğrlm Uzmanı SPK Lisans No: 404566 SPK Lisans No: 402955 Onay Fatih ÖZER Sorumlu Dğrlm Uzmanı SPK Lisans No: 400799 Bu rapor inclmlrin yapıldığı tariht var olan vrilri yansıtmaktadır. Katma Dğr Vrgisi n ilişkin muafiyt, istisna v oran il ilgili özl düznlmlr dikkat alınmamıştır. Sayfa 8 / 25
BÖLÜM 6 İLİŞİKLER 6.1. Uydu Görüntüsü Sayfa 9 / 25
Sayfa 10 / 25
6.2. Fotoğraflar Sayfa 11 / 25
Sayfa 12 / 25
Sayfa 13 / 25
Sayfa 14 / 25
6.3. TAKBİS Çıktıları 2 Parsl Sayfa 15 / 25
Sayfa 16 / 25
3 Parsl Sayfa 17 / 25
Sayfa 18 / 25
Sayfa 19 / 25
4 Parsl Sayfa 20 / 25
Sayfa 21 / 25
5 Parsl Sayfa 22 / 25
Sayfa 23 / 25
Sayfa 24 / 25
6.4. İmar Paftası (İzmir Manisa Planlama Bölgsi 1/100.000 Ölçkli Çvr Düzni Planı) Taşınmazların Bulunduğu Bölglr 6.5. Sorumlu Dğrlm Uzmanının Lisans Blgsi Sayfa 25 / 25