DEVRE MÜLK HAKKININ KİRAYA VERİLMESİ VE BU HAKKA İLİŞKİN SÖZLEŞMELERDE DAMGA VERGİSİ Salih ÇALAL 17 * ÖZ Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde kullanma hakkına devre mülk hakkı denilmektedir. Devre mülk hakkı son yıllarda ticari yaşamda sıklıkla yer alan bir kavram haline gelmiş ve yapılan reklamlar neticesinde farkındalık artırılmıştır. Bu kapsamda, devre mülk hakkının satışı öncesinde ve sonrasında yapılan işlemlerin de zaman içerisinde çeşitliliği artmıştır. Çalışmamızda, uygulamada karşılaşılan güncel konular olan devre mülk hakkının kiraya verilmesi ve devre mülk satış vaadi sözleşmelerindeki damga vergisi sorunu ele alınacaktır. Anahtar Sözcükler: Devre Mülk Hakkı, Devre Mülk Satış Vaadi Sözleşmesi, Kiralama, Damga Vergisi 1. GİRİŞ Devre mülk hakkı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu nun 57-65 nci maddeleri arasında düzenlenmiştir. Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilir. Bu hakka devre mülk hakkı denir. Devre mülk hakkı bir sistem olarak düşünüldüğünde ortaya çıkması geçmiş yıllara dayansa da, son dönemlerde gündemden düşmeyerek daha popüler bir hale gelmiştir. Özellikle bu hakkın sahibi tarafından kiralanabilme imkânı sisteme yeni bir alan ve işlerlik kazandırmıştır. Devre mülk konusuyla ilgili bir diğer husus ise devre mülk satış vaadi sözleşmelerinde ödenmesi gereken damga vergisinin, sözleşmenin resmi şekilde yapılmaması halinde ödenip ödenmeyeceğidir. 2. DEVRE MÜLK HAKKI VE DEVRE MÜLK SATIŞ VAADİ SÖZ- LEŞMELERİ Devre mülk hakkı, bir mülke ait kullanım haklarının belirlenmiş özel bir şekilde kullanılması için oluşturulmuş özellik olarak tanımlanabilir. Bu siste- 17 * * Gümrük ve Ticaret Müfettişi * Makale Geliş Tarihi: 14.08.2017 Yayın Kurulu Kabul Tarihi: 13.09.2017 119
min kuruluşu 1960 ların kıta Avrupa sında gerçekleşmiştir. Ülkemizde ise 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu nda konu edilmiştir. Düzenlemeye göre, devre mülk hakkı ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş yahut müstakil yapılarda kurulabilir ve devre mülk hakkının yılın belirli dönemlerine ayrılması ve 15 günden daha az süreli olmaması gerekir. Dolayısıyla 5 günlük, 7 günlük ya da 10 günlük devre mülk olmaz. Devre mülk hakkı ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş yahut müstakil yapılarda kurulabilir. Devre mülk üzerinde bu hakla bağdaşan ayni haklar tesis edilebilir. Devre mülk hakkı bağlı olduğu müşterek mülkiyet payına bağlı olarak devir ve temlik edilebilir ve mirasçılara geçer. Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa devre mülk hakkı sahibi, bu hakkın kullanımını başkalarına bırakabilir. Bu husus devre mülk hakkının kiralanması usulünü yaygınlaştırmıştır. Üzerinde devre mülk hakkı kurulacak yapı veya bağımsız bölümlerin ortak malikler arasında dönem süresi, devir ve teslimi ile istifade şekil ve usulleri, yöneticilerin seçimi ile hak ve sorumlulukları, büyük onarım için ayrılacak dönem, bakım masrafları gibi hususlar devre mülk sözleşmesinde belirlenir. Bu hususları içeren ve bütün hak sahiplerince imzalanan devre mülk sözleşmesi resmi senede eklenir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir. Tatil amaçlı konuttan kısa süreli faydalanmayı sağlayan devre mülk hakkının kapıdan satış yoluyla kurulması hakkın kazanılması tapu işlemini gerektirdiğinden mümkün değildir.(özmen, 1988) Ayrıca devre mülk hak sahipleri, kendilerine ayrılan ve tapu sicilinde belirtilen dönem süresi sonunda istifade ettikleri bağımsız bölüm veya yapıyı sözleşme hükümleri gereğince boşaltmaya ve yeni hak sahibine teslime mecburdurlar. Dönem süresi sonunda tahliye olmadığı takdirde, istifade edecek dönem sahibinden birisinin veya yöneticinin tapu kaydını ve sözleşmeyi talebine ekleyerek ibrazı halinde, mahallin en büyük mülki amirin emri ile başkaca bir işlem ve tebligata lüzum kalmadan, derhal zabıtaca boşalttırılır. İdare veya yargı organlarına yapılacak başvuru, bu boşaltma işlemini durdurmaz. İlgililerin kanundan ve sözleşmeden doğan hakları saklıdır. Devre mülk sisteminin hukuki niteliği, müşterek mülkiyet ve bu mülkiyet hakkı üzerinde tesis edilen bir irtifak hakkı olarak ortaya çıkmaktadır. Mesken nitelikli bir taşınmaz üzerindeki müşterek malikler arasında kurulan irtifak hakkı ile her devre mülk maliki, devre sırası gelen diğer devre mülk maliki, paydaşın yararlanmasına katlanma yükümlülüğü altına girmektedir.(yetimoğlu, 2004 : 367-368) 120 EYLÜL - EKİM
Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde olduğu gibi devre mülk hakkının da noter onaylı bir sözleşme ile vaat edilmesinde devre mülk satış vaadi sözleşmesi imzalanmasında yasal bir engel bulunmamaktadır. Sözleşmenin resmi şekilde (noterde) yapılması gerekir. Resmi şekilde yapılmaması sözleşmenin ifası açısından sorun teşkil etmez iken, ifa gerçekleşmemesi halinde yapılan ödemelerde sebepsiz zenginleşme hükümleri devreye girecektir. 3. DEVRE MÜLK SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİNDE DAMGA VERGİSİ 488 sayılı Damga Vergisi Kanununun 1. maddesinde, bu Kanuna ekli (1) sayılı tabloda yazılı kâğıtların damga vergisine tabi olduğu; bu Kanundaki kâğıtlar teriminin, yazılıp imzalanmak veya imza yerine geçen bir işaret konmak suretiyle düzenlenen ve herhangi bir hususu ispat veya belli etmek için ibraz edilebilecek olan belgeler ile elektronik imza kullanılmak suretiyle manyetik ortamda ve elektronik veri şeklinde oluşturulan belgeleri ifade ettiği; 3. maddesinde, damga vergisinin mükellefinin kâğıtları imza edenler olduğu; 10. maddesinde ise, damga vergisinin nispi veya maktu olarak alınacağı, nispi vergide, kâğıtların nevi ve mahiyetlerine göre, bu kâğıtlarda yazılı belli paranın, maktu vergide ise kâğıtların mahiyetlerinin esas alınacağı hüküm altına alınmıştır. Aynı Kanuna ekli (1) sayılı tablonun I. Akitlerle ilgili kâğıtlar başlıklı bölümünün A/1 fıkrasında, belli parayı ihtiva eden mukavelenamelerin nispi damga vergisine tabi olduğu hükme bağlanmıştır. 2009/15725 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile 01.01.2010 tarihinden geçerli olmak üzere Kanuna ekli (1) sayılı tablonun I/A-1 fıkrasındaki kâğıtlara ilişkin damga vergisi oranı binde 8,25 olarak belirlenmiştir. Damga vergisinin konusunu 488 sayılı Kanuna ekli (1) sayılı tabloda yazılı kâğıtlar oluşturmakta olup belli parayı ihtiva eden sözleşmelerde söz konusu tabloda yer almaktadır. Dolayısıyla, resmi şekilde düzenlenip düzenlenmediğine bakılmaksızın taraflarca yazılıp imzalanmak suretiyle düzenlenen belli parayı ihtiva eden bütün sözleşmeler damga vergisine konu teşkil etmektedir. Yukarıda yapılan açıklamalar çerçevesinde, ilgili kişiler arasında düzenlenen Devre Mülk Satış Vaadi Sözleşmesi başlıklı kâğıtların, 488 sayılı Damga Vergisi Kanununa ekli (1) sayılı tablonun I/A-1 fıkrası uyarınca ihtiva ettiği tutar üzerinden binde 8,25 nispetinde damga vergisine tabi tutulması gerekmektedir. 121
4. DEVRE MÜLK HAKKININ KİRAYA VERİLMESİ 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun Gayrimenkul Sermaye İradının Tarifi başlıklı 70 inci maddesinde, binaların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı olduğu hüküm altına alınmış, 72 nci maddesinde yer alan Gayrimenkul sermaye iratlarında, gayrisafi hasılat, 70 inci maddede yazılı mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarıdır. hükmü uyarınca gayrimenkul sermaye iratlarında tahsil esası benimsenmiştir. Öte yandan Kanunun 72 nci maddesinin ikinci fıkrası gereğince ayın olarak tahsil edilen kiralar, Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrilir. Diğer taraftan, aynı Kanunun 94 üncü maddesinde; Kamu idare ve müesseseleri, iktisadî kamu müesseseleri, sair kurumlar, ticaret şirketleri, iş ortaklıkları, dernekler, vakıflar, dernek ve vakıfların iktisadî işletmeleri, kooperatifler, yatırım fonu yönetenler, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı, zirai kazançlarını bilanço veya ziraî işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçiler aşağıdaki bentlerde sayılan ödemeleri (avans olarak ödenenler dâhil) nakden veya hesaben yaptıkları sırada, istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben tevkifat yapmaya mecburdurlar. hükmüne yer verilmiş olup, aynı maddenin birinci fıkrasının (5/a) alt bendinde ise; 70 inci maddede yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığı yapılan ödemelerden istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben (2009/14592 sayılı B.K.K ile % 20 Yürürlük; 03.02.2009) tevkifat yapılacağı hüküm altına alınmıştır. Yine aynı Kanunun Toplama Yapılmayan Haller başlıklı 86 ncı maddesinin birinci bendinin (c) alt bendinde; vergiye tabi gelir toplamının [(a) ve (b) bentlerinde belirtilenler hariç] 103 üncü maddede yazılı tarifenin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı (2017 yılı için 30.000-TL) aşmaması koşuluyla, Türkiye de tevkifata tabi tutulmuş olan; birden fazla işverenden elde edilen ücretler, menkul sermaye iratları ve gayrimenkul sermaye iratları için yıllık beyanname verilmeyeceği, diğer gelirler için beyanname verilmesi halinde de bu gelirlerin beyannameye dâhil edilmeyeceği hükmü yer almıştır. Diğer taraftan, Devre Mülk Hakkı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 57-65 inci maddelerinde düzenlenmiş ve devre mülk hakkının mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı ve bağımsız bölümünden yılın belli dönemlerinde isti- 122 EYLÜL - EKİM
fade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilen bir hak olduğu belirtilmiştir. Devre mülk hakkı, satışa konu edilebildiği gibi kiralama konusu da edilebilmektedir. Devre mülk hakkı nitelik itibariyle gayrimenkul olarak tescil edilen bir hak olduğundan, bu tür hakların kiralanmasından elde edilen gelir de 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 70/4 üncü maddesine göre gayrimenkul sermaye iradıdır. 5. SONUÇ Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilir ve bu hakka mülk hakkı denir. Devre mülk hakkının kiralanması neticesinde kiracı tarafından kira ödemesi yapılmasının gayrimenkul sermaye iradı kapsamında değerlendirilmesi gerekmekte olup, elde edilen kira gelirlerinin brüt tutarının Gelir Vergisi Kanununun 103 üncü maddesinde yazılı tarifenin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı (2017 yılı için 30.000 TL olup, beyanname verme sınırı olan 30.000 TL nin aşılıp aşılmadığının tespitinde, gelir vergisi kesintisine tabi brüt kira gelirleri ile mesken kira gelirlerinin gelir vergisinden istisna edilen tutarı aşan kısmı ve bu toplamada beyana tabi başkaca gelirlerinin olup olmadığı hususları birlikte dikkate alınacaktır) aşması halinde beyana dâhil edilmesi gerekmektedir. Ayrıca söz konusu ödemelerin Gelir Vergisi Kanununun 94 üncü maddesinde sayılan kişi ve kurumlar tarafından yapılması halinde kira ödemeleri üzerinden gelir vergisi tevkifatı yapılacağı ve beyanname verilmesi halinde, kira ödemeleri üzerinden yapılan tevkifatların beyannamenin kesinti yoluyla ödenen vergiler satırına yazılmak suretiyle mahsup edilebileceği tabiidir. Öte yandan, ilgili kişiler arasında düzenlenen Devre Mülk Satış Vaadi Sözleşmesi başlıklı kâğıtların, 488 sayılı Damga Vergisi Kanununa ekli (1) sayılı tablonun I/A-1 fıkrası uyarınca ihtiva ettiği tutar üzerinden binde 8,25 nispetinde damga vergisine tabi tutulması gerekmektedir. KAYNAKÇA Özmen, Saba (1988). Devre Mülk Hakkı. Ankara : Olgaç Matbaası. Yetimoğlu, Uğur (2004), Devreli Tatil Sistemleri Ve Tüketici Hukuku TBB Dergisi 55 (2004). 123