TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ DERSİ DÖNEM İÇİ PROJESİ UYGULAMA ESASLARI

TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ DERSİ DÖNEM İÇİ PROJESİ UYGULAMA ESASLARI 1. GENEL ESASLAR Ele alınacak proje; 1982 tarih, 2709 sayılı T.C. Anayasası, 4650 Sayılı Kanun ile değişik 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu, Kamulaştırma Davalarında Bilirkişi Olarak Görev Yapacakların Nitelikleri Ve Çalışma Esaslarına İlişkin Yönetmelik, Sermaye Piyasasında Uluslararası Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ ve Yargıtay Kararları Çerçevesinde belirlenen esaslara uygun olarak ve objektif unsurlar dikkate alınarak verilen bir örnek parselin karşılaştırma yöntemiyle rayiç bedelinin hesaplanmasına yönelik olarak uygulanacaktır. Karşılaştırma yöntemi için verilen emsal parsellere ve değeri kestirilecek parsele belirlenen 15 adet objektif ölçütler çerçevesinde ağırlık puanı verilerek rayiç değer kestirilecektir. Projede kullanılacak ölçütler ve ağırlık puanları sırasıyla Çizelge 1 de verilmiştir. Çizelge 1. Karşılaştırmada kullanılacak emsal taşınmazların ve kamulaştırılacak parselin objektif ölçütleri ve ağırlık değerleri. OBJEKTİF ÖLÇÜLER Ölçülerin Ağırlıkları W 1. İzin verilen Kat adeti %12 2. İmar Planı Sonrası Durumu %10 3. Parsel Kullanım Alanı %10 4. Gözde semt ya da Mahallede Bulunması %10 5. Mevcut cazibe merkezlerine yakınlık %10 7.İmar adası içerisinde konumu %8 8. Çevre %8 9.Kamu Hizmetlerinin mevcut oluşu %6 10.Sosyo Kültürel Yapı %6 11.Şehir Merkezine yakınlık %5 12.Zemin Jeolojik Durumu %5 13.Caddeye çıkış %4 14.Manzara %3 15.Cephe %3 TOPLAM Ağırlık %100 Ödevde verilen her bir emsal ve rayiç değeri kestirilecek örnek parselin, çizelge 1 deki ölçütlere göre puanları belirlenecek ve verilen ağırlık değerleri ile çarpılarak ağırlıklı puanları tespit edilecektir. Elde edilen ağırlıklı puanlar ve emsal taşınmazların TL/m 2 rayiç değerleri kullanılarak örnek taşınmazın ortalama TL/m 2 rayiç değeri kestirilecektir. Son olarak

taşınmazın yüz ölçümü ile belirlenen bu rayiç değer çarpılarak taşınmazın kamulaştırmaya esas değeri tespit edilecektir (bu konuda ders notlarınızdaki örnek uygulamayı inceleyiniz). ÖNEMLİ UYARI: Örnek Taşınmazın ve Emsal Taşınmazların Proje tarihindeki değerleri ÜFE endeksi kullanılarak güncellenecektir. Sonuç olarak; Kamulaştırmaya esas teşkil edecek bir uygulama olarak proje ödevinin hazırlanmasında Kamulaştırma Kanununda istenen ve aşağıda verilen sorular ayrıntılı olarak incelenecek ve yanıtlanacaktır. a- Kamulaştırma işleminin konusu (Belediye ya da kamulaştırma yapmaya yetkili kurumların yasada ifade edilen amaçlardan biri tarafınızdan senaryolaştırılarak ifade edilecektir.) b- Değerleme tarihi, bu tarih proje ödevinin size verildiği 10 Kasım 2015 dir. c- Değeri hesaplanacak örnek parselin cins ve nevisi (taşınmazın arsa veya arazi olup olmadığı yasal tanımlara uygun olarak değerlendirilecek ve konumu ve bulunduğu coğrafyaya ve varsa imar durumuna göre durumu tanıtılacaktır), d- Değeri hesaplanacak örnek parselin Yüzölçümü, e- Değeri hesaplanacak örnek parselin; kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değeri. Bu incelemede size yukarıda verilen 15 adet ölçüt goole earth sanal küresi ve aşağıda verilen bölgeye ilişkin tematik haritalar (eğim, jeoloji ve heyelan) ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün internet üzerinden yayınlanan parsel sorulama sistemi kullanılarak gerçekleştirilecektir. Ele alınan her bir ölçüt sözlü olarak değerlendirilecektir. Örneğin birinci ölçüt İmar Durumu, her grup tarafından şu şekilde yazılacaktır: Örnek taşınmazın imar durumu. Kat Blok Nizam olup yapılaşmaya uygun bir alandır şeklinde ifade edilecek ve burada kat adeti gurubun elemanlarından birinin okul No sunun birden büyük son rakamı olarak belirtilecektir. Parselin imar planı sonrası kullanımı ölçütü; örnek parsel tamamen konut alanındadır/değildir, üzerinde okul, yeşil alan, resmi kurum vb alanlar vardır/yoktur, parselin tamamında fiziksel ya da yasal kısıtlayıcı durumlar olan bataklık, ormanlık, afet, irtifak hakkı, sit alanı vardır/yoktur şeklinde değerlendirilecektir. Mevcut cazibe merkezlerine yakınlığı; bölge için yapılacak araştırma ile Google Earth üzerinden mesafe ölçüleri baz alınarak ifade edilecek, uygulamada da bu mesafelere göre puan verilecektir. Örn; değerlemesi yapılacak taşınmazımız üniversite Farabi ve İbni Sina Yerleşkelerine. m mesafede, Pazar yerine.m mesafede, belediye hizmet merkezine m mesafede, AVM ye m mesafede, spor tesisleri ve stada..m mesafede gibi. Zemin durumu; Bunun için uygulama sahasına ilişkin aşağıda Şekil 1, 2 ve 3 de verilen eğim, jeoloji ve heyelan haritaları kullanılacaktır. Değeri belirlenecek örnek taşınmazın ve emsallerin bu haritalardaki yeri belirlenerek (yaklaşık olarak) taşınmaz değerini % kaç oranında değerini etkileyebileceği sözlü olarak tespit edilecek, puanlama tablosunda da bu duruma uygun olarak puanlandırılacaktır.

Şekil 1. Proje sahasının eğim haritası. Şekil 2. Proje sahasının jeolojik açıdan durumu.

Şekil 3. Proje sahasının heyelan riski açısından durumu. f- Değeri hesaplanacak örnek parselin varsa vergi beyanını (böyle bir vergi beyanının olmadığı rapora yazılacaktır), g-kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini (böyle bir kıymet taktirinin olmadığı rapora yazılacaktır!), h- Örnek Arsanın, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değeri (yukarıda ifade edilen 15 objektif ölçüt ve puanlamaya göre bulunacak değer), ı- Değerleme uzmanının sonuç cümlesi Bu raporda bulunan veriler, gayrimenkulün bulunduğu bölgeye gidilerek yapılan çalışmalar sonucu elde edilmiştir. Bu verilerden hareketle yapılan analizler, uygulanan değerleme metotları ve takdir usulü doğrudur ve Profesyonel Değerleme Mesleği uyarınca, gizlilik, etik ilke ve meslek vizyonuna uygun olarak yapılmıştır. Bu rapor; değerlemeyi yapan kişilerin tarafsız, ön yargısız, profesyonel analizlerinin ve fikirlerinin sonucudur. İfadesi yazılarak İsim-Soyadların altına imzalanarak proje tamamlanmalıdır. 2. YAZIM KURALLARI Projenin yazımına ilişkin olarak; Metin A4 boyutunda beyaz bir kâğıda, 12 Punto ve Time New Roman karakteri kullanılarak tek sütuna 1,5 satır aralığıyla sayfa kenarlarından sola 2cm, sağa 2cm, üstten 2,5cm ve alttan 2,5cm boşluk bırakılarak oluşturulacak alanda tüm yazım işlemi gerçekleştirilecektir. Başlıklardan sonra başlayan paragrafları, paragraf başı boşluğu bırakmadan yazın. Yazı içerisindeki diğer paragraflarda soldan 5 mm paragraf başı boşluğu bırakın. Proje Kapak Sayfası, Proje Başlığı tüm harfleri büyük olacak şekilde birinci sayfanın başına Times New Roman 20 punto ve koyu olarak yazılmalıdır. Başlık 75 karakterden daha fazla olmamalıdır. Proje tarihi 18 Punto olarak ortalanmış şekilde başlığın altına yazılmalıdır. Tarihin

altına örnek parselin yer bulduru uydu görüntüsü resmi yerleştirilmeli ve bu resimde parselin yeri ve ismi belirtilmelidir. Projeyi hazırlayan(lar)ın isim(ler)i ve Okul Numaraları, yer bulduru resminin altında isimleri soyadları ve numaraları şeklinde Times 14 punto yazılmalı. Yazarların halen öğrenim gördüğü kurum ismi Times 12 punto ve italik olarak bir sonraki satıra yazılmalıdır. En son satıra ise her yazarın okul nosu ve elektronik posta adresi Times 12 punto ve italik yazılmalıdır. Bütün bu kısımlar 180x270 mm yazım alanına ortalı yazılacak şekilde olmalıdır. Başlıklar; Birincil başlıklar büyük harflerle koyu olarak, ikincil başlıklar kelimelerin baş harfleri büyük ve koyu olacak şekilde yazılmalıdır. Başlıklar yazıldıkları satırın en solundan başlayarak yazılmalıdır. Birincil başlıkların üstünde iki satır, altında bir satır; ikincil başlıkların üstünde 18, altında 12 punto boşluk bırakılmalıdır. Birincil başlıktan sonra ikincil başlık geliyorsa, aralarında 18 punto boşluk bırakılmalıdır. Başlığı ve başlıktan sonra gelen ilk satırı içeriden başlatmayınız. Eğer bir başlık bir sayfanın en alt kısmına rastlarsa, başlığı diğer sayfanın başına çekin. Şekilleri metin içinde yaptığınız gönderme sırasına göre, şekiller ve fotoğraflar arasında ayrım yapmadan sıralayınız. Şekiller, fotoğraflar, metinde görülmesini istediğiniz yere yerleştirilmelidir. Şekil veya çizelgeleri sayfaya yan olarak yerleştirmeyiniz; ancak bu durum kaçınılmaz olduğunda sayfada başka bir yazının olmaması gerekmektedir. Şekiller, vb. ortalanmalıdır ancak şekil başlığı şeklin altında sola dayalı olacak şekilde hazırlanmalıdır. Metin ve şekil arasında (şekil altyazısı dâhil) iki satır boşluk bırakınız. Şekiller yerleştirildiğinde, şeklin görünen çizgileri basım alanı sınırlarının içinde olmalıdır; şekillerin görünen çizgilerinin yanında veya üzerinde kalan boşluklar göz önüne alınmamalıdır. Şekiller mümkün olduğunca basit tutulmalı ve aşırı işaretleme ve yazılardan kaçınılmalıdır. Eşitlikleri yazı alanının sol tarafından başlatınız ve sırayla numaralayınız. Metin içinde eşitliklere yapılacak göndermeler bu numaralar kullanılarak yapılmalıdır. Metin ve eşitlik arasında, iki eşitlik arasında bir satır boşluk bırakınız. Tüm tabloları çizelge olarak isimlendiriniz ve Çizelgeleri sırasıyla numaralayınız ve metin içinde göndermenin yapıldığı en yakın yere yerleştiriniz. Çizelgede yalnızca yatay çizgiler kullanınız. Çizelge başlığını çizelge ile aynı genişlikte ve üstünde olacak şekilde yazınız. Metin içerisindeki kısaltmalarda, kısaltılacak isim veya başlık metinde ilk defa kullanıldığında kısaltılmadan ve parantez içinde kısaltması belirtilerek kullanılmalı veya kısaltılmış isim ya da başlık karşılıkları ile kısaltmalar cetvelinde gösterilmeli; dipnotlarda kullanılan kısaltmalara ise, sadece kısaltmalar cetvelinde yer verilmelidir. Yazım stilinin devamlılığı çok önemlidir. Aşağıda verilen bütün örneklerdeki aralıklara, noktalamalara ve harflerin büyüklüklerine dikkat ediniz. - Metinde verilen göndermeler: Çizelge 1, Şekil l, Şekil 2-4, 6, 8a, b (kısaltmasız) - Parantez içinde verilen göndermeler: (Çiz. 1) (Şek. 1), (Şek. 2-4, 6, 8a, b) (kısaltmalı) - A.B.D./ M.T.A. yerine ABD/ MTA

- Yazar ve Yazar yerine Yazar & Yazar - (Yazar, 1989a,b; Yazar ve Yazar, 1987) yerine (Yazar 1989a, b, Yazar & Yazar 1987) - (Yazar, basımda); (Yazar, yayınlanmamış); (Yazar, kişisel görüşme) ÖNEMLİ UYARI! BU FÖYDE VERİLEN HARİTALAR, FOTOĞRAFLAR, TAŞINMAZ VERİLERİ VE KOORDİNATLAR, GİZLİLİĞE ESASTIR VE HİÇ BİR ŞEKİLDE KOPYALANAMAZ, ÇOĞALTILARAK SERVİS EDİLEMEZ VE BİR BAŞKASIYLA PAYLAŞILAMAZ. AKSİ DURUMUN TESPİT EDİLMESİ DURUMUNDA YASAL İŞLEM UYGULANIR. GRUP4

2A/64P Emsal 1; Kozlu Merkez Mahallesinde 2 Ada 64 nolu Parsel 242A/2P Emsal 2; Kozlu Güney Mahallesinde 242 Ada 2 nolu Parsel.

243A/8 P Emsal 3; Kozlu Güney Mahallesinde 243 Ada 8 nolu Parsel. 210A/25 P Emsal 4; Kozlu Merkez Mahallesinde 210 Ada 25 nolu Parsel. 125A/349P 800m Emsal 5; Kozlu Merkez Mahallesinde 125 Ada 349 nolu Parsel.

Çizelge 1. Belediyece satışı yapılan taşınmazlar. EMSAL ADA NO EMSAL PARSEL NO HİSSE PARSEL YÜZÖLÇÜMÜ (m 2 ) SATIŞ DEĞERİ TL/m2 SATIŞ TARİHİ 2 64 335/434 293,44 Grubun 1. Elemanı OK.No: son 5 rakamı 07.05.2014 242 2 1/1 Tam 2306,97 Grubun 2. Elemanı OK.No: son 5 rakamı 14.11.2013 243 8 1/1 Tam 2108,78 Grubun 3. Elemanı OK.No: son 5 rakamı 03.01.2014 210 25 1/1 Tam 2378,51 1500 03.11.2011 125 349 1/1 Tam 2055,00 1800 04.07.2011 ÖNEMLİ UYARI: Örnek Taşınmazın ve Emsal Taşınmazların Proje tarihindeki değerleri ÜFE endeksi kullanılarak güncellenecektir. TESLİM TARİHİ, MAZERET SINAV HAFTASININ İLK GÜNÜ (PAZARTESİ) MESAİ BİTİMİNE KADARDIR.