DEĞERLEME RAPORU REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. KOCAELİ KARTEPE UZUNTARLA 373 ADA 6 PARSEL ARSA Bu dğrlm raporu, Rysaş Gayrimnkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin istmi üzrin hazırlanmıştır. İlgilisi v hazırlanış amacı dışında, Emk Taşınmaz Dğrlm v Danışmanlık A.Ş. nin yazılı onayı alınmadan üçüncü kişilr tarafından kullanılamaz, çoğaltılamaz v dağıtılamaz.
Rapor No ÖZET BİLGİLER REYS201800047 Rapor Tarihi 13.12.2018 Dğrlm Tarihi 10.12.2018 Rapor Türü Raporu Hazırlayanlar Sorumlu Dğrlm Uzmanı Dayanak Sözlşmnin Tarih v Numarası Dğrlm, SPK Düznlmlri Kapsamında mıdır? Dğrlm Raporu Eyup AYKUT Dğrlm Uzmanı Fatih ÖZER 29.01.2018 002 SPK Standartlarına Uygundur. Taşınmazın Adrsi Tapu Kayıt Bilgilri Tapu Kütüğündki Nitliği Taşınmazın Parslinin Güncl İmar Durumu Taşınmazın Güncl Kullanım Durumu Rapor Tarihin Gör Taşınmazın Dğri Uzuntarla Mahallsi, 373 Ada, 6 Parsl, Kartp/Kocali Kocali İli, Kartp İlçsi, Uzuntarla Mahallsi, 373 Ada 6 Parsl Arsa Konut Dışı Kntsl Çalışma Alanı, KAKS: 0,60, Hmax: 9,50 m Boş Arsa Rysaş Gayrimnkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Payı KDV Hariç: 358.000. TL KDV Dahil: 422.440. TL Bağımsızlık v Uygunluk Açıklaması: Raporda sunulan bulgular, dğrlm uzmanının sahip olduğu bilgilr çrçvsind doğrudur. Raporda yr alan çözümlm v sonuçlar, yalnızca blirtiln varsayımlar v koşullarla sınırlıdır. Dğrlm uzmanının, dğrlm konusunu oluşturan taşınmaz v dğrlmyi talp dn müştri il hrhangi bir ilişkisi bulunmamaktadır. Dğrlm hizmtinin ücrti, raporla ilgili hrhangi bir koşula bağlı dğildir. Dğrlm hizmti, SPK v BDDK düznlmlrind, dğrlm kuruluşları v dğrlm uzmanları için blirlnmiş ölçütlr v kurallar çrçvsind grçklştirilmiştir. Dğrlm uzmanı, bu dğrlm için grkli mslki ğitim, bilgi v dnyim sahiptir. Dğrlm uzmanı, dğrlm çalışması sırasında taşınmazı kişisl olarak görmüş v inclmiştir. Sayfa 2 / 16
BÖLÜM 1 DEĞERLEMENİN İLGİLİSİ VE KAPSAMI 1.1. Müştriyi Tanıtıcı Bilgilr v Adrsi Rysaş Gayrimnkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tmllri 1989 yılında Ankara da atılmış Rysaş Taşımacılık v Lojistik Ticart A.Ş. nin iştirakidir. Dpoculuk alanında taşınmaz v taşınmaz projlrin yatırım yapmak, gliştirmk v bu yrlri uzun sürli kiralamak üzr, 03.09.2008 tarihind kurulmuştur. 12.07.2010 tarihind halka arz dilmiş olup hisslri RYGYO koduyla Borsa İstanbul da işlm görmktdir. Dpo gliştirmy odaklanmış Türkiy nin ilk v tk gayrimnkul yatırım ortaklığıdır. Mrkzi; Küçük Çamlıca Mahallsi, Erkan Ocaklı Sokak, No: 11, Üsküdar/İstanbul adrsinddir. 1.2. Dğrlm İstminin Kapsamı v Varsa Müştri Tarafından Konulan Sınırlamalar Kocali İli, Kartp İlçsi, Uzuntarla Mahallsi, 373 ada, 6 parsl sayılı, 1.066,11 m2 yüzölçümlü, tapu kütüğündki nitliği Arsa olan taşınmazdaki Rysaş Gayrimnkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (767/1200) payının pazar dğrinin blirlnmsi amacıyla Şirktimiz dğrlm istmind bulunulmuştur. Bu istmd, müştri tarafından konulan hrhangi bir sınırlama yoktur. 1.3. Kullanılan Dğr Tanımı v Varsayımlar Dğrlm çalışmamızda, müştrinin d istmi doğrultusunda, dğrlm konusu taşınmazların dğri, Pazar Dğri tanımı çrçvsind blirlnmiştir. Pazar Dğri: Uygun sürli bir bğndirm (pazarlama) çalışmasının ardından, birbirindn bağımsız, bilgili, tutarlı, iyi düşüncli v istkli bir alıcı il istkli bir satıcı arasında, bir zorlama olmaksızın v alıcı il satıcının pazar dışı tknlrdn tkilnmycklri koşullar altında yapacakları anlaşma çrçvsind, taşınmaz için karşılık l dğiştirmsi grkn kstirimsl (tahmini) tutardır. Pazar Dğri Tanımının Tml Varsayımları: Alıcı v satıcı bilinçli davranmaktadırlar. Alıcı v satıcı taşınmazla ilgili tüm konuları ksiksiz bilmktdirlr. Taşınmazın satışı için uygun bir sür tanınmıştır. Ödm, para olarak ya da bnzri biçimlrd yapılacaktır. Taşınmazın satın alınmasında grkbilck kaynak, piyasa faiz oranları üzrindn, kolaylıkla sağlanabilcktir. Bir taşınmazın pazar dğri, onun yalın yapısal durumundan çok, pazarın varsaydığı yararlılıklarını göstrir; pazarın ortak algılama v ylmlrini yansıtır. Pazar dğri tabanlı dğrlmlrd, alım satım işlmlrinin grçklştiği pazarın, pazar dışı tknlrc sınırlandırılmadığı varsayılır. 1.4. Dğrlm Konusu Taşınmaz İçin Son Üç Yılda Yapmış Olduğumuz Dğrlmlr Taşınmaza ilişkin; 29.12.2015 gün v REYS201500084 sayılı, 27.12.2016 gün v REYS 201600043 sayılı dğrlm raporlarımız bulunmaktadır. Sayfa 3 / 16
BÖLÜM 2 TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BİLGİLER 2.1. Yr, Konum, Arazi v Çvrnin Glişim Özlliklri Dğrlm konusu taşınmaz; Uzuntarla Mahallsi, 373 Ada, 6 Parsl, Kartp/Kocali adrsind yr almaktadır. Taşınmaz; D100 Karayolu (İstanbul Ankara Karayolu) üzrind doğu yönünd ilrlndiğind, Kocali Cngiz Topl Havaalanı nın gçildiktn sonra yaklaşık 4,15 km ilrid, solda v Tmka Cam Fabrikası nın günydoğu sınırına bitişiktir. Yakın çvrd; Mondi Tir Kutsan Fabrikası, Tmka Cam, Tüfkçioğlu Mühndislik Fabrikası v boş arazilr bulunmaktadır. Taşınmazın parsli, gomtrik olarak dikdörtgn biçimli olup topografik olarak günydn kuzy doğru ğimli v ngbli bir yapıdadır. Günyindki İstanbul Ankara Karayolu na yaklaşık 26 m cphli olup ötki sınırları komşu parsllr bitişiktir. Parsl, bölgdki altyapı hizmtlrindn yararlanmaktadır. Koordinatları; 40,729829 30,146173 biçiminddir. Dğrlm Konusu Taşınmaz 2.2. Tapu Bilgilri v Kısıtlayıcı Kayıtlar ANA TAŞINMAZIN; İli Kocali Ada No 373 İlçsi Kartp Parsl No 6 Mahallsi Uzuntarla Yüzölçümü (m2) 1.066,11 Köyü Yvmiy No 16087 Sokağı Cilt No 43 Mvkii Sayfa No 4332 Pafta No Tapu Tarihi 31.12.2010 Nitliği Arsa Adı, Soyad / Unvan Sahibi Rysaş Gayrimnkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Uzuntarla Bldiysi Pay Oranı 767/1200 433/1200 Sayfa 4 / 16
Tapu v Kadastro Gnl Müdürlüğü bilgi sistmindn alınan TAKBİS çıktısına gör, dğrlm konusu taşınmazın tapu kütüğünd aşağıdaki kayıtlar bulunmaktadır: İrtifak Hakları v Gayrimnkul Mükllfiytlri Bölümü: TEK lhin, 1.373 m2 lik bölüm üzrind irtifak hakkı (26.07.1962 2140). Etibank lhin, 280 m2 lik bölüm üzrind irtifak hakkı (23.11.1964 3438). TEK lhin, 1.373 m2 lik bölüm üzrind irtifak hakkı (29.11.1964 3563). TEK lhin, 1.373 m2 lik bölüm üzrind irtifak hakkı (03.10.1967 4620). Etibank lhin, 32,50 m2 lik bölüm üzrind irtifak hakkı (19.09.1968 5175). 2.3. İmar Durumu Bilgilri v Yasal Blglr Kartp Bldiysi ndn alınan bilgiy gör, taşınmazın güncl imar durumu; 15.06.2017 onay tarihli, 1/1.000 ölçkli Kartp Rvizyon Uygulama İmar Planı kapsamında, Konut Dışı Kntsl Çalışma Alanı, KAKS: 0,60, Hmax: 9,50 m biçiminddir. 2.4. Yapılaşma Bilgilri 2.4.1. Bitmiş Yapılaşma Parsl üzrind hrhangi bir yapılaşma bulunmamaktadır. 2.4.2. Sürmkt Olan Yapılaşma 2.4.2.1. Sürmkt Olan Yapılaşmanın Yapı Dntimlri 2.4.3. Proj Aşamasındaki Yapılaşma 2.5. Yasal Olmayan Yapılaşma 2.6. Taşınmazın Dğrini Etkilyn Olumlu v Olumsuz Faktörlr 2.6.1. Olumlu Faktörlr D100 Karayolu na cphli olması. 2.6.2. Olumsuz Faktörlr DEĞERLEME VE YÖNTEMLERİ Sayfa 5 / 16 BÖLÜM 3 3.1. Karşılaştırma (Emsal) Yöntmi Arsa Dğri: Dğrlmsi yapılan taşınmazın arsası il karşılaştırılabilir (msal) nitliktki arsalar için yapılan araştırmalarda, ld diln bulgu v bilgilr aşağıdadır: Satılık Arsa (Mahmut Orhan / 533 474 65 77): Dğrlm konusu taşınmaza 450 m uzaklıkta, D100 Karayolu nun yaklaşık 70 m kuzyind, konut dışı kntsl çalışma alanı
imarlı, 175 ada 74 parsl sayılı 7.964 m2 yüzölçümlü arsa 4.200.000. TL dn satılıktır. [Mtrkar satış fiyatı: 527. TL] Satılık Arsa (Coşkun Çaylı Gayrimnkul / 535 264 16 16): Dğrlm konusu taşınmazın 750 m doğusunda, D100 Karayolu na cphli, konut dışı kntsl çalışma alanı imarlı, 152 ada 3 parsl sayılı 7.555 m2 yüzölçümlü arsa 3.800.000. TL dn satılıktır. [Mtrkar satış fiyatı: 503. TL] Satılık Arsa (İtimat Emlak / 262 435 54 44): Dğrlm konusu taşınmaza yakın konumda, D100 Karayolu na cphli, konut dışı kntsl çalışma alanı imarlı, 15.000 m2 yüzölçümlü arsa 7.500.000. TL dn satılıktır. [Mtrkar satış fiyatı: 500. TL] Satılık Arsa (Aydın Şntürk / 532 493 18 56): Dğrlm konusu taşınmaz il aynı bölgd, D100 Karayolu na cphli, konut dışı kntsl çalışma alanı imarlı, 6.787 m2 yüzölçümlü arsa 3.800.000. TL dn satılıktır. [Mtrkar satış fiyatı: 560. TL] Piyasa Araştırması (Şntürk Gayrimnkul İnşaat / 262 373 46 00): Yapılan görüşmd; taşınmaz il aynı bölgd, bnzr imar durumuna sahip arsaların mtrkar satış fiyatlarının 500 550 TL aralığında olabilcği bilgisi dinilmiştir. [Ortalama mtrkar satış fiyatı: 525. TL] Dğrlmsi yapılan taşınmaz il karşılaştırılabilir (msal) nitliktki arsalar için yapılan araştırmalarda, satış için 500 550 TL istndiği görülmüş; dğrlm konusu taşınmazın mtrkar satış fiyatının 525. TL olabilcği sonucuna ulaşılmıştır. Buna gör, dğrlm konusu taşınmazın arsa dğri; (1.066,11 m2 x 525. TL) = ~ 560.000. TL v Rysaş Gayrimnkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin (767/1200) payının dğri; (1.066,11 m2 x 550. TL x (767/1200)) = ~ 358.000.TL bulunmuştur. 3.2. Maliyt Yöntmi Uygulanmasını grktirici bir yapılaşma yoktur. 3.3. Glir Yöntmi Üzrind yapılaşma bulunmayan taşınmazın için bir glir akımı da söz konusu dğildir. Bu ndnl, taşınmaz için glir yöntmlrindn proj gliştirm yöntmi uygulanabilmiştir. 3.3.1. Gliştirilmiş Proj Dğri Güncl imar planı çrçvsind taşınmazın üzrin dpo yapılıp bugünkü koşullarda kiraya vrilmsi durumunda ld dilbilck kira gliri üzrindn taşınmazın arsa dğrin ulaşılmaya çalışılmıştır. Dğrlmsi yapılan taşınmaz üzrind yapılması öngörüln dpolama yapısı il karşılaştırılabilir (msal) nitliktki dpolama yapıları için yapılan araştırmalardan ld diln bulgular aşağıdadır: Kiralık Dpo (Wmaks Gayrimnkul / 262 373 62 97): Dğrlm konusu taşınmaz il aynı bölgd, 2.050 m2 arsa üzrin yapılmış, 1.100 m2 dpo alanı v 100 m2 ofis olmak üzr, toplam 1.200 m2 yapı inşaat alanlı bina aylık 17.000. TL dn kiralıktır. [Mtrkar kira fiyatı: 14,17. TL] Sayfa 6 / 16
Kiralık Dpo (Exprt Group Gayrimnkul/ 262 490 11 56): Dğrlm konusu taşınmaz il aynı bölgd, 5.286 m2 arsa üzrin yapılmış; hr katı 3.000 m2 olmak üzr, toplam 6.000 m2 yapı inşaat alanlı olan yni yapılmış dpo binası aylık 69.000. TL dn kiralıktır. [Mtrkar kira fiyatı: 11,50. TL] Kiralık Dpo (Mvlüt Bozdağ/ 532 490 11 56): Dğrlm konusu taşınmaz il aynı bölgd, 4.720 m2 yapı inşaat alanlı yni yapılmış dpo binası aylık 70.000. TL dn kiralıktır. [Mtrkar kira fiyatı: 14,83. TL] Kiralık Dpo (İtimat Emlak / 262 435 54 44): Dğrlm konusu taşınmaz il aynı bölgd, 1.800 m2 yapı inşaat alanlı dpo binası aylık 22.500. TL dn kiralıktır. [Mtrkar kira fiyatı: 12,50. TL] Piyasa Araştırması (Aydın Şntürk / 532 493 18 56): Yapılan görüşmd, bölgd İstanbul Ankara Karayolu na yakın, dpolama amaçlı yapıların aylık mtrkar kira dğrinin 12 14 TL aralığında olduğu bilgisi dinilmiştir. [Ortalama mtrkar kira fiyatı: 13. TL] Kira dğri blirlmsi yapılan taşınmaz il karşılaştırılabilir (msal) nitliktki dpolar için yapılan araştırmalarda, mtrkar aylık kira fiyatlarının 12 14 TL aralığında dğiştiği görülmüştür. Bu çrçvd, dğrlm konusu taşınmazın, yüzölçümü v D100 Karayolu na cphli olması göz önünd bulundurularak, piyasa mtrkar aylık kira fiyatının 14. TL olabilcği sonucuna ulaşılmıştır. Buna gör, aşağıdaki proj gliştirm tablosunda da görülcği üzr, taşınmazın arsa mtrkar dğri yaklaşık 525. TL olarak çıkmakta v karşılaştırma (msal) yöntmiyl ulaşılan arsa dğri dstklnmktdir. Dğrlm konusu taşınmaz GYO mülkiytinddir. GYO ların tkinliklri dolayısıyla ld ttiklri kazançlar, kurumlar vrgisindn ayrık (istisna) tutulmuş olup glir vrgisi stopaj oranı is % 0 dır. Bu kapsamda GYO lar portföy kazançları üzrindn kurumlar vrgisi ödmzlr. Buna karşın, dğrlm konusu taşınmazın normal piyasa koşullarında sağlayacağı glir üzrindn dğrlmsi yapıldığından, ld diln glir üzrindn kurumlar vrgisinin düşülmsi grkmktdir. Trsi durumda, dğrlm konusu taşınmazın gliri v dolayısıyla dğri yüksk çıkacaktır. Bunun anlamı, dğrlm konusu taşınmazın mülkiytinin GYO da olup olmamasına dğrinin d dğişcğidir ki, bu durum GYO için ancak özl dğr tanımı kapsamında açıklanabilir. Dğrlmmiz piyasa dğrini blirlmy yönlik olduğu için yıllık glirdn % 20 oranında kurumlar vrgisi düşülmüştür. Sayfa 7 / 16
Proj Gliştirm Yöntmi İl Bir Yıllık Harcanabilir (Nt) Glir Üzrindn Arsa Dğri Bulma Tablosu Arsa Ljantı Konut Dışı Kntsl Çalışma Alanı Arsa Yüzölçümü (m2) 1.066,11 Toplam Yapı İnşaat Alanı (m2) 1,00 ~ 1.066 Yapıların Bitirilm Sürsi (Ay) ~ 3 Yapı Alanı [KAKS] (m2) 1.066 Dpo Yapı Birim Maliyti (TL) Yapı Gidrlri (TL) 3A 800 852.800 Yapı Alanı [KAKS] (m2) 0 Yapı Birim Maliyti (TL) Yapı Gidrlri (TL) 0 0 Yapı Alanı [KAKS] (m2) 0 Yapı Birim Maliyti (TL) 0 Yapı Gidrlri (TL) 0 Sözlşm v Notr Gidrlri (TL) 0 Projlndirm Gidrlri (TL) Rklam v Pazarlama Gidrlri (TL) Ötki Gidrlr [yöntim, sigorta vb. ] (TL) % 5 % 0 % 4 42.640 0 34.112 Toplam Yapım Gidrlri (TL) 929.552 Güncl Kapasit Kullanımı [Kiraya Vrilbilir Alan ] (m2) ~ 1.066 Dpo Mtrkar Aylık Kira Dğri (TL) 14,00 Taşınmazdan Eld Ediln Vrgi Öncsi Yıllık Kira Gliri (TL) 179.088 Güncl Kapasit Kullanımı [Kiraya Vrilbilir Alan ] (m2) ~ 0 Mtrkar Aylık Kira Dğri (TL) 0,00 Taşınmazdan Eld Ediln Vrgi Öncsi Yıllık Kira Gliri (TL) 0 Güncl Kapasit Kullanımı [Kiraya Vrilbilir Alan ] (m2) ~ 0 Mtrkar Aylık Kira Dğri (TL) 0,00 Taşınmazdan Eld Ediln Vrgi Öncsi Yıllık Kira Gliri (TL) 0 İşltm Gidrlri [Prsonl, Elktrik, Su, Sigorta vb.] (TL) ~ 7.500 Kurumlar / Glir Vrgisi Oranı % 20,00 Taşınmazdan Eld Ediln Yıllık Harcanabilir (Nt) Glir (TL) 130.407 Yapıların Ekonomik Yaşam Sürsi (Yıl) ~ 30 Risksiz (Ksin) Gtiri Oranı = Göstrg Dvlt Tahvilinin Yıllık Yaklaşık Basit Faiz Oranı % 25,00 % 4,00 % 29,00 Girişimcilik (Mütahhitlik) Karı Oranı Risk Primi Oranı (Yıllık) Bklnn Yıllık Ortalama Gtiri Oranı Enflasyon Oranı = TUİK'in 12 Aylık Ortalamalara Gör Yaklaşık TÜFE Oranı Grçk (Rl) İndirgm Oranı Anaparaya Dönüştürm (Kapitalizasyon) Oranı Bir Yıllık Harcanabilir (Nt) Glir Üzrindn Taşınmazın Bugünkü Dğri (TL) Açıklama 1. 2. % 24,00 % 4,03 % 7,37 1.560.526 Arsa Artık Dğri Taşınmazın Yapılı Dğri (TL) 1.560.526 Toplam Yapım Gidrlri (TL) 929.552 Girişimci İçin Fırsat Maliyti = Risksiz Gtiri Tutarı (TL) 55.758 Girişimcilik (Mütahhitlik) Karı = Risk Primi Tutarı (TL) 15.605 Taşınmazın Yapılı Dğri İçindki Arsa Payı Tutarı (TL) 559.611 Arsa Mtrkar Dğri (TL) 525 Kapasitnin yaklaşık % 95 düzyind kullanılacağı; kapasit kullanım oranının yüksltilmycği v bu ndnl d harcanabilir (nt) grçk (rl) glirin yıllara gör artmayacağı varsayılmıştır. Yapı inşaat alanı olarak; imar planına v imar yöntmliğin gör yapılabilck n çok yapı alanı (kot farkı, KAKS'a girmyn alanlar vb. kaynaklanan kat v alan kazanımları il birlikt) göz önünd bulundurulmaktadır. Eksik ya da fazla (kaçak) yapılaşma dikkat alınmamaktadır. Sayfa 8 / 16
3.3.2. Gliştirilmiş Proj Dğrinin Gçrlilik Koşulu İmar planının dğişmsi ya da yapılanmayla ilgili dğişik düznlmlr yapılması, hsaplamalar v buna bağlı sonuçlarda dğişiklik yaratabilcktir. 3.4. Taşınmazın Kira Dğri Güncl konomik koşullar v dğri göz önün alınarak, taşınmazın yalnızca arsası için aylık 1.850. TL v Rysaş Gayrimnkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin yalnızca arsa payı için 1.200. TL dolayında bir kira dğri uygundur. Taşınmazın yapılı durumu için kira dğri blirlmsi, 3.3.1. Gliştirilmiş Proj Dğri başlığı altında yapılmıştır. 3.5. Ortak v Bölünmüş Alanların Dğr Etkisi Ortak kullanılan ya da blli taşınmaza özgülnmiş alanlar söz konusu dğildir. 3.6. Taşınmazın Sigorta Dğri Sigorta dilbilir yapılaşma yoktur. BÖLÜM 4 DEĞERLEME SONUÇLARININ ÇÖZÜMLEMESİ 4.1. Dğrlm İşlmini Olumsuz Yönd Etkilyn/Sınırlayan Etmnlr Dğrlm işlmi sırasında dğrlmyi olumsuz yönd tkilyn ya da sınırlayan tmnlr söz konusu olmamıştır. 4.2. En Etkin v Vrimli Kullanım Çözümlmsi Sürkli kullanım ilksinin sonucu olarak ortaya çıkmış bir kavram v çözümlm (analiz) türüdür. Arazi kalıcı bir varlıktır v taşınmazlığı ndniyl tüm arazi parçalarının özgün birr durumları vardır. Arazinin kalıcılığı v kndin özgü özlliklri onun n tkin v vrimli kullanımını blirlr. Bir arazi parçası, kndisind ya da üzrindki yapılarda iyilştirmlr yapıldıkça dğr dğiştirir. Arazinin bir başına dğri il iyilştirilmiş durumdaki dğri arasındaki ayırt (fark), n tkin v vrimli kullanım durumu il açıklanabilir. En tkin v vrimli kullanım şöyl tanımlanır: Yasal düznlmlr uygun, Boyut v biçim (fiziksl) olarak olanaklı, Finansal açıdan grçklştirilbilir v dğrlmsi yapılan taşınmazı n yüksk dğrin ulaştıran, n akılcı v n grçkçi kullanım biçimidir. Yasal düznlmlr uygun olmayan ya da boyut v biçim açısından olanaklı olmayan kullanım, n tkin v vrimli kullanım biçimi olamaz. Çözümlmlr sonucunda, yasal düznlmlr uygun, boyut v biçim açısından olanaklı birdn çok akılcı kullanım biçimi olduğu blirlnbilir. Bu durumda, birdn çok akılcı v grçkçi kullanım sçnği için finansal grçklştirilbilirlik (fizibilit) çalışması yapılır. Ötki sınamaların yanı sıra, finansal grçklştirilbilirlik sınamasında da n iyi dğri vrn sçnk, n tkin v vrimli kullanım biçimi olarak blirlnir. Sayfa 9 / 16
Bu çrçvd, dğrlm konusu taşınmazın parslinin konut dışı kntsl çalışma alanı olarak kullanımının n tkin v vrimli kullanımı sağlayacağı kanısındayız. 4.3. Son Üç Yıllık Dönmd Hukuksal Durumda Oluşan Dğişimlr Dğrlmy konu taşınmazın nitliği, yüzölçümü, imar v mülkiyt durumu son üç yıl içrisind dğişmmiştir. 4.4. Yasal Grklr, İzin v Blglr İl İlgili Açıklama Dğrlm konusu taşınmazla il ilgili olarak hrhangi bir onaylı mimari proj v alınmış yapı ruhsatı bulunmamaktadır. 4.5. Raporda Yr Vrilmyn Asgari Bilgilrl İlgili Açıklama Raporda yr vrilmyn bilgi bulunmamaktadır. 4.6. Bağlı Haklar İl Tapu Kütüğündki Ötki Kayıtların Taşınmaz Dğrin Etkisi Taşınmazın tapu kütüğünd; İrtifak Hakları v Gayrimnkul Mükllfiytlri Bölümü nd; TEK lhin irtifak hakkı v Etibank lhin irtifak hakkı kayıtları yr almaktadır. Söz konusu kayıtların taşınmazın dğrin olumlu ya da olumsuz bir tkisi bulunmamaktadır. 4.7. Gayrimnkul Yatırım Ortaklıkları Portföyünd Bulunabilirlik Taşınmazın, tapu kütüğündki nitliği Arsa olup üzrind hrhangi bir yapı bulunmamaktadır. Gayrimnkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tbliği (III.48.1) 22. madd çrçvsind, dğrlm konusu taşınmazın, Arsa nitlikli olarak, gayrimnkul yatırım ortaklığı portföyünd bulunmasında bir sakınca olmadığı görüşündyiz. SONUÇ BÖLÜM 5 5.1. Farklı Dğrlm Yöntmlrinin Sonuçlarının Uyumlaştırılması Taşınmazın arsa dğri; Karşılaştırma (msal) yöntmin gör, yaklaşık 560.000. TL; Proj gliştirm yöntmin gör, yaklaşık 560.000. TL olarak bulunmuştur. Taşınmazın grçkçi piyasa dğrinin karşılaştırma (msal) yöntmi il ld diln dğr üzrindn, 560.000. TL olabilcği sonucuna ulaşılmıştır. Buna gör, Rysaş Gayrimnkul Yatırım Ortaklı A.Ş. nin (767/1200) payının dğri; 358.000. TL dir. 5.2. Sorumlu Dğrlm Uzmanının Sonuç Dğrlndirmsi Bulunduğu bölg, konumu, imar durumu, yüzölçümü, ulaşım v kullanım olanakları göz önünd bulundurularak, dğrlm konusu taşınmazın SATILABİLİR nitlikt olduğu öngörülmktdir. Sayfa 10 / 16
5.3. Sonuç Dğr Kocali İli, Kartp İlçsi, Uzuntarla Mahallsi, 373 ada, 6 parsl sayılı, 1.066,11 m2 yüzölçümlü, tapu kütüğündki nitliği Arsa olan taşınmazdaki Rysaş Gayrimnkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (767/1200) payının, yukarıda blirtiln olumlu olumsuz özlliklri göz önünd bulundurularak, güncl satış dğrinin; KDV hariç, 358.000. TL; KDV (% 18) dahil, 422.440. TL olabilcği sonucuna ulaşılmıştır. Dğrlm Uzmanı Sorumlu Dğrlm Uzmanı Eyüp AYKUT Fatih ÖZER SPK Lisans No: 402955 SPK Lisans No: 400799 Bu rapor inclmlrin yapıldığı tariht var olan vrilri yansıtmaktadır. Katma Dğr Vrgisi n ilişkin muafiyt, istisna v oran il ilgili özl düznlmlr dikkat alınmamıştır. İLİŞİKLER 6.1. Uydu Görüntüsü BÖLÜM 6 Dğrlm Konusu Taşınmaz Sayfa 11 / 16
6.2. Fotoğraflar Dğrlm Konusu Taşınmaz D100 Karayolu Sayfa 12 / 16
Dğrlm Konusu Taşınmaz 6.3. Tapu Kaydı Sayfa 13 / 16
Sayfa 14 / 16
6.4. İmar Durumu Sayfa 15 / 16
6.5. Dğrlm Uzmanının Lisans Blgsi 6.6. Sorumlu Dğrlm Uzmanının Lisans Blgsi Sayfa 16 / 16