T.C. Başbakanlık Hazine Müsteşarlığı TÜFE ye Endeksli Kira Sertifikası Yatırımcı Kılavuzu Eylül 2016
I. GENEL BİLGİLER Kira sertifikaları, varlık kiralama şirketlerince, kendi nam ve sertifika sahiplerinin hesabına ve yararına, satın almak veya kiralamak suretiyle devralınan varlıkların finansmanını sağlamak amacıyla düzenlenen ve sahiplerinin bu varlıklardan elde edilen gelirlerden payları oranında hak sahibi olmalarını sağlayan menkul kıymetlerdir. Dünyada gelişmiş ve gelişmekte olan birçok ülkede kira sertifikaları ihraç edilmektedir. Hazine Müsteşarlığı Varlık Kiralama Anonim Şirketi (HMVKŞ) tarafından ihraç edilecek olan kira sertifikasının yapısını gösterir şema aşağıda yer almaktadır. KİRA SERTİFİKASI İHRACI Hazine Müsteşarlığı (2) Taşınmazların Kiralanması (5) İhraç Gelirinin Hazine'ye Aktarılması (1) Taşınmazların Devri (6) Kira Bedelleri / Satış Bedeli (3) Kira Sertifikası İhracı (7) Kira Bedelleri / Kira Sertifikası Bedeli HMVKŞ Yatırımcılar (4) İhraç Geliri Bu kapsamda, kira sertifikası ihracına ilişkin yukarıdaki şemada yer alan aşamalar aşağıda açıklanmaktadır 1. 1. 4749 sayılı Kamu Finansmanı ve Borç Yönetiminin Düzenlenmesi Hakkında Kanunun 7/A Maddesi kapsamında, kamuya ait taşınmazların HMVKŞ ye satış yoluyla devri yapılmaktadır. Aynı zamanda, tapu kayıtlarında taşınmazların HMVKŞ adına tescil işlemi gerçekleştirilmektedir. 1 Şemadaki sıralama kira sertifikasına ilişkin genel işleyişi göstermekte olup zaman sıralaması anlamına gelmemektedir. 2
2. HMVKŞ ye devri yapılan taşınmazların ilgili kurumlarca kullanımları aynen devam etmek üzere, Hazine Müsteşarlığı ile HMVKŞ arasında 1 inci maddedeki satış yoluyla devir işleminden bağımsız ayrı bir kira sözleşmesi yapılmaktadır. Ayrıca, söz konusu taşınmazların kira süresi sonunda geri alımına ilişkin Hazine tarafından geri alım taahhütnamesi düzenlenmektedir. Diğer taraftan, ihracın öncesinde HMVKŞ tarafından, söz konusu varlıkları kendi namına ve sertifika sahipleri hesabına ve yararına muhafaza edeceğine dair bildiri düzenlenmektedir. 3. HMVKŞ tarafından satın alınan varlıkların Hazine Müsteşarlığı na kiralanması karşılığında, sertifika sahiplerinin payları oranında kira geliri hak etmelerini sağlayan kira sertifikası ihraç edilmektedir. 4. Yatırımcıların kira sertifikası karşılığında ödedikleri tutar HMVKŞ ye aktarılmaktadır. 5. HMVKŞ tarafından kira sertifikası ihracından elde edilen hasılat, devralınan varlıklara karşılık Hazine Müsteşarlığı na aktarılmaktadır. 6. Hazine Müsteşarlığı ile HMVKŞ arasında yapılan kira sözleşmesi ve geri alım taahhütnamesi çerçevesinde, Hazine Müsteşarlığı tarafından HMVKŞ ye kira sözleşmesi süresince kira ödemeleri ve kira sözleşmesinin vadesi dolduğunda taşınmazların geri alımı karşılığında taşınmaz satış bedeline ilişkin ödeme yapılmaktadır. 7. HMVKŞ tarafından kira sertifikası sahiplerine payları oranında kira gelirleri ve kira sertifikası bedelleri dağıtılmaktadır. II. TÜFE YE ENDEKSLİ KİRA SERTİFİKASININ ÖZELLİKLERİ TÜFE ye Endeksli Kira Sertifikası Doğrudan Satış Yöntemi ile ihraç edilecektir. Sertifikanın özellikleri (miktar, reel kira getirisi, itfa tarihi vb.) ve Sertifika Talep Form ları www.hazine.gov.tr adresinde yayımlanacak olan ihraç duyurusunda yer alacaktır. TL cinsi kira sertifikalarının her biri nominal 100 TL değerinde olacaktır. Kira sertifikaları, Borsa İstanbul Borçlanma Araçları Piyasasında işlem görecektir. Kira sertifikaları, mevcut vergi mevzuatına tabi olup Gelir Vergisi Kanununun Geçici 67 nci maddesi uyarınca vergilendirilecektir. Kira sertifikalarının gösterge niteliğindeki fiyatları günlük olarak Resmi Gazete de yayımlanacaktır. HMVKŞ, kiraya verdiği taşınmazları gerekli ve faydalı gördüğünde eş değeri bir varlık ile takas, satın alma ve satma gibi yollarla tasarrufa yetkilidir. 3
Kira sertifikaları, 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu uygulamasında teminat olarak kabul edilecek ve Hazinece satılan Milli Emlak bedellerinin ödenmesinde kabul edilecektir. III. KİRA SERTİFİKASI BEDELİ VE KİRA ÖDEMELERİ A. Kira Sertifikası Bedelinin Ödemesi Kira sertifikası bedelinin ödenmesi kira sözleşmesinin vadesi sonunda yapılacak son kira ödemesi ile birlikte gerçekleştirilecektir. B. Kira Ödemesi Kira sertifikası sahiplerine ödenecek olan 6 aylık reel kira getirisi, ihraç öncesi yapılacak duyuruda yer alacak olup söz konusu reel kira getiri oranı, sertifikanın vadesi boyunca sabit kalacaktır. C. Kullanılan Endeks ve Endeksleme Şekli Sertifikaya ilişkin tüm ödemelerde, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından ilan edilen Tüketici Fiyatları Endeksi (TÜFE) kullanılmaktadır. TÜFE ile ilgili ayrıntılı açıklamalar TÜİK in www.tuik.gov.tr adresindeki internet sitesinde yer almaktadır. i) Kira Sertifikası Bedelinin Ödenmesi Vade sonunda yapılacak kira sertifikası bedeli ödemesi için aşağıdaki formül kullanılmaktadır. Kira Sertifikası Bedeli = ( Referans Endeks itfa tarihi Referans Endeks ihraç tarihi ) x 100 (Referans Endeks hesaplamasına ilişkin açıklamalar 4. Bölümde yer almaktadır.) ii) Kira Ödemesi 100 TL nominal değerli sertifikanın kira ödemeleri aşağıdaki formülle hesaplanmaktadır. Kira Ödemesi = ( Referans Endeks kira tarihi Referans Endeks ihraç tarihi 100) Reel Kira Getirisi Kira ödemesi tarihindeki referans endeksin ihraç tarihindeki endeksten küçük olması durumunda reel kira ödemesi kira sertifikasının ihraç bedeli üzerinden yapılacaktır. 4
IV. GÜNLÜK REFERANS ENDEKSLERİN HESAPLANMASI Uygulamada referans endeks olarak TÜFE endeksi kullanılmaktadır. Endeksin gecikme süresi üç aydır. Referans Endeks, a ayının g günü için aşağıdaki gibi hesaplanmaktadır. Formülasyondan da görüldüğü üzere, her ayın ilk günü için kullanılan Referans Endeks 3 ay öncesinin TÜFE si olmaktadır. Ayın diğer günleri için referans endeks, 2 ay öncesinin TÜFE si ile 3 ay öncesinin TÜFE si kullanılarak enterpolasyon yoluyla hesaplanmaktadır. TÜFE ye Endeksli Kira Sertifikası için kullanılan günlük referans endeksler, yukarıda verilen formüle göre hesaplanarak ve virgülden sonra 6 hane yuvarlanarak www.hazine.gov.tr internet adresinde kamuoyuna duyurulmaktadır. TÜFE nin baz yılının değiştirilmesi durumunda, baz yılı eski olan endeks kullanılmaya devam edilecek, ancak yeni endekse göre aylık enflasyon gerçekleşmeleri çerçevesinde söz konusu endeks yeniden değerlenecektir. 5