Konut Sektörüne BakıĢ Nurel KILIÇ Konut sektörü, inģaat sektörünün %60 ını oluģturmakta ve 250 den fazla yan sektörü ile istihdam yapısını ciddi bir Ģekilde etkilemektedir. 1999 yılında yaģanan büyük deprem felaketi ve ardından 2001'de gelen ekonomik krizle ertelenen konut talebinin, 2005 yılından sonra alıma dönüģmesiyle birlikte büyük bir değiģim sürecine girdiği gözlemlenmektedir. Dünya, yaklaģık olarak 2007 yılının Temmuz ayından bu yana, ABD deki konut sektründen ve konut kredilerinden kaynaklanan çok ciddi bir ekonomik bunalım içinde bulunmaktadır. 2007 Temmuz undan Ağustos una kadar çeģitli önlemlerle, bir biçimde yönetilmeye çalıģılan bunalım, önceden düģünülemeyen geliģmelerin ortaya çıkmasıyla daha da ağırlaģmıģtır. Türkiye de, dünyanın 17. büyük ekonomisi olarak, küresel piyasalardaki bunalımın olumsuz etkilerini yaģamaktadır. Küresel kriz, genel anlamda diğer sektörlerden daha çok ve ilk etapda inģaat sektörünü etkilemiģtir. Kredilerin geri ödemelerinin önemli bir risk yaratması yanında konut talebindeki daralmanın ve maliyetlerin artmasına karģın konut satıģ değerlerinin düģmesinin sektör üzerinde yarattığı etkiler, ülke ekonomisi açısından çok daha büyük riskleri taģımıģtır. Nitekim, yılı ikinci çeyreğinde ekonomideki büyüme beklentilerin altında gerçekleģmiģ ve Gayri Safi Yurtiçi Hasıla (GSYH) yüzde 1,9 oranında artmıģtır (Tablo 1). Bu oran, 26 çeyrektir üst üste büyüyen ekonomide kaydedilen en düģük büyüme oranı olmuģtur. yılının ikinci döneminde gerçekleģen büyüme oranları üzerinde, tarım sektöründeki daralma ve inģaat sektörü büyümesinin hız kesmesi etkili olmuģtur. Sektörler toplamı, yılın ikinci dönemi yüzde 3,2 oranında artarken, vergi-sübvansiyon kalemi yüzde 6,9 oranında daralmıģ ve büyümedeki gerilemede etkili olmuģtur (DPT). 31
ĠnĢaat sektöründe gerileme devam etmektedir. Bu sektörde katma değer yılın ilk çeyreğinde yüzde -3,1, ikinci çeyreğinde yüzde -5, üçüncü çeyreğinde yüzde -8,5, yılın son çeyreğinde ise yüzde -13,4 oranında azalmıģtır. Üretim maliyetlerindeki hızlı artıģ, mali piyasalarda gözlenen dalgalanma ile birlikte ortaya çıkan belirsizlik ortamında konut satıģlarındaki durgunluk sektörde kaydedilen nispi gerilemeyi beraberinde getirmiģtir. yılının dördüncü çeyreğinde yüzde -6,2 oranında gerçekleģen GSYH daki daralmaya sektörel katkılar; tarımdan 0,4 puan, sanayiden -2,6 puan ve hizmetler sektöründen ise -4 puan olarak hesaplanmıģtır. (Tablo 1) yılında büyüme yüzde 1,1 olarak gerçekleģmiģtir. Bu büyümeye tarımın katkısı 0,4 puan, sanayinin 0,3 puan ve hizmetler sektörünün katkısı ise 0,4 puandır (DPT). Tablo 1: Sektörel Büyüme Hızları (Bir Önceki Yılın Aynı Dönemine Göre Yüzde DeğiĢim) 2007 I.Ç. II. Ç. III. Ç. IV. Ç. Yıllık I.Ç. II. Ç. III. Ç. IV. Ç. Yıllık Tarım -2,7-4,7-8,7-6,3-6,7 7,9-1,2 5,3 4,2 4,1 Sanayı 9,6 4,7 5,1 4,2 5,8 8,8 5,0 0,9-9,6 1,1 Ġmalat 9,8 4,3 4,8 4,1 5,6 8,8 4,8 0,5-10,8 0,8 Hizmetler 8,2 4,5 5,7 5,7 6,0 6,7 2,2 0,3-6,2 0,6 ĠnĢaat 12,7 7,3 3,9 0,3 5,7-3,1-5,0-8,5-13,4-7,6 Ticaret 7,0 2,2 5,4 6,7 5,3 9,3 4,2-1,6-13,4-0,7 UlaĢtırma 8,5 5,1 6,7 8,3 7,1 8,4 4,4 1,5-7,1 1,6 Mali Aracı Kur. 13,0 8,0 10,9 7,8 9,8 9,3 9,6 8,0 9,5 9,1 Konut 2,6 2,4 2,6 1,0 2,1 1,5 1,6 2,5 3,5 2,3 Vergi- Sübvansiyon 10,1 3,4 5,2 5,5 5,9 9,9-3,3 2,4-9,8-0,4 GSYH 8,1 3,8 3,2 4,2 4,7 7,3 2,8 1,2-6,2 1,1 Kaynak: TÜĠK ĠnĢaat sektörünün büyüme hızındaki düģüģ, 2007 yılının ikinci çeyreğinde baģlamıģ, yılının dördüncü çeyreğinde dibe vurmuģtur. Konut sektöründeki durum 2007 nin dördüncü çeyreğinden itibaren daha sert bir gerileme içine girmiģ, yılında yıllık bazda 2007 yılının altında kalmıģtır. Türk Yapı Sektörü raporuna göre; inģaat sektöründe 2004 te baģlayan ve 2005, 2006 yıllarında zirveye ulaģan büyüme performansı toplam inģaat faaliyeti içerisideki payı yüzde 60 a yaklaģan konut inģaatlarından kaynaklanmıģtı (Yapı Endüstri Merkezi). Ancak konut talebi patlaması 2006 nın ikinci yarısından itibaren belirgin bir duraklama dönemine girmiģtir. Bu nedenle inģaat sektöründeki büyüme hızı da 2007 nin son 3 yıllık dönemdeki en düģük performans anlamına gelen yüzde 5,7 lik bir büyüme ile tamamlanmıģtır. 32
2006 yılında yüzde 13,3 büyüyen yatırımlar, 2007 yılında ancak yüzde 5,5 düzeyinde geliģme gösterebilmiģtir. Ülkemizde kentsel nüfus hızla artmaktadır. 1990 yılında 56,4 milyon olan toplam nüfusun yüzde 59,6 sını oluģturan 33,6 milyon kentsel nüfusun (il, ilçe ve alt kademe belediye nüfusu) payı, 2000 yılında yıllık yüzde 25,81 artıģ oranıyla yüzde 65 e çıkmıģ, 44 milyona ulaģmıģtır. Kentsel nüfusun 9 milyonu Ġstanbul da, 3,5 milyonu Ankara da ve 2,7 milyonu Ġzmir de bulunmaktadır. Büyük kentlerdeki kentsel nüfus artıģ hızı ülke ortalamasının üstünde gerçekleģmiģtir. DPT nin VIII. BeĢ Yıllık Kalkınma Planında yapılan tahminlere dayanılarak kentlerde demografik konut gereksinimi hesaplanmıģtır. DPT ve TÜĠK verilerine göre 2 milyondan fazlası son 5 yılda olmak üzere 16 yılda (1990-2005) 4 milyondan fazla konut açığı oluģmuģtur. Tablo 2: VIII. Kalkınma Planı (2001-2005) Konut Gereksinimi Tahmini (Adet) Yıllar Kentlerde Yenileme ve Kentlerde Yıllık Kent Nüfusu Demografik Afet Konutu Toplam Konut ArtıĢı (1) (KiĢi) Konut Gereksinimi Gereksinimi Gereksinimi 2001 2.100.000 496.400 72.200 568.600 2002 2.200.000 521.300 72.200 593.500 2003 2.221.000 527.500 72.200 599.700 2004 2.358.000 561.400 72.200 633.600 2005 2.545.000 607.400 72.200 679.600 Toplam 2.714.000 361.000 3.075.000 Kaynak: DPT (1) Nüfusu 20.000 ve üstü yerleģimler 2009 yılının ilk üç ayında bir önceki yılın ilk üç ayına göre belediyeler tarafından Yapı Ruhsatı verilen yapıların yüzölçümünde % 5,5, bina sayısında % 10,0, değerinde % 2,5 oranında artıģ olurken, daire sayısında %2,4 oranında düģüģ olmuģtur. yılının ilk üç ayında Yapı Ruhsatına göre konut bina sayısı 18.443 iken, 2009 yılının ilk üç ayında konut bina sayısı % 7,4 artarak 19.813 olmuģ; konut yüzölçümleri ise yılının ilk üç ayında 17.751.853 m 2 iken % 0,3 düģerek 2009 yılının ilk üç ayında 17.696.559 m 2 olarak gerçekleģmiģtir. 33
2009 yılının ilk üç ayında bir önceki yılın ilk üç ayına göre belediyeler tarafından Yapı Kullanma Ġzin Belgesi verilen yapıların yüzölçümünde % 21,2, bina sayısında % 4,8, değerinde % 18,8, daire sayısında %10,1 artıģ olmuģtur. yılının ilk üç ayında Yapı Kullanma Ġzin Belgesine göre; 15.093 olan konut bina sayısı 2009 yılının ilk üç ayında % 10,3 artarak 16.652 olmuģ; konut yüzölçümleri ise yılının ilk üç ayında 13.904.090 m 2 iken % 9,8 artarak 2009 yılının ilk üç ayında 15.271.526 m 2 olarak gerçekleģmiģtir. Tablo 3: Yapı Ruhsatı (Ocak- Mart Ayları Toplamı) Bina Yüzölçümü Sayısı (m²) Y I L L A R Bir Önceki Yılın ilk Üç Ayına Göre DeğiĢim Oranı (%) Değer (TL) Daire sayısı 2009 23 649 24 951 124 13 375 697 087 118 473 21 494 23 659 893 13 044 958 938 121 403 2007 22 306 24 150 913 11 859 384 080 112 394 2009 10,0 5,5 2,5-2,4-3,6-2,0 10,0 8,0 Tablo 4: Yapı Kullanma Ġzin Belgesi (Ocak- Mart Ayları Toplamı) Bina Sayısı Yüzölçümü (m²) Değer (TL) Daire sayısı 11 677 703 100 2009 19 491 22 149 046 Y I L L A R 953 746 18 600 18 279 867 9 832 408 625 91 463 2007 13 974 12 226 168 5 821 215 923 62 527 Bir Önceki Yılın ilk Üç 2009 4,8 21,2 18,8 10,1 Ayına Göre DeğiĢim Oranı (%) 33,1 49,5 68,9 46,3 TÜĠK, ilk kez 2009 yılında konut satıģ istatistiklerini yayınlamıģtır. Verilerin coğrafi kapsamı Kocaeli ili hariç tüm il merkezleri ve merkez ilçelerdir. Buna göre, 2009 yılı birinci döneminde 108.861 konut satıģ sonucu el değiģtirmiģ ve Türkiye genelinde bir önceki döneme göre %17,67 oranında artıģ gerçekleģmiģtir. 2009 yılının birinci döneminde (Ocak-ġubat-Mart), konut satıģlarında bir önceki döneme göre en fazla artıģ Tekirdağ, Edirne, Kırklareli bölgesinde %64,61 oranında gerçekleģmiģtir. 2009 yılı birinci döneminde konut satıģlarında Bölge düzeyinde bir önceki yılın aynı dönemine göre en fazla azalıģ gösteren bölgeler ise sırasıyla %-16,67 ile Van, MuĢ, Bitlis, Hakkari, %-15,85 ile Balıkesir, Çanakkale, %11,29 ile Ġstanbul ve %-8,42 ile Ġzmir bölgeleridir. Bölge düzeyinde bir önceki yılın aynı dönemine göre 13 bölgede konut satıģ sayısında azalıģ, 12 bölgede artıģ meydana gelmiģtir. Ağrı, Kars, Iğdır, Ardahan bölgesinde bir önceki yılın aynı dönemine göre konut satıģ sayısında bir değiģim olmamıģtır. 34
Tablo 5: Konut SatıĢ Sayıları Dönem I. Dönem II Dönem III. Dönem IV Dönem I. 2009 TOPLAM TÜRKĠYE 112.168 113.088 109.333 92.516 108.861 Ġstanbul 29.411 28.346 24.360 21.386 26.091 Tekirdağ, Edirne, Kırklareli 1.130 1.147 1.204 681 1.121 Balıkesir, Çanakkale 1.180 1.148 1.277 930 993 Ġzmir 7.615 7.101 6.509 5.402 6.974 Aydın, Denizli, Muğla 2.251 2.048 2.181 1.815 2.452 Manisa, Afyon, Kütahya, UĢak 2.581 2.523 2.548 2.112 2.374 Bursa, EskiĢehir, Bilecik 5.072 5.529 5.168 4.749 5.214 Kocaeli, Sakarya, Düzce, Bolu, 1.412 1.458 1.678 1.606 1.937 Yalova Ankara 23.757 28.783 21.690 17.857 22.003 Konya, Karaman 2.745 2.878 3.557 2.746 3.103 Antalya, Isparta, Burdur 7.114 6.567 6.722 6.390 7.047 Adana, Mersin 5.665 6.022 5.313 4.197 5.433 Hatay, K.MaraĢ, Osmaniye 1.429 1.602 1.670 1.364 1.462 Kırıkkale, Aksaray, Niğde, NevĢehir, 2.009 2.250 2.351 1.792 2.037 KırĢehir Kayseri, Sivas, Yozgat 2.992 3.682 4.588 3.242 3.249 Zonguldak, Karabük, Bartın 527 636 576 570 512 Kastamonu, Çankırı, Sinop 528 724 575 449 634 Samsun, Tokat, Çorum, Amasya 2.950 2.937 3.610 3.374 3.448 Trabzon, Ordu, Giresun, Rize, Artvin, 2.359 2.372 2.138 2.465 2.325 GümüĢhane Erzurum, Erzincan, Bayburt 877 925 1.381 782 812 Ağrı, Kars, Iğdır, Ardahan 239 346 381 250 239 Malatya, Elazığ, Bingöl, Tunceli 2.339 2.673 2.850 2.719 2.634 Van, MuĢ, Bitlis, Hakkari 276 319 341 286 230 35
Gaziantep, Adıyaman, Kilis ġanlıurfa, Diyarbakır Mardin, Batman, ġırnak, Siirt Kaynak: TÜĠK 2.196 2.273 2.994 2.130 3.099 2.997 3.216 3.086 2.774 2.816 517 583 585 718 622 DeğiĢen konut ihtiyaçları ve dünyayı takip eden konut trendleri, konut sektörünün ne kadar değiģtiği gözler önüne sermektedir. Konut ve kentsel çevre üretiminin hem inģaat hem de diğer yan sektörlerin geliģmesini sağlaması, böylece ekonomik büyümeye ve istihdama katkı sağlaması, vatandaģların tasarruflarının üretim yoluyla ekonomiye kazandırılması önemlidir. Mevcut kaçak yapılaģma ve afete maruz alanların, afete dayanıksız yapılaģma alanlarının yenilenmesi, kaldırılması, farklı kullanımlara dönüģümü sağlanmalıdır. Bu öngörülerin yanı sıra ülkemiz konut politikasında dikkat çekici bir hususun altını çizmekte fayda görülmektedir. Bu da devletin konut üretimine müdahale biçimi ve bu müdahalenin ağırlık derecesidir. BaĢka bir deyiģle ülkenin konut üretiminde devletin rolü ne olmalıdır? Özellikle alt gelir gruplarının konut edinebilmesi açısından sorunun cevabı önem taģımaktadır. Toplu Konut Ġdaresi (TOKĠ), hızla artan konut talebinin planlı bir Ģekilde karģılanması amacıyla 1984 yılında kurulmuģtur. Ancak, TOKĠ'nin sosyal amaçlı projeler üreten bir kuruluģ olması gerekirken, bugün inģaat müteahhitleri ile rekabet eder duruma gelmiģtir. Bunun yanı sıra reel sektörde çalıģan ödediği vergi ve inģaat ruhsatı harçları ile yükümlülüklerini yerine getiren müteahhitlere karģı TOKĠ, bu vergi ve harçlardan muaf tutulmaktadır. Bu nedenle reel sektör TOKĠ ile rekabet edemez hale gelmiģtir. TOKĠ nin inģaatlarında ve kent yenileme projelerinde özel sektöre ve kooperatiflere de iģ verilmesi gerektiği düģünülmektedir. Ayrıca, kooperatifçilik sermaye, arsa katkısı ve muafiyetlerle desteklenmelidir. Bununla birlikte, ülkemizde konut üretimi açısından bölgesel farklılıklar da görülmekte olup, az geliģmiģ bölgelerimizde acil olarak nitelikli konut üretimine ihtiyaç duyulmaktadır. Ülkemizdeki en büyük sorunlardan biri olan gecekondulaģmanın önlenmesi için kentsel yenileme ve gecekondu dönüģüm uygulamalarına ağırlık verilmesi gerekmektedir. Çözüm bekleyen birçok sorununa rağmen inģaat sektörü geliģme yönünde önemli 36
fırsatlara sahiptir. AB ile müzakere sürecinde değiģimin en çok yaģanacağı sektörlerden biri inģaat sektörüdür. Sektörde, uluslararası standartlara ve AB mevzuatına uyum sağlanması, yurtdıģı müteahhitlik ve teknik müģavirlik hizmetlerinin yurtiçindeki kalite etkinliğinin ve dünya pazarlarındaki payının artırılması amaçlanmaktadır. Bu amaçlar doğrultusunda, sektörün rekabet gücünün ve verimliliğinin artırılması ve hizmet üretiminde yönetim kalitesinin uluslararası standartlara uygun duruma getirilmesi yönündeki çalıģmalara ağırlık verilmesi önemlidir. 37