T.C ATILIM ÜNİVERSİTESİ SOSYAL BİLİMLER ENSTİTÜSÜ FİNANS ANABİLİM DALI YÜKSEK LİSANS TEZİ İPOTEĞE DAYALI KONUT FİNANSMAN SİSTEMİNİN (MORTGAGE) TÜKETİCİLERİN KONUT TALEBİNE OLASI ETKİLERİ ÖĞRENCİNİN ADI SOYADI YUNUS BAHADIR GÜLER ANKARA 2007
Atılım Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Müdürlüğü ne Yunus Bahadır Güler e ait İpoteğe Dayalı Konut Finansman Sisteminin (Mortgage), Tüketicilerin Konut talebine Olası Etileri adlı çalışma, jürimiz tarafından Finans Anabilim Dalında YÜKSEK LİSANS TEZİ olarak kabul edilmiştir. Başkan.. Üye. Üye. iii
ÖZET Konut sahibi olabilmek insanların en temel ihtiyaçlarından biridir. Bir ülkedeki insanların bu ihtiyaçlarının karşılanması, o ülkedeki huzur ve refahın yükselmesi açısından son derece önemli olduğu gibi sosyal devlet ilkelerinin gerekliliklerinden biri olarak kabul edilir. Yıllardan beri süregelen konut sahibi olma isteği insanların birikimlerini ve harcamalarını yönlendiren en önemli faktörlerden biri olmuştur. İnsanların harcama yapıları ve birikimleri de şüphesiz ekonominin geneli açısından son derece önemlidir. Dolayısıyla insanların konut sahibi olması için gerekli olan finansmanın nasıl ve ne düzeyde karşılandığı en başta inşaat sektörü olmak üzere tüm ekonomiyi ilgilendiren ve önemle üzerinde durulması gereken bir konudur. Bu ve benzeri gereklilikler, dünyada yeni sistemlerin ve düzenlemelerin oluşturulmasına neden olmuştur. Bunlardan belki de en önemlisi, Türkiye de de yeni yasalaşan ve çok yakın bir zamanda uygulanacak olan uzun vadeli ipoteğe dayalı konut finansman sistemi (Mortgage) dır. Türkiye ve gelişmekte olan ülkeler için yeni, gelişmiş ülkeler için uzun bir geçmişi olan bu modelin uygulanması sonucunda, gerek konut talebinin gerekse ekonominin genelinin bundan nasıl etkileneceği ve bu modelin artan konut ihtiyacını ne ölçüde karşılayacağı, ekonomideki aktörlerin hareket tarzlarını yönlendirmesi için cevaplandırılması gereken sorulardır. Bu çalışmanın amacı öncelikli olarak konut ihtiyacındaki artışı ve Türkiye deki finansman yapısını incelemek, Mortgage sistemini ve dünyada ki uygulamalarını tanıtmak, daha sonra ise varsayımlarla gerçekleştirilen bir anketle yaratacağı olası sonuçları ve bu sonuçların etkileri belirlemektir. Anahtar Kelimeler: Konut ihtiyacı ve Talebi, İpoteğe Dayalı Uzun Vadeli Konut Finansmanı, Yeni Konut Finansman Sisteminin Olası Etkileri iv
ABSTRACT Possessing a house is one of the basic needs of human beings.meeting the housing needs of the people is exceedingly important in terms of saving the peace and welfare and it is addmitted to be one of the requirements of being a social state.the desire of owning a house has been one of the most important facts that direct the savings and investments of human beings.no doubt that,the spending manner and savings of people is fairly important in view of the general economy.therefore, meeting the required financial needs for housing is an important matter that primarily interests the construction sector and the whole economy and it must be seriously considered. This case and the similar requirements brought new sysystems and new arrangments in the world.probably,the most important of all is (Mortgage) a housing fund system wihich is lead to long term hypotech and just became lawful in Turkey and will be applied in a near future.this system is new for Turkey and developing countries but it has a long history for the developed countries.there is a number of questions such as how will this system effect the housing demand and the general economy and to what extend will this model meet the growing demand.it is important for the the actors in economy to determine their acting ways. The primar aim of this study is to investigate the increase of housing needs and the financial structure in Turkey,introduce Mortgage system and its world-wide applications,afterwards to assess its probable results and effects by means of an assumptive inquiry. Key words: Housing needs,housing demands,long term hypotech housing fund system,probable effects of new housing fund system v
İÇİNDEKİLER İÇİNDEKİLER... vi GRAFİKLER LİSTESİ... ix ŞEKİLLER LİSTESİ... xii TABLOLAR LİSTESİ... xiii KISALTMALAR... xviii GİRİŞ...20 BİRİNCİ BÖLÜM...25 1.TÜRKİYEDE KONUT İHTİYACININ SAYISAL ANALİZİ VE KONUT FİNANSMAN KAYNAKLARI...25 1.1.Tanım...25 1.2.Türkiye deki Konut İhtiyacının Sayısal Gelişimi...26 1.2.1.Nüfusun Gelişimi...28 1.2.2.Konut Sahipliğinin Gelişimi...31 1.2.3.Konut İhtiyacının Gelişimi...34 1.3.Türkiye de Konut Finansman Kaynakları...39 1.3.1.Kurumsal Olmayan Konut Finansman Kaynakları...41 1.3.1.1.Bireysel Tasarruflar...41 1.3.1.2.Yakın Çevreden Sağlanan Fonlar...41 1.3.1.3.Müteahidlerden Sağlanan Fonlar...42 1.3.2.Kurumsal Konut Finansman Kaynakları...42 1.3.2.1.Merkezi Yönetim Kurumları...43 1.3.2.2.Sosyal Güvenlik Kurumları...50 1.3.2.3.Yerel Yönetimler...53 1.3.2.4 Bankalar...54 1.3.2.5.Konut Kooperatifleri...77 İKİNCİ BÖLÜM...79 2.KONUT FİNANSMAN SİSTEMLERİNİN SINIFLANDIRILMASI VE POTEĞE DAYALI KONUT FİNANSMAN SİSTEMİ(MORTGAGE)...79 2.1.Konut Finansman Sistemleri...79 2.1.1.Doğrudan Finansman...79 vi
2.1.2.Sözleşme Yöntemi...80 2.1.3.Mevduat Finansmanı Yöntemi...81 2.1.4.İpotek Bankacılığı Sistemi (Mortgage Banking)...82 2.2.İpoteğe Dayalı Konut Finansman Sistemi Ve İkincil Konut Kredisi Piyasası (Mortgage)...84 2.2.1.İpotekli Konut Kredileri Piyasası...86 2.2.1.1.Birincil İpotek piyasası...87 2.2.1.2.İkincil İpotek Piyasası...96 2.2.1.3.Menkul Kıymetleştirme...114 ÜÇÜNCÜ BÖLÜM...120 3.DÜNYA DAKİ KONUT FİNANSMAN UYGULAMALARI VE TÜRKİYE DE UYGULANACAK OLAN, İPOTEĞE DAYALI KONUT FİNANSMAN SİSTEMİNE İLİŞKİN TASLAK...120 3.1.Dünya daki Konut Finansman Uygulamaları...120 3.1.1.Gelişmiş Ülkelerdeki Konut Finansman Sistemleri...121 3.1.1.1.ABD de Konut Finansman Uygulamaları...124 3.1.1.2.Avrupa daki Konut Finansman Uygulamaları...133 3.1.2.Gelişmekte Olan Ülkelerde Konut Finansmanı...148 3.1.2.1.Kolombiya da Konut Finansman Sistemleri...148 3.1.2.2.Brezilya da Konut Finansman Sistemi...149 3.1.2.3.Nijerya da Konut Finansmanı...150 3.1.2.4.Meksika da Konut Finansmanı...150 3.2.Türkiye de Planlanan İpoteğe Dayalı Konut Finansman Sistemi...151 3.2.1.Türkiye De Konut Finansmanının Kısa Tarihçesi...151 3.2.2.Türkiye de Uygulanacak Olan Konut Finansman Sistemi...152 3.2.2.1 Yeni Konut Finansman Sisteminin Getirdikleri...156 3.2.2.2.Sistemde Olumsuz veya Eksik Olarak Görülen Bazı Hususlar...164 DÖRDÜNCÜ BÖLÜM...170 4.UZUN VADELİ KONUT FİNANSMAN SİSTEMİNİN TÜKETİCİLERİN KONUT TALEBİ ÜZERİNDE OLASI ETKİLERİNİ ÖLÇMEYE YÖNELİK ALAN ARAŞTIRMASI...170 vii
4.1.Araştırmanın Amacı Ve Önemi...170 4.2.Araştırmanın Hipotezleri...170 4.3.Araştırmanın Yöntemi...171 4.4.Araştırmanın Ana Kütlesi Ve Örneklemi...172 4.5.Araştırmanın Varsayımları...174 4.6.Araştırmanın Bulguları...174 4.6.1.Temel Analiz...174 4.6.1.1.Demografik Yapıyla İlgili Temel Analiz....174 4.6.1.2. Borçluluk Düzeyleri Ve Kredi Eğilimlerinin Analizi...177 4.6.1.3.Konut Sahipliğinin Analizi...178 4.6.1.4.Kiracılık Durumunun Analizi...182 4.6.1.5.Konut Talebinin Analizi...184 4.6.1.6.Konut Kredisi Kullanım Eğilimi Analizi...185 4.6.2.Hipotez Testleri Ve Çapraz Analizler...189 4.6.2.1.Konut Sahibi Olmanın Demografik Faktörlerle Olan İlişki Analizi...189 4.6.2.2.Konut Talebini Etkileyen Faktörlerin Analizi...191 4.6.2.3.Konut Alma Düşüncesi Olan Ve Bunun İçin Kredi Kullanmaya Düşünen Tüketicilerin Ödeyebilecekleri Kredi Taksit Ödemeleri Ve Verebilecekleri Peşinat Tutarlarının Analizi...193 4.6.2.4.Kişileri Konut Satın Almadan Önce Ve Alırken Göz Önünde Bulundurdukları Faktörlerin Analizi...194 SONUÇ VE ÖNERİLER...199 EK-1...205 EK 2...236 KAYNAKÇA...240 viii
GRAFİKLER LİSTESİ Grafik-1:Türkiye de Yıllar İtibariyle Nüfus 29 Grafik-2:1995 Yılı Demografik Nüfusun Değişimi 29 Grafik-3:2000 Yılı Demografik Nüfusun Değişimi 29 Grafik-4:2005 Yılı Demografik Nüfusun Değişimi 30 Grafik-5:Yıllar İtibariyle Şehirlerde Yaşayan Nüfus Artışının Toplam Nüfus İçindeki Yüzde Değişimi 31 Grafik-6:2015 İtibariyle Türkiye de Konut İhtiyacı 38 Grafik-7:1984-1999 Yılları Arası TOKİ Fonlarının Kullanımı 45 Grafik-8:Yıllar İtibariyle Türkiye de Büyüme Oranları 59 Grafik-9:Yıllar İtibariyle Türkiye de Enflasyon 60 Grafik-10:Yıllar İtibariyle Türkiye de Deflatör 60 Grafik-11:Yıllar İtibariyle Türkiye de Kişi Başı Gelir 61 Grafik-12:Yıllar İtibariyle Türkiye de Bankaların Toplam Kredi Hacmi 62 Grafik-13:Yıllar İtibariyle Banka Kredilerinin Toplam Aktifleri İçindeki Yüzde Payı 62 ix
Grafik-14:Türkiye de Kredilerin Türler İtibariyle Gelişimi 64 Grafik-15:Yıllar İtibariyle Türkiye de Bireysel Kredilerin Dağılımı 66 Grafik-16:Yıllar İtibariyle Türkiye de Konut Kredileri Bakiyesi 67 Grafik-17:Türkiye de Yıllar İtibariyle Konut Kredilerinin Gelişimi 68 Grafik-18:Türkiye de Yıllar İtibariyle Konut Kredilerinin Toplam Kredi Hacmine Oranı Grafik-19:Türkiye de Yıllar İtibariyle Konut Kredisi Kullandırılan Kişi Sayısı 69 69 Grafik-20:2006 Ekim Ayı İtibariyle Konut Kredisi Faiz Oranları 70 Grafik-21:Reel Faizin Konut Alım Gücüne Etkisi 73 Grafik-22:Kredi Vadelerinin Uzamasının Konut Alım Gücüne Etkisi 74 Grafik-23:Dünya Ülkelerinde Konut Kredilerinin GSYİH ya Oranı(2003) 77 Grafik-24:Yıllar İtibariyle ABD de Yıllık Mortgage Üretimi 131 Grafik-25:ABD de Yıllara Göre Toplam Ev Satışı Miktarı 132 Grafik-26:ABD de Yıllara Göre Faiz Oranları 132 Grafik-27:ABD de Kurumlara Göre Menkul Kıymetleştirme Dağılımları (2003) 133 x
Grafik-28:Avrupa Birliğine Üye Ülkelerde Kullanılan Başlıca Fonlama Kaynakları(2003) 135 Grafik-29:Yıllar İtibariyle Avrupa da Konut Mortgage Pazarının Değeri 136 Grafik-30:2003 Yılında Avrupa da Mortgage Kredilerinin Değeri 137 Grafik-31:Avrupa da Bazı Ülkelerde Konut Mortgage Pazarının GSYİH ya Oranı(2003) 138 Grafik-32:Avrupa da Bazı Ülkelerde Ev Sahibi Olma Oranları (2003) 139 Grafik-33:Avrupa da Bazı Ülkelerde Ev Fiyat Artışları (2003) 138 Grafik-34:Avrupa da Yıllar İtibariyle Ev Fiyatlarının Faiz Oranına Göre Yüzde Değişimi 140 Grafik-35:Avrupa da Fon Sağlayıcıların Yüzde Dağılımı(2001) 141 Grafik-36:Faiz Oranlarının Çeşitliliğine Göre Avrupa da Kredi Türleri (2003) Grafik-37:Almanya da Mortgage Banks ve Bausparkassen in Yıllar İtibariyle İpotek Kredilerindeki Payı Grafik-38:İpoteğe Dayalı Tahvillerin Danimarka da ve Bazı Ülkelerde GSYİH ya Oranı (2004). 142 143 147 xi
ŞEKİLLER LİSTESİ Şekil 1:Finansman Sistemi Türleri 80 Şekil 2: İkincil Piyasada Nakit Akışı 99 Şekil 3:İpoteğe Dayalı Menkul Kıymet İhracında Kurumlar Ve Bireyler Arası İlişkiler 100 Şekil 4:Ginnie Mae (Gnma) Nın Pass Through (Ödeme Aktarmalı) Menkul Kıymet İhracında Kurumlar Ve Bireyler Arası İlişkiler 109 Şekil 5:İpotek Tahvillerinin İhracı 111 Şekil 6:Getirisi Ayrılan İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler 113 Şekil 7:ABD de Başlıca Özel Ve Federal Konut Finansman Kuruluşları 126 Şekil 8:Geleneksel Ve İkincil İpotek Piyasasındaki İlişkiler 127 Şekil 9:İpoteğe Dayalı Konut Finansman Bankacılığının Kapsadığı İşlemler 130 Şekil 10:Türkiye İçin Planlanan Konut Finansman Sistemi 166 Şekil 11: Türkiye İçin Planlanan Konut Finansman Sistemi 167 xii
TABLOLAR LİSTESİ Tablo 1: 2000 Kentsel Nüfus Geçici Sonuçları Ve 2000-2010 Yılı Nüfus Projeksiyonları 30 Tablo 2: 2000 Yılı Konut Sahipliği Durumunun İl Ve İlçeler Toplamına Göre Dağılımı 31 Tablo 3: 2000 Yılı Konut Sahipliği Durumunun İl Merkezlerine Göre Dağılımı 32 Tablo 4: 2000 Yılı Konut Sahipliği Durumu İl Ve İlçeler Toplamı Hane Halklarına Göre Yüzde Dağılımı 32 Tablo 5: 2000 Yılı Konut Sahipliği Durumu İl Merkezleri Hane Halklarına Göre Yüzde Dağılımı 33 Tablo 6: 2000 Yılı Konut Sahipliği Durumu İllerin Türkiye Toplam Hane Halkları İçinden Aldıkları Paylar (il Ve ilçe top. Göre) 33 Tablo 7: 2000 Yılı Konut Sahipliği Durumu İl Ve İlçe Merkezlerinin Türlerinin Toplam Hane Halklarından Aldıkları Payların Karşılaştırması 33 Tablo 8: İl ve İlçe Merkezlerine Göre Kiracılık Oranı 34 Tablo 9: 2000 Yılında Konut Açığı Olan İller 34 Tablo 10: 2000 Yılında Ruhsatlı Konut Açığı Olan İller 35 Tablo 11: 2000-2010 Konut İhtiyacı Ve Artışı 36 Tablo 12: 2000 ve 2010 Yıllarında Konut Açığı Olan İller 37 Tablo 13: Kredilerin TP-YP Dağılımı (2005)(Türk Parası-Yabancı 64 xiii
Para)(Milyon YTL) Tablo 14: Türkiye de Bireysel Kredilerin Dağılımı (2002-2005) 65 Tablo 15:Türkiye de Dönemler İtibariyle Kullanılan Konut Kredi Düzeyleri Ve Artış Oranları 66 Tablo 16: 2006 Kasım Ayı İtibariyle Konut Kredi Faiz Oranları 71 Tablo 17: Türkiye de Konut Kredilerinin Vade Yapısı(Eylül 2005) 72 Tablo 18:Türkiye nüfusun satın alma gücü çalışması(2005) 75 Tablo 19:Konut Kredisi Fizibilite Çalışması(2005) 76 Tablo 20:Yıllar İtibariyle İnşaat ruhsatlarına göre Türkiye de ruhsatlı konut üretiminde kooperatiflerin payı 78 Tablo 21: Yıllar İtibariyle Yapı kullanım izin kağıtlarına göre Türkiye de ruhsatlı konut üretiminde Kooperatiflerin payı 78 Tablo 22:ABD de Varlığa Dayalı Menkul İhraç Eden Kurumlar 116 Tablo 23:Menkul Kıymetleştirmenin Sağladığı Faydalar 118 Tablo 24:Dünyadaki Başlıca Konut Finansman Modelleri 120 Tablo 25: Amerikan Ve Avrupa Gayrimenkul Finansmanı Sistemleri Arasındaki Farklılıklar 122 Tablo 26: Konut Finansman Sistemlerinin Geliştiği Bazı Ülkelerde Finansman Sisteminin Yapısı (1996) 123 Tablo 27:Araştırmada Demografik Değişkenlerin Oransal Dağılımı 176 Tablo 28: Araştırmada Tüketicilerin Kredi Borçluluk Oranları 177 xiv
Tablo 29: Kredi Geri Ödemesi Olan Tüketicilerin Ödedikleri Taksit Tutarlarının Gelirlerine Oransal Dağılımı 178 Tablo 30: Kredi Geri Ödemesi Olan Tüketicilerin Ödedikleri Taksitlerin Devam Edeceği Vadelerin Oransal Dağılımı 178 Tablo 31:Konut Sahipliğinin Analizi 179 Tablo 32:Konut Sahibi Olan Tüketicilerin Konutlarını Elde Ediş Biçimlerinin Oransal Dağılımı(N:554) 180 Tablo 33: Konutlarını Kendileri Alanların Konut Alırken Gerekli Olan Finansmanı Karşılama Biçimlerinin Oransal Dağılımı 180 Tablo 34: Konutunu Alırken Banka Kredisi Kullananların Konut Bedelinin Ne Kadarı için Kredi Kullandığının Oransal Dağılımı 181 Tablo 35: Konut Kredisi Almış Olanların Kredi Taksitlerinin Toplam Gelirlerine Oransal Dağılımı 181 Tablo 36: Konut Kredisi Faiz Oranlarının-Konut Kredisi Kullanım Düzeylerine Etkisinin Oransal Dağılımı 182 Tablo 37: Kira Ödemesi Olanların Oransal Dağılımı 183 Tablo 38: Kira Ödemeyenlerin İkamet Şeklinin Oransal Dağılımı 184 Tablo 39: Konut Talebinin Ve Coğrafik Dağılımının Oransal Analizi 184 Tablo 40: Alınmak İstenen Konutların Fiyatlarının Oransal Dağılımı 185 Tablo 41: Konut almak isteyenlerin Konut Kredisi Kullanma Düşüncesine Ve Ödeme Güçlerine İlişkin Oransal Dağılım 186 Tablo 42: Konut Almak İsteyenlerin Ödeyebilecekleri Peşinat 187 xv
Düzeyinin Oransal Dağılımı Tablo 43: Konut Almak İsteyip, Kredi Kullanmayı Düşünmeyenlerin Konut Finansman Şekillerinin Oransal Dağılımı 187 Tablo 44: İnsanların Konut Talep Etmeme Nedenleri 188 Tablo 45: Yeni Yasalaşan Sistemin, Konut Almayı Düşünmeyenlerin Düşüncesini Değiştirip Değiştirmeyeceğine İlişkin Oransal Dağılım 189 Tablo 46: Yaş Faktörünün Konut Sahibi Olma İle İlişkisinin Oransal Dağılımı 189 Tablo 47: Gelir Faktörü Ve Konut Sahipliği Arasındaki İlişkinin Oransal Dağılımı 190 Tablo 48: Medeni Durum faktörünün Ve Konut Sahipliği İlişkisinin Oransal Dağılımı 191 Tablo 49: Gelir Dağılımı ve Konut Talebi Arasındaki İlişkinin Oransal Dağılımı 192 Tablo 50: Konut Sahipliği ve Konut Talebi Arasındaki İlişkinin Oransal Dağılımı 192 Tablo 51: Kiracılık Durumu ve Konut Talebi Arasındaki İlişkinin Oransal Dağılımı 193 Tablo 52: Konut Almak İsteyenlerin Ödeyebilecekleri Kredi Taksit Ödemesi Düzeyi ve Ödeyebilecekleri Peşinat Tutarı Arasındaki İlişkinin Oransal Dağılımı 194 Tablo 53: Konut Satın Almadan Önce Göz Önünde Bulundurulan Faktörlerin Önem Derecesinin Oransal Dağılımı 195 xvi
Tablo 54: Konut Satın Alma Sırasında Göz Önünde Bulundurulan Faktörlerin Önem Derecesinin Oransal Dağılımı 195 Tablo 55: Konut Almadan Önceki Faktörlerin Önem Derecesi (Beklenti) İle Konut Alırkenki Faktörlerin Önem Derecesinin Karşılaştırılması(Algı) 197 Tablo 56: Konut Sahibi Olan Ve Olmayan Arasında, Konut Özelliklerinin Önem Derecesi Analizi. 198 xvii
KISALTMALAR ABD: Amerika Birleşik Devletleri BDDK: Bankacılık Düzenleme Ve Denetleme Kurumu BAĞ-KUR: Bağımsız Çalışanlar Sosyal Yardımlaşma Kurumu CMO: Colleteralized Mortgage Obligation (Teminatlı İpotek Yükümlülükleri) DPT: Devlet Planlama Teşkilatı FDIC: Federal Deposit Insurance Corporation. (Federal Mevduat Sigorta Kuruluşu) FHA: Federal Housing Administration (Federal Konut İdaresi) FHLBS: Federal Konut Kredi Bankası Sistemi FHLMC: Federal Home Loan Mortgage Corporation (Federal Konut İdaresi İpotek Birliği) FNMA: Federal National Mortgage Association.(Federal Ulusal İpotek Birliği) GNMA: Goverment National Mortgage Association (Hükümet İpotek Birliği) GPM: Artan Ödemeli İpotek Kredisi GSMH: Gayri Safi Milli Hasıla GSYİH: Gayri Safi Yurt İçi Hasıla İDMKK: İpoteğe Dayalı Menkul Kıymet Kurumu İDMK: İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler İFK: İpotekli Finans Kuruluşları İKFK: İpotekli Konut Finansman Kurumu LTV: Kredi Tutarı/Taşınmaz Değeri MPS: Mortgage Backed Bonds (İpoteğe Bağlı Tahviller) xviii
OYAK: Ordu Yardımlaşma Kurumu PLAM: Fiyat Düzeyinde Ayarlı İpotek Kredisi PMI: Private Mortgage Insurance Companies.(Özel İpotek Sigortası) RAM: Ters İpotek Kredisi REITs: Real Estate Investment Trust.(Gayrimenkul Yatıtım Ortaklıkları) REMİC: Real Estate Mortgage Investment Conduit.(Gayrimenkul İpotek Yatırım Araçları) SSK: Sosyal Sigortalar Kurumu SPK: Sermaye Piyasası Kurumu S&Ls: Tasarruf&Kredi Birlikleri TCMB: Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası TOKİ: Toplu Konut İdaresi Başkanlığı T.P: Türk Parası TÜİK: Türkiye İstatistik Kurumu VA: Veterans Administration VDMK: Varlığa Dayalı Menkul Kıymet VRM: Değişken Oranlı İpotek Kredisi Y.P: Yabancı Para xix
GİRİŞ Dünya kurulduğundan beri tüm birey ve toplumların vazgeçilmez ihtiyaçlarından biri olan konut, en basit anlamda insanların barınma ihtiyacını karşılayan, uzun ömürlü, fiziksel bir mekan olarak tanımlanabilir. Konut kavramı daha ayrıntılı olarak ele alınırsa barınak olma, yatırım aracı olma, ekonomik kalkınmaya katkı sağlama, bireylerin geleceği açısından bir güvence olma gibi birçok işleve sahip olmasının yanı sıra, aynı zamanda toplumların ekonomik ve sosyal açıdan gelişmişlik göstergesi olarak da düşünülebilir 1. Konut, üzerinde önemle durulması gereken bir konudur. Ancak gelişmekte olan ülkelerde ve bunun bir örneği olan ülkemizde konuta ve konut sorununa yeterli ölçüde önem verilmediği bir gerçektir. Bugün anayasal bir hak olarak verilen konut edinme hakkı, birçok nedenden dolayı amacına ulaşamamakta ve toplumsal yaşamı derinden etkilemektedir. Barınma, sağlıklı bir ortamda rahat ve insanca yaşama konut sorununun sosyal boyutunu oluştururken, konut sayısının yetersizliği ve mülkiyet edinme zorluğu olayın ekonomik boyutunu oluşturmaktadır. Sorunun bu noktaya gelmesinin nedenlerine baktığımızda bunlar öncelikli olarak; nüfus artışı, kırsal alanlarda istihdam sorunu nedeniyle köyden kente göç, sosyo-ekonomik ve finansal açıdan güçlükler, adaletsiz ve dengesiz bir gelir dağılımı, sağlıksız kentleşme ve kurumsallaşma açısından geri kalmış bir konut finansman sistemi olarak görülmektedir. Türkiye deki nüfus artışı ve kırsaldan kente yaşanan göçlerle ortaya çıkan plansız yapılaşma ve gecekonduculuğun yarattığı görsel kirlilik, gurupsal dışlanma ve ulaşım sorunları bir kenara bırakılsa bile, sorunun ekonomik boyutu, uygun çözüm önerilerinin oluşturulmasını ve bu sorunun çözümlenmesini gerektirmektedir 2. 1 Murat Gökşin BERBEROĞLU,Suat TEKER, Konut Finansmanı Ve Türkiye ye Uygun Bir Model Önerisi,İTÜ dergisi/b sosyal bilimler,cilt 2,sayı 1,Aralık 2005,s.59 2 Hayati Eriş, Konut Sektörünün Finansmanında İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler, Yayınlanmamış doktora tezi,1997,s.1 20
Konut sorunun sosyal boyutu tabiki önemlidir ancak, özellikle Türkiye gibi gelişmekte olan ülkelerde problemin temelini ekonomik boyut oluşturmaktadır. Bunun yanında sosyal anlamdaki birçok sorunun çözümü ekonomik sorunların çözülmesine bağlıdır. Konut sorununun çok fazla büyümesi ve geniş halk kitlelerini yakından ilgilendirmesi, hükümetlerin her dönem oluşturdukları politikalarla bu konuyla yakından ilgilenmelerine neden olmuştur. Ancak çeşitli nedenlerden dolayı bu politikalar çoğu zaman hedefe ulaşamamıştır. Özellikle gelişmekte olan ülkelerdeki dışa bağımlılık ve bunun beraberinde gelen ekonomik istikrarsızlık, planlarda konut sorununun çözümü için ayrılan kaynağın, özellikle dışa bağımlılıktan kurtulmak için sanayiye aktarılmasına neden olmuştur. Hem kaynak yetersizliği hem de ayrılan kaynakların oy kaygısıyla pasif ve geçici uygulamalara yönlendirilmesi sorunun bu günlere gelmesinde etkili bir değişkenlerdir. Eldeki kaynaklar ve uygulamalar çoğu zaman sorunu kökten çözecek ve kendi kendini besleyecek bir konut finansman sistemin oluşturulmasına yönlendirilmemiştir. Konut finansmanı kısaca, konut almak isteyenlere gerekli olan kaynağın sağlanmasıdır. Bu tür finansmanında iki husus büyük önem taşımaktadır. Birincisi; kişilerin kurumsal yöntemlerle uzun vadeli finansman sağlayabilmeleri, ikincisi ise; işletmelerin bilânçolarında ölü yatırım olarak duran gayrimenkullere hareket yeteneği kazandırılmasıdır 3. Türkiye de yıllardan beri süregelen istikrarsız bir ekonomi, yüksek enflasyon ve reel faiz oranları nedeniyle uzun vadeli borçlanmanın mümkün olmaması, diğer bir deyişle bankaların verdiği konut kredisi vadelerinin yeterince uzun olmaması, kredi kullanarak konut sahibi olmak isteyen hane halklarına uygun ödeme şartları sunulamamasına ve orta-dar gelirli kesimin konut almak için kendi tasarruf ve imkânlarını zorlamak durumunda 3 Uğur Yılmaz, Türkiye de İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler Merkezinin Kurulması,Sermaye Piyasası Kurulu,Kurumsal Yatırımcılar Dairesi,Ankara,2000 21
kalmasına neden olmuştur 4. Bu da hem mevcut ekonomiyi daraltmış, hem de insanların konut sahibi olmalarını engellemiştir. Konut sorunun çözümlenmesine yönelik yapılan tüm çalışmalar ve dünyadaki diğer konut finansman modeli uygulamaları göstermiştir ki, sorunun temel nedeni yetersiz finansman modelleridir. Ve ülkeler ancak kurumsal, aktif ve rasyonel bir konut finansman sisteminin oluşturulmasıyla konut sorununu çözebilirler. Bu özellikleri taşıyan bir konut finansman sisteminin getirilmesi konut sorununu çözeceği gibi genel ekonomiyi de olumlu yönden etkileyecektir. Aktif ve rasyonel bir konut finansman sisteminin getirilmesinin ve alt yapısının kurulmasının gereği menkul kıymetleştirme anlayışıdır 5. Konut finansmanı için oluşturulacak bu sistem, özellikle gelişmekte olan ülkelerde finansal sistemin yetersizliklerinden olan çeşitlilik, yüksek faiz oranları ve kısa vade sorunu ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin çıkarılması ve bu kıymetlerin pazarlanmasıyla ortadan kaldırabilecektir. Bir ülkenin genel ekonomik yapısı ve finans sektörünün gelişmişliği insanların harcama ve yatırım davranışları üzerinde etkili olan kavramlardır. Bu nedenle bu çalışmanın temel amacı, kurumsal, aktif ve rasyonel bir sistem olan ve yeni yasalaşan İpoteğe Dayalı Konut Finansman (Mortgage) sisteminin Türkiye de uygulanması durumunda konut talebinin nasıl ve ne yönde değişeceğinin olası sonuçlarını belirlemektir. Bilindiği üzere inşaat sektörü özellikle ileri ve geri bağlantı etkileri düşünüldüğünde ekonominin lokomotif sektörlerinden biridir. Bu sektördeki gelişmeler, özellikle olumlu gelişmeler ekonominin geneli için bir fırsat niteliğindedir. Yakın zamanda uygulanacak olan Mortgage sisteminin etkilerinin belirlenmesi şüphesiz başta konut üreticileri olmak üzere ekonominin her aktörü için önemli bir veri olacaktır. Bu anlamda yapılan bu 4 Berberoğlu,Teker, Konut Finansmanı Ve Türkiye ye,s.60 5 Eriş, Konut Sektörünün Finansmanında,s.1 22
araştırma gelecekteki fırsatları öngörme noktasında bir yol gösterici olmayı hedeflemektedir. Araştırmanın birinci bölümünde Türkiye deki konut finansman kaynakları ve konut ihtiyacının sayısal analizine yer verilecektir. İlk olarak Türkiye deki demografik yapı ve buna bağlı olarak konut ihtiyacı ve açığı sayısal olarak görülmeye çalışılacak ve geleceğe yönelik tahminler oluşturulacaktır. Daha sonra her ülkede farklılık gösterebilecek olan ve insanların konut alırken gerekli finansmanı nereden sağladığına ilişkin kaynakların Türkiye ki düzeyleri ve yapıları incelenmeye çalışılacaktır. Araştırmanın ikinci bölümünde ise, Konut finansman sistemleri ve çalışmanın temelini oluşturan, olası etkilerini belirlemeye çalıştığımız, ipoteğe dayalı konut finansman sistemi (Mortgage), bir diğer adıyla Tutulu Satış konusu anlatılacaktır. Bu bölümde de sırasıyla, konut finansman sistemleri, Mortgage sistemin genel özellikleri, birincil ipotek piyasası ve ipotekli konut kredisi türleri, ikincil ipotek piyasası ve menkul kıymetleştirme gibi kavramların açılımına yer verilecektir. Araştırmanın üçüncü bölümünde; Dünya daki konut finansman sistemleri ve Türkiye de uygulanacak yapı incelenecektir. Bu bölümde de öncelikli olarak Amerika ve Avrupa daki konut finansman sistemleri, daha sonrada gelişmekte olan ülke örneklerine yer verilecektir. En son olarak ta Türkiye modeli incelenecektir. Araştırmanın dördüncü bölümünde, alan araştırması yer alacaktır. Bu araştırmada sırasıyla katılımcıların demografik özellikleri ve bu özelliklere bağlı olarak konut talepleri, konut sahibi olanların bu konutları nasıl edindikleri, bu konutları alırken kredi kullanıp kullanmadıkları, eğer kullandılarsa kredi kullanım düzeyleri ve geri ödeme şartları, konut sahibi olmayıp da kirada oturanların gelirlerinin ne kadarlık bir kısmını kira ödemesi için ayırdıkları, insanların konut almayı düşünüp düşünmedikleri, düşünüyorlarsa ödeme güçleri, bunun için birikimlerinin olup olmadığı, konut 23
alırkenki öncelikleri..vs gibi sorularla mevcut durumları, kredi kullanımı ile ilgili eğilimleri ve bu insanların gelecekteki planları belirlenmeye çalışılacaktır. Araştırmanın dünyasının çok geniş bir alanı kapsaması, uygulanacak olan sistemin amaçların dan bir tanesininde orta ve düşük gelirli bireyleri konut sahibi yapma olması ve çok uzun vadeli kredi sağlayan sistemin avantajı olarak sabit bir gelir ve iş garantisinin artı bir faktör olarak düşünülmesi, örnek kütlenin Kırıkkale ilindeki kamu çalışanlarından oluşmasına neden olmuştur.. 24
BİRİNCİ BÖLÜM 1.TÜRKİYEDE KONUT İHTİYACININ SAYISAL ANALİZİ VE KONUT FİNANSMAN KAYNAKLARI 1.1.Tanım Konut, ileri ve geri bağlantı etkileri göz önüne alındığında ekonominin genelini etkileyen bir üründür. Bu ürüne ihtiyaç duyanların sayısının gün geçtikçe artması ve konut edinmenin özellikle yüksek fiyatlardan dolayı zorlaşması, konut finansmanının önemini ve gerekliliğini artırmaktadır. Konut finansman sistemi, en genel tanımıyla konut almak için fon ihtiyacı olanlara bu fonun onlara sağlanmasıdır. Sistemin temel amacı, konut talebinde bulunanlara ihtiyaç duyacakları fonları etkin bir şekilde sağlamaktır. Bu da, fonu arz ve talep edenlerin uygun koşullarda bir araya getirilmesine bağlıdır. Ancak bu o kadar kolay değildir. Bunun sebebi, özellikle gelişmekte olan ülkelerdeki istikrarsız ekonomik yapıya bağlı olarak, elinde ihtiyaç fazlası fona sahip olanların yüksek getiri ve kısa vadelere yönelik beklentileridir. İnsanların konut sahibi olabilmelerini sağlayan finansal sistemin etkin olması son derece önemli bir olgudur. Bu nedenle, çeşitlilik ve kurumsallaşmayla sağlanacak etkinlik kavramı sistemin işleyişi noktasında hayati bir öneme sahiptir. Özellikle gelişmekte olan ülkelerde bunun oluşturulması konut talebini artıracak, ekonomiyi ve finansal kurumları güçlendirecektir. 6 Ülkelerin farklı gelişmişlik düzeyleri ve ihtiyaçları, farklı konut finansman sistemleri uygulamalarına neden olmaktadır. Bazı ülkelerde konut finansmanı kurumsal olmayan kaynaklarla sağlanırken, bazılarında ise, bankacılık sistemi tarafından ve uzman kuruluşlar tarafından sağlanmaktadır. 6 Ali Alp, İpotek Kredileri ve İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler Yoluyla Türk Konut Finansman Sorununun Çözümünde Bir Model Önerisi, sermaye piyasası kurulu yayınları,1996 Ankara,s.6 25
Bunlara ek olarak, hükümetlerin mali tedbir ve teşviklerle olaya müdahale ettiği de sıkça görülmektedir 7. Hangi sistem kullanılırsa kullanılsın, amaç her zaman etkinliği sağlayabilmek olmalıdır. Bunun içinde yapılması gereken, gelişmiş ülkelerdeki uygulamaların araştırılması ve ülke şartlarına uyacak biçimde bunların tekrar yapılandırılmasıdır. Özellikle Türkiye de sadece güvence amacıyla kullanılan ipotek sisteminin, finansal bir sistem haline dönüştürülmesi ve diğer ülkelerdeki uygulamaların Türkiye ye uyarlanması konut sorununun geleceği için son derece önemli bir uygulama olacaktır. Bir ülkedeki konut ihtiyacının ve sahipliğinin düzeyi konut finansman sistemleri üzerinde şüphesiz etkilidir. Bunun için Türkiye deki konut finansman kaynaklarına geçmeden önce, Türkiye deki konut ihtiyacını, konut talebini ve konut sahipliğinin geçmişini, bugününü ve geleceğini incelemekte fayda vardır. 1.2.Türkiye deki Konut İhtiyacının Sayısal Gelişimi İnsanların en temel ihtiyaçlarından biri olan fiziksel barınmayı sağlayan konut aslında toplumun temel birimi olan aileyi bir arada tutan fiziksel ve ahlaki mekanlar bütünüdür. Bu nedenle konut, 1948 İnsan Hakları Evrensel Bildirgesi den başlayarak, en son Birleşmiş Milletler Habitat II İstanbul Bildirgesine (1996) kadar olmak üzere, pek çok uluslararası platformda bir temel hak olarak tanımlanmıştır. Ayrıca, Anayasamızın 56. ve 57. maddeleri, sağlıklı ve dengeli bir çevrede yaşamayı ve yeterli kalitede bir konut sahibi olmayı, bir hak olarak kabul etmiştir. Konutun bir insani hak olarak kabul edilmesi, bu ihtiyacın niceliksel ve niteliksel olarak incelenmesini son derece önemli bir hale getirmiştir 8. Konut sorununun çözülmesini güçleştiren birçok faktör vardır. Bu faktörlerden en önemlisi, konutun bir barınma aracı olması ötesinde, yarın için bir güvence, bir yatırım aracı, gereğinde teminat olarak gösterilebilen bir 7 Alp, İpotek kredileri ve,s.6 8 Sekizinci Beş Yıllık Kalkınma Planı: Konut Özel İhtisas Komisyonu Raporu,2001,s.97, ekutup.dpt.gov.tr/ulastirm/oik597.pdf 26
mal olma özelliğine sahip olmasıdır. Dolayısıyla, konuta yönelik talebin ardında hane halklarının kendi barınma ihtiyaçlarının karşılanmasının yanı sıra, yatırım aracı haline getirme amacıda yer almaktadır. Bu amaç, hane halklarını bazı durumlarda kendilerinin ve çocuklarının ihtiyaçlarını da aşan sayıda konut edinme isteğine götürmektedir 9. Konut ihtiyacı ve konut talebi birbirlerinden farklı kavramlardır. Ancak bunların arasındaki farkın ayrıntısı bizim konumuz içinde yer almamasına rağmen her iki unsurda konut alma isteğini ifade etmektedir. Konut talebi birçok sosyo-ekonomik değişkenle beraber incelenmesi gereken bir konu olduğu için ve tam olarak belirlenmesi mümkün olmadığı için bu bölümde incelenecek olan konut açığı kavramı, konut ihtiyacı üzerinden düşünülecek ve elde edilen sonuçların üzerinde bir konut açığı olduğu varsayılacaktır. Konut açığı, mevcut veya gelecekte tahmin edilen hane sayısı ile, mevcut veya gelecekte olması beklenen konut sayısı arasındaki eksikliği anlatan bir kavramdır. Belli bir andaki konut açığının (durağan konut açığı) hesaplanması, toplam konut stokundan konut ihtiyacının çıkarılması ile bulunur. Konut stoku, varolan konut sayısına, konut olarak yapılmadığı halde bu amaçla kullanılan yapıları ve türlü nedenlerle boş bırakılan yapıları toplamak suretiyle bulunur. Ancak bu rakamdan, oturulmayacak durumda oldukları için yenilenmesi gereken yapıları, konut olarak yapıldığı halde işlev değiştiren yapıları ve konut olarak sürekli kullanılmayan ikinci konutları (yazlık vb ) çıkarmamız gerekmektedir. 10 Türkiye geneli ve araştırmamıza konu olan Kırıkkale iline ilişkin konut ihtiyacının belirlenmesi bizim için son derece önemlidir. Bu nedenle öncelikli olarak konut talebini etkileyen faktörler (nüfus, şehirleşme ve konut sahipliği) 9 Habitat II:Türkiye Ulusal Rapor Ve Eylem Planı,, Kenrleşme-Kalkınma ve Nüfus Üçgeninde Dinamikler, 1996,s.26.www.kbam.metu.edu.tr/published/kentlesme_kalkinma_nufus.pdf 10 Ruşen Keleş, Kentleşme Politikası, Ankara, İmge Kitapevi, 1990,s.420 27