ÖNSÖZ Bu çalışma AVM sektöründe uzun yıllardır araştırma alanında tecrübeleri olan iki profesyonel firmanın EVA Gayrimenkul Değerleme ve AKADEMETRE Araştırma firmasının ortak projesi olan ve bilimsel gerçeklerle desteklenmiş bir rapordur. AVM yatırımcıları ve perakendeciler tarafından kapsam olarak farklı ama birbiri ile ilintili talepler gelmesi iki firmanın güçlerini birleştirerek sektör açısında faydalı ve yatırımcının önünü görmesini sağlayacak bu raporun geliştirilmesine sebep olmuştur. Veri paylaşımı konusunda ciddi sıkıntıları olan gayrimenkul sektörünün yapılan bu teknik çalışmanın sonuçlarının sektörle profesyonelce paylaşılmasına karar verilmiştir. Rapor; Türkiye de AVM enflasyonu var mı? Kronolojik olarak AVM sektörü kurulduğunda bu yana nasıl bir sayı ve alan gelişimi izledi, hangi illerde AVM gereksinimi var, hangi iller doygunluğa ulaşmış, İstanbul da durum nedir bunu incelemektedir. Çalışmada dikkate alınan parametreler ve bunların neden seçildikleri, metodoloji ve varılan sonuçlar izah edilmiştir. Avrupa daki güncel durum bu durumun bizi ne kadar ilgilendirdiği doğru karşılaştırma yaklaşımının ne olduğu sorgulanmıştır. Her zaman Avrupa ile bizi kıyaslayan basit sisteme itiraz edilmiş ve nüfus, satın alma gücü verileri ile ihtiyaç duyulan ortalama Türkiye ihtiyaç m² si hesaplanmıştır. Çalışma sonucunda sadece 2011 değil, 2013 senedinde Türkiye AVM haritası çıkartılmış, gerçekte yatırım için uygun bölgelerin nereleri olduğu, rekabetin özellikle bugün için yoğunlaştığı iller tespit edilmiştir. Rekabetin yoğun görüldüğü ama aslında öyle olmadığı ortaya çıkan iller de göze çarpmıştır. Bugün için AVM eksiği olan ama 2013 de yoldaki gelişimler nedeni ile fazla AVM alanına sahil olacak iller tespit edilmiştir. Ayrıca bugün AVM fazlası olup korkulabilecek ama 2013 senesine kadar yeni gelişim yapılmadığı takdirde ilave alana ihtiyaç duyacak iller de çalışma ile ortaya çıkarılmıştır. Raporumuz Nisan 2011 e kadar faaliyete geçmiş ve duyurulmuş AVM ler kapsamakta olup detaylı içeriği eklidir. Nisan 2011 EVA Gayrimenkul Değerleme & Akademetre Araştırma
TÜRKİYE AVM POTANSİYELİ ANALİZİ RAPORU (2011-2013) İÇİNDEKİLER İÇİNDEKİLER BÖLÜM 1 RAPOR ve HAZIRLAYAN ŞİRKET BİLGİLERİ 1.1 Rapor Türü ve Tarihi 1.2 Raporu Hazırlayanlar 1.3 Hazırlayan Şirketlerin Bilgileri BÖLÜM 2 GENEL, ÖZEL VE SEKTÖREL VERİLER 2.1 Türkiye Genel Veriler, Sosyal ve Ekonomik Veriler 2.1.1 Demografik Veriler 2.1.2 Ekonomik Veriler BÖLÜM 3 SEKTÖREL VERİLER 3.1. Perakende Piyasasına İlişkin Veriler 3.1.1 Türkiye deki Perakendeciler 3.1.1.1 Bazı Yeni Markalar ve Büyüme Beklentileri 3.1.1.2 Sektördeki Geliştiriciler 3.1.1.3 Türkiye Gayrimenkul Piyasasında Satışı Gerçekleşen Bazı Alışveriş Merkezleri 3.1.1.4 Perakende Sektöründe Gelişen Konsept Trendleri 3.1.1.5 Geçmiş ve Gelecek 5 Yıllık Perspektifte Sektör Dinamikleri BÖLÜM 4 ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ SEKTÖRÜ 4.1. Avrupa da Alışveriş Merkezlerinde Durum 4.2. Türkiye de Alışveriş Merkezlerinde Durum 4.2.1.Çalışmadaki Genel Kabuller ve Varsayımlar 4.2.2.Şehirlere İlişkin Bilgiler 4.2.2.1. Mevcut, İnşaat ve Proje Aşamasındaki Alışveriş Merkezleri, Etki Alanı Haritaları ve Demografik Veriler 4.2.2.1.1. İstanbul İli 4.2.2.1.2. Ankara İli 4.2.2.1.3. İzmir İli 4.2.2.1.4. Adana İli 4.2.2.1.5. Adıyaman İli 4.2.2.1.6. Afyon İli 4.2.2.1.7. Ağrı İli 4.2.2.1.8. Aksaray İli 4.2.2.1.9. Amasya İli 4.2.2.1.10. Antalya İli 4.2.2.1.11. Ardahan İli 4.2.2.1.12. Artvin İli 4.2.2.1.13. Aydın İli 4.2.2.1.14. Balıkesir İli 4.2.2.1.15. Bartın İli 4.2.2.1.16. Batman İli 4.2.2.1.17. Bayburt İli 4.2.2.1.18. Bilecik İli 4.2.2.1.19. Bingöl İli 4.2.2.1.20. Bitlis İli 4.2.2.1.21. Bolu İli 4.2.2.1.22. Burdur İli 4.2.2.1.23. Bursa İli
4.2.2.1.24. Çanakkale İli 4.2.2.1.25. Çankırı İli 4.2.2.1.26. Çorum İli 4.2.2.1.27. Denizli İli 4.2.2.1.28. Diyarbakır İli 4.2.2.1.29. Düzce İli 4.2.2.1.30. Edirne İli 4.2.2.1.31. Elazığ İli 4.2.2.1.32. Erzincan İli 4.2.2.1.33. Erzurum İli 4.2.2.1.34. Eskişehir İli 4.2.2.1.35. Gaziantep İli 4.2.2.1.36. Giresun İli 4.2.2.1.37. Gümüşhane İli 4.2.2.1.38. Hakkari İli 4.2.2.1.39. Hatay İli 4.2.2.1.40. Iğdır İli 4.2.2.1.41. Isparta İli 4.2.2.1.42 Kahramanmaraş İli 4.2.2.1.43. Karabük İli 4.2.2.1.44. Karaman İli 4.2.2.1.45. Kars İli 4.2.2.1.46. Kastamonu İli 4.2.2.1.47. Kayseri İli 4.2.2.1.48. Kırıkkale İli 4.2.2.1.49. Kırklareli İli 4.2.2.1.50. Kırşehir İli 4.2.2.1.51. Kilis İli 4.2.2.1.52. Kocaeli İli 4.2.2.1.53. Konya İli 4.2.2.1.54. Kütahya İli 4.2.2.1.55. Malatya İli 4.2.2.1.56. Manisa İli 4.2.2.1.57. Mardin İli 4.2.2.1.58. Mersin İli 4.2.2.1.59. Muğla İli 4.2.2.1.60. Muş İli 4.2.2.1.61. Nevşehir İli 4.2.2.1.62. Niğde İli 4.2.2.1.63. Ordu İli 4.2.2.1.64. Osmaniye İli 4.2.2.1.65. Rize İli 4.2.2.1.66. Sakarya İli 4.2.2.1.67. Samsun İli 4.2.2.1.68. Siirt İli 4.2.2.1.69. Sinop İli 4.2.2.1.70. Sivas İli 4.2.2.1.71. Şanlıurfa İli 4.2.2.1.72. Şırnak İli 4.2.2.1.73. Tekirdağ İli 4.2.2.1.74. Tokat İli 4.2.2.1.75. Trabzon İli 4.2.2.1.76. Tunceli İli 4.2.2.1.77. Uşak İli 4.2.2.1.78. Van İli 4.2.2.1.79. Yalova İli
4.2.2.1.80. Yozgat İli 4.2.2.1.81. Zonguldak İli 4.2.2.2.İstatistiki Bilgiler (Nüfus, Kiralanabilir Alan, Harcama Pariteleri) BÖLÜM 5 METODOLOJİ 5.1 Türkiye de Alışveriş Merkezine İhtiyaç Duyan İllerin Ve Bu İllerde İhtiyaç Duyulan Alışveriş Merkezi Metrekaresinin Belirlenmesi 5.1.1 Türkiye için Yapılan Hesaplamalar 5.1.2 İstanbul için Yapılan Hesaplamalar BÖLÜM 6 TÜRKİYE, SONUÇ VE DEĞERLENDİRME 6.1 2011 Yılı Durumu İhtiyacı 6.1.1İhtiyaç duyulan İller ve İller Bazında İhtiyaç Metrekaresi 6.1.2 Doygunluğa Ulaşmış Olan İller 6.2 2013 Yılı Durumu 6.2.1 İhtiyaç duyulan İller ve İller Bazında İhtiyaç Metrekaresi 6.2.2 Doygunluğa Ulaşmış Olan İller 6.4 2011 ve 2013 Yıllarında İller Bazında İhtiyaç Duyulan Metrekareler 6.5 5.000 m² Altında Alan İhtiyacı Olan İllerin Listesi BÖLÜM 7 İSTANBUL, SONUÇ VE DEĞERLENDİRME 7.1 2011 Yılı Durumu İhtiyacı 7.1.1 İhtiyaç Duyulan İlçeler ve İlçeler Bazında İhtiyaç Duyulan Metrekaresi 7.1.2 Doygunluğa Ulaşmış İlçeler 7.2 2012 Yılı Genel Görünümü 7.2.1 İhtiyaç Duyulan İlçeler ve İlçeler Bazında İhtiyaç Duyulan Metrekaresi 7.2.2 Doygunluğa Ulaşmış İlçeler 7.3 2011 ve 2013 yılları Geliştirilen Projeler Sonrası Durum BÖLÜM 8 KAPANIŞ EKLER
Rapordan Alıntılar Örnek: Bursaİli 2010 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi ne göre nüfusu 2.605.495 tir. Bursa da, mevcut durumda 10 adet, ayrıca proje halinde 1 adet alışveriş merkezi bulunmaktadır. Buna göre gerçekleşmiş alışveriş merkezlerinde toplam kiralanabilir alan 262.751 m² olup, 1.000 kişi başına düşen kiralanabilir alanı 99 m 2 dir. Doğrusal bakış açısı ile 1.000 kişi başına düşen kiralanabilir alan Türkiye ortalamasından yüksektir. Bursa da mevcut durumda bulunan alışveriş merkezleri; Kiralan Arsa Kapalı Restoran-Cafe- Otopark Açılış Konumu Kat abilir Mağaza Otopark No Mevcut Alışveriş Merkezi Yatırımcı Firma Alanı Alanı Market Anchor Mağaza Fast food Kapasitesi Eğlence Üniteleri Yılı Sayısı Alan Sayısı Bilgisi (m2) (m2) İli İlçe (m²) Adet M 2 Açık Kapalı 1 Özdilek Alışveriş Merkezi* 1983 Bursa Çiftlikköy Özdilek Alışveriş Merkezleri ve Tekstil San. A.Ş. 4 N/A 12.000 10.200 120 - - N/A N/A N/A N/A N/A N/A 2 Zafer Plaza Alışveriş Merkezi 1999 Bursa Osmangazi Toray İşaat 5 9.500 56.100 20.700 120 Migros YKM, Boyner, Mango, Polo Garage, Koton, Starbuck s 18 N/A - 625 Ücretli 4 Tane Sinema Salonu, Çocuk Oyun Alanı 3 As Merkez Alışveriş Merkezi 2000 Bursa - Sönmez Gıda Turizm ve Ticaret A.Ş. 5 66.000 46.228 23.127 77 Tansaş Tekzen Yapı Marketi, Tepe Home, Mudo City, Teknolojix 14 N/A 2.000 300 Ücretsiz 4 Tane Sinema Salonu, Bowling, Çocuk Oyun Alanı 4 Carreefour Bursa Alışveriş Merkezi 2001 Bursa Nilüfer Bainbridge Gayrimenkul Yatırımı Geliştirme 2 100.000 50.729 33.189 106 CarrefourSA Toys R Us, Yataş, Peacocks, Flo, Koton, Vermoda 5 N/A 916 1.275 Ücretsiz 6 Tane Sinema Salonu, Bowling, Çocuk Oyun Alanıs ve İşletmecilik A.Ş. 5 Magazin Outlet Alışveriş Merkezi 2006 Bursa Nilüfer Bursa Gazeteciler Cemiyeti 6 25.000 24.000 14.444 58 (9.041 Şaypa m 2 ), Network, Deppo, Beymen 9 N/A 500 150 Ücretsiz 2 Tane Sinema Salonu, Çocuk Oyun Alanı 6 Korupark Alışveriş Merkezi 2007 Bursa Emek Torunlar Şirketler Grubu 3 124.449 169.000 74.580 196 - Zara, Boyner, Beymen, Vakko, 26 N/A 250 1.820 Ücretsiz 9 Tane Sinema Salonu, Çocuk Oyun Alanı Tesco Kipa, Koçtaş, Mudo, Electro World 7 Özdilek Geçit Alışveriş Merkezi* 2007 Bursa Mudanya Özdilek Alışveriş Merkezleri 1 N/A 12.000 9.000 N/A - - N/A N/A N/A N/A N/A N/A ve Tekstil San. A.Ş. 8 Kent Meydanı Alışveriş Merkezi 2008 Bursa Osmangazi Küçük Çalık İnşaat A.Ş, Sönmez Turizm Emlak A.Ş., 6 14.761 71.000 25.511 103 CarrefourSA jeans 19 N/A 20 803 Ücretsiz 6 Tane Özipek İnşaat A.Ş Zara, İpekyol, Sarar, Mavi, Teknosa,Colins,Fabrika Sinema Salonu, Çocuk Oyun Alanı 9 Nilpark Alışveriş Merkezi ve Ofis 2008 Bursa Nilüfer Reka Gayrimenkul Geliştirme Yatırım A.Ş. 2 19.000 38.000 12.000 45 - Media Markt, MOL, İntersport 15 N/A 75 425 Ücretsiz Çocuk Oyun Alanı 10 Anatolıum Alışveriş Merkezi 2010 Bursa Osmangazi Maya Grup, Corio 2 174.585 84.000 40.000 165 CarrefourSA Best-Buy, Yapı market Leory Merlin 28 N/A 350 1.950 Ücretsiz Bowling, Buz Pateni, Ikea, Carrefour,, Zara,İpekyol Çocuk Oyun Alanı TOPLAM 533.295 563.057 262.751 *Tahmini kiralanabilir alandır İldeki inşaat ve proje halindeki alışveriş merkezlerine bakıldığında, mevcut durumdaki kiralanabilir alana yaklaşık 2013 yılı başı itibariyle 8.000 m2 alan eklenmesi beklenmektedir. İnşaatı devam eden veya proje halindeki alışveriş merkezleri; No İnşaat ve Proje Halindeki Alışveriş Merkezleri Konum İli İlçe Yatırımcı Firma Arsa Alanı Kapalı Alan Kiralanabilir Alan Açılış Tarihi 1 Altınceylan Alışveriş Merkezi Bursa Görükle Altınceylan N/A N/A 8.000 2013 TOPLAM 8.000 Bursa İli Alışveriş Merkezleri Yoğunluk Haritası; *Etki alanı için kiralanabilir alana göre 5, 10 ve 15 km. lik çaplar baz alınmıştır. *Altın Ceylan alışveriş merkezi tahmini yeridir, yatırımcı firmadan alınan bilgiye gore Uludağ Üniversitesi Kampüsüne yakın olarak konumlanmıştır.
EVA Gayrimenkul Değerlendirme Danışmanlık Hakkında: 2008 yılında Cansel Turgut Yazıcı ve Özdil Şahin tarafından kurulan şirket, konusunda 3 lisansa sahip olup Sermaye Piyasası Kurulu nun (SPK) Lisanslı Değerleme Şirketleri Listesindedir. Bankalara değerleme hizmeti verme yetkisi bulunan EVA Gayrimenkul Değerlendirme Danışmanlık, RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) tarafından Türkiye de sertifika verilen ilk şirkettir. Her Türlü Gayrimenkullerin Değerleme çalışmaları, Pazar ve Sektör Araştırma Raporları, Gayrimenkule Dayalı Hak ve Faydaların Değerleme çalışmaları, Makine Parkı Değerleme Çalışmaları, Fizibilite Çalışmaları ve Lokasyon Analizleri, En İyi ve En Verimli Kullanım Etüdü Çalışmaları, Finansal kurumlar için Yatırım İlerleme Raporları Hazırlanması Hizmetleri şirketin faaliyet konularıdır. İletişim: 0216 361 57 57 / mail@evagyd.com www.evagyd.com Akademetre Araştırma Hakkında: Türkiye nin en büyük yerli sermayeli araştırma şirketi olan Akademetre 2000 yılında Dr. Halil İbrahim Zeytin tarafından kuruldu. Hızlı tüketim mallarından bilgi teknolojilerine, alışveriş merkezlerinden otomotiv ve sigortaya kadar çok çeşitli alanlarda başarılı araştırmalara imza atan Akademetre, Güvenilir Araştırma Belgesi (GAB) ile araştırma yüksek standartlarına sahip olanlara verilen GAB 2 belgesi sahibidir. Akademetre bugün 115 kişilik bir kadrosu ve sahip olduğu % 3 lük Pazar payı ile de Türkiye de faaliyet gösteren ilk 10 şirket arasında yer almaktadır. İletişim: 0212 276 90 00 / akademetre@akademetre.com www.akademetre.com