İstanbul Konut Piyasası Analizi. Ocak 2014

Transkript

1 İstanbul Konut Piyasası Analizi Ocak 2014

2 Konut Stoğunun Analizi Bina İnşa Yılına Göre Dağılım Adet % 1945 ve öncesi , , , , , , ve sonrası ,9 Bilinmeyen ,2 Toplam ,0 Mülkiyet Durumuna Göre Dağılım Adet % Ev sahibi ,6 Kiracı ,5 Lojmanda oturan ,9 Ev sahibi değil ama kira ödemiyor ,0 Toplam ,0 Kaynak: TÜİK Nüfus ve Konut Araştırması,

3 Konut İhtiyacı İstanbul Toplam Nüfus Nüfus Artışı Hanehalkı Büyüklüğü* Hane Sayısı Hane Sayısındaki Artışı , , , , , , Toplam Ortalama Hanelhalkı büyüklüğü TÜİK tarafından 2000 yılında 3,93 ve 2012 yılında 3,57 olarak açıklanmıştır. Aradaki yıllar için hanehalkı büyüklüğü rakamları bu iki veri oranlanarak tahmin edilmiştir. İstanbul'da son beş yılda ortalama adet yeni konut ihtiyacı ortaya çıkmıştır!!! Kaynak: TÜİK, Konutder Tahminleri 3

4 Konut Arzı İstanbul Yapı Ruhsatı Alan Daire Adedi Bitmiş Olması Gereken Daire Adedi Tamamlandığı İskan Alan Akıbeti Tahmin Edilen Alan Daire Bilinmeyen İskansız Daire Adedi Daire Adedi Konut Arzı (A) Adedi (B) (A+B) Toplam Ortalama Yapı ruhsatı sayılarına göre döneminde toplam adet daire inşa edilmiş olmalıdır. Bunların adedi iskan almıştır. Kalan adet dairenin %90'ının iskan almasa da tamamlandığı tahmin edilmektedir. İstanbul'da son beş yılda ortalama adet konut inşa edilmiştir!!! Kaynak: TÜİK, Konutder Tahminleri 4

5 İhtiyaç ve Arz Dengesi İstanbul İhtiyaç Arz Arz Fazlası Toplam Ortalama İhtiyaç Arz İstanbul'da son beş yılda yıllık ortalama adet arz fazlası gerçekleşmiştir!!! Kaynak: Konutder Tahminleri 5

6 Konut Satışları % 100% % 60% 51% 50% 52% 53% % % 49% 50% 48% 47% Q3 0% Q3 İpotekli İpoteksiz Toplam Satışlar İpotekli İpoteksiz 2013 yılının ilk dokuz ayında İstanbul'da adet konut satışı gerçekleşmiştir.!!! Bu rakama yeni konuların yanı sıra ikinci el konut satışları da dahildir!!! Bunun bin adedinin birinci el, kalan bin adedinin ikinci el olduğu tahmin edilmektedir!!! * 2010, 2011 ve 2012 yılları için verilen rakamlar sadece il ve ilçe merkezlerine aittir yılı için verilen rakam tüm konut satışlarını kapsamaktadır. Kaynak: TÜİK 6

7 Konut Satışları Yeni yapılan bir konut eski bir konutun boşa çıkmasını, o da daha eski bir konutun boşa çıkmasını sağlamaktadır!!! 7

8 Konut İhtiyacı Projeksiyonları İstanbul Demografik Sebeplerden Kaynaklanan Konut İhtiyacı Hane Toplam Nüfus Nüfus Artışı Hanehalkı Büyüklüğü Hane Sayısı Sayısındaki Artışı , , , , , , , , , , , Toplam Ortalama Önümüzdeki yıllarda nüfus artışı ve hanehalkı büyüklüğündeki azalmadan kaynaklanan yıllık yaklaşık ortalama adet konut ihtiyacı olması beklenmektedir!!! Kentsel dönüşüm kanunundan önce eski evlerde otururken geliri artan kişiler yeni evler talep ediyorlardı, bu da talebi %30 civarında artırıyordu. Önümüzdeki dönemde bu kişilerin evleri zaten kentsel dönüşümle yenileneceğinden, başka ev talep etmeyeceklerdir. Kaynak: TÜİK, Konutder Tahminleri 8

9 Konut Arzını Etkileyen Faktörler 1. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından ilan edilen «Afet Riskli Alanlar» 2. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından ilan edilen «Afet Riskli Yapılar» 3. Rezerv Alanları 4. Vizyon Projeleri 9

10 Riskli Alanlar, Riskli Yapılar, Rezerv Alanlar ve Vizyon Projeler Genel Görünüm 10

11 Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tarafından İlan Edilen Afet Riskli Alanlar 11

12 Riskli Alanlar JICA Karşılaştırma 12

13 Riskli Alan Büyüklükleri adet yıkılacak = adet yapılacak!!! Kaynak: Çevre ve Şehircilik Bakanlığı 13

14 Riskli Alan Büyüklükleri İLÇE PROJE ADI RİSKLİ ALAN (m2) KAMUSAL ALAN İMAR ALANI NET İMAR ALANI (*0.75) ORT. KAT SAYISI BİNA TABAN ALANI MEVCUT YAPI ALANI EMSAL PLANLAN EMSAL PLANLANAN YAPI ALANI EKLENEN YAPI ALANI BAYRAMPAŞA VATAN MH , ,35 4, BAĞCILAR GÖZTEPE MH. KEMALPAŞA MH. DEMİRKAPI MH. EVREN MH , ,18 3, BEYOĞLU ÖRNEKTEPE SÜTLÜCE MH , ,63 2, BEYOĞLU HACIHÜSREV MH , ,11 2, ESENLER HAVAALANI ve TUNA MH , ,11 2, ESENLER ORUÇREİS MH , ,25 2, ESENLER ÇİFTEHAVUZLAR ve ORUÇREİS MH , ,80 2, GOP MERKEZ MAHALLE , ,31 2, GOP SARIGÖL MH , ,37 2, GOP PAZARİÇİ (KUZEY-GÜNEY) , ,14 2, GOP Y. TABYA MH. (DOĞU-BATI) , ,57 2, GOP BAĞLARBAŞI MH , ,51 2, GOP FEVZİ ÇAKMAK MH , ,57 2, GOP YENİ MAHALLE , ,62 2, GOP B.HAYRETTİN MH , ,86 2, GOP MEVLANA MH , ,76 2, GÜNGÖREN TOZKOPARAN MH , ,85 3, KADIKÖY FİKİRTEPE MH. DUMLUPINAR MH. EĞİTİM MH. MERDİVENKÖY MH , ,49 4, KÜÇÜKÇEKMECE KANARYA MH , ,78 3, KÜÇÜKÇEKMECE FATİH MH , ,02 3, SARIYER DERBENT MH , ,63 1, SARIYER FSM MH. (ARMUTLU) , ,74 1, SULTANGAZİ CUMHURİYET MH , ,07 3, ZEYTİNBURNU SÜMER MH , ,53 4, TOPLAM EKLENEN BİRİM SAYISI milyon m2 yıkılacak = 16 milyon m2 yapılacak!!! Kaynak: Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Konutder Tahminleri 14

15 Riskli Alanlardan Gelecek Konut Arzı Riskli Alanlar Toplam m2 BB Sayısı Ort. Büyüklük Yıkılacak Yapılar Üretilecek Tüm Yapılar (m2) Toplam m2 BB Sayısı Ort. Büyüklük Eski Mülk Sahiplerine Konut Olarak Verilecek Pazara Arz Edilecekler (Ticari - %15) Pazara Arz Edilecekler (Konut - %85) Ortalama Üretim Süreci (Yıl) 5 Her Yıl Üretilip Eski Mülk Sahiplerine Verilecek Adet Her Yıl Üretilip Pazara Arz Edilecek Adet Riskli alan ilan edilen bölgelerde her yıl adet konut pazara arz edilecek!!! Kaynak: Konutder Tahminleri 15

16 Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tarafından İlan Edilen Afet Riskli Yapılar Aylık Konut Adedi Eylül Ekim Kasım Aralık Ocak Şubat Mart Nisan Mayıs Haziran Temmuz Ağustos Toplam Aylık Ortalama İmar Artışı 40% Yıkılan Yapı Sayısı (Yıllık) İlave Yapılan Sayı (Yıllık) Ticaret (%15) Konut (%85) Eylül 12 Ekim Kasım 12 Aralık 12 Ocak 13 Şubat Riskli yapıların yeniden inşası ile her yıl ilave adet konut pazara arz edilecek!!! Mart 13 Nisan 13 Mayıs 13 Haziran 13 Temmuz 13 Ağustos 13 Kaynak: Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Konutder Tahminleri 16

17 Rezerv Alanlar Avrupa yakasında rezerv alanlarda ünite olacağı açıklanmıştır. Anadolu yakası için de aynı rakam öngörüldüğünde, bunların %85'inin konut olacağı ve bu projelerin 10 yılda hayata geçirileceği varsayıldığında: Rezerv alanlarda her yıl adet konut pazara arz edilecek!!! Kaynak: Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Konutder Tahminleri 17

18 Vizyon Projeleri 18

19 Vizyon Projeleri Toplam Alan (m2) Toplam Konut Alanı (m2) Toplam Birim Sayısı Cendere Vadisi * Kartal ** Maltepe Dragos Ataşehir Mimar Sinan, Y. Çamlıca, Mevlana Mah *** Ataşehir-Şerifali Çiftliği Kentsel Dönüşüm Projesi Toplam Yıllık Ortalama * Toplam alanın %50 oranın konut olacağı ve ortalama emsal değerinin 2,25 olarak öngörülmüştür. ** Toplam alanın %75 oranın konut olacağı ve emsal değerinin yakın çevresindeki (600 kişi/ha yoğunluk ) yoğunluk ile eş değer tutulacağı öngörülmüştür. *** 1290 mevcut konut bulunmaktadır. Hak sahiplerine ortalama 140 m2 büyüklüğünde konut verilecek.2,5 emsal ile m2 alanda toplam m2 konut üretilecek m2 yeni konut alanı eklenecektir. Diğer konut alanları ortalama birim büyüklüğü 125 m2 olarak hesaplanmıştır. Vizyon projelerde her yıl adet konut pazara arz edilecek!!! Kaynak: Konutder Tahminleri 19

20 2015'ten İtibaren Piyasa Dengesi Konut İhtiyacı Mevcut Üretim Pazara İlave Arz Olunacak Konut Miktarı Afet Riskli Alanlardan Gelen Afet Riskli Yapılardan Gelen Rezerv Alanlarında Üretilen Vizyon Projelerinden Üretilen Toplam üretim Üretim fazlası ; 41% ; 59% Mevcut Üretim Pazara İlave Arz Olunacak Konut Miktarı 0 İhtiyaç Potansiyel Arz Kaynak: Konutder Tahminleri 20

21 2015'ten İtibaren Piyasa Dengesi (KDV Bakımından) KDV %1 KDV %18 Toplam Mevcut Üretim Afet Riskli Alanlar Afet Riskli Yapılar Rezerv Alanlar Vizyon Projeleri Toplam KDV KDV %1 %18 Toplam Dağılım 49% 51% 100% Mevcut Üretim 44% Vizyon Projeleri 7% Mevcut Üretim 15% Afet Riskli Alanlar 7% Afet Riskli Yapılar 4% Vizyon Projeleri 2% Rezerv Alanlar 21% KDV karmaşasına dikkat!!! Kaynak: Konutder Tahminleri 21

22 Hanehalkı Kullanılabilir Gelir Düzeyi (2012) Hanehalkı kullanılabilir net geliri: Hanehalkındaki her bir ferdin elde ettiği kişisel yıllık kullanılabilir gelirlerin (maaş-ücret, yevmiye, müteşebbis geliri ile emekli maaşı, dul-yetim aylıkları ve yaşlılara yapılan ödemeler, karşılıksız burs vb. ayni veya nakdi gelirlerin toplamı) toplamı ile hane bazında elde edilen yıllık gelirlerin (gayrimenkul kira geliri, haneye yapılan karşılıksız yardımlar, 15 yaşın altındaki fertlerin elde ettiği gelirler vb.) toplamından, gelir referans döneminde ödenen vergiler ve diğer hane veya kişilere yapılan düzenli transferler düşüldükten sonra hanehalkı kullanılabilir gelirine ulaşılmaktadır. 0 İlk %20 İkinci %20 Üçüncü %20 İstanbul Dördüncü %20 Son %20 Veri kaynağı: Veriler örnekleme yoluyla seçilen hanehalklarındaki fertlerle yapılan birebir görüşmeler yoluyla derlenmektedir. Kaynak: TÜİK 22

23 Markalı Konutlar Fiyat Aralıkları Fiyat Aralığı Toplamdaki Payı < % % % % % > % Toplam 100% 14% 6% 6% 1% 36% < > % Reidin verilerine göre markalı projelerin; Üçte biri TL/m2 ve üstü fiyatlardan, Üçte biri TL/m2 fiyatlardan Üçte biri ise TL/m2 ve altı fiyatlardan satılmaktadır. Kaynak: Reidin 23

24 Fiyat Segmentlerine Göre Arz Talep Dengesi Gelir Grubu İhtiyaç Yıllık Gelir Aylık Gelir %50'si Vade Faiz Oranı Kredi Tutarı Ev Fiyatı m2 Alabileceği m2 Fiyatı ,80% ,80% ,80% ,80% ,80% ,80% ,80% ,80% ,80% ,80% ,80% ,80% ,80% ,80% ,80% Fiyat Düzeyi Riskli Alanlar Riskli Yapılar Rezerv Alanlar Vizyon Projeler Mevcut Üretim Toplam Arz Arz Fazlası Kaynak: Konutder Tahminleri İhtiyaç ise, kentsel dönüşümle her yıl konut yapılacak ise, geri kalan üretim 'e iner ve problem kalmaz denilebilir. Ama kentsel dönüşümden gelecek konutlar pahalı konutlar olacaktır ve bu kadar pahalı konutu satın alacak müşteri olmayacaktır. Bu projelerde alternatif bir finansman planlaması olmaz ve sadece satış gelirlerine bel bağlanırsa, büyük sorunlar ortaya çıkabilir. 24

25 Fiyat Segmentlerine Göre Arz Talep Dengesi Fiyat Seviyesi (TL/m2) İhtiyaç Arz Arz Açığı/ Arz Fazlası Toplam Arz Açığı / Arz Fazlası İhtiyaç Arz 1263 TL Altı TL Üstü

26 Genel Değerlendirme 11 belediyede riskli alan ilan edildi ve bu sunumdaki hesaplamalara dahil edildi. Henüz ilan edilmeyenler? Kentsel dönüşümle pazara gelecek yüksek fiyatlı bu kadar konut alıcı bulacak mı? Kentsel dönüşüm projesi yapan bir firma satışlarda zorlanır ve özsermayesi de yetersiz kalıp projeyi tamamlayamaz ise ne olacak? Pazarın üçte ikisi kamu kontrolünde gerçekleşen kentsel dönüşüm projeleri ile karşılanırsa, serbest piyasa koşullarını sürdürmek ne derece mümkün olabilir? Serbest piyasanın olmadığı ve nerede ne kadar konut üreteceğini kamunun planladığı durumda, planlamadaki hatalar ve ortaya çıkabilecek arz fazlaları nasıl önlenecek? Biz gerçekten riskli olan alanları mı riskli alan ilan ediyoruz? İlan ettiğimiz riskli alanların %73'ü JICA'ya göre riskli alan değil. 26

27 Konut Sektörünün Vergi Yükü Ve Öneriler 27

28 Örnek Bir Konut Projesi Karlılık ve Vergi Yükü Proje Bilgileri Konut Adedi 100 Ortalama Konut Alanı (m2) 120 Toplam Konut Alanı (m2) m2 Satış Fiyatı (TL) m2 İnşaat Maliyeti (TL) Arsa Sahibi Hasılat Payı 40% Brüt Kar (Vergiler Hariç) TL Yüzde Hasılat % İnşaat Maliyeti % Arsa Sahibi Payı % Brüt Kar % Yapılan İşlem ve Bu Nedenle Ödenen Vergi TL Yüzde Arsa sahibiyle yapılan hasılat paylaşımı sözleşmesinin damga vergisi ,9% Arsa sahibiyle yapılan hasılat paylaşımı sözleşmesinin tapu harcı ,2% Alıcılarla yapılan satış vaadi sözleşmelerinin damga vergisi ,9% Alıcılarla yapılan satış vaadi sözleşmelerinin noter harcı ,3% Yüklenicilerle yapılan müteahhitlik sözleşmelerinin damga vergisi ,4% Belediye harçları ,3% Tapunun geliştirici firmaya devrinde ödenen tapu harcı ,6% Kat mülkiyetine geçişte tapu harcı ,0% Tapunun nihai alıcılara devrinde ödenen tapu harcı (satıcı payı) ,0% Tapunun nihai alıcılara devrinde ödenen döner sermaye ücreti ,0% Proje boyunca ödenen emlak vergileri ,5% Katma değer vergisinin finansman maliyeti ,7% İade alınamayan KDV alacağı ,1% Geliştirici firmanın kurumlar vergisi ,0% Firmanın Toplam Vergi Yükü ,0% Firmanın Brüt Kar Tutarı ,0% Firmanın Toplam Vergi Yükü ,0% Firmanın Net Karı ,0% Tapunun nihai alıcılara devrinde ödenen tapu harcı (alıcı payı) ,0% Alıcının ödediği %1 KDV ,0% Alıcının Satış Bedeline İlave Olarak Ödediği Diğer Vergiler ,0% 28

29 Konutlarda KDV Oranı Mevcut Düzenleme Konut'un Net Alanı Konumu İnşaat Sınıfı Arsanın Emlak Vergisine Esas Değeri Oran Büyükşehir olmayan illerde İnşaat sınıfı ne olursa olsun Arsanın değeri ne olursa olsun %1 Büyükşehirlerdeki riskli alan ve rezerv alanlarda İnşaat sınıfı ne olursa olsun Arsanın değeri ne olursa olsun %1 150 m2'den küçükse Büyükşehirlerdeki riskli alan ve rezerv alanlar dışı kalan alanlarda İkinci sınıf veya daha düşük sınıf inşaatlarda Birinci sınıf veya lüks inşaatlarda Arsanın değeri ne olursa olsun Arsanın değeri 500 TL'den küçükse Arsanın değeri 500 TL TL arasında ise %1 %1 %8 Arsanın değeri TL'den büyükse % m2'den büyükse Nerede bulunursa bulunsun İnşaat sınıfı ne olursa olsun Arsanın değeri ne olursa olsun %18 29

30 Mevcut Düzenlemenin Getirdiği Sorunlar ADİL DEĞİL 5 kat pahalı bir ev alan 90 kat KDV ödüyor. Aynı sokaktaki tüm konutlar aynı kefeye konuyor. UYGULAMASI ZOR Arsa rayiç değerleri gerçeği yansıtmıyor. İnşaat sınıfları pek çok itilaf çıkartmaya müsait. Net alanla ilgili tartışmaları ortadan kaldırmıyor. HAKSIZ REKABET GETİRİYOR Riskli alan / rezerv yapı alanı ilan edilen bölgelerle diğer bölgeler arasında. Aynı bölgede farklı sokaklar arasında. KAYITDIŞILIĞA TEŞVİK EDİYOR Ufak ölçekli olup müşterileriyle bire bir ilişki kurabilen firmalar kayıt dışı işlem yapmaya teşvik ediliyor. 30

31 KDV İadesi Hesabına Dahil Edilemeyen Maliyetler YAPI DENETİM HİZMETİ ORTAK ALANLAR AYRILMAZ EŞYALAR Arsa sahibi adına düzenlenen ancak müteahhit firmalarca arsa sahibi adına ödenen yapı denetim hizmeti fatura bedelleri nedeniyle yüklenilen KDV iade hesabına dahil edilmelidir. Ortak kullanım amacıyla imal edilen, ayrı bir bağımsız bölüm tapusu olmayan, dolayısıyla ayrıca satılması da mümkün olmayan tüm maliyet unsurları KDV iade hesabına dahil edilmelidir. Çocuk parkı, bahçe düzenlemesi, havuz, pergole, kamelya, çim ekimi, spor alanı, otoparklar, fitness ve spor salonları, hamam, sauna, çamaşır ve ütü odaları, ilk yardım odaları, yürüyüş parkurları, bisiklet yolları. Modern konutların ayrılmaz bir parçası halinde gelen eşyalarla ilgili maliyet unsurları KDV iade hesabına dahil edilmelidir. Birer adedi aşmamak kaydıyla aspiratör, set üstü ocak, çöp öğütme makinesi, ankastre fırın ve davlumbaz, kombi, klima, vestiyer, gömme dolap, elektrik panosu, banyo içerisine monte edilen aynalar ve jakuzi. DEVREDEN KDV İade tarihi itibariye devreden KDV tutarının iade edilecek tutardan yüksek olması yeterli olmalı, önceki dönemlerin bakiyelerine ayrıca bakılmamalıdır. 31

32 Kayıtdışılık İle Mücadele Önerisi İşlemleri kayıt altına almak adına tapuda yapılan her satışta SPK lisanslı değerleme şirketlerinden değerleme raporu alınması ve asgari olarak bu değerin beyan edilmesi zorunlu tutulabilir. TÜİK verilerine göre konut satışlarının yarısı ipotekli (yani banka kredili) gerçekleşmektedir. Ancak banka tarafından yaptırılan ekspertiz raporundaki değer tapuda kontrol edilmemektedir. Örneğin evin değeri TL ise, alıcı ve satıcı TL'den anlaşmış ise, alıcı TL kredi kullanacak ise, tapuda satış bedeli TL beyan edilebilmektedir. Tapu dairesi ekspertiz raporunun bir örneğini talep etmeli, satış bedeli bu değerin altında beyan edilememelidir. Hatta banka kredisi kullanılmadan satılan konutlarda dahi tapu dairesi ekspertiz raporu talep etmelidir. Bir değerleme raporunun maliyeti yaklaşık 300 TL olup, böyle bir düzenleme alıcıya ilave bir yük getirecektir. Bu yük tapu harcında yapılacak indirimle telafi edilmelidir. Bu yolla işlemlerin gerçek değerinden beyanı sağlandığında, tapu harçları da binde 20'den binde 5'lere doğru indirilmelidir. Proje aşamasında yapılan satışlarda, satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı tarihte hazırlatılan değerleme raporu dikkate alınmalıdır. (Projeden TL'ye satılan bir konut teslim tarihinde TL değere ulaşabilmektedir. Teslim tarihindeki değer üzerinden tapu harcı alınması haksız olacaktır.) 32