GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

Transkript

1 ÖZBAL ÇELİK BORU SANAYİ TİCARET VE TAAHHÜT A.Ş. GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU Tarih: R. No: 2014REVF89 ÖZBAL ÇELİK BORU SAN. TİC. VE TAAH. A.Ş. İNSU MAHALLESİ NDE 1 ADET TARLA YENİŞEHİR/ MERSİN 0

2 TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. tarafından Özbal Çelik Boru Sanayi Ticaret ve Taahhüt A.Ş. için tarihinde 2014REVF89 rapor numarası ile hazırlanan değerleme raporu için aşağıdaki hususları beyan ederiz; Aşağıdaki raporda sunulan bulguların Değerleme Uzmanı nın bildiği kadarıyla doğru olduğu; Analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğu; Değerleme Uzmanı nın değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilgisi olmadığı; Değerleme Uzmanı nın ücretinin raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığı; Değerlemenin ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştiği; Değerleme Uzmanı nın, mesleki eğitim şartlarına haiz olduğu; Değerleme Uzmanı nın değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi olduğu; Değerleme Uzmanı nın, mülkü kişisel olarak denetlediği; Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını beyan ederiz. Bu değerleme raporu ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır. TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. nin üretim faaliyeti ISO 9001:2008 Kalite Yönetim Sistemi BSI tarafından belgelendirilmiştir. Sertifika No: FS

3 YÖNETİCİ ÖZETİ GAYRİMENKULÜN AÇIK ADRESİ GAYRİMENKULÜN KULLANIMI TAPU KAYIT BİLGİLERİ İMAR DURUMU İnsu Köyü, Köyönü mevki, 165 ada, 30 no lu parsel Yenişehir/MERSİN Değerleme konusu taşınmaz boş tarla durumundadır. Mersin li, Yenişehir ilçesi, İnsu köyü, Köyönü mevki, 165 ada, 30 parsel no lu, Tarla vasıflı, 4.940,00 m² yüzölçümüne sahip, tam hisse ile Özbal Çelik Boru Sanayi Ticaret ve Taahhüt A.Ş. mülkiyetindeki gayrimenkul. Mersin Büyükşehir Belediyesi Planlama Müdürlüğü nde tarihinde yapılan incelemelerde taşınmazın, 1/1.000 ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamı dışında olduğu, tarih ve 258 sayılı Mersin Büyükşehir Belediyesi meclis kararı ile onaylanan 1/ ölçekli çevre düzeni planında Yayla Yerleşim Alanı lejandında kaldığı bilgisine ulaşılmıştır. Uygulama imar planı bulunmadığı için yapılaşma koşulları henüz belli değildir TARİHİ İTİBARİ İLE TAŞINMAZIN PİYASA DEĞERİ (KDV HARİÇ) TL (Yüzdoksanüçbin.- Türk Lirası) USD (Seksenbeşbin.- Amerikan Doları) TARİHİ İTİBARİ İLE TAŞINMAZIN PİYASA DEĞERİ (KDV DAHİL) TL (İkiyüzyirmiyedibinyediyüzkırk.- Türk Lirası) USD (Yüzbinüçyüz.- Amerikan Doları) 1- Tespit edilen bu değer peşin satışa yönelik piyasa değeridir. 2- KDV oranı %18 dir. 3-1 USD= 2,3189 -TL, 1 Euro= 2,8258.-TL kabul edilmiştir. Kur değeri bilgi amaçlı verilmiştir 4- Bu rapor ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır. 5- Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz. Selda ULAŞIR Değerleme Uzmanı (402826) Bilge BELLER ÖZÇAM Sorumlu Değerleme Uzmanı (400512) 2

4 İÇİNDEKİLER BÖLÜM RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ Rapor Tarih ve Numarası Rapor Türü Raporu Hazırlayanlar Değerleme Tarihi Dayanak Sözleşmesi Değerleme Çalışmasını Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar Değerleme Konusu Gayrimenkulun Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler Şirket Bilgileri Müşteri Bilgileri...6 BÖLÜM DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI... 8 BÖLÜM GENEL VE ÖZEL VERİLER Genel Veriler - Sosyal ve Ekonomik Veriler Demografik Veriler Ekonomik Veriler Mersin İli...14 BÖLÜM DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET HAKKI VE İMAR BİLGİLERİ Gayrimenkullerin Mülkiyet Bilgileri Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri Değerleme Konusu Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemleri Gayrimenkulün İmar Bilgileri Değerleme Konusu Gayrimenkulun Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb.) İlişkin Bilgi Çevre ve Zemin Kirliliği (Kontaminasyon)...19 BÖLÜM GAYRİMENKULÜN ÇEVRESEL VE FİZİKSEL BİLGİLERİ Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özellikleri Değerleme Konusu Gayrimenkulün Tanımı Gayrimenkul Mahallinde Yapılan Tespitler...22 BÖLÜM EN ETKİN VE VERİMLİ KULLANIM DEĞERİ ANALİZİ BÖLÜM TAŞINMAZIN DEĞERİNE ETKEN FAKTÖRLER Taşınmazın Değerine Etken Faktörler Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Analizi...26 BÖLÜM SONUÇ BÖLÜM EKLER

5 BÖLÜM 1 RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ 4

6 1.1 Rapor Tarih ve Numarası BÖLÜM 1 RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ Bu rapor, Özbal Çelik Boru Sanayi Ticaret ve Taahhüt A.Ş nin tarihli talebine istinaden, şirketimiz tarafından tarihinde, 2014REVF89 rapor numarası ile tanzim edilmiştir. 1.2 Rapor Türü Bu rapor; Mersin li, Yenişehir ilçesi, İnsu köyü, Köyönü mevki, 165 ada, 30 parsel no lu, Tarla vasıflı, 4.940,00 m² yüzölçümüne sahip, tamamı Özbal Çelik Boru Sanayi Ticaret ve Taahhüt A.Ş. mülkiyetindeki gayrimenkulün tarihli piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur. Bu rapor ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır. 1.3 Raporu Hazırlayanlar Bu değerleme raporu; gayrimenkul mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi kurum kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak hazırlanmıştır. Bu rapor değerleme uzmanı Selda ULAŞIR ve sorumlu değerleme uzmanı Bilge BELLER ÖZÇAM tarafından hazırlanmıştır. 1.4 Değerleme Tarihi Bu değerleme raporu için, şirketimizin değerleme uzmanları tarihinde çalışmalara başlamış ve tarihine kadar raporu hazırlamışlardır. Bu sürede gayrimenkul mahallinde ve ilgili resmi dairelerde incelemeler ve ofis çalışması yapılmıştır. 1.5 Dayanak Sözleşmesi Bu değerleme raporu, şirketimiz ile Özbal Çelik Boru Sanayi Ticaret ve Taahhüt A.Ş arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır. 1.6 Değerleme Çalışmasını Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler Değerleme işlemini genel anlamda olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan bir faktör yoktur. 1.7 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar Bu rapor, Özbal Çelik Boru Sanayi Ticaret ve Taahhüt A.Ş. nin tarihli talebine istinaden, söz konusu taşınmaz için hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur. Değerleme çalışmasında müşteri tarafından getirilen herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır. 1.8 Değerleme Konusu Gayrimenkulun Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler Rapor-1 Rapor Tarihi Rapor Numarası 2013_F81 Raporu Hazırlayanlar Simge Sevin AKSAN - Bilge Beller ÖZÇAM Gayrimenkulün Toplam Değeri (TL) TL* *KDV hariç değerdir. 5

7 1.9 Şirket Bilgileri Şirketimiz, tarih ve 5676 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi nde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesi ne göre Ekspertiz ve Değerlendirme olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla Türk Lirası sermaye ile kurulmuştur. Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu nun (SPK) tarih ve KYD-66/ sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır. Şiretimiz tarihi itibariyle, uluslararası meslek kuruluşu olan RICS (Royal Institution of Charted Surveyors) tarafından Regulated by RICS statüsüne alınmıştır. Şirketimiz, BSI (BSI Eurasia Yönetim Sistemleri Belgelendirme Ltd. Şti.) tarafından verilen ISO 9001:2008 Kalite Belgesi ne sahiptir Müşteri Bilgileri Bu değerleme raporu, Mersin Tarsus OSB, Rüştü Kazım Yücelen Caddesi, No: 23, Akdeniz/ MERSİN adresinde faaliyet gösteren Özbal Çelik Boru Sanayi Ticaret ve Taahhüt A.Ş için hazırlanmıştır. 6

8 BÖLÜM 2 DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI 7

9 2.1 Değerlemede Kullanılan Yöntemler Ülkemizde kullanılabilir olan üç farklı değerleme yöntemi bulunmaktadır. Bu yöntemler sırasıyla Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı, Gelir İndirgeme Yaklaşımı ve Maliyet Yaklaşımı yöntemleridir Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir Gelir İndirgeme Yaklaşımı Bu karşılaştırmalı yaklaşım değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapar. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, doğrudan ilişkileri, hasıla veya iskonto oranı veya her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi belli bir risk seviyesine sahip en yüksek yatırım getirisi sağlayan gelir akışı en olası değer rakamı ile orantılıdır. İndirgeme oranı; algılanan riskin derecesine, gelecekteki enflasyon bağlamında piyasanın beklentileri, alternatif yatırımlar için umulan getiri oranları, geçmişte emsal mülkler tarafından kazanılan getiri oranları, borç finansmanın bulunabilrliği, cari vergi yasalarına bağlıdır Maliyet Yaklaşımı BÖLÜM 2 DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulun değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır. şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde, gayrimenkulun önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle, gayrimenkulun değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulun bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. Gayrimenkulun bina maliyet değerleri, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri, müteahhit firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilmiştir. Binalardaki yıpranma payı, Resmi Gazete de yayınlanan yıllara göre bina aşınma paylarını gösteren cetvel ile binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak hesaplanmıştır. Gayrimenkulun değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. 8

10 2.2 Kullanılan Değer Tanımları Piyasa Değeri (Pazar Değeri) Bir gayrimenkulun alıcı ve satıcı arasında, belirli bir tarihte, el değiştirmesi durumunda; satış için gerekli piyasa koşulların sağlanması, tarafların istekli olması ve her iki tarafın da gayrimenkulle ilgili bütün durumlardan haberdar olması koşullarıyla belirlenen, gayrimenkulun en olası, nakit el değiştirme değeridir. Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır. - Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir. - Taraflar gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler. - Gayrimenkulun satışı için makul bir süre tanınmıştır. - Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır. - Gayrimenkulun alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir Zorunlu Satış Değeri Satıcının gayrimenkulunu satmak için baskı altında olduğu ve bunun sonucu olarak uygun bir pazarlama süresinin mümkün olmadığı koşullarda kullanılan değerdir. Zorunlu satışta kabul edilen fiyat, piyasa değerinin makul ve adil durumunun aksine satıcının özel koşullarını yansıtan bir değerdir. 9

11 BÖLÜM 3 GENEL VE ÖZEL VERİLER 10

12 Veri araştırması, değerleme konusu varlığın piyasa seviyesindeki uluslararası, ulusal, bölgesel ya da komşuluk çevresi trendlerini araştırmakla başlar. Bu araştırma değerleme uzmanının o özgün piyasa alanında gayrimenkul değerlerini etkileyen ilkelerin, güçlerin ve etmenlerin ilişkilerini anlamasına yardımcı olur. Araştırma, aynı zamanda değerleme uzmanına rakamsal bilgileri, piyasa trendlerini ve ipuçlarını sağlar. Genel veriler, tanımlanmış piyasa bölgesinde mülk değerini etkileyen toplumsal, ekonomik, kamusal ve çevresel verilerdir. Özel veriler ise, değerlemesi yapılacak mülke ve eşdeğer mülklerin niteliklerine ilişkin verilerdir. 3.1 Genel Veriler - Sosyal ve Ekonomik Veriler Demografik Veriler BÖLÜM 3 GENEL VE ÖZEL VERİLER Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre 31 Aralık 2013 tarihi itibariyle Türkiye nüfusu kişidir yılında Türkiye de ikamet eden nüfus bir önceki yıla göre kişi artmıştır. Nüfusun % 50,2 sini ( kişi) erkekler, % 49,8 ini ( kişi) ise kadınlar oluşturmaktadır. Türkiye Geneli Nüfus Artışının Yıllara Yaygın Gösterimi Toplam Toplam Erkek Kadın Aşağıdaki grafikte yılları arası Türkiye geneli nüfus artış oranlarını görmek mümkündür. Türkiye'de yıllık nüfus artış hızı 2011 yılında binde 13,5 iken 2012 yılında binde 12 ye gerilemiş; 2013 yılında ise binde 13,7'ye yükselmiştir. İl ve ilçe merkezlerinde ikamet edenlerin oranı 2012 yılında %77,3 iken, 14 ilde Büyükşehir Belediyesi kurulması ve Büyükşehir statüsündeki 30 ilde, belde ve köylerin ilçe belediyelerine mahalle olarak katılmasının önemli etkisiyle bu oran 2013 yılında %91,3 olarak gerçekleşmiştir yılında, Türkiye nüfusunun %18,5'inin ikamet ettiği İstanbul, kişi ile en çok nüfusa sahip olan il olmuştur. Ülkemizin toplam nüfusunun % 18,5 i ( kişi) İstanbul da ikamet etmektedir. Bunu sırasıyla; % 6,6 ile ( kişi) Ankara, % 5,3 ile ( kişi) İzmir, % 3,6 ile ( kişi) Bursa, % 2,8 ile 11

13 ( kişi) Antalya takip etmektedir. Ülkemizde en az nüfusa sahip olan Bayburt ilinde ikamet eden kişi sayısı ise tür. Ülkemizde 2012 yılında 30,1 olan ortanca yaş, 2013 yılında önceki yıla göre artış göstererek 30,4 olmuştur. Ortanca yaş erkeklerde 29,8 iken, kadınlarda 31 olarak gerçekleşmiştir. Ülkemizde yaş grubunda bulunan (çalışma çağındaki) nüfusun oranı 2012 yılına (%67,6) göre 0,1 puan artarak %67,7 ( kişi) olarak gerçekleşmiştir. Nüfus yoğunluğu olarak ifade edilen bir kilometrekareye düşen kişi sayısı Türkiye genelinde 100 kişidir. Bu sayı illerde 11 ile kişi arasında değişmektedir. İstanbul ilinde bir kilometrekareye kişi düşmektedir. Bunu sırasıyla; 464 kişi ile Kocaeli, 338 kişi ile İzmir, 270 kişi ile Gaziantep ve 263 kişi ile Bursa illeri izlemektedir. Nüfus yoğunluğunun en az olduğu il ise 11 kişi ile Tunceli dir. Yüzölçümü büyüklüğüne göre ilk sırada yer alan Konya nın nüfus yoğunluğu 53, yüzölçümü en küçük olan Yalova nın nüfus yoğunluğu ise 260 tır Ekonomik Veriler İl Nüfus İstanbul Ankara İzmir Bursa Adana yılının başlarında iç siyasetten çok dış ekonomik gelişmeler ağırlıkta olmuş, yaşanan gelişmeler ekonomiyi doğrudan etkileyerek 2008 yılı Nisan ayından itibaren yatırımlarda yavaşlama görülmüş ve geçmiş yıllardaki yabancı yatırım oranı düşmeye başlamıştır. Dünya da ilk başta ABD'de subprime mortgage krizi olarak başlayan, sonrasında likidite sıkıntısından kaynaklandığı sanılan ancak zamanla asıl sorunun güven eksikliği olduğu anlaşılan ekonomik kriz, 2008 yılı Mart ayında ABD'nin önemli yatırım bankalarının ve sigorta firmalarının iflas etmesi ile kendini göstermiş ve kısa zamanda Avrupa'ya sıçramıştır. Ülkelerin birbiri ardına kriz önleyici paketler açıklamalarına rağmen ekonomik küçülmelere engel olamayıp dünya büyüme tahminleri eksi değerleri göstermiştir yılı sonu ve 2009 yılı başında Türkiye de ekonomik kriz reel sektörde de hissedilmeye başlamıştır yılı içerisinde ekonomik daralma ile birlikte sanayi üretimi ve istihdamda düşüşler yaşanmıştır. Gayrimenkul sektörünün de 2009 yılını küçülerek geçirdiği, fiyatların düşüş hareketini sürdürdüğü ve talebin az olduğu bilinmektedir. Ancak 2010 yılı başlarında ülke ekonomisinde ve dış piyasalarda yaşanan pozitif görünüm ile birlikte sürdürülebilir bir kalkınmanın tekrar başladığı ve krizin etkilerinin pozitif hava ile beraber azalmaya başladığı gözlemlenmiştir yılı genelinde döviz fiyatlarının belirli bir bant seviyesinde kalması, İstanbul Borsası nın 2010 yılı başı itibariyle artış eğilimini devam ettirmesi, 2010 Eylül ayında yapılan referandumun siyasi istikrar olarak algılanmasıyla birlikte piyasalarda esen pozitif hava devam etmiştir. Ekonomik verilerin pozitif olmaya başladığı 2011 yılı içerisinde yabancı yatırımların Türkiye'ye olan ilgisi devam etmiştir. Ancak büyük yatırım kararlarının önceki yıllarda olduğu gibi rahat ve kolay verilememesi yatırım süreçlerini uzatmıştır. Fiyat istikrarı ve ekonomik büyümenin artması ile 2011 yılı Türkiye nin ilerlemesine ve dış politikada gücünün artmasına sahne olmuştur yılı içerisinde de ekonomik istikrarın devam ettiği görülse de, bazı gayrimenkul tipleri ve projeleri için satış sıkıntısı yaşandığı gözlemlenmiştir. Bunun yanında 2012 yılı içerisinde çıkartılan Kentsel Dönüşüm ve Mütekabiliyet yasası ile birlikte Türkiye de yatırım yapmak isteyen yabancı 12

14 yatırımcıların önü açılmış olup, piyasaya etkisi olumlu olmuştur yılında yürürlüğe giren yasa öncesi konut satışlarının yüzde 2 ila 4'ü yabancılara yapılırken, bu oran 2013'te yüzde 10 seviyesine ulaşmıştır yılı içerisinde Kentsel Dönüşüm yasası ile başta büyükşehirler olmak üzere tüm yerleşimlerde eski konutların yenilenmeye başlandığı ve konut piyasasının yeniden canlı bir yapıya kazandırıldığı görülmüştür. Özellikle kentsel dönüşüm ile yapılacak yatırımlar ve arazi arayışları yoğun olarak yatırımcıların gündemindedir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın öncülüğündeki kentsel dönüşüm çalışmalarında 20 yıl boyunca 6.5 milyon konutun yenilenmesi hedeflenmektedir. Yasanın yürürlüğe girdiği tarihten itibaren ülke genelinde 6 bin 753 hektar alan riskli ilan edilmiştir. Bu alanların mevcut yapı stoğuna bakıldığında bağımsız bölümden (konut ve işyeri) ve bu birimlerin yer aldığı toplam binadan oluştuğu görülmektedir. Yıl içinde birimin dönüşüm hedefi yakalanırken, 2014 sonuna kadar bağımsız bölümün dönüşümünün tamamlanması hedeflenmektedir yılı Türkiye Ekonomik göstergelerini özetleyecek olursak (Kaynak: TÜİK); 2013 yılı enflasyon oranı TÜFE'de %7,40, ÜFE'de ise %6,97 olarak gerçekleşmiştir yılı cari işlemler açığı ise bir önceki yıla göre 16 milyar 507 milyon dolar artarak 65 milyar 4 milyon dolara ulaşmıştır yılı işsizlik oranı %9,7; tarım dışı işsizlik oranı %12 olarak gerçekleşmiştir. Uluslararası Kredi Derecelendirme Kuruluşu Moody s Türkiye nin kredi notunu Mayıs 2013 de bir basamak artışla Baa3 e yükseltmiştir. Türkiye, Fitch in Kasım 2012 deki artışının (BBB-) ardından ikinci yatırım yapılabilir notunu almıştır, Kasım 2013 te de aynı dereceyi vererek görünümünü durağan olarak korumuştur yılı ilk çeyreğinde gerçekleşen yerel seçimler iç ve dış piyasalarda daha çok hükümete güvenoyu olarak yorumlanmıştır yılı 3. çeyreğinde yapılmış olan Cumhurbaşkanlığı seçimleri ve 2015 yılında yapılmasi muhtemel genel seçimler, ülke gündemindeki iki önemli konudur. Bu gelişmelerin yanında dış piyasalardaki ekonomik kalkınmanın olumlu gelmesi ile birlikte Türkiye ye ilginin devam edeceği düşünülmekte olup 2014 yılı 3. ve 4. çeyreğinde konut kredi faizlerinde bir miktar düşüş beklenmektedir yılında çıkartılan ve etkileri 2013 yılında hissedilmeye devam eden Kentsel Dönüşüm ve Mütekabiliyet Yasası ile birlikte olumlu havanın etkin olacağı düşünülmektedir. 13

15 3.2 Özel Veriler - Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Mersin İli Anadolu yarımadasının Orta Güney bölgesindedir. Mersin ili doğusunda Adana, batısında Antalya, kuzeyinde Konya, Karaman, Niğde illeri ile güneyinde Akdeniz ile çevrilidir. İlin yüzölçümü km 2 olup, topraklarının %49.5 i ormanlıktır. İlin Akdeniz kıyısında 321 km. lik kıyı şeridi bulunmaktadır. Yüzölçümünün %87 si dağlıktır. İlin kuzeyi orta Toros Dağlarıyla çevrilidir, Bolkar Dağı Medetsiz Tepesi ilin en yüksek tepesini oluşturmaktadır. Tarsus ve Mersin in bir kısmı Çukurova nın devamı niteliğinde olup, ilin en geniş düzlükleridir. Batıya doğru Silifke ve Anamur dışında ovalar daralmaktadır. İlin başlıca akarsuları Berdan, Efrenk, Göksu, Anamur, Lamas ırmak ve çaylarıdır. İlin doğusundaki Gülek Boğazı ve batısındaki Sertavul geçidi ili Orta Anadolu ya bağlayan iki önemli ve tabii geçittir. Alp sistemi içindeki Toros Dağları, İçel de genis bir payanda duvarı gibi Akdeniz kıyılarından yükselerek Anadolu platosuna destek verir. İlçeleri Mersin, Tarsus, Erdemli, Silifke, Anamur, Mut, Bozyazı, Gülpınar, Çamlıyayla, Aydıncık tır. Mersin ilinin 2013 yılındaki adrese dayalı nüfus sistemi kayıtlarına göre nüfusu dur. Mersin ili il/ilçe merkezleri nüfusu olup; toplam nüfusun %78,91 ni oluşturmaktadır. Hızla hayata geçirilen GAP Projesi, Ataş Rafinerisi ve sahip olduğu geniş hinterland sayesinde Mersin Liman ı, Türkiye nin Akdeniz deki en büyük limanı olma özelliğini taşımaktadır. Limanda bulunan 27 iskelenin 8 i birbirlerine raylı bir sistemle bağlanmıştır Körfez Savaşı ndan bu yana yaklaşık 85 milyon dolar harcanarak yenilenen Mersin Limanı nın kapasitesi, son üç yıldır her sene %10 oranında artmıştır. Kentin ticari açıdan önemi göz önüne alınarak, Türkiye nin dört serbest bölgesinden en büyüğü burada kurulmuş metrekarelik bir alan üzerine kurulan Mersin Serbest Bölgesi, başta tekstil firmaları olmak üzere yaklaşık 459 şirkete ev sahipliği yapmaktadır. Karayolu ulaşımında, halihazırda var olan karayolu bağlantılarıyla birlikte tamamlanarak hizmete sokulan Tarsus-Mersin-Çeşmeli otoyolu, çalışmaları devam eden Silifke-Anamur-Gazipaşa (Antalya) otoyolunun tamamlanması ile ulusal ve uluslararası karayolu bağlantısı istenilen seviyeye ulaşmış olacaktır. 14

16 3.2.2 Yenişehir İlçesi Yenişehir, Mersin ilinin bir ilçesi olup, Güneyde Akdeniz, Kuzeyde otoban, doğuda müftü deresi, batıda Mezitli Belediyesi sınırları içinde kalan alanın yüzölçümü 3681 hektardır. Yenişehir İlçesinin bulunduğu alan Mersin merkez sınırları içerisinde yer aldığından, yazları sıcak ve kurak kışları ılık ve yağışlı olan Akdeniz iklimi hüküm sürmektedir tarih ve sayılı Resmi Gazete de yayınlanarak yürürlüğe giren 5747 Sayılı Büyükşehir Belediyesi sınırları içerisinde İlçe kurulması ve bazı kanunlarda değişiklik yapılması hakkındaki kanunun 1. maddesinin 36. fıkrası göre Yenişehir ilçesi kurulmuştur Sayılı Kanunla kurulan Yenişehir İlçe Nüfus Müdürlüğü tarihinde Faaliyete başlamış olup, İlçe Merkezinde 23 Mahalle, Değirmençay Beldesinde 2 Mahalle ve 8 Köy olmak üzere 46 adet idari birime ait 100 adet Aile Kütüğü ve bilgisayar ortamına aktarılan kayıtlarla hizmetini sürdürmektedir. Ayrıca Mersin Üniversitesi merkez binaları ve Yenişehir Kampüsü ve Akdeniz'in en büyük alışveriş merkezi olan Forum AVM Mersin burada bulunmaktadır yılında Toros Üniversitesi kurularak yüksek öğretime özel sektörde katılmıştır de ilçe olmasıyla büyük bir eğitim seferberliği başlatılmış ve 2011 SBS de Türkiye'nin en başarılı ilçesi olmuştur. Mersin ilinin tamamında ilk 100 'e giren öğrencilerin 41'i Yenişehirdendir. İlçede, 2010 yılında inşası tamamlanan Nevin Yanıt Atletizm Kompleksi yer almaktadır yılı adrese dayalı nüfus kayıt sistemine göre ilçenin toplam nüfusu kişi olup, bunun kişisi erkek, kişisi ise kadındır. 15

17 BÖLÜM 4 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET HAKKI VE İMAR BİLGİLERİ 16

18 BÖLÜM 4 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET HAKKI VE İMAR BİLGİLERİ 4.1 Gayrimenkullerin Mülkiyet Bilgileri İli : Mersin İlçesi : Yenişehir Mahallesi : - Köyü : İnsu Sokağı : - Mevkii : Köyönü Pafta No. : - Ada No. : 165 Parsel No. : 30 Ana Gayrimenkul Niteliği : Tarla Ana Gayrimenkul Yüzölçümü : 4.940,00 m 2 Maliği : Özbal Çelik Boru Sanayi Ticaret ve Taahhüt A.Ş. Hissesi : Tam 4.2 Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkul mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır. Mersin ili, Yenişehir Tapu Müdürlüğü nde tarihi, saat 15:39 itibariyle yapılan incelemelerde edinilen bilgilere ve rapor eklerinde sunulan onaylı takyidat belgesine göre taşınmaz üzerinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır. 17

19 4.2.1 Değerleme Konusu Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemleri Değerleme konusu gayrimenkul ile ilgili olarak son üç yıl içerisinde herhangi bir alım satım işlemi gerçekleşmemiştir. 4.3 Gayrimenkulün İmar Bilgileri İmar yönetmelikleri arazi kullanımını ve geliştirmenin yoğunluğunu düzenlemektedir. Bir değerleme uzmanı imar ve yapı yönetmeliklerini incelerken, tüm güncel yönetmelikleri ve şartnamelerde meydana gelmesi olası değişiklikleri dikkate almalıdır. İmar planları konut, ticari ve sanayi gibi genel kullanımı tanımlar ve bu kullanımlara istinaden yapılabilecek yapı yoğunluğunu belirtir. Mersin Büyükşehir Belediyesi Planlama Müdürlüğü nde tarihinde yapılan incelemelerde taşınmazın, 1/1.000 ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamı dışında, tarih ve 258 sayılı Mersin Büyükşehir Belediyesi meclis kararı ile onaylanan 1/ ölçekli çevre düzeni planı dahilinde Yayla Yerleşim Alanı lejandında kaldığı bilgisine ulaşılmıştır. 1/ ölçekli çevre düzeni planının plan notlarına göre; Yayla Nitelikli Yerleşim Alanı: Yayla yerleşimlerinde, turizm, konaklama, turizm amaçlı ticaret, günübirlik tesis, spor ve rekreasyon tesisleri ve konut yapılabilir. 18

20 1/ Ölçekli Çevre Düzeni Planı 1/1.000 Ölçekli Kadastro Paftası Ruhsat ve İzinler Değerleme konusu taşınmaz için alınmış herhangi bir yapı ruhsatı bulunmamaktadır. Yapı Denetim Değerleme konusu taşınmaz üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Konu parsel üzerinde yapı yapılacak olması durumunda tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun a tabi olacaktır Değerleme Konusu Gayrimenkulun Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb.) İlişkin Bilgi Değerleme konusu gayrimenkule ait son üç yıllık dönemde imar durumunda herhangi bir değişiklik olmamıştır. 4.4 Çevre ve Zemin Kirliliği (Kontaminasyon) Gayrimenkulde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Şirketimizin bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulun çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır. 19

21 BÖLÜM 5 GAYRİMENKULÜN ÇEVRESEL VE FİZİKSEL BİLGİLERİ 20

22 5.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özellikleri BÖLÜM 5 GAYRİMENKULÜN ÇEVRESEL VE FİZİKSEL BİLGİLERİ Gayrimenkulün açık adresi: İnsu Köyü, Köyönü mevki, 165 ada, 30 no lu parsel Yenişehir/MERSİN Değerleme konusu taşınmaza ulaşım için; Yenişehir Belediye binasının doğu bitişiğinden geçen İsmet İnönü Bulvarı üzerinde kuzeybatı istikamette yaklaşık 9 km. ilerledikten sonra Emirler Köyü ne varılır. Emirler Köyü nü yaklaşık 700 metre geçtikten sonra sağ kol üzerinde bulunan yola girilir. Bu yol üzerinde kuzey istikamette yaklaşık 5 km. ilerlediktan sonra sağ kol üzerinde bulunan stabilize yola girilir. Doğu istikamette 400 metre ilerledikten sonra yolun 200 metre kuzeyinde bulunan taşınmaza ulaşılır. Taşınmazın bulunduğu bölge yayla evi olarak tercih edilmekte ve yapılaşma bu yönde devam etmektedir. Köy merkezi dışındaki alanlar boş tarla durumunda olup, söz konusu tarlaların jeolojik yapısı nedeni ile tarıma elverişli olmadığı görülmüştür. Yapılaşmanın yeni yeni başladığı bu bölgede imar yollarının henüz açılmadığı, mevcut imar yollarının ise henüz stabilize durumda olduğu görülmüştür. Bölgenin teknik alt ve üst yapı eksikleri mevcut ise de yapılaşma ile pararlel olarak bu eksikliklerin tamamlanacağı kanaati oluşmuştur. Taşınmazın herhangi bir ulaşım sorunu bulunmamaktadır. KONUM Yenişehir İlçesi Mersin stadyumu İnsu Köyü ~ 13 km ~ 10 km ~ 0,3 km MESAFE (km.) 21

23 5.2 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Tanımı Değerleme konusu taşınmaz; Mersin ili, Yenişehir ilçesi, İnsu Köyü, Köyönü mevki, 165 ada 30 parsel no lu 4.940,00 m² yüzölçümlü, Tarla vasıflı taşınmazdır. Söz konusu taşınmaz topografik açıdan eğimli bir yapıya, geometrik açıdan ise çokgen formda bir geometrik şekle sahiptir. Halihazırda taşınmaz üzerinde herhangi bir ürün ekili durumda değildir. Söz konusu taşınmazın taşlı-kayalı bir zemine sahip olması nedeni ile tarıma elverişli bir yapıya sahip olmadığı kanaati oluşmuştur. Taşınmazın kadastral yola cephesi bulunmamaktadır. Sulama imkanı bulunmayan değerleme konusu taşınmazın üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. 5.3 Gayrimenkul Mahallinde Yapılan Tespitler Parselin bulunduğu bölgede taşınmazla benzer özellikte tarla sayısı oldukça fazladır. Taşınmaz geometrik olarak düzgün olmayan bir şekle sahiptir. Taşınmaz topoğrafik olarak eğimli bir yapıya sahiptir. Taşınmaz halihazırda boş tarla durumundadır. Taşınmazın bulunduğu bölgede teknik alt ve üst yapı eksiklikleri vardır. Taşınmaza toplu taşıma araçları ve özel araçlarla ulaşım sağlanabilmektedir. Taşınmaz üzerinde herhangi bir ekili ürün bulunmamaktadır. Taşınmaz üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Taşınmazın kadastral yola cephesi bulunmamaktadır. 22

24 BÖLÜM 6 EN ETKİN VE VERİMLİ KULLANIM DEĞERİ ANALİZİ 23

25 BÖLÜM 6 EN ETKİN VE VERİMLİ KULLANIM DEĞERİ ANALİZİ Bir mülkün fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan en verimli kullanımıdır. En etkin ve verimli kullanımı belirleyen temel unsurlar aşağıdaki soruların cevaplarını içermektedir. Kullanım makul ve olası bir kullanım mıdır? Kullanım yasal mı ve kullanım için bir yasal hak alabilme olasılığı var mı? Mülk fiziksel olarak kullanıma uygun mu veya uygun hale getirebilir mi? Önerilen kullanım finansal yönden gerçekleştirelebilir mi? İlk dört sorusunu geçen kullanım şekilleri arasında seçilen en verimli ve en iyi kullanım, arazinin gerçekten en verimli kullanımıdır. Gayrimenkul sektörünün hukuki ve teknik açıdan en belirleyici faktörlerinden biri olan imar planları ülkemizde şehirleşme, teknolojik gelişme ve iktisadi ilerlemeye paralel bir gelişme gösterememekte ve bu revizyon eksikliği nedeniyle genelde statik bir görünüm arz etmektedirler. Söz konusu olumsuz yapının doğal bir sonucu olarak bir gayrimenkul üzerinde mali ve teknik açıdan en yüksek verimliliği sağlayacak ve bunun yanı sıra finansmanı dahi temin edilmiş en optimum seçeneğin uygulama safhasına konulamaması gibi istenmeyen vakalar sektörümüzde sık sık oluşabilmektedir. Bir başka anlatımla, ülkemiz koşullarında en iyi proje en yüksek getiriyi sağlayan veya teknik olarak en mükemmel sonuçları sağlayan seçenek değil, aynı zamanda yasal mevzuatın gereklerini de yerine getiren projedir. Ülkemizde imar planları, şehirleşme hızına ayak uyduramamakta ve nispeten statik kalmaktadır. Bu durum, bir mülkün finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan en verimli kullanımına yasalarca izin verilmemesine sebep olmaktadır. Sonuç olarak yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Değerleme konusu taşınmazın en etkin ve verimli kullanımı, bulunduğu konum, çevresindeki yapılaşma ve yapılaşma şartları, imar durumu dikkate alındığında, Yayla Yerleşim Alanı amaçlı kullanımıdır. 24

26 BÖLÜM 7 TAŞINMAZIN DEĞERİNE ETKEN FAKTÖRLER 25

27 BÖLÜM 7 TAŞINMAZIN DEĞERİNE ETKEN FAKTÖRLER 7.1 Taşınmazın Değerine Etken Faktörler GÜÇLÜ YANLAR Taşınmaz, yayla evi olarak tercih edilen bölgede bulunmaktadır. Taşınmaz 1/ ölçekli çevre düzeni planında yayla yerleşim alanı lejantında yer almaktadır. Taşınmazın ulaşım imkanı bulunmaktadır. ZAYIF YANLAR - Bölgenin teknik alt ve üst yapı eksiklikleri mevcuttur. - Taşınmazın kadastral yola cephesi bulunmamaktadır. - Taşınmaz tarım amaçlı kullanıma elverişli değildir. - Taşınmazın topografik olarak eğimli bir yapıya, geometrik olarak ise düzgün bir şekle sahip olması FIRSATLAR Taşınmazın bulunduğu bölgenin yayla evi olarak tercih edilmesinde artış olacağı. TEHDİTLER Ülke ekonomisindeki belirsizlikler ve dalgalanmalar tüm sektörleri etkiledeği gibi gayrimenkul sektörünü de olumsuz yönde etkilemektedir. 7.2 Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi Bu değerleme çalışmasında tarla değeri için emsal karşılaştırma yaklaşımı kullanılmıştır Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Analizi Gayrimenkulün yakın çevresinde yapılan araştırmalar sonucunda konu gayrimenkule emsal teşkil edebilecek aşağıdaki emsal bilgilere ulaşılmıştır. 26

28 Satılık Tarla - Arsa Emsalleri: Emsal No Değerlemeye Konu Gayrimenkule Göre Durumu/ Konumu Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda bulunan arsa vasıflı Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda bulunan arsa vasıflı Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda bulunan arsa vasıflı Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda bulunan arsa vasıflı Değerleme konusu taşınmazın yaklaşık 2,5 km. kuzeydoğusunda tarla vasıflı Değerleme konusu taşınmazın yaklaşık 2,5 km. kuzeydoğusunda tarla vasıflı Değerleme konusu taşınmazın yaklaşık 2 km. kuzeydoğusunda tarla vasıflı Değerleme konusu taşınmazın yaklaşık 1 km. kuzeydoğusunda tarla vasıflı Değerleme konusu taşınmazın yaklaşık 1 km. güneybatısında tarla vasıflı İmar Durumu Satış Durumu Brüt Alan (m²) Net Alan (m²) Satış Fiyatı (TL) Birim Satış Fiyatı (TL/m²) Konut Satılık ,00 Konut Satılık ,00 Konut Satılık ,00 Konut Satılık ,54 Tarla Satılık ,00 Tarla Satılık ,00 Tarla Satılık ,00 Tarla Satılık ,08 Tarla Satılık ,72 Değerleme Konusu Taşınmaza Göre Olumlu/ Olumsuz Özellikleri + Şerefiyesi yüksek + İmarlı + Şerefiyesi yüksek + İmarlı + Şerefiyesi yüksek + İmarlı + Şerefiyesi yüksek + İmarlı - Uzak konumlu - Şerefiyesi düşük - Uzak konumlu - Şerefiyesi düşük + Düz arazi + Şerefiyesi benzer + Düz arazi + Şerefiyesi yüksek Kısmen Daha kötü konumlu Düzeltilmiş Birim Satış Fiyatı (TL/m²)

29 10 Değerleme konusu taşınmaza yakın olan Emirler Köyü sınırları dahilinde tarla vasıflı Tarla Satılık ,89 Benzer şerefiyede 38 Kiralık Tarla Emsalleri: Emsal No 1 2 Değerlemeye Konu Gayrimenkule Göre Durumu/ Konumu Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda bulunan tarlalar Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda bulunan tarlalar İmar Durumu Satış Durumu Brüt Alan (m²) Net Alan (m²) Aylık Kira Fiyatı (TL) Aylık Birim Kira Fiyatı (TL/m²/ay) Değerleme Konusu Taşınmaza Göre Olumlu/ Olumsuz Özellikleri Düzeltilmiş Yaklaşık Yıllık Kira Birim Fiyatı (TL/m²) Tarla Görüş ,13 0,18 Benzer şerefiyede 2,0 Tarla Görüş ,12 0,20 Benzer şerefiyede 2,0 28

30 Satılık Arsa - Tarla Emsaller Hakkında Değerlendirme: Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgedeki tarla ve arsa emsalleri incelendiğinde, taşınmazla benzer durumdaki tarlaların istenilen fiyatlar üzerinden pazarlık payı bulunmakla beraber ortalama TL/m 2 aralığında el değiştirdikleri sonucuna ulaşılmaktadır. Emsal 1 Değerleme konusu taşınmaza yakın konumlu, 2 kat konut imarlı arsa. Şerefiyesi yüksek, pazarlık payı bulunmaktadır. Emsal 2 Değerleme konusu taşınmaza yakın konumlu, 2 kat konut imarlı arsa. Şerefiyesi yüksek, pazarlık payı bulunmaktadır. Emsal 3 Değerleme konusu taşınmaza yakın konumlu, 2 kat konut imarlı arsa. Şerefiyesi yüksek, pazarlık payı bulunmaktadır. Emsal 4 Değerleme konusu taşınmaza yakın konumlu, 2 kat konut imarlı arsa. Şerefiyesi yüksek, pazarlık payı bulunmaktadır. Emsal 5 Değerleme konusu taşınmazın yaklaşık 2.5 km kuzeydoğusunda, kadastral yola cepheli, şerefiyesi düşük. Emsal 6 Değerleme konusu taşınmazın yaklaşık 2.5 km kuzeydoğusunda, kadastral yola cepheli, şerefiyesi düşük. Emsal 7 Değerleme konusu taşınmazın yaklaşık 2 km kuzeydoğusunda, kadastral yola cepheli, düz arazi, şerefiyesi benzer. Emsal 8 Değerleme konusu taşınmazın yaklaşık 1 km kuzeydoğusunda, kadastral yola cepheli, düz arazi, şerefiyesi yüksek. Emsal 9 Değerleme konusu taşınmazın yaklaşık 1 km güneybatısında, kadastral yola cepheli, şerefiyesi benzer. Emsal 10 Değerleme konusu taşınmaza yakın konumlu olan Emirler Köyü sınırları dahilinde, şerefiyesi benzer. Kiralık Tarla Emsaller Hakkında Değerlendirme: Emsal 1 Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede köy muhtarı ile yapılan birebir görüşmede söz konusu bölgede tarla kiralama işleminin çok nadir gerçekleştiği, kiralama yapılacak olması durumda olası kiralama bedelinin tarıma elverişli tarlalar için dönümünün aylık TL/ay bedelle olabileceği bilgisi alınmıştır. (0,13-0,18 TL/m²) Emsal 2 Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgeye hakim emlak ofisi ile yapılan birebir görüşmede söz konusu bölgede tarla kiralama işleminin çok nadir gerçekleştiği, kiralama yapılacak olması durumda olası kiralama bedelinin tarıma elverişli tarlalar için dönümünün aylık TL/ay bedelle olabileceği bilgisi alınmıştır.(0,12-0,20 TL/m²). Değerleme Uzmanının Profesyonel Takdiri: Değerleme konusu taşınmaza değer takdiri edilirken; Değerleme konusu taşınmaın konumu ve köye olan mesafesi Değerleme konusu taşınmazın ulaşım imkanı Değerleme konusu taşınmazın imar durumu Taşınmazın yüzölçümü, 29

31 Emsal karşılaştırma yönteminde, araştırmalar sonucu ulaşılan emsallerin, taşınmaza göre olumlu olumsuz koşulları değerlendirilmiş, bölgede yapılan tüm araştırmalar ve tecrübelerimize dayanarak; taşınmaz için değer takdiri aşağıdaki gibi yapılmıştır. ARSA DEĞERİ 1 m² Arsa Değeri 39,00.-TL Toplam Arsa Büyüklüğü 4.940,00 m² Arsa Değeri TL TL TOPLAM DEĞER TL TOPLAM YAKLAŞIK DEĞER (TL) TL TOPLAM DEĞER (USD) USD TOPLAM YAKLAŞIK DEĞER (USD) USD Direkt Kapitalizasyon Analizi Yöntemi Direkt ya da doğrudan kapitalizasyon denilen ve mülkün bir yıllık stabilize getirisini baz alan yaklaşım, yeni bir yatırımcı açısından gelir üreten mülkün piyasa değerini analiz eder. Bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarıyla gelirleri arasındaki ilişkiyi inceler. Daha sonra konu mülkün sahip olunduktan sonraki ilk yılda elde edilen yıllık faaliyet gelirine bu oranı uygular. Elde edilen değer, benzer mülklerde aynı düzeyde getiri elde edileceği varsayımıyla, belirtilen gelir düzeyiyle garanti edilen piyasa değeridir. Bu analizde Taşınmaz Değeri = Taşınmazın Yıllık Net Geliri / Direkt Kapitalizasyon Oranı formülünden yararlanılır. Gayrimenkulun aylık getirebileceği kira gelirleri ve direkt kapitalizasyon oranları aşağıdaki gibi takdir edilmiştir. Toplam Alan (m²) Birim Değer (TL/m 2 ) 165 ada, 30 no'lu parsel Aylık Kira Geliri(TL) Yıllık Kira Geliri (TL) Kapitalizasyon Oranı Satış Değeri (TL) 4.940,00 0,17 TL 839, ,60 6,00% ,00 TOPLAM DEĞER ,00 TOPLAM YAKLAŞIK DEĞER ,00 Taşınmazın direkt kapitalizasyon analizi yöntemi ile hesaplanan değeri TL (Yüzyetmişbin.- Türk Lirası) dir Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi Değerleme çalışmasında Emsal Karşılaştırma Yöntemi ve Direkt Kapitalizasyonu Analizi Yöntemi kullanılarak değer tespiti yapılmıştır. Yöntem TL USD Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Gelir İndirmege Yaklaşımı Değerleme konusu taşınmazla ilgili, bölgede yapılan araştırmalar ve ulaşılan emsal fiyatlar ile taşınmazın bulunduğu konum, kadastral yola cepheleri, sulama imkanları ve ulaşım koşulları göz önüne alındığında, çevredeki emsal araştırmalarının yeterli sayıda olması ve değere kanaat etmede yeterli bilgiye ulaşılmış olması, bölgede satış işlemlerinin kiralama işlemlerinden daha fazla gerçekleşmesi ve satış emsali verilerinin daha sağlıklı veriler içeriyor olması gibi etkenler dikkate alınarak emsal karşılaştırma analizi yöntemine göre hesaplanmış değer olan TL (Yüzdoksanüçbin.- Türk Lirası) rapor nihai sonuç değeri olarak takdir edilmiştir. 30

32 BÖLÜM 8 SONUÇ 31

33 BÖLÜM 8 SONUÇ Gayrimenkulun bulunduğu yerin konumu, yakın çevresi, bölge gelişimi, alt yapısı ve ulaşım imkanları, cadde ve sokağa olan cephesi, alan ve konumu gibi değerine etken olabilecek tüm özellikleri dikkate alınmış, mevkide detaylı piyasa araştırması yapılmıştır. Ülkede son dönemde yaşadığımız ekonomik koşullar da göz önüne alınarak TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. tarafından taşınmazın değeri aşağıdaki gibi takdir edilmiştir TARİHİ İTİBARİ İLE TAŞINMAZIN PİYASA DEĞERİ (KDV HARİÇ) TL (Yüzdoksanüçbin.- Türk Lirası) USD (Seksenbeşbin.- Amerikan Doları) TARİHİ İTİBARİ İLE TAŞINMAZIN PİYASA DEĞERİ (KDV DAHİL) TL (İkiyüzyirmiyedibinyediyüzkırk.- Türk Lirası) USD (Yüzbinüçyüz.- Amerikan Doları) 1- Tespit edilen bu değer peşin satışa yönelik piyasa değeridir. 2- KDV oranı %18 dir. 3-1 USD= 2,3189 -TL, 1 Euro= 2,8258.-TL kabul edilmiştir. Kur değeri bilgi amaçlı verilmiştir 4- Bu rapor ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır. 5- Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz. Selda ULAŞIR Değerleme Uzmanı (402826) Bilge BELLER ÖZÇAM Sorumlu Değerleme Uzmanı (400512) 32

34 BÖLÜM 9 EKLER 33

35 BÖLÜM 9 EKLER Ek Listesi 1 Onaylı Takyidat Belgesi 2 Onaylı İmar Durum Belgesi 3 Fotoğraflar 4 Özgeçmişler 5 SPK Lisans Örnekleri 34