GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

Transkript

1 GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU HAZIRLAYAN MAKRO GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. Süleyman Seba Cad. Bjk Plaza A Blok B2-03 Beşiktaş/İstanbul TARİH: RAPOR NO: MD-SP004

2 İÇİNDEKİLER BÖLÜM 1 : RAPOR BİLGİLERİ 1.1. Rapor Tarihi 1.2. Rapor Numarası 1.3. Raporun Türü / Başlık 1.4. Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları 1.5. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı 1.6. Değerleme Tarihi 1.7. Dayanak Sözleşmesi Numarası ve Tarihi 1.8. Raporun SPK düzenlemeleri kapsamında hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama BÖLÜM 2 : DEĞERLEME KURULUŞU-MÜŞTERİ BİLGİLERİ, DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI 2.1. Değerleme Kuruluşunun Unvanı, Adresi ve Şirket Bilgileri 2.2. Müşteri Unvanı, Adresi ve Şirket Bilgileri 2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve (Varsa) Getirilen Sınırlamalar BÖLÜM 3 : DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri 3.1.A. Gayrimenkulün Çevresel Özellikleri 3.1.B. Ulaşım Bağlantıları 3.1.C. Tanımı 3.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri 3.3. Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb.. Dökümanlar 3.4. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ile Mevcut Durumun Uygunluğu 3.5. Gayrimenkulün Son Üç Yılındaki Mülkiyet ve Diğer Hukuki Değişiklikler (İmar Durumu, Kamulaştırma İşlemleri, vb.) 3.6. Gayrimenkulün Tapu Tetkiki 3.7. Gayrimenkulün Yapılanma / İmar Durumu ve Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler 3.8. Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkında görüş Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi v.b) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi, 3.10 Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama 2

3 BÖLÜM 4 : DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER 4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler 4.3. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler 4.4. Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri 4.5. Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler 4.6. Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler 4.7. Taşınmazın Değerine Etken Faktörler 4.8. Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri 4.9. Değerlemede Kullanılan Yöntemler 4.9.A. Gelir Kapitalizasyonu (Nakit Akışı) Yaklaşımı 4.9.B. Maliyet Oluşumları Yaklaşımı 4.9.C. Piyasa Değeri Yaklaşımı - Emsal Karşılaştırma Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntem/ler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değeri Nakit / Gelir Akımları Analizi Maliyet Oluşumları Analizi Değerlemede Esas Alınan Satış Örnekleri ve Bunların Seçilme Nedenleri Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi, Kullanılan Veriler, Varsayımlar ve Sonuçlar Gayrimenkulün En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde emsal pay oranları BÖLÜM 5 : ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 5.1. Değerleme Metotlarının ve Analizlerinin Uyumlaştırılması, Nedenleri 5.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Gerekçeleri 5.3. Gayrimenkulün Yasal Gereklilikleri, İzin ve Belgelerinin Durumu İle İlgili Genel Görüş 5.4. Gayrimenkulün, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup-Olmadığı İle İlgili Görüş BÖLÜM 6 : SONUÇ 6.1. Sorumlu Değerleme Uzmanın Sonuç Cümlesi 6.2. Peşin satış fiyatı esas alınarak, Türk Lirası üzerinden nihai değer takdirinin yapılması, 6.3 Değerlemenin katma değer vergisi hariç yapılması ve ilgili katma değer vergisi tutarının da eklenerek toplam değere ulaşılması, 6.4. Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden ve ayrıca değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi. 3

4 BÖLÜM 7 : EKLER 7.1. Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin fotoğraf, grafik, tapu örneği ve benzeri bilgi ve belgeler, 7.2 Değerlemeyi yapan değerleme uzman(lar)ının değerleme lisanslarının örnekleri. 7.3 Değerleme konusu gayrimenkulün Şirket tarafından daha önceki tarihlerde de değerlemesi yapılmışsa, son üç değerlemeye ilişkin bilgiler 4

5 BÖLÜM 1 RAPOR BİLGİLERİ 1.1 Rapor Tarihi : Rapor Numarası : MD-SP Raporun Türü / Başlık : Anlatım Özellikli Rapor 1.4. Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları : Ufuk Kozal 1.5. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Ayşe Evcin Soyadı 1.6. Değerleme Tarihi : Dayanak Sözleşmesi Numarası ve Tarihi : 2010/ Raporun SPK düzenlemeleri kapsamında hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama : SPK Mevzuatı çerçevesinde, Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından satın alınacak gayrimenkullerin değerlemesi. 5

6 BÖLÜM 2 DEĞERLEME KURULUŞU-MÜŞTERİ BİLGİLERİ, DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI 2.1. Değerleme Kuruluşunun Unvanı, Adresi ve Şirket Bilgileri Makro Gayrimenkul Değerleme A.Ş tarih ve Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre Ekspertiz ve Değerlendirme olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla Yeni Türk Lirası sermaye ile kurulmuştur. Şirketimiz, Süleyman Seba Cad. Bjk Plaza A Blok B2-03 Beşiktaş/İstanbul adresinde hizmet vermektedir Müşteri Unvanı, Adresi ve Bilgileri Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi Osmanbey Halaskargazi Cad. Yasan İşmerkezi No:243/ 6 Kat:6 Osmanbey-Şişli-İstanbul 2.3 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi tarafından satın alınacak İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Merkez Mahallesi 1994 ada 4 parsel üzerinde kain asma katlı depolu dükkan niteliğindeki 1 ve 2 nolu bağımsız bölümlerin arsa dahil adil piyasa değeri çalışmasıdır. Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir. BÖLÜM 3 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri 3.1.A. Gayrimenkulün Çevresel Özellikleri: Değerlemeye konu taşınmazların içerisinde bulunduğu Gaziosmanpaşa İlçesi, geçmişte sınırları Karadeniz e kadar uzanan, yüzölçümü bakımından Türkiye nin en büyük ilçeleri arasında yer alırken, 2008 yılı içerisinde 3 ilçeye bölünmüştür. Gaziosmanpaşa ilçe alanının yeni sınırları, yönetsel bakımdan kuzeyden Sultangazi, doğu ve güneyden Eyüp, batıdan ise Bayrampaşa ile çevrilidir. Gaziosmanpaşa, bölünmeye rağmen yüzölçümü ve nüfus yoğunluğu bakımından İstanbul'un büyük ilçeleri arasında yer alan önemli yerleşim merkezlerinden biridir. İlçe toprakları bölünme öncesi 3500 hektar alan kaplarken, şu anda 1173 hektar bir alan kaplamaktadır. Ayrıca bölünme sonunda yapılan yeniden düzenleme ile Gaziosmanpaşa Belediyesi ne bağlı mahalle sayısı 29 dan 16 ya düşmüştür. Yeni düzenleme ile Gaziosmanpaşa İlçesi; Yıldıztabya, Pazariçi, Karlıtepe, Yenidoğan, Sarıgöl, Bağlarbaşı, Merkez, Şemsipaşa, Fevzi Çakmak, Hürriyet, Barbaros Hayrettinpaşa, Kazim Karabekir, Mevlana, Karayolları, Yeni Mahalle ve Karadeniz Mahallelerinden oluşmaktadır. Değerlemeye konu taşınmazlar 16 mahalleden biri olan Merkez Mahallesi içerisinde ve Gaziosmanpaşa Merkezi nde yer almaktadır. Konu mülkler Merkez Cami ne cepheli olup Gaziosmanpaşa Belediye Hizmet Binası na, Gaziosmanpaşa Adliye Sarayı na, Kaymakamlık Binası na ve Gaziosmanpaşa Emniyet Müdürlüğü ne yürüme mesafesindedir. Çevre bölgede 6

7 ise zemin katları dükkan ve mağaza, normal katları ise ofis amaçlı kullanılan 6-7 katlı, 20+ senelik betonarme binalar bulunmaktadır. Ticari açıdan yüksek potansiyele sahip olan Ordu Caddesi, Salih Paşa Caddesi, Laleli Caddesi ve Çukur Çeşme Caddesi nin merkeze yakın olan bölümünde yeni yapılaşma oranı son derece düşüktür. 3.1.B. Ulaşım Bağlantıları: Değerlemeye konu taşınmazlar Gaziosmanpaşa İlçesi nin Merkez Mahallesi nde ve Gaziosmanpaşa Merkezinde konumlanmıştır. Bölgeye ulaşım ise D-100 (E-5) karayolu üzerinden Mecidiyeköy-Cevizlibağ istikametinde devam edilirken Haliç Köprüsü yan yoldan Eyüp tabelasından Eyüp Merkez e, takibinde ise Eyüp İlçesi ni Gaziosmanpaşa Merkez e bağlayan İslambey Caddesi ne girilerek sağlanmaktadır. Bölgeye toplu taşıma araçları ile ulaşım imkanları son derece zengin olup taşınmazlara yürüme mesafesinde bulunanan ve Gaziosmanpaşa Belediyesi nin güneyinde yer alan otobüs duruklarından (son duraktır) Eminönü, Şişli, Taksim gibi merkezi yerlere düzenli otobüs seferleri yapılmaktadır. 3.1.C. Tanımı: Değerlemeye konu gayrimenkuller; İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Merkez Mahallesi, Cumhuriyet Meydanı, Ergüder İş Hanı nın zemin katında yer alan, 25/A dış kapı numarası ile adlandırılmış, tapu kayıtlarına göre 1 ve 2 bağımsız bölüm numaralı depolu asma katlı dükkanlardır. Halihazırda Vakıflar Bankası Gaziosmanpaşa Şubesi olarak kullanılan taşınmazlar kendi içerisinde birleştirilerek tek bir bağımsız bölüm haline dönüştürülmüştür Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri İli : İstanbul İlçesi : Gaziosmanpaşa Bucağı : - Mahallesi : Merkez Köyü : - Sokağı : - Mevkii : - Pafta No : 127 Ada No : 1994 Parsel No : 4 Yüzölçümü : 187,00 m 2 Maliki : 2 adet asma katlı depolu dükkan niteliğindeki taşınmazların tamamı Vakıflar Bankası T.A.O adına kayıtlıdır. Tapu Türü : Kat Mülkiyeti Ana Gayrimenkul : Kargir Apartman Vasfı B.Bölümün Niteliği : Asma Katlı Depolu Dükkan Blok No : - Bağımsız Bölüm No : 1 ve 2 Arsa Payı : 20/184 20/184 Eklentisi : Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb.. Dökümanlar İlgili tüm dokümanlar ektedir. 7

8 3.4. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ile Mevcut Durumun Uygunluğu Değerlemesi yapılan taşınmazların ada parsel bazında yerinin doğruluğu imar planı üzerinden, bağımsız bölüm bazında yerinin doğruluğu ise Gaziosmanpaşa Tapu Sicil Müdürlüğü nde kat irtifakına esas mimari uygulama projesinin ilgili kişi tarafından yerinde bulunamamasından dolayı Gaziosmanpaşa Belediyesi İmar Arşivinde yer alan mimari uygulama projesi (*) üzerinden yapılmıştır. Buna göre tapu kayıtlarına ve mimari projeye göre zemin katta yer alan ve değerlemeye konu olan 2 adet asma katlı depolu dükkanın mevcut durumda kendi içerisinde birleştirilerek tek bir bağımsız bölüm şeklinde kullanıldığı, bodrum kattaki depo alanlarının kalorifer dairesi ve sığınak hacmine tacavüzlü olduğu görülmüştür. Projeye göre taşınmazın bodrum katı yasal brüt 65 m 2 inşaat alanına, zemin katı 150 m 2 inşaat alanına, asma katı ise 110 m 2 inşaat alanına sahiptir. Toplamda yasal brüt 325 m 2 inşaat alanına sahip 2 adet dükkanın, mevcut kullanımdaki bodrum katı 115 m 2, zemin katı 150 m 2, asma katı ise 129 m 2 civarındadır. Konu mülklerin halihazırdaki toplam inşaat alanı ise 394 m 2 civarındadır. (*) Söz konusu proje tadilat projesi olup ana gayrimenkul bu projede bodrum + zemin + asma kat + 5 normal kattan oluşmaktadır. Ana gayrimenkule ait ilk proje ise 2 bodrum + zemin + asma kat + 4 normal kattan oluşmaktadır. Tanzim edilen yapı kullanma izin belgesinde 2.bodrum kat yer almamaktadır. Bu durumdan dolayı tadilat projesinin kat irtifakına esas mimari proje olacağı varsayılmıştır Gayrimenkulün Son Üç Yılındaki Mülkiyet ve Diğer Hukuki Değişiklikler (İmar Durumu, Kamulaştırma İşlemleri, vb.) Değerlemeye konu taşınmazlar tarihinde kat mülkiyeti tesisi işleminden Vakıflar Bankası T.A.O adına tescil edilmiş olup son üç yıl içerisinde herhangi bir mülkiyet değişikline konu olmamıştır. Gaziosmanpaşa Belediyesi İmar Müdürlüğünden alınan yazılı imar durum belgesine göre, değerlemeye konu taşınmazların içerisinde bulunduğu 127 pafta 1994 ada 4 numaralı parsel tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Tem Güneyi Rev. Uygulama İmar Planı nda bitişik nizam, hmax:18,50 m. (6 kat) ile T1 (Ticaret) alanı içerisinde kalmaktadır Gayrimenkulün Tapu Tetkiki tarihinde Gaziosmanpaşa Tapu Sicil Müdürlüğüne yapılan yazılı müracaat ile tarihinde tarafımıza verilen yazılı takyidat belgelerine göre değerlemeye konu taşınmazlar üzerinde tasarrufa engel herhangi bir takyidata rastlanılmamış olup aşağıdaki not tespit edilmiştir. Beyanlar Hanesi: Yönetim Planı: Gayrimenkulün Yapılanma/İmar Durumu ve Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler Gaziosmanpaşa Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünden tarihinde alınan yazılı imar durum belgeleri ekte mevcuttur. Taşınmazların arşiv dosyasında yapılan incelemede; tarih Cilt:20 Sahife:43, sayı numaralı Yapı Ruhsatı (Yeni Yapı), tarih Cilt:1 Sahife:29, 87/20563 sayı numaralı Yapı Ruhsatı (İlave Kat) Ayrıca; tarih 2727 numaralı Yapı Kullanma İzin Belgesi, İlgili tüm belgeler rapor ekinde sunulmuştur. 8

9 3.8.Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkında görüş. Değerlemeye konu taşınmazların içerisinde bulunduğu ana gayrimenkul için yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi alınmıştır. Konu mülklerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne alınmasında herhangi bir engel bulunmamaktadır Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi v.b) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi, Değerlemeye konu taşınmazların içerisinde bulunduğu ana gayrimenkul 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun a tabi değildir Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama Değerleme konu taşınmazlar tamamlanmış proje içerisinde yer almaktadır. BÖLÜM 4 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler Değerlemeye konu taşınmazlar İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Merkez Mahallesi içerisinde ve Gaziosmanpaşa Merkezi nde yer almaktadır. Merkez Cami ne cepheli olan taşınmazlar Gaziosmanpaşa Belediye Hizmet Binası na, Gaziosmanpaşa Adliye Sarayı na, Kaymakamlık Binası na ve Gaziosmanpaşa Emniyet Müdürlüğü ne yürüme mesafesindedir. Ticari açıdan son derece yüksek potansiyele sahip bir noktada konumlanmış taşınmazların cephesinde yer alan ve araç trafiğine kapalı olan yaya yolunda sirkülasyon son derece yüksek olup bu yol üzerinde birçok bankanın şubesi bulunmaktadır. Taşınmazların yakın çevresinde ise zemin katları dükkan ve mağaza, normal katları ise ofis amaçlı kullanılan 6-7 katlı, 20+ senelik betonarme binalar bulunmaktadır. Ticari açıdan yüksek potansiyele sahip olan Ordu Caddesi, Salih Paşa Caddesi, Laleli Caddesi, Bağlarbaşı Caddesi ve Çukur Çeşme Caddesi yine yaya trafiğinin son derece yoğun olduğu ve bölgede çarşı caddesi olarak kullanılan caddelerdir. 9

10 4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler Ülkemizin yaşadığı 2001 yılı ekonomik krizinin etkileri tüm sektörlerde ciddi bir biçimde hissedilmiş ve yaklaşık 2003 yılına kadar gayrimenkul sektöründe de gerileme söz konusu olmuştur. Bu yıldan itibaren siyasi istikrar ve ekonomik koşullardaki iyileşme ile beraber gayrimenkul sektörü hızlı bir yükselişe geçmiştir ve 2006 yıllarında en parlak dönemini yaşayan sektör, 2006 yılının ikinci yarısından itibaren tekrar bir duraklama içine girmiştir yılının ilk aylarında ipotekli konut finansman sistemi olarak bilinen Mortgage sisteminin yasal düzenlemeleri onaylanmış ancak olumlu etkileri siyasi belirsizlik ve banka konut kredilerindeki artıştan dolayı henüz hissedilmemiştir. Büyük şirketlerin konut üretimi ve gayrimenkul yatırımları konusuna ciddi ve profesyonelce yaklaşmaya başlamasıyla beraber daha kaliteli, lüks ve çevre-insan ilişkileri planlanmış gayrimenkul projeleri hayata geçirilmeye başlanmıştır. Ülke genelinde büyük alışveriş merkezlerinin ve rekreasyon projelerinin de uygulanmasıyla sektördeki karlılık artmıştır. Bunun sonucunda ülkemizin tamamı yanında özellikle İstanbul ili uluslararası gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen fonlar ve kuruluşlar için cazibe merkezi olmaya başlamıştır. Bu durum gayrimenkul fiyatlarını yükseliş yönünde etkilemekte iken yurtdışı kaynaklı fonlarda yaşanan sorunlar ve ülke gündemindeki ekonomik belirsizlikler gayrimenkul yatırımcılarının kararlarını erteleme yönünde etkilemiştir Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan faktör bulunmamaktadır Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri Konum Özelliği : Kent Yapılaşma Yoğunluğu : %75 ten fazla Çevresel Gelişim Hızı : Yavaş (Ticari amaçlı kullanılan çarşı caddelerinde yeni yapılaşma oranı son derece düşüktür.) Yapılaşma Türü : Ticaret İnşaat Tarzı : Betonarme Karkas İnşaat Nizamı : Bitişik Binanın Kat Adedi : Rapor içerisinde Ana Gayrimenkul Özellikleri kısmında açıklanmıştır. Yapı Sınıfı : 3-B Deprem Bölgesi : 2.Derece Deprem Hasar Durumu : Yok Onarım/Güçlendirme : Yok Kat irtifakı : Var Toplam B.Bölüm Sayısı : 23 İskan Belgesi : Var Yaşı : ~ 21 Malzeme Durumu : İyi İşçilik Durumu : İyi Elektrik : Şebeke Su : Şebeke Kanalizasyon : Şebeke Isıtma Sistemi : Kalorifer Otopark : Yok Asansör : Var 10

11 Jeneratör : Var Güvenlik : Var Yangın Merdiveni : Yok Havuz : Yok Sosyal Tesis : Yok Spor Alanları : Yok Kullanım Durumu : Halihazırda banka şubesi olarak kullanılmaktadır. Kullanım Şekli : Vasfına uygun kullanılmaktadır. Cephesi : Kuzey-doğu yönünden tek cepheye sahiptir. Ana Gayrimenkul Özellikleri: Değerlemeye konu taşınmazların içerisinde bulunduğu ana gayrimenkul 187 m 2 alanlı, ara konumlu 1994 ada 4 parsel üzerine bitişik nizamda, betonarme karkas inşaat tarzı ile 1988 senesinde inşa edilmiş, 1989 yılında iskana bağlanmış ve mevcut durumda bodrum + zemin + asma kat + 5 normal kattan oluşan Ergüder İş Hanı dır. Dış cephesi sıva üzeri boya olan binanın bodrum katında projeye göre sığınak, kalorifer ve yakıt daireleri, zemin katta değerlemeye konu olan taşınmazlara ait depolar, zemin katında 2 adet dükkan, asma katta zemin kattaki dükkanların eklentileri ve 1 adet çay ocağı, normal katlarda ise 4 er adet büro vasfında bağımsız bölüm bulunmaktadır. Bina içerisindeki toplam bağımsız bölüm sayısı ise 23 dür. Katlara Göre İç Mekan İnşaat Özellikleri ve Fonksiyonel Dağılımlar: Değerlemeye konu taşınmazlar ana gayrimenkulün zemin katında yer alan 1 ve 2 bağımsız bölüm numaralı depolu asma katlı dükkânlardır. Halihazırda kendi içerisinde birleştirilerek tek bir bağımsız bölüm şeklinde Vakıflar Bankası Gaziosmanpaşa Şubesi olarak hizmet vermektedir. Mevcut kullanımda bodrum + zemin + asma kattan oluşan şubenin bodrum katı hol, koridor, arşiv odası, yemekhane, kazan dairesi, sistem odası, depo ve kasa odalarından, zemin katı gişeler, müşteri holü, vezneler ve wc bölümlerinden, asma katı ise müşteri holü, müşteri temsilcilerin yer aldığı bölüm, müdür odası ve wc hacimlerinden oluşmaktadır. Katlar arası geçiş merdivenleri mermer, zemin döşemeleri ise bodrum katta karo seramik, zemin ve asma katta granit olan taşınmazın pencere doğramaları ise ısıcamlı alüminyum doğramadır. Duvarlar tüm katlarda alçı sıva üzeri su bazlı plastik boyalı olup zemin kat tavanı taş yünü asmolendir. Isınması kalorifer ile yapılan taşınmazda muhtelif sayıda duvar tipi split klima mevcuttur. Projeye göre taşınmazın bodrum katı yasal brüt 65 m 2 inşaat alanına, zemin katı 150 m 2 inşaat alanına, asma katı ise 110 m 2 inşaat alanına sahiptir. Toplamda yasal brüt 325 m 2 inşaat alanına sahip 2 adet dükkanın, mevcut kullanımdaki bodrum katı 115 m 2, zemin katı 150 m 2, asma katı ise 129 m 2 civarındadır. Konu mülklerin halihazırdaki toplam inşaat alanı 394 m 2 civarındadır Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler Değerlemeye konu taşınmazların yerinde yapılan ekspertiz çalışmasında kullanılan malzeme ve işçilik kalitesi dikkate alındığı sınıfının 3-B olacağı görüş ve kanaatına varılmıştır Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler Gayrimenkulün teknik özellikleri, 4.4. Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri ana başlığı altında, Katlara Göre İç Mekan İnşaat Özellikleri ve Fonksiyonel Dağılımlar alt başlığında açıklanmıştır. Değerlemede baz alınan veriler ilgili başlıklar altında açıklanmıştır. 11

12 4.7. Taşınmazın Değerine Etken Faktörler Olumlu Etkenler : Değerlemeye konu taşınmazların altyapısı tamamlanmış, ulaşım problemi bulunmayan merkezi bir noktada yer alması, cephesinde yer alan yol üzerinde yaya sirkülasyonunun son derece yoğun olması, ticari açıdan yüksek potansiyele sahip olması, yüksek kira getirisinin ve reklam kabiliyetinin olması olumlu özellikleridir. Olumsuz Etkenler : Mevcut finansal krizin gayrimenkul sektörüne de yansıması, proje dışı imalatlar ise olumsuz özellikleridir Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri Değerlemesi yapılan taşınmazların ada parsel bazında yerinin doğruluğu imar planı üzerinden, bağımsız bölüm bazında yerinin doğruluğu ise Gaziosmanpaşa Tapu Sicil Müdürlüğü nde kat irtifakına esas mimari uygulama projesinin ilgili kişi tarafından yerinde bulunamamasından dolayı Gaziosmanpaşa Belediyesi İmar Arşivinde yer alan mimari uygulama projesi (*) üzerinden yapılmıştır. (*) Söz konusu proje tadilat projesi olup ana gayrimenkul bu projede bodrum + zemin + asma kat + 5 normal kattan oluşmaktadır. Ana gayrimenkule ait ilk proje ise 2 bodrum + zemin + asma kat + 4 normal kattan oluşmaktadır. Tanzim edilen yapı kullanma izin belgesinde 2.bodrum kat yer almamaktadır. Bu durumdan dolayı tadilat projesinin kat irtifakına esas mimari proje olacağı varsayılmıştır Değerlemede Kullanılan Yöntemler Değerleme çalışmasında Emsal Karşılaştırma ve Gelir Kapitalizasyonu yöntemleri uygulanmıştır. 4.9.A. Gelir Kapitalizasyonu (Nakit Akışı) Yaklaşımı: Gelir kapitalizasyonu yaklaşımında mülkün getireceği net gelir boş kalma, tahsilat kayıpları ve işletme giderleri işletme dönemi için analiz edilir. Değerleme uzmanı, gayrimenkulün gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değerini belirler. Gelir kapitalizasyonu yaklaşımında iki farklı metot bulunmaktadır. Direkt Kapitalizasyonda; bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılır. İndirgenmiş Nakit Akışında ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılır, gelirler kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanır. Bazı gayrimenkuller özellikleri itibarı ile geliştirileceği düşünülerek değerlendirilmeleri gerekebilir. Bu durumda gayrimenkulün geliştirilmesi nedeni ile sağlayacağı net gelirler geliştirilmesi nedeni ile yapılacak giderlerden düşülerek bulunan net gelirleri dikkate alınır, müteahhit karları da hesaba katılarak kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile gayrimenkulün bugünkü değerine ulaşılır. Değere esas teşkil eden çalışmalar ve analizler uzmanda saklı kalır. 4.9.B. Maliyet Oluşumları Yaklaşımı: Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Yaklaşımda gayrimenkulün değerinin arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. Yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve 12

13 ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı göz önüne alınır. Bir başka deyişle bu yöntemde, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. Değerleme işlemi; yapılacak olan gayrimenkulün bugünkü yeniden inşa ya da yerine koyma maliyetine; mevcut yapının sahip olduğu herhangi bir çıkar veya kazanç varsa ekledikten sonra, aşınma payının toplam maliyetten çıkarılması ve son olarak da arazi değeri eklenmesi ile yapılır. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır şeklinde tanımlanmaktadır. Maliyet yaklaşımında geliştirmenin amortize edilmiş yeni maliyetinin arsa değerine eklenmesi sureti ile mülkün değeri belirlenmektedir. 4.9.C. Piyasa Değeri Yaklaşımı - Emsal Karşılaştırma: Değerleme işlemi yapılacak olan gayrimenkulün; mevcut pazarda benzer özellikler taşıyan ve yeni satılmış olan gayrimenkullerle karşılaştırılması, uygun karşılaştırma işlemlerinin uygulanması ve karşılaştırılabilir satış fiyatlarında çeşitli düzeltmelerin yapılması bu yaklaşımda izlenen prosedürlerdir. Bulunan emsaller lokasyon, görülebilirlik, fonksiyonel kullanım, büyüklük, imar durumu ve emsali gibi kriterler dahilinde karşılaştırılarak değerleme analizleri yapılır. Piyasa değeri yaklaşımı; yaygın ve karşılaştırılabilir emsallerin olması durumunda en çok tercih edilen metottur. İşyeri türündeki gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım piyasa değeri yaklaşımıdır. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkulle ortak temel özelliklere sahip karşılaştırabilir örnekler incelenir. Piyasa Değeri Yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır. - Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir. - Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir. - Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir. - Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir. - Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyo - ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri Değerleme çalışmasında mevcut pazarda benzer özellikler taşıyan ve yeni satılmış satışa arz edilmiş olan gayrimenkuller tespit edildiği için Piyasa Değeri Yaklaşımı - Emsal Karşılaştırma yöntemi uygulanmıştır. Ayrıca çevrede yakın zamanda kiraya verilmiş ve halihazır kiralık olan taşınmazlardan yararlanılarak konu mülkün getirebileceği gelir üzerinden taşınmazın değerine ulaşmak için Gelir Kapitalizasyonu yöntemi de kullanılmıştır Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değeri Konu çalışma üzerinde proje geliştirilen bir arsa çalışması değildir. Değerleme işlemi 2 adet depolu asma katlı dükkan niteliğindeki taşınmazları kapsamaktadır. 13

14 4.12. Nakit / Gelir Akımları Analizi Konu mülkün nakit/gelir akımları analizini kullanmaya uygun olmadığından bu yöntem kullanılmamıştır Maliyet Oluşumları Analizi Konu mülkün niteliği maliyet analizini kullanmaya uygun olmadığından bu yöntem kullanılmamıştır Değerlemede Esas Alınan Satış Örnekleri ve Bunların Seçilme Nedenleri 1.Örnek Mülk: Ticari potansiyeli daha zayıf olan noktada Ordu Caddesi üzerinde, Kızılay ın karşısında yer alan inşaatı devam eden yeni binanın bodrum + zemin katında yer alan 140 m 2 olarak pazarlanan dükkan ve aynı binada yer alan 110 m 2 olarak pazarlanan 1 adet dairenin tamamına ,-TL talep edilmektedir. Daire fiyatının ,-TL seviyesinde olacağı düşünüldüğünde dükkan için talep edilen fiyat ,-TL seviyesinde olacaktır. m 2 birim değeri (ortalama) 5.571,-TL İrtibat: Koç İnşaat Emlak Örnek Mülk: Değerlemesi yapılan taşınmazlara yürüme mesafesinde Halitpaşa Caddesi üzerinde yer alan toplam 1250 m 2 alanlı 5 katlı binanın tamamına ,-USD talep edilmektedir. m 2 birim değeri (ortalama) 3.446,-TL İrtibat: Aksu Emlak Örnek Mülk: Aynı bölgede, ticari açıdan yüksek potansiyele sahip Salih Paşa Caddesi üzerinde Hasan Ağa İş Merkezi nin zemin katında yer alan halihazırda Turkcell Bayii olarak hizmet veren 2 bodrum + zemin + asma kattan oluşan toplam 435 m 2 alanlı dükkan yakın zaman içerisinde ,-TL den satılmıştır. m 2 birim değeri (ortalama) 8.045,-TL (Çevre bölgeden alınan bilgidir) Tüm veriler göz önünde bulundurularak emsal yöntemine göre konu mülkün değeri: 325 m 2 x TL/m 2 = TL olarak bulunmuştur. Bu rakam TL na yuvarlanmıştır Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler Bölgede hizmet veren emlak ofisleri ile yapılan görüşmelerden ve kirası tarafımızdan araştırılan emsal taşınmazlar kullanılmıştır. Örnek Mülk 1: Aynı bölgede yer alan Çukur Çeşme Caddesi No:8/A adresinde hizmet veren ve halihazırda börek salonu olarak kullanılan zemin katı 26 m 2, asma katı 26 m 2 büyüklüğündeki dükkan için aylık 1.750,-TL kira ödenmektedir. Konu mülk mevkii olarak şerefiye değeri daha düşük noktada yer almaktadır. m 2 birim kira değeri (ortalama) TL (Çevre bölgeden alınan bilgidir) Örnek Mülk 2: Aynı bölgede Ziraat Bankası GOP Şubesi nin karşısında yer alan parka cepheli durumda olan halihazırda inşaatı devam eden yeni bina 150 m 2 x 5 şeklinde olup tamamı ,-TL den kiraya verilmiştir. Binanın dekorasyonu ise kiracıya aittir. m 2 birim kira değeri (ortalama) TL İrtibat:Şeref Emlak (Mehmet Alkan) Örnek Mülk 3: Aynı bölgede Merkez Cami nin karşısında yer alan zemin + asma kattan oluşan Colins Mağazası olarak kullanılan toplam 825 m 2 alanlı dükkan için aylık ,-TL 14

15 kira ödenmektedir. m 2 birim kira değeri (ortalama) TL (Çevre bölgeden alınan bilgidir) Örnek Mülk 4: Aynı bölgede Merkez Cami nin karşısında yer alan ve 5.normal katlardan oluşan toplam 2000 m 2 alanlı dershanenin aylık ,-TL dir. Emsal mülk halihazırda Karacan Akademi tarafından kullanılmaktadır. m 2 birim kira değeri (ortalama) 15 TL (Çevre bölgeden alınan bilgidir) Örnek Mülk 5: Değerlemeye konu taşınmazların içerisinde bulunduğu binaya komşu vaziyetteki binanın normal katlarında yer alan 180 m 2 olarak pazarlanan ofis katları için 2.500,-TL kira talep edilmektedir. m 2 birim kira değeri (ortalama) 14 TL İrtibat No: Emsal verilerden yola çıkarak: Bodrum kat 65 m 2 x 8 TL/m 2 = 520 TL/m 2 Zemin kat 150 m 2 x 70 TL/m 2 = TL/m 2 Asma kat 110 m 2 x 10 TL/m 2 =1.100 TL/m 2 Toplam: TL Yuvarlatılmış değer: TL/ay Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi Gayrimenkulün En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi Halihazırda vasfına uygun olarak kullanılan taşınmazlar en etkin ve verimli kullanımdadır Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi Müşterek alanların değere olan etkisi bağımsız bölümlerin değerleri takdir edilirken, nihai değere şerefiye olarak dahil edilmiştir Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde emsal pay oranları Konu çalışma hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi le yapılacak bir proje çalışması değildir. BÖLÜM 5 ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 5.1. Değerleme Metotlarının ve Analizlerinin Uyumlaştırılması, Nedenleri Değerleme çalışmasında tek yöntem kullanıldığı için herhangi bir uyumlaştırma yapılmamıştır Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Gerekçeleri Tüm gerekçeler ilgili konu başlıklarının altında açıklanmıştır Gayrimenkulün Yasal Gereklilikleri, İzin ve Belgelerinin Durumu İle İlgili Genel Görüş Belgelerde herhangi bir eksiklik tespit edilmemiştir. 15

16 5.4. Gayrimenkulün, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup-Olmadığı İle İlgili Görüş Değerlemeye konu taşınmazların içerisinde bulunduğu ana gayrimenkul için yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi alınmıştır. Konu mülklerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne alınmasında herhangi bir engel bulunmamaktadır. BÖLÜM 6 SONUÇ 6.1. Sorumlu Değerleme Uzmanın Sonuç Cümlesi Taşınmazların bulunduğu yer, civarının teşekkül tarzı, alt yapı ve ulaşım imkanları, cadde ve sokağa olan cephesi, alan ve konumu, hava ışık manzara durumu gibi değerine etken olabilecek tüm özellikleri dikkate alınmış, mevkide detaylı piyasa araştırması yapılmış olup, söz konusu taşınmazın değerlendirmesinde ülkenin ekonomik durumu da göz önüne alınarak değerlendirilmiştir Peşin Satış Fiyatı Esas Alınarak, Türk Lirası Üzerinden Nihai Değer Takdirinin Yapılması Yukarıda belirtilen emsaller göz önüne alındığında konu mülklerin emsallerinin m 2 birim değerinin TL /m 2 ile TL/m 2 arasındaki değerlerden satışa sunulduğu tespit edilmiştir. Taşınmazların tamamının KDV hariç yasal inşaat alanı üzerinden hesaplanan toplam değeri için : TL takdir edilmiştir. Kira değeri: TL/ay dır. 6.3 Değerlemenin Katma Değer Vergisi Hariç Yapılması ve İlgili Katma Değer Vergisi Tutarının da Eklenerek Toplam Değere Ulaşılması, Katma değer vergisi (%18) dahil (*) olarak hesaplanan değer : TL (*) Dükkan ve işyerleri için KDV oranı %18 dir. 6.4 Gayrimenkul Projelerinin Değerlemesinde, Projenin Değerleme Tarihi İtibariyle Bitirilmiş Olması Varsayımı İle Türk Lirası Üzerinden Ve Ayrıca Değerleme Tarihi İtibariyle Tamamlanmış Kısmının Arsa Değeri Dahil Türk Lirası Üzerinden Değerinin Takdir Edilmesi. Gayrimenkul projesi değerlemesi bu çalışmanın konusu değildir. Durumu ve kanaatimizi ifade eden ekspertiz raporumuzu bilgilerinize saygı ile sunarız. Ufuk KOZAL Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No:400739) Ayşe EVCİN Sorumlu Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No:400176) 16

17 BÖLÜM 7 EKLER 7.1. Taşınmazların tapu kayıt bilgileri 7.2 Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin fotoğraf, grafik, tapu örneği ve benzeri bilgi ve belgeler, 7.3 Değerlemeyi yapan değerleme uzman(lar)ının değerleme lisanslarının örnekleri. 7.4 Değerleme konusu gayrimenkulün Şirket tarafından daha önceki tarihlerde de değerlemesi yapılmışsa, son üç değerlemeye ilişkin bilgiler 17

18 Kroki ve Hava Fotoğrafı 18

19 Taşınmazın Dış Görünüşü 1 NO LU BAĞIMSIZ 2 NO LU BAĞIMSIZ 19

20 Çevre Bölgeden Görünüş 20

21 İç Mekan Görünüşleri 21

22 Tapu Suretleri 22

23 23

24 Yapı Ruhsatı (İlk Ruhsat) 24

25 Yapı Ruhsatı (İlave Kat) 25

26 Yapı Kullanma İzin Belgesi 26

27 Mimari Proje Ön Kapak Resmi (Tadilat Projesi-Belediye Nüshası) 27

28 Ana Gayrimenkul Kesit Görüntüsü 28

29 Bodrum Kat Planı (Belediye Nüshası) 29

30 Zemin Kat Planı (Belediye Nüshası) 30

31 Asma Kat Planı (Belediye Nüshası) 31

32 Mevcut Kullanım Durumu (Bodrum Kat) 32

33 Mevcut Kullanım Durumu (Zemin Kat) 33

34 Mevcut Kullanım Durumu (Asma Kat) 34