TAŞINMAZ DEĞERLEMEDE BİLİRKİŞİ

Transkript

1 TAŞINMAZ GELİŞTİRME TEZSİZ YÜKSEK LİSANS PROGRAMI TAŞINMAZ DEĞERLEMEDE BİLİRKİŞİ Doç. Dr. Osman KILIÇ 1

2 Ünite: 11 KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİNİN TEBLİĞ EDİLMESİ Doç. Dr. Osman KILIÇ İçindekiler Tebligatın Bildirilmesi Tebliğ Edilecek Belgeler Tebligat Nereye Yapılacak Tebligat Nasıl Yapılacak Tebligatın Önemi

3 Kamulaştırmayı yapan kurumun, kamulaştırma işleminde kimi muhatap alacağı, pazarlık görüşmelerini kiminle yapacağı, pazarlık görüşmelerinden netice alınamadığı takdirde açılacak davada kiminle muhatab olacağı konusu önem arz etmektedir. Kamulaştırmayı yapan kurum, kamulaştırma işlemlerini yürütürken taşınmaz sahiplerinin adreslerini yapacağı araştırmalarla tespit etmekle yükümlüdür. Taşınmaz sahiplerinin adreslerinin nereden temin edileceği konusuna, kamulaştırma kanunu(1) ve tebligat kanunu nda yer verilmiştir. Buna göre kamulaştırma yapan kurum, taşınmaz sahiplerinin adreslerini; tapu, vergi, nüfus kayıtları üzerinden yada yapacağı araştırmalarla tespit ederek adreslere tebligat yapar. Tebligat, genel olarak hukuksal bir işlemin muhatabı kişinin haberdar olmasını sağlamak amacıyla, yetkili kurum tarafından ilgili kanuna uygun olarak yazılı veya ilanla yapılan bildirim işlemidir. Kamulaştırma işlemleri, tebligat yoluyla hukuksal sonuç doğuracak hale gelir. Tebliği gereken işlem tebliğ edilmedikçe, o işlemin ortaya çıkarması gereken hukuksal sonuçlar doğmaz. Tebligat usulüne uygun yapılmadığı takdirde, kamulaştırma yapan kurumun yaptığı işlem uygulamada bir hüküm ifade etmez. Daha açık bir ifadeyle belirtme gerekirse, taşınmaz sahibine tebligat yapılmadan taşınmazlar kamulaştırılamaz, tebligat yapılmadan maddi hatalara karşı düzeltim davası veya kamulaştırma işleminin iptali davasının açılması için verilen süre işlemeye başlamaz. Sürenin tebligatla başlamasının gerektiği durumlarda, tebligatın kanunlarda öngörülen biçimde usulüne uygun olarak yapılması bir zorunluluktur. Tebligat kanunu nun(2) 1 inci maddesinde tebligatın, posta ve Telgraf Teşkilatı Genel Müdürlüğü veya memur aracılığı ile yapılacağı ifade edilmiştir.. (1).Kamulaştırma kanunu, madde 7: Kamulaştırmayı yapacak idare, ;kamulaştırılan taşınmaz malın sahiplerini, tapu kaydı yoksa zilyetlerini ve bunların adreslerini, tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden veya ayrıca haricen yaptıracağı araştırma ile belgelere bağlamak suretiyle tespit ettirir. (2).Tebligat kanunu, kanun no:7201, madde:1 (değişik:6/6/ /1 md.), kabul tarihi:11/2/1959, resmi gazete: / 10139, madde 1: Kazai merciler, genel ve katma bütçeli daireler, belediyeler, köy hükmi şahsiyetleri, barolar ve noterler tarafından yapılacak bilcümle tebligat, bu Kanun hükümleri dairesinde Posta ve Telgraf Teşkilatı Genel Müdürlüğü veya memur vasıtasıyla yapılır Tebligatın Bildirilmesi Asliye hukuk mahkemesi, kamulaştırmayı yapan kurumun başvuru tarihinden itibaren en geç 30 gün sonrası için belirleyeceği duruşma gününü, dava dilekçesi ve kurum tarafından verilen belgelerin birer örneğini de ekleyerek taşınmaz sahibine meşruhatlı davetiye(3) ile tebliğ eder. Bu konu, kamulaştırma kanunu nun 10 uncu maddesinin(4) ikinci fıkrasında da yer almaktadır. Mahkeme duruşma gününü, kamulaştırmayı yapan kurum tarafından adresleri tespit edilenlere bilinen adreslerine, adresleri tespit edilemeyenlere ise tebligat kanunu nun 28 inci maddesi(5) hükmü gereğince ilan yoluyla tebliğ ederek duruşmaya katılmaya çağırır. Ayrıca duruşma günü, kamulaştırmayı yapan kuruma da tebliğ olunur. Burada dikkat edilmesi gereken husus, mahkemece tebligatın taşınmaz sahibine ve kamulaştırmayı yapan kuruma yapılacak olmasıdır. Kiracıya, kamulaştırılan taşınmaz üzerindeki ipotek sahibine veya haciz alacaklısı gibi ilgililere tebligat yapılmaz. Bir taşınmaz mal kamulaştırılınca mülkiyeti, kamulaştırma yapan kuruma geçer, varsa onun üzerindeki ayni haklar kalkar. Ayrıca taşınmaz üzerine haciz konulmuş, ipotek kurulmuş yada oturma hakkı tapu kütüğüne şerh edilmişse, bu hakların sahipleri kamulaştırma yapan kuruma başvurarak ya haklarının gözönünde bulundurulmasını ister, yada taşınmaz sahibine karşı tazminat davası açabilirler. Bu nedenle taşınmazın gerek satın alma usulü ile kamulaştırılmasında gerekse kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası açılmasında, taşınmaz üzerindeki haciz alacaklısı, ipotek sahibi gibi kişilere sözkonusu taşınmazın kurum tarafından kamulaştırılacağının bildirilmesi halinde, bu kişiler bahse konu alacaklarını kamulaştırma bedeli üzerinden devam ettirme olanağı bulabilirler. Haciz veya ipotek konulmuş taşınmazın, kurum tarafından kamulaştırılacağının bu kişilere bildirilmesiyle, kamulaştırmayı yapan kurum ileride karşılaşacağı sıkıntıları başlangıçta gidermiş olur. Kamulaştırma Kanunda tebligatın kime yapılacağı ile ilgili hüküm bulunmamaktadır. Dolayısıyla Tebligat Kanunu ndaki genel hükümlerin uygulanması gerekmektedir. Tebligat Kanunu na göre, tebligatın bizzat muhataba (taşınmaz sahibine) yapılması gerekir. Ancak tebligat görevlisi tebliğ için adrese gittiğinde taşınmaz sahibi evde bulunmuyorsa, tebliğ evrakı muhatap adına tebliği kabule yetkili kimselere, örneğin aynı çatı altında oturan aile bireylerine yada hizmetçilere verilebilecektir(6). Yargıtay ve Danıştay kararlarında da, tebligat muhatabının adreste bulunmaması halinde aynı çatı altında bulunan aile bireylerine verilebileceği kabul edilmektedir. Ancak Tebligat Kanunu nun 22 nci maddesine göre, Muhatap yerine kendisine tebliğ yapılacak kimsenin görünüşüne nazaran onsekiz yaşından aşağı olmaması ve bariz bir surette ehliyetsiz bulunmaması lazımdır şeklinde ifade edilmiştir. (3).Basit yargılama usulünde taraflara gönderilecek duruşma davetiyesine, taraflar duruşmaya gelmezlerse yokluklarında da karar verileceği ihtarı yazılır. Bu ihtarı içeren davetiyeye uygulamada meşruhatlı davetiye denilmektedir. Taraflardan biri duruşmaya gelmezse, yargılamaya gelmeyen tarafın yokluğunda devam edilir. (4).Kamulaştırma kanunu, madde 10: Mahkeme, idarenin başvuru tarihinden itibaren en geç otuz gün sonrası için belirlediği duruşma gününü, taşınmaz malın malikine meşruhatlı davetiye ile veya. ilan yoluyla tebligat suretiyle bildirerek duruşmaya katılmaya çağırır. Duruşma günü idareye de tebliğ olunur hükmü yer almaktadır. (5).Tebligat kanunu, madde 28:.. tebligat yapılamıyan ve ikametgahı, meskeni veya iş yeri de bulunamıyan kimsenin adresi meçhul sayılır. Adresin meçhul olması halinde keyfiyet tebliğ memuru tarafından mahalle veya köy muhtarına şerh verdirilmek suretiyle tesbit edilir. 3

4 taşinmaz DEĞERLEMEDE BİLİRKİŞİlik Tebliğ Edilecek Belgeler (6).Tebligat kanunu, madde 16 (Değişik: 19/3/ /2 md.): Kendisine tebliğ yapılacak şahıs adresinde bulunmazsa tebliğ kendisi ile aynı konutta oturan kişilere veya hizmetçilerinden birine yapılır. Kamulaştırma Kanunu nun 10 uncu maddesinin 3 üncü fıkrasında, Mahkemece malike doğrudan çıkarılacak meşruhatlı davetiyede veya ilan yolu ile yapılacak tebligatta aşağıdaki hususların yer alması gerektiği ifade edilmiştir. Kamulaştırılacak taşınmazın tapuda kayıtlı bulunduğu yer, mevkii, pafta, ada, parsel numarası, vasfı, yüzölçümü, Malik yada maliklerin ad ve soyadları, Kamulaştırmayı yapan idarenin adı, Tebligat veya ilan tarihinden itibaren otuz gün içinde kamulaştırma işleminin iptali istemiyle idari yargıda, maddi hataların düzeltilmesi istemiyle de adli yargıda dava açılabileceği, Açılacak davalarda husumetin kime yöneltileceği, Süresi içinde kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası açılması halinde, dava açıldığının ve yürütmenin durdurulması kararı alındığının bildirilmemesi durumunda kamulaştırma işleminin kesinleşeceği ve mahkemece tespit edilen kamulaştırma bedeli üzerinden taşınmaz malın kamulaştırma yapan idare adına tapuda tescil edileceği, Mahkemece belirlenecek olan kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına hangi bankaya yatırılacağı, Konuya ve taşınmazın değerine ilişkin tüm savunma ve delillerin, tebliğ tarihinden itibaren on gün içinde mahkemeye yazılı olarak bildirilmesi gerektiği, belirtilecektir Tebligat Nereye Yapılacak Tebligat, tebliğ yapılacak şahsa, bilinen en son adresinde yapılır. Ancak tebliğ yapılacak şahsın kabulü halinde her yerde tebligat yapılabilir. Tebligat, adresi tespit edilen taşınmaz sahibine yapılır. Bu adres işyeri veya ev adresi olabilir. Tebligat adreste yapılacağına göre, kamulaştırmayı yapacak kurum, taşınmaz sahibini ve adresini tapu idaresindeki kayıtlardan, eğer bulunamaz ise vergi ve nüfus kayıtları üzerinden yada haricen yaptıracağı araştırmalar ile tespit ettirecektir. Adres hakkında yeterince soruşturma yapılmaması, ilanen tebligat açısından bir usulsüzlük oluşturacaktır. Diğer bir ifadeyle taşınmaz sahiplerinin adresleri tapu, vergi ve nüfus müdürlüklerinden sorulmadan ve haricen zabıta marifetiyle araştırılmadan, ilanen tebligata çıkılması halinde yapılan tebligat geçersiz olacaktır Tebligat Nasıl Yapılacak Kamulaştırma kanunu nun 8 inci maddesine göre kamulaştırmayı yapan kurum, taşınmaz malı satın almak yada trampa yoluyla devralmak istediğini, resmi taahhütlü bir yazı ile taşınmaz sahibine bildirecektir. Ancak aynı maddede, taşınmaz sahibine ait adresin tespit edilememesi halinde nasıl bir işlem yapılacağı açıklanmamıştır. Kamulaştırmayı yapacak kurumca, Kamulaştırma Kanunu nun 7 nci maddesi gereğince taşınmaz sahibinin adresi araştırılmalı, adresleri tespit edilenler resmi taahhütlü bir yazıyla adresleri tespit edilemeyenler ise ilan yoluyla pazarlık görüşmelerine davet edilmelidir. Aksi takdirde satın alma usulü denenmeden dava açılmış olur ki, bu durumda ilk oturumda esasa girilmeden kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davasının reddedilmesi gerekir. Kamulaştırma kanunu nun 10 uncu maddesinin ikinci fıkrasına göre mahkemece, kurum tarafından yapılan araştırmalar sonunda adresleri bulunamayanlara tebligat kanunu nun 28 inci maddesi gereğince ilan yoluyla tebligat yapılması gerekmektedir. Yargıtay kararlarında da, taşınmaz sahiplerinin adreslerinin kamulaştırma kanunu nun 7 nci maddesinde belirtilen mercilerden usulüne uygun olarak araştırılması ve adreslerin bulunamaması halinde, ilanen tebligat yapılması gerektiği ifade edilmektedir. Adresi bilinenlere meşruhatlı davetiye ile adresi tespit edilemeyenlere ilanen yapılan tebligat dışında, kamulaştırma kanunu nun 10 uncu maddesinin 4 üncü fıkrasına göre durum ayrıca gazete ilanıyla da bildirilir. Mahkemece, kamulaştırılacak taşınmazın bulunduğu yerde mahalli gazete çıkıyor ise bu gazetelerden birinde ve türkiye genelinde yayımlanan gazetelerin birinde, kamulaştırmanın ve belgelerinin özeti en az bir defa yayımlanır. 4

5 Tebligat kanunu nun 21 inci maddesine göre, muhatap veya muhatap adına tebliği kabul edebilecek kimseler adreslerinde bulunmazlarsa veya adreslerinde olmasına rağmen tebligat evrakını almaktan kaçınırlarsa, tebligat memuru tebliğ olunacak evrakı o yerin muhtar veya ihtiyar heyeti üyelerinden birine yahut zabıta amir veya memuruna imza karşılığı teslim eder. Teslim alanın adresini içeren ihbarnameyi tebligat adresindeki binanın kapısına yapıştır ve adreste bulunmama halinde durumun tebliğ olunacak şahsa haber verilmesini de mümkün oldukça en yakın komşulardan birine ve varsa yönetici veya kapıcıya bildirir. Dolayısıyla tebligatın maddede belirtilen esaslara uygun olarak yapılması gerekmektedir. Aksi takdirde tebligat usulsüz hale gelir. Tebligatın kapıya yapıştırıldığı tarih ise tebliğ tarihi sayılır. Kamulaştırma Kanunu nun 10 uncu maddesinin 2 nci fıkrasına göre, adresi bulunamayanlara ilanen tebligat yapılabilmesi için, taşınmaz sahibine ait adresin yaptırılan araştırmaya rağmen bulunamamış olması gerekir. Eğer adres biliniyorsa veya soruşturma ile bulunabilecek ise, taşınmaz sahibine meşruhatlı davetiye ile tebligat yapılmalıdır. Dolayısıyla adreslerin bilinmesi veya araştırılınca bulunabilecek durumda olması durumunda, ilan yoluyla tebligat yapılamaz, aksi takdirde yapılan tebligat geçersiz sayılacaktır. Kamulaştırma muhatabı yurt dışında ise, adresin tespit edilemediğinden söz edilerek ona ilan yoluyla tebligat yapılamaz. Yurt dışındaki adres belirlenerek, o adrese uluslararası tebligat hükümlerine göre tebligat yapılması gerekmektedir. Aksi takdirde yapılan ilanen tebligat geçerli değildir. (7).Nüfus Hizmetleri Kanunu, kanun no:5490, kabul tarihi:25/4/2006, yayımlandığı resmi gazete tarihi:29/4/2006, sayı:26153, madde 48: Yerleşim yeri adresi ve diğer adreslere ait bilgilerin tutulmasına ilişkin politikanın oluşturulması, geliştirilmesi, yaygınlaştırılması, idarî birimlere göre genel uygulamaya geçiş tarihlerinin tespit edilmesi, ulusal adres veri tabanı ile MERNİS veri tabanının ilişkilendirilmesi ve adres bilgilerinin paylaşılmasına ilişkin işlemler Bakanlıkça yürütülür sayılı Nüfus Hizmetleri Kanunu nun 48 inci maddesinde(7), adreslere ait bilgilerin tutulmasına yönelik işlemlerin içişleri bakanlığınca yürütüleceği belirtilmektedir. Aynı kanunun 49 uncu maddesine göre ulusal adres veri tabanı (adres bilgilerinin tutulduğu merkezi veri tabanı), Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü tarafından tutulur. Genel Müdürlük, ulusal adres veri tabanındaki yerleşim yeri adresi bilgilerini, nüfus kütüklerindeki kişi kayıtları ile ilişkilendirilerek elektronik ortamda güncel olarak tutar. Aynı kanunun 50 inci maddesine göre, yerleşim yeri adres beyanlarının tutulmasında kişilerin yazılı beyanı esas alınmakta olup, bu madde ile kişi ve kurumlara adres beyanında bulunma zorunluluğu getirilmiştir. Kanunun 51 inci maddesinde ise yerleşim yeri adres beyanı ile yükümlü kişi ve kurumlar, yerleşim yeri adresine ilişkin değişiklikleri 20 işgünü içinde ilçe nüfus müdürlüklerine bildirmekle yükümlüdür. İçişleri Bakanlığı, kurumların talebi halinde adres bilgilerini adres paylaşım sistemi ve kimlik paylaşım sistemi çerçevesinde verebilir sayılı Nüfus Hizmetleri Kanunu hükümlerinde, kişi ve kurumlara yerleşim yeri adreslerini ve adres değişikliklerini ilçe nüfus müdürlüklerine bildirilmesi zorunluluğu getirilmiştir. Tebligat kanunu nun 49 uncu maddesinde ise(8), taşınmaz sahiplerin adreslerini ve bu adresler değiştirilirse yeni adreslerini tapu dairesine bildirme zorunluluğu getirilmiştir. Kamulaştırma yapan kurumlar ile nüfus ve vatandaşlık hizmetleri genel müdürlüğü arasında imzalanan anlaşma ile kimlik paylaşımı sistemi veri tabanındaki bilgiler elektronik ortamda paylaşıma açılabilmektedir. Dolayısıyla yapılan kamulaştırmalarda taşınmaz sahiplerinin adresleri ilk önce elektronik ortamda kimlik paylaşımı sistemi bilgi formuna girilerek araştırılmakta, bu şekilde yapılan araştırmalarda taşınmaz sahiplerinin önemli bir kısmının adresine ulaşılabilmektedir. Nüfus ve vatandaşlık işleri genel müdürlüğünce yürütülen hizmet tam anlamıyla uygulandığı zaman, taşınmaz sahiplerinin tamamına ulaşmak mümkün olacaktır Tebligatın Önemi Kamulaştırma işlemlerinde meşruhatlı davetiye yada ilan yoluyla yapılacak tebligat, taşınmaz sahibinin bazı haklarını başlatması açısından önemlidir. Taşınmaz sahibi tarafından açılabilecek olan davalardaki süreyi başlatan işlem, mahkemece gönderilen tebliğdir. Başka bir ifadeyle geçerli bir tebligat yapılmamışsa, dava açma süresi başlamaz. Bu süre hak düşürücü süre olup, taşınmaz sahibi bu süreyi geçirdikten sonra dava açamaz. 5