TAŞINMAZ DEĞERLEMEDE BİLİRKİŞİ

Transkript

1 TAŞINMAZ GELİŞTİRME TEZSİZ YÜKSEK LİSANS PROGRAMI TAŞINMAZ DEĞERLEMEDE BİLİRKİŞİ Doç. Dr. Osman KILIÇ 1

2 Ünite: 9 KAMULAŞTIRMA AŞAMALARI Doç. Dr. Osman KILIÇ İçindekiler 9.1. Bedeli İçin Yeterli Ödeneğin Temin Edilmesi Zorunluluğu Bedelinin Nakden ve Peşin Ödenmesi Zorunluluğu Kamu Yararı Kararının Alınması Kamulaştırılacak Taşınmazın özelliklerinin Belirlenmesi Tapu Siciline Şerh Konulması Satın Alma Usulü Acele Trampa Yoluyla

3 4650 sayılı kanun ile 2942 sayılı kamulaştırma kanunu nda yapılan değişiklerden sonra, kamulaştırmanın salt idari bir işlemden ibaret olmayıp, aynı zamanda adli yargının da işlevlerinin arttığı bir yapıya dönüşmüştür. Dolayısıyla kamulaştırma aşamaları, idari ve adli boyutları olan kapsamlı bir yapıya sahiptir. Bu amaçala kamulaştırmanın bütün aşamaları önceden tasarlanmalı ve bir plan altına alınmalıdır Bedeli İçin Yeterli Ödeneğin Temin Edilmesi Zorunluluğu Kanunla kamulaştırma yetkisi verilen kurum, kamulaştırma işlemine başlamadan önce kamulaştırma bedeli için yeterli ödenek temin etmek zorundadır. Yeterli ödenek temininden anlaşılması gereken, kamulaştırma bedelini karşılayacak parasal miktarın nakit olarak hazır bulundurulmasıdır sayılı kanunla 2942 sayılı kamulaştırma kanunu nun 3 üncü maddesine eklenen bir fıkrayla, idarelerce yeterli ödenek temin edilmeden kamulaştırma işlemlerine başlanamayacağı öngörülmüştür. Bu ilkeyle amaçlanan, yatırım programlarında ödeneği olmayan yatırımlar için, kurumların ödeneklerinden fazla kamulaştırma yapmalarının önlenmesidir. Böylece kurumların gereksiz yere kamulaştırma yapmalarının önüne geçileceğinden, kamu harcamaları kontrol altına alınmış olacaktır. Dolayısıyla kamulaştırmayı yapacak kurumun, peşin ödeme yapılacaksa bunu karşılayacak parasal miktarı, taksitle ödeme yapılacaksa ilk taksiti karşılayacak parasal miktarı bünyesinde hazır bulundurması gerekir. Aksine kamulaştırma işlemine başlanması halinde, kamulaştırma işleminin iptaline karar verilebilecektir Bedelinin Nakden ve Peşin Ödenmesi Zorunluluğu kanunun 3 üncü maddesi ile anayasa nın 46 ıncı maddesinde, nakden ve peşin ödeme ilkeleri yer almaktadır. Nakden ödeme, kamulaştırma karşılığının ödeme günündeki geçerli olan türk parasıyla ödenmesidir. Ancak kamulaştırma kanunu nun 26 ıncı maddesinde, kamulaştırma bedelinin mal sahibinin kabul etmesi kaydıyla trampa yoluyla da ödenebileceği imkanı tanınmıştır. Peşin ödeme ise, kamulaştırma bedelinin taşınmaz sahibine bir seferde ödenmek üzere hazır hale getirilmesidir. Anayasa nın 46 ıncı maddesi ile kamulaştırma kanunu nun 3 üncü maddesinde peşin ödeme ilkesine istisnalar getirilmiştir. Buna göre; bakanlar kurulunca kabul edilen büyük enerji ve sulama projeleri ile iskan projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla yapılacak kamulaştırmalarda, kamulaştırma bedeli 5 yılı aşmamak kaydıyla, peşin olarak bir ödeme yapılması ve devlet borçları için uygulanan en yüksek faiz oranı uygulanmak suretiyle eşit taksitlerle ödenmesi şeklinde yer almaktadır Kamu Yararı Kararının Alınması Kamu kurumları, kamulaştırma yaparken kamu yararını en üst düzeyde gözetmek zorundadırlar. Anayasa nın 46 ıncı maddesi ile kamulaştırma kanunu nun 1 inci maddesi,.. kamu yararının gerektirdiği hallerde.. demek suretiyle kamulaştırma işleminin temel unsurunu ortaya koymuşlardır. işlemi için kamu yararı gerekli olmakla birlikte, kamu yararı kavramı yasal çerçevede tanımlanmış değildir. Kamu yararı kavramının kesin bir şekilde tanımlanamaması, bu kavramın niteliğinden kaynaklanmaktadır. Zira kamu yararı kavramı kişiye, yere ve zamana göre değişen, aynı zamanda hukuki boyutunun yanısıra siyasal ve ideolojik yönleri olan geniş bir kavramdır. işlemleri, önceleri büyük ölçüde bayındırlık işlerinde daha dar kapsamlı yapılırken, günümüzde ihtiyaçların çeşitlenmesiyle bir çok alanda yapılır hale gelmiştir. Ülkenin gelişmesiyle birlikte artan kamulaştırma işlemlerine bağlı olarak, zamanla kamu yararının boyutları da değişmektedir. Kamu yararı konusunda kesin bir tanım ortaya koymak güç olsa da, kurumların görevlerini yerine getirirken kamu yararının ekonomik ve sosyal boyutları göz önüne alınarak, tüm toplumun çıkarlarıyla birlikte azınlığın da haklarının gözetilmesi esas olmalıdır. Bir uyuşmazlık durumunda ilke ve kuralları yorumlayarak kamu yararının ne olduğunu saptama görev ve yetkisi yargınındır. 3

4 taşinmaz DEĞERLEMEDE BİLİRKİŞİlik (1).Madde 7, 2 inci fıkra: İdare kamulaştırma kararı verdikten sonra kamulaştırmanın tapu siciline şerh verilmesini kamulaştırmaya konu taşınmaz malın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine bildirir. Bildirim tarihinden itibaren malik değiştiği takdirde, mülkiyette veya mülkiyetten gayri ayni haklarda meydana gelecek değişiklikleri tapu idaresi kamulaştırmayı yapan idareye bildirmek zorundadır. İdare tarafından, şerh tarihinden itibaren altı ay içinde 10 uncu maddeye göre kamulaştırma bedelinin tespitiyle idare adına tescili isteğinde bulunulduğuna dair mahkemeden alınacak belge tapu idaresine ibraz edilmediği takdirde, bu şerh tapu idaresince resen sicilden silinir. 19 Yasal düzenlemelere göre kamulaştırma kararının, kamu yararı doğrultusunda alınması zorunludur. Kamu yararı kavramı, kamulaştırma işlemine göre önceliklidir. Kamu yararı dikkate alınarak öncelikle ihtiyaçlar belirlenir, daha sonra belirlenen ihtiyacı karşılayacak taşınmaz malın kamulaştırılması işlemine geçilir. Kanunu na göre kamulaştırma yetkisi olan bir kamu kurumu, taşınmaz bir malı kamulaştırmadan önce taşınmaz malın kamulaştırılmasının kamunun yararına bir işlem olduğunu gösteren kamu yararı kararı alır. Kamu yararı kararı verecek mercilerin, usulüne uygun olarak kamu yararı kararı almaları ve anılan kararların onay mercilerince onaylanması gerekir. Kamu yararı kararının ilgili onay merci tarafından onaylanmasıyla, kamulaştırma süreci başlamış olur. Aksi durumda usulüne uygun alınmış ve onaylanmış kamu yararı kararı bulunmadığı için, kamulaştırma işlemi amaç yönünden hukuka aykırı olarak değerlendirilir. Kural olarak kamu yararı kararı alınmadan ve onaylanmadan kamulaştırmaya başlanamaz. Ancak kamulaştırma kanunu nun 6 ıncı maddesine göre, Bakanlıklar veya Bakanlar Kurulu tarafından verilen kamu yararı kararlarının ayrıca onaylanması gerekmez. Aynı maddenin devamında, Onaylı imar planına veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projesine göre yapılacak hizmetler için ayrıca kamu yararı kararı alınmasına ve onaylanmasına gerek yoktur. Bu durumlarda yetkili icra organınca kamulaştırma işlemine başlanıldığını gösteren bir karar alınır şeklinde ifade edilmiştir. Bu gibi durumlarda, sadece kamulaştırma işlemine başlama kararı alınır ki, buna kamulaştırma işlemi kararı denilir Kamulaştırılacak Taşınmazın özelliklerinin Belirlenmesi Kamu yararı kararı alındıktan sonra, kurum tarafından kamulaştırılacak taşınmazın fiziki ve hukuki özelliklerinin belirlenmesi gerekecektir. yapacak kurum, öncelikle kamulaştırılacak malın sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösteren ölçekli bir plan hazırlar. Daha sonra kamulaştırılacak malların sahiplerine ait adresleri, tapu, vergi ve nüfus kayıtlarını yapacağı araştırmalarla tespit eder Tapu Siciline Şerh Konulması şerhi konusu, kamulaştırma kanunu nun 7 nci maddesinde(1) ele alınmıştır. yapacak kurum, kamulaştırma kararı verdikten sonra, taşınmazın kayıtlı olduğu tapu sicil müdürlüğüne yazı yazarak söz konusu taşınmaz üzerine kamulaştırma şerhi konmasını talep eder. Bunun üzerine tapu sicil müdürlüğü tarafından söz konusu taşınmaz üzerine kamulaştırma şerhi konulur. şerhinin tapu siciline işlendiği tarihten itibaren 6 ay içerisinde mahkemede dava açımlamaması yada açılmasına rağmen, bunun tapu sicil müdürlüğüne 6 ay içerisinde bildirilmemesi halinde şerhin resen silinmesi gerekir. şerhinin, taşınmazın satışını engellemeye yönelik etkisi yoktur. Şerh tarihinden itibaren taşınmazın maliki değiştiği durumda yada mülkiyetten başka ayni haklarda (üst hakkı, intifa hakkı vb.) herhangi bir değişiklik olması durumunda, tapu sicil müdürlüğü bu konuda kamulaştırmayı yapan idareyi bilgilendirir. Böylece idare, taşınmazın yeni malikinin (veya olası ayni hak sahiplerinin) adresini ve diğer bilgilerini araştırmak zorunda kalmaz. şerhi sayesinde, ilgili taşınmazların kamulaştırma kapsamına alındığı herkes tarafından bilinir duruma gelir. Taşınmazı satın almak isteyen kişi, ilgisini ispat ettiği takdirde taşınmazın tapu sicil kayıtlarını inceleyebilir. Dolayısıyla taşınmazı satın almak isteyen kişi, şerhi gördüğü zaman kararından vazgeçebilir yada şerhe rağmen taşınmazı satın alabilir. Bir taşınmaz üzerinde kamulaştırma şerhinin bulunması, taşınmaza olan talebi azaltmakta ve sahibinin taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkileri kısıtlanmaktadır. Ayrıca taşınmaz sahibi, hak etmediği halde mahkemeye dava açmak durumunda kalmaktadır. Dolayısıyla kısıtlama süresince taşınmazın satılması güç olduğundan, taşınmaz sahibi için bir hak mahrumiyeti söz konusu olmaktadır. 4

5 9.6. Satın Alma Usulü yı yapan kurum kamulaştıracağı taşınmazı elde etmek için, öncelikle taşınmaz sahibiyle irtibata geçerek taşınmazı kendisine satmasını ister. Bu prosedüre satın alma usulü denilir. kanunu nun 8 inci maddesinin ilk fıkrası gereğince, taşınmazın öncelikle satın alma usulüyle kamulaştırılması öngörülmektedir(2). Bu maddeyle amaç; kamulaştırma bedelinin daha erken tespit edilmesi, taşınmaz sahibiyle biran önce anlaşma sağlayıp kamulaştırma işlemi ve bedelinin sonuçlandırılmasıdır. Satın alma usulünün sonuç vermemesi durumunda kurum, kamulaştırma kanunu nun 10 uncu maddesinin ilk fıkrasında öngörülen kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası nı(3) yetkili asliye hukuk mahkemesinde taşınmaz sahibine karşı açar. Kanunu n esas amacının, kamulaştırma işleminin mümkünse davaya gerek kalmadan bir an önce sonuçlandırılmasını sağlamaktır Acele kanunu nun 27 inci maddesine göre(4), kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere, taşınmaz sahibine karşı acele el koyma davası açılabilir. Bu dava, bedelinin Tespiti ve Tescil Davası ile aynı amaca hizmet eden ve bu davanın hazırlığı niteliğindedir. Davanın amacı, kurumun kamu yararı için yapacağı işin gecikmesini önleyerek, taşınmaza bir an önce el koymasını sağlamak ve böylelikle işin aksamasını önlemektir. Kurum tarafından acele el koyma davası açılması üzerine, mahkemece bilirkişi kurulu oluşturularak taşınmazın acele el koyma bedeli tespit ettirilmektedir. Daha sonra mahkeme tarafından, tespit edilen bedeli taşınmaz sahibinin banka hesabına bloke etmesi için kamulaştırma yapan kuruma belli bir süre verilmektedir. yı yapan kurumun, mahkemece belirlenen bedeli bankayı yatırması halinde mahkeme, taşınmaza acele el konmasına ve yatırılan bedelin taşınmaz sahibine ödenmesine karar verir. bedeli, taşınmazın mülkiyeti belliyse yani ihtilaflı değilse mülkiyet sahibine, mülkiyet davalı ise mahkemenin belirlediği bir banka hesabına yatırılır. Mülkiyetin ihtilafı ile ilgili davanın sonucunda, hak sahibi olduğuna mahkemece karar verilen kişinin başvurusu üzerine bu kişiye ödenir (bu konu, kamulaştırma kanunu nun 18 inci maddesinde ayrıntılı şekilde düzenlenmiştir) Trampa Yoluyla Trampa yoluyla kamulaştırma satın alma usulü gibi, kamulaştırma sürecinin başında kamulaştırma yapan kurum tarafından taşınmaz sahibine teklif edilen kamulaştırma yollarından biridir. Buna göre, kamulaştırılacak taşınmaz sahibinin rıza göstermesi koşuluyla kamulaştırma yapan kurum, sahibi olduğu bir taşınmazı taşınmaz sahibinin taşınmazı ile değiş tokuş ederek kamulaştırma işlemini gerçekleştirebilir. Burada kurumun trampa ile taşınmaz sahibine devredeceği taşınmazın değeri, kamulaştırılan taşınmaz için önceden belirlenmiş kamulaştırma bedelinin %120 sin den fazla olamaz. Ayrıca trampa edilecek taşınmazlar arasındaki olası değer farkının, taraflarca nakit olarak karşılanması gerekmektedir. Türkiye de trampa yoluyla kamulaştırmaya uygulamada çok başvurulmamaktadır. (2).Madde 8: İdarelerin, bu Kanuna göre, tapuda kayıtlı olan taşınmaz mallar hakkında yapacağı kamulaştırmalarda satın alma usulünü öncelikle uygulamaları esastır. (3).Madde 10: nın satın alma usulü ile yapılamaması halinde idare, 7 inci maddeye göre topladığı bilgi ve belgelerle 8 inci madde uyarınca yaptırmış olduğu bedel tespiti ve bu husustaki diğer bilgi ve belgeleri bir dilekçeye ekleyerek taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine müracaat eder ve taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespitiyle, bu bedelin, peşin veya kamulaştırma 3 üncü maddenin ikinci fıkrasına göre yapılmış ise taksitle ödenmesi karşılığında, idare adına tesciline karar verilmesini ister. (4).Madde 27: 3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanununun uygulanmasında yurt savunması ihtiyacına veya aceleliğine Bakanlar Kurulunca karar alınacak hallerde veya özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda gerekli olan taşınmaz malların kamulaştırılmasında kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere ilgili idarenin istemi ile mahkemece yedi gün içinde o taşınmaz malın 11 ve 12 nci madde esasları dairesinde ve 15 inci madde uyarınca seçilecek bilirkişilerce tespit edilecek değeri, idare tarafından mal sahibi adına milli bir bankaya yatırılarak o taşınmaz mala el konulabilir. 5