ÖRNEK_2 ENERJİ TESİSLERİ KAMULAŞTIRILMASI

Transkript

1 ÖRNEK_2 ENERJİ TESİSLERİ KAMULAŞTIRILMASI 1

2 ANAYASA NIN 35 VE 46 NCI MADDELERİ İdarenin kamu yararı düşüncesiyle ve kamu gücüne dayanarak, karşılık parasını peşin vermek şartıyla bir taşınmazı zorla yani mal sahibinin rıza ve muvafakatine bakılmaksızın edinmesi olarak tanımlanan kamulaştırma, mülkiyet hakkı üzerine kamu yararına bir sınırlama konulmasını gerektirmektedir.

3 EPDK NIN KAMULAŞTIRMA YETKİSİ EPDK; 4628 sayılı Elektrik Piyasası Kanunu, 4646 sayılı Doğal Gaz Piyasası Kanunu, 5015 sayılı Petrol Piyasası Kanunu kapsamındaki faaliyetler için gerekli olan taşınmazların elde edilmesinde 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununda belirtilen esaslar doğrultusunda kamulaştırma yapma yetkisine sahiptir

4 EPDK NIN ACELE KAMULAŞTIRMA YETKİSİ 30/09/2004 tarihli ve sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Bakanlar Kurulu kararının bulunması nedeniyle, EPDK ca yapılacak kamulaştırmalarda 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 27 nci maddesi hükümleri doğrultusunda acele kamulaştırma uygulanması mümkün olmaktadır.

5 KADASTRO DURUMU Tapuda Kayıtlı Olan Taşınmazlar Tapuda kayıtlı Olmayan Taşınmazlar Mülkiyet Kamulaştırması Kamulaştırma Yoluyla İrtifak Hakkı Kurulması

6 TAPUDA KAYITLI OLAN TAŞINMAZLARIN KAMULAŞTIRILMASI Kamulaştırma Planı, Kamulaştırma Kararı, İdari Şerh ve Kesin Şerh, Halkın Bilgilendirilmesi Toplantısı, 27 nci Madde Davası, Uzlaşma Toplantısı, 10 uncu Madde Davası, Tapuda Ferağ ve Tescil,

7 LİSANS SAHİBİ ÖZEL HUKUK TÜZEL KİŞİLERİ ARAZİDE DETAYLI ETÜT VE İNCELEME İMAR PLANLARININ HAZIRLANMASI ARAZİ KULLANIM VE MÜLKİYET DURUMU HARİTALARININ HAZIRLANMASI EPDK TAŞINMAZ MALİKLERİ KAMULAŞTIRMA PLANLARININ HAZIRLANMASI ÖZEL DEĞERLEME RAPORUNUN HAZIRLANMASI TARIM İL MÜDÜRLÜĞÜNDEN UYGUN GÖRÜŞ ALINMASI ACELE KAMULAŞTIRMA KARARININ ALINMASI HALKIN BİLGİLENDİRİLMESİ TOPLANTILARININ YAPILMASI TAHMİNİ KAMULAŞTIRMA BEDELLERİNİN ÖDENMESİ 27 NCİ MADDE DAVALARININ AÇILMASI ADRES VE MİRASÇI ARAŞTIRMASI YAPILMASI TAHMİNİ KAMULAŞTIRMA BEDELLERİNİN ALINMASI İNŞAATA BAŞLAMA MALİKLERE TEBLİGAT GÖNDERİLMESİ UZLAŞMA TOPLANTILARININ YAPILMASI KAMULAŞTIRMA BEDELLERİNİN ÖDENMESİ 10 UNCU MADDE DAVALARININ AÇILMASI U Z L A Ş M A S A Ğ L A N A M A Z S A TESCİL İRTİFAK HAKKI TESİSİ U Z L A Ş M A S A Ğ L A N I R S A TAPUDA FERAĞ VERİLMESİ YARGITAY DA TEMYİZ

8 TAPUDA KAYITLI OLMAYAN TAŞINMAZLARIN KAMULAŞTIRILMASI Zilyetlik Tutanağı, Kamu Malları Araştırması, Kamulaştırma Kararı, Halkın Bilgilendirilmesi Toplantısı, 27 nci Madde Davası, 19 uncu Madde Davası, Mahkemece Hükmen Tescil,

9 LİSANS SAHİBİ ÖZEL HUKUK TÜZEL KİŞİLERİ ARAZİDE DETAYLI ETÜT VE İNCELEME İMAR PLANLARININ HAZIRLANMASI ARAZİ KULLANIM VE MÜLKİYET DURUMU HARİTALARININ HAZIRLANMASI KAMULAŞTIRMA PLANLARININ HAZIRLANMASI EPDK BİLİRKİŞİ ATANMASININ SAĞLANMASI TAŞINMAZ MALİKLERİ ZİLYETLİK TUTANAKLARININ HAZIRLANMASI KAMU MALLARI ARAŞTIRMASI YAPILMASI ACELE KAMULAŞTIRMA KARARININ ALINMASI HALKIN BİLGİLENDİRİLMESİ TOPLANTILARININ YAPILMASI 27 NCİ VE 19 UNCU MADDE DAVALARININ AÇILMASI TAHMİNİ KAMULAŞTIRMA BEDELLERİNİN ÖDENMESİ TAHMİNİ KAMULAŞTIRMA BEDELLERİNİN ALINMASI İNŞAATA BAŞLAMA MAHKEME HÜKMEN TESCİL

10 DETAYLI ÖN ETÜT VE PLANLAMA Proje Yeri Belirlenirken: Kamulaştırmaya Gerek Kalmayacak veya Olabildiğince Az Gereksinim Duyulacak ve Yerleşim Yerlerini Etkilemeyecek, Tarım Arazilerinin Dışındaki Alanların Tercih Edildiği, Bir Planlama Önerilir. Özel Yasalarla Tanımlanmış ve Sınırlanmış Olan Alanlarla İlişkiler, İlgili Diğer Yasal Düzenlemeler, İmar Planlama, İskan Planlama, Kadastro Durumu,

11 DOĞRUDAN SATIN ALMA VE ZİLYETLİĞİN DEVRİ Arazinin Doğrudan Satın Alma veya Zilyetliğin Devri İle Elde Edilmesinin Tercih Edildiği Hallerde: Bölgede Sosyal ve Ekonomik Dengelerin Bozulmasına Neden Olabilir, Taşınmazlar Gerçek Değerlerinin Üzerindeki Bedellerle Satın Alınabilir, Kamulaştırma Yoluna Gidilmesinin Daha Uygun Olabileceği Öngörülmektedir Satın Alınamayan Taşınmazlar İçin Kamulaştırma Talep Edilmesi Halinde Uzlaşma Olasılığı Azalır,

12 SOSYAL ETKİ DEĞERLENDİRMESİ Çok Geniş Alanların Kamulaştırılması ve Yerleşim Yerlerinin Etkilenmesi, Kamulaştırmanın Etaplar Halinde Uygulanacağı Programlar, Kamulaştırma ve Yeniden Yerleşim Süreçlerinin Eşzamanlı Olarak Yürütülmemesi ve/veya İyi Yönetilmemesi, Kamulaştırma ve Yeniden Yerleşim Süreçlerinde Eşzamanlılık, Sosyal Etkilerin Değerlendirilmesi Önerilir.. Kamulaştırmadan ve İskandan Etkilenen Bölge Halkının Bilgilendirilmesi,

13 HALKIN BİLGİLENDİRİLMESİ Taşınmaz Maliklerine Herhangi Bir Tebligat Gönderilmeden Mahkemece El Koyma Kararlarının Verilmesi, İnşaata Başlanılıp Arazi Yapısının Bozulması, Taşınmaz Maliklerinin Mağduriyeti? EPDK ca Mahallinde Yapılan Bilgilendirme Toplantıları İle: Sonraki Aşamalarda Uygulanacak Adımlar İzah Edilir, Kurulacak Tesis Hakkında Bilgi Verilir, Kamulaştırılacak Alanlar Gösterilir, Yasal Haklar Bildirilir.

14 EL KOYMA KARARI Mahkeme Bilirkişileri Tahmini Kamulaştırma Bedellerini Belirler, Hak Sahipleri Adına Bankaya Yatırılan Bedellerin Ödenmesi Sağlanır, Lisans Sahibi Tüzel Kişi Bedelleri Bankaya Yatırır, Hakim Taşınmazlara El Konulmasına Karar Verir, Ancak.. Bankada Kimlik ve İkametgah Bilgileri, Veraset İlamı vb. Aranması El Koyma Kararlarının Alınmasını Geciktirebilir.

15 TAŞINMAZ DEĞERLEME Uzman Kişilerce Yapılan Kıymet Takdiri ile.. Kamulaştırma Maliyetlerinin Önceden Tahmin Edilebilmesi, Arazi Yapısı Değiştirilmeden Önce Taşınmaz Değerini Etkileyen Unsurların Tespiti, Mahkeme Bilirkişilerince Belirlenen Bedellerin Karşılaştırılabilmesi, İleride Açılacak Davalarda Savunmaya Esas Olarak Kullanılabilmesi, Mümkün Olur. Taşınmaz Sahiplerinin Gelir Seviyelerinde Azalmaya veya Haksız Artışa Neden Olmayacak Adil Bir Tespit Esastır.

16 2009 YILI BİRİM KAMULAŞTIRMA DEĞERLERİ İLLER KURU TARIM ARAZİSİ TL/m² SULU TARIM ARAZİSİ TL/m² BAHÇE TL/m² ADANA 2,30 5,79 15,72 ARSA TL/m² ADIYAMAN 1,00 5,35 ANTALYA 5,48 31,44 ARDAĞAN 3,27 3,51 ARTVİN 27,00 BALIKESİR 0,65 ERZİNCAN 2,60 ERZURUM 2,56 11,00 GAZİANTEP 7,00 GİRESUN 3,40 GÜMÜŞHANE 2,16 21,44 12,66 KARABÜK 3,28 14,38 KARAMAN 0,64 6,90 KAYSERİ 6,92 MERSİN 12,64 ORDU 4,07 RİZE 22,88 61,80 SAKARYA 16,92 22,31 SİİRT 18,00 SİVAS 1,69 3,39 ORTALAMA 2,77 13,31 14,66 61,80

17 BİRİM KAMULAŞTIRMA DEĞERLERİ 2009 YILI BİRİM KAMULAŞTIRMA DEĞERLERİ 70,00 60,00 50,00 40,00 30,00 20,00 10,00 B İ R İ M D E Ğ E R L E R T L / m 2 0,00 A D A N A A D I Y A M A N A N T A L Y A A R D A Ğ A N A R T V İ N B A L I K E S İ R E R Z İ N C A N E R Z U R U M G A Z İ A N T E P G İ R E S U N G Ü M Ü Ş H A N E K A R A B Ü K K A R A M A N K A Y S E R İ M E R S İ N O R D U R İ Z E S A K A R Y A S İİR T S İ V A S O R T A L A M A İLLER KURU TARIM ARAZİSİ TL/m² SULU TARIM ARAZİSİ TL/m² BAHÇE TL/m² ARSA TL/m²

18 KAMULAŞTIRMA / TOPLAM YATIRIM TESİS TÜRÜ KURULU GÜCÜ MWe YATIRIM MALİYETİ TL KAMULAŞTIRMA MALİYETİ TL KAMULAŞTIRMA MALİYETİNİN YATIRIM MALİYETİNE ORANI BARAJLI HES , ,04 16, ,05 NEHİR TİPİ HES 47, ,01 28, ,027 DOĞAL GAZ DAĞITIM 16 Şehir , Şehir ,0118 RES ,0051

19 KAMULAŞTIRMA BEDELLERİNDE DEĞİŞİM PROJELER ÖZEL DEĞERLEME RAPORU MAHKEME BİLİRKİŞİ RAPORU 1 % 31 2 % 29 % 46 3 % 0,7 % 61 4 % 18 5 % NCİ MADDE DAVALARINDA MAHKEME BİLİRKİŞİLERİNCE BELİRLENEN TAHMİNİ BEDELLERİN, 10 UNCU MADDE DAVALARINDAKİ BİLİRKİŞİ RAPORLARI İLE ORTALAMA % 33 ORANINDA ARTIŞ GÖSTERDİĞİ GÖZLENMİŞTİR. ORTALAMA % 33

20 KAMULAŞTIRMA BEDELLERİNDE DEĞİŞİM PROJE 2 ( 218 parsel) TAŞINMAZLARIN % 25 İNDE % 100 ÜN ÜZERİNDE ARTIŞ OLURKEN,% 4,6 SINDA AZALIŞ OLMUŞ, 2 ADET TAŞINMAZDA İSE DEĞER AYNI KALMIŞTIR. 27 NCİ MADDE DAVALARINDA MAHKEME BİLİRKİŞİLERİNCE BELİRLENEN TAHMİNİ BEDELLERİN, 10 UNCU MADDE DAVALARINDAKİ BİLİRKİŞİ RAPORLARI İLE ORTALAMA % 46 ORANINDA ARTIŞ GÖSTERDİĞİ TESPİT EDİLMİŞTİR.

21 KAMULAŞTIRMA BEDELLERİNDE DEĞİŞİM PROJE 3 (129 parsel) % 100 ÜN ÜZERİNDE ARTIŞ OLAN TAŞINMAZ BULUNMAZKEN, TAŞINMAZLARIN % 18 İNDE % 10 UN ALTINDA DEĞER ARTIŞI GERÇEKLEŞMİŞ, % 30 UNDA DEĞER AZALIŞI OLMUŞ, % 2,5 İNDE İSE DEĞER AYNI KALMIŞTIR. 27 NCİ MADDE DAVALARINDA MAHKEME BİLİRKİŞİLERİNCE BELİRLENEN TAHMİNİ BEDELLERİN, 10 UNCU MADDE DAVALARINDAKİ BİLİRKİŞİ RAPORLARI İLE ORTALAMA % 61 ORANINDA ARTIŞ GÖSTEREREK KESİNLEŞTİĞİ TESPİT EDİLMİŞTİR.

22 KAMULAŞTIRMA BEDELLERİNDE DEĞİŞİM PROJE 5 (46 parsel) % 100 ÜN ÜZERİNDE ARTIŞ OLAN 1 ADET TAŞINMAZ BULUNURKEN, TAŞINMAZLARIN % 19 UNDA % 10 UN ÜSTÜNDE ARTIŞ GERÇEKLEŞMİŞ, 1 ADET TAŞINMAZDA DEĞER % 22 DEĞER AZALIŞI OLMUŞTUR. 27 NCİ MADDE DAVALARINDA MAHKEME BİLİRKİŞİLERİNCE BELİRLENEN TAHMİNİ BEDELLERİN, 10 UNCU MADDE DAVALARINDAKİ BİLİRKİŞİ RAPORLARI İLE ORTALAMA % 10 ORANINDA ARTIŞ GÖSTEREREK KESİNLEŞTİĞİ TESPİT EDİLMİŞTİR.

23 ÖNERİLER Uygun Yerleşilebilir Alanların Belirlenebilmesi İçin Proje Risk Analizi Ve Risk Yönetiminin Yapılması,

24 ÖNERİLER Acele Kamulaştırma Kavramının Yeniden Değerlendirilmesi ve Yasal Düzenleme Yapılması,

25 ÖNERİLER Sürecin Uzman Ve Deneyimli Bir Kadro İle Uygulanması Ve Takip Edilmesi,

26 ÖNERİLER Maliklerin Değere İlişkin Beklentilerinin Artmasına, Bölgede Sosyal ve Ekonomik Dengelerin Bozulmasına Neden Olabileceği Düşünülen Doğrudan Satın Alma veya Zilyetliğin Devri Yoluyla Taşınmaz Edinimi Yerine Kamulaştırma Yoluna Gidilmesi,

27 ÖNERİLER Taşınmazları Kamulaştırılan Kişilerin Zarara Uğratılmamalarının Amaçlanması,

28 ÖNERİLER Sosyal Etkilerin Değerlendirilmesi,