TAġINMAZ DEĞERLEME RAPORU

Transkript

1 TAġINMAZ DEĞERLEME RAPORU AKĠġ GAYRĠMENKUL YATIRIMI A.ġ. ĠSTANBUL ESENYURT-KAPADIK 384 ADA 2 PARSEL 2012_300_19 PROJE BEYAZ KULE KONUT PROJESĠ

2 ĠÇĠNDEKĠLER 1. RAPOR ÖZETĠ RAPOR BĠLGĠLERĠ ġġrketġ VE MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER GENEL ANALĠZ VE VERĠLER GAYRĠMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENĠN ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠLER MEVCUT EKONOMĠK KOġULLARIN, GAYRĠMENKUL PĠYASASININ ANALĠZĠ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERĠLER DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKUL HAKKINDA BĠLGĠLER GAYRĠMENKULÜN YERĠ, VE KONUMU, GAYRĠMENKULÜN TANIMI VE ÖZELLĠKLERĠ GAYRĠMENKULÜN YAPISAL ĠNġAAT ÖZELLĠKLERĠ FĠZĠKSEL ÖZELLĠKLERĠ GAYRĠMENKULÜN TEKNĠK ÖZELLĠKLERĠ GAYRĠMENKULÜN YASAL ĠNCELEMELERĠ TAPU ĠNCELEMELERĠ TAPU KAYITLARI TAKYĠDAT BĠLGĠSĠ VE DEVREDĠLMESĠNE ĠLĠġKĠN KISITLAR BELEDĠYE ĠNCELEMESĠ ĠMAR DURUMU ĠMAR DOSYASI ĠNCELEMESĠ ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, PLAN ĠPTALLERĠ V.B. DĠĞER BENZER KONULAR YAPI DENETĠM FĠRMASI SON 3 YIL ĠÇERĠSĠNDEKĠ HUKUKĠ DURUMDAN KAYNAKLI DEĞĠġĠM DEĞERLEMESĠ YAPILAN PROJE DEĞERLEME ÇALIġMALARI DEĞERLEME ÇELIġMALARINDA KULLANILAN YÖNTEMLER DEĞERLEME ĠġLEMĠNĠ ETKĠLEYEN FAKTÖRLER TAġINMAZIN DEĞERĠNĠ ETKĠLEYEN FAKTÖRLER DEĞERLEME ĠġLEMĠNDE KULLANILAN VARSAYIMLAR, DEĞERLEME YÖNTEMLERĠ VE BUNLARIN KULLANILMA NEDENLERĠ DEĞER TESPĠTĠNE ĠLĠġKĠN PĠYASA ARAġTIRMASI VE BULGULARI SATIġ DEĞERĠ TESPĠTĠ EMSAL KARġILAġTIRMA YÖNTEMĠ ĠLE DEĞER TESPĠTĠ MALĠYET YÖNTEMĠ ĠLE DEĞER TESPĠTĠ GELĠR YÖNTEMĠ ĠLE DEĞER TESPĠTĠ KĠRA DEĞERĠ ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠLER GAYRĠMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKĠ DURUMUNUN ANALĠZĠ BOġ ARAZĠ VE GELĠġTĠRĠLMĠġ PROJE DEĞERĠ ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠ VE VARSAYIMLAR ĠLE ULAġILAN SONUÇLAR EN ETKĠN VE VERĠMLĠ KULLANIM ANALĠZĠ MÜġTEREK VEYA BÖLÜNMÜġ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALĠZĠ HASILAT PAYLAġIMI VEYA KAT KARġILIĞI YÖNTEMĠ ĠLE YAPILACAK PROJELERDE, EMSAL PAY ORANLARI ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALĠZĠ SONUÇLARININ UYUMLAġTIRILMASI VE BU AMAÇLA ĠZLENEN YÖNTEMĠN VE NEDENLERĠNĠN AÇIKLAMASI ASGARĠ BĠLGĠLERDEN RAPORDA VERĠLMEYENLERĠN NĠÇĠN YER ALMADIKLARININ GEREKÇELERĠ YASAL GEREKLERĠN YERĠNE GETĠRĠLĠP GETĠRĠLMEDĠĞĠ VE MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN ĠZĠN VE BELGELERĠN TAM VE EKSĠKSĠZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġ DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN, GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI PORTFÖYÜNE ALINMASINDA SERMAYE PĠYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESĠNDE, BĠR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġ SONUÇ SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESĠ NĠHAĠ DEĞER TAKDĠRĠ SATIġ DEĞERĠ TAKDĠRĠ EK 1 FOTOĞRAFLAR EK 2 DOKÜMAN VE BELGELER EK 3 - LĠSANSLAR Tepeüstü/Ümraniye/ĠSTANBUL _300_19

3 1. RAPOR ÖZETĠ DEĞERLENEN TAġINMAZIN TÜRÜ : PROJE, ĠnĢaat aģamasında DEĞERLENEN TAġINMAZIN KISA TANIMI : Ġstanbul Ġli, Esenyurt Ġlçesi, Kapadık Mahallesi, 384 ada 2 parsel sayılı 2.610,00m² alanlı arsa üzerinde geliģtirilmekte olan konut projesi. Proje ismi beyaz kule. Ruhsat alınmıģ olup inģaat ve satıģlar baģlamıģtır. Tapuda kat irtifakı henüz oluģturulmamıģtır. TAġINMAZIN ĠMAR DURUMU : 384 ada 2 sayılı parsel Ġstanbul BüyükĢehir Belediye Meclisi nin tarih ve 2573 sayı ile onayladığı Esenyurt 2. Etap 1/1000 ölçekli Uygulama Ġmar Planı içerisinde Emsal:2,50 Ticaret+Konut alanında kalmaktadır. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERĠ : Emsal KarĢılaĢtırma, Maliyet Yöntemi DEĞERLEME TARĠHĠ : TESPĠT EDĠLEN DEĞER : Değerleme konusu taģınmazın projenin tamamlanmıģ olması durumunda değeri KDV Hariç; TL (YirmiyedimilyonbeĢyüzonsekizbinikiyüzelli Türk Lirası) olarak hesaplanmıģtır. Değerleme konusu taģınmazın projenin mevcut inģaat tamamlanma seviyesine göre değeri KDV Hariç; TL (Altımilyonyediyüzotuzsekizbin Türk Lirası) olarak hesaplanmıģtır Tepeüstü/Ümraniye/ĠSTANBUL _300_19

4 2. RAPOR BĠLGĠLERĠ AKĠġ_ ESENYURT _KAPADIK_384/2 PARSEL_BEYAZ KULE RAPORUN TARĠHĠ : RAPORUN NUMARASI : 2012_300_19 DEĞERLEME TARĠHĠ : DAYANAK SÖZLEġMENĠN TARĠHĠ : DAYANAK SÖZLEġMENĠN NUMARASI : 2012_300_18-31 RAPORUN KULLANIM AMACI ve YERĠ : Rapor, Sermaye Piyasası Kurul Düzenlemeleri kapsamında GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI portföyü için hazırlanmıģtır. Hazırlanan rapor, Sermaye Piyasası Kurulu nun (SPK) tarih ve sayılı Resmi Gazete de yayımlanan Seri:VIII No:35 Tebliğ inin ekinde belirtilen bilgileri asgari olarak içerecek Ģekilde hazırlanmıģtır. DEĞERLEMENĠN KONUSU ve AMACI : Ġstanbul Ġli, Esenyurt Ġlçesi, Kapadık Mahallesi, 384 Ada 2 Parsel Sayılı 2.610,00m² alanlı arsa üzerinde geliģtirilmekte olan konut projesi RAPORU HAZIRLAYAN SORUMLU DEĞERLEME UZMANI DAHA ÖNCE DEĞERLEMESĠNĠN YAPILIP YAPILMADIĞINA ĠLĠġKĠN BĠLGĠ : Nazen TÖMEN SPK Lisans No : Değerleme Uzmanı-Yük.Mimar : Özgün BEKAR SPK Lisans No: ġehir Plancısı Genel Müdür : Değerleme konusu taģınmaz için daha önceki tarihlerde ġirketimizce hazırlanan değerleme raporları; * tarihli ve 2012_300_01_04 numaralı raporda, taģınmaz boģ arsa olarak değerlendirilmiģ olup değeri KDV Hariç; ,-TL olarak takdir edilmiģtir. * /2011_300_03_04 tarih ve numaralı değerleme raporu hazırlanmıģ olup, KDV hariç toplam ,-TL değer takdir edilmiģtir. Tepeüstü/Ümraniye/ĠSTANBUL _300_19

5 3. ġġrketġ VE MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER ġġrketġn UNVANI : VEKTÖR GAYRĠMENKUL DEĞERLEME A.ġ. ġġrketġn ADRESĠ : Tepeüstü/ÜMRANĠYE/ĠSTANBUL MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER : AKĠġ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. MÜġTERĠ ADRESĠ : Miralay ġefik Bey Sok. No:11, Kat 4, GümüĢsuyu/ĠSTANBUL MÜġTERĠ TALEBĠNĠN KAPSAMI ve VARSA GETĠRĠLEN SINIRLAMALAR : Ġstanbul Ġli, Esenyurt Ġlçesi, Kapadık Mahallesi, 384 Ada 2 Parsel Sayılı 2.610,00 m² alanlı arsa ve arsa üzerinde geliģtirilmekte olan konut projesinin güncel piyasa rayiç değerinin tespiti ve Sermaye Piyasası Mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar" çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanması. MüĢteri tarafından getirilen bir kapsam ve sınırlama bulunmamaktadır. Tepeüstü/Ümraniye/ĠSTANBUL _300_19

6 4. GENEL ANALĠZ VE VERĠLER AKĠġ_ ESENYURT _KAPADIK_384/2 PARSEL_BEYAZ KULE 4.1. GAYRĠMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENĠN ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠLER ĠSTANBUL ĠLĠ Ġstanbul Ġli, kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları nın yüksek tepeleri, güneyde Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası su ayrımı çizgisi ile sınırlanmaktadır. Ġstanbul Boğazı, Karadeniz i, Marmara Denizi yle birleģtirirken; Asya Kıtası yla Avrupa Kıtası nı birbirinden ayırmakta ve Ġstanbul Kentini de ikiye bölmektedir. Ġl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan Kocaeli nin Karamürsel, Gebze, Merkez ve Kandıra Ġlçeleriyle, güneyden Bursa nın Gemlik ve Orhangazi Ġlçeleriyle, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ ın Çorlu Çerkezköy ve Saray Ġlçelerinin yanı sıra, Kırklareli nin de Vize Ġlçesi topraklarıyla çevrilidir. Ġstanbul nüfusunun; Ekim 2000 sayım sonuçları itibariyle kiģilik Türkiye nüfusu içinde kiģi ile %15 dir döneminde yılda ortalama 1 milyon 133 bin kiģi, döneminde yılda ortalama kiģi artıģ göstermiģtir. Bu sonuca göre Türkiye geneline bakıldığında Ġstanbul un barındırdığı nüfus ve alan itibariyle taģımakta olduğu önem açıkça görülmektedir ve 2000 yılları arasında Ġstanbul için tespit edilen yıllık büyüme oran %2.83 tür. Daha önceki dönemde Ġstanbul un yıllık ortalama nüfus artıģ hızının %3.45 olarak gerçekleģmesi ve bu oranın bir kısmının göçlerden kaynaklanmasına karģın nüfus artıģ oranının düģtüğü gözlenmektedir. Bunun sebepleri Türkiye genelindeki nüfus artıģ hızının (doğurganlık oranı) düģmesi ve göçün yavaģlamasıdır. Aralık 2007 sayım sonuçları itibariyle kiģilik Türkiye nüfusu içinde kiģi ile %17.8 dir sayım sonuçları itibariyle kiģilik Türkiye nüfusu içinde kiģi ile %17.7 e olarak saptanmıģtır yılında Ġstanbul un nüfus artıģ oranı %4,90 olmuģtur. Nüfus artıģ hızı artmakta olup, 2000 yılında ortalama %2.88, 2005 yılında ise % 2.5, 2010 yılında ise % 4,90 olmuģtur. Toplam nüfus içerisinde (% 98,98) kent nüfusu, da (% 1,02) kırsal nüfusudur yılı verilerine göre incelendiğinde en yüksek nüfusa sahip ilçesi Bağcılar, en az nüfusa sahip ilçesi de Adalar olmuģtur. Ġstanbul'da yaģayanların yaklaģık % 64,66'sı ( ) Avrupa Yakası; % 35,33'ü de ( ) Anadolu Yakasında yaģmaktadır 2011 sayım sonuçları itibariyle kiģilik Türkiye nüfusu içinde kiģi ile %18.2 e olarak saptanmıģtır yılında Ġstanbul un nüfus artıģ oranı %3,8 olmuģtur. Nüfus artıģ hızı artmakta olup, 2000 yılında ortalama %2.88, 2005 yılında % 2.5, 2010 yılında % 4,90, 2011 yılında ise % 3,8 olmuģtur. Toplam nüfus içerisinde (% 98,93) kent nüfusu, da (% 1,03) kırsal nüfusudur yılı verilerine göre incelendiğinde en yüksek nüfusa sahip ilçesi kiģi ile Bağcılar, en az nüfusa sahip ilçesi ise kiģi ile Adalar olmuģtur. Ġstanbul'da yaģayanların yaklaģık % 61,06 ( ) Avrupa Yakası; % 38,93'ü de ( ) Anadolu Yakasında yaģmaktadır. Ġstanbul'un 14'ü Anadolu Yakasında, 25'i Avrupa Yakasında olmak üzere toplam 39 ilçesi vardır. Bunlar; Adalar, Arnavutköy, AtaĢehir, Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, BaĢakĢehir, BayrampaĢa, BeĢiktaĢ, Beylikdüzü, Beyoğlu, Büyükçekmece, Beykoz, Çatalca, Çekmeköy, Esenler, Esenyurt, Eyüp, Fatih, GaziosmanpaĢa, Güngören, Kadıköy, Kağıthane, Kartal, Küçükçekmece, Maltepe, Pendik, Sancaktepe, Sarıyer, Silivri, Sultanbeyli, Sultangazi, ġile, ġiģli, Tuzla, Ümraniye, Üsküdar ve Zeytinburnu dur. Türkiye topraklarının %9,7 sini kaplayan Ġstanbul, nüfus varlığı açısından da ülkenin en önemli ili durumundadır. Tepeüstü/Ümraniye/ĠSTANBUL _300_19

7 ESENYURT ĠLÇESĠ Esenyurt, Ġstanbul'un Büyükçekmece ilçesinin semtlerinden biriyken, 2008 yılında Kıraç beldesi ile birleģtirilerek ilçe olmuģtur. Namık Kemal Mahallesi, Atatürk Mahallesi, Ġstiklal Mahallesi, Çakmaklı Mahallesi, Ġncirtepe Mahallesi, Saadetdere Mahallesi, Ġnönü Mahallesi, Fatih Mahallesi, Örnek Mahallesi, TalatpaĢa Mahallesi, MehterçeĢme Mahallesi, Pınar Mahallesi, Sanayii Mahallesi, Esenkent Mahallesi, Güzelyurt Mahallesi, Cumhuriyet Mahallesi, Ardıçlıevler Mahallesi, Yenikent Mahallesi, YeĢilkent Mahallesi ve Merkez Mahallesi olmak üzere yirmi mahalleden oluģmaktadır. Ġlçede 13 sağlık ocağı 1 devlet hastanesi 1 kızılay hastanesi ve m² Ģehir parkı bulunmaktadır. Ġlçede güvenlik 1 haziran 2009 itibariyle polis teģkilatına geçmiģtir. Emniyet müdürlüğü binası hazırlanmıģtır. Esenyurt'un yüzölçümü hektardır ve 1989 yılında belediye olma niteliği kazanmıģtır. Esenyurt yerleģim yeri bütünü, Marmara bölgesinin Trakya alt bölgesinde, Ġstanbul Metropolitan alan sınırları içerisinde yer almaktadır. Bu bölgenin doğusunda Küçükçekmece Gölü, batısında Büyükçekmece, kuzeyinde HoĢdere köyü ve TEM Karayolu, güneyinde Firuzköy ve E-5 Karayolu bulunmaktadır. Ġlçe nüfusu olarak belirlenmiģtir. Esenyurtun 2011 yılı adrese dayalı sayımına göre nüfusu toplam kiģi olup bunların ü erkek, ü ise kadaın olarak tespit edilmiģtir MEVCUT EKONOMĠK KOġULLARIN, GAYRĠMENKUL PĠYASASININ ANALĠZĠ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERĠLER 2009 ve 2010 yılı, ekonomik göstergelerin Ģekillenmesinde uluslararası koģullar önemli belirleyiciler olmuģtur. ABD finans sistemi kaynaklı olarak küresel finansal krizin etkileri devam etmektedir. Türkiye Orta Vadeli Programı: 2012 yılında büyüme hızının yüzde 3,2, 2013 yılında yüzde 4, 2014 ve 2015 yıllarında ise yüzde 5 olması beklenmektedir. Yıl sonu enflasyon hedefi 7,4, kamu borcunun GSYH'ye oranı 2012'de yüzde 36,5, 2013'te yüzde 35, 2014 yılında yüzde 33, 2015'te yüzde 31 olması beklenmektedir. Yıl sonunda cari iģlemler açığının yüzde 7,3'e düģeceğini, 2015 sonunda yüzde 6,5'lik bir cari iģlemler açığı ile dönemin tamamlanacağı öngörülmektedir. Ödemeler Dengesi: Merkez Bankası Ödemeler Dengesi 2012 yılı 2. çeyrek raporunu yayınladı Ġhracatta kriz sonrası dönemde baģlayan ılımlı ve istikrarlı artıģ süreci 2012 yılının ikinci çeyreğinde de devam etmiģtir yılının sonlarında Avrupa Birliği ülkelerinde derinleģen finansal kriz, Türkiye nin en büyük ihracat pazarı olan AB ye yapılan ihracatın hız kesmesine neden olmuģtur. Buna karģılık, Türkiye nin ihracatta bölgesel ve sektörel bazda çeģitliliği artırabilmiģ olması, Avrupa Birliği ülkelerindeki talebin zayıf seyrinin ihracattaki olumsuz etkisini sınırlandırmıģtır. Ġhracattaki istikrarlı artıģa karģın ithalattaki yavaģlama sonucunda dıģ ticaret dengesinde görülen iyileģme cari açığın daralmasında belirleyici olmuģtur. Ödemeler dengesi tanımlamasına göre yıllık dıģ ticaret açığı, 2012 yılının ikinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 5,8 oranında daralmıģtır. Bu dönemde yıllık dıģ ticaret açığı 77,1 milyar ABD doları düzeyinde gerçekleģmiģ, böylece 2012 yılı ikinci yarısında dıģ ticaret açığının kapanma eğilimi devam etmiģtir. (TCMB-Ödemeler Dengesi Çeyrek) Kapasite Kullanım Oranı:Eylül ayı, Ġmalat sanayi genelinde kapasite kullanım oranı, geçen yılın aynı ayına göre 2,2 puan azalarak yüzde 74,0 seviyesinde gerçekleģmiģtir. Aylar Ağırlıklı Ortalama Aylar Ağırlıklı Ortalama Aylar Ağırlıklı Ortalama Aylar Ağırlıklı Ortalama Aylar Ağırlıklı Ortalama Aylar Ağırlıklı Ortalama , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,8 Tepeüstü/Ümraniye/ĠSTANBUL _300_19

8 , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , Türkiye nin Kredi Notu: Kredi derecelendirme kuruluģu Fitch, Türkiye'nin kredi notunu BB'den yatırım yapılabilir seviye olan BBB-'ye yükseltti. Türkiye'ye yönelik not artırımıyla ilgili açıklama yapan Fitch, Türkiye'de uzun vadeli makro-finansal risklerin hafiflemesi, nispeten zengin ve çeģitli ekonomik yapı, azalan iç borç yükü ve kuvvetli banka sistemi sebebiyle böyle bir artırımın gerçekleģtirildiğini duyurdu. Fitch dıģında ikinci bir kredi derecelendirme kuruluģundan da not artırımı durumunda Türkiye'ye yabancı yatırımın artacağı ve yatırımın değer kazanacağı öngörülmektedir. Yapı Ġzin Ġstatistikleri: Dönem: 2012 yılının ilk üç ayında bir önceki yılın ilk üç ayına göre belediyeler tarafından Yapı Ruhsatı verilen yapıların yüzölçümünde % 19,7, değerinde % 34,7, daire sayısında % 5,0 oranında artıģ olurken, bina sayısında % 10,1 düģüģ olmuģtur yılının ilk üç ayında Yapı Ruhsatına göre yapıların yüzölçümü m2 iken bunun m2 si (% 51,8) konut, m2 si (% 27,0) konut dıģı ve m2 si (% 21,2) ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleģmiģtir Dönem: 2012 yılının ilk altı ayında bir önceki yılın ilk altı ayına göre belediyeler tarafından Yapı Ruhsatı verilen yapıların bina sayısında %8,4, yüzölçümünde %37,0, değerinde %48,9, daire sayısında %26,4 oranında artıģ olmuģtur yılının ilk altı ayında Yapı Ruhsatına göre yapıların yüzölçümü m2 iken bunun m2 si (%56,1) konut, m2 si (%26,0) konut dıģı ve m2 si (%17,9) ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleģmiģtir Kentsel DönüĢüm: 35 ilde baģlatılan kentsel dönüģüm projeleri inģaat sektörünü ve boyadan çimentoya, yalıtımdan cama kadar 120 alt sektörü olumlu etkileyeceği öngörülmektedir. Kentsel dönüģüm ile birlikte 400 milyar dolarlık ekonomi yaratması beklenmektedir. Mütekabiliyet Yasası: Mütekabiliyet yasasıyla birlikte, bireylerin Türkiye de gayrimenkul satın alımında mütekabiliyet zorunluluğu kaldırıldı. Yeni yasanın, özellikle Körfez ülkelerinden bireysel yatırımcılara konut edinimi konusunda olanak sağlaması sebebiyle, ticari gayrimenkul pazarına yasanın çok büyük bir etkisinin olması beklenmektedir. 2 B Yasası: Orman vasfını yitirmiģ alanların ticaret ve konut fonksiyonlarına dönüģümüne olanak veren 2B yasası 25 Nisan 2012 de yürürlüğe girdi. Bu yasanın, Ġstanbul un baģlıca alt pazarlarında ve Türkiye genelinde proje geliģtirmeye uygun arsa arzında artıģ sağlaması ile yeni projelerin ivme kazanması beklenmektedir. Kaynakça-TCMB, TÜİK, DPT, TÜSİAD, OECD, GYODER, GMTR Tepeüstü/Ümraniye/ĠSTANBUL _300_19

9 5. DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKUL HAKKINDA BĠLGĠLER 5.1. GAYRĠMENKULÜN YERĠ, VE KONUMU, Değerlemesi yapılan taģınmazlar, Ġstanbul Ġli, Esenyurt Ġlçesi, Sanayi Mahallesi içerisinde, HoĢdere Esenyurt Yolu ile TEM Otoyolu arasında kalan alanda yer almaktadırlar. TaĢınmazların güneyinde TEM otoyolu, kuzeyinde BahçeĢehir Mobilya ÇarĢısı ve Parkcıty Sitesi, batı tarafında KiptaĢ Esenyurt 3. Etap Sitesi, Evren 1 Oto Sanayi Sitesi ve ufak çapta iģyerleri ve üretim tesisleri, doğu tarafında ise Akkoza Projesi, Akbatı AVM ve Residence ile Esenkent bölgesi içerisinde yer alan konut amaçlı siteler yer almaktadır. TaĢınmazın doğu bölgesinde yer alan sitelerden bazıları; Erguvan Evleri, Kamelya Evleri, Orkide Evleri, MenekĢe Evleri, Parkway AVM, SarmaĢık Evleri, Ragnum Elitkent Sitesi, Defne Evleri. Değerleme konusu parsellerin batı kısmında Akbatı ve Akkoza Projeleri mevcuttur. Akbatı projesinde 1 adet AVM, 2 adet residence konut bloku, Akkoza Projesinde ise konut blokları yer almaktadır. TaĢınmaza halihazırda toplu taģıma araçları ve özel araçlarla ulaģım mümkün olmaktadır. TaĢınmazlara ulaģabilmek için TEM Otoyolu BahçeĢehir-Esenkent sapağından sapmak sureti ile ulaģılan Esenkent-BahçeĢehir yolunu takiben takribi 1100 metre sonra sol tarafta bulunan Süleyman Demirel Caddesine sapılarak takribi 1000 metre sonra Akkoza Projesi ve bitiģiğinde değerleme konusu parsellere ulaģmak mümkündür. TAġINMAZIN MERKEZLERE KUġUÇUġU UZAKLIKLARI TEM Otoyolu Bağlantısı m Esenkent Merkez m Akkoza Projesi 200 m Esenyurt Merkez m E-5 Karayolu m Parkway AVM m Tepeüstü/Ümraniye/ĠSTANBUL _300_19

10 AKKOZA PROJESİ AKBATI PROJESİ DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLAR AKKOZA PROJESİ 384 ADA 2 PARSEL AKBATI PROJESİ Tepeüstü/Ümraniye/ĠSTANBUL _300_19

11 5.2. GAYRĠMENKULÜN TANIMI ve ÖZELLĠKLERĠ Değerlemesi yapılan taģınmaz, Ġstanbul Ġli, Esenyurt Ġlçesi, Kapadık Mahallesi, 384 ada 2 sayılı parseldir. Değerleme konusu 384 ada 2 parsel 2.610,00m² alanlıdır. Söz konusu parsel Ġstanbul BüyükĢehir Belediye Meclisinin tarih ve 2573 sayı ile onayladığı Esenyurt 2. Etap 1/1000 ölçekli Uygulama Ġmar Planı içerisinde Emsal:2,50 Ticaret+Konut alanında kalmaktadır. TaĢınmaz düz bir topografik yapıya sahiptir. Parselde inģaai faaliyet baģlamıģ olup subasman kotunu geçmemiģtir. Hafriyat sürmektedir. Parsel üzerinde baģlatılan Beyaz Kule projesine iliģkin detaylar 5.4. no.lu maddede açıklanmıģtır GAYRĠMENKULÜN YAPISAL ĠNġAAT ÖZELLĠKLERĠ Değerleme konusu parsel üzerinde herhangi bir mevcut yapı bulunmamaktadır. Ruhsatı alınmıģ projedeki yapısal özellikler aģağıdaki gibidir. Yapı Tarzı Yapı Sınıfı Yapının Yaşı Blok ve Kat Adetleri Dış Cephe Kapalı Alan (m²) Otopark imkanları Isıtma amacıyla kullanılan yakıt Isıtma sistemi Elektrik Su Kanalizasyon Güvenlik : Betonarme : 5A : Henüz inşaat aşamasında : 1 blok, Yol kotu altı 4 kat, yol kotu üstü 15 kat : Görseller : ,62 m² ruhsat : Kapalı otopark mevcuttur. : Doğalgaz olacak : Merkezi kalorifer sistemi : İNŞAAT HALİNDE : İNŞAAT HALİNDE : İNŞAAT HALİNDE : İNŞAAT HALİNDE, PROJEDE MEVCUTTUR. Projede tek blok yer almaktadır FĠZĠKSEL ÖZELLĠKLERĠ Değerleme konusu 384 ada 2 parsel 2.610,00m² alanlıdır. Üzerinde geliģtirilmekte olan proje henüz hafriyat ve iksa (hafriyatı çevreleyen toprağın kaymamsı için yapılan betonarme çalıģması, fore kazıkların düzenlenmesi) aģamasındadır. Geçen sürece göre henüz bir yapı denetim raporu hazırlanmıģ olmadığından, inģaatın seviyesi tarafımızca belirlenmiģ olup % 8 olarak kabul edilmiģtir. Bu oran kabul edilirken, hafriyat ve iska aģaması inģaatın %3-5 ini oluģturduğu, ruhsat ve mimari projelerin de iģin %5 ini oluģturduğu düģünülmüģ ve bu iki sürecin tamamlanmaya yakın olması nedeniyle yaklaģık bir kabul yapılmıģtır. Projenin fiziksel özellikleri aģağıdaki gibi özetlenmektedir. Tepeüstü/Ümraniye/ĠSTANBUL _300_19

12 PROJE BİLGİLERİ ÖZETİ AKĠġ_ ESENYURT _KAPADIK_384/2 PARSEL_BEYAZ KULE TOPLAM İNŞAAT ALANI (RUHSAT) M² ,62 TOPLAM SATILABİLİR ÜNİTE ADETİ 104 TOPLAM DÜKKAN ADETİ 4 TOPLAM KONU ADETİ 100 TOPLAM SATILABİLİR ÜNİTE NET ALANI (EKLENTİLER HARİÇ) M² 5.168,70 İNŞAAT SEVİYESİ, yaklaşık kabul. (Mimari, statik ve diğer projeler ve ruhsat hazır olup, hafriyat ve iksa çalışmaları sürmektedir.) % GAYRĠMENKULÜN TEKNĠK ÖZELLĠKLERĠ Değerleme konusu parsel üzerinde henüz hafriyat aģamasında ve kabulümüze göre % seviyesinde tamamlanmıģ bir proje bulunmaktadır. Teknik donanım açısından güncel imkanlar sunulacağı belirtilmiģtir. Diğer teknik özelliklerin bazıları raporun bölümünde de anlatılmaktadır GAYRĠMENKULÜN YASAL ĠNCELEMELERĠ ĠLĠ ĠLÇESĠ MAHALLESĠ TAPU ĠNCELEMELERĠ TAPU KAYITLARI KÖYÜ : --- SOKAĞI : --- MEVKĠĠ : --- SINIRI PAFTA NO : --- : ĠSTANBUL : ESENYURT : KAPADIK ADA NO : 384 PARSEL NO : 2 : PAFTASINDA YÜZÖLÇÜMÜ : 2.610,00 m² NĠTELĠĞĠ : ARSA YEVMĠYE NO : CĠLT NO : 41 SAHĠFE NO : 3980 EDĠNĠM TARĠHĠ : MALĠK TAPU CĠNSĠ TAPU KAYIT BĠLGĠLERĠ : AKĠġ GAYRĠMENKUL YATIRIMI ANONĠM ġġrketġ - HĠSSESĠ TAM : ARSA Değerlemesi yapılan taģınmaz üzerinde bir proje baģlamıģ olup, Tarihli ruhsata göre 100 adet konut ve 4 adet dükkan olmak üzere toplam 104 adet bağımsız bölüm yer almaktadır. Tapuda, kat irtifakı henüz kurulmamıģ olup, devam eden süreç içerisinde kat irtifakının kurulması ve/veya hızlı bir inģaat oluģması durumunda doğrudan kat irtifakı kurmada, doğrudan kat mülkiyetinin kurulması söz konusu olabilir. Kat irtifakına esas olacak bağımsız bölüm listeleri, mimari proje üzerinde belirtildiği hali ile EK 2 de verilmektedir. Kat irtifakı kurulduğu zaman netleģecektir. Tepeüstü/Ümraniye/ĠSTANBUL _300_19

13 TAKYĠDAT BĠLGĠSĠ VE DEVREDĠLMESĠNE ĠLĠġKĠN KISITLAR DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULLER ĠLE ĠLGĠLĠ HERHANGĠ BĠR TAKYĠDAT (DEVREDĠLEBĠLMESĠNE ĠLĠġKĠN SINIRLAMA) OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BĠLGĠ DEVREDĠLEMESĠNE ĠLKĠġKĠN KISITLAMAR 384 Ada, 2 Parsel REHĠNLER BÖLÜMÜNDE: tarihinde, Esenyurt Tapu Sicil Müdürlüğü nde yapılan incelemeye göre taģınmazın tapu kaydı üzerinde herhangi rehin bulunmamaktadır. ġerhler BÖLÜMÜNDE: tarihinde, Esenyurt Tapu Sicil Müdürlüğü nde yapılan incelemeye göre; taģınmazın tapu kaydı üzerinde herhangi bir Ģerhe rastlanmamıģtır. BEYANLAR BÖLÜMÜNDE: tarihinde, Esenyurt Tapu Sicil Müdürlüğü nde yapılan incelemeye göre, taģınmazın tapu kaydı üzerinde herhangi bir beyana rastlanmamıģtır. *Tapu Dairesinde yapılan incelemede; taģınmazın devir ve temliki ile ilgili herhangi bir hukuksal sınırlama bulunmamaktadır. Yazılı takyidat bilgisi ekte yer almaktadır. EK 3 DOKÜMAN ve BELGELER BELEDĠYE ĠNCELEMESĠ ĠMAR DURUMU Esenyurt Belediyesi Ġmar Müdürlüğü nden alınan bilgiye göre; değerleme konusu 384 ada 2 sayılı parsel Ġstanbul BüyükĢehir Belediye Meclisi nin tarih ve 2573 sayı ile onayladığı Esenyurt 2. Etap 1/1.000 ölçekli Uygulama Ġmar Planı içerisinde TAKS:0,4, KAKS:2,5 Ticaret+Konut (T4) alanında kalmaktadır ĠMAR DOSYASI ĠNCELEMESĠ Değerleme konusu parsel imar dosyası incelenememiģ olup, BEYAZ KULE Konut projesine iliģkin mimari projesi, tarihli ve 2012/11649 sayı numaralı ruhsatı görülmüģtür. Ruhsattan alınan bilgiler aģağıdaki gibidir. Parsel 384 ada 2 parsel Ruhsat tarih Ruhsat no 2012/11649 Blok adeti 1 Taban oturumu 550 m² Bağımsız üniteler Adet Alan m² Apartman binası (3 ve daha çok daireli) ,94 Dükkan 4 289,57 Ortak alan ,11 Toplam ,62 Yol kotu altı kat sayısı 4 Yol kotu üstü kat sayısı 15 Toplam kat sayısı 19 Yapı sınıfı 5A Yapı Sahibi: AkiĢ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. Yapı müteahidi olarak Güray ĠnĢaat ve Taahhüd Ltd. ġti. belirtilmiģtir. Tepeüstü/Ümraniye/ĠSTANBUL _300_19

14 ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, PLAN ĠPTALLERĠ V.B. DĠĞER BENZER KONULAR ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, PLAN ĠPTALLERĠ V.B. DĠĞER BENZER KONULAR Herhangi bir olumsuz veya kısıtlayıcı belgeye rastlanmamıģtır YAPI DENETĠM FĠRMASI YAPI DENETĠM KURULUġU VE DENETĠMLERĠ DEĞERLEMESĠ YAPILAN PROJELER ĠLE ĠLGĠLĠ OLARAK, 29/6/2001 TARĠH VE 4708 SAYILI YAPI DENETĠMĠ HAKKINDA KANUN UYARINCA DENETĠM YAPAN YAPI DENETĠM KURULUġU (TĠCARET ÜNVANI, ADRESĠ VB.) VE DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKUL ĠLE ĠLGĠLĠ OLARAK GERÇEKLEġTĠRDĠĞĠ DENETĠMLER HAKKINDA BĠLGĠ YAPI DENETĠM KURULUġUNUN ÜNVANI: Merkez Yapı Denetim Ltd. ġti. YAPI DENETĠM KURULUġUNUN ADRESĠ: Barbaros Bulvar, Barbaros Apt. no: 74/5 BeĢiktaĢ/Ġstanbul SON 3 YIL ĠÇERĠSĠNDEKĠ HUKUKĠ DURUMDAN KAYNAKLI DEĞĠġĠM DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKUL ĠLE ĠLGĠLĠ VARSA SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEġEN ALIM-SATIM ĠġLEMLERĠNE VE GAYRĠMENKULÜN HUKUKĠ DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞĠġĠKLĠKLERE (ĠMAR PLANINDA MEYDANA GELEN DEĞĠġĠKLĠKLER, KAMULAġTIRMA ĠġLEMLERĠ V.B.) ĠLĠġKĠN BĠLGĠ Değerleme konusu gayrimenkulün, son 3 yıllık dönemde herhangi bir alım-satım iģlemi gerçekleģmemiģtir. TAPU SĠCĠL MÜDÜRLÜĞÜ BĠLGĠLERĠ (Son Üç Yılda GerçekleĢen Alım-Satım Bilgileri) : BELEDĠYE BĠLGĠLERĠ (Ġmar Planında Meydana Gelen DeğiĢiklikler, KamulaĢtırma ĠĢlemleri V.B. Bilgiler) : TaĢınmazlar AKFĠL Holding A.ġ. adına kayıtlı iken tarih ve yevmiye no ile AKĠġ Gayrimenkul Yatırımı Anonim ġirketi adına satıģ iģleminden tescil edilmiģtir. Esenyurt Belediyesi Ġmar Müdürlüğü nden alınan tarihli yazılı bilgiye göre; rapor konusu taģınmaz tescil tarihli Esenyurt 2. Etap 1/1000 ölçekli uygulama Ġmar Planında (T4) Ticaret+Konut Alanı nda kalmaktadır. TAKS :0,4, KAKS:2,50 yapılanma Ģartlarına sahiptir. Yol alanından etkilenmektedir. Plan notlarına göre uygulama yapılacaktır tarih ve 2012/11649 sayılı yapı ruhsatına sahip oluğu tespit edilmiģtir. Ruhsat içeriği raporun bölümünde verilmiģtir DEĞERLEMESĠ YAPILAN PROJE 384 ada 2 parsel üzerinde AKBATI Beyaz Kule Residence projesi inģaa edilmekte olup inģaat su basman kotu üstüne çıkmamıģtır. Halen hafriyat ve iska (hafriyatı çevreleyen toprağın kaymaması için yapılan sağlamlaģtırma çalıģmaları) ve fore kazık çalıģmaları sürmektedir. Her tür proje, (mimari statik v.b.), ruhsat tamamlanmıģ durumdadır. Tapuda, kat irtifakı kurulmamıģ olup, ruhsattan edinilen bilgilere göre, projesine göre yapı 4 bodrum+zemin+14 normal katlı olarak tanımlanmıģtır. 4. Bodrum kat depolar, çamaģırhane ve otopark, 3. Bodrum kat 1 dükkan deposu, çamaģırhane ve otopark, 2. Bodrum kat 2 dükkan, bina giriģi, reception, lobi ve otopark, yönetim kısmı, Tepeüstü/Ümraniye/ĠSTANBUL _300_19

15 1. Bodrum katta 2 dükkan, teknik alan, mutfak, soyunma odaları, vitamin bar, sauna, hamam, Fitness Center, açık yüzme havuzu, jakuzi, masaj odaları, güneģlenme terası, teras, zemin katta 5 daire, 1. Normal katta 6 daire, 2. Normal katta 4 daire, 3. Normal katta 4 daire, 4., 5., 6., 7., 8. Normal katlarda 3 er daire, 9. Normal katta 6 daire, 10, 11., 12., 13., 14. Normal katlarda 12 Ģer daire olmak üzere toplam 100 adet konut, 4 adet dükkan bulunmaktadır. Konut tipleri: 1+0 A,B,C tip, 1+1 A,B tip, 2+1 B tipi, 3+1 A ve C tipi olmak üzere; Projesinde 8 tip konut bulunmaktadır. Binanın kat bazında alanları aģağıdaki tabloda verilmiģtir. KAT NO İNŞAAT ALANI BAĞ. BÖL ADT. KAT KULANIM ŞEKİLLERİ 4 BODRUM 2.304,49 m² DEPOLAR, ÇAMAŞIRHANE, OTOPARK 3 BODRUM 2.304,49 m² 1 DÜKKAN DEPOSU, ÇAMAŞIRHANE, OTOPARK 2 BODRUM 2.101,57 m² 2 DÜKKAN BİNA GİRİRŞİ, RECEPTION, LOBİ, OTOPARK, YÖNETİM KISMI 1 BODRUM 1.805,86 m² 2 DÜKKAN 0 ZEMİN 550,78 m² 5 DAİRE Kont katı 1 NORMAL 617,12 m² 6 DAİRE Kont katı 2 NORMAL 617,12 m² 4 DAİRE Kont katı 3 NORMAL 617,12 m² 4 DAİRE Kont katı 4 NORMAL 608,26 m² 3 DAİRE Kont katı 5 NORMAL 608,26 m² 3 DAİRE Kont katı 6 NORMAL 608,26 m² 3 DAİRE Kont katı 7 NORMAL 608,26 m² 3 DAİRE Kont katı 8 NORMAL 608,26 m² 3 DAİRE Kont katı 9 NORMAL 617,12 m² 6 DAİRE Kont katı 10 NORMAL 608,26 m² 12 DAİRE Kont katı 11 NORMAL 608,26 m² 12 DAİRE Kont katı 12 NORMAL 608,26 m² 12 DAİRE Kont katı 13 NORMAL 608,26 m² 12 DAİRE Kont katı 14 NORMAL 608,26 m² 12 DAİRE Kont katı ASANSÖR TOPLAM RUHSAT ALANI PROJEYE GÖRE KAT ALANLARI, VE KULLANIM ŞEKİLLERİ 109,35 m² Kont katı ,62 m² ,62 m² TEKNİK ALAN, MUTFAK, SOYUNMA ODALARI, VİTAMİN BAR, SAUNA, HAMAM, FITNESS CENTER, AÇIK YÜZME HAVUZU, JAKUZİ, MASAJ ODALARI, GÜNEŞLENME TERASI, TERAS Ruhsata göre projede 100 adet konut ve 4 adet de dükkan bulunmaktadır. Tepeüstü/Ümraniye/ĠSTANBUL _300_19

16 6. DEĞERLEME ÇALIġMALARI AKĠġ_ ESENYURT _KAPADIK_384/2 PARSEL_BEYAZ KULE 6.1. DEĞERLEME ÇALIġMALARINDA KULLANILAN YÖNTEMLER Değerleme tekniği olarak ülkemizde ve uluslararası platformda kullanılan 3 temel yöntem bulunmakta olup bunlar Maliyet Yöntemi, Emsal KarĢılaĢtırma Yöntemi ve Gelir MALĠYET YÖNTEMĠ: Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koģulları altında yeniden inģa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaģımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, Hiçbir Ģahıs ona karģı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır Ģeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir baģka deyiģle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inģa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. EMSAL KARġILAġTIRMA YÖNTEMĠ: ĠĢyeri türündeki gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaģım piyasa değeri yaklaģımıdır. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip karģılaģtırılabilir örnekler incelenir. Emsal karģılaģtırma yaklaģımı aģağıdaki varsayımlara dayanır. Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peģinen kabul edilir. Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir. Gayrimenkulün piyasada makul bir satıģ fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir. Seçilen karģılaģtırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir. Seçilen karģılaģtırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyo-ekonomik koģulların geçerli olduğu kabul edilir. GELĠR YÖNTEMĠ: TaĢınmazların değeri, yalnızca getirecekleri gelire göre saptanabiliyorsaörneğin kiralık konut ya da iģ yerlerinde- sürüm bedellerinin bulunması için gelir yönteminin uygulanması kuraldır. Gelir yöntemi ile üzerinde yapı bulunan bir taģınmazın değerinin belirlenmesinde ölçüt, elde edilebilecek net gelirdir. Bu net gelir; yapı, yapıya iliģkin diğer yapısal tesisler ve arsa payından oluģur. Arsanın sürekli olarak kullanılma olasılığına karģın, bir yapının kullanılma süresi kısıtlıdır. Bu nedenle net gelirin parasal karģılığının saptanmasında arsa, yapı ve yapıya iliģkin diğer yapısal tesislerin değerleri ayrı kısımlarda belirlenir. Net gelir, gelir getiren taģınmazın yıllık iģletme brüt gelirinden, taģınmazın boģ kalmasından oluģan gelir kaybı ve iģletme giderlerinin çıkarılması ile bulunur. Net gelir, yapı gelir ve arsa gelirinden oluģmaktadır. Arsa geliri, arsa değerinin bölgedeki taģınmaz piyasasında geçerli olan taģınmaz faiz oranınca getireceği geliri ifade eder. Yapı geliri yapının kalan kullanım süresi boyunca bölgedeki taģınmaz piyasasında geçerli olan taģınmaz reel faizi oranında getirdiği gelir ile yapının kalan kullanım süresi temel alınarak ayrılacak yıllık amortisman miktarının toplamından oluģmaktadır. BütünleĢik kapitalizasyon oranı piyasadan elde edilerek kullanılabilmektedir. Bu durumda, taģınmazı arsa ve yapı olarak ayrıģtırmak gerekmeden, doğrudan bir değere varılabilmektedir DEĞERLEME ĠġLEMĠNĠ ETKĠLEYEN FAKTÖRLER Değerleme iģlemini olumsuz yönde etkileyen herhangi bir faktör bulunmamaktadır. Tepeüstü/Ümraniye/ĠSTANBUL _300_19

17 6.3. TAġINMAZIN DEĞERĠNĠ ETKĠLEYEN FAKTÖRLER OLUMSUZ YÖNDE ETKĠLEYEN FAKTÖRLER - Bölgede devam eden ve tamamlanan projelerin yarattığı çeģitlilik OLUMLU YÖNDE ETKĠLEYEN FAKTÖRLER - Ġmar planında Ticaret+Konut alanında bulunması, - TEM Otoyoluna yakın bir konumda bulunması, - Çevresinde nitelikli ve markalı konut projelerinin yer alması - KarĢısında, AKBATI AlıĢveriĢ merkezinin yer alması - UlaĢımı kolay bir bölge içerisinde olması, 6.4. DEĞERLEME ĠġLEMĠNDE KULLANILAN VARSAYIMLAR, DEĞERLEME YÖNTEMLERĠ VE BUNLARIN KULLANILMA NEDENLERĠ Değerlemesi yapılan taģınmaz üzerinde ruhsatı alınmıģ bir proje mevcut olduğundan değer tespitti proje değerlemesi olarak yapılmıģtır. Proje Değeri tespitinde, emsal karģılaģtırma yöntemi ve maliyet yöntemi kullanılmıģtır. Değerlemesi yapılan projede henüz kat irtifakı kurulmamıģ olup, kat irtifakı tesisine esas olan bağımsız bölüm listeleri üzerinden hareket edilerek değer tespit yapılmıģtır. Emsal karģılaģtırma yöntemi çerçevesinde; Arsa ve konut satıģ bedelleri bu yöntem ile tespit edilmiģtir. Konut değerleri tespiti için; Değerleme konusu taģınmazın yakın çevresinde konumlu benzer nitelikli projelerin satıģ rakamları tespit edilerek, söz konusu projenin güncel satıģ rakamları kontrol edilmiģ ve peģin nakit eģdeğer değerler belirlenmiģtir. Arsa değeri tespiti için; taģınmaza yakın konumda ve benzer imar durumuna sahip arsalar araģtırılmıģ, değerleme konusu parselin imar durumu ve konumu dikkate alınarak değerleme konusu projenin üzerinde konumlandığı arsanın değeri tespit edilmiģtir. Maliyet yöntemi çerçevesinde; değerleme konusu projenin inģaat ve geliģtirme maliyetleri hesaplanarak emsal karģılaģtırma yöntemi ile tespit edilen arsa değeri eklenmiģtir. ĠnĢaat maliyetleri, 2012 yılı Bayındırlık ve Ġskan Bakanlığı Yapı YaklaĢık Birim Maliyetleri ve benzer projelerdeki gerçekleģen rakamlar dikkate alınarak hesaplanmıģtır. Değerleme konusu 384 ada, 2 sayılı parsel 2.610,00m² yüzölçümüne sahip olup, ruhsata göre ,62 m² inģaat alanına sahiptir DEĞER TESPĠTĠNE ĠLĠġKĠN PĠYASA ARAġTIRMASI VE BULGULARI Değerlemesi yapılan taģınmazın bulunduğu bölgede yapılan emsal araģtırması aģağıdaki gibidir. Arsa emsalleri seçilirken, bölgede yer alan, bölge içerisindeki konumu benzeyen (dolayısı ile ulaģılabilirlik ve görünürlük nitelikleri benzer olan), aynı/benzer imar koģullarına sahip ve site ve/veya proje geliģtirmeye uygun arsalar olması kriterleri göz önünde bulundurulmuģtur. Arsa emsalleri 1. Yön Emlak TaĢınmaza takribi 1-2 Km uzaklıkta, BahçeĢehir Ofis Mobilyacıları Sitesini geçince FĠ-Side Projesinin yanında bulunan, HoĢdere Yoluna cepheli, Ticaret+Konut imarlı, Emsal:2,0 imar Ģartlarına sahip olan m² alanlı arsa için Ġstenen fiyat USD dir. (1.533 TL/m²) 2. Realty World Emlak Ofisi Tepeüstü/Ümraniye/ĠSTANBUL _300_19

18 TaĢınmaza yakın konumlu, Ticaret+Konut imarlı, Emsal: 2,50 imar Ģartlarında bulunan m² alanlı arsa, ,-$ bedelle satılıktır. (1.802,-TL/m 2 ) 3. Candan Emlak Akbatı AVM ile karģılıklı konumda, Ticaret+Konut alanında, H max : serbest, değerleme konusu taģınmazlardan daha düģük emsal yapılanma Ģartlarına m² alanlı arsa ,-$ bedelle satılıktır TL (995,-TL/m 2 ) 4. Realty World Nova Emlak TaĢınmaza yakın mesafede, ticaret+konut imarlı, Emsal:2,5 imar Ģartlarında bulunan m² alanlı arsa, ,-$ bedelle satılık. (1.442,-TL/m 2 ) Konut emsalleri: 5. GökĢen Emlak TaĢınmaza yakın konumda AKKOZA -2 sitesinde 5. Katta konumlu 160 m² 3+1 daire için TL istemektedir. Pazarlık mümkündür. (2.625,-TL/m 2 ) 6. Coldwell Emlak TaĢınmaza yakın konumda AKKOZA -2 sitesinde 10. Katta konumlu 160 m² 3+1 daire için TL istemektedir. Pazarlık mümkündür. (2.781,-TL/m 2 ) 7. Fors Emlak TaĢınmaza yakın konumda AKKOZA -2 sitesinde 9. Katta konumlu 160 m² 3+1 daire için TL istemektedir. Pazarlık mümkündür. (2.500,-TL/m 2 ) 8. Nova Emlak TaĢınmaza yakın konumda AKKOZA -2 sitesinde 7. Katta konumlu 90 m² 2+1 daire için TL istemektedir. Pazarlık mümkündür. (2.444,-TL/m 2 ) 9. Nova Emlak TaĢınmaza yakın konumda AKKOZA -2 sitesinde 7. Katta konumlu 70 m² 2+1 daire için TL istemektedir. Pazarlık mümkündür. (2.446,-TL/m 2 ) Konut projeleri: PROJELERDEKİ FİYATLAR (TL) 1+1 (60 m2-ort.) 2+1 (100 m2-ort.) 3+1 (120 m2-ort.) 4+1 (170 m2-ort.) DUMANKAYA MODERN VADİ PROJESİ TL TL TL TL DUMANKAYA MODERN PROJESİ TL TL TL TL TL Fİ-SİDE TL TL TL TL CROWN RESİDENCE TL TL TL TL TL MAXİMOON TL TL TL TL ORT TL TL TL TL TL Değerlendirme: Arsa emsalleri: Değerleme konusu taģınmazların konumlandığı bölgede yapılan piyasa ve emsal araģtırmaları sonucunda; benzer imar yapılanma koģullarına sahip arazilerin TL/m² arasında değiģtiği görülmektedir. Arsa bedeli ortalamada 1600 TL/m² olarak hesaplanmaktadır. ORT. Tepeüstü/Ümraniye/ĠSTANBUL _300_19

19 2 numaralı emsal taģınmazın sahip HoĢdere caddesine cepheli olması sebebiyle birim bazında değer nisbeten yüksektir. 1,3 ve 4 numaralı emsaller ise büyük parsel alanlarına sahip olmaları sebebiyle nispeten düģük birim değerlere sahiptir. Değerler istenen satıģ değerleri olup Alım-satıma konu olacak iģlem fiyatının daha düģük olacağı, hususları tespit edilmiģtir. Bölgedeki arazilerin fiyatlarına iliģkin beklenti artması yönündedir. Bölge Akbatı AVM nin de açılmasıyla birlikte bölgedeki eksik olan alıģveriģ ve sosyal imkanlar da sağlanmıģ olduğundan geliģmenin daha hızlanması beklentisi bunu destekleyen bir unsurdur. Konut ve konut projeleri emsalleri Bölgede yer alan belli baģlı, yakın projeler incelenmiģtir. Çok sayıda konut projesi yer almaktadır. Bu da arzın çokluğuna ve satıģ değerlerinde baskıya sebebiyet vermektedir. Bölgedeki projelerde dairelerin m² ortalama bedelleri 2300 TL/m²dir.. Yukarıda tabloda özetlenen emsaller toplanmıģ ve emsal adetine bölünerek ortalama elde edilmiģtir. PROJELERDEKİ BİRİM FİYATLAR TL/m² 1+1 (60 m2-ort.) 2+1 (100 m2-ort.) 3+1 (120 m2-ort.) 4+1 (170 m2-ort.) DUMANKAYA MODERN VADİ PROJESİ TL TL TL 0 TL TL DUMANKAYA MODERN PROJESİ TL TL TL TL TL Fİ-SİDE TL TL TL 0 TL TL CROWN RESİDENCE TL TL TL TL TL MAXİMOON TL TL TL 0 TL TL ORT TL TL TL TL TL Akkoza 2 projesinden alınan konut emsallerinde ise ortalama TL/m²dir. Projelerdeki satıģ bedelleri daire net alanları üzerinden değil, dairelere eklenmiģ ve/veya tahsis edilmiģ ve/veya ortak alanlardan paylarına düģen alanların da eklenmiģ hali üzerinden telafuz edilmektedir. Her proje kendi, pazarlama stratejisi doğrultusunda, bu alanlardan uygun gördüğünü eklemek suretiyle satıģ listelerini oluģturduğundan, projelerdeki telafuz edilen alanların neyi içerdiği her zaman bilinememektedir, net alanlar her zaman bulunamayabilmektedir. Bu sebeple, proje değerlendirmesinde, projeleri birebir emsal alarak, mevcut proje üzerinden hesaplanmıģ net yasal daire alanları alanlar ile karģılaģtırmak mümkün olmayabiliyor. Bu durumda elinizde bulunan ve tüm alanlarına hakim olduğunuz, değerlemesi yapılan projenin alanlarını da emsal projeler seviyesine çekerek karģılaģtırma yapma gereği doğmaktadır. ORT SATIġ DEĞERĠ TESPĠTĠ EMSAL KARġILAġTIRMA YÖNTEMĠ ĠLE DEĞER TESPĠTĠ Değerleme konusu taģınmaz ile ilgili, arsa değeri ve konut satıģ değerleri emsal karģılaģtırma yöntemi ile elde edilmiģtir. Arsa değeri tespiti Rapor un 6.5. baģlığı altında detayları verilen emsal ve piyasa araģtırmaları dikkate alınarak emsal karģılaģtırma yöntemi çerçevesinde değerleme konusu parselin değeri 1.600,-TL/m 2 olarak tespit edilmiģ olup, bu birim değer esas alınarak hesaplanan toplam arsa değeri aģağıda tablo düzeninde sunulmuģtur. Değerlemesi yapılan arsanın bulunduğu bölge yeni geliģmekte olduğundan satıģtaki mevcut araziler genelde büyük ölçekli olup değerlemesi yapılan taģınmaza diğer (imar fonksiyonu ve yapılaģma oranı) yönlerden benzerlik taģısa bile büyüklük açısından benzeyen bir araziye rastlanmamıģtır. Tepeüstü/Ümraniye/ĠSTANBUL _300_19

20 Bunun bir sebebi de bölgede imar çalıģmalarının halen devam etmesi nedeniyle henüz küçük ölçekli parsellerin ortaya çıkmamıģ olmasıdır. Buna rağmen değerlemesi yapılan taģınmaz büyüklüğüne sahip bir arazinin büyük bir proje geliģtirmeye uygun olmasa bile (dolayısı ile büyük bir proje konsepti geliģtirmeye uygun araziler ile birebir karģılaģtırılma zorluğu) tek blok veya en çok iki bloktan oluģan, fakat konut tiplemesi büyük arazilerdekilere göre daha farklı oluģturulan bir proje oluģturma ihtimalini beraberinde taģımaktadır. Nitekim arazi üzerinde tek bloktan oluģan bir proje baģlamıģ durumdadır. BoĢ Arsa Değer Tespiti Arsa Değeri Ada-Parsel No Arsa Alanı, m² Birim Satış Fiyatı, TL/m² Arsa Değeri, TL Arsa Değeri, USD , , , ,04 Değer Emsal karģılaģtırma yöntemi kullanılarak tespit edilmiģtir. Ancak bulunan emsaller büyüklük açısından çok farklı olmaları nedeniyle birebir karģılaģtırma yapıp değer ayarlaması yapılmasına uygun olmadığından, 2 nolu parselin değeri, bulunan emsallerin ortalamasına dayanarak verilmiģtir. Ortalama değer, yuvarlatılmıģ olarak TL/m²dir. Konut, dükkan değerleri Değerlemesi yapılan projede henüz kat irtifakı kurulmamıģ olup, kat irtifakı tesisine esas olacağı proje üzerinde belirtilen bağımsız bölüm listeleri üzerinden hareket edilerek değer tespit yapılmıģtır. Değerlemesi yapılan parsel, arsa niteliğine sahip, projelendirilmiģ ve ruhsata göre toplam m² brüt inģaat bir projedir. Bunun değeri de henüz kat irtifakı oluģturulmamıģ dairelerin ve dükkanların her birinin kat irtifakı oluģturulmuģ gibi piyasa rayiç değerlerinin toplamıdır. Değerlemesi yapılan projede yer alan, her ünitenin (bağımsız bölümün) değeri tespit edilirken emsal karģılaģtırma yöntemi kullanılmıģtır. Projenin emsali kendisi olarak kabul edilmiģtir. Bunun sebebi, her bir ünitenin diğerine emsal teģkil etmesidir. Projede satıģlar hali hazırda baģlamıģ olup maket üzerinde konut satıģı yapılmaktadır, satıģ hızı yüksektir. Bu durumda projenin piyasaya doğru konumlandığı kabul edilmiģ ve firmanın uyguladığı Ģerefiye kabul edilerek yeni bir Ģerefiye oluģturulmamıģtır. Değer tespiti, projenin hedef kitlesi dikkate alınarak yapılmıģtır. Her bir ünite için, bitmiģ durumundaki satıģ değerleri Raporun EK.5 bölümünde verilmiģ olup aģağıdaki gibi özetlenmiģtir. SatıĢ değerleri, firmanın kullandığı satıģ listesi üzerinden belli bir oranda indirim yapılarak, nakit peģin eģdeğer değerleri dikkate alınarak hesaplanmıģtır. PROJENĠN TAMAMLANMIġ OLMASI DURUMUNDAKĠ DEĞERĠ TAMAMLANMIŞ OLMASI DURUMUNDA TOPLAM DEĞER (TL) TOPLAM DEĞER (USD) 384/2 PARSELİN PROJEDEN KAYNAKLI DEĞERİ (100 ADET KONUT VE 4 ADET DÜKKAN DEĞERLERİ TOPLAMI) Değerlemesi yapılan parsel, arsa niteliğine sahip, projelendirilmiģ ve ruhsata göre toplam m² brüt inģaat bir projedir. Bunun değeri de henüz kat irtifakı oluģturulmamıģ dairelerin ve dükkanların her birinin kat irtifakı oluģturulmuģ gibi piyasa rayiç değerlerinin toplamıdır. EK 5 deki listelerde verilmiģtir. Tepeüstü/Ümraniye/ĠSTANBUL _300_19

21 PROJENĠN MEVCUT ĠNġAAT SEVĠYESĠNE GÖRE DEĞERĠ %8 İNŞAAT TAMAMLANMA SEVİYESİNE GÖRE TOPLAM DEĞER (TL) TOPLAM DEĞER (USD) 384/2 PARSELİN PROJEDEN KAYNAKLI DEĞERİ (100 ADET KONUT VE 4 ADET DÜKKAN DEĞERLERİ TOPLAMI) Emsal karģılaģtırma yöntemi ile projenin mevcut inģaat seviyesine göre değeri verilirken, tamamlanması için gereken maliyetler (geliģtirici kar beklentisi de katılmıģ olarak), bitmiģ olması durumundaki değerden eksiltilmek suretiyle hesaplanmıģtır. Projenin tamamlanması için gereken maliyet raporun bölümünde belirtilmektedir MALĠYET YÖNTEMĠ ĠLE DEĞER TESPĠTĠ Maliyet yönteminde, arsa + yapı inģaat ve geliģtirme bedelleri = değer formülü ile hareket Edilmektedir. GeliĢtiricinin bu projeden beklediği kar miktarı da geliģtirme maliyetinin bir parçası olarak kabul edilmektedir. Projedeki yapılandırmaların yapı inģaat bedeli, 2012 yılı Bayındırlık ve Ġskan Bakanlığı Yapı YaklaĢık Birim Maliyetleri verilerinden hesaplanmıģtır. Ruhsat 5A yapı sınıfı içindir. Ruhsat alanı ,62 m²dir. PROJENĠN TAMAMLANMIġ OLMASI DURUMUNDAKĠ DEĞERĠ BEYAZ KULE PROJESİ İÇİN (384 ada 2 parsel, ) %100 TAMAMLANMA SEVİYESİNE GÖRE MALİYET YAKLAŞIMINA GÖRE DEĞER TESPİTİ Arsa Alanı M² Arsa m² Fiyatı TL/M² Arsa Değeri TL Kapalı İnşaat Alanı, m² M² Yapı Maliyeti, (TL/m²) (5A yapı sınıfı) TL/M² Konut Yapı Maliyeti, (TL) TL Toplam Maliyet, TL (Arsa+Yapı Değeri) TL Geliştiricinin Beklediği Kar oranı 20% Geliştirme Kar Beklentisi TL TL Proje Değeri, TL TL Projenin tamamlanmıģ olması durumunda değer, arsa+inģaat ve geliģtirme maliyetlerinden oluģmaktadır. Projenin ruhsatta yer alan yapı sınıfı ve inģaat alanı kullanılarak yapılan hesaplamalar yukarıdaki tabloda verilmiģtir. GeliĢtiricinin beklentisini oluģturan kar miktarı beklentisi de bir maliyet unsurudur. Tepeüstü/Ümraniye/ĠSTANBUL _300_19

22 PROJENĠN MEVCUT ĠNġAAT SEVĠYESĠNDEKĠ DEĞERĠ BEYAZ KULE PROJESİ İÇİN (384 ada 2 parsel, ) % 8 TAMAMLANMA SEVİYESİNE GÖRE MALİYET YAKLAŞIMINA GÖRE DEĞER TESPİTİ Arsa Alanı M² Arsa m² Fiyatı TL/M² Arsa Değeri TL Kapalı İnşaat Alanı, m² M² Yapı Maliyeti, (TL/m²) TL/M² Konut Yapı Maliyeti, (TL) TL Tamamlanma oranı 8% Tamamlanma oranına göre inşaat maliyet (TL) TL Toplam Maliyet, TL (Arsa+Yapı Değeri) TL Geliştiricinin Beklediği Kar oranı 20% Geliştirme Karı (TL ) TL Tamamlanma oranına göre Proje Değeri, TL TL Mevcut inģaat tamamlanma oranı %8 olarak alınmıģtır. Proje, ruhsatlar, satıģ ofisi, hafriyat, iksa (hafriyatı çevreleyen toprağın kaymamsı için yapılan betonarme çalıģması, fore kazıkların düzenlenmesi) aģamasındadır. Geçen sürece göre henüz bir yapı denetim raporu hazırlanmıģ olmadığından, inģaatın seviyesi tarafımızca % 8 olarak kabul edilmiģtir. Bu oran kabul edilirken, hafriyat ve iska aģaması inģaatın %3-5 ini oluģturduğu, ruhsat ve mimari projelerin de iģin %5 ini oluģturduğu düģünülmüģ ve bu iki sürecin tamamlanmaya yakın olması nedeniyle yaklaģık bir kabul yapılmıģtır. Projenin tamamlanması için gereken maliyet aģağıdaki gibi hesaplanmıģtır. %100 İNŞAAT TAMAMLANMA SEVİYESİNE GÖRE DEĞER %8 İNŞAAT TAMAMALANMA SEVİYESİNE GÖRE DEĞER TAMAMLANMASI İÇİN GEREKEN MALİYET Proje henüz inģaatın %8 ini tamamlamıģ olarak kabul edilmiģ olup, bitmiģ hale yani %100 tamamlanmıģ hale getirebilmek için gereken üretim ve geliģtirme maliyetleri yukarıdaki tabloda hesaplanmıģtır GELĠR YÖNTEMĠ ĠLE DEĞER TESPĠTĠ Gelir yöntemi kullanılmamıģtır KĠRA DEĞERĠ ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠLER Değerleme konusu parsel ile ilgili kira değeri analizi yapılmamıģtır GAYRĠMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKĠ DURUMUNUN ANALĠZĠ Değerlemesi yapılan taģınmazların herhangi bir hukuki sorunu bulunmamaktadır. Tepeüstü/Ümraniye/ĠSTANBUL _300_19

23 6.9. BOġ ARAZĠ VE GELĠġTĠRĠLMĠġ PROJE DEĞERĠ ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠ VE VARSAYIMLAR ĠLE ULAġILAN SONUÇLAR Değerlemesi yapılan taģınmaz, henüz kat irtifakı kurulmadığından bir arsa olarak nitelendirilmekte olup, üzerindeki inģaatı baģlamıģ olan projesi ile değerlendirilmiģtir. BoĢ arsa değeri ve geliģtirilmiģ arsa değerleri rapor içerisinde analiz edilmektedir EN ETKĠN VE VERĠMLĠ KULLANIM ANALĠZĠ TaĢınmazın en etkin ve en verimli kullanımı; mer i imar planında belirtildiği gibi Ticaret+Konut fonksiyonlu olarak kullanılmasıdır MÜġTEREK VEYA BÖLÜNMÜġ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALĠZĠ Söz konusu parsel üzerinde herhangi bir yapı mevcut olmadığından müģterek veya bölünmüģ kısımları bulunmamaktadır HASILAT PAYLAġIMI VEYA KAT KARġILIĞI YÖNTEMĠ ĠLE YAPILACAK PROJELERDE, EMSAL PAY ORANLARI Hasılat paylaģımı veya kat karģılığı yöntemi söz konusu değildir. Tepeüstü/Ümraniye/ĠSTANBUL _300_19

24 7. ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ 7.1. FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALĠZĠ SONUÇLARININ UYUMLAġTIRILMASI VE BU AMAÇLA ĠZLENEN YÖNTEMĠN VE NEDENLERĠNĠN AÇIKLAMASI Değer tespitinde, EMSAL KARġILAġTIRMA ve MALĠYET YÖNTEMLERĠ kullanılmıģtır. Farklı yöntemler ile elde edilen değerler aģağıdaki gibidir. 384 ADA PARSEL 2 PROJENİN TAMAMLANMIŞ OLMASI DURUMUNDAKİ DEĞERİ PROJENİN MEVCUT (%8 tamamlanma) SEVİYESİNE GÖRE DEĞERİ EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ MALİYET YÖNTEMİ Her iki yöntemle tespit edilen değerin birbiri ile uyumlu olduğu görülerek, nihai değer takdirinde projenin tamamlanmıģ olması durumundaki değerin, emsal karģılaģtırma yöntemi bulgularının kullanılması, değerlemesi yapılan gayrimenkulün cinsi açısından uygun görülmüģtür. Projenin mevcut inģaat seviyesine göre olan değeri ise, henüz %8 inģaat tamamlanma oranına sahip olup, bu seviyeye kadar yapılan imalatları ve arsa değerini içeren Maliyet Yöntemi ile bulunan değerin kullanılması uygun görülmüģtür. Maliyet yöntemi daha çok kullanım amaçlı (fabrika v.b.) mülklerde tercih edilmekte olup, gayrimenkulün kullanımdan kaynaklı yararına değer vermektedir. Konutlar ise üretim maliyetinden ziyade, çeģitli yönlerden beğenilerin, konumun, sosyal statünün, yatırım getirinsin de diğer benzerleri ile kıyaslanarak tercih edilen bir gayrimenkul segmentidir ASGARĠ BĠLGĠLERDEN RAPORDA VERĠLMEYENLERĠN NĠÇĠN YER ALMADIKLARININ GEREKÇELERĠ Asgari bilgilerden verilmeyen herhangi bir konu yoktur YASAL GEREKLERĠN YERĠNE GETĠRĠLĠP GETĠRĠLMEDĠĞĠ VE MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN ĠZĠN VE BELGELERĠN TAM VE EKSĠKSĠZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġ Değerleme konusu parsel üzerinde, mimari projesi ve ruhsatı olan bir proje inģaatı sürmektedir. Bu aģamaya gelmek için yapılması gerekenler mevzuata uygun olarak yapılmıģ ve gerekn izinler alınmıģtır. Bundan sonraki süreçte, tapuda kat irtifakının oluģturulması, inģaat tamamlandığı zaman yapı kullanma izin belgesinin alınarak tapuda kat mülkiyetine geçilmesi gerekmektedir. Proje süreci yeni baģlamıģ olup tapu ile ilgili yapılması gereken iģlemlerin süreç ilerlerken oluģturulması gerekmektedir DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN, GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI PORTFÖYÜNE ALINMASINDA SERMAYE PĠYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESĠNDE, BĠR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġ Değerlemesi yapılan taģınmazın Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde, proje olarak GYO portföyüne alınması uygun görülmüģtür. Değerlemesi yapılan proje, SPK Mevzuatının Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına iliģkin tebliğinin 25. (e) bendine göre değerlendirilerek, portföye alınmasına iliģkin uygunluğu belirlenmiģtir. Değerlemesi yapılan parsel henüz proje aģamasında, olup, ruhsat alınmıģ, mimari projeler onaylanmıģ ve inģaat yeni baģlamıģtır. ĠnĢaata baģlaması için gerekli evrakları tamdır. Tapuda kat irtifakının kurulması, ruhsat alınıp proje baģladıktan sonra, genelde uygulama projeleri tamamlandıktan sonra gerçekleģtirilmesi söz konusu olabilmektedir. Tebliğin 25. Maddesi, (e) bendi ile; İlgili mevzuat uyarınca, gerekli tüm izinleri alınmış, projesi hazır ve onaylanmış, inşaata Tepeüstü/Ümraniye/ĠSTANBUL _300_19

25 başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olduğu bağımsız gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından onaylanmış, hasılat paylaşımlı projeler dahil,gayrimenkule dayalı projelere, projenin her aşamasında gayrimenkul geliştirme kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla mülkiyetlerini edinmek veya üst hakkı tesis ettirmek suretiyle yatırım yapabilirler. denilmektedir Tepeüstü/Ümraniye/ĠSTANBUL _300_19

26 8. SONUÇ 8.1. SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESĠ Değerleme uzmanlarının konu ile ilgili yaptıkları analiz ve ulaģtıkları sonuçlara katılıyorum NĠHAĠ DEĞER TAKDĠRĠ SATIġ DEĞERĠ TAKDĠRĠ Değerlemesi konusu 384 ada 2 parsel üzerinde ruhsatlı bir proje olup, değerlemede, emsal karģılaģtırma ve maliyet yaklaģımı yöntemleri kullanılmıģtır. Nihai değer takdiri aģağıdaki gibidir. TaĢınmaz üzerinde bağımsız bölüm yapısı henüz oluģturulmadığından proje henüz arsa aģamasında olup, KDV oranı bu sebeple %18 olarak kullanılmıģtır. PROJENİN TAMAMLANMIŞ OLMASI DURUMUNDAKİ DEĞERİ TL, KDV HARİÇ USD, KDV HARİÇ TL, KDV DAHİL 384 ADA 2 PARSEL PROJENİN MEVCUT TAMAMLANMA SEVİYESİNE GÖRE DEĞERİ TL, KDV HARİÇ USD, KDV HARİÇ TL, KDV DAHİL 384 ADA 2 PARSEL Değerleme konusu taģınmazın projenin tamamlanması durumunda değeri KDV Hariç; TL (YirmiyedimilyonbeĢyüzonsekizbinikiyüzelli Türk Lirası) olarak hesaplanmıģtır. Değerleme konusu taģınmazın projenin mevcut inģaat tamamlanma seviyesine göre değeri KDV Hariç; TL (Altımilyonyediyüzotuzsekizbin Türk Lirası) olarak hesaplanmıģtır. *( tarihi itibari ile T.C. Merkez Bankası USD satıģ kuru 1,8026-TL dir). GÖREVLĠ DEĞERLEME UZMANI Nazen TÖMEN SPK Lisans NO: Yük.Mimar Değerleme Uzmanı SORUMLU DEĞERLEME UZMANI Özgün BEKAR SPK LĠSANS NO: ġehir Plancısı Genel Müdür Tepeüstü/Ümraniye/ĠSTANBUL _300_19