DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ. DAYANAK SÖZLEġME. MÜġTERĠ NO : 442 RAPOR NO : 2010/4024

Transkript

1 DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN : Y & Y Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ : Barbaros Beldesi, Hürriyet Mah., Ferhat Turan Sok. Tavanlı ÇeĢme Mevkii. 5 Pafta, 4972 Nolu Parsel Merkez / TEKĠRDAĞ DAYANAK SÖZLEġME : 29 Kasım 2010 tarih ve /037 nolu MÜġTERĠ NO : 442 RAPOR NO : EKSPERTĠZ TARĠHĠ : 30 Kasım 2010 RAPOR TARĠHĠ : 03 aralik 2010 RAPORUN KONUSU : Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen parselin değer tespitine yönelik olarak hazırlanmıģtır. RAPORUN TÜRÜ : Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında ve ilgili tebliğlere uygun olarak hazırlanmıģtır. 1

2 Ġçindekiler Sayfa No MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ... 3 UYGUNLUK BEYANI... 4 GENEL VARSAYIM VE KISITLAYICI KOġULLAR... 4 TAġINMAZIN TAPU KAYITLARI... 5 TAPU TAKYĠDATI... 5 TAġINMAZIN ULAġIMI, ÇEVRE VE KONUMU... 6 PARSELĠN FĠZĠKSEL ÖZELLĠKLERĠ... 7 ĠMAR DURUMU... 7 DEĞERLENDĠRME... 8 FĠYATLANDIRMA... 8 EMSAL BĠLGĠLERĠ... 9 UZMAN GÖRÜġÜ... 9 SONUÇ

3 MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ ġġrketġn ÜNVANI : Y & Y Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. ġġrketġn ADRESĠ : ġaģmaz Plaza, K:12, D:25 Kozyatağı - Kadıköy / ĠSTANBUL TELEFON NO : (216) KURULUġ TARĠHĠ : KAYITLI SERMAYE TAVANI ÖDENMĠġ SERMAYESĠ : ,-TL : ,01-TL HALKA AÇIKLIK ORANI : % 68,86 FAALĠYET KONUSU : Sermaye Piyasası Kurulu'nun gayrimenkul yatırım ortaklıklarına iliģkin düzenlemeleri ile belirlenmiģ usul ve esaslar dahilinde, gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara, sermaye piyasası araçlarına ve sermaye piyasalarına yatırım yapmaktadır. ġirket ayrıca belirli projeleri gerçekleģtirmek üzere adi ortaklık kurabilmekte ve SPK düzenlemelerinde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilmektedir. ġirket Türkiye'de kurulmuģ olup Türkiye'de faaliyet göstermektedir. PORTFÖYÜNDE YER ALAN BAZI GAYRĠMENKULLER : Ġstanbul Ġli, Büyükçekmece Ġlçesinde GüzelĢehir Projesi bünyesinde inģa edilmekte olan 4 adet villa Ġstanbul Ġli, Büyükçekmece Ġlçesinde GüzelĢehir Projesi bünyesinde inģa edilmekte olan AlıĢveriĢ Merkezi ndeki 12 adet bağımsız bölüm Ġstanbul Ġli, Esenyurt Ġlçesi nde inģa edilmekte olan Ġnnovia projesindeki 36 adet daire 3

4 UYGUNLUK BEYANI Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aģağıdaki hususları teyit ederiz. a. Raporda yer alan görüģ ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koģullarla sınırlıdır. Tümü kiģisel, tarafsız ve önyargısız olarak yapılmıģ çalıģmaların sonucudur. b. ġirketimizin değerleme konusunu oluģturan tesis ve mülklere iliģkin güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgisi yoktur. Bu iģin içindeki taraflara karģı herhangi bir çıkarı ya da önyargısı bulunmamaktadır. c. Verdiğimiz hizmet, herhangi bir tarafın amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmıģ olan bir değere; özel koģul olarak belirlenen bir sonuca ulaģmaya ya da sonraki bir olayın oluģmasına bağlı değildir. d. ġirketimiz değerlemeyi ahlâki kural ve performans standartlarına göre gerçekleģtirmiģtir. GENEL VARSAYIM ve KISITLAYICI KOġULLAR a. ġirketimiz, ekspertiz raporu tarihinden sonra gayrimenkulde meydana gelebilecek fiziksel değiģikliklerin ve ekonomide yaģanabilecek olumlu ya da olumsuz geliģmelerin raporda belirtilen fikir ve sonuçları etkilemesinden ötürü sorumluluk taģımaz. b. Raporda aksi beyan edilmedikçe mülk üzerinde yer alan ipotek, haciz, hak ve kısıtlayıcı Ģerhler, değerlemede dikkate alınmamıģtır. c. Resmi dairelerde gayrimenkulün araģtırmasına yönelik olarak yapılan temaslarda bazı bilgiler belgeye dayalı olmaksızın elde edilebilmektedir. Bu bilgiler yetkililerin beyanlarına dayalı olduğu ve yazılı bir dokümanla desteklenmediği için ilgili resmi kuruluģun sonraki beyanlarında farklılıklar söz konusu olabilir. d. Mülkün takdir edilen değerde değiģikliliğe yol açabilecek zemin altı (radyoaktivite, kirlilik, depremsellik vb.) veya yapısal sorunları içermediği varsayılmıģtır. Bu hususlar, zeminde ve binada yapılacak aletsel gözlemlemeler ve statik hesaplamaların yanı sıra uygulama projelerindeki incelemeler sonucu açıklık kazanabilecek olup uzmanlığımız dıģındadır. Bu tür mühendislik ve etüt gerektiren koģullar veya bunların tespiti için hiçbir sorumluluk alınmaz. 4

5 TAġINMAZIN TAPU KAYITLARI SAHĠBĠ ĠLĠ - ĠLÇESĠ : Y & Y Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. : Tekirdağ - Merkez BUCAK : --- KÖYÜ MEVKĠĠ : Barbaros : Tavanlı ÇeĢme PAFTA NO : 5 ADA NO : --- PARSEL NO : 4972 NĠTELĠĞĠ : Tarla ARSA ALANI : m² ARSA PAYI : Tamamı YEVMĠYE NO : 2207 CĠLT NO : 45 SAHĠFE NO : 4451 TAPU TARĠHĠ : TAPU TAKYĠDATI Tekirdağ ili, Merkez ilçesi Tapu Sicil Müdürlüğü nde ekspertiz tarihi itibariyle yapılan incelemelerde, rapor konusu taģınmaz üzerinde; Ġpotek, haciz veya herhangi bir kısıtlayıcı Ģerhin bulunmadığı görüldü. 5

6 TAġINMAZIN ULAġIMI, ÇEVRE VE KONUMU Değerlemeye konu taģınmaz; Tekirdağ ili, merkez ilçesi, Barbaros Beldesi, Tavanlı ÇeĢme Mevkii, Ferhat Turan Sokak üzerinde yer alan 5 Pafta, 4972 parsel numaralı Ġmar sınırları içerisinde yer alan tarla vasıflı parseldir. TaĢınmaz, Kumbağ- Tekirdağ karayolu ile, Barbaros- D-110 karayolu bağlantı yolunu birbirine bağlayan Ferhat Turan Sokak ile imar yolları arasındaki alanda konumludur. Parsele iki farklı yoldan ulaģılabilmektedir. Barbaros Beldesi ne Tekirdağ yönünden giriģte sağda yer alan akaryakıt Ġstasyonu yanından baģlayıp, batı yönüne devam eden Ferhat Turan sokağının solunda yaklaģık 300 m içeride yer almaktadır. D-110 karayolu bağlantı yolundan gidilecek olursa, Barbaros merkezinden Malkara yönüne gidiģe göre merkezden 1500 m uzaklıkta yolun sağında, Markon Yapı Sitesinden sonra ikinci parseldir. Parselin doğu yönünde imar yolu ve yapımı devam eden konut sitesi, batısında Markon konut sitesi, Kuzeyinde Ferhat Turan sokak ve boģ parseller, güneyinde isimsiz imar yolu ve bahçeli üç katlı yapılmıģ konutlar bulunmaktadır. TaĢınmaz, Barbaros D-110 bağlantı yoluna 100 m, Tekirdağ- Kumbağ karayoluna 300m, Denize 600m, Barbaros Ġlköğretim Okuluna 1200 m, Barbaros Belediyesi ne m. mesafededir. UlaĢımı kolaydır. Uydudan Görünüşü 6

7 PARSELĠN FĠZĠKSEL ÖZELLĠKLERĠ Değerlemeye konu parsel m² yüzölçümlüdür. Barbaros Belediyesi imar sınırları içerisinde bulunan arsa, yamuğa benzer geometrik Ģekilde ve engebesiz olup, doğu (deniz) yönüne eğimlidir. Ġmar paftasında üç adaya bölünmüģtür. Markon sitesine bitiģik olan parselin diğer üç yönü yol ile çevrilidir. Çevresinin alt yapısı tamamdır. Üzerinde, yapılaģmaya engel olacak, ağaç, direk, yapı vb. bulunmamaktadır. Parsel, tel, duvar veya çit ile çevrilmemiģtir. Satılabilirlik özelliğine sahiptir. ĠMAR DURUMU Barbaros Belediyesi Fen ĠĢleri Müdürlüğü nde ekspertiz tarihi itibariyle yapılan incelemelerde, rapora konu parselin, Barbaros Belediyesi Ġmar sınırları içerisinde kaldığı ve 1/1000 ölçekli Ġmar Uygulama Planında Konut Alanı olarak belirtilen bölge içinde kaldığı öğrenilmiģtir. Plan notlarına göre yapılaģma Ģartları : ĠnĢaat Nizamı : Ayrık Nizam TAKS : 0,30 KAKS : 0,90 Kat adeti : 3 h max : 9,50 m. Yoldan çekme mesafesi : 5 m. KomĢudan çekme mesafesi : 3 m. Ģeklindedir. Fen ĠĢleri Müdürlüğü parselin, yasal terk (yaklaģık %40) ve ifraz iģlemleri yapıldıktan sonra imara engel bir durumunun olmadığı ilgili memurdan sözlü olarak öğrenilmiģtir. Ayrıca, Belediyede yapılan incelemelerde rapor konusu taģınmaz için hazırlanmıģ bir proje ve ruhsata rastlanmamıģtır. TaĢınmazın Ġmar Uygulaması yapılması halinde yaklaģık %40 yasal terki olacağı ve plan, tapu ve kadastro tescil harçları ile zemin iģaretleme vb giderler olacağı öğrenilmiģtir. 7

8 DEĞERLENDĠRME TaĢınmazın değerine etki eden özet faktörler : Olumlu etkenler : UlaĢım imkânlarının kolaylığı, Çevrede altyapının tamamlanmıģ olması, Ġmar durumu, Deniz yönüne doğru eğimli olması, Proje geliģtirmeye uygun büyüklükte olması. Olumsuz etken : Ġmar uygulamasının yapılmamıģ olması FĠYATLANDIRMA Parselin rayiç değerinin tespitinde Emsal KarĢılaĢtırma Yöntemi kullanılmıģtır. Bu yöntemde yakın dönemde pazara çıkarılmıģ benzer gayrimenkuller dikkate alınarak pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra m² birim değeri belirlenmiģtir. Bulunan emsaller görülebilirlik, fonksiyonel kullanım, geometrik Ģekli,ticaret potansiyeli gibi kriterler dahilinde karģılaģtırılmıģ, çevredeki emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ve mal sahipleri ile görüģülmüģ; ayrıca ofisimizdeki mevcut veri ve bilgilerden faydalanılmıģtır. Piyasa araģtırmalarında bulunan emsal bilgileri aģağıda tablo halinde sunulmuģtur. Yukarıda özetlenen değerleme prosesinden ve ofisimizdeki mevcut verilerden hareketle konu parselin konumu, yüzölçümü büyüklüğü ve imar durumu dikkate alınarak m² birim değeri için 60,-TL kıymet takdir edilmiģtir. Buna göre parselin değeri; m² x 60,-TL/m ,-TL olarak belirlenmiģtir. 8

9 TaĢınmazın değer tespitinde, bilinen diğer değerleme yöntemleri somut kriterlere dayandırılamamaktadır. Bu sebeple değer tespitinde sadece Emsal KarĢılaĢtırma Yöntemi ni kullanmak mümkün olmuģtur. EMSAL BĠLGĠLERĠ Telefon Konum Bilgisi Kullanım Alanı (m²) Özellik Fiyat Emsal 1 Kral Emlak Barbaros TaĢınmaza kuzey yönünden 100 m mesafede arsa 777 m 2 Bahçeli nizam, 3 kat, TAKS: 0,30, Konut imarlı arsa ,TL(Az pazarlıklı) Emsal 2 Kral Emlak Barbaros TaĢınmazın batı yönünden bitiģiğindeki Markon Sitesinde satılık daire Sobalı, 2+1, az 90 m 2 bakım isteyen daire ,-TL Emsal 3 Güven Emlak Barbaros TaĢınmaza güney yönünden 150 m mesafede birbirine bitiģik iki adet arsa 300 m m 2 Bahçeli nizam, 3 kat, TAKS: 0,30, Konut imarlı arsa ,-TL ,-TL Emsal 4 Özgür Emlak Tekirdağ TaĢınmazdan yaklaģık 2 km uzaklıkta, Malkara Yolu yönüne gidiģe göre sağda, Tek un Fabrikası yakınında arsa m 2 Barbaros Belediyesi Ġmar sınırları içerisinde, bahçeli nizam iki kat konut imarlı tarla ,-TL Not: Barbaros Belediyesi nce 2010 yılı emlak rayiç bedelinin ,-TL olarak belirlenmiģ olduğu öğrenilmiģtir. UZMAN GÖRÜŞÜ Rapor konusu taģınmazın, Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerince GYO portföyünde yer almasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır. 9

10 SONUÇ Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen parselin yerinde yapılan incelemesinde konumuna, büyüklüğüne, fiziksel özelliklerine, mevcut imar durumuna ve çevrede yapılan piyasa araģtırmalarına göre günümüz ekonomik koģullarındaki değeri için, ,-TL (Yediyüzyirmibin Türk Lirası) kıymet tahmin ve takdir edilmiģtir. ( ,-TL 1,488 TL/USD*) ( ,-TL 1,960 TL/Euro*) ,-USD) ,-Euro) (*) Rapor tarihi itibariyle 1,-Euro = 1,960 TL; 1,-USD = 1,488 TL'dir. Döviz bazındaki değerler, yalnızca bilgi için verilmiştir. dayalıdır. TaĢınmazın KDV dahil değeri ,-TL dir. Bu takdirlerimiz, taģınmazla ilgili ikame edilmiģ bir dava bulunmadığı kabulüne ĠĢbu rapor, Y & Y Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. nin talebi üzerine ve üç orijinal olarak düzenlenmiģ olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan Ģirketimiz sorumlu değildir. Eki : Bilgilerinize sunulur. 03 Aralık 2010 (Ekspertiz tarihi: 29 Kasım 2010) Konum krokisi Tapu sureti İmar planı paftası sureti Fotoğraflar Değerleme uzmanlarını tanıtıcı bilgiler Değerleme uzmanlığı lisans belgeleri Değerleme sözleşmesi sureti Saygılarımızla Nadir ERTÜRK ĠnĢaat Mühendisi Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: ) Değerlemeye Yardım Edenler: Mustafa ÖZDEMĠR Değerleme Uzmanı / (Lisans No: ) 10

11 Bölgesel Konumu 11

12 İmar Paftasında konumu 12

13 Parselin kuzey (Ferhat Turan sokak) yönünden görünüşü Güneyden kuzey yönü görünüşü 13

14 Batı (Markon sitesi ) yönünden doğu (deniz yönü) görünüşü Parselden Tekirdağ yönü görünüşü 14

15 Doğu ve güney imar yolu köşesinden parselin görünüşü Güney-doğu köşesinden batı yönü(markon Sitesi) görünüşü 15

16 Markon sitesi (batı) yönü sınırı 16

17 Adı Soyadı ÖZGEÇMİŞ : Nadir ERTÜRK Doğum Yeri ve Tarihi : Konya, Medeni Hali Mesleği : Evli, 2 çocuklu : İnşaat Mühendisi Öğrenimi ve Mezuniyet Yılı : İstanbul Teknik Üniversitesi İnşaat Fakültesi / 1980 Mesleki Tecrübe ENKA İnşaat A.Ş.; : Mayıs 1982 Temmuz 1988 Pendik Tersanesi ve Yurtdışı Şantiyeleri BAYINDIR İnşaat A.Ş.; : Eylül Haziran 1996 Çeşitli Toplu Konut Projeleri ve Tatilya Eğlence Merkezi İnşaatı Şantiyesi ENER İnşaat A.Ş.; : Temmuz 1996 Şubat 2002 İstanbul Beylikdüzü nde Toplu Konut İnşaatı ve Elektrik Santralleri İnşaatları Şantiyeleri Gayrimenkul Ekspertiz ve Değerlendirme A.Ş.; : Nisan 2002 Ekim 2004 Değerleme Uzmanı Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; : 19/01/ Sorumlu Değerleme Uzmanı 17

18 18