Makaleler Sunuş 9 YABANCILARIN TAŞINMAZ MÜLK EDİNİMİ George Jellinek in tanımı ile devlet in asli unsurları olan toprak, insan ve egemenlik kavramları birbirleri ile ilişkilerinde ayrı hassasiyet ve inceleme konuları barındırmaktadır. Yabancıların taşınmaz mülk edinimi ise bu unsurların ortak kümesinde durmaktadır. Tarihsel süreçte hiçbir devlet, topraklarının yabancılar tarafından satın alınmasına kayıtsız olarak izin vermemiştir. Toprak, uğruna savaşılması ve etkili bir üretim aracı olması sıfatı ile devletler için önemlidir. Ancak yabancıların taşınmaz mülk edinmesindeki sınırlamaların boyut ve derecesi; gelişmekte olan ülkelerde, gelişmiş ülkelere göre çok daha dikkat çekicidir. Dünya Bankası nın araştırmalarına bakıldığında gelişmiş ülkeler dışındaki ülkelerde, taşınmaz ediniminin politik olarak en duyarlı bir konu olarak algılandığı ve bu bağlamda özellikle tarımsal alanlarda olmak üzere yabancıların taşınmaz edinimiyle ilgili kısıtlamaların yaygın olduğu görülmektedir. 1 Osmanlı İmparatorluğu döneminde çıka- 1 www.worldbank.org, Where is the Wealth of Nations?, 2005, World Bank Duygu ÇİMEN Stj. Avukat
10 Makaleler rılan ve yabancıların taşınmaz mülk edinmesine ilişkin ilk kanun olan 1876 tarihli Tebayi Ecnebiyenin Emlake Mutasarruf Olmaları Hakkında Kanun dan günümüze yabancıların taşınmaz mülk edinimine ilişkin yapılmış, iptal edilmiş, yürütmesi durdurulmuş olan, kanun koyucunun elinden çıkmış tüm kanunlar, temel bir hak olan mülkiyet hakkına ilişkin düzenlemelerdir. Türkiye Cumhuriyeti Anayasası nın 12. maddesinde herkesin kişiliğine bağlı; dokunulmaz, devredilmez, vazgeçilmez temel hak ve hürriyetlere sahip olduğu ve l6. maddesinde, temel hak ve hürriyetlerin yabancılar için milletlerarası hukuka uygun olarak kanunla sınırlanabileceği açıklanmıştır. Mülkiyet hakkının düzenlendiği bir milletlerarası sözleşme olarak, Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi'ne bağlı I No' lu Protokolün 1'inci maddesinde devletler hukukunun genel prensipleri içinde yabancı şahısların mülkiyet haklarının kısıtlanabileceği kabul edilmiştir. Mevcut düzenlemele- rimizde yer alan kamu yararı ve ülke güvenliği gibi ölçütler, milletlerarası sözleşmenin tarafı olarak ülkemizde, devletler hukukunun genel menfaatleri dikkate alınarak uygulanmalıdır. Yabancıların taşınmaz mülk edinimine ilişkin hukukumuzda kabul görmüş iki temel ilke mevcuttur. Karşılıklılık ve kanuni sınırlara uymak kaydı ile Türkiye, topraklarında taşınmaz mülk edinimine izin vermektedir. 2 Karşılıklı muamele, en az iki devlet arasında uygulanan ve akid devletlerin birbirlerinin vatandaşlarına aynı ya da benzer mahiyette haklar tanımalarını ifade eden bir prensiptir. 3 Yabancıların ülkemizde taşınmaz edinmelerinin ilk koşulu karşılıklılık olmakla birlikte, karşılıklılık ilkesine gerçek kişiler açısından getirilen bazı istisnalar bulunmaktadır. Bu istisnalar ise şöyle sıralanabilir: 2 Tapu Kanunu md 35/1. 3 ÇELİKEL,A. Yabancılar Hukuku, Beta; s. 58. a. Vatansızlar hiçbir devlet uyruğu taşımadıkları için karşılıklılık şartının belirleneceği muhatap bir devlet bulunmamaktadır. Bu nedenle, vatansızlar karşılıklılık şartından muaftırlar. b. Türkiye tarafından 26.08.1961 tarih ve 359 Sayılı Kanunla onaylanan 28.07.1951 tarihli "Mültecilerin Hukuki Durumuna Dair Sözleşme"nin m. 7/2 hükmüne göre, mülteciler, sığındıkları ülkede üç yıl ikamet ettikten sonra karşılıklılık şartından muaf olurlar. Türkiye'de bulunan mülteciler de aynı hükme tabidir. Muafiyet için mültecilerin bu durumlarını resmi belge ile kanıtlamaları yeterlidir. c. Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri lehine Türkiye de taşınmaz rehni tesisinde birinci ve ikinci fıkralarda yer alan kayıt ve sınırlamalar aranmaz. Kanuni sınırlamalara uymak kaydı, taşınmaza sahip devletin öngördüğü kısıtlamalar ile taşınmaz edinebilmektir. Bu sınırlar, kanunla ve milletlerarası antlaşmalara uygun olarak belirlenecektir. Karşılıklılık ilkesi ülkenin diğer ülkeler ile olan ikili ve uluslararası ilişkilerine bağlı iken, kanuni sınırlamalara uymak kaydı, devletin yabancıların taşınmaz mal edinmesine ilişkin politikalarını yansıtmaktadır. Ülkemizde uygulanan yabancıların taşınmaz edinmesine ilişkin rejim son hali ile katı ve kısıtlayıcı hükümler barındırmaktadır. Anayasa Mahkemesi nin Tapu Kanunu ve Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu na dair iptal kararları neticesinde tesis edilmiş hükümler, 2009 yılı Ekim ayı itibari ile, incelememizin konusunu oluşturmaktadır. YÜKSELEN DEĞER: TÜRKİYE Türkiye de taşınmaz mal edinebilecek kişiler, yabancı uyruklu gerçek kişiler, yabancı göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, yabancı yatırımcıların Türkiye de
Makaleler 11 kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketlerdir. Yabancı gerçek kişilerin taşınmaz ediniminde, tercihlerindeki temel etken Türkiye de taşınmaz fiyatlarının düşük olmasıdır. Çünkü yaşamak veya yatırım yapmak üzere Türkiye yi seçen yabancılar, bir başka Avrupa ülkesinde taşınmaz edinmelerine oranla son derece kazançlı çıkmaktadır. Örneğin; İngiltere de 50 bin sterline alınabilecek 1+1 dairelik bir konuta karşılık, Akdeniz sahillerinde bir villa sahibi olmak mümkündür. 4 Yabancı göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri Türkiye de özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve taşınmazlar üzerinde sınırlı aynî hak edinebilirler. Taşınmaz edinimine izin veren mevcut özel kanunlar, 2634 Sayılı Turizm Teşvik Kanunu, 6326 Sayılı Petrol Kanunu ve 4737 Sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunudur. Yabancı yatırımcıların Türkiye de kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketler de, ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilirler. Saydığımız şirketlerin Türkiye de taşınmaz edinimi tercihlerinde temel etkenler, ekono- mik dinamizm, ucuz işgücü, satışa konu varlıkların ve toprağın ucuzluğu, genç nüfus, yeraltı doğal kaynakların varlığı, enerji koridoru ve terminali haline gelen konumu, yükselen pazarlara olan yakınlığı, stratejik köprü ülke konumu ve ulaşılabilirliği, uygun iklim ile doğal ve tarihi zenginliğine dayalı üstün turizm potansiyeli ve petro-kimya, çimento gibi çev- re kirletici yatırımlara dahi izin verilebilmesi 5 ve liberal ekonomi politikalarının varlığı olarak sayılabilir. TÜRKİYE DE YABANCILARIN TAŞINMAZ MÜLK EDİNİMİ: YASAL ÇERÇEVE Türk hukukunda uygulanan karşılıklılık ilkesine göre, 6 yabancıların Türkiye de gayrimenkul ediniminde, söz konusu yabancıların vatandaşı oldukları ülkelerde Türk vatandaşlarına gayrimenkul edinimi hakkının hukuki ve fiili olarak tanınmış olmasını aranmaktadır. Bu ilkenin kişilere toprak mülkiyeti hakkının tanınmadığı, ülke uyruklarına uygulanmasında, yabancı devletin taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına da tanınması esastır. Taşınmaz mal edinimi konusunda Türkiye ile arasında karşılıklılık bulunan ülkeler ; Almanya, Amerika Birleşik Devletleri, Andora, Arjantin, Avustralya, Avusturya, Bahamalar, Banglades, Barbados, Belçika, Belize, 5 Uzun B./ Yomralıoğlu T. ; Türkiye de Yabancıların Taşınmaz Edinimi: Arazi Yönetimi Bağlamında Bir İnceleme, TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası, 11. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı, 2-6 Nisan 2007, Ankara 6 22.12.1934 tarih ve 2644 Sayılı Tapu Kanunu md. 35/6 4 Erdoğanaras F./ Dündar Ö./Tamer N./ Duman Ü. ; 2004. Türkiye de Yabancı Gerçek Kişilere Mülk Satışlarının Niceliksel, Niteliksel ve Mekânsal Boyutlarıyla Değerlendirilmesi, 11. Bölge Bilim Kongresi, 118-128, Trabzon
12 Makaleler Benin, Bolivya, Bosna-Hersek, Botswana, Brezilya, Danimarka, Dominik Cumhuriyeti, Ekvator, El Salvador, Estonya, Fildisi Sahili, Filipinler, Finlandiya, Fransa, Gabon, Gana, Gine, Grenada, Guatemala, Guyana, Güney Afrika Cumhuriyeti, Haiti, Hırvatistan, Hollanda, Honduras, İngiltere, İrlanda, İspanya, İsrail, İsveç, İsviçre, İtalya, Jamaika, Japonya, Kamerun, Kanada, KKTC, Kolombiya, Kore (Güney), Kosta Rika, Letonya, Liechtenstein, Litvanya, Lüksemburg, Macaristan, Malawi, Malezya, Mali, Malta, Mauritius, Meksika, Moritanya, Mozambik, Nijerya, Nikaragua, Norveç, Orta Afrika Cumhuriyeti, Panama, Paraguay, Peru, Polonya, Portekiz, San Marino, Senegal, Sırbistan Ve Karadag (Yugoslavya), Singapur, Somali, Sri Lanka, Swaziland, Sili, Tanzanya, Uruguay, Venezuela, Yeni Zelanda, Yeşilburun Adalarıdır. 7 Karşılılılığın tespiti Dışişleri Bakanlığınca yapılmaktadır. Kanuni sınrlamalara uyulmak kaydı olarak belirtilen ve yabancıların taşınmaz mülk ediniminde uyacağı kanuni sınırlar, 2644 7 www.mfa.gov.tr Sayılı Tapu Kanunu, 2565 Sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu ile 1062 Sayılı Mukabele Bil Misil Kanunu ile düzenlenmiştir. Yabancı uyruklu gerçek kişiler, karşılıklı olmak ve kanunî sınırlamalara uyulmak kaydıyla, Türkiye'de işyeri veya mesken olarak kullanmak üzere, uygulama imar planı veya mevzii imar planı içinde bu amaçlarla ayrılıp tescil edilen taşınmazları edinebilirler. Sınırlı aynî hak tesis edilmesinde de aynı koşullar aranır. Yabancı uyruklu bir gerçek kişinin ülke genelinde edinebileceği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı aynî hakların toplam yüzölçümü iki buçuk hektarı geçemez. Bu hüküm, yabancı gerçek kişiler için Tapu Kanunu nda düzenlenmiş temel şartları barındırmaktadır. Hüküm her kelimesi ile bir şart getirmiştir ve taşınmazları kullanım amacı yönünden sınırlı olarak saymıştır. Bakanlar Kurulu na yabancıların edinebileceği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı ayni hakların toplam yüzölçümünü 30 hektara kadar arttırma yetkisini veren hüküm Anayasa Mahkemesi nce,
Makaleler 13 Anayasa nın 2. maddesine aykırı bulunarak 2007 yılında iptal edilmiştir. 8 Yabancı uyruklu gerçek kişiler merkez ilçe ve ilçeler bazında, uygulama imar planı ve mevzi imar plan sınırları içerisinde kalan toplam alanların yüzölçümünün yüzde onuna kadar kısmında taşınmaz ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı aynî hak edinebileceklerdir. Bakanlar Kurulu, merkez ilçe ve ilçelerin altyapı, ekonomi, enerji, çevre, kültür, tarım ve güvenlik açısından önemlerini dikkate alarak, bu orandan fazla olmamak kaydıyla farklı oran belirlemeye yetkilidir. Yabancı göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ise ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve taşınmazlar üzerinde sınırlı aynî hak edinebilirler. Önceden belirttiğimiz gibi bu kanunlar 2634 Sayılı Turizm Teşvik Kanunu, 6326 Sayılı Petrol Kanunu ve 4737 Sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu dur. Bu kanunlarda belirtilen sınırlamalar haricinde Tapu Kanunu nda düzenlenmiş sınırlamalar da mevcuttur. Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin taşınmaz mülk ediniminde uymaları gereken ve Tapu Kanunu nca getirilmiş ortak bir kısıtlama; sulama, enerji, tarım, maden, sit, inanç ve kültürel özellikleri nedeniyle korunması gereken alanların, özel koruma alanları ile flora ve fauna özelliği nedeniyle korunması gereken hassas alanlarda ve stratejik yerlerde kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından taşınmaz ve sınırlı aynî hak edinemeyecekleri alanları, ilgili kamu kurum ve kuruluşlarının tescile esas koordinatlı harita ve planları içeren teklifi üzerine belirlemeye Bakanlar Kurulu nun yetkili olmasıdır. 8 11/04/2007 tarihli ve E. 2006/35, K. 2007/48 Sayılı Kararı Yabancı yatırımcıların Türkiye'de kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketlerin taşınmaz edinebilmesini düzenleyen maddeye göre, 9 bu şirketler ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilirler. Bu hakların edinilmesi ve kullanılmasına ilişkin usul ve esaslar yönetmelikle 10 düzenlenmiş ve Türkiye de kurulmuş yabancı sermayeli şirketin ana sözleşmesinde belirtilen faaliyet konusuna uygunluğu tespit görevi valiliklere verilmiştir. Görüldüğü üzere Tapu Kanunu ve ilgili kanunlarda yapılan değişiklikler sonucu 11 yabancıların taşınmaz mülk edinimi sanıldığı kadar kolay bir prosedüre bağlı değildir. Ulusalcı şehir efsanelerinin 12 aksine yabancılar doğuda parça parça toprak satın almak yerine, istatistiklere bakıldığında 13 yüzölçümü ve kişi sayısı bakımından yabancıların taşınmaz mülk edindiği şehir sıralamasında Antalya, Muğla ve Aydın illeri ilk üç sırada olmak üzere talep görmektedir. Mülk edinen uyrukların sıralamasında ise Almanya, İngiltere, Yunanistan vatandaşları ilk üçte olmakla birlikte Yunanlıların edindikleri 9940 toplam taşınmazın 8420 adedi Türk asıllı Yunan uyruklu gerçek kişiye aittir. Yani tehlike, vatandaşlarımızın emeklilik hayallerinin aksine, yabancıların emekli olduktan sonra ikinci baharlarını güneydeki illerimizde geçirecek olması tehlikesidir. 9 Tapu Kanunu md 36/1 10 RG 12.11.2008/ 27052, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Yönetmeliği 11 RG 16.01.2008/26758, AYM Kararı E 2006/35, K2007/48 11.04.2007 RG 16.04.2008/26849, AYM Kararı E 2003/71, K 2008/79 11.03.2008, Tapu Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair 5782 Sayılı Kanun, 3.07.2008, 12 http://www.radikal.com.tr, Ulusalcı Şehir Efsanelerimiz, 23.09.2007 13 http://www.tkgm.gov.tr/yabancilar