www.gisp.org.tr 2015 Şubat İleri
İ Ç İ N D E K İ L E R Sunuş 3 Yönetici Özeti 4 Yarınlarımız Nasıl Şekillenecek? 8 Gayrimenkul Sektörünü Etkileyecek Faktörler Siyasi Ortam 9 Finansman 11 Kentsel Dönüşüm 13 Teknoloji 15 Alternatif Gayrimenkul Yatırımları 18 Mega Projeler 20 Mevzuat 23 Sonuç 26 2/26
Sunuş Türk gayrimenkul sektörü kısa bir süre içerisinde hiç de küçümsenmeyecek bir mesafe kaydetti ve ülke ekonomisinin lokomotif sektörlerinden biri haline geldi. Artık, çok daha sofistike ve kompleks bir sektör ile karşı karşıyayız. Bu da doğal olarak beraberinde pek çok yeniliği ve değişikliği getirmekte ve bazen de zorunlu kılmaktadır. Değişimin çok hızlı yaşandığı ve karar verme süreçlerinin kısaldığı bu dönemde, sektörün önüne çok kısa vadelerde ilgilenmesi gereken ve aynı zamanda hayati önem arz eden pek çok başlık çıktı. Tüm bu acil ve hassasiyet gerektiren konularla meşgul olurken, uzun vadede önem arz eden ve sektörün iş yapış şekillerini ve alışkanlıklarını ciddi bir şekilde etkilemesi beklenen konuların da göz ardı edilmemesi gerektiği düşüncesiyle, böyle bir çalışma yapma gereği duyduk. Sadece görünen ve belirginleşen değil, önümüzdeki 5-10 yıllık perspektifte önemli olabilecek eğilim, konu ve gelişmelerin sektörü nasıl etkileyebileceğini anlamak istedik. Bu rapor, iki günlük toplantıların ve çeşitli senaryo analizlerinin sonucunda ortaya çıkmıştır. Çok farklı uzmanlıkların bir araya geldiği bu toplantılarda, sektöre etki edebilecek ve yön verebilecek pek çok konu masaya yatırılmış ve incelenmiştir. Sadece ülkemizde değil, bölgemizde ve dünyada öne çıkan başlıklar da değerlendirilmiş ve bunların olası etkileri tartışılmıştır. Sonuçta, katılımcıların görüş birliğine vardıkları önemli maddeler belirlenmiş ve takip eden bölümlerde genel olarak açıklanmışlardır. Bu raporda geleceğe bakarak, gelecekte nelerin bizleri beklediğini anlamaya çalışarak, çeşitli çıkarımlarda bulunduk. Önerilerde bulunmak yerine, tarafsız bir gözle bakıp bizleri nelerin beklediğini ortaya koymaya çalıştık. Elbette ki gelecekte neler olacağını bilebilmek gibi bir şansımız yok. Ancak yine de, bu çalışma ile biraz zihin jimnastiği yapmak ve biraz da okuyucuyu gündelik konuların dışında düşünmeye sevk etmek istedik. nun bu çalışmasının, bahsettiğimiz amacı gerçekleştirme konusunda başarılı olacağını umuyor ve saygılar sunuyorum Gürler Ünlü Yönetim Kurulu Başkanı 3/26
Yönetici Özeti (GİSP) olarak yaptığımız değerlendirmede, aşağıda yer alan yedi ana faktörün kısa ve orta vadede ülkemiz gayrimenkul sektörünü önemli ölçüde etkileyeceğini düşünüyoruz. Sektörümüzün geleceğini bu faktörlerin olumlu ve olumsuz etkilerini dikkate alarak planlamanın ve atılacak olan adımları bu doğrultuda şekillendirmenin, dünya gayrimenkul piyasalarının çok önemli bir yatırım noktası olan ülkemiz sektörünü ve çok daha detayda kendi işimizi ileriye götürmek için gerekli olacağı görüşündeyiz. SİYASİ ORTAM Küresel yatırımcılar, Türkiye nin potansiyeline inanmakla birlikte, siyasi istikrar, demokratikleşme ve jeopolitik gelişmeler, bu yatırımcıların ülkemize yatırım konusuna sıcak bakmalarının önündeki en büyük engeller olarak göze çarpmaktadır. Küresel yatırımcıların hareket planlarını en güçlü şekilde etkileyen siyasal ortam, gayrimenkul sektörünün yarınları için de en belirleyici faktörlerdendir ve gelişmekte olan ülkelerin ön sıralarında olmayı hedefleyen Türkiye için siyasi istikrar, iddialı hedeflere ulaşmanın ön koşulu olarak karşımıza çıkmaktadır. İyileşen siyasi ortam daha fazla tüketici güveni, ekonomik büyüme ve gayrimenkul ihtiyacının (yatırım boyutuyla da) artması anlamına gelmektedir. Bu durum, aynı zamanda gelişmekte olan ekonomilere yönelen küresel sermayeden daha büyük pay alabilmeyi de sağlayacaktır. Siyasi ortamda olası belirsizliklerin ve belki de istikrarsızlığın oluşması ise talebin azalması, mevcut finansman yöntemlerinin işlevsiz hale gelmesi ve dış finansmanın ülkemizden tamamen uzaklaşması anlamına gelecektir. FİNANSMAN Bütün varlık yatırımlarında olduğu gibi gayrimenkul piyasalarına yönelik yapılan yatırımlar da önemli finansman ihtiyacı duymakta ve beraberinde birtakım riskler taşımaktadırlar. Finansmanın, dünya ekonomisinden kopuk olarak değerlendirilmesi düşünülemeyeceğinden, Amerikan Federal Reserve ün (FED in) uygulayacağı parasal sıkılaştırma gerçeğine karşılık, Avrupa Merkez Bankası (AMB), Çin ve Japonya Merkez 4/26
Bankalarının piyasalara ek likidite sağlayacaklarını ilan etmiş olmaları ciddiyetle takip edilmelidir. Ayrıca, petrol fiyatlarındaki hareketlenme, iç politika kaynaklı riskler, Ortadoğu ve Ukrayna dan kaynaklanan dış politikaya yönelik risk olgusu, gayrimenkul iç pazarındaki mevzuat düzenlemeleri gibi pek çok bileşen, finansman kaynağına erişimde çok önemli ve dikkatle izlenmesi gereken değişkenlerin en başında gelmektedir. Uzun vadeli kaynağa ihtiyaç duyan gayrimenkul yatırımlarına yönelik her türlü belirsizliğin ortadan kaldırılabilmesi ve sektöre daha yoğun bir kaynak girişi sağlanabilmesi için risklerin olabildiğince azaltılması kritik önemdedir. Bu çerçevede gayrimenkul yatırımcı ve profesyonellerinin, önümüzdeki 5 yıllık yatırım planları için kaynak yaratma noktasında, kurumsal finansman çözümleri kapsamında, sermaye piyasalarının sunduğu imkânlardan faydalanmaları beklenirken, mutlak olarak da belirtilen risk unsurlarını dikkate almaları gerekecektir. KENTSEL DÖNÜŞÜM Türkiye gayrimenkul piyasasının son dönemlerde en önemli konularından biri olan kentsel dönüşüm, süreç doğru yönetildiği takdirde, mekânsal sorunlara, barınma problemine ve yasa dışı mekânların yasallaştırılmasına olanak sağlayacak olup, gayrimenkul sektörü için bir doping niteliğindedir. Bu çerçevede kentsel dönüşümün önümüzdeki dönemde alacağı durum, sektörü derinden etkileyecektir. Kentsel dönüşümün başarılı olması ve hacminin artması, sektörün iş yapış şekillerini değiştirmesini ve yeni finansal metotları benimsemesini ve sektördeki aktörlerin farklılaşmasını gerektireceğinden, önemli değişiklikleri de beraberinde getirecektir. Kentsel dönüşümün hukuki altyapısını en doğru ve pazar koşullarını tatmin edecek şekilde belirlemek ve kentsel dönüşüme farklı açılardan bakabilmek önemli fırsatları da beraberinde getirebilecektir. Örneğin İstanbul un kentsel dönüşüm süreci içinde tanımlanabilecek, eski kent merkezi - sur içinin bütüncül bir yaklaşımla yeniden kurgulanması, Eski Kent alanının, uluslararası mekânsal kriterlere uygun bir açık hava müzesi olarak tasarlanması, kentsel dönüşüme değişik bir açıdan da bakılabileceğini gösteren önemli bir konudur. 5/26
TEKNOLOJİ Teknoloji birçok alanı olduğu gibi, her geçen gün daha sofistike bir müşteri kitlesine hizmet veren gayrimenkul sektörünü de doğrudan etkilemektedir. Bir gayrimenkulün vücuda getirilmesi ve müşteriye teslimi sürecini içeren zincirin, farklı uzmanlıklar gerektiren pek çok halkadan oluştuğunu ve pek çok unsuru etkilediğini düşünürsek, gelişen teknolojinin tüm bu aşamaları önemli şekilde etkileyeceğini ve bu etkileşimin de sektöre çok önemli bakış açıları getireceği kuşkusuzdur. Diğer taraftan, hızla gelişen e-ticaret ve online alışveriş ile AVM lerin daha çok eğlence/sosyalleşme (leisure) tarafına kaymaları, cadde perakendeciliğinin daha da gelişmesi ve lojistik gayrimenkul yatırımlarının artması muhtemeldir. Ayrıca teknolojik gelişmelerle birlikte, projelerde ortak kullanım/sosyalleşme alanları ihtiyacının daha da büyüyeceği, konutlarda kütüphanelerin ve şirketlerde arşiv odalarının kalkacağı, açık çalışma mekânlarının tercih edileceği, çalışma ve yaşama ayrımının azalarak iç içe geçeceği ve ev-ofislere olan talebin artacağı düşünülmektedir. Yeşil ve akıllı binaların önümüzdeki dönemde çok daha fazla gündemde olacağı ve alternatif gayrimenkul yatırımları olarak veri toplama alanları ve otoparkların teknolojik gelişmeler ile daha cazip hale geleceği öngörülmektedir. ALTERNATİF GAYRİMENKUL YATIRIMLARI Demografik değişimler, sosyo-ekonomik ve teknolojik gelişmeler ve farklılaşan hayat tarzları beraberince pek çok yeni ihtiyacı da getirmektedir. Bunlarla birlikte, devletin sosyal yatırımlarını artırma hedefi, gayrimenkul yatırımcılarının getiri ve risk çeşitlendirme isteği, gayrimenkul finansman araçlarının gelişmesi ve çeşitlenmesi ve Türkiye nin aday olduğu uluslararası organizasyonların kazanılması durumunda oluşacak yeni ihtiyaçlar da alışılagelmişten farklı bir durumu ortaya çıkarmaktadır. Tüm bu farklılaşan, çeşitlenen ve gelişen ihtiyaçlar, neden alternatif gayrimenkul yatırım alanlarına ihtiyaç olduğu ve neden alternatif gayrimenkul yatırımlarına dair bir beklenti olduğu sorularının altını güçlü bir şekilde doldurmaktadır. Yukarıda sayılan söz konusu temel alternatif gayrimenkul talep kaynakları, öğrenci yurtları, yaşlı bakımevleri, veri depolama merkezleri/üsleri, lojistik merkezleri, şehir hastaneleri, sağlık turizmi tesisleri ve spor kompleksleri gibi alternatif gayrimenkul yatırımlarını beraberinde getirecektir. 6/26
İstikrarlı bir ekonomi ve siyaset sonucu alternatif gayrimenkul yatırım alanlarının daha hızlı gelişeceğini söylemek yanlış olmayacaktır. Buna karşın gerek ekonomi ve gerekse de gayrimenkul sektöründeki olası olumsuz gelişmelerin, alternatif gayrimenkul yatırım alanlarını klasik gayrimenkul yatırım alanlarına göre daha çok etkilemesi kaçınılmazdır. MEGA PROJELER Mega projeler, bünyelerinde, hem tehditler hem de fırsatlar barındırmaktadır. Mega projeler ile İstanbul un çarpık yapılaşmasının düzeltilmesinin önündeki iki büyük engel olan finansman ve rezerv alanlar konularına çözümler bulmak; şehri kendi içinde üç veya dört ayrı merkeze bölerek yeniden yapılandırmak mümkün olabilecektir. Bunu yaparken de en fazla dikkat edilmesi gereken konular doğal hayatın ve şehri besleyen kaynakların korunması olacaktır. MEVZUAT Gayrimenkul, önemli bir yatırım alanı olmasının yanı sıra kendisi ile birlikte özellikle ticaret, üretim ve hizmet sektörleri ile doğrudan ilişki içerisindedir ve kaçınılmaz olarak tüm bu sektöre ilişkin düzenlemelerin olumlu/olumsuz, sınırlayıcı/ genişletici etkileri altındadır. Gayrimenkul sektörünün finans sektörü içinde değerlendiriliyor olması, sektörün finansal kurumlara yönelik pek çok düzenlemeye tabi tutulmasına neden olmaktadır. Pek çok düzenleme alanı ve düzenleyici otoritenin doğrudan etkisi altında kalan sektörün önümüzdeki dönemde de söz konusu düzenlemelerde yapılacak değişikliklere ve gelişen/değişen yaşam şartları ve uluslararası ilişkiler nedeniyle ortaya çıkan yeni durumlara uyum sağlamak için üretilecek yeni düzenlemelere tabi olacağını düşünmemek mümkün değildir. Ülkemizdeki düzenleyici otoritelerden beklentimiz eşgüdüm içinde, bu çok önemli ulusal kaynağın hem yerel ve hem de uluslararası yatırımcılar açısından tercih edilebilir bir enstrüman olarak kalmasına/kullanılmasına yönelik düzenlemelerin yapılmasıdır. Eşgüdümün sağlanabilmesi belki de sektörü tüm yönleri ile kapsayacak ve sektörü savunacak bir hami nin, sorumlu nun tespit edilebilmesi halinde mümkün olabilecektir. 7/26
Yarınlarımız Nasıl Şekillenecek? (GİSP) olarak, üyelerimizin katılımıyla Kasım 2014 te gerçekleştirdiğimiz çalıştayda, öncelikle, kısa ve orta vadede sektörümüzü etkileyebilecek faktörleri ve bu faktörlerin olası etkilerini ve ne gibi sonuçlar yaratabileceğini belirledik. Yaptığımız değerlendirmelerde sektörü etkilemesi muhtemel olan ve sektör oyuncularının işlerini yönetirken sürekli göz önünde tutmaları ve takip etmeleri gereken faktörler ilerleyen sayfalarda ayrıntılı olarak sunulmuş olup, şu şekilde listelenebilirler: 1- Siyasi Ortam 2- Finansman 3- Kentsel Dönüşüm 4- Teknoloji 5- Alternatif Gayrimenkul Yatırımları 6- Mega Projeler 7- Mevzuat 8/26
Gayrimenkul Sektörünü Etkileyecek Faktörler 1- Siyasi Ortam Eylül 2013`de, yaklaşık $2 Trilyon değerindeki gayrimenkul varlıklarını yöneten şirketlerin oluşturduğu gayrimenkul yatırımcıları derneği olan NAREIM in (National Association of Real Estate Investment Managers), Executive Officers Meeting adlı 3 günlük etkinliğine katıldı. Bu etkinlikten sonra da, diğer yatırımcı gruplarla, Türkiye gayrimenkul piyasası ile ilgili sunum ve sohbet toplantıları gerçekleştirildi. Bahsi geçen etkinliklerdeki temaslarımız sırasında karşımıza en fazla çıkan sorular siyasi ortam ve jeopolitik risklerle ilgiliydi. Küresel yatırımcılar, Türkiye nin potansiyeline inanmakla birlikte, siyasi istikrar, demokratikleşme ve jeopolitik gelişmeler, bu yatırımcıların ülkemize yatırım konusuna sıcak bakmalarının önündeki en büyük engeller olarak göze çarpmaktadır. Küresel yatırımcıların hareket planlarını en güçlü şekilde etkileyen siyasal ortam, gayrimenkul sektörünün yarınları için de en belirleyici faktörlerdendir. Küresel sermayeye ihtiyaç duyan, Türkiye nin de aralarında bulunduğu gelişmekte olan ülkeler arasındaki rekabet hızla artmaktadır. Bu ülkeler bir yandan hedefledikleri ekonomik performansın önündeki engellerle, diğer yandan da değişim sancılarıyla baş etmek zorunda kalmaktadırlar. Özellikle ekonomik alandaki sıkıntıların en belirgini, Çin de kendini göstermeye başlamıştır. Bu ülkelerin ve Türkiye nin hem içerideki ekonomik potansiyellerini harekete geçirebilmeleri, hem de dış finansman çekebilmeleri için kritik unsur siyasi ortam olarak belirginleşmektedir. Gelişmekte olan ülkelerin ön sıralarında olmayı hedefleyen Türkiye için siyasi istikrar, iddialı hedeflere ulaşmanın ön koşulu olarak karşımıza çıkmaktadır. Ekonomik büyüme ve dış finansman konularının bire bir etkilediği Türk gayrimenkul sektörü için de siyasi istikrar kritik önemdedir. Ekonomik büyüme ile beraber yükselecek olan talebin canlı tutulabilmesi ve potansiyel projelerin önünü açacak olan yeni finansman kanallarının oluşturulabilmesi buna bağlıdır. İyileşen siyasi ortam daha fazla tüketici güveni, ekonomik büyüme ve gayrimenkul ihtiyacının (yatırım boyutuyla da) artması anlamına gelmektedir. Bu durum, aynı zamanda gelişmekte olan ekonomilere yönelen küresel sermayeden daha büyük pay alabilmeyi de sağlayacaktır. Siyasi ortamda olası belirsizlikler oluşması ve belki de istikrarsızlığın oluşması ise talebin azalması, mevcut finansman yöntemlerinin işlevsiz hale gelmesi ve dış finansmanın ülkemizden tamamen uzaklaşması anlamına gelecektir. 9/26
Bu bağlamda Avrupa Birliği sürecinin devamı ve demokratik açılımların daha da hızlanarak devam etmesi bu ortamı iyileştirecek olan önemli fırsatlardır. Gelişmiş dünyanın ve ekonomilerin kabul ettiği norm ve kuralların hayata geçirilmesi, istikrar ortamına büyük katkı sağlayacaktır. Bununla birlikte devam etmekte olan Çözüm Süreci nin de sonuca ulaştırılması, siyasi ortamın iyileşmesine hizmet edecek önemli bir diğer fırsattır. Önümüzdeki dönemde siyasi istikrarı olumsuz yönde etkileyebilecek pek çok risk de bulunmaktadır. Özellikle Suriye ve Irak ta yaşanmakta olan karışıklıklar önümüzdeki süreçte istikrarımızı etkileyecek en öncelikli öneme sahip konulardır. Aynı perspektiften Ukrayna krizinin de ne şekilde gelişeceği ve Türkiye yi nasıl etkileyeceği de ciddi bir şekilde takip edilmelidir. Bu sebeple dış politikanın yönü ve odağı üzerinde hassasiyetle durmamız gerekmektedir. İç siyaset ve buna bağlı yaşanabilecek gelişmeler de dikkatle izlenmesi gereken bir diğer alandır. Hukuk alanında yaşanan sorunlar, 2015 yılında kendisini hissettirecek olan secim süreci ve sonuçları, toplum içindeki çalkantı ve huzursuzluklar da yakın gelecekteki siyasi ortamı derinden etkileyecektir. Özetle, siyasi atmosfer önümüzdeki dönemde gayrimenkul sektörünü etkileyecek belki de en önemli etkendir. Siyasi ortamdaki belirsizliklerin ve hassasiyetlerin mevcut şekliyle devam etmesi iç ve dış dinamiklerin harekete geçmesini engelleyerek, sektörün, yaşamakta olduğu sorunları yenip daha ileri gitmesini zora sokacaktır. Bu durumda sektördeki yatırım alanlarının ve fırsatlarının daha sınırlı kalacağı ve önemli bir finansman ihtiyacının hissedileceği öngörülmektedir. Sektörün potansiyelini yakalaması zora girecek ve artık yenilenmesi gereken bugünkü iş yapış şekilleri, fazla bir değişikliğe uğramayacaktır. Küresel sermaye girişinde de bir yükselme olmayacağından, alternatif finansman yöntemlerinin gelişmesi de kısıtlanacaktır. Siyasi ortamdaki iyileşme ise sektörün zaten yüksek olan potansiyelini hayata geçirebilmesini sağlayacaktır. Siyasi ortamdaki iyileşme ve buna paralel olarak gelişmesi beklenen ekonomideki pozitif hareket, sektör için önemli bir lokomotif görevi görecektir. İyileşen ortam daha fazla küresel yatırımcının ilgisini çekmek anlamına gelecek ve bu da hem alternatif finansman yöntemlerinin zenginleşmesine hem de sektöre sağlanan finansman olanaklarının artışı anlamına gelecektir. Bu durumda talebin artması ve sektörün pozitif yönde gelişmesine olanak tanıyacak değişimlerin de (finansman yöntemleri, pazarlama alışkanlıkları, vs.) gerçekleşmesi öngörülmektedir. 10/26
2- Finansman Gayrimenkul sektörü genel olarak değerlendirildiğinde, arsa piyasası, yapı malzemesi, araç gereç, dayanıklı tüketim ve iş gücü piyasalarıyla olan bağlantıları nedeniyle her zaman için ülke ekonomisinin lokomotiflerden birisi olmuştur. Bununla birlikte, özellikle son yıllarda Sermaye Piyasası Kurumu (SPK) tarafından sektöre kazandırılan: Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, Gayrimenkul Sertifikaları Kira Sertifikaları, Gayrimenkul Yatırım Fonları gibi enstrümanlar da dikkate alındığında, gayrimenkul piyasalarının, finans piyasaları ile bütünleşmesi yönünde önemli adımlar atıldığı söylenebilir. Bütün varlık yatırımlarında olduğu gibi gayrimenkul piyasalarına yönelik yapılan yatırımlar da finansman ihtiyacı duymakta ve beraberinde birtakım riskler taşımaktadırlar. Türkiye, özellikle 2001 finansal krizini takip eden bir kaç yılda uyguladığı reformlar ve mali disiplin sayesinde, dünyanın 18. büyük ekonomisi haline gelmiştir. Daha da önemlisi aynı dönemde küresel likidite bolluğunun ve ucuz finansman maliyetlerinin de etkisiyle, ciddi miktarda dış kaynak sağlayan ve bunu, gayrimenkul piyasalarına yönlendiren bir ülke konumuna gelmiş bulunmaktadır. Bu kapsamda değerlendirdiğimizde, önümüzdeki süreçte gayrimenkul yatırımlarına ilişkin finansman yapısına etki edebilecek ekonomik ve iç/dış politika kaynaklı başlıca faktörleri şu şekilde değerlendirmek mümkündür: Amerikan Federal Reserve den (FED) beklenen parasal sıkılaştırma, piyasalar ve ekonomiler açısından önemli bir dönüm noktasıdır ve ülke ekonomimizin şekillenmesi açısından belirleyici bir rol oynamaktadır. Diğer taraftan, FED in uygulayacağı parasal sıkılaştırma gerçeğine karşılık, Avrupa Merkez Bankası (AMB), Çin ve Japonya Merkez Bankaları nın piyasalara ek likidite sağlayacaklarını ilan etmiş olmaları, Türkiye nin dış kaynak sağlama noktasında sorunla karşılaşmayacağını düşündürmektedir. Özellikle son dönemlerde petrol fiyatlarındaki aşağı yönlü hareket, gayrimenkul yatırımlarındaki hammadde maliyetlerinin azalması ve cari açığın finansmanı noktasında önemli destek sağlamaktadır. Bununla birlikte, T.C. Merkez 11/26
Bankası nın (TCMB) resmi hedefinin üzerinde ve %10 düzeyinde gerçekleşen enflasyon, %10 düzeyindeki işsizlik oranı ve özel sektörün $100 Milyar üzerindeki kısa vadeli döviz borcu, önümüzdeki döneme ilişkin finansman noktasında kaygı yaratabilecek önemli ekonomik ve finansal sorunlardır. Uzun vadeli kaynağa ihtiyaç duyan gayrimenkul yatırımlarına yönelik belirsizliğin ortadan kaldırılabilmesi ve sektöre daha yoğun bir kaynak girişi sağlanabilmesi için iç politika kaynaklı risklerin olabildiğince azaltılması gerekmektedir. Bu kapsamda Haziran 2015 te yapılması beklenen genel seçimler belirleyiciliği önem arz etmektedir. Tek parti hükümetinin devam edip etmeme olasılığı, olası bir koalisyon ve yaratabileceği belirsizlikler, çözüm sürecindeki demokratik olumlu adımların devamının sağlanması ya da görüşmelerin askıya alınması gibi faktörler, kaynak girişinin miktarını ve sürekliliğini olumlu/olumsuz yönde etkileyecektir. Ortadoğu ve Ukrayna dan kaynaklanan dış politikaya yönelik risk olgusu ise geleceği belirsizleştiren önemli bir faktör olarak değerlendirilebilir. Diğer taraftan, Türkiye nin Avrupa Birliği nden uzaklaşma olasılığı ve tam üyelik için gerekli adımların atılmaması, ikili ilişkilerin istenilen düzeye çekilememesi, uzun vadeli kaynak ihtiyacı duyan gayrimenkul sektörüne finansman sağlanmasını zora sokacaktır. Ancak çevre ülkelerle ilişkilerin yeniden iyileştirilmesi, Avrupa Birliği üyeliğine yönelik atılacak olumlu adımlar, dış güvenliğimizi tehdit edecek unsurların ortadan kalkması ise ülkeye ve özellikle de gayrimenkul yatırımlarına daha kolay kaynak girişi sağlayabilir. Gerek yeni Tüketiciyi Koruma Kanunu, gerekse de yavaşlayan satış hızları düşünüldüğünde sektördeki hakim finansman sağlayıcı metot olan yap-sat yönteminin artık tek başına yeterli olmayacağı düşünülmektedir. Bu konuda sektör oyuncularının SPK araçlarını kullanarak veya diğer uzun vadeli finansman olanaklarını benimseyerek alternatif finansman kanalları yaratmaları gerekecektir. Sektörün bu konudaki başarısı önümüzdeki dönem için belirleyici bir faktör olarak karşımıza çıkacaktır. Yukarıdaki tespitler özelinde bakıldığında, gayrimenkul yatırımcı ve profesyonellerinin, önümüzdeki 5 yıllık yatırım planları için kaynak yaratma noktasında, kurumsal finansman çözümleri kapsamında, sermaye piyasalarının sunduğu imkânlardan faydalanması beklenirken, mutlak olarak da belirtilen risk unsurlarını dikkate alması gerekecektir. 12/26
3- Kentsel Dönüşüm Türkiye gayrimenkul piyasasının son dönemlerde en önemli konularından biri olan kentsel dönüşüm, süreç doğru yönetildiği takdirde, mekânsal sorunlara, barınma problemlerine ve yasa dışı mekânların yasallaştırılmasına olanak sağlayacak olup, gayrimenkul sektörü için bir doping niteliğindedir. Büyük bir heyecan ile başlatılan süreç, daha fazla kurumsallığa ve sistemli bir şekilde yönetilmeye ihtiyaç duymaktadır. Kamunun düzenleyici ve sürükleyici rolünü daha fazla hissettirmesi gereken en mühim nokta, kentsel dönüşüm gerektiren öncelikli bölgelerin tespiti olarak öne çıkmaktadır. Yaklaşık 60 yıl önce başlayan göç problemini ve onun yarattığı gecekondu problemini hızla aşmak kolay olmayacaktır. O yüzden konunun sosyal boyutunu, mekânsal boyutunu ve finansal boyutunu doğru yönetmeden sağlıklı sonuç almak mümkün görülmemektedir.. Kentsel dönüşümün önümüzdeki dönemde alacağı durum, sektörü derinden etkileyecektir. Kentsel dönüşümün başarılı olması ve hacminin artması, sektörün iş yapış şekillerini değiştirmesini, yeni finansal metotları benimsemesini ve sektördeki aktörlerin farklılaşmasını gerektireceğinden, önemli değişiklikleri de beraberinde getirecektir. Kentsel Dönüşümün Hukuksal Boyutu Kentsel dönüşüm yasası olarak da bilinen 6306 Sayılı Kanun un, kentsel dönüşümü istenilen seviyelere çıkaramadığı gözlenmektedir. Yasa, belirli ilerlemelerin sağlanmasında öncü olmuş olsa da, bazı eksikleri nedeniyle, dönüşüm hızını istenilen düzeye çıkaramamıştır. Yasa kaynaklı ortaya çıkan belli başlı eksikler şu şekilde özetlenebilir: 1) Maliklerin süreç hakkında yeterli donanıma sahip olmamaları bağlamında malikler arasındaki anlaşmazlıklara sebebiyet vermesi; kanunun, halkın konuyla ilgili eğitim ve bilgilendirme boyutunu eksik bırakması, 2) Kanunda belirtilen süre kritelerine uyum konusunda, kamu tarafında sorunlar yaşanması; sürecin, çeşitli problemleri de beraberinde getirerek uzaması, 3) 2/3 kuralının uygulanması sırasında çıkan sorunların hak mahrumiyetlerine sebebiyet verebilmesi ve sürecin ilerleyişini durdurabilmesi, 4) Kanunda, tapu üzerindeki tedbirlerin ve şerhlerin yeni taşınmaza kaydırılması gerektiği belirtilmesine rağmen Tapu Müdürlükleri nin muvafakat almadan hiçbir işlem yapmaması (Ör: kat irtifakı kurulamaması, cins tashihi yapılamaması) 13/26
5) Şerefiye ile ilgili durumlar dikkate alınmadan işlemler yapılması, 6) Mahkemelerin, kanun kapsamında aldıkları kararların, çeşitli çelişkiler içermesi, dolayısıyla vatandaşları ve müteahhitleri çok ciddi zarara uğratabilme potansiyelinin varlığı, 7) Kanundaki miras hukuku ile ilgili kısımların, önemli sorunlar yaratması; özellikle reddi miras, kayıp kişiler, yurt dışında yaşayan kişilerin hukuki durumlarının, belirsizlikler içermesi. Yukarıda bahsedilen sorunları giderecek şekilde Kanun da yapılacak revizyonlar, gerek hali hazırda başlamış ve tıkanmış süreçleri devam ettirmek, gerekse de ileride oluşabilecek tıkanmaların önüne geçmek adına uygun olacaktır. Bu sayede, gayrimenkul sektörü oyuncularının da daha emin adımlarla kentsel dönüşüm uygulamalarında yer almaları mümkün olabilecektir. Tarihi Alanların Dönüşümü; İSTANBUL SUR İÇİ BÖLGESİ GİSP olarak, kentsel dönüşüm ile ilgili hazırladığımız raporda yer alan önerimizi tekrarlamak gerekirse, kentsel dönüşüm, kentsel stratejinin bir parçası olarak değerlendirilmeli ve kentin geleceğine hizmet etmelidir. Bu bağlamda, İstanbul un kentsel dönüşüm süreci içinde tanımlanabilecek, eski kent merkezi sur içinin bütüncül bir yaklaşımla yeniden kurgulanması, Eski Kent alanının, uluslararası mekânsal kriterlere uygun bir açık hava müzesi olarak tasarlanması, kentsel dönüşüm paralelinde düşünülmesi gereken bir konudur. Böyle bir çalışma ile İstanbul a gelen turist sayısının arttırılması ve İstanbul gayrimenkullerinin değerinin hak ettikleri düzeye çıkarılması mümkün olacaktır. Bu maksatla özellikle sur içi bölgesi özel bir şekilde ele alınıp, İstanbul un tarihi ve kültürel dokusuna ciddi bir katkı yapması sağlanabilir. Bu bölge, bir bütünlük içerisinde düşünülerek, dünyada ses getirecek bir yenileme çalışması başlatılabilir. Dünyanın ilgisinin, tarihi eski kent üzerinden İstanbul a çekilmesi, sektörün önünü açacak; İstanbul un dünya kenti kimliğine katkıda bulunacaktır. Kolay ulaşılabilirliği ve kentsel dönüşüm yoluyla yaratılabilecek turistik cazibe merkezi kimliğiyle, özellikle konaklama, eğlence ve ulaşım alanlarında yeni gayrimenkul yatırımlarına uluslararası ilginin çekilebilmesine vesile olabilecektir. 14/26
4-Teknoloji Teknoloji birçok alanı olduğu gibi, her geçen gün daha sofistike bir müşteri kitlesine hizmet veren gayrimenkul sektörünü de doğrudan etkilemektedir. Bir gayrimenkulün vücuda getirilmesi ve müşteriye teslimi sürecini içeren zincirin, aşağıdaki üç halkadan oluştuğunu tespit ederek, her bir halkanın, teknolojiden nasıl etkilendiğini irdelemek, gayrimenkul sektörünün de, bir bütün olarak teknolojiden nasıl etkilendiğini ortaya çıkaracaktır: Geliştirme Gayrimenkul geliştirme sürecinde en temel girdi, müşteri beklentilerinin, ihtiyaçlarının ne olduğunun tespit edilmesine dayanır. Bu tespit, gözlem, anket, eğilim yoklaması, doğrudan talep alma, tüketici eğilimlerinin irdelenmesi, vb. yollarla yapılabilir. Dikkat edileceği üzere, ihtiyaçların ortaya çıkarılmasında kullanılabilecek bu yolların tümünde teknolojinin olanaklarından yararlanmak mümkündür. Bu da beraberinde daha iyi bir mekânsal kurgu yapabilmek için beklenen konfor koşullarının mimari tasarıma veri olarak girdisini kolaylaştırmakta ve daha iyi mimari tasarımların ortaya çıkmasını sağlamaktadır. İnşaat Teknolojinin gelişmesi ile üretimi mümkün hale gelen kule vinçler, daha yükseğe çıkabilen asansörler, rüzgâr yüklerine daha iyi dayanabilen giydirme cephe çözümlemeleri, daha fazla yük taşıyabilen kaldırma ve taşıma araçları ve diğer teknolojik imkânlar doğrultusunda elde edilen kazanımlar, karmaşık projelerin gerçekleşmesine imkân sağlamakta ve daha kolay, daha ucuz ve daha hızlı bir inşaat sürecini mümkün kılmaktadır. İletişim Teknoloji sayesinde, medya çeşitliliği ve imkânları son derece artmıştır. Gayrimenkul pazarlama ve buna dair iletişim çalışmalarını da, teknolojinin getirdiği olanaklar çerçevesinde planlamak, daha doğru bir yaklaşım olacaktır. Talep yaratma yoluyla satılacak konutların, işyerlerinin, ofislerin, günümüzün yoğun mesaj bombardımanı altındaki potansiyel müşterilere daha iyi anlatılması, çapraz bir pazarlama ve daha bütünleşik bir iletişimi zorunlu kılmaktadır. 15/26
Teknolojinin gelişmesi, iletişim için hazırlanan mesajların daha teknolojik hazırlanabilmesine, artırılmış gerçeklik (augmented reality) uygulamalarının, gayrimenkullerin pazarlanmasında da kullanılmasına olanak tanımıştır. Geçmişteki iki boyutlu iletişim araçlarından, üç boyutlu iletişim araçlarına evrilen pazarlama ve iletişim süreci, bugün teknoloji sayesinde dört boyutlu hale gelmekte, sanal gerçeklikler ile müşterilere mekân algısı ve hissi teknolojik olarak verilebilmektedir. Bu da beraberinde, müşteri göz önüne alındığında, daha hızlı alım kararı verme ya da bu tür imkânlar sunan gayrimenkul satıcılarına yönelme gibi somut sonuçlar yaratmaktadır. Teknolojide son yıllarda yaşanan gelişmeler nasıl yaşadığımızı, nasıl iletişim kurduğumuzu, nerede çalıştığımızı ve ne istediğimizi kökünden değiştiriyor. Önceki yıllarda toplum üzerindeki sonuç ve etkilerinin uzun süreler aldığı teknolojik gelişmeler, artık orta ve hatta kısa dönemlerde etkisini göstermektedir. Aşağıda, teknolojik gelişmeler ve gayrimenkul sektöründe önümüzdeki 5-10 sene içinde görebileceğimiz olası etkileri listelenmektedir: Artık her an her yerden internete bağlı, bilgiye erişebilir bir durumdayız. Bu sebeple: Otel, ev, işyeri gibi mekanlarda ortak kullanım/sosyalleşme alanları ihtiyacı ortaya çıkacaktır. E-ticaret in çok hızlı şekilde artmasının uzun dönemde, AVM ler üzerinde olumsuz etkileri olacaktır. Ancak ülkemizde sosyalleşme amacıyla yapılan AVM ziyaretleri sayesinde, bu etki, gelişmiş ülkelere göre daha uzun zaman alabilir. AVM lerin daha çok eğlence/sosyalleşme (liesure) tarafına kaymaları beklenebilir. Online alışverişin artması ile markaların toplamda daha az sayıda ancak daha büyük concept mağazalar (hem kullanıcıyı etkileyen, hem online entegrasyonu olan) açması beklenebilir. Bu sebeple cadde perakendeciliği önemini arttıracaktır. E-ticaret, AVM ler üzerinde ne kadar olumsuz etki yaratacaksa, lojistik yatırımlarını da bir o kadar olumlu etkileyecektir. İleride, yüksek teknoloji ve altyapıya sahip, ulaşım kanalları ile entegre yatırımlar tercih edilecektir. Mobil uygulamalar otopark kullanımlarını çok daha akıllı hale getirecektir. Alternatif gayrimenkul yatırımları olarak otoparklar da cazip hale gelecektir. Verilerin tamamına yakını artık sayısallaşmaktadır ve kâğıda olan bağımlılık azalmaktadır. Bu sebeple: İnsanlar ev ve işyerlerinde daha az mekâna ihtiyaç duyacaklardır. Evlerde kütüphanelerin kalkacağı, şirketlerde arşiv odalarının olmayacağı öngörülebilir. Çalışanların tamamının ofiste olması da gerekmediğinden sabit, isimsiz masalar yerine, açık ve duvarsız çalışma mekânları tercih edilecektir. 16/26
Yüksek katlı ofis binalarından ziyade farklı bir özelliği olan, çalışanların kendilerini iyi ve rahat hissedeceği, içinde bilgisayar oyun odası, uyku/masaj odaları, masa tenisi, koşu parkuru, spor salonu gibi klasik ofis ortamlarında bulunmayan özelliklere sahip ofis binalarına talep olacaktır. Çalışma ve yaşama ayrımı azalacak ve iç içe geçecektir. Veri barındırma alanları, teknolojik gelişmelerin gerektirdiği özel nitelikli binalar olup, bu alana yapılan yatırımlar ileride daha da büyüyecektir. İş yaptırma sitelerinin artması ile bağımsız (freelance) çalışan sayısının artması, ev-ofislere olan talebi artıracaktır. Ancak benzer şekilde insanlar, farklı şehir hatta ülkede de yaşayabilir duruma gelecektir. Hazır ofislere olan arz ve talep artışı devam edecek, diğer dikey sektörler de, farklı noktalarda hizmet veren benzer alanlar sunan iş modelleri geliştirecektir. Paylaşım ekonomisi (sharing economy) trendi, artık bir iş yapış tarzına dönüşmüştür. Uber, Airbnb gibi alanında lider kuruluşlar ile özdeşleşen bu kavramın önümüzdeki dönemde etkileri ve sonuçları, artan oranda görülmeye devam edilecek. Bu sebeple: Millennials adı verilen yeni yetişen nesilde sahip olma arzusu azalmakta, belli bir süre ile tecrübe etme, kullanma ihtiyacı öne çıkmaktadır. Araba paylaşımları taksilere, ev paylaşımları da otellere çok ciddi alternatif olmuştur. Konaklama alanında yapılacak yatırımlarda arz-talep dengesinde artık bunların da hesaba katılması gerekecektir. Aynı şekilde satın alınan konutların uzun dönemli kiralık olarak değil de kısa dönemli de kiralanması, kiralama piyasasını etkileyecektir. Yeşil ve Akıllı Binalar önümüzdeki dönemde çok daha fazla duyulacaktır. Bu sebeple: Yüksek standartlarda yapılan ofisler zaten yoğun teknoloji kullanılarak akıllı şekilde yönetilmektedir. Konutlar da giderek daha akıllı hale gelecek ve ev içi birçok mekanik sistem, uzaktan kumanda edilebilir hale dönüştürülecektir. Bu tür ofis ve evlere talep yükselmeye devam edecektir. Leed, Bream, Green Star, vb. sertifikasyonuna sahip binalar, -özellikle kurumsal gayrimenkul pazarının gelişmesiyledaha çok görülecek ve tercih edilen unsurlar olacaklardır. 17/26
5- Alternatif Gayrimenkul Yatırımları Türk gayrimenkul sektörüne gelecek perspektifi ile bakıldığında ön plana çıkan kavramlardan birinin de alternatif gayrimenkul yatırımları olduğu görülmektedir. Sektörle ilgili birçok kesimin alternatif yatırımların önem kazanacağı konusunda uzlaşmasına rağmen, alternatif gayrimenkul yatırımlarının hangi yatırım şekillerinde ve hangi hızda ivmelenerek gerçekleştirileceğine dair henüz net ve somut sonuç ve analizlere ulaşılamamaktadır. Bu nedenle de öncelikle neden alternatif gayrimenkul yatırım alanlarına ihtiyaç olduğu ve neden alternatif gayrimenkul yatırımlarına dair bir beklenti olduğu soruları doğru bir şekilde değerlendirilmelidir. Bu soruların cevabı olarak aşağıdaki konulara dikkat çekmek gerekecektir: 1-Demografik değişimler sonucu gelişen ihtiyaçlar, 2- Sosyo-ekonomik ve teknolojik gelişmelere paralel olarak değişen ihtiyaçlar ve hayat tarzlarından kaynaklanan ihtiyaçlar, 3- Devletin sosyal yatırımlarını artırma hedefleri, 4- Gayrimenkul yatırımcılarının getiri ve risk çeşitlendirmesi, 5- Gayrimenkul finansman araçlarının gelişmesi ve bu yeni finansman olanaklarının getirebileceği arayışlar, 6- Türkiye nin aday olduğu uluslararası organizasyonların kazanılması durumunda oluşacak ihtiyaçlar. Yukarıda sayılan söz konusu temel alternatif gayrimenkul talep kaynakları, öğrenci yurtları, yaşlı bakımevleri, veri depolama merkezleri/üsleri, lojistik merkezleri, şehir hastaneleri, sağlık turizmi tesisleri ve spor kompleksleri gibi alternatif gayrimenkul yatırımlarını beraberinde getirecektir. Alternatif gayrimenkul yatırımlarının talep yönünün ele alındığı tam bu noktada, konuyu arz yönüyle de incelemek yerinde olacaktır. Elbette yukarıda sayılan talep kaynakları, alternatif gayrimenkul yatırımları arzı için önemli bir dayanak noktasıdır. Ancak bilhassa ülkemizde gayrimenkul finansmanında, geleneksel finansman (özsermaye, bankacılık kredileri ve sat-yap) yöntemlerinin yanı sıra alternatif finansman yöntemlerinin de gelişmesi durumunda konut, AVM, otel gibi klasik gayrimenkul getiri ve risk yapısına sahip araçların yanı sıra alternatif risk ve getiri yapılarına sahip olması beklenen alternatif gayrimenkul yatırımları arzı da artacaktır. Ülkemizde başta inşaat olmak üzere gayrimenkul sektörünün alt bileşenlerinde görülen yoğun rekabet ve hızlı ilerleme, bazı firmaları belirli alanlarda uzmanlaşmaya ve rekabetin çok yoğun olmadığı yeni alanlara itecektir. Bu uzmanlaşma 18/26
sonucunda, kendilerine konut ve AVM gibi klasik alanlarda yer bulamayan üreticilerin, alternatif alanlara kayması da beklenebilecektir. Yukarıda arz ve talep yönü açıklanmaya çalışılan ülkemizdeki alternatif gayrimenkul yatırımlarını etkileyen hususlardan bir diğeri de Türkiye de siyaset, sosyoloji ve ekonominin önümüzdeki yıllardaki seyri olacaktır. İstikrarlı bir ekonomi ve siyaset sonucu alternatif gayrimenkul yatırım alanlarının daha hızlı gelişeceğini söylemek yanlış olmayacaktır. Buna karşın genelde ekonomi ve özelde gayrimenkul sektöründeki olası olumsuz gelişmeler, alternatif gayrimenkul yatırım alanlarını klasik gayrimenkul yatırım alanlarına göre daha çok etkileyebilecektir. 19/26
6- Mega Projeler Mega projeler, bünyelerinde, hem tehditler hem de fırsatlar barındırmaktadır. Mega projeler ile İstanbul un çarpık yapılaşmasının düzeltilmesinin önündeki iki büyük engel olan finansman ve rezerv alanlar konularına çözümler bulmak; şehri kendi içinde üç veya dört ayrı merkeze bölerek yeniden yapılandırmak mümkün olabilecektir. Bunu yaparken de en fazla dikkat edilmesi gereken konular doğal hayatın ve şehri besleyen kaynakların korunması olacaktır. Türkiye nin gündemindeki mega projeler şunlardır: 3. Köprü Kuzey Marmara Otoyolu projesi kapsamında kalmakta olan İstanbul Boğazı üzerinde konumlanacak proje, Odayeri-Paşaköy kesiminde yer almakta olup Garipçe-Poyrazköy geçişini sağlayacaktır. Kuzey Marmara Otoyolu ile entegre olarak, raylı sistemle Edirne den İzmit e kadar yolcu taşınması planlanmaktadır. Köprünün üzerinden geçmesi planlanan Raylı Sistemin aynı zamanda Marmaray ve İstanbul Metrosu ile entegre edilmesi de düşünülmektedir. Bu ölçekte bir projeyi değerlendirirken geçmiş örneklere bakıldığında, İstanbul Boğazı üzerine inşa edilen 2. köprü Fatih Sultan Mehmet Köprüsü nün, İstanbul un kuzeye doğru gelişiminde önemli bir paya sahip olduğu, yeni yerleşim alanlarının bu köprü ile oluştuğu ve zaman içinde kentin yeni alt merkezlerinin bu hat üzerinde geliştiği gözlenmektedir. Dolayısıyla 3. köprünün açılması ile kentin kuzey gelişiminin en üst seviyeye ulaşacağı ve yerleşim alanı gelişmelerinin de bu hat paralelinde olacağı düşünülmektedir. Bu doğrultuda bu aks üzerindeki gerek arsa ve arazi fiyatları ve gerekse de imar planları ile yapılaşma alanlarında bir artış olacağı beklenmektedir. 3. Havalimanı İstanbul un Avrupa yakasındaki Karadeniz kıyısında; Yeniköy ile Akpınar köyleri arasındaki alana inşa edilmesi planlanmaktadır. 150 milyon kişilik taşıma kapasitesi ile dünyanın en büyük havaalanlarından biri olacağı öngörülmektedir. 3. havalimanı ile entegre olacak bir raylı sistem projesi de beraberinde düşünülmektedir. 3. havalimanının devreye girmesi ile kentin Kuzey e olan gelişimi artarak devam edecek bu gelişim hem konut alanları, hem de ticari alanlar ve ulaşım projeleri ile desteklenecektir. 3. havalimanı projesi ile birlikte Yeşilköy deki Atatürk Havalimanı nın da yeniden konumlandırılması bu anlamda kent ölçeğini etkileyebilecek yeni bir mega proje olarak karşımıza çıkacaktır. 20/26
Kanal İstanbul 2023 vizyonu çerçevesinde açıklanan en büyük ve kapsamlı projelerin başında gelmektedir. Hayata geçmesi halinde İstanbul kent makro formunu baştan aşağıya değiştirecektir. Proje ile kentin iki yarımada ve bir adaya bölünmesi planlanmakta ve Marmara ile Karadeniz arasında yeni bir deniz ulaşımı güzergâhının oluşturulması amaçlanmaktadır. Proje, gerek içeriği ve büyüklüğü, gerekse de kente ve doğaya olası çevresel etkileri nedeniyle, oldukça büyük tartışmalara neden olmaktadır. Projenin, sahip olacağı gerek iş, gerekse de konut yatırımları boyutuyla, gayrimenkul sektörünün doğrudan paydaşı olabileceği bir proje olarak öne çıkmaktadır. İstanbul Finans Merkezi Salt bir gayrimenkul projesi olarak kesinlikle bakılmaması gereken İstanbul Finans Merkezi (İFM) projesiyle Türkiye finansal piyasalarına yön veren birçok kamu ve özel sektör kuruluşunun belli bir lokasyonda toplanacak olması, hem Anadolu yakası açısından hem de İstanbul un ülke içindeki konumlandırılması açısından önemlidir. Dünya örnekleri ile kıyaslandığında İFM projesinin özelikle vergi, teşvik vb. gibi gayrimenkul dışındaki altyapısının da özenle oluşturulması, bu süreçteki en kritik konu olarak karşımıza çıkmaktadır. T.C. Kalkınma Bakanlığı tarafından hazırlanan 10. Kalkınma Planı nda da öncelikli dönüşüm planları kapsamında ele alınan İstanbul Uluslararası Finans Merkezi Programı dahilinde ekonomik, hukuksal, teknolojik, eğitim gibi farklı alt dalları ile ele alınan proje, ister istemez İstanbul ve ülke genelini ilgilendirecek bir takım gayrimenkule yönelik değişimleri de beraberinde getirecektir. İFM nin getireceği gece-gündüz nüfusu, göç ve yerleşim alanları da bu mega proje çerçevesinde dikkatle ve özenle üzerinde düşünülmesi gereken unsurlardır. Nitekim salt bu proje kapsamında yerini değiştirecek nüfusun işgücüne mutlu birer çalışan olarak katılması dahi gayrimenkul projeleri kapsamında ele alınması ve yönetilmesi gereken bir süreç olarak karşımıza çıkacaktır. Ulaşım Projeleri: İSTANBUL METROSU Kent gelişimi ve gayrimenkul projeleri açısından metro hatları önemli bir dinamik haline gelmiştir. Hali hazırda İstanbul da Kartal-Kadıköy, Yenikapı-Hacıosman, Kirazlı-Başakşehir ve Aksaray-Atatürk Havalimanı arasında seyreden hatların önümüzdeki dönemde Kartal - Kaynarca, Üsküdar-Sancaktepe ve Levent-Hisarüstü hatlarının İstanbul daki ulaşıma katkı sağlayacakları ve gayrimenkul projelerine büyük etkilerinin görüleceği düşünülmektedir. Bugüne kadar yapılan projelerde, metronun gayrimenkul fiyatlarını yukarı yönlü etkilediği bilinen bir gerçektir. 21/26
Benzer şekilde, diğer illerdeki şehir içi raylı sistemlerin ve metro hatlarının da söz konusu illerin yeni gayrimenkul yatırımlarının yönünü belirleyeceği ve hatların geçeceği güzergâhlardaki gayrimenkul fiyatlarını artıracağı bir gerçektir. Ulaşım Projeleri: MARMARAY Deniz tabanının altından geçerek İstanbul un her iki yakasını raylı sistem ile bağlayan Marmaray Kazlıçeşme Söğütlüçeşme arasındaki ulaşımı sağlamaktadır. Marmaray ın faaliyete geçmesi ile birlikte bu bölgelerde gözlenen gayrimenkul değerlerindeki artış ve yeni projelere verdiği katkı gün geçtikçe daha fazla gözlemlenebilmektedir. 2013 sonu itibarı ile açılan ve İstanbul ulaşım altyapısındaki belki de en başarılı çözüm olarak nitelendirilebilecek proje, hem kent kullanıcılarının alışkanlıklarını değiştiren, hem de çıkış verdiği noktalarda yine gayrimenkul fiyatlarını yukarı yönlü etkileyen önemli bir dinamik olmuştur. Hattın tamamlanması ve planlandığı şekliyle Anadolu yakasında Gebze ye, Avrupa yakasında Halkalı ya ulaşmasıyla şehirdeki önemli bir nüfusun sisteme erişebileceği, İstanbul metro hatlarına olan entegrasyon sayesinde, önemli bir insan trafiğinin raylı sisteme kayacağı, bu sayede araç trafiğini azaltmaya önemli bir katkı sağlayacağı öngörülmektedir. Gayrimenkul sektörü açısından bakıldığında, farklı semtlerden farklı semtlere raylı sistem ile bağlantıların, konut ve iş amaçlı gayrimenkullerin semtlere dağılımını doğrudan değiştirme özelliği bulunmaktadır. Ulaşım Projeleri: AVRASYA TÜNELİ Avrasya Tüneli Projesi (İstanbul Boğazı Karayolu Tüp Geçişi Projesi), Asya ve Avrupa yakalarını, deniz tabanının altından geçen bir karayolu tüneli ile birbirine bağlayacak, İstanbul da araç trafiğinin yoğun olduğu Kazlıçeşme-Göztepe hattında hizmet verecek bir hattı kapsamaktadır. Bu mega ulaşım projesi ile birlikte Boğaz, denizin altından geçilerek karayolu trafiği ile aşılabilecektir. Bu proje ile birlikte doğru bağlantı ve yönlendirmeler ile araç trafiğinin özelikle Tarihi Yarımada gibi önemli bölgelerde azaltılması, belki de bu bölgelerin daha çok yaya odaklı yeniden konumlandırılabilmesi için fırsat oluşturabilecektir. 22/26
7- Mevzuat Gayrimenkul sektörünü doğrudan etkileyen ana faktörlerden biri de hiç kuşkusuz mevzuat/düzenlemelerdir. Söz konusu düzenlemelerin etkisi hiçbir şekilde azalmadan öteden beri devam etmektedir ve kuşkusuz önümüzdeki dönemde de sektörü etkilemeye devam edecektir. Gayrimenkul, önemli bir yatırım alanı olmasının yanı sıra kendisi ile birlikte 200 den fazla alt sektöre de iş ve ticaret imkânı sağlayan çok önemli bir sektördür. İnşaat ana ve yan sanayii ile bağlantısı sayesinde özellikle ticaret, üretim ve hizmet sektörleri ile doğrudan ilişki içerisindedir ve kaçınılmaz olarak tüm bu sektöre ilişkin düzenlemelerin olumlu/olumsuz, sınırlayıcı/genişletici etkileri altındadır. Gayrimenkul sektörünün yakın ilişki içinde bulunsa da kendisini inşaat/üretim sektöründen ayıran en önemli tarafı bir yatırım başka bir ifade ile finansman aracı olmasıdır ve ana oyuncularının müteahhitlerden çok geliştiriciler, finansçılar ve yatırımcılar olmasıdır. Finans sektörü içinde değerlendiriliyor olması, sektörün finansal kurumlara yönelik pek çok düzenlemeye tabi tutulmasına neden olmaktadır. Ülkemizden örnek vermek gerekirse Sermaye Piyasası Kurulu nun (SPK) son birkaç yıl içinde sektöre yönelik olarak yaptığı düzenlemelerle piyasaya sunulan gayrimenkullere yönelik enstrümanlar hiç de azımsanmayacak seviyededir: Altyapı GYO ları da içeren GYO düzenlemesi, uzunca bir süredir beklenen Gayrimenkul Yatırım Fonları na ilişkin düzenleme, Gayrimenkul Sertifikası ve Kira Sertifikası Tebliğleri, ilk akla gelen ve tümü 2013-2014 yıllarında yapılan finansal kanattaki düzenlemelerdir. Bir servet biriktirme aracı olarak değerlendirilen gayrimenkulün, bu niteliği sebebiyle vergi otoritesinin gözünden kaçması da beklenemez. Mali idarenin her zaman çok yakından takip ettiği sektör, özellikle yatırımcı ve geliştirici tarafları açısından, T.C. Maliye Bakanlığı nın düzenleme ve uygulamalarından en çok etkilenen sektörlerin başında gelmektedir. Son dönemde yürütülen vergi incelemelerinde geliştirici şirketlerin uygulamalarının mercek altına alınması; gayrimenkulden elde edilen gelirlerin vergilendirilmesinde hazır beyanname sistemine geçilerek gayrimenkul kira geliri elde edenlerin yakından takip edilmesi, geçen yıl sonunda Meclise sunulan yasa taslağı ile gayrimenkulden elde edilen özellikle değer artış kazançlarının hem gerçek kişiler ve hem de kurumlar açısından daha yüksek oranlarda vergilendirilmesine yönelik planlamalar doğrudan sektörü etkileyen ve bu nedenle de yakından izlenen gelişmelerdir. 23/26
Gayrimenkulün doğası, tapu mevzuatına sıkı bir uyum gerektirir. 130 yılı aşkın bir tapu geleneğine sahip olması dolayısı ile güven duyulan ve övünülen sistemin her ne kadar son dönemde nispeten kolaylaştırılsa da hala özellikle uluslararası yatırımcılar açısından iç güvenlik ve kontrol amaçları ile sıkı prosedüre tabi tutulması önemli bir yatırım pazarı olan ülkemize yatırım planlayan uluslararası yatırımcıları zaman zaman zor durumda bırakmaktadır. Bu nedenle de tapu mevzuatının da yakından takibi ve yapılacak değişikliklerin izlenmesi sektör açısından önemlidir. Bir servet biriktirme aracı olduğundan, söz ettiğimiz gayrimenkul, nihai olarak elden çıkarıldığında oluşacak alım satım kazancı yanında, elde tutma süresi boyunca da kira geliri sağlayarak sahibine önemli bir gelir sağlar. Ticari olmayan gayrimenkuller için Tüketici Mevzuatı ve ticari gayrimenkuller için ise Ticaret Hukuku, sektörü doğrudan etkileyen diğer düzenlemeleri oluşturur. Ticari ve ticari olmayan gayrimenkullerin kiraya verilmesi durumunda ortaya çıkan kiracı-kiralayan ilişkilerini düzenleyen mevzuatta yapılan değişikliklerin, sektörü ciddi şekilde etkilediğini özellikle kriz dönemlerinde döviz cinsinden yapılan ticari kiralamalarda pek çok kez tecrübe etmiştik. Çok kısa bir süre önce yayınlanan Ön Ödemeli Konut Satışlarına İlişkin Yönetmelik te olduğu gibi yapılan düzenlemelerin sektörü çok ciddi prosedür ve yükümlülük altına soktuğuna, işin finansmanına önemli yükler getirdiğine sıklıkla şahit oluyoruz. İş sağlığı ve iş güvenliği konusu, daha çok ve doğrudan, üretimle ilgili ve inşaat sektörünü direkt etkileyecek olsa da, gayrimenkulün üretimi sürecinde doğrudan önemli bir faktör olup sosyal güvenlik mevzuatı da sektörün öteden beri en önemle takip ettiği bir düzenlemeler manzumesi olarak karşımıza çıkar. Ülkemiz gayrimenkul sektörünün pek çok diğer sektör gibi uluslararası alanda da önemli ölçüde yatırımcı çekebildiğini ve tercih edildiğini düşündüğümüzde, 2000 lerin hızla küreselleşen piyasalarında uluslararası düzenlemelerin de doğrudan etkisine açık olduğu gerçeğini göz ardı edemeyiz. Avrupa Topluluğunun özellikle portföy yöneticilerine yönelik düzenlemeleri (Avrupa Topluluğunun AIFM Direktifi), OECD nin uluslararası yatırımlar için Matrah Aşındırma ve Kar Aktarımının önüne geçmeye yönelik düzenlemeleri (BEPS) ve her geçen gün gayrimenkule ilişkin yeni ve sınırlayıcı hükümlerin eklendiği Uluslararası Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşmaları gibi gayrimenkul sektörünü ve sektördeki uluslararası yatırımları doğrudan ya da dolaylı olarak etkileyecek düzenlemeler ile yatırımcıların yerel ülke mevzuatlarındaki sınırlamalar (Alman fonlarının yatırım sınırlamaları gibi) ülkemiz gayrimenkul sektörünün önümüzdeki dönemine doğrudan etki yapacak uluslararası mevzuat olarak karşımıza çıkmaktadır. 24/26
Yukarıda kısaca değinmeye çalıştığımız pek çok düzenleme alanı ve düzenleyici otoritenin doğrudan etkisi altında kalan sektörün önümüzdeki dönemde de söz konusu düzenlemelerde yapılacak değişikliklere ve gelişen/değişen yaşam şartları ve uluslararası ilişkiler nedeniyle ortaya çıkan yeni durumlara uyum sağlamak için üretilecek yeni düzenlemelere tabi olacağını düşünmemek mümkün değildir. Ülkemizdeki düzenleyici otoritelerden beklentimiz eşgüdüm içinde, bu çok önemli ulusal kaynağın hem yerel ve hem de uluslararası yatırımcılar açısından tercih edilebilir bir enstrüman olarak kalmasına/kullanılmasına yönelik düzenlemelerin yapılmasıdır. Eşgüdümün sağlanabilmesi belki de sektörü tüm yönleri ile kapsayacak ve sektörü savunacak bir hami nin, sorumlu nun tespit edilebilmesi halinde mümkündür. 25/26
Sonuç Gayrimenkul sektörünün hizmet sunduğu hedef kitlenin taleplerinin, beklentilerinin ve niteliklerinin değişiminin, sürekli gözlem altında tutulması, sektörün nitelikli gayrimenkuller geliştirmesine olanak tanıyacak başlıca girdidir. Çoğu zaman bilimsel yöntemlerle, araştırmalarla farkına varılabilen bu tür değişimlerin, aslında müşterilerimiz nezdinde nitelikli gözlem, iyi bir müşteri ilişkileri yönetimi ve kaliteli veri işleme/analiz ile de ortaya çıkarılması mümkündür. Yukarıda belirtildiği gibi sektörümüzde esas belirleyici tüketici/müşteri olmasına rağmen, bu raporda değinmeye çalıştığımız faktörlerin de yakından takip edilmesi önemli olacaktır. Bu faktörler çerçevesinde şekillenebilecek yeni mevzuat düzenlemelerine müdahil olunması ve gelecek perspektifini elden bırakmadan sektörümüzün kendi kendisini yenileyen, geliştiren ve küresel rekabete hazırlayan bir kimliğe bürünmesi öncelikli konulardandır. 2015 yılında gerçekleşecek genel seçimler sonrasında, Türkiye nin dört yıllık seçimsiz ve istikrarlı bir döneme gireceği öngörülmektedir. Bu dönemde gerçekleşmesi muhtemel ekonomi ve ticaret odaklı güçlü bir gelişimin temel oyuncularından biri hiç kuşkusuz ki gayrimenkul sektöre olacaktır. Sektörün önemli değişiklikler yaşayabileceği bu dönemde, önceki sayfalarda bahsedilen faktörlerin kısa ve orta vadede, iş yapış şekillerini ve alışkanlıkları etkilemeleri muhtemeldir. Sektörün bu bilinçle hareket etmesi ve gelecek perspektifini bu doğrultuda oluşturması yerinde bir yaklaşım olacaktır. Yapmış olduğumuz değerlendirme ve analizlerin sonrasında ortaya çıkan, gayrimenkul alanında hizmet ve ürün geliştiren farklı kesimlerden gelen üyelerinin değerli görüş ve fikirleri ile şekillenen, ulusal ve uluslararası raporlar, veriler ve analizler de göz önüne alınarak hazırlanan bu raporun, Türkiye nin katma değeri yüksek ve uluslararası oyuncuların ve yatırımcıların da aktif olarak yer aldığı bir gayrimenkul sektörüne ulaşma yolunda katkı yapmasını dileriz. www.gisp.org.tr 26/26