Tarih: 15.10.2015 Sayı : 2015/194 KONUTLARDA NET FAYDALI ALAN HESABI VE KDV ORANLARI 3065 sayılı KDV kanunun 28. maddesi 6322 Sayılı Kanun un 22. maddesiyle kısmen değiştirilmiştir. Bu değişiklikle Bakanlar Kurulu perakende safhası ve inşaatın yapıldığı arsanın veya konutun vergi değeri ve bulunduğu yeri esas alarak konut teslimleri için farklı vergi oranları tespit etmeye yetkili kılınmıştır. Bakanlar Kurulu kendisine bırakılan yetkisini 01/01/2013-28515 tarih ve nolu resmi gazetede yayınlanan ve (KDV oranı ile ilgili kısmı) 01/01/2013 tarihinden itibaren yürürlüğe giren 2012/4116 Sayılı BKK ile kullanmıştır. 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Karara Ekli (I) sayılı listenin 11. sırasında Net alanı 150 m2 ye kadar konut teslimleri... nde KDV oranın % 1 olacağı belirlenmiştir. Adı geçen bu kararın 1. maddesine 2012/4116 Sayılı BKK ile (6) numaralı fıkra eklenmiştir. Eklenen bu fıkraya göre ; (1) sayılı listenin 11 inci sırasında yer alan net alanı 150 m2 ye kadar konutlardan; 10/7/2004 tarihli ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde (16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler hariç), lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dahil olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29 uncu maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m2 vergi değeri; a) Beşyüz Türk Lirası ile bin Türk Lirası (bin Türk Lirası hariç) arasında olan konutların tesliminde bu maddenin birinci fıkrasının (c) bendinde belirtilen vergi oranı, b) Bin Türk Lirası ve üzerinde olan konutların tesliminde bu maddenin birinci fıkrasının (a) bendinde belirtilen vergi oranı, uygulanır. Bu fıkrada belirtilen uygulama ise 01/01/2013 tarihinden itibaren yürülüğe girmiştir. 1
ÖRNEK : İstanbul da yapılan 1.sınıf 150 m2 altındaki konut inşaatının ruhsat tarihi: 10/01/2013 Arsa m2 : 1.000 TL Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde bulunmaktadır. Bu durumda buradaki konutların satışında KDV % 1 olacaktır. ÖRNEK : Karabük ün şirin ilçesi Yenice de yapılan 1.sınıf 150 m2 altındaki konut inşaatının Ruhsat tarihi : 10/01/2013 Arsa m2 : 1.000 TL Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler değildir. Bu durumda buradaki konutların satışında KDV % 1 olacaktır. (5216 sayılı kanun kapsamındaki büyükşehirde olmadığından) Konut KDV oranındaki değişiklik, yukarıda yapılan açıklamalardan fark edileceği üzere, 5216 sayılı kanun kapsamındaki Büyükşehirlerdeki konut satışlarını ilgilendirmektedir. Büyükşehir olmayan yerlerdeki konut satışları ile ilgili bir değişiklik olmamıştır. Yürütme organı inşaatın yapıldığı arsanın veya konutun vergi değeri ve bulunduğu yeri ifadesi ile kendine bırakılan yetkiyi sadece Büyükşehirler için kullanmıştır. Değişiklikle Büyükşehirlerdeki inşaat m2 vergi değeri 500 TL ve üzerinde olanlar için artmış olmaktadır. Bu değişiklik uyarınca örneğin istanbul'da (büyükşehir) bulunan, lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılmış net alanı150 m 2 'den az bir konutun tesliminde; arsa birim m 2 vergi değeri 1.000 TL'den fazla ise % 18, 500 TL ile 1.000 TL arasında ise % 8, 500 TL'den az ise % 1 oranında KDV hesaplanacaktır. Büyükşehir belediye sınırları dışında, net alanı 150 m 2 'den küçük bir konutun, inşaat türüne veya arsa birim metrekare değerine bakılmaksızın tesliminde % 1 oranında KDV hesaplanacaktır. Aynı şekilde büyükşehir belediyesinde olmakla birlikte lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılmamış olan 150 m 2 'den küçük konutlar da % 1 oranında KDV'ye tabi olacaktır. 2
Bütün bunların dışında, BKK ile yapılan düzenleme sadece 150 m 2 'den küçük konutlar için geçerli olduğundan, eskiden olduğu gibi, net alanı 150 m 2 'den büyük konutlar ile metrekaresine bakılmaksızın tüm işyeri teslimlerinde KDV oranı % 18 olarak uygulanmaya devam edilecektir. Konutların 150 M2 küçük olup olmadığı ve NET FAYDALI ALAN ın tespiti konusunda İdare ile yargı organları arasında görüş farkları bulunmaktadır. Danıştay ın konu hakkında 10.02.2014 tarihinde vermiş olduğu karar aşağıda bilgilerinize sunulmuştur. Saygılarımızla, VERGİ DAİRESİNE GÖRE KDV İSTİSNASI ( ) Bakanlığımıza intikal eden olaylardan balkon, kömürlük, garaj, asansör boşluğu gibi yerlerin istisna karşısındaki durumu konusunda tereddüte düşüldüğü anlaşıldığından bu konuda aşağıdaki şekilde hareket edilmesi uygun görülmüştür. 1. Balkon, kömürlük, garaj, asansör boşluğu ve benzeri yerler, konutlardan ayrı olarak kullanılmaları mümkün olmadığından prensip olarak istisna kapsamı içinde mütalaa edilecektir. 2. Bu yerlerin 150 m2 lik sınırın hesabında ne ölçüde dikkate alınacağı ise 3 Seri No.lu Konut İnşaatı ve Yatırımlarda Vergi, Resim, Harç Muafiyet ve İstisnası Genel Tebliğinin 4. bölümündeki açıklamalara göre belirlenecektir. Halk konutu standartları nın değişik 3 ve 4. maddelerine atıfta bulunan bu açıklamalara göre; a) Faydalı alan konut içerisinde, duvarlar arasında kalan temiz alandır. b) Faydalı alan genel olarak duvar yüzlerinde 2,5 cm sıva bulunduğu kabul edilerek, proje üzerinde gösterilmiş bulunan kaba yapı boyutlarının her birinden 5 er cm düşülmek suretiyle hesaplanır. Ancak konutlarda kapı ve pencere şeritleri, duman ve çöp bacası çıkıntıları, ışıklıklar ve hava bacaları; karkas binalardaki kolonların duvarlardan taşan dişleri; bir konuttaki 3
balkonların veya arsa zemininden 0,75 metreden yüksek terasların toplamının 2 m2 si çok katlı binalarda yapılan çekme katların etrafında kalan ve ticaret bölgelerinde zemin katların komşu hududuna kadar uzaması ile meydana gelen teraslar; çok katlı binalarda genel giriş, merdiven, sahanlıklar ve asansörler; iki katlı tek ev olarak yapılan konutlarda iç merdivenlerin altında 1,75 m. yüksekliğinden az olan yerler; bodrumlarda konut başına bir adet, konutun bulunduğu bina dışında konut başına 4 m2 den büyük olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo; kalorifer dairesi, yakıt deposu, sığınak, kapıcı ve kalorifer dairesi, müşterek hizmete ayrılan depo, çamaşırlık; bina içindeki garajlar ile bina dışında konut başına 18 m2 den büyük olmamak üzere yapılan garajlar, faydalı alan dışındadır. Bina dışındaki kömürlük ve depoların 4 m2 yi, garajların 18 m2 yi aşan kısmı, ait oldukları konutun faydalı alanına dahil edilirler. DANIŞTAYA GÖRE Dn. 4. D. Nin, 10.12.2014 Tarih Ve E. 2014/4835 Sayılı kararı ile inşaat işlerinde net alanın tespiti 1 seri nolu KDV Genel Uygulama Tebliğinde belirtilen şekliyle değil, Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği ne göre belirlenmesi gerektiği yönünde karar verilmiştir. KDV tebliğinde net alanın içine Balkon, teras kat, otopark, kat ve çatı bahçesi, kömürlük, depo gibi alanlar dahildir.oysa Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği nde yukarıdaki alanlar bağımsız net alanın içine dahil edilmiyor. Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği ne göre net alan ile ilgili aşağıdaki açıklamalar yapılmıştır. 41. Bağımsız Bölüm Net Alanı: Bağımsız bölüm içerisindeki kapalı olup duvarlar arasında kalan net alandır. Bu alana; kapı ve pencere eşikleri, 2.5 cm i geçmemek koşuluyla sıva payları, kolonlar, duman, çöp, atık, tesisat ve hava bacaları ile ışıklıklar, bağımsız bölüm içindeki asansör ve galeri boşlukları, tesisat odası, merdivenlerin altlarında 1.80 m. yüksekliğinden az olan yerler, tek bağımsız bölümlü müstakil binalarda bağımsız bölüm içindeki otopark, sığınak, odunluk, kömürlük, hidrofor ve 4
arıtma tesisi alanı, su ve yakıt deposu ve kazan dairesi dahil edilmez. Açık çıkmalar,balkonlar, zemin, çatı ve kat terasları, kat ve çatı bahçeleri gibi en az bir cephesi açık olan mekanlar ile aynı katta veya farklı katta olup bağımsız bölümün eklentisi olan mekanlar ile ortak alanlar bağımsız bölüm net alanı içinde değerlendirilmez. Bağımsız bölümün içten bağlantılı olarak çatı araları dahil birden fazla katta yer alan mekanlardan oluşması halinde bu katlardaki bağımsız bölüme ait alanlar birlikte değerlendirilerek bağımsız bölüm net alanı bulunur. Saygılarımızla, AKDENIZ DENETIM 5