4 Haziran 2009 DEĞERLEME VE DANIġMANLIK HĠZMETLERĠ: YATIRIM KARARLARI ĠÇĠN ÖNGÖRÜLER NeĢecan ÇEKĠCĠ Yönetici Ortak Epos Gayrimenkul DanıĢmanlık ve Değerleme A.ġ.
KONUT PĠYASASINA GENEL BAKIġ
Ekonomi ve Konut Sektörüne Genel BakıĢ 4 Büyük Ġldeki Konut Piyasasına ĠliĢkin Veriler - Ortalama Konut Birim Metrekare SatıĢ ve Kira Değerleri - Ġllerdeki geri dönüģ sürelerinin karģılaģtırılması Markalı Projelerdeki Fiyat DeğiĢimleri (Ġstanbul Örneği)
Ekonomi ve Konut Sektörüne Genel BakıĢ 1994 krizi, 1999 depremi ve 2001 deki kriz sonrasında ekonomi önemli hasarlar aldı. 2001 den sonra konut kredisi faizleri düģüģ trendine geçti Konut sektöründe 2001 den itibaren ertelenen talep 2003 itibariyle canlanmaya baģladı. Bu canlanma arz miktarını önemli ölçüde yukarıya çekti. 2005 yılından sonra enflasyon tek haneli rakamlara indi ve ekonomik büyüme trendi baģladı. 2005 ve 2006 yıllarında inģaat sektörü %20 civarında büyüdü.
Ekonomi ve Konut Sektörüne Genel BakıĢ 2008 de konut kredisi faizlerinde tekrar artıģ yaģandı. 2008 yılı konut teslimlerinin yoğun olarak yaģandığı bir yıl. 2009 yılı için enflasyon tahminleri %6.5 7.0 seviyelerinde
Ekonomi ve Konut Sektörüne Genel BakıĢ Türkiye geneline bakıldığında; Konut sahiplik oranı: %68 Ruhsatsız konutlar: 55% Yapı kullanım izni oranı: %35 Tadilat gerektiren konutlar: 40% +20 yaģ konutlar: 60%
Dört Büyük Ġldeki Konut Piyasasına ĠliĢkin Veriler
Dört Büyük Ġldeki Konut Piyasasına ĠliĢkin Veriler İstanbul Ankara İzmir Bursa
Ġstanbul Konut GeliĢimi 1950 li yıllarda yüksek nüfus artış hızı, düzensiz gelişmiş konut alanları, 1960-1980 niteliksiz konut çevreleri 1999 yılı depremi sonrasında toplu konut projeleri ile dışa kapalı konut projeleri Şehrin orman alanlarına yakın kısımlarında dışa kapalı, küçük ölçekli konut projeleri, Şehrin merkezi iş alanlarında residence tarzı konut projeler
Ankara Konut GeliĢimi İlk gelişim alanları Ulus, Kızılay, G.Osmanpaşa Son dönemde gelişen akslar Eskişehir Yolu ile İstanbul Yolu Eskişehir Yolu üzerinde Çayyolu, Ümitköy, Beysukent, Bilkent Bölgeleri İstanbul Yolunda Batıkent ve Eryaman Bölgeleri
Ġzmir Konut GeliĢimi Yoğun konut bölgeleri Karşıyaka, Çiğli, Bornova, Buca, Konak ve Gaziemir ilçeleri Şehir merkezinde öne çıkan konut alanları Karşıyaka, Alsancak, Bostanlı- Mavişehir bölgeleri Son dönemlerde ön plana çıkan projeler Mavişehir, Narlıdere ve Çiğli bölgelerinde
Bursa Konut GeliĢimi Çekirge ve Kükürtlü semtleri ilk gelişen bölgeler Tekrar şehir merkezine geri Bademli, dönüşler Çağrışan, Göynüklü Bölgeleri ne kayma (az katlı yapılaşmaya yönelim) İzmir Yolu ve Mudanya Yolu nda görülen konut gelişimi Yoğun talep gören bölgeler: İhsaniye, Beşevler, FSM Bulvarı, İrfaniye ve Özlüce bölgeleri
Dört Büyük Ġl KarĢılaĢtırma KĠRALIK TL/m2 (AY) Haz.07 Nis.09 % DeğiĢim Ġstanbul 7,49 6,53-12,78% Ankara 4,45 4,18-6,13% Ġzmir 5,49 4,47-18,65% Bursa 5,21 4,69-9,98% Kaynak: Reidin
Dört Büyük Ġl KarĢılaĢtırma 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 Dört Büyük İldeki Haziran 2007 -Nisan 2009 Birim Metrekare Aylık Kira Fiyatları TL/m2 7,49 6,53 4,45 4,18 5,49 4,47 5,21 Istanbul Ankara Izmir Bursa 4,69 Haz.07 Nis.09
Dört Büyük Ġl KarĢılaĢtırma Dört Büyük İldeki Haziran 2007 -Nisan 2009 Birim Metrekare Aylık Kira Fiyatları Değişim -0,10 Bursa -0,19 Izmir -0,06 Ankara -0,13 Istanbul -0,20-0,15-0,10-0,05 0,00
Dört Büyük Ġl KarĢılaĢtırma SATILIK TL/m2 Haz.07 Nis.09 % DeğiĢim Ġstanbul 1.363 1156-15.17% Ankara 946 770-18.56% Ġzmir 1.073 1006-6.24% Bursa 1.027 841-18.15% Kaynak: Reidin
1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 1363 1156 Dört Büyük Ġl KarĢılaĢtırma Dört Büyük İldeki Haziran 2007 -Nisan 2009 Birim Metrekare Satış Fiyatları - TL/m2 946 770 1073 1006 1027 841 0 Istanbul Ankara Izmir Bursa Haz.07 Nis.09
Dört Büyük Ġl KarĢılaĢtırma Dört Büyük İldeki Haziran 2007 -Nisan 2009 Birim Metrekare Satış Fiyatları Değişim -0,18 Bursa -0,06 Izmir -0,19 Ankara -0,15 Istanbul -0,20-0,15-0,10-0,05 0,00
250,00 200,00 181,98177,03 Dört Büyük Ġl KarĢılaĢtırma Dört Büyük İldeki Haziran 2007 -Nisan 2009 Geri Dönüş Süreleri - AY 212,58 184,21 225,06 195,45 197,12 179,32 150,00 100,00 50,00 0,00 Istanbul Ankara Izmir Bursa Haz.07 Nis.09
Dört Büyük Ġl KarĢılaĢtırma Dört Büyük İldeki Geri Dönüş Süreleri Değişim -0,09 Bursa Izmir 0,15-0,13 Ankara -0,03 Istanbul -0,15-0,10-0,05 0,00 0,05 0,10 0,15 0,20
Markalı Konut Projeleri-Ġstanbul Ġstanbul daki Markalı Konut Projeleri 16 Bölge ye ayrılmıģ Anadolu ve Avrupa Yakası olarak incelenmiģtir. Ġncelenen Proje Verileri Bölge Proje Adedi Konut Adedi Avrupa Yakası 286 164.385 Anadolu Yakası 266 90.338 Toplam 552 254.696
Markalı Konut Projeleri-Ġstanbul (Avrupa Yakası) Avrupa Yakası Bölgelere Göre Yeni SatıĢa Çıkan Projelerin Ortalama Birim M2 SatıĢ Fiyatları (TL/ m2) Bölgeler 2007 2009 ArtıĢ Miktarı BahçeĢehir 2.440 1.967-24% Beylikdüzü/Büyükçekmece 1.631 1.866 13% Göktürk 2.592 3.300 21% Hadımköy 2.500 2.460-2% Halkalı 1.947 2.242 13% Levent-Sarıyer 5.510 7.552 27% BahçeĢehir Bölgesi nde aģırı konut arzı, fiyatların düģmesine sebep olmuģtur. Göktürk Bölgesi nde arsa arzının düģük olması yeni satıģa sunulan projelerde de satıģ fiyatlarında artı seyir izlenmesine sebep olmuģtur. Levent Sarıyer Bölgesinde son dönemlerde arsa rayiçlerinin artması bölgedeki markalı proje fiyatlarına da yansımıģtır. Halkalı Bölgesi nde ana arterlere yakın noktalarda yapılan lüks konutlar fiyatta artıģa sebep olmuģtur.
Markalı Konut Projeleri-Ġstanbul (Anadolu Yakası) Anadolu Yakası Bölgelere Göre Yeni SatıĢa Çıkan Projelerin Ortalama Birim M2 SatıĢ Fiyatları (TL / m2) Bölgeler 2007 Yılı 2009 Yılı ArtıĢ Oranı AtaĢehir 2.846 2.965 4% Çekmeköy 2.159 2.254 4% Kurtköy 1.550 1.800 14% Pendik 1.500 1.587 5% Sarıgazi 2.126 2.092-2% TaĢdelen 1.772 1.738-2% Tuzla 1.635 1.750 7% Ümraniye 2.612 2.627 1% Kurtköy Bölgesinde hedef kitlede yaģanan değiģim sonucu ortalama birim metrekare satıģ fiyatında artıģ gözlenmiģtir.
Markalı Konut Projeleri 2009 yılı KRĠZE KARġI KAMPANYA yılı olmuģtur. Ġstanbul Avrupa ve Anadolu yakasında kampanya yapan 55 markalı proje incelenmiģtir. Firmalar uygun ödeme paketleri oluģturarak durgunluk dönemini atlatmak istemektedir. Bankalarla iģbirliği yapılarak uygun kredi faiz oranları sunmakta, bu durumun yükünü de kendileri üstlenmektedir. Ayrıca peģin ödemelerde %10-%30 arasında değiģen indirim oranları uygulanmakta, sübvansiyon modelleri geliģtirilmektedir. Mevcut kampanya dönemi aslında direkt olmayan bir indirim yani fiyatlarda düģüģü göstermektedir. Yapılan kampanyalar satıģların artmasına, motivasyonun yükselmesine yardımcı olmaktadır.
Kriz Dönemi - Öngörüler Konut piyasasındaki durgunluk ĢiĢmiĢ konut fiyatlarında düzeltme döneminin baģlamasına sebep olmuģtur.emlak piyasasının doğal salınımı gerçekleģiyor. Saptanan fiyat değiģimleri Haziran 2007 den Nisan 2009 a nominal değiģimleri göstermekte olup, ilgili dönemdeki enflasyon etkisi de göz önünde bulundurulduğunda reel anlamda ek bir negatif değiģim de ayrıca söz konusudur. Finansal paketlerin, ev satın alanların bütçelerine uygun hale getirilmesinin önemi bir kez daha anlaģılmıģtır. (Kampanya dönemleri-satıģ Hızlarındaki ArtıĢ) Kiralık konut stoğunda artıģ meydana gelmiģtir. Kısa sürede erimeyecek. Beklenen getiri oranlarında düģüģ meydana gelmiģtir. Konutun bir ihtiyaç olma özelliği öne çıkacak, Geleneksel yatırım anlayıģı önümüzdeki birkaç yıl için terk edilecek. Pazarın en iyi Ģekilde anlaģılması, arz ve talep düzeylerinin saptanması ve bu doğrultuda kullanıcı tercihlerinin dikkate alınarak, hedeflenen kitle için, doğru ürünün yaratılması.
Kriz Dönemi - Öngörüler Yüksek maliyetlerden dolayı (Arsa + ĠnĢaat) Ģu anki fiyatların daha fazla düģmesi beklenmemekte. Yarım kalan inģaatların el değiģtirmesi söz konusu (Alıcı adayları) Güçlü inģaat Ģirketleri sıyrılacak. Lokasyonu iyi mülklerin (özellikle Ģehir merkezleri) Ģansının yüksek olduğu bir dönem. A ve B segmenti altına konut üretimi için özel sektör devlet iģbirliği (+ Yeni Finansman Modelleri) 2010 yılının ortalarından itibaren mevcut stoğun erimesiyle konut piyasasında hareketlenme.
Kriz Dönemi - Öngörüler GeliĢmekte olan ülkelerin gayrimenkul alternatiflerinin yanında GÜ lerdeki düģen fiyatlı mülklerin rekabeti söz konusu Önümüzdeki dönemin 4 doğrusu Doğru analiz, Doğru pazar bilgisi, Doğru yer seçimi Doğru konsept.
Sorunlar ve Çözüm Önerileri Mortgage faiz oranlarının yüksekliği/ Ġkincil piyasaların oluģamaması Net- Brüt Alan yaklaģım farklılıklarından doğan değer karmaģası Ġstenilen ve gerçekleģen fiyatlar arasındaki dengesizlikler Piyasada oluģan spekülatif değerler Gerçek değerlere ulaģmada yaģanan problemler Mevzuat problemleri Arz ve stok dengesizliği Sektörün aktörlerine yönelik yasal düzenlemelerin eksikliği
SONUÇLARI DEĞERLĠ KARARLAR ALMANIZ DĠLEKLERĠMĠZLE TeĢekkürler