7144 Sayılı Kanun Kapsamında Taşınmazların Yeniden Değerlenmesi ve Avantajları. Alper ASLIHAK Yeminli Mali Müşavir, H.Ü.

Transkript

1 7144 Sayılı Kanun Kapsamında Taşınmazların Yeniden Değerlenmesi ve Avantajları Alper ASLIHAK Yeminli Mali Müşavir, H.Ü. Öğretim Görevlisi

2 Giriş Nedir, Ne Değildir?

3 VUK Geçici 31. Madde 24/5/2018 tarihinde yürürlüğe giren 7144 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile VUK a eklenen geçici 31. madde ile, Bilanço esasına göre defter tutan tam mükellef gelir veya kurumlar vergisi mükelleflerinin aktiflerinde yer alan taşınmazlarının değerlerinin Yİ-ÜFE değerindeki artış oranı dikkate alınarak yeniden hesaplanması mümkün hale gelmiştir.

4 Sunum Planı 1 Gayrimenkullerin Değerlemesi Uygulamadan Kimler Yararlanabilecek Uygulama Nasıl Yapılacak Örnekler ve Muhasebeleştirme 5 Uygulamanın Getirdiği Avantajlar

5 Bölüm 1 Gayrimenkullerin Değerlemesiyle İlgili Hatırlatmalar

6 Gayrimenkullerin Değerlemesi VUK 269: İktisadi işletmelere dahil bilumum gayrimenkuller maliyet bedelleri ile değerlenir VUK 262: Maliyet bedeli, iktisadi bir kıymetin iktisap edilmesi veyahut değerinin artırılması münasebetiyle yapılan ödemelerle bunlara müteferri bilumum giderlerin toplamını ifade eder.

7 Gayrimenkullerin Değerlemesi VUK 270 : Gayrimenkullerde maliyet bedeli Satın Alma Bedeline Eklenmesi Zorunlu Giderler; Mevcut bir binanın satın alınarak yıkılmasından ve arsanın tesviyesinden doğan giderler Satın Alma Bedeline Eklenmesi İhtiyari Olan Giderler; 1. Noter, mahkeme, kıymet takdiri, komisyon ve tellaliye giderleri, 2. Tapu harçları, özel tüketim vergileri

8 Gayrimenkullerin Değerlemesi VUK 271: İnşa edilen binalarda ve gemilerde, imal edilen makina ve tesisatta bunların inşa ve imal giderleri, satın alma bedeli yerine geçer. VUK 272: Normal bakım, tamir ve temizleme giderleri dışında, gayrimenkulü veya elektrik üretim ve dağıtım varlıklarını genişletmek veya iktisadi kıymetini devamlı olarak artırmak maksadıyla yapılan giderler, gayrimenkulün veya elektrik üretim ve dağıtım varlıklarının maliyet bedeline eklenir

9 Sabit Kıymet Alımından Doğan Finansman Giderlerinin Durumu 163 sıra numaralı VUK Genel Tebliği; Yatırımların finansmanında kullanılan kredilere ilişkin faiz giderleri ile yurt dışından döviz kredisi ile sabit kıymet ithal edilmesi nedeniyle ortaya çıkan kur farklarının, aktifleştirme tarihine (31 Aralık) kadar olan kısmının maliyete intikal ettirilmesi, aktifleştirildikten sonraki döneme ilişkin olanların ise seçimlik hak olarak doğrudan gider yazılması veya maliyete intikal ettirilmek suretiyle amortismana tabi tutulması gerekmektedir.

10 Sabit Kıymet Alımından Doğan Finansman Giderlerinin Durumu 334 sıra numaralı VUK Genel Tebliği; Lehe oluşan kur farklarının da aktifleştirme işleminin gerçekleştiği dönemin sonuna kadar oluşan kısmının maliyetten düşülmesi, sonraki döneme ilişkin olanların ise kambiyo geliri olarak değerlendirilmesi veya maliyetten düşülmesi gerekecektir. Seçimlik olarak hangi hak kullanılmışsa, sonraki dönemlerde o yönteme göre işlem yapılmasına devam edilecektir.

11 Tercihte Değişiklik Yapılamayacağı Taşınmaz ile ilgili kredi faizlerinin ilgili bulundukları yılda doğrudan gider mi yazılacağı yoksa amortismana mı tabi tutulacağı hususundaki tercihin başlangıçta yapılması gerekmektedir. Gider yazma yolunun seçilmesi halinde daha sonraki yıllarda bu tür giderlerin gayrimenkulün maliyetine eklenerek amortisman yolu ile itfa edilmesi veya önce amortisman ayırmaya başlayıp sonra gider yazma yoluna gidilmesine kanunen imkân bulunmamaktadır. Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı İVDB'nca verilen 31/08/2012 tarih ve B.07.1.GİB sayılı mukteza.

12 Bölüm 2 Uygulamadan Kimler, Hangi Taşınmazlar İçin Yararlanabiliyor?

13 Uygulamadan Kimler Yararlanabiliyor Bilanço esasına göre defter tutan İşletme hesabı X Tam mükellefler Dar mükellefler X Gelir vergisi mükellefleri Ferdi işletme dışındakiler X Kurumlar vergisi mükellefleri

14 Kimler Yararlanamıyor Sigorta ve reasürans şirketleri Emeklilik şirketleri ve emeklilik yatırım fonları, Münhasıran sürekli olarak işlenmiş altın, gümüş alımsatımı ve imali ile iştigal edenler Finans ve bankacılık sektöründe faaliyet gösterenler Kendilerine kayıtlarını TL dışında bir para birimiyle tutma imkanı verilenler

15 Uygulama Zorunlu mu, Kısmi Yararlanma Mümkün mü? Mükellefler taşınmazlarını yeniden değerlemeye tabi tutmayarak mevcut durumlarını muhafaza edebilirler. 25/5/2018 tarihi itibariyle defter kayıtlarında yer alan taşınmazların tamamı veya bir kısmı için bu uygulamadan yararlanılabilir.

16 Hangi Taşınmazlar Yeniden Değerlenebiliyor? Medeni Kanun Madde 704

17 Bütünleyici Parça - Eklenti Taşınmaz tanımına, taşınmazın bütünleyici parçası niteliğinde olan unsurlar da girecek, eklenti niteliğinde olanlar girmeyecektir. (KVK 1 nolu Tebliğ) Bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur. Bütünleyici parça, yerel âdetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parçadır. (TMK Md 684) Bir şeye ilişkin tasarruflar, aksi belirtilmedikçe onun eklentisini de kapsar. Eklenti, asıl şey malikinin anlaşılabilen arzusuna veya yerel âdetlere göre, işletilmesi, korunması veya yarar sağlaması için asıl şeye sürekli olarak özgülenen ve kullanılmasında birleştirme, takma veya başka bir biçimde asıl şeye bağlı kılınan taşınır maldır. Eklenti, asıl şeyden geçici olarak ayrılmakla bu niteliğini kaybetmez. (TMK Md 686)

18 Amortismana Tabi Olmak Şart mı? Yeniden değerlemeye tabi tutulacak taşınmazların, amortismana tabi iktisadi kıymet mahiyetinde olması zorunluluğu yoktur. Boş arazi ve arsalar da yeniden değerlemeye tabi tutulabilecektir. Arazi üzerine yapılan yer altı / üstü düzenleri 251-Yer Altı ve Yer Üstü Düzenleri Hesabı nda izlenmekte olup, yeniden değerleme işlemine tabi tutulması söz konusu değildir.

19 Kat İrtifakı İçin Yeniden Değerleme Yapılabilir mi? Binanın / bağımsız bölümün tamamlanarak aktifleştirilmesi halinde kanun kapsamında yeniden değerlemeye tabi tutulması mümkündür.

20 Tapuya Kayıtlı Haklar Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli hakların da (Üst Hakkı ve Kaynak Hakkı) uygulama kapsamında yeniden değerlenmesi mümkündür. Bağımsız ve sürekli hak nedir?

21 Üst Hakkına Sahip Olunan Arazi Üzerine İnşa Edilen Yapılar «Hazineye ait olup Şirketiniz lehine tapuya tescil tarihinden geçerli olmak üzere 15/12/2031 tarihine kadar üst hakkı tesis edilen taşınmazın ve mütemmim cüzlerinin (bina, kızak vb.) icra müdürlüğünce satışı; - Şirketinizin taşınmaz niteliğindeki kıymetlerin ticaretini yapan bir kurum olmaması, - Üst hakkı tesis edilen taşınmazın tapu kütüğünde "müstakil ve daimi olarak kaydedilmiş üst hakkı" olarak en az iki tam yıl süreyle aktifinizde yer alması, - Üst hakkı tesis edilen taşınmaz üzerinde inşa edilen tesislerin aktifinizde tapuya tescil tarihinden itibaren en az iki tam yıl süreyle yer alması, şartıyla, Katma Değer Vergisi Kanununun 17/4-r maddesi uyarınca KDV den istisna olacaktır.» İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı 21/07/2011 tarih ve B.07.1.GİB KDV sayılı özelgesi

22 Elektrik Üretim ve Dağıtım İşletme Hakkına Sahip İşletmeler Vergi Usul Kanununda yapılan düzenlemeyle bu işletmelerin inşa ettiği elektrik dağıtım varlıklarının özel maliyet bedeli olduğu netleşmiştir. Dolayısıyla bu yapılar yeniden değerleme işlemine tabi tutulamazlar.

23 Hangi Taşınmazlar Yararlanamıyor Emtia Niteliğinde Olan Taşınmazlar Sat-Kirala-Geri Al İşlemine Konu Edilen Taşınmazlar Kira Sertifikası İhracına Konu Edilen Taşınmazlar

24 Taşınmaz Ticaretiyle Uğraşılması Taşınmazların alım, satım ve inşa işleri ile devamlı olarak uğraşanların bu amaçla aktiflerinde kayıtlı bulunan emtia niteliğindeki kıymetler, yeniden değerlemeye tabi tutulamaz. Kapsama giren işletmelerin kiralamaya konu ettikleri taşınmazlar emtia niteliğinde bulunmadığından, yeniden değerlemeye tabi tutulabilir.

25 Bölüm 3 Uygulama

26 Başvuru ve Beyan Tarihleri 1 Değerleme 2 30/09/2018 tarihine kadar yeniden değerleme işleminin yapılması gerekiyor Beyan ve Ödeme % 5 oranında hesaplanan verginin, yeniden değerleme işleminin yapıldığı tarihi izleyen ayın 25. günü akşamına kadar beyan edilip ödenmesi gerekiyor 30 Eylül 2018 tarihinde yapılacak yeniden değerleme için 25 Ekim e kadar beyanname verilmesi ve bu tarihe kadar verginin ödenmesi gerekmektedir.

27 Beyanname Nereye, Nasıl Verilecek? Değer artışı tutarı üzerinden %5 oranında hesaplanan vergi, yeniden değerleme işleminin yapıldığı tarihi izleyen ayın 25 inci günü akşamına kadar gelir veya kurumlar vergisi yönünden bağlı olunan vergi dairesine beyan edilir ve aynı süre içerisinde ödenir. Söz konusu beyanname gelir ve kurumlar vergisi beyannamelerini elektronik ortamda vermek zorunda olan mükellefler tarafından elektronik ortamda, bu zorunluluğa tabi olmayan mükellefler bakımından ise örneği Tebliğ ekinde yer alan beyanname kullanılmak suretiyle kağıt ortamında ilgili vergi dairesine verilecektir.

28 Yeniden değerleme yapıldıktan sonra ilave taşınmazlar için değerleme yapılabilir mi? Mükellefler tarafından geçici 31. madde kapsamında beyanda bulunduktan sonra, 30 Eylül 2018 ve öncesinde olmak şartıyla yeniden değerlemeye tabi tutulmak istenen ilave taşınmazlar için ek beyanname verilmesi mümkündür.

29 Değerlemede Esas Alınacak Değer Kapsama giren taşınmazların ve varsa bunlara ait amortismanların, 213 sayılı Kanunda yer alan değerleme hükümlerine göre tespit edilen ve 25/5/2018 tarihi itibarıyla yasal defter kayıtlarında yer alan değerleri esas alınacaktır. Amortismanların yeniden değerlenmiş tutarlarının belirlenmesinde, amortismanın herhangi bir yılda yapılmamış olması durumunda amortismanlar tam olarak ayrılmış varsayılacaktır.

30 Net Değer Artışı Yeniden değerleme sonucunda ortaya çıkan değer artışını hesaplamada Kanun net değer artışı usulünü benimsemiştir. Net değer artışı, yeniden değerlemeye esas alınan kıymetlerin Kanunun yürürlük tarihi itibarıyla; yasal defter kayıtlarında yer alan yeniden değerlemeden önceki net bilanço aktif değeri ve bu değerlerin yeniden değerlemeye tabi tutulmasıyla ulaşılan tutarlar dikkate alınarak hesaplanan net bilanço aktif değeri arasındaki farktır. Net bilanço aktif değeri, taşınmazların bilançonun aktifine kaydedildikleri değerden, bunlar için ayrılmış olup bilançonun pasifinde gösterilen birikmiş amortismanlarının indirilmesi suretiyle bulunan tutarı ifade etmektedir.

31 Üretici Fiyat Endeksleri 2005 Öncesi toptan eşya fiyatları endeksi (TEFE) yurt içi üretici fiyat endeksi (Yİ-ÜFE) üretici fiyatları endeksi (ÜFE)

32 Oranın Hesaplanması İktisap Tarihi ve Öncesi Sonrası Nisan 2018 Yi-Üfe Ocak 2005 Üfe Nisan 2018 Yi-Üfe İktisap Tarihini İzleyen Ay Yi-Üfe Katsayının hesabında, kesirli (virgülden sonraki) kısım 5 (beş) hane olarak dikkate alınacaktır.

33 Tür Değiştirme, Devir, Bölünme GVK nin 81 inci maddesinde sayılan devir ve tür değiştirme halleri ile KVK ye göre yapılan devir ve bölünme hallerinde, Taşınmazların devralanlar tarafından yeniden değerlenmesinde kullanılacak yeniden değerleme oranının hesabında, Söz konusu taşınmazların devir eden, tür değiştiren veya bölünen işletme tarafından iktisap edildiği tarihin esas alınması gerekmektedir.

34 Finansal Kiralama Yolu ile Edinilen Taşınmazlar Finansal kiralama yoluyla iktisap edilen ve mülkiyeti devredilmiş olan taşınmazlara ait yeniden değerleme oranının belirlenmesinde iktisap tarihi olarak, kiracının kullanma hakkını aktifleştirdiği tarih esas alınır. Mülkiyet hakkı devredilmemiş olan taşınmazları kullanma hakları için yeniden değerleme uygulamasından faydalanılabilmesi mümkün bulunmamaktadır.

35 Parçalı Yeniden Değerleme VUK uyarınca taşınmazların maliyet bedeline sonradan eklenen giderler için parçalı yeniden değerleme yapılacaktır. Taşınmazların 25/5/2018 tarihi itibarıyla defter kayıtlarında yer alan maliyet bedeline dâhil edilen her bir maliyet unsuru için, ilgili maliyet unsurunun aktifleştirildiği ay dikkate alınarak değerleme yapılacaktır. Yeniden değerlemeye esas alınan toplam amortisman rakamı içerisinde yer alan, her bir maliyet unsuruna tekabül eden amortisman tutarı için ilgili maliyet unsurunun düzeltilmesinde kullanılan oran dikkate alınarak yeniden değerleme yapılacaktır. (Amortismanlar tek tek ayrıştırılacak mı, orantılama mı yapılacak?)

36 Sahip Olduğu Arsa Üzerine Bina Yaparak Sonrasında Aktifleştirenler Mükelleflerce bina maliyet bedeline dâhil edilen arsa payı bedeli ile diğer maliyet unsurları ayrıştırılmak sureti ile yeniden değerleme sonrası tutar hesaplanır. Arsa payı için arsanın iktisap tarihine göre bulunacak yeniden değerleme oranı, diğer maliyet unsurları için ise binanın aktifleştirildiği tarihe göre bulunacak yeniden değerleme oranı dikkate alınacaktır. Binanın amortismanında kullanılacak yeniden değerleme oranı ise, binanın aktifleştirildiği tarihe göre belirlenecektir.

37 Gayrimenkul değerleme şirketlerince tespit edilen değerler dikkate alınabilir mi? HAYIR Değerleme şirketlerine değerleme yaptırarak bu şirketlerce tespit edilen değerlerin bu uygulamada kullanılması mümkün değildir.

38 Değer Artışının Fon Hesabına Alınması ve Ödenecek Vergi Yeniden değerleme neticesinde hesaplanan değer artışı, yeniden değerlemeye tabi tutulan taşınmazların her birine isabet eden değer artışları ayrıntılı olarak gösterilecek şekilde, bilançonun pasifinde özel bir fon hesabına aktarılır. Yeniden değerleme neticesinde pasifte özel bir fon hesabında gösterilen değer artışı tutarı üzerinden %5 oranında hesaplanan vergi; gelir ve kurumlar vergisinden mahsup edilmeyeceği gibi, matrahın tespitinde gider olarak da dikkate alınamaz.

39 Özel fon hesabındaki tutar ne olacak? Fon hesabında gösterilen değer artışı tutarının sermayeye ilave edilmesi mümkündür. Fonun sermayeye ilave dışında herhangi bir şekilde başka bir hesaba nakledilen veya işletmeden çekilen kısmı, bu işlemin yapıldığı dönem kazancı ile ilişkilendirilmeksizin bu dönemde gelir veya kurumlar vergisine tabi tutulur. (Daha önce ödenen vergi?) Şirketin tasfiyesi halinde de bu kapsamda işlem yapılır. GVK 81 de sayılan devir ve tür değiştirme halleri ile KVK ye göre yapılan devir ve bölünme hallerinde, fon hesabında yer alan tutar işletmeden çekilmiş veya başka bir hesaba nakledilmiş sayılmayacaktır. Fon tutarının sermayeye ilave edilmesi ve ardından sermaye azaltımı

40 Değerlemeden Sonra Amortisman Uygulaması Amortismana tabi olan taşınmazların yeniden değerleme sonrasında bulunan değerleri üzerinden amortisman ayrılmaya devam edilir. Örnek olarak, kayıtlarda TL olarak yer alan bir üst hakkı yeniden değerlendiğinde, değeri TL olarak tespit edilsin. (Yeniden Değ. Oranı: 3) Faydalı ömrü 15 yıl olan üst hakkının daha önce 10 yıllık itfası tamamlanmış ve TL amortisman ayrılmış olsun. Bu amortismanlar TL olarak değerlenecek, 2018 ve sonraki 4 yılda (her yıl) TL amortisman ayrılacaktır.

41 Yeniden değerleme işlemlerinin envanter defterinde gösterilmesi Yeniden değerlemeye tabi tutulan taşınmazların her birine isabet eden değer artışları ile bunların hesap şekilleri, envanter defterlerinin ayrı bir sahifesinde müfredatlı olarak gösterilir. Buna göre; a) Yeniden değerleme sırasında bilançonun aktifinde kayıtlı taşınmazların her birinin aktife girdiği hesap dönemi ile bu kıymetler üzerinden değerlemenin yapıldığı tarihe kadar ayrılan ve ayrılmış sayılan amortismanlar ayrı ayrı tespit edilir. b) Geçici 31. madde uyarınca bulunan katsayıların uygulanmasından sonra her taşınmazın ve amortismanın yeni değerleri gösterilir.

42 Yeniden değerleme işlemlerinin envanter defterinde gösterilmesi c) Yeniden değerlendirilen taşınmazların envanter defterine kaydında, iktisadi kıymetin cinsi, aktife giriş tarihi, amortisman oranı, 25/5/2018 tarihi itibarıyla aktife kayıtlı değeri, bu tarih itibarıyla bir. amortisman tutarı (ayrılmış sayılanlar dâhil), yeniden değerlemeden önceki net bilanço aktif değeri, yeniden değerleme oranı, iktisadi kıymetlerin yeniden değerlemeden sonra bulunacak değeri, birikmiş amortismanların yeniden değerlemeden sonraki değeri, yeniden değerlemeden sonraki net bilanço aktif değeri, değer artışı şekilde gösterilmesi gerekir.

43 Yeniden Değerlenen Taşınmazın Daha Sonra Satılması Yeniden değerlemeye tabi tutulan taşınmazların satılması veya herhangi bir şekilde elden çıkarılması halinde, pasifte özel fon hesabında gösterilen değer artışı tutarları satış kazancına dâhil edilmez. Bu durumda fon hesabı kayıtlarda kalmaya devam eder. Satıştan zarar doğarsa?

44 Daha Sonra Enflasyon Düzeltmesi Uygulanırsa Ne Olacak? Yeniden değerlemeye tabi tutulan taşınmazların elden çıkarılmasından önce 213 sayılı Kanunun mükerrer 298 inci maddesi uyarınca enflasyon düzeltmesi yapılmasına ilişkin şartların oluşması halinde, pasifte özel bir fon hesabında tutulan değer artışı tutarları özsermayeden düşülmek suretiyle enflasyon düzeltmesi yapılır. Fon hesabının sermayeye eklenmesi halinde de, bu tutar sermaye hesabından düşülerek anılan madde uyarınca enflasyon düzeltmesi yapılır.

45 Beyan edilen verginin ödenmemesi halinde ne olacak? Beyanın zamanında yapılmaması ya da tahakkuk eden verginin süresinde ödenmemesi halinde bu madde hükümlerinden faydalanılamaz.

46 Bölüm 4 Örnekler ve Muhasebeleştirme

47 Örnek Uygulama Tam mükellef Mert İnşaat A.Ş. nin 2010 yılı Şubat ayında TL bedelle satın alarak idari faaliyetlerde kullandığı binanın (faydalı ömrü 50 yıl, normal amortisman) 25/05/2018 tarihi itibariyle birikmiş amortismanı TL 30/06/2018 tarihi itibariyle birikmiş amortismanı TL Söz konusu taşınmaz Mükellef tarafından 2018 yılı Eylül ayı içinde yeniden değerlemeye tabi tutulmuştur. Söz konusu taşınmaz, amortisman ayrılmaya devam olunarak 2022 yılı Ocak ayı içerisinde TL bedelle satılmıştır.

48 Örnek Uygulama Söz konusu taşınmaz için yeniden değerleme oranı: Nisan 2018 Yİ-ÜFE / Mart 2010 ÜFE 341,88 / 170,94 = 2,00000 Binanın Y. Değerlenmiş Tutarı: X 2 = TL B. Amortismanın Y. Değerlenmiş Tutarı: X 2 = TL Değ. Sonrası Net B. Aktif Değeri: = TL Değ. Öncesi Net B. Aktif Değeri: = TL Değer Artışı: = TL Ödenmesi Gereken Vergi: x 0,05 = TL

49 Örnek Uygulama Sonraki Dönemlerde Ayrılacak Amortisman: Binanın maliyet bedeli TL ye çıktığından, 2018 yılı ve müteakip yıllarda ayrılacak (yıllık) amortisman tutarı; ( x %2 =) TL olacaktır in III. Geçici Vergi döneminde ayrılacak amortisman hesabında, yıllık amortisman tutarının ¾ ünden önceki dönemlerde fiilen ayrılmış amortismanlar düşülecektir. Örneğimizde; X ¾ = TL ( ) = TL

50 Örnek Uygulama Satış: 2017 sonu y. değerlenmiş bir. amortisman: X 2 = yıllarında ayrılacak bir. amortisman: X 4 = yılı Ocak ayında elden çıkarılan bina dolayısıyla ortaya çıkan kazanç ise şu şekilde hesaplanacaktır; Satış Bedeli: Maliyet Bedeli (-): ( ) Birikmiş Amortisman (+): Kar: TL

51 Yeniden Değerleme İşleminin Muhasebeleştirilmesi BİNALAR BİRİKMİŞ AMORTİSMAN Binalar Amort MDV. YEN. DEĞERLEME ARTIŞLARI Bin. Yen. Değ. Art tarihli Yeniden değerleme işlemlerinin ilgili hesaplara kaydı GENEL YÖNETİM GİDERLERİ (KKEG) ÖDENECEK VERGİ VE FONLAR Vergi tahakkuku../../.

52 Yeniden Değerleme İşleminin Muhasebeleştirilmesi../01/ BANKALAR BİRİKMİŞ AMORTİSMANLAR Binalar Amort BİNALAR DİĞER OLAĞANDIŞI GELİR VE KARLAR Taşınmaz satışı../../.

53 Parçalı Yeniden Değerleme Örneği Taşınmaz İktisap Tarihi: İktisap Bedeli: TL de aktifleştirilen kredi faizi ve kur farkı: TL itibariyle birikmiş amortisman tutarı: TL TL birikmiş amortismanın TL si taşınmaza, TL si finansman giderlerine ait.

54 Parçalı Yeniden Değerleme Örneği Taşınmaz: Nisan-2018 Yİ-ÜFE / Haziran-2008 ÜFE = 341,88 / 162,9 = 2,09871 Yeniden Değerlenmiş Hali: X 2,09871 = ,50 TL Finansman Giderleri: Nisan-2018 Yİ-ÜFE / Ocak-2009 ÜFE = 341,88 / 155,16 = 2,20340 Yeniden Değerlenmiş Hali: X 2,20340 = ,00 TL Taşınmaz Amortismanı: X = ,77 Finansman Giderleri Amortismanı: X 2,20340 = ,85 TL

55 Parçalı Yeniden Değerleme Örneği Değerleme Öncesi Net Bilanço Değeri: = TL Değerleme Sonrası Net Bilanço Değeri: ( , ,00) - ( , ,85) = ,88 TL Değer Artışı: , = ,88 TL Ödenecek Vergi: ,88 X 0,05 = ,79 TL

56 Eksik Amortisman Ayrılmış Olması Eksik amortisman ayrılmış veya hiç ayrılmamışsa hesaplama nasıl yapılacak? Nasıl kaydedilecek? Tebliğde net bir açıklama yapılmamış. Amortisman ayırmada ihtiyarilik hakkı ortadan mı kaldırılıyor? «Ayrıca, amortismanların yeniden değerlenmiş tutarlarının belirlenmesinde, amortismanın herhangi bir yılda yapılmamış olması durumunda amortismanlar tam olarak ayrılmış varsayılacaktır. Bu durumda değer artışı, taşınmazın yeniden değerlemeden önceki net bilanço aktif değerinin, yeniden değerleme oranı ile çarpımından sonra bulunacak net bilanço aktif değerinden indirilmesi suretiyle hesaplanacaktır.»

57 Eksik Amortisman Ayrılmış Olması Bilanço Binalar Sermaye B. Amortisman (0) Ayrılmayan Amortisman TL Yeniden Değerleme Oranı: 2 Fon hesabına alınacak tutar nasıl hesaplanacak?

58 Eksik Amortisman Ayrılmış Olması 1. Alternatif: Bilanço Binalar Sermaye B. Amortisman ( ) Özel Fon Aktif Toplamı Pasif Toplamı Değerleme öncesi net bilanço değeri TL olarak alınmıştır. 2. Alternatif: Bilanço Sermaye Binalar Özel Fon B. Amortisman ( ) Dönem zararı ( ) Aktif Toplamı Pasif Toplamı

59 Eksik Amortisman Ayrılmış Olması 3. Alternatif: Bilanço Binalar Sermaye B. Amortisman ( ) Özel Fon 0 Aktif Toplamı Pasif Toplamı Değerleme öncesi net bilanço değeri TL olarak alınmıştır. *4. Alternatif: Bilanço Binalar Sermaye B. Amortisman ( ) Özel Fon Aktif Toplamı Pasif Toplamı En uygun yöntem olmakla birlikte tebliğdeki ifadelerle çelişiyor.

60 Bölüm 5 Uygulamanın Sağladığı Avantajlar

61 Bilanço Görünümü Avantajı Amortisman Avantajı Kredibilite Artışı % 5 Vergi Satış Kazancı Avantajı

62 Bilanço Görünümü Avantajı Taşınmazların bilanço değerinin gerçek piyasa fiyatına yakınlaşması dolayısıyla, finansal tabloların gerçeğe uygunluğu artacak, tablolar ilgililere daha doğru bilgi verecektir. Firmanın özkaynak yapısının güçlenmesiyle, bilanço rasyoları olumlu yönde değişecek, kredibilitesi yükselecektir. TTK 376: Borca Batıklık, Teknik İflas

63 Amortisman Avantajı Yeniden değerlenen tutar üzerinden amortisman ayrılmaya devam edileceği için 2018 ve sonraki yıllarda ödenecek gelir/kurumlar vergisi azalacaktır. (Matrah oluşuyorsa) Taşınmazın faydalı ömrünün ne kadarının kaldığı önem arz ediyor TL değer artışı için ödenen TL verginin amortisman yoluyla telafisi, piyasa faiz oranının % 15 olduğu varsayımıyla hiç gerçekleşmiyor. Yılda TL vergi avantajı, 100 yılda ,31 TL ediyor.

64 Satış Kazancı Avantajı 1- Normal Şartlar Altında: Taşınmazın Kayıtlı Değeri ,00 Birikmiş Amortisman ,00 Taşınmazın Satış Tutarı ,00 Kar ,00 Vergi Matrahı (Kârın % 50 si KVK 5-1/e) ,00 Ödenecek Kurumlar Vergisi (% 22) ,00 2- Kanundan Yararlanılması Halinde: Taşınmazın Yeniden Değerlenmiş Değeri ,00 Yeniden Değerlenmiş Bir. Amortisman ,00 Taşınmazın Satış Tutarı ,00 Kar ,00 Vergi Matrahı (Kârın % 50 si KVK 5-1/e) ,00 Ödenecek Kurumlar Vergisi (% 22) ,00

65 Satış Kazancı Avantajı = TL daha az vergi ödendi. Daha önce ödenen % 5 oranında verginin dikkate alınmasıyla; = TL net kazanç elde edildi. (Paranın zaman değerini ihmal ederek) Yeniden değerlemenin hemen ardından satılırsa, değer artışı tutarı için % 11 Yerine % 5 vergi ödenmiş oluyor. İstisna kapsamına girmeyen bir satış yapılırsa yeniden değerlemenin etkisi daha büyük oluyor. (% 22 yerine % 5)

66 Teşekkür ederim Alper ASLIHAK Yeminli Mali Müşavir H.Ü. Öğretim Görevlisi Türkocağı Cd. 28/6 Balgat/ANKARA (312)