Tapu Kütüğünde Cins Değişikliği. A. Genel Olarak. B. Yapısız İken Yapılı Duruma Gelme

Transkript

1 Tapu Kütüğünd Cins Dğişikliği A. Gnl Olarak Cins dğişikliği; bir taşınmazın cinsini, yapısız ikn yapılı ya da yapılı ikn yapısız duruma; bağ, bahç, tarla vb. ikn arsa; ya da arazi ikn bağ, bahç vb. duruma dönüştürmk için paftasında v tapu kütüğünd yapılan işlmlrdir (TKGM, 2010/4 sayılı Gnlg). Cins dğişikliğind amaç; parslin üzrind var olan durumun (yapılı, yapısız, ağaçlı, ağaçsız vb.) v kullanım biçiminin (arsa, tarla, bağ, bahç vb.) tapu kütüğünd d görünmsinin sağlanmasıdır. Cins dğişikliği işlmlri hukuksal düznlmlrimizd gnl olarak iki ana başlıkta l alınmıştır: - Kat yükümlmsindn kat mülkiytin gçiş il ilgili cins dğişikliği işlmlri. - Kat yükümlmsindn kat mülkiytin gçiş dışındaki cins dğişikliği işlmlri. Bütün cins dğişikliklri istm bağlı olarak grçklştiriln işlmlr ikn, kat yükümlmsindn kat mülkiytin gçiş il ilgili cins dğişikliği işlmlri, günü yürürlüğ girn 5912 sayılı Yasa il 634 sayılı Kat Mülkiyti Kanunu nda yapılan dğişikliklr sonucu tapu yöntimlrinc kndiliğindn yapılır duruma gtirilmiştir. Kat yükümlmsindn kat mülkiytin gçiş dışındaki cins dğişikliği işlmlri is, öncdn olduğu gibi yin istm bağlı olarak grçklştirilbilmkt v ilgilisinin başvurusu olmadan yapılamamaktadır. Cins dğişikliği, bir yandan tknik çalışmayı grktiriyor olmasıyla kadastro yöntimlrini, öt yandan tapu kütüğün yazımı grktiriyor olmasıyla tapu yöntimlrini ilgilndirn iki yönlü bir işlmdir. Kadastro yöntimlri, ilgililrinin başvurusu üzrin grkli işlmlri yrin gtirdiktn sonra düznldiklri dğişiklik bildirglrini (byannamlrini) tapu yöntimlrin göndrmktlr; tapu yöntimlri d kndilrin göndriln dğişiklik bildirglri doğrultusunda ana taşınmazın tapu kütüğünd yazılı nitliğini dğiştirmktdirlr. Burada cins dğişikliği işlmini sonuçlandıran tapu yöntimlrinin, kadastro yöntimlrinc kndilrin göndriln dğişiklik bildirglrini, kadastro uygulaması dışında, dntlm ytki v sorumlulukları da vardır. Kadastro yöntimlrinc düznlnn dğişiklik bildirglrinin ksin olarak doğru olacağı v tapu yöntimlrinc dntlnmycği düşünülmz. B. Yapısız İkn Yapılı Duruma Glm 1. Cins Dğişikliğind Yapı Kullanma Blgsi Yapı kullanma blgsi; yapı tümüyl bitirildiğind tümünün, bölüm olarak kullanılması olanaklı bölümlri bitirildiğind bitiriln bölümlrinin kullanılabilmsi için yapı ruhsatını vrn bldiy ya da il özl yöntimindn alınan, yapının, yapı ruhsatı v klrin uygun olarak yapılmış olduğu v kullanılmasında bilimsl açıdan sakınca bulunmadığını göstrn blgdir. (3194 sayılı Yasa, Md. 30) Yapılı duruma glm il ilgili cins dğişikliği işlmlrinin tapu kütüğün işlnmsin dayanak olan blg d, yapı kullanma blgsidir. Yapı kullanma blgsi ilgili kadastro yöntimin sunulmadan cins dğişikliği yapılması olanaklı dğildir. Buna karşın, uygulamada yapı kullanma blgsinin, kadastro yöntimlrin vrilmdn, bldiy, il özl yöntimi ya da 1

2 ilgililrc doğrudan tapu yöntimlrin iltildiği; bunun da ötsind kadastro v tapu yöntimlrin yapı kullanma blgsi bil sunulmadan bldiy ya da il özl yöntiminin vrdiği bir uygunluk yazısıyla cins dğişikliği işlmlrinin tapu kütüğün işlndiği görülmüştür. Yapı kullanma blgsi kadastro v tapu yöntimlrin iltilmdn, ilgili bldiy ya da il özl yöntimlrinin vrdiği bir uygunluk yazısıyla cins dğişikliği yapılabilmsi, gün v 1997/8 sayılı Gnlg nin yazımındaki ksikliğin bir sonucu olarak ortaya çıkmıştır. Adı gçn Gnlg nin 1. maddsi; Bldiy v valiliklr (il özl yöntimlri), yapı kullanma blgsi almak üzr yapılan başvurularda; grkli inclmlri yaparak yapının kullanma blgsi almaya uygun olduğunu blirldiktn sonra cins dğişikliğinin yapılması v sonucunun bildirilmsini ilgili kadastro yöntimindn yazı il istyck v ilgisinin kadastro yöntimin başvurusunu sağlayacaktır. biçiminddir. Burada, yapı kullanma blgsinin son aşamada ilgili kadastro yöntimin göndrilmsi konusu atlanmış v yalnızca bldiy ya da il özl yöntimlrinin göndrcklri bir uygunluk yazısı üzrin tapu kütüğünd cins dğişikliğinin yapılabilcği sonucuna ulaşılmasına ndn olunmuştur. Bu Gnlg, uygulamada sorunlara ndn olmuş, türlü kötüy kullanımlara dayanak yapılmış v bunun üzrin d yapı kullanma blgsi aranmadan bir yazı il cins dğişikliği yapılabilmsi uygulaması gün v 2009/22 sayılı Gnlg il yürürlüktn kaldırılmıştır. 2009/22 sayılı Gnlg d gün v 2010/4 sayılı Gnlg nin içrisin olduğu gibi alınmıştır. 2. Kat Yükümlmsindn Kat Mülkiytin Gçiş Dışındaki Cins Dğişikliklri Bu başlık altında; kat mülkiyti il ilgisi olmayan cins dğişikliği işlmlri il kat yükümlmsi kurulmadan, doğrudan kat mülkiyti kurulmasıyla ilgili cins dğişikliği işlmlri yr alır günlü 2010/4 sayılı Gnlg nin 24. maddsin gör, kat yükümlmsindn kat mülkiytin gçiş dışındaki cins dğişikliği işlmlri aşağıdaki gibi yürütülcktir. Cins dğişikliği istmind bulunanlar, bldiy v il özl yöntimlrinc (valiliklrc) yapı kullanma blgsi vrilmdn önc, cins dğişikliğin taban olacak tknik çalışmaların yapılması için, yapının kullanma blgsi almaya uygun olduğuna ilişkin vrcklri bir yazı il birlikt, yrl kadastro yöntimlrin yönlndirilcklrdir. Ancak, Tapu Planları Tüzüğü nün yürürlüğ girdiği günündn sonra yapı ruhsatı alınmış yapıların cins dğişikliği işlmlrind Tüzük grği olarak ayrıca ilgili bldiy ya da il özl yöntiminc onaylanmış vaziyt planı v bağımsız bölüm planı da aranır. Yapıların v klntilrinin ölçülri, cphlri, birbirlrin gör konumları açısından, vaziyt planı v bağımsız bölüm planında göstriln durum il parslin paftasındaki durum karşılaştırılır. Karşılaştırma sonucunda vaziyt planı v bağımsız bölüm planına aykırılık görülürs, cins dğişikliği istmi gri çvrilir. Tapu Planları Tüzüğü nün yürürlüğ girmsindn önc yapı ruhsatı alınmış olup da, vaziyt planı v bağımsız bölüm planı bulunmayan yapı v klntilrinin tümünün parsl üzrindki ölçülrinin alınması grkmktdir. Kadastro yöntimlrinc yapının ölçüldüğünü göstrir röprli krokinin iltilmsi üzrin, ilgili bldiy ya da il özl yöntiminc düznlnck yapı kullanma blgsi kadastro yöntimin göndrilir. 2

3 Kadastro yöntimi d kndisin göndriln yapı kullanma blgsin dayanarak düznlycği dğişiklik bildirgsini, tapu kütüğün yazım için ilgili tapu yöntimin göndrir. Dğişiklik bildirgsind; yapı v klntilrinin tümünün parsl üzrin oturumları, yapım grci türlri, kaç kattan oluştukları v varsa komşu parsl, yol vb. alanlara taşma (tcavüz) durumları da göstrilcktir. 3. Kat Yükümlmsindn Kat Mülkiytin Gçiş İşlmlri günü yürürlüğ girn 5912 sayılı Kat Mülkiyti Kanununda Dğişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun il 634 sayılı Kat Mülkiyti Kanunu nun 3. maddsind dğişiklik yapılarak, kat yükümlmsindn kat mülkiytin gçiş işlmlrinin tapu yöntimlrinc kndiliğindn yapılması öngörülmüştür. Ayrıca, 5912 sayılı Yasa il 634 sayılı Kat Mülkiyti Kanunu nun 14. maddsind d dğişiklik yapılmış v vrildiği gündn başlayarak altmış gün içind yapı kullanma blgsinin ilgili yöntim biriminc göndrilmsi üzrin, kat yükümlmsindn kat mülkiytin gçiş işlmlrinin bir başvuruya grk olmaksızın tapu yöntimlrinc yapılacağı blirtilmiştir. Tapu yöntimlrinin kndiliğindn kat yükümlmsindn kat mülkiytin gçişi sağlamaları konusunda, kat yükümlmsinin 5912 sayılı Yasa nın yürürlüğündn önc ya da sonra kurulmuş olmasının bir önmi yoktur. Tapu Planları Tüzüğü nün yürürlüğ girdiği günündn sonra yapı ruhsatı alınmış kat yükümlmli yapıların kat mülkiytin gçirilmsi işlmlrind, yapı kullanma blgsinin yanı sıra, Tüzük grği olarak ayrıca vaziyt planı v bağımsız bölüm planı istnck midir? Tapu Planları Tüzüğü ndn daha sonra yürürlüğ girn v daha üst bir düznlm (norm) olan 5912 sayılı Yasa, kat yükümlmsindn kat mülkiytin gçiş işlmlrinin tapu yöntimlrinc kndiliğindn grçklştirilmsini öngördüğündn, kat yükümlmsindn kat mülkiytin gçiş amaçlı cins dğişikliği işlmlrind ayrıca vaziyt planı v bağımsız bölüm planı istnmmlidir. Yukarıda da blirtildiği gibi, kat yükümlmsindn kat mülkiytin gçiş amaçlı cins dğişikliği işlmlri, yapı kullanma blgsinin iltilmsi üzrin, tapu yöntimlrinc kndiliğindn yapılacak v ilgililrdn başka bir blg istnmycktir. Ancak, gün v 2009/14 sayılı Gnlg d blirtildiği gibi 5912 sayılı Yasa nın yürürlüğ girdiği günündn sonra yapı ruhsatı alınmış yapıların kat yükümlmsindn kat mülkiytin gçiş amaçlı cins dğişikliği işlmlrind, yapı kullanma blgsi kind, yapının v klntilrinin yasal düznlmlr uygun ölçüldüğünü göstrir röprli krokinin bulunması grkmktdir. 2010/4 sayılı Gnlg nin 24/6. maddsin gör; yapının tümün ilişkin yapı kullanma blgsi görülmdn cins dğişikliği tapu kütüğün işlnmycktir. Yapı kullanma blgsi il vaziyt planı v bağımsız bölüm planındaki yapının ya da var olan yapının uyumlu olması grkmktdir. Proj dğişikliği yapılarak var olan yapıya klnn katların kat mülkiytin gçirilmsi istmlrind k katların bitirilmiş olması grklidir. Kat yükümlmsi kurulmuş olması koşuluyla; - Yaygın (yatay) kat mülkiytin konu yrlrd yapı kullanma blgsi alan yapının, - Blok yapılarda is bütün bağımsız bölümlri için yapı kullanma blgsi alan bloğun cins dğişikliği işlmi yapılır. 4. Yapı Kullanma Blgsi Olmaksızın Cins Dğişikliği Yapılabilck Yapılar Kural olarak, yapı kullanma blgsi olmadan cins dğişikliği yapılamaz. Ancak, bu kuralın dışında kalan yapılar da vardır. Bunların cins dğişikliği işlmlrind yapı ruhsatı v 3

4 dolayısıyla yapı kullanma blgsi aranmaz. Bu yapılarda, ilgili yöntim biriminin vrcği yapı kullanma blgsi yrin gçn blg ya da yörnin doku v mimari özlliklrin, bilim, sanat v sağlık kurallarına uygun olduklarını blirtir bir yazı il cins dğişikliği yapılabilir. Ancak, ilgili yöntim birimlrinin vrcği uygunluk yazılarında; yapının bitirilm günü, yapının kullanılış amacı, yapım grçlrinin türü, blok v kat sayıları il kimi durumlarda bldiy örgütünün kuruluş tarihlrinin d blirtilmiş olması grkmktdir. Yapı kullanma blgsi olmadan cins dğişikliği yapılabilck yapılar aşağıda blirtilmiştir. a Sayılı İmar Kanunu nun Yürürlük Günü Olan Öncsi Yapılar Aşağıdaki yapıların cins dğişikliği istmlri, yapı kullanma blgsi aranmaksızın, il özl yöntimlri ya da bldiylrc vriln v oturma blgsi yrin gçn blglr üzrin karşılanır sayılı İmar Kanunu nun yürürlüğ girdiği 16 Ocak 1957 günündn önc yapılmış tüm yapılar. (2981 sayılı İmar Affı Yasası nın Gçici 2/a. Maddsi) 10 Ocak 1975 günündn önc bldiy v komşu alanları dışında yapılmış yapılar. (2981 sayılı İmar Affı Yasası nın Gçici 2/b. Maddsi v 6785 sayılı İmar Kanunu nun Ek 8. Maddsi) 6785 sayılı İmar Kanunu nun Ek 8. maddsi grğinc, İmar v İskan Bakanlığı nın önrisi üzrin Bakanlar Kurulu nca bldiy v komşu alanları dışında kalan alanlarının imar düznin gçirilmsin karar vrilmiş aşağıda blirtiln illrd, bldiy v komşu alanları dışında imar düznin gçirilm tarihlrindn önc yapılmış yapılar. (6785 sayılı İmar Kanunu nun Ek 8. Maddsi) - Erzincan İli, 22 Nisan Amasya v Kırşhir illri, 23 Kasım Uşak İli, 29 Mart Adıyaman, Ağrı, Ardahan, Batman, Bayburt, Bingöl, Çankırı, Çorum, Gümüşhan, Hakkari, Iğdır, Karabük, Kars, Kütahya, Mardin, Muş, Siirt, Şırnak, Tokat, Tuncli, Şanlıurfa v Yozgat illri, 1 Haziran 1983 (!) günü yürürlüğ girn 1605 sayılı Yasa il 6785 sayılı İmar Kanunu na klnn Ek 7 v 8. maddlr grğinc, illrimizin bldiy v komşu alanları dışındaki alanları 1975 il 1983 yılları arasında dğişik tarihlrd Bakanlar Kurulu kararları il imar düznin gçirilmişlrdir. İmar düznin gçirilm il ilgili bu kararlar Rsmi Gazt d yayımlanarak duyurulmuştur. İllrimizin güncl ayrımlarına gör imar düznin gçirilm tarihlri şöyldir: gün v sayılı Rsmi Gazt: Adana, Afyon, Aksaray, Ankara, Antalya, Artvin, Aydın, Balıksir, Bartın, Bilcik, Bitlis, Bolu, Burdur, Bursa, Çanakkal, Dnizli, Diyarbakır, Düzc, Edirn, Elazığ, Erzurum, Eskişhir, Gaziantp, Girsun, Hatay, Isparta, İstanbul, İçl, İzmir, Karaman, Kastamonu, Kaysri, Kırıkkal, Kırklarli, Kilis, Kocali, Konya, Malatya, Manisa, Kahramanmaraş, Muğla, Nvşhir, Niğd, Ordu, Osmaniy, Riz, Sakarya, Samsun, Sinop, Sivas, Tkirdağ, Trabzon, Van, Yalova v Zonguldak. 4

5 gün v sayılı Rsmi Gazt: Erzincan gün v sayılı Rsmi Gazt: Amasya v Kırşhir gün v sayılı Rsmi Gazt: Uşak gün v sayılı Rsmi Gazt: Adıyaman, Ağrı, Ardahan, Batman, Bayburt, Bingöl, Çankırı, Çorum, Gümüşhan, Hakkari, Iğdır, Karabük, Kars, Kütahya, Mardin, Muş, Siirt, Şırnak, Tokat, Tuncli, Şanlıurfa v Yozgat. İmar v İskan Bakanlığı nın önrisi üzrin Bakanlar Kurulu nca bldiy v komşu alanları dışında kalan alanlarının imar düznin gçirilmsi kararı alınmış olan illrd; onanmış imar planı ya da mvzii imar planı bulunmayan, bldiy v komşu alanları dışındaki yrlrd olup da; - dniz v göl kıyı bitim (knar) çizgilrin 3 km, - nhir kıyı bitim çizgilrin 500 m, il arasında kişili (nüfuslu) bldiylr il bu bldiylrin komşu alanlarına 5 km, dn çok kişili bldiylr il bu bldiylrin komşu alanlarına 10 km, - İmar v İskan Bakanlığı nın saptadığı anaknt (mtropolitn) alanlarına 25 km dn daha uzaktaki köy v obalar (mzralar) il dağınık yrlşik alanlarda, sanayi, dpolama, turistik v tarımsal amaçlı yapılar dışında kalan, 10 Kasım 1985 günündn önc yapılmış yapılar. (2981 sayılı İmar Affı Yasası nın Gçici 2/d v 14/f Maddlri, 6785 sayılı İmar Kanunu nun Ek 8. Maddsi v 6785 sayılı İmar Kanunu nun Ek 7 v 8. Maddlrin İlişkin Yöntmlik in Maddsi) 2565 sayılı Askri Yasak Bölglr v Güvnlik Bölglri Kanunu kapsamına girn ya da Milli Savunma Bakanlığı nca kullanılmakta olan arsa v arazilr üzrind, 10 Kasım 1985 günündn önc yapılmış, Milli Savunma Bakanlığı nın ya da Türk Silahlı Kuvvtlri nin yapıları. (2981 sayılı İmar Affı Yasası nın Gçici 2/c. Maddsi) b Sayılı İmar Kanunu nun Yürürlük Günü Olan Sonrası Yapılar 3194 sayılı İmar Kanunu nun 2. maddsin gör, bldiy v komşu alan sınırları içind v dışında kalan yrlrd yapılacak kamusal v özl bütün yapılar için yapı ruhsatı alınması grklidir. Bldiy v komşu alan sınırları içind ya da dışındaki tüm yapıların cins dğişikliği işlmlrind d yapı kullanma blgsi aranır. Bu durumun tk ayrığı, 3194 sayılı İmar Kanunu nun 27. maddsi kapsamında kalan yapılardır sayılı İmar Kanunu nun 27. maddsin gör; bldiy v komşu alanlar dışındaki köylrin yrlşik alanları il yakın çvrsind v obalarda (mzralarda) yapılacak konut, bütünlşik (ntgr) işltm nitliği taşımayan v imar planı grktirmyn tarım v hayvancılık amaçlı yapılar il köyd oturanların grksinimlrini karşılayacak bakkal, manav, brbr, köy fırını, köy kahvsi, köy lokantası, tanıtım v srgi büflri il köy halkınca kurulan v işltiln ürtici birliklrinin (koopratiflrin) işltm binası gibi yapılar için yapı ruhsatı v yapı kullanma blgsi aranmadığından, bu yapıları içrn taşınmazların cins 5

6 dğişikliği işlmlrind, yapının yörnin doku v mimari özlliklrin, bilim, sanat v sağlık kurallarına uygun olduğuna ilişkin il özl yöntimindn (valiliktn) alınmış yazı ytrlidir. (!) Plansız Alanlar İmar Yöntmliği nin 57. maddsind; Köy v obaların yrlşik alanları il yakın çvrsind yalnızca köy nüfusuna kayıtlı v köyd sürkli oturanlarca yapılacak konut, tarım v hayvancılık amaçlı yapılar il klntilri için yapı ruhsatı v yapı kullanma blgsi aranmaz. Ancak, yapı projlrinin bilim v sağlık kurallarına uygun olduğuna ilişkin il özl yöntiminin (valiliğin) görüşünün alınmasından sonra, köy muhtarlığınca olur vrilmsi v bu olura uygun olarak yapının yapılması grkmktdir. Yapılan yapının bilim v sağlık kurallarına uygunluğu İmar Kanunu nun 30. maddsin gör il özl yöntiminc blirlnir. dnilmktdir sayılı İmar Kanunu nun 30. maddsi is; 27. maddy gör bldiy v komşu alanlar dışındaki köylrin yrlşik alanları il yakın çvrsind v obalarda yapılan v yapı ruhsatı alınmasını grktirmyn yapıların tümüyl ya da blli bölümlrinin kullanılabilmsi için is ilgili il özl yöntimindn yapı kullanma oluru alınacaktır. biçiminddir. Buna gör, söz konusu yapılarda yapım olurunu, il özl yöntiminin yapı projsiyl ilgili uygun görüşündn sonra köy muhtarlığının vrmsi v yapı bitirilinc d yin il özl yöntiminin yapının oturmaya lvrişli olduğuna ilişkin olur vrmsi kuralı bnimsnmiştir. Bir anlamda bu tür yapılar için yapım olurunu köy muhtarlığı, oturma olurunu is il özl yöntimlri vrcktir. Bu koşulları taşıyan v yapımı bitmiş olan yapıların bulunduğu yrlrin sonradan bldiy olması durumunda, bldiynin yazısına dayanılarak cins dğişikliği yapılabilir. Bldiynin yazısında; yapının yapım yılının, yörnin doku v mimari özlliklrin, bilim, sanat v sağlık kurallarına uygunluğunun v bldiynin kuruluş tarihinin blirtilmsi grkir. (!) günü yürürlüğ girn 648 sayılı KHK il dğiştirilmdn önc söz konusu 27. maddnin düznlnmsi aşağıdaki biçimdydi Bldiy v komşu alanları dışında, köy yrlşik alanları il yakın çvrsind v obalarda (mzralarda), köy kişilrindn (köy nüfusuna kayıtlı) olan v köyd sürkli oturanların yaptıracağı konut, hayvancılık ya da tarımsal amaçlı yapılar için yapım (inşaat) v oturma (iskan) blgsi aranmaz. Ancak, yapının bilim v sağlık kurallarına uygun olması v köy muhtarlığından olur alınması grklidir. Yukarıdaki öncki düznlmy gör, yapım v oturma blgsi aranmayacak yapılar; köy kişilrindn olan v köyd sürkli oturanlarca yapılacak konut, hayvancılık ya da tarımsal amaçlı yapılar olarak blirlnmişti. Köyd sürkli oturma durumunun blirlnmsin ilişkin yasal düznlm d aşağıdaki gibiydi: Köyd Sürkli Oturma: günü yürürlüğ girn 3367 sayılı 442 Sayılı Köy Kanununa 7 Ek Madd Eklnmsi Hakkında Kanun il 442 sayılı Köy Kanunu na klnn Ek Madd 13 t; vi bulunmayan köylülr arsa satışı yapılabilcğindn söz dilmktdir. Buna gör; köyd oturan v köy kişisi (köy nüfusuna yazılı) olan vsiz kişilr, v grksinimlrini karşılayabilmlrin yönlik olarak, köy tüzl kişiliğinin mülkiytindki arsalardan köy ihtiyar mclisi kararıyla v üzrind v yapılmak üzr satış yapılabilcktir sayılı Yasa nın uygulanmasını düznlyn v günü yürürlüğ girn Köy Yrlşm Alanı Uygulama Yöntmliği nin 12. maddsind, arsa satın alabilck kişilrin köy kişisi olmaları v n az 5 yıldır köyd oturuyor olmaları grktiği blirtilmktdir. Bu durumda, köyd oturma koşulunun n az 5 yıllık süry bağlandığı v 3194 sayılı İmar Kanunu nun 27. maddsi il günü yürürlüğ girn Plansız Alanlar İmar Yöntmliği nd gçn köyd sürkli oturma sözünün d n az 5 yıllık bir süryi göstrmkt olduğu söylnbilir. 6

7 (!) 648 sayılı KHK il yapılan dğişiklikt, yapı ruhsatı aranmadan yapılabilck yapılara; köyd oturanların grksinimlrini karşılayacak bakkal, manav, brbr, köy fırını, köy kahvsi, köy lokantası, tanıtım v srgi büflri il köy halkınca kurulan v işltiln ürtici birliklrinin (koopratiflrin) işltm binası gibi yapılar da klnmiştir. Böylc yapı ruhsatı aranmaksızın yapılabilck yapıların kapsamı gnişltilmiştir. c. Hazin Taşınmazları Üzrindki Kamu Yapıları günlü 2010/4 sayılı Gnlg nin 24/10. maddsin gör; Hazin nin taşınmazı üzrind bulunan kamu yapısının ski yıllarda yapılmış olması ndniyl mimari projsinin olmaması v yapı kullanma blgsinin bulunmaması durumunda cins dğişikliği yapılabilmsi için, taşınmazın bulunduğu yr gör il özl yöntimi ya da bldiydn, yapının kullanıma lvrişli olduğu v cins dğişikliği yapılmasında sakınca bulunmadığına ilişkin alınacak blg ytrlidir. 5. Cins Dğişikliğind Taşınmazın Tanımı günlü 2010/11 sayılı Kadastral Harita Ürtimi v Kontrolü Gnlgsi nin 49 v 96. maddlrind; kurulum (tsis) kadastrosunda düznlnck sınırlandırma v ölçü krokilrind yapıların kullanılış amaçları, yapım grçlri türlri v kat sayılarının göstrilcği blirtilmiştir. Kadastro sırasında blirlnn durumun güncl tutulması tkinliklrindn biri olan cins dğişikliği işlmind d, yapıların tapu kütüğünd bir bir biçimd tanımlanması grklidir. Şundan dolayıdır ki, tapu kütüğünün önmli işlvlrindn biri d kndisini inclyck üçüncü kişilri uyarmak v aydınlatmaktır. 2010/4 sayılı Gnlg nin 24/4. maddsind d, cins dğişikliği işlmind yapının cinsinin v kaç kattan oluştuğunun dğişiklik bildirgsind göstrilmsi öngörülmüştür. Buna gör, taşınmazın cinsi tanımlanırkn kat sayısı blirtilmlidir. Yapılı duruma glm il ilgili cins dğişikliği işlmlrind yapının kat sayısı, yapı kullanma blgsind kullanımına olur vriln v bitirilmiş toplam kat sayısına gör göstrilmlidir. Bodrum v zmin ayrımı yapılmadan, kullanma oluru vrilmiş toplam kat sayısı göz önün alınmalıdır. Yapının kullanılış amacı tanımlanırkn, bina v yapı sözcüklri kullanılmamalı, bunun yrin v, apartman, fabrika, otl, iş hanı gibi sözcüklr kullanılmalıdır. Yapım grçlri tanımlanırkn d, kagir, btonarm, ahşap, çlik, prfabrik gibi sözcüklr kullanılmalıdır. Kimi işlmlrd yapının karkas sözcüğü il tanımlandığı görülmktdir. Karkas (iskltli) sözcüğü; btonarm, ahşap, çlik, prfabrik gibi yapının taşıyıcı düznğini açıkladığından, yapım grçlrinin türünü göstrmz. Bu ndnl yapılarda karkas sözcüğü kullanılmamalı, taşıyıcı düznğin türü (ahşap, btonarm vb.) blirtilmlidir. Başlı başına bir taşıyıcı düznği bulunmayan yapılar is, kagir (yığma) olarak tanımlanmalı v ana taşınmazın cinsind bu biçimiyl göstrilmlidir. Öncki bölümlrd d blirtildiği gibi, yapılı duruma gtirmyl ilgili cins dğişikliklrind dayanak blg, yapı kullanma blgsidir. Taşınmazın cinsinin yapı kullanma blgsindki bilgilr aykırı olarak tapu kütüğün işlnmsi, dayanak olan blgy aykırı, yolsuz yazım olacaktır. Örnğin; yapı kullanma blgsin gör btonarm olan bir yapıyı kagir olarak tanımlamak ya da yapı kullanma blgsind kullanım amacı apartman olarak blirlnn yapıyı v olarak göstrmk dayanağı olan blgy aykırı, yolsuz yazıma girr. Dayanağı olan blgy aykırı olarak cinsi blirlnmiş taşınmazlarla karşılaşılması durumunda is, Tapu Sicil Tüzüğü nün 85. maddsi kapsamında yanlışlığın düzltilmsi sağlanmalıdır. 7

8 6. Cins Dğişikliğind Bağımsız Bölümlrin Nitliklri v Sayıları Kat mülkiytin konu dilck taşınmazlarda bağımsız bölümlrin sayılarının v nitliklrinin ana taşınmazın cinsind göstrilmsini öngörn 1392 sayılı Gnlg günü yürürlüktn kaldırılmıştır. Bu ndnl ana taşınmaz cinsind bağımsız bölüm nitliklrinin v sayılarının göstrilmsin grk kalmamıştır. Örnğin; 9 dairli 3 dükkanlı 6 katlı btonarm apartman yrin 6 katlı btonarm apartman dyimi kullanılmalıdır. Öt yandan; dükkan, dpo gibi kavramların, bağımsız bölümlrin nitliklrini anlatıyor olmaları ndniyl, ana taşınmazın cins tanımında kullanılmalarına grk bulunmuyorsa da; yapının kullanış amacı başlı başına dükkan, dpo vb. is, başka bir dyişl o taşınmazda yalnızca dükkanlar ya da dpolar bulunuyorsa, bu durumda söz konusu kavramlar, yapının kullanış amacını anlatacağından taşınmazın cins tanımında kullanılmalıdır. C. Yapılı İkn Yapısız Duruma Glm günlü 2010/4 sayılı Gnlg nin 24/12. maddsin gör; yapılıykn yapısız duruma glm il ilgili cins dğişikliği istmlrind; taşınmaz üzrind grkli inclm yapıldıktan sonra dğişiklik bildirgsi düznlnir. Bu bakımdan, yapılı ikn yapısız duruma glm işlmlriyl ilgili olarak kadastro görvlilrinin taşınmazı görmlri grkmktdir. D. Yapı İl İlgisi Olmayan Cins Dğişikliklri günlü 2010/4 sayılı Gnlg nin 24/13. maddsin gör; yapı il ilgisi olmayan v tapu kütüğünd yazılı nitliği tarla, bağ, bahç vb. ikn arsaya; ya da arazi ikn bağ, bahç v bnzri nitliğ kavuşturulmak istnn taşınmazlar için, grktiğind yrind görülmdn ilgili kamu kuruluşundan vrilmiş yazı ya da yazanağa dayanılarak düznlnck dğişiklik bildirgsi üzrin tapu kütüğünd cins dğişikliği yapılır. E. Kadastro Ynilm Çalışmalarında Cins Dğişikliği Kadastro ynilm çalışmaları sırasında parsllr üzrind yni yapıların yapılmış olduğunun görülmsi durumunda n biçimd bir yol izlncği Kadastro Haritalarının Ynidn Düznlnmsi v Tapu Sicilind Grkli Düzltmlrin Yapılmasında Uyulacak Usul v Esaslara İlişkin Yöntmlik t (kısaca 22/a Yöntmliği) açıklanmıştır. 22/a Yöntmliği nin 19. maddsin gör; taşınmazlar üzrind var olup da cins dğişikliği yapılmamış olan yapı v donatılar ölçülrk, yalnızca ölçü krokisind göstrilir, sınırlandırma krokisi v paftasında göstrilmz. Ayrıca, imar düznlmlrin gör yapı kullanma blgsi alınmamış yapıların tapu kütüğünd cins dğişikliği yapılamaz. Bu durum uygulama tutanağının blirtmlr (byanlar) bölümünd açıklanır. Tapu kütüğünd yazılı yapı v donatıların yrind olmaması durumunda da, bu konu uygulama tutanağında açıklanarak, var olan duruma gör cins blirlmsi yapılır. F. Cins Dğişikliğind Özl Durumlar 1. Blok v Yaygın Yapılarda Cins Dğişikliği Bir parsl üzrin birdn çok yapı, bloklar biçimind ya da yaygın olarak yapılabilir. Ayrıca iki türü d içrn karma yapılara da rastlanılmaktadır. 8

9 Blok v yaygın yapıların birlikt v tk parsld yapılıyor olmaları durumunda, yapılar kndi kurallarına bağlı olarak dğrlndirilir. (TKGM, gün v1454 sayılı Gnlg) a. Blok Yapılar Bir ya da birdn çok imar parsli üzrind, blli bir onaylı yrlşim planına gör yapılmış ya da yapılacak, ortak kullanım yrlri, altyapı, toplumsal yapılar il bunların yöntimi açısından birbirlriyl bağlantılı birdn çok yapıyı kapsayan toplu yapı alanlarındaki birdn çok bağımsız bölümü içrn blok ya da blokların bitilmiş olması koşuluyla, bitiriln blok ya da bloklar kat mülkiytin gçirilbilcğindn, bu blokların cins dğişikliği d yapılabilir. Bütün bağımsız bölümlr bitirilmdn v bloktaki bağımsız bölümlrin tümü için yapı kullanma blgsi alınmadan cins dğişikliği yapılamaz. Birdn çok bağımsız bölümü içrn bazı bloklar için tikl kat mülkiytin gçirilm işlmlrind, ilgili bağımsız bölüm ya da bölümlrin tapu kütüklrinin blirtmlr (byanlar) bölümün; Bu blok kat mülkiytin gçirilmiştir. yazımı yapılacaktır. Ancak, hr imar parsli içind bulunan yapıların tümü için yapı kullanma blgsi sunulmadıkça ilgili bağımsız bölümlrin kat mülkiyti kütüğü sayfalarındaki ana taşınmazın nitliği bölümünd dğişiklik yapılmayacaktır. Ana taşınmazın da tapu kütüğü sayfasındaki nitlik bölümünd dğişiklik yapılmayacak, yazılı bulunan nitliğin yanına kat mülkiytin gçiriln yapıların cins dğişikliklri işlncktir. b. Yaygın Yapılar Bir ya da birdn çok imar parsli üzrind, blli bir onaylı yrlşim planına gör yapılmış ya da yapılacak, ortak kullanım yrlri, altyapı, toplumsal yapılar il bunların yöntimi açısından birbirlriyl bağlantılı birdn çok yapıyı kapsayan toplu yapı alanlarındaki yatay (yaygın) kat mülkiyti kuralına bağlı tk bağımsız bölüm içrn yapı ya da yapılar bitirildiğind kat mülkiytin gçirilbilcğindn, bu yapıların (bağımsız bölümlrin) cins dğişikliği d yapılabilir. Tk bağımsız bölüm içrn bazı yapılar için tikl kat mülkiytin gçirilm işlmlrind, ilgili bağımsız bölüm ya da bölümlrin tapu kütüklrinin blirtmlr (byanlar) bölümün; Bu bağımsız bölüm kat mülkiytin gçirilmiştir. yazımı yapılacaktır. Ancak, hr imar parsli içind bulunan yapıların tümü için yapı kullanma blgsi sunulmadıkça ilgili bağımsız bölümlrin kat mülkiyti kütüğü sayfalarındaki ana taşınmazın nitliği bölümünd dğişiklik yapılmayacaktır. Ana taşınmazın da tapu kütüğü sayfasındaki nitlik bölümünd dğişiklik yapılmayacak, yazılı bulunan nitliğin yanına kat mülkiytin gçiriln yapıların cins dğişikliklri işlncktir. 2. Sra Olarak Cins Dğişikliği Kalıcı bir yapı olmadığından, başka bir dyişl taşınmaz nitliği taşımadığından, sra cins dğişikliğin konu dilmz. Bu ndnl sra, üzrind sra bulunan tarla gibi cins dğişikliklri yapılamaz. İlgili yrl tarım örgütlrindn bu biçimd cins dğişikliği yapılmasında sakınca bulunmadığına ilişkin yazı alınmış olsa bil, cins dğişikliği yapılamaz. Ancak, taşınmazın örtü altı tarım arazisi olduğunu blirlmy yönlik olarak, örtü altı tarım arazisi, sralık tarla gibi cins dğişikliklrinin yapılabilcği kanısındayız. 3. Cins Dğişikliği Sırasında Taşkın Yapı Blirlnmsi Yapılırkn bir bölümü komşu parsl ya da yol, yşil alan v bnzri yrlr taşmış yapıya taşkın yapı (inşaat) dnir. Taşkınlık durumu, gnld cins dğişikliği işlmlri sırasında 9

10 kadastro görvlilrinc saptanır. İlgili bldiy ya da il özl yöntiminc yapı kullanma blgsi vrilmişs, yapı taşkın olsa bil cins dğişikliği yapılır. Taşkınlık durumu v ölçüsü dğişiklik bildirgsind göstrilir v üçüncü kişilrin haklarının korunması açısından tapu kütüğünün blirtmlr (byanlar) bölümün işlnir. 4. Bağımsız Bölümün Cinsinin Dğiştirilmsi Kat Mülkiyti Kanunu nun 24. maddsind; Ana taşınmazın, tapu kütüğünd konut olarak göstriln bağımsız bir bölümünd sinma, tiyatro, kahvhan, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu v bnzri ğlnc v toplantı yrlri v fırın, lokanta, pastan, süthan gibi gıda v bslnm yrlri v imalathan, boyahan, basımvi, dükkan, galri v çarşı gibi yrlr, ancak kat sahiplri kurulunun oybirliği il vrcği kararla açılabilir. dnilmktdir. Buna gör, bu biçimdki cins dğişikliği istmlrind kat sahiplri kurulunun oybirliği il karar almış olması v proj dğişikliği aranacaktır. Öt yandan, blok yapılarda bağımsız bölümlrdn birind yapılacak cins dğişikliğinin yalnızca bağımsız bölümün bulunduğu blok il ilgili olduğu varsayılarak, Kat Mülkiyti Kanunu nun Ek 3/c. maddsinin; Blok yapılarda, bunlardan yalnız birin ilişkin sorunların çözümlnmsind, kat sahiplri kurulu, o blokta bulunan bağımsız bölümlrin sahiplrindn oluşur. biçimindki düznlmsi uyarınca işlm yapılması olanaklı dğildir. Burada blirtmk grkir ki, oybirliği il olsa bil tapu kütüğünd konut, iş ya da ticart yri olarak göstriln bağımsız bir bölümünd, hastan, sağlık ocağı (dispansr), cza laboratuvarı gibi işyrlri kurulamayacağından, buna yönlik cins dğişikliği istmlri d karşılanamaz. Ancak, hastan, sağlık ocağı nitliğind olmayan muaynhanlr açılabilir. 5. Cins Dğişikliğin Konu Yapının Yıkılarak Yrin Yni Yapı Yapılmış Olması 2010/4 sayılı Gnlg nin 24/11. maddsin gör; yapılı taşınmazın yapısız duruma gldiktn sonra cins dğişikliğin konu dilmdn ynidn yapılı duruma glmsi ndniyl yapılan cins dğişikliği istmlrind, ski v yni yapıların biçimlri v cinslri dğişiklik bildirgsind göstrilir; ski yapının biçimi v cinsi yöntmin uygun olarak gçrsiz duruma gtirilir v istm tk işlmd karşılanır. Bu durumda, ara işlm olarak taşınmazın cinsinin arsa yapılmasına grk yoktur. Örnğin; nitliği bahçli kagir v olan taşınmazın üzrindki kagir vin yıkılarak yrin bş katlı apartman yapılması durumunda, taşınmazın cinsinin önc arsa v sonra bş katlı btonarm apartman v arsası olarak dğiştirilmsin grk yoktur. Bahçli kagir v olan nitlik, tk dğişiklik bildirgsiyl v doğrudan bş katlı btonarm apartman v arsası olarak dğiştirilbilir. 6. Yapısı Bitmmiş (Natamam) Olarak Cins Dğişikliği Üzrind yapı bulunan v tapu kütüğündki nitliği apartman olan taşınmaz için, proj dğişikliği yoluyla var olan yapıya k kat yapılmak v buna gör kat yükümlmsi kurulmak üzr cins dğişikliği istmind bulunulursa, taşınmazın apartman olan cinsinin bitmmiş apartman olarak dğiştirilmsind bir sakınca yoktur. 7. İmar Uygulaması Sonucu Oluşan Parsllrin Nitliği Arazi, tarla, bağ, bahç vb. nitlikli taşınmazların imar uygulamaları sonucu iş ya da konut alanlarına dnk gln bölümlrinin nitliklri, tapu kütüğünd arsa olarak dğiştirilmktdir. Bu işlm, bldiy ncümni ya da il özl yöntiminc onaylanmış parslasyon planlarının iltilmsi üzrin tapu yöntimlrinc kndiliğindn yrin gtirildiğindn başkaca bir başvuru ya da işlm grk yoktur. 10

11 8. Üst Hakkına İlişkin Cins Dğişikliği Üst hakkı, başkasının arsa ya da arazisinin altında ya da üstünd yapı yapmak ya da var olan yapıları yrind tutmak hakkını vrn bir yükümlm hakkıdır. İki biçimd kurulabilmktdir: - Yükümlm hakkı olan üst hakkı. - Bağımsız v sürkli hak olan üst hakkı. Yapı bitirilip kullanma blgsi alındıktan sonra cins dğişikliği yapılabilir. İki ayrı üst hakkında da cins dğişikliği işlmlrini, üst hakkı sahibi yaptırabilir. Arsa ya da arazinin sahibi d, grkli blglri sağlayarak cins dğişikliği istmind bulunabilir. 9. Üzrind Muhdsat Bulunan Taşınmazın Cins Dğişikliği Kadastro çalışmaları sırasında parslin cinsi arsa, arazi, tarla vb. yazılmış v bu arada parsl üzrind muhdsat göstrilmişs, muhdsat olarak göstriln yapıya dayanılarak cins dğişikliği yapılamaz. Şundan dolayıdır ki, muhdsat taşınmazın cinsind göstrilmz. Göstrilirs, arazi sahibin d bu muhdsat üzrind bir hak tanınmış olur. Oysa muhdsat arazi sahibindn başka bir kişinin ya da arazinin ortaklarından birinindir. O ndnl muhdsat sınırlandırma krokisi v paftasında göstrilmsin karşın, taşınmazın cinsind göstrilmz. Muhdsata dayalı cins dğişikliği yapabilmk için, önclikl muhdsat sahibi taşınmaz üzrind üst hakkı ld tmlidir. Sonrasında da yni yapı yapılması durumundaki cins dğişikliği işlmlrinin bir bir uygulanması grkir. Bu durumda tapu kütüğünün blirtmlr (byanlar) bölümündki muhdsat yazımı düşürülcktir. 10. Mralarda Cins Dğişikliği 2010/4 sayılı Gnlg nin 24/8. maddsin gör, mra, yaylak, kışlak, çayır, otlak vb. nitlikli kamu orta mallarında cins dğişikliği işlmlri 4342 sayılı Mra Kanunu düznlmlri çrçvsind yapılır sayılı Mra Kanunu nun 14. maddsind, özgülm amacı dğiştirilmdikç mra, yaylak v kışlaklardan 4342 sayılı Yasa da göstrilndn başka biçimd yararlanılamayacağı blirtilmktdir. Bu ndnl özgülm amacının dğiştirilmsi konusunun Mra Kanunu kapsamında dğrlndirilmsi grkcğindn, mraların cins dğişikliğin ilişkin istmlrin Gıda Tarım v Hayvancılık Bakanlığı nın yrl örgütlrin yönlndirilmsi grkmktdir. 11. Yararlanma (İntifa) Hakkı İl Yükümlü Taşınmazda Cins Dğişikliği Yaralanma hakkı il yükümlü taşınmazda, yararlanma hakkı tümüyl yararlanma hakkı sahibinin olduğuna gör, yararlanma biçimini d onun blirlmsi grkir. Dolayısıyla, yararlanma hakkı sahibi taşınmazın özün tki tmmk koşuluyla cins dğişikliği yaptırabilir. Kuru mülkiyt hakkı sahibinin cins dğişikliği yaptırma hakkı yoktur. Yapının yıkılması gibi taşınmazın özünü dğiştirn cins dğişikliklrini is, yararlanma hakkı sahibi il kuru mülkiyt hakkı sahibinin birlikt istmsi grkir. 12. Üzrind İhtiyati Tdbir Bulunan Taşınmazda Cins Dğişikliği İhtiyati tdbir (koruma önlmi), nitliği grği taşınmazın mülkiytinin başkalarına aktarımını v üzrind yrsl (ayni) ya da kişisl hak kurulumunu ngllr. Cins dğişikliğinin, taşınmazın mülkiytinin başkalarına aktarımı v üzrind yrsl (ayni) ya da kişisl hak kurulumu il ilgisi yoktur. Cins dğişikliği, var olan bir durumun taşınmazın paftasına v tapu kütüğün işlnmsidir. Başka bir dyişl, cins dğişikliği yapılarak tapu kütüğü v pafta 11

12 grçği yansıtır duruma gtirilmktdir. Bu ndnl koruma önlmin ilişkin yargı kararında trsin bir açıklık yok is, cins dğişikliği yapılabilmlidir. Ancak, Tapu v Kadastro Gnl Müdürlüğü nün uygulaması bu yönd dğildir. 13. Korumalı Yapı İçrn v Sit Alanında Kalan Taşınmazların Cins Dğişikliği Tapu kütüğünün blirtmlr (byanlar) bölümünd, korunması grkli taşınmaz kültür varlığıdır yazımı bulunan kültür varlıkları il arkolojik v doğal sit alanlarında kalan parsllrdki yapılaşmaya yönlik cins dğişikliği istmlrind ilgili koruma kurulunun olumlu kararının aranması grkir. 14. Yapılı Parslin Ayrılması (İfrazı) Sonucu Yapının Bir Parsld Kalması 2010/4 sayılı Gnlg nin 24/15. maddsin gör; 3194 sayılı İmar Kanunu nun 15 v 16. maddlri çrçvsind istm bağlı olarak yapılan ayırma işlmlrind; ana parslin nitliğind yapı görünüyorsa, yapı, ayırma sonucu oluşan hangi parsld kalıyorsa o parslin nitliğin, ana taşınmazın yapı dışındaki yazılı nitliği is ayrılan ötki parsllrin nitliğin taşınmak yoluyla dğişiklik bildirgsi düznlnir. Örnğin, içind kagir v bulunan tarla nitlikli parsl üç ayrıldığında kagir v bir bölümd kalıyorsa, bu bölümün nitliğin içind kagir v bulunan tarla, ötki bölümlrin nitliğin is yalnızca tarla yazılır. Bu işlm, nitliğin uygun biçimd taşınması olduğundan cins dğişikliği olarak dğrlndirilmz. G. Cins Dğişikliğind Dvltin Sorumluluğu Cins dğişikliğinin, özllikl d yapılı duruma glm il ilgili cins dğişikliğinin tapu kütüğün işlnbilmsinin rsmi bir ölçüm dayanan plana gör yapılabildiği yukarıda açıklanmıştı. Mdni Kanun un maddsin gör; bir taşınmazın tapu kütüğün yazımı v blirlnmsind, rsmi bir ölçüm gör düznlnmiş plana dayanılır. Mdni Kanun un 7. maddsin gör; rsmi kütük (sicil) v sntlr, blgldiklri olguların doğruluğuna kanıt oluşturur günü yürürlüğ girn Tapu Planları Tüzüğü nün 5. maddsin gör, tapu planları; arazi üzrindki parsl sınırlarını, bu parsl içindki yapı v klntilri il donatıların zmindki konumlarını doğru göstrck biçimd, tknik yöntmin uygun v rsmi ölçüm dayalı olarak düznlnir günü yürürlüğ girn Tapu Planları Tüzüğü nün 10. maddsin gör; tapu planları, yapımlarıyla ilgili yasal düznlmlr çrçvsind kadastro yöntimlrinc dntimdn gçirilir v uygunluğu durumunda tapu yöntimlrin göndrilir. Kadastro yöntimlrinc dntimi yapılmamış tapu planları, tapu yöntimlrinc işlm alınmaz. Bu kapsamda, tapu kütüğünd yapılacak cins dğişikliği işlmlrind, imar düznlmlrin uygun olarak grçklştirilmiş vaziyt planı, mimari proj il tapu planlarının birbirlri il uyumlu olması grkir. Mdni Kanun un 719. maddsi; Taşınmazların sınırları, tapu planları v yr (arz) üzrindki sınır işartlriyl blirlnir. Tapu planı il yr üzrindki işartlr birbirini tutmazsa, gçrli olan tapu planındaki sınırdır. biçiminddir. Bu düznlm doğrultusunda tapu kütüğün güvn ilksinin örslnmmsi v kişilr için bir hak yitimin, dolayısıyla da Hazin nin bir zararı karşılamasına ndn olunmaması bakımından, 12

13 yapıya, vaziyt planı v mimari projy uygun olarak yapıldığı blirlndiktn sonra yapı kullanma blgsi vrilmlidir. Yapı kullanma blgsin dayanılarak da tapu kütüğünd cins dğişikliği yapılmalıdır. Trsin bir durumda, tapu kütüğün güvnrk işlm yapanların, tapu kütüğündki yanlışlıklar ndniyl uğrayacakları zararlar için dvlttn tazminat istybilmlrinin yolu açılmış olur. H. Cins Dğişikliği v Yapıya Dğr Vrm 1. Cins Dğişikliğin Konu Edilmiş Yapılar Gnl olarak, dğrlm çalışmalarında cins dğişikliğin konu yapıların onaylı mimari projlrin uygun olup olmadıkları inclnmlidir. Onaylı mimari projsin uymayan yapı bölümlri dğr dışı bırakılmalıdır. Bugünkü hukuksal düznlmlr çrçvsind cins dğişikliği yapılacak taşınmazlar üzrind yapı varsa, bu yapı v klntilrin ilişkin olarak kadastro yöntimlrind kat sayısı v taban oturumunu göstrn planlar (ölçü v sınırlandırma krokilri) il yapı kullanma blgsinin bulunması grkmktdir. Gçmiş dönmlrd yapılmış cins dğişikliklrind is, başka durumlarla da karşılaşılabilmktdir. Başkalık göstrn bu durumların n biçimd l alınabilcğin yönlik açıklamalara aşağıda yr vrilmiştir. İlk Kurulum Kadastrosunda Tapu Kütüğün İşlnn Yapılar: İlk kurulum kadastrosu sırasındaki cins blirlmsi işlmiyl tapu kütüğün işlnrk yasallık kazandırılan yapıların onaylı mimari projsin ulaşılamıyorsa, kadastro yöntimlrindki kat sayısı v taban oturumunu göstrn planlar (krokilr) il güncl durum karşılaştırılmalıdır. Kadastro planında göstriln yapı v klntilri il var olan yapı v klntilri arasında uyumsuzluk varsa, uyumsuz olan bölümlr dğr vrilmmlidir. Yapı Kullanma Blgsi Olmadan Cins Dğişikliğin Konu Edilbilck Yapılar: Mimari projsi olmayan, yukarıda Yapı Kullanma Blgsi Olmaksızın Cins Dğişikliği Yapılabilck Yapılar başlıklı bölümd açıklanan yapı v klntilrin ilişkin olarak kadastro yöntimlrindki kat sayısı v taban oturumunu göstrn planlar il yapıların güncl durumu karşılaştırılmalıdır. Kadastro planında göstriln yapı v klntilri il var olan yapı v klntilri arasında uyumsuzluk varsa, uyumsuz olan bölümlr dğr vrilmmlidir. Yapı Kullanma Blgsi Olmadan Uygunluk Yazısı İl Cins Dğişikliğin Konu Edilmiş Yapılar: 1997/8 sayılı Gnlg nin yazımındaki ksiklik ndniyl v yürürlükt kaldığı il arası dönmd yapı kullanma blgsi aranmadan cins dğişikliği işlmlri yapılmış olabilir. Bu ndnl, söz konusu dönmd cins dğişikliği işlmlri yapılmış taşınmazların güncl olarak içrdiklri yapı il cins dğişikliğin konu yapının iyi karşılaştırılması grkir. Bunun için kadastro yöntimlrind bulunan, cins dğişikliği işlmlri sırasında düznlnmiş planlar inclnmlidir. Böyl bir plan bulunmuyor v yapı ruhsatına da ulaşılamıyorsa, yapıya dğr vrmmk n uygun yoldur. Yapı Kullanma Blgsind Görünmmsin Karşın Cins Tanımında Sözü Ediln Yapılar: Yapı kullanma blgsi il taşınmazın cins dğişikliği sırasında yapılmış tanımı uyumlu dğils, yapı kullanma blgsin dayanılarak dğrlm yapılmalıdır. Örnğin, Prfabrik Fabrika, Kagir Dpo v Tarla olarak tanımlanmış taşınmazın yapı kullanma blgsind görünmyn dpo yapısı için dğr vrilmmlidir. 13

14 Cins Dğişikliğindn Sonra Yapıldığı Anlaşılan Yapılar: Cins dğişikliğin konu dildiktn sonra yıkılmış yapıların yrin sonradan yapılan, yapı ruhsatı v onaylı mimari projsi olmayan yapılara dğr vrmmk grkir. Cins Tanımında v Kadastro Planında Kat Sayısı Göstrilmmiş Birdn Çok Katlı Yığma Yapılar: Eski dönmd v iki ya da n çok üç katlı olarak yapılmış olduğu anlaşılan yığma (kagir) yapılara, parsl üzrindki güncl taban oturumları il kadastro planındaki taban oturumları uyumluysa dğr vrilbilir. 2. Cins Dğişikliğin Konu Edilmmiş, Ancak Kadastro Planlarında Görünn Yapılar 3402 sayılı Kadastro Kanunu nun 22/a. maddsinin uygulanmasına yönlik olarak çıkarılan v günü yürürlüğ girn Kadastro Haritalarının Ynidn Düznlnmsi v Tapu Sicilind Grkli Düzltmlrin Yapılmasında Uyulacak Usul v Esaslara İlişkin Yöntmlik in 19. maddsind; Tapu kütüğünd yazılı yapı ya da donatıların yrind olmaması durumunda, bu durum uygulama tutanağında açıklanarak güncl duruma gör nitlik saptaması yapılır. Taşınmazlar üzrind var olup da cins dğişikliği yapılmamış olan yapı v donatılar ölçülrk, yalnızca ölçü krokisind göstrilir, sınırlandırma krokisind v paftasında göstrilmz. Ayrıca imar düznlmlrin gör yapı kullanma blgsi alınmamış yapıların tapu kütüğünd cins dğişikliği yapılamaz. Bu durum uygulama tutanağının blirtmlr (byanlar) bölümünd açıklanır v cins dğişikliği yapılması grkn taşınmazların dizlgsi parsl sahiplrini d göstrck biçimd ilgili kuruluşlara bildirilir. Ayrıca, Fn Klasörü nün düşünclr bölümünd d kurşun kalml blirtilir. Tapu kütüğünd yazılı olmayan yapı v donatıların bulunduğu parsllr ilişkin vrilck pafta örnği v ötki tknik blglrd yapı v donatıların tapu kütüğünd yazılı olmadıkları blirtilir. dnilmktdir. Buna gör, cins dğişikliğin konu dilmmiş, ancak kadastro ölçü krokilrind göstriln yapılar büyük olasılıkla imar düznlmlrin uygun olarak yapılmamışlardır. Bunlar, ynilm kadastrosu sırasında varlıkları blirlnip kadastro ölçü krokilrind göstriln, ancak yapı kullanma blgsi olmayan yapılar olabilir. Yapı ruhsatına v onaylı mimari projsin ulaşılamıyorsa, bu yapılara dğr vrmmk grkir. 14