ANKARA YEMİNLİ MALİ MÜŞAVİRLER ODASI Mevzuat İzleme ve Değerlendirme Komisyonu Kararı

Transkript

1 Karar Tarihi : Karar Sayısı : 2018/ ANKARA YEMİNLİ MALİ MÜŞAVİRLER ODASI Mevzuat İzleme ve Değerlendirme Komisyonu Kararı Anahtar Kelimeler: İmar Barışı, imara aykırılık, imar kirliliği, imar kirliliğine neden olma, yapı kayıt belgesi, yapı kayıt bedeli, aykırılık alanı eşitsizliği. İlgili Mevzuat: 7143 sayılı Vergi ve Bazı alacakların Yeniden Yapılandırılması İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun Md.16, Anayasa Md.10 ve 104; 3194 sayılı imar Kanunu Md. 21, 42 ve Geçici 16; Türk Ceza Kanunu Md.184, 206 ve 207; Medeni Kanun Md.701, 705, 716 ve 718; Kat Mülkiyeti Kanunu Md.2, Gelir Vergisi Kanunu Md. 4 ve 40; Vergi Usul Kanunu Md. 262, 271 ve 274; Emlak Vergisi Kanunu Md.29; Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar. Özeti: 7143 sayılı Kanunla İmar Kanununa eklenen Geçici 16 madde ile getirilen imar barışı ile ilgili olarak uygulamada ortaya çıkabilecek sorunlar ve çözüm önerileri hakkında. I- İNCELEMENİN KONUSU: Ankara Yeminli Mali Müşavirler Odası Başkanlığı'nın tarih ve D.53/2440 sayılı yazılarında; 7143 sayılı Kanun ile ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışı sağlanması amacıyla 3194 sayılı İmar Kanunu na geçici 16. Madde eklenmiştir. Söz konusu yasal düzenlemenin toplumun büyük bir kesimini ilgilendirmesi nedeniyle, konunun Komisyonumuzca incelenerek; uygulamada ortaya çıkabilecek sorunların tespit edilmesi ve çözüm önerilerinin Oda Yönetim Kuruluna bildirilmesi istenilmiştir. II- YAPILAN ÇALIŞMALAR, İNCELEMELER VE DEĞERLENDİRME 1. İMAR BARIŞI KANUNU 1 VE NİTELİĞİ 1.1. Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla sayılı İmar Kanunu na tarih ve 7143 sayılı Kanunun 16. maddesi ile 16. geçici madde eklenmiştir. Eklenen bu 1 İmar Barışı Kanunu ile 7143 sayılı Kanunla 3194 sayılı İmar Kanunu na eklenen geçici 16. maddesi anlatılmak istenmiştir sayılı İmar Kanunu md geçici 16/1. 1

2 madde hükmüyle İmar mevzuatına 3 aykırı olarak tarihinden önce yapılmış yapılar için, tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde yapı kayıt belgesi verilmesi imkânı getirilmiştir. Yapı kayıt belgesi, yapıların imar mevzuatına aykırılıklardan doğan idari müeyyidelerden yapı sahibini koruyan, 4 yapının tabi olduğu mahrumiyetleri kaldıran 5 niteliğe sahip bir belgedir. 6 Bununla beraber yapı kayıt belgesinin, Hazineye veya belediyelere ait taşınmazlar üzerinde inşa edilmiş yapıların satın alma hakkını veren niteliği de vardır. 7 Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır. Yapının depreme dayanıklılığı ve yapının fen ve sanat norm ve standartlarına aykırılığı hususu yapı malikinin sorumluluğundadır İmar mevzuatına aykırı olarak yapılmış olan yapılar için İdare tarafından yapı kayıt belgesinin verilmesi ya da yapı sahibi tarafından alınması işlemi imar barışı olarak adlandırılmıştır. Zira yapı kayıt belgesi, imara aykırı yapılara idari yaptırımlardan korunma hakkı vermektedir. Bu adlandırma ister istemez, taşınmaz sahiplerine verilen yapı kayıt belgesi işleminin hukuki niteliğinin 3 İmar Kanunu na göre yapı, karada ve suda, daimî veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesislerdir. Bina; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan, hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılardır. (Madde 5.) Yapı: a) Kuruluş veya kişilerce kendilerine ait tapusu bulunan arazi, arsa veya parsellerde, b) Kuruluş veya kişilerce, kendisine ait tapusu bulunmamakla beraber kamu kurum ve kuruluşlarının vermiş oldukları tahsis veya irtifak hakkı tesis belgeleri ile, İmar planı, yönetmelik, ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılabilir. (Madde 20.) Yapı: a) Kuruluş veya kişilerce kendilerine ait tapusu bulunan arazi, arsa veya parsellerde, b) Kuruluş veya kişilerce, kendisine ait tapusu bulunmamakla beraber kamu kurum ve kuruluşlarının vermiş oldukları tahsis veya irtifak hakkı tesis belgeleri ile İmar planı, yönetmelik, ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılabilir. (Madde 21/1.) imar mevzuatına aykırılık teşkil eden fiil ve hallerin tespit edildiği tarihten itibaren on iş günü içinde ilgili idare encümenince sorumlular hakkında, üstlenilen her bir sorumluluk için ayrı ayrı olarak bu maddede belirtilen idari müeyyideler uygulanır. (Madde 42/1.) 4 Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili 3194 sayılı Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir. Kat mülkiyetine geçilmiş olması 16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Ek 1 inci maddesinin uygulanmasına engel teşkil etmez. (Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Madde 6/3.,5.) 5 Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir. İnşaat halindeki yapılarda 31/12/2017 tarihi itibari ile bitmiş olan kısımlar için ilave inşaat alanı ihdas etmemek şartı ile Yapı Kayıt Belgesi verilir ve Yapı Kayıt Belgesi verilen kısımların eksik inşaat işleri tamamlanabilir. Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarda ruhsat alınmaksızın yapılabilecek basit onarım ve tadilatlar yapılabilir. Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarda işyeri açma ve çalışma ruhsatı yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın verilir (Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Madde 6/2.,6., 7., 8.) 6 Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Madde 6. ( tarih ve sayılı Resmî Gazetede yayınlanmıştır.) 7 Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlardan özel kanunları kapsamında kalan ve bu özel kanunlara göre değerlendirilmesi gerekenler dışında kalanlar Bakanlığa tahsis edilir. Tahsis işleminden sonra, Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine bu taşınmazlar Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır. Rayiç bedel Bakanlıkça tespit edilir veya ettirilir. Bu suretle yapılacak satışlarda satış bedeli, en az yüzde onu peşin ödenmek üzere beş yıla kadar taksitlendirilebilir. Taksit tutarlarına ödeme tarihine kadar kanunî faiz oranının yarısı uygulanır. Belediyelerin özel mülkiyetinde olan taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olan yapılara Yapı Kayıt Belgesi verilebilir. Böyle bir durumda, Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine bedeli ilgili belediyesine ödenmek kaydıyla taşınmazlar rayiç bedel üzerinden belediyelerce doğrudan bunlara satılır. (Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Madde 7/1.,4.) 8 Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Madde 9/1. 2

3 idari af ya da imar affı mahiyetinde olduğu şeklinde mülahazanın nedeni olmuştur. Bununla beraber yapı kayıt belgesi verme işleminin belirlenmiş bir bedel karşılığında yapılması nedeniyle işlemin idari imar affı olmadığı aksine bu adla yapılan hukuki işlem karşılığı olarak hazine tarafından yapı kayıt bedeli adı altında alınan bir çeşit harç olduğunu ileri sürenler de vardır. Bu görüşe göre imar barışı madde hükmünün yürürlüğe girmesiyle ruhsatsız ve ruhsat eklerine aykırı yapılar için amme alacağı doğuran olay oluşmuş ve gerçekleşmiştir. Amaç ruhsatsız yapıları kayıt altına alma olduğuna göre anılan yasa kuralı gereği bu nitelikteki bütün yapıların beyan edilsin edilmesin kayıt altına alınması gerekir. 9 Kanaatimiz odur ki yapı kayıt belgesi karşılığında alınan paraları harç olarak nitelendirmek, işlemin niteliğini tam doğru olarak değerlendirilebilecek yaklaşım değildir. Zira harçlar, vatandaşlarca idarece yapılan bir kamu hizmetinden yararlanmanın karşılığında ödenirler. Kişilerin özel menfaatlerine ilişkin olarak kamu kurumları ve hizmetlerinden (tapu, pasaport vb) yararlanmaları karşılığında yapılan ödemeler harç mahiyetindedir. Elbette yapı kayıt belgesi, taşınmaz sahiplerine kamusal hizmetlerden yararlanma karşılığı değil idari yaptırımlara muhatap olmama (idari yaptırımlardan korunma hakkı) karşılığında yapılan ödemeler sonucunda verilmektedir. Bu yanı ile bakarsanız, harçlarda olan bireylerin özel menfaatlerine yönelik kamusal hizmetlerden yararlanma kavramı bu işlemde yoktur. Zira kamusal hizmetlerin taşıdığı genellik ilkesi bu işlemlerde bulunmamaktadır. Diğer bir ifadeyle yapı kayıt belgesi her yapı sahibi olan vatandaşa değil, sadece imar mevzuatına aykırı olarak yapılan yapı sahiplerine ve bundan dolayı uygulanan idari yaptırımlardan ve mahrumiyetlerden kurtulmak için verilmektedir. İdari para cezaları veya yapıya yönelik fiziki yaptırımlar (yapının yıktırılması) kişilerin yararlandığı kamusal bir hizmet mahiyetinde değildir. Hukuka aykırı niteliğe sahip oldukları için taşınmazlara uygulanan mahrumiyetler de kamusal bir hizmetten yararlanma aracı olamaz. Bu itibarla yapı kayıt belgesi alma karşılığında ödenen tutarları harç olarak nitelendirmek harç kavramı ve uygulamaları ile bağdaşmamaktadır İmar Kanunu na göre alınması mecburi olan yapı ruhsatı (inşaat izin belgesi) belediyeler ve valilikler tarafından verilmektedir. 10 Belediyeler, Belediye Gelirleri Kanunu na göre zaten verdikleri bina inşaatı ruhsatlarından alınan bina inşaat harcı geliri 11 ve parselasyon, ifraz ve tevhit, plan ve proje tasdik işlemleri karşılığında da imar harçları geliri 12 de elde etmektedirler. 9 Şefik Çakmak ın tarihli Kamu Alacaklarının Yeniden Yapılandırılması Konusundaki Yasa İle İmar Kanunu na Eklenen Geçici 16. Madde başlıklı AYMMO na hitaben yazdığı yazı sayılı İmar Kanunu md 21/1. Yapı ruhsatı, mücavir alanlar içerisinde ruhsata tâbi olan herhangi bir yapının inşaatına başlanabilmesi için belediyelerce, mücavir alan sınırları dışında Valiliklerce (Çevre ve Şehircilik Müdürlükleri) verilen izindir. 11 Belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde yapılan her türlü bina inşaatı (ilave ve tadiller dahil), inşaat veya tadilat ruhsatının alınmasında Ek Madde 6'da yer alan tarifede gösterilen nispet ve hadlerde bina inşaat harcına tabidir. Konut veya işyerlerinin kullanılış tarzlarının değiştirilmesi (konutun işyerine veya harca tabi olmayan işyerinin harca tabi işyerine dönüştürülmesi) halinde de bu değişiklik tadilat sayılarak ek harca tabi tutulur. İnşaata ruhsatsız başlanması halinde de harç alacağı doğmuş sayılır. (Belediye Gelirleri Kanunu Bina İnşaat Harçları Bölümü Ek md 1/1-3.) 12 İmar mevzuatı gereğince aşağıda belirtilen harçlar belediyece tahsil olunur. a) Belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde İmar Kanunu na göre ilk kez yapılan veya istek üzerine gerçekleştirilen müteakip parselasyon işlemleri "Parselasyon Harcına" (teşvik belgesini haiz organize sanayi bölgeleri hariç olmak üzere), b) Verilecek ifraz ve tevhit kararları "İfraz ve Tevhit Harcına", c) Proje tasdik işlemleri "Plan ve Proje Tasdik Harcına", d) Zemin ve yol kanal açma izni verilmesi, yapım ve yıkım artığı malzeme ile toprak kazısının taşınması için belediyelerce yer gösterilmesi ve bu yerlerin tesviyesi "Zemin Açma İzni ve Toprak Hafriyatı Harcına", e) (Mülga: 21/1/ /5 md.) 3

4 Dolayısıyla İmar Barışı, belediyeler tarafından verilen ve harçların alınmasına konu olan ruhsat ya da diğer imar hizmetlerinin verilmemesinden kaynaklanan imara aykırılıkları nedeniyle merkezi idare tarafından uygulanan idari yaptırımlarını 13 yapı kayıt bedeli karşılığı affetmektedir. Bu itibarla İmar Barışı, belediye geliri niteliğinde olan bina inşaat harçları ve imarla ilgili harçların ödenmemesinden veya eksik ödenmesinden kaynaklanan bir çeşit vergi niteliğindeki harç cezalarını af kapsamına almamaktadır. İmar Barışı, sadece Merkezi İdarenin gerçekleştirilen imara aykırılıklar nedeniyle kesilmiş olan idari yaptırımlara (para cezalarına) af getirmektedir Bina inşaat harçları ve imarla ilgili harçlar, belediyeler ile il özel idarelerince tahsil edilen harçlar niteliğinde olduğundan, VUK hükümleri kapsamında alınan vergi, resim ve harçlar mahiyetindedir. 14 Bu itibarla bina inşaat harçları ve imarla ilgili harçlar, 7143 sayılı Vergi Ve Diğer Bazı Alacakların Yeniden Yapılandırılması İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanunla 15 getirilen mali af kapsamına girmektedir İMAR KİRLİLİĞİNE NEDEN OLMA SUÇLARINA AF 2.1. Af işlemi Anayasamıza göre ancak TBMM ve Cumhurbaşkanına verilmiş bir yetkidir. 17 Dolayısıyla genel mahiyette af, esas itibariyle bir kanun konusudur ve maddi ceza hukuku f) Yapı kullanma izni verilmesi işleri "Yapı Kullanma İzni Harcına" tabidir. (Belediye Gelirleri Kanunu İmar İle İlgili Harçlar Bölümü md 80/1.) sayılı İmar Kanunu md VUK md 1. Bu Kanunda aksine hüküm bulunmayan hallerde, bu Kanuna göre alınacak vergi, harç ve katılma payları hakkında 213 sayılı Vergi Usul Kanunu ile 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun ve bunların ek ve tadilleri hükümleri uygulanır. (Belediye Gelirleri Kanunu md 98.) tarih ve sayılı Resmî Gazete de yayınlanmıştır. 16 ) Bu Kanun hükümleri;. g) Belediyelerin; 1) 213 sayılı Kanun kapsamına giren ve 31/3/2018 tarihinden (bu tarih dâhil) önceki dönemlere, beyana dayanan vergilerde bu tarihe kadar verilmesi gereken beyannamelere ilişkin vergi ve bunlara bağlı vergi cezaları, gecikme faizleri, gecikme zamları, 2018 yılına ilişkin olarak 31/3/2018 tarihinden (bu tarih dâhil) önce tahakkuk eden vergi (2018 yılına ilişkin tahakkuk eden emlak vergisi ile iş yeri ve diğer şekillerde kullanılan binalara ait çevre temizlik vergisi hariç) ve bunlara bağlı vergi cezaları, gecikme faizleri, gecikme zamları, bunların dışında kalan ve 6183 sayılı Kanun kapsamında takip edilen ve vadesi 31/3/2018 tarihinden (bu tarih dâhil) önce olduğu hâlde bu Kanunun yayımı tarihi itibarıyla ödenmemiş bulunan asli ve fer i amme alacakları (idari para cezaları ile 26/5/1981 tarihli ve 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanununun mükerrer 97 nci maddesinin (b) fıkrası gereğince belediyelere ödenmesi gereken paylar hariç), 2) 2464 sayılı Kanunun 97 nci maddesine göre tahsili gereken ve vadesi 31/3/2018 tarihinden (bu tarih dâhil) önce olduğu hâlde bu Kanunun yayımı tarihi itibarıyla ödenmemiş bulunan ücret alacakları ile bunlara bağlı fer i alacakları, 3) 3/7/2005 tarihli ve 5393 sayılı Belediye Kanunu kapsamındaki belediyelerin su abonelerinden olan ve vadesi 31/3/2018 tarihinden (bu tarih dâhil) önce olduğu hâlde bu Kanunun yayımı tarihi itibarıyla ödenmemiş bulunan su, atık su ve katı atık ücreti alacakları ile bunlara bağlı fer i (sözleşmelerde düzenlenen her türlü ceza ve zamlar dâhil) alacakları, 4) Büyükşehir belediyelerinin, 9/8/1983 tarihli ve 2872 sayılı Çevre Kanununun 11 inci maddesine göre vadesi 31/3/2018 tarihinden (bu tarih dâhil) önce olduğu hâlde bu Kanunun yayımı tarihi itibarıyla ödenmemiş bulunan katı atık ücreti alacakları ile bunlara bağlı fer i (sözleşmelerde düzenlenen her türlü ceza ve zamlar dâhil) alacakları, hakkında uygulanır. (7143 sayılı Kanun md 1/1g.) Bu Kanunun uygulanmasında; a) Vergi: 213 sayılı Kanun kapsamına giren vergi, resim ve harçları, b) Gümrük vergileri: İlgili mevzuat uyarınca eşyanın ithali veya ihracında uygulanan ve Gümrük ve Ticaret Bakanlığına bağlı tahsil daireleri tarafından takip ve tahsil edilen gümrük vergisi, diğer vergiler, eş etkili vergiler ve mali yüklerin tümünü, c) Beyanname: Vergi tarhına esas olan beyanname ve bildirimleri, ifade eder. (7143 sayılı Kanun md 1/2a.b.c.) 17 ''Türkiye Büyük Millet Meclisinin görev ve yetkileri, Türkiye Büyük Millet Meclisi üye tam sayısının beşte üç çoğunluğunun kararı ile genel ve özel af ilanına ( ) karar vermek tir.''(anayasa md 87/1.) Anayasada Cumhurbaşkanının yetkileri arasında Sürekli hastalık, sakatlık ve kocama sebebiyle kişilerin cezalarını hafifletir veya kaldırır. İşi de sayılmıştır. (Anayasa md 104/16.) 4

5 anlamında bir suça ve bu suçtan doğan mahkumiyete yönelmiştir. Bu itibarla idari suçlar ve bunlara yönelik yaptırımlara yönelik af kanunları, adli suç ve cezalarla ilgili özel hüküm taşımadıkları sürece adli suç ve cezalar için getirilmiş af mahiyetinde olamaz. 18 Bu yanıyla imar affı, adli suç olma niteliğini taşıyan imar kirliliğine neden olma suçuna 19 yönelik af niteliğinde değil, imar mevzuatı ile ilgili idari suç ve yaptırımların affı mahiyetindedir. 20 İmar affı, sadece İmar Kanunu nun 42. maddesinde düzenlenmiş olan idari yaptırımları kaldırmaktadır. 21 Dolayısıyla imar barışı, idare (yürütme) ile vatandaş arasındaki nizalara barış getirmekte, vatandaş/devlet (ceza suçu/yargı) ile vatandaş arasındaki adli uyuşmazlıklara barış getirmemektedir. Sonuçta imar barışı, esasları Kanunla düzenlenmiş idari nitelikte bir aftır. Ancak idari yaptırımların ne olduğu ve miktarı kanunla düzenlenmiş olmasına rağmen, aftan yararlanabilmek için ödenmesi öngörülen yapı kayıt bedellerinin tutarı tamamen Kanunla belirlenmiş esaslar çerçevesinde düzenlenmemiştir. Şöyle ki yapı kayıt bedelinin hesaplanmasında Kanunda dikkate alınması gereken unsur olarak öngörülen yapının yaklaşık maliyeti kavramının ne olduğu Kanunda tanımlanmamıştır. Buna mukabil Kanun yapının yaklaşık maliyetinin belirlenmesi konusunda Çevre ve Şehircilik Bakanlığını yetkili kılmıştır. Sonuçta yapının yaklaşık maliyetinin ne olduğu yasal yetki kullanımı sonucunda ortaya çıkan İdari düzenleme (Tebliğ) ile belirlenmiştir Esasen T. Ceza Kanunu nun ilgili maddesinde Kişinin, ruhsatsız ya da ruhsata aykırı olarak yaptığı veya yaptırdığı binayı imar planına ve ruhsatına uygun hale getirmesi halinde, bir ve ikinci fıkra hükümleri gereğince kamu davası açılmaz, açılmış olan kamu davası düşer, mahkûm olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkar. şeklinde bir çeşit imara aykırılığının fiilen giderilmesi halinde af 18 DÖNER Ayhan, ''Cezai ve İdari Yaptırımların Farklılığı Bağlamında TBMM'nin AF Yetkisi'', EÜHFD, C:XII, S:3-4, Y:2008 sayfa Yapı ruhsatiyesi alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişi, bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır. 2. Yapı ruhsatiyesi olmadan başlatılan inşaatlar dolayısıyla kurulan şantiyelere elektrik, su veya telefon bağlantısı yapılmasına müsaade eden kişi, yukarıdaki fıkra hükmüne göre cezalandırılır. 3. Yapı kullanma izni alınmamış binalarda herhangi bir sınai faaliyetin icrasına müsaade eden kişi iki yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır. 4. Üçüncü fıkra hariç, bu madde hükümleri ancak belediye sınırları içinde veya özel imar rejimine tabi yerlerde uygulanır. 5. Kişinin, ruhsatsız ya da ruhsata aykırı olarak yaptığı veya yaptırdığı binayı imar planına ve ruhsatına uygun hale getirmesi halinde, bir ve ikinci fıkra hükümleri gereğince kamu davası açılmaz, açılmış olan kamu davası düşer, mahkûm olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkar. 6.İkinci ve üçüncü fıkra hükümleri, 12 Ekim 2004 tarihinden önce yapılmış yapılarla ilgili olarak uygulanmaz. (TCK md 184.) 20 Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir. (3194 sayılı İmar Kanunu md geçici 16/4.) 21 Ruhsat alınmaksızın veya ruhsata, ruhsat eki etüt ve projelere veya imar mevzuatına aykırı olarak yapılan yapının sahibine, yapı müteahhidine veya aykırılığı altı iş günü içinde idareye bildirmeyen ilgili fenni mesullere yapının mülkiyet durumuna, bulunduğu alanın özelliğine, durumuna, niteliğine ve sınıfına, yerleşmeye ve çevreye etkisine, can ve mal emniyetini tehdit edip etmediğine ve aykırılığın büyüklüğüne göre, beş yüz Türk Lirasından az olmamak üzere, aşağıdaki şekilde hesaplanan idari para cezaları uygulanır. (3194 sayılı İmar Kanunu md 42./2) 22 b) Yapının yaklaşık maliyet bedeli belirlenirken birim maliyet bedeli; 1) Tarımsal amaçlı basit binalar için 200 TL/ m2 2) 1-2 katlı binalar ve basit sanayi yapıları için 600 TL/m2 3) 3-7 katlı binalar ve entegre sanayi yapıları için 1000 TL/m2 4) 8 ve daha yüksek katlı binalar için 1600 TL/m2 5) Lüks binalar, villa, alışveriş kompleksi, hastane, otel ve benzeri yapılar 2000 TL/m2 6) Güneş Enerjisi Santralleri (GES) TL/MW esas alınmak suretiyle hesap yapılır. (Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Madde 5/1b.) 5

6 hükmü düzenlenmiştir. 23 Bu hükümde de imar aykırılığının fiilen giderilmesi halinde idari yaptırımların kendiliğinden ortadan kalkacağı hususu düzenlenmemiştir. Ceza Kanunu, anılan imar affını genel mahiyette ve şartlı bir kural olarak düzenlemiştir. Zira ceza hukukundaki aflar, genel olarak suçu ve suçun üçüncü şahıslara olan etkilerini ortadan kaldırmazlar, kaldıramazlar. Oysa imara aykırılık (kirlilik) suçları böyle değildir, her zaman imara aykırılık (kirlilik) taşıyan yapıları imara uygun hale getirmek (imar kirliliğini gidermek) mümkün olduğundan imar kirliliği suçunu -zaman boyutunu dikkate almazsak- ortadan kaldırmak ya da temizlemek mümkündür. Oysa imar barışı imar kirliliğinin ortadan kaldırılmasını amaç edinmemekte, aksine imar kirliliğini kamu geliri sağlamak adına meşrulaştırmaktadır. Aslına bakılırsa bu husus ülkemiz uygulamalarına ters değildir; bütün yapılarda bulunması gereken mukimlere ait kişisel kapalı otoparkların bulunması mecburiyetinden bedelinin ödenmesi karşılığında o yapının muaf tutulması konusundaki belediyeler uygulamaları herkesçe bilinen örnektir. 3. HANGİ İMARA AYKIRI YAPILAR İÇİN NE KADAR BARIŞ VAR? 3.1. İmar barışı hangi yapıları kapsamaktadır? Aslında soru hangi yapılar için yapı kayıt belgesi alınamaz şeklinde olursa daha anlamlı olur. Bu sorunun yanıtı Kanunda Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar bu madde hükümlerinden yararlandırılmaz. şeklinde verilmiştir. 24 Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar adlı idari düzenlemede (Tebliğde) ise kapsam dışı kalan taşınmazlar somut olarak sayılmıştır. 25 Dolayısıyla yapı kayıt belgesi alınabilecek yapıların kapsamı oldukça geniş tutulmuştur. Öyle ki Hazineye ve belediyelere ait taşınmazlar üzerindeki yapılar için de yapı kayıt belgesi alınabilir. 26 Bununla birlikte iyelik yönünden paylı olan taşınmazlar için yapı kayıt belgesi alınabilmesi, yani paylı veya elbirliği ile mülkiyetin TCK md 184/ sayılı İmar Kanunu md geçici 16/9. 25 Yapı Kayıt Belgesi; a) 18/11/1983 tarihli ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu nda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde, 3194 sayılı Kanunun geçici 16 ncı maddesi uyarınca adı geçen Kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanda, b) İstanbul tarihi yarımada içinde 3194 sayılı Kanunun geçici 16 ncı maddesi uyarınca adı geçen Kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda, c) 19/5/2014 tarihli ve 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanunun 2 nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirlenmiş Tarihi Alanda, ç) Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde, d) Kesinleşmiş planlar neticesinde sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş ve Maliye Bakanlığınca aynı amaçla değerlendirilmek üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazineye ait taşınmazlar üzerinde, bulunan yapılar hakkında Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemez. (Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Madde 8/1.) 26 Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Madde 7. Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların, Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlar Bakanlığa tahsis edilir. Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine taşınmazlar Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır. Bu durumda elde edilen gelirler bu maddenin ikinci fıkrasına göre genel bütçeye gelir kaydedilir. Ayrıca bu gelirler hakkında 29/6/2001 tarihli ve 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 5 inci maddesinin beşinci fıkrası hükmü uygulanmaz. Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların belediyelere ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine bedeli ilgili belediyesine ödenmek kaydıyla taşınmazlar rayiç bedel üzerinden belediyelerce doğrudan satılır. (3194 sayılı İmar Kanunu md geçici 16/7., 8.) 27 Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir. (MK md 688/1ve 3) Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir. Elbirliği 6

7 geçerli olduğu durumlarda, kat mülkiyeti kurulmamışsa, tüm pay sahiplerinin birlikte müracaatını gerektirir Kanun, üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapıların imar barışı hükümlerinden yararlandırılmayacağını düzenlemiştir. Bu düzenleme ile özel mülkiyete tabi taşınmaz bir üçüncü kişiye aitse, bu taşınmaz için zilyedi ya da bir başkası adına yapı kullanım belgesi düzenlenmemesi kuralı getirilmiştir. Diğer bir ifadeyle özel mülkiyete tabi taşınmazlarda yapı kayıt belgesi ancak taşınmaz maliki adına düzenlenebilir. Bu esas, mülkiyet kavramının taşıdığı hukuksal anlamın da gereğidir, bu itibarla anılan hükme başka bir anlam yüklenemez. Örneğin müşterek mülkiyete ya da iştirak halindeki mülkiyete tabi hisseli taşınmazlar için yapı kayıt belgesi düzenlenemez sonucu çıkarılamaz. 28 Aksine hisseli taşınmazlar için de yapı kayıt belgesi düzenlenebilir ancak bu belge bütün hissedarlar adına düzenlenir. Kat Mülkiyeti Kanunu na göre ana gayrimenkul 29 üzerinde ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümler için kurulan kat mülkiyeti, bu bağımsız bölümler için ayrı ayrı bağımsız mülkiyetin konusu yapılmıştır. 30 Ancak her bağımsız bölümün ana gayrimenkul arsasından belli bir arsa payına sahip olduğu gerçeği de unutulmamalıdır. Dolayısıyla ana gayrimenkul üzerinde oluşturulan bu yapının bağımsız olarak kat mülkiyetine konu olmayan kısımları, 31 hukuken Medeni Kanun da müşterek (paylı) mülkiyet olarak nitelendirilir. Sonuçta taşınmaz hissedarlarının ya da kat malikleri kurulunca yetkilendirilmiş ana gayrimenkul yöneticisinin başvurusu ile yapı kayıt belgesi alınabilecektir. 32 mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır. (MK md 701/1.ve 2.) 28 Geçici 16. Maddenin kapsamı konusunda da ilgili bakanlıklar yanlış bir uygulama içindedirler. Geçici maddenin 9. Fıkrasına göre üçüncü kişilere ait özel taşınmazlarda bulunan yapılar bu madde kapsamında değildir. Bu hükmün anlamı geçici maddenin kendi arsası üzerine yapılan yapıyı kapsadığıdır. Hisseli arsalar üzerindeki yapılar, yasa kapsamında değildir. Oysa ilgili bakanlıklar hisseli taşınmazların da Geçici 16. Madde kapsamında olduğu görüşünü yaymaktadır. Hisseli arsalar ya da kat mülkiyeti konusu yapılar için Geçici 16. Maddenin uygulanması söz konusu olamaz. (Mülkiyet hakkını düzenleyen Medeni Kanun da kat mülkiyeti kavramı yoktur. Doğrusu da budur. Çünkü arsadan soyutlanmış yapı mülkiyeti olamaz. Yapı mülkiyeti ile arsa mülkiyeti birbirini tamamlar durumda olmalıdır. Medeni Kanun hisseli bir arsa üzerine yapılan yapının arsa paylarının aynen yapıya yansıyacağını belirtmiştir. Arsa 1/10 hisseli ise üzerindeki yapı da 1/10 hisseli olacaktır. Yapıda 10 bağımsız bölüm varsa on bağımsız bölüm de 0n paydaşın ayrı ayrı payı olacaktır. Ancak Medeni Kanun a göre 10 bağımsız bölüm için irtifak hakkı (kullanım hakkı) verilerek 10 bağımsız bölümün ayrı paydaşlarca kullanılmasına olanak verilebilir. Bu doğru bir düzenleme ve hukuki yapıdır. Böylece bina arsadan soyutlanmamış olur. Ancak Medeni Kanun dan ayrı olarak Kat Mülkiyeti Kanunu da vardır. Kat Mülkiyeti Kanunu ile getirilen yapı mülkiyeti kavramı arsa mülkiyeti kavramından soyutlanmıştır. Arsa mülkiyeti ile yapı mülkiyeti arasında doğrudan bir bağlantı yoktur. Biz iki yasa düzenlemesini de göz önünde tutarak Geçici 16. Maddenin kapsamını belirlemeye çalışacağız.) (Şefik Çakmak ın tarihli Kamu Alacaklarının Yeniden Yapılandırılması Konusundaki Yasa İle İmar Kanunu na Eklenen Geçici 16. Madde başlıklı AYMMO na hitaben yazdığı yazı ) 29 Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. (MK md 718/1.) Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe (Ana gayrimenkul); yalnız esas yapı kısmına (Ana yapı) ana gayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu Kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine (Bağımsız bölüm); bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere (Eklenti); bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki); denir. (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu md 2/1a.) 30 Taşınmaz mülkiyetinin konusu şunlardır: 1. Arazi, 2. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, 3. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler. (MK md 704.) 31 Ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına (Kullanma hakkı) denir. (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu md 2/1b.) sayılı İmar Kanunu md geçici 16/5. 7

8 3.3. Bir arazi ya da arsanın üzerinde kaçak (ruhsatsız) bir yapı inşa edilmişse, 33 inşa edilen bu yapı üzerindeki bağımsız bölümler 34 tapuda tescil edilememiş olacağından kat mülkiyetini tesis etmek mümkün olamayacaktır. 35 Bu itibarla inşa edilen bu bağımsız bölümlerin Medeni Hukuk kapsamında resmen üçüncü bir şahsa satışları da gerçekleştirilemeyecektir. 36 Buna mukabil bağımsız bölümlerden bir kısmı ana gayrimenkul sahibi ile alıcılar arasında akdedilen yazılı satış sözleşmeleri ile bedeli karşılığı satılmışsa, bu şekilde satılan bağımsız bölümlerle ilgili mülkiyet/sahiplik hakkı hukuken satın alanlara resmen nakledilemeyeceğinden, satın alanların satın aldıkları bağımsız bölümler için yapı kayıt belgesi alma hakları, bu bölümler üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmaz niteliğini taşıdığından, bulunmaz. Bununla beraber, bağımsız bölümleri satın alanların malikten ilgili bağımsız bölüm mülkiyetinin kendi adlarına tescilini isteme hakları vardır. Malikin satın alanın talebine rağmen tescilden kaçınması halinde satın alma hakkı olan kişi, hâkimden mülkiyetin hükmen kendisine geçirilmesini (naklini) isteyebilir. 37 Sonuçta söz konusu bağımsız bölümlerin mülkiyetini bu yolla elde edenlerin de yapı kayıt belgesi için ilgili makamlara müracaat ve adlarına yapı kayıt belgesi düzenlemesini isteme hakları bulunmaktadır. Bu şekilde tescil ettirme hakları bulunmasına rağmen bu haklarını bugüne kadar kullanmamış olanların yani resmen bağımsız bölümün kat mülkiyetine sahip olmayanların ise Kanunun bu hükmü uyarınca doğrudan kendi adlarına yapı kayıt belgesinin düzenlenmesini isteme hakları yoktur. Bu durumda olanlar bağımsız bölümler için hem imar barışından yararlanılmasının sağlanmasını hem de kat mülkiyetinin kendi adlarına tescilini malikten isteme hakları bulunmaktadır Kanun ruhsatsız yapılarda yapı kayıt belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmiş olması halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyetinin tesis edilebileceğini hükme bağlamıştır. Ancak Kanun bu işlemin yapılabilmesi için yapı kayıt bedelinin iki katı kadar bir ödeme yapılmasını şart koşmuştur. 39 Öyle anlaşılmaktadır ki bu hüküm ruhsatsız binalardaki bağımsız bölümler adına kat mülkiyeti kurulabilecek yapılar için öngörülmüştür. Kanunda lafzen geçen malik ibaresi bağımsız bölümün kat mülkiyeti kütüğünde tescil edilmiş olan sahibi anlamında değil, resmi malikten bağımsız bölümü satın alan kişi anlamında 33 Yapı Kayıt Belgesi; yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni bulunmayan yapılarda yapının tamamı için yapı kullanma izni bulunan yapılarda ise ruhsat ve eklerine aykırılık hangi bağımsız bölümde/bölümlerde yapılmış ise o bağımsız bölümler için ayrı ayrı veya yapının tamamı tek bir malike ait ise ve aykırılık bütün bağımsız bölümlerde yapılmış ise yapının tamamı için düzenlenir. 34 Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler taşınmaz olarak Tapu kütüğüne değil, kat mülkiyeti kütüğüne kaydedilirler. 35 Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır. (MK md 705.) 36 Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tâbidir. (MK md 706.) 37 Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir. ( MK md 716/1-2.) 38 Bir taşınmazın mülkiyetini işgal, miras, kamulaştırma, cebrî icra veya mahkeme kararına dayanarak kazanan kişi tescili doğrudan doğruya yaptırabilir. (MK md 716/3.) 39 Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir. Bu durumda, ikinci fıkrada belirtilen bedelin iki katı ödenir. (3194 sayılı İmar Kanunu md geçici 16/5.) 8

9 kullanılmıştır. Dolayısıyla Kanun, bu hükümle imar barışı kapsamı dışında kalan üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar kuralına bir istisna getirmiş ve resmen malik konumunda olmayan ruhsatsız inşa edilmiş yapının bağımsız bölüm sahiplerinin ortak başvurusu ile yapı kayıt belgesi alabileceklerini düzenlemiştir. İdari düzenlemede hisseli taşınmazların arsa emlak vergisi değerinin hesaplanmasında yapı malikine ait hisse oranı üzerinden yapılmasının açıklanması da bu hususu teyit etmektedir Gerekli belgelerle 41 başvurup imar barışından yararlananlara verilen yapı kayıt belgesi, imar mevzuatına aykırılıktan kaynaklanan idari müeyyidelerin uygulanmasını önler, yapının kamusal hizmetlerin verilememesine ilişkin mahrumiyetlerin giderilmesini sağlar. Nitekim yapı kayıt belgesi, Talep halinde ilgili yapıyı mevzuatında tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz hizmetlerini alır hale gelir. İlgili yapıya ilişkin İmar mevzuatının gereği olarak öncesinde alınmış olan yapı yıkım kararları ile kesilmiş fakat tahsil edilememiş idari para cezaların iptal edilmesini sağlar. İlgili yapıya ilişkin tapuda cins değişikliğinin ve kat mülkiyeti tesisinin yapılmasını sağlar. İlgili yapıda bağımsız bölümler için kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması, kentsel dönüşüm yasası hükümlerinden yararlanmak adına yapının riskli alan sayılmasına engel teşkil etmez. İlgili yapılarda ruhsat alınmaksızın yapılabilecek basit onarım ve tadilatların yapılabilmesine olanak sağlar. İlgili yapılarda işyeri açma ve çalışma ruhsatının yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın verilmesini sağlar Yapı kayıt belgesinin fonksiyonu, imara aykırılık taşıyan yapılara idari yaptırımın uygulanmasından korumak, yapı için gerekli kamusal (su-kanalizasyon vb.) hizmetlerin verilmesini sağlamaktır. Bu durumda imara aykırılıktan ne anlamak gerekir. İmara aykırı yapılmış yapılardan ise ruhsatsız yapılmış yapılar, 43 ruhsatlı olup ruhsata aykırı şekilde yapılmış yapılar, ruhsata 40 Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Madde 5/1a3. 41 İstenen belgeler şunlardır: a) Yapı Kayıt Belgesi, b) Mevcut yapının veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı ve yapı maliklerini de gösteren ve mimar tarafından yapılan ve ana gayrimenkulün yapı maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak imzalanan ve elektronik ortamda Tapu Müdürlüğüne ibraz edilen proje, c) İmar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edildiğine ilişkin ilgili belediyesinden alınan belge, ç) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran yapı maliki veya malikleri tarafından imzalanmış yönetim plânı, d) Yapı Kayıt Belgesi ile zemin ve mimari proje uyumunu gösteren özel harita mühendislik büroları veya Lisanslı Harita Kadastro Büroları (LİHKAB) tarafından düzenlenmiş olan zemin tespit tutanağı. (Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Madde 6/4.) 42 Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Madde 5/ Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26 ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir. 9

10 uygun olup iskanı alınmamış yapılar ve iskanı olup daha sonra yapıda değişiklik ve ilaveler yapılmış yapılar anlaşılır. Ancak bu şekildeki imara aykırılık farklılıklarının genel olarak yapı kayıt bedelinin tutarının belirlenmesinde bir önemi bulunmamakta, aftan yararlanmak için aykırılıkları farklı olan yapıların tamamı eşit tutarda yapı kayıt bedelinin ödenmesini gerektirmektedir. Bu husus yani imara aykırılıklarda aykırılık dereceleri farklı olmasına rağmen tüm aykırılıklardan aynı tutarda bedel istenmesi ve yapının üzerinde bulunduğu arsanın imar mevzuatı aykırılığı 44 ile bir ilgisi ve ilişkisi bulunmamasına rağmen arsanın emlak vergisi değeri üzerinden yapı kayıt bedelinin hesaplanması imar barışının en çok eleştirilen yönlerinden olmuştur Eklenti, bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bağımsız bölüme tahsis edilmiş olan yerlerdir. 45 Örneğin konutun bulunduğu bir arsaya ruhsat ve eklerine aykırı 5m2 lik tarımsal araçlar/kiler/kömürlük vb. için bir depo inşa ederseniz, bu depo o yapının eklentisidir. İmar barışı, ruhsatı ve iskanı olan bir konutta (yapıda) 46 imara aykırı yapılmış böyle bir eklenti için yapı kayıt belgesi almak isterseniz, bu belge için ödemeniz gereken yapı kayıt bedeli tutarı, bu yapının tamamı ruhsatsız yapı imiş gibi ruhsatsız bir yapı için belirlenmiş olan yapı kayıt bedeli tutarı kadar olacaktır. Yapı Kayıt Belgesi bedeli; yapının bulunduğu arsanın emlak vergi değeri ile binanın toplam yapı alanı dikkate alınarak hesaplanacak yapı yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden belirlenir Yapının tamamının ruhsatsız biçimde yapılması veya yapı kullanma izin belgesi alınmamış olması durumunda yapının tamamı için Yapı Kayıt Belgesi alınması gerekmektedir Başvurular bir yapının tamamı için yapılabileceği gibi, yapıda yer alan tek bir bağımsız bölüm için de yapılabilir İskân alındıktan sonra sığınak ve otopark gibi ortak kullanım alanlarının bağımsız bölüme dönüştürülmesi, konutun ticari kullanıma ya da ticari kullanımın konuta dönüştürülmesi, bağımsız bölümlerin birleştirilmesi, balkon ve terasın kapatılması, ıslak hacimlerde yer değişikliği gibi vb. aykırılıklar, bu bağımsız bölüm için yapı kayıt belgesi alınmasını gerektirir. 4. YAPI KAYIT BELGESİ BEDELİNİN HESAPLANMASI Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz. Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir. (3194 sayılı İmar Kanunu md 21/1-2.3) 44 İmar planlarına göre yol, meydan, yeşil saha, park ve otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan gayrimenkullerin bu kısımlarının ifrazına veya tevhidine izin verilmez. (3194 sayılı İmar Kanunu md 15/1.) Açıklamalarımız bu nitelikte olmayan arsa ve araziler için geçerlidir. 45 Kat Mülkiyeti Kanunu md 2/1a. 46 Kanunda Yapı; karada ve suda, daimî veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesislerdir. Bina; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan, hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılardır. şeklinde tanımlanmıştır. (3194 sayılı İmar Kanunu md 5/8-9.) İmar barışı hükümleri de binayı değil, daha geniş bir kapsama sahip olan yapıyı esas almıştır. 47 Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Madde 5/1c. 10

11 4.1. Kanuna göre yapı kayıt belgesi, ilgilinin tarihinden önce yapılmış olan yapılar için zamanında ilgili makamlara yaptığı müracaat 48 sonucunda Kanunda esasları belirlenmiş olan tutarda yapı kayıt bedeli ödenmek suretiyle alınabilir. Kanuna göre yapı kayıt bedeli, yapının bulunduğu arsanın emlak vergi değeri ile yapının Bakanlıkça belirlenecek yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden konutlarda %3, ticari kullanımlarda %5 oranında bir tutarı ifade etmektedir. 49 Dikkat edilirse, yapı kayıt bedeli tutarının iki kademede hesaplanması öngörülmüştür. İlk kademe yapının arsası ile ilgilidir ki bu konuda uygulaması yaygın olan arsanın emlak vergi değeri 50 ölçüt olarak esas alınmıştır. İkinci kademe ise yapının yaklaşık maliyet bedelinin belirlenmesi ile ilgilidir. 51 Yapının yaklaşık maliyet bedelinin saptanmasında kullanılan birim maliyet bedelleri Kanunla verilmiş olan yetki sonucunda belirlenen (8) farklı grup yapı türü kapsamında kademelendirilerek en düşük tutar 150,-TL/m2, en yüksek tutar 2.000,-TL/m2 olarak İdarece belirlenmiştir. Bu birim maliyet bedelleri, binanın toplam yapı alanına uygulanarak yapının yaklaşık maliyet bedeli hesaplanır. Bu hesaplamada yapının konut veya ticari olarak tek kullanımlı veya karma kullanımlı olup olmadığı da gözetilerek ve karma kullanımlı yapılarda konut ve ticari olarak kullanılan alanların arsa oranları ayrı ayrı dikkate alınır. Bu anlayış yapıların basitlik/lükslük 48 (1) Yapı Kayıt Belgesi 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için verilir. Yapı Kayıt Belgesi için müracaatın 31/10/2018 tarihine kadar yapılması ve Yapı Kayıt Belgesi bedelinin 31/12/2018 tarihine kadar ödenmesi gerekir. Başvuru ve ödeme süresini bir yıla kadar uzatmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir. (2) Yapı Kayıt Belgesi için yapı maliklerinden herhangi birisi veya vekili tarafından, e-devlet üzerinden Yapı Kayıt Sistemindeki Yapı Kayıt Belgesi formunun doldurulması suretiyle müracaatta bulunulabileceği gibi kurum ve kuruluşlara başvurulmak suretiyle de müracaatta bulunulabilir. (3) Müracaatın e-devlet üzerinden yapılması durumunda, Yapı Kayıt Belgesi formunun eksiksiz olarak doldurulmasından ve Yapı Kayıt Belgesi bedelinin yatırılmasından sonra, Yapı Kayıt Sistemi tarafından oluşturulan Yapı Kayıt Belgesi talepte bulunan yapı sahibince e-devlet üzerinden alınır. (4) Müracaat kurum ve kuruluşlara yapılmış ise, Yapı Kayıt Belgesi formu müracaat sahibinin beyanına göre eksiksiz olarak doldurulur, Yapı Kayıt Belgesi bedelinin yatırılması sağlanır, Yapı Kayıt Belgesi formu sistem üzerinden onaylanmak üzere Müdürlüğe gönderilir ve formun Müdürlükçe onaylanmasından sonra bir örneği talepte bulunan yapı sahibine verilir. (5) Her yapı için sadece bir Yapı Kayıt Belgesi düzenlenir. (Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Madde 5/4.) sayılı İmar Kanunu md geçici 16/2. 50 Arsanın emlak vergisi değeri, Arsa ve araziler için, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre takdir komisyonlarınca arsalar için her mahalle ve arsa sayılacak parsellenmemiş arazide her köy için cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler (turistik bölgelerdeki cadde, sokak veya değer bakımından farklı olanlar ilgili valilerce tespit edilecek pafta, ada veya parseller), arazide her il veya ilçe için arazinin cinsi (kıraç, taban, sulak) itibarıyla takdir olunan birim değerlere göre hesaplanan bedeldir. Vergi değeri, mükellefiyetin başlangıç yılını takip eden yıldan itibaren her yıl, bir önceki yıl vergi değerinin 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle bulunur. (EVK md 29/1a-2.) 51 Yapının yaklaşık maliyet bedeli belirlenirken birim maliyet bedeli; 1) Tarımsal amaçlı basit binalar için 200 TL/ m2 2) 1-2 katlı binalar ve basit sanayi yapıları için 600 TL/m2 3) 3-7 katlı binalar ve entegre sanayi yapıları için 1000 TL/m2 4) 8 ve daha yüksek katlı binalar için 1600 TL/m2 5) Lüks binalar, villa, alışveriş kompleksi, hastane, otel ve benzeri yapılar 2000 TL/m2 6) Enerji üretim tesisleri için TL/MW, 7) İskele, liman, tersane için 1500 TL/m 2, 8) İstinat duvarı, dolgu alanı, havuz, spor sahaları ve benzeri bina niteliğinde olmayan yapılar için 150 TL/m 2, esas alınmak suretiyle hesap yapılır. Binanın katları hesap edilirken bodrum katlar da hesaba katılır. (Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Madde 5/1b. Değişiklik Metni tarihli sayılı Resmî Gazetede yayımlanmıştır.) 11

12 derecelerine/değerlerine göre yapı kayıt bedelinin tahsil edildiğini göstermektedir. Yapı kayıt bedelinin hesaplanmasında kullanılan hem arsa vergi değeri hem de yapı yaklaşık maliyet bedeli, 52 barıştan yararlanacak yapının yeniliği-eskiliği gözetilmeksizin 2018 yılına ilişkin olarak saptanmış değerlerdir. Dolayısıyla yapı kayıt bedelinin hesaplanmasında 2000 yılında inşa edilmiş olan bir yapının 2000 yılına ilişkin yaklaşık maliyeti değil, 2018 yılına ilişkin varsayılan (cari dönem) maliyeti dikkate alınmaktadır ki bu anlayışta yapı kayıt bedeli ödenmesi bakımından binaların gerçekte inşa edildikleri yıl yaklaşık maliyet bedellerinin alınmamış olması nedeniyle yapılmış bir haksızlık/adaletsizlik söz konusudur Arsanın emlak vergi değeri ölçütü, her şeyden önce imara aykırılık türü ile ilgili ve ilintili bir konu değildir. İster ruhsatı ve iskanı alınmamış (kaçak) bir yapı, isterse ruhsatı ve iskanı alınmış fakat ruhsata aykırı yapılmış eklenti söz konusu olsun, her iki halde de yapı kayıt bedelinin hesaplanmasında üzerinde bu yapının inşa edildiği arsanın/arazinin tamamı üzerinden (imara aykırı yapının oturum alanı üzerinden değil) emlak vergisi değeri hesaplanarak dikkate alınmaktadır. 53 Bu anlamda anılan arsanın/arazinin tapusu varsa, tapuda gösterilen alan yüz ölçümü bilgisi hesaplamada kullanılır. Aynı şekilde imara aykırı yapının da toplam yapı alanı dikkate alınarak binanın yaklaşık maliyeti hesaplanmaktadır. 54 Üzerinde ruhsatsız inşa edilmiş mesken olarak kullanılan binanın arsası 500m2 ve emlak vergisi birim m2 değeri de 750TL ise, bu arsanın emlak vergi değeri (500m2 x 750,-TL =) ,-TL olarak hesaplanacaktır. 55 Arsanın üzerinde ruhsatsız inşa edilmiş tek katlı bina 150 m2 ise, imara aykırı bu binanın yaklaşık maliyet bedeli de (150 m2 x 600,-TL=)90.000,-TL olacaktır. Dolayısıyla bu ruhsatsız ve iskansız yapı için düzenlenecek yapı kayıt belgesi için ödenecek yapı kayıt bedeli [( ,-TL ,-TL=) ,-TL x %3= ]13.950,-TL olacaktır. Şayet ruhsatsız ve iskansız bu 150 m2 lik tek katlı bina m2 lik bir arazi üzerinde inşa edilmiş olsaydı, imara aykırı bu yapı için ödenecek yapı kayıt bedeli [(10.000m2 x 750,- TL=) ,-TL + (150m2 x 600,-TL=)90.000,-TL = ,-TL x%3=] ,-tl olarak ortaya çıkacaktı. Yapı kayıt bedelinin tutarında bu olağanüstü farklılığı yaratan husus, ruhsatsız ve iskansız binanın yaklaşık maliyet bedeli değil, üzerinde ruhsatsız ve iskansız yapının oturduğu arazinin alan büyüklüğü ve kıymetidir. Oysa bu arazide ruhsatsız tek katlı bina inşa edilmemiş olsaydı, sadece arazinin kendisi imara aykırılık teşkil etmediğinden, arazi için ne yapı kayıt belgesi alma ihtiyacı doğacaktı, ne de ( ,-TL x %3=) ,-TL tutarında yapı kayıt bedeli ödenecekti. İmara aykırılık nedeni olmayan taşınmazdan sadece üzerindeki imara aykırı olan ve yaklaşık maliyeti de ( TL x %3=)2.700,-TL tutarında ödenmesi gereken yapı kayıt bedeli yerine bu yapıdan arsanın alan büyüklüğü ve emlak vergisi değeri yüksekliği nedeniyle ,-TL tutarında yapı kayıt bedelinin hesaplanmasını açıklamak hakkaniyet kuralları içinde mümkün değildir. Aynı şekilde bir 52 Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca saptanan Mimarlık ve Mühendislik hizmet bedellerinin hesabında kullanılan 2018 yılı yapı yaklaşık birim maliyetleri, en düşük değer 153.-TL/m2, en yüksek değer TL/m2 dir. 53 Yapının bulunduğu arsanın emlak vergi değeri, ilgili belediyesinden temin edilen arsa ve arazi asgari metrekare birim değerleri esas alınmak suretiyle hesaplanır. (Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Madde 5/1a. Değişiklik Metni tarihli sayılı Resmî Gazetede yayımlanmıştır.) Yapı; karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesislerdir. (3194 sayılı İmar Kanunu md 5/8.) Yapı: a) Kuruluş veya kişilerce kendilerine ait tapusu bulunan arazi, arsa veya parsellerde, b) Kuruluş veya kişilerce, kendisine ait tapusu bulunmamakla beraber kamu kurum ve kuruluşlarının vermiş oldukları tahsis veya irtifak hakkı tesis belgeleri ile, İmar planı, yönetmelik, ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılabilir. (3194 sayılı İmar Kanunu md 20.) 54 Yapı Kayıt Belgesi bedeli; yapının bulunduğu arsanın emlak vergi değeri ile binanın toplam yapı alanı dikkate alınarak hesaplanacak yapı yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden belirlenir. (Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Madde 5/1c.) 55 Arazi yüz ölçümü m2, üzerindeki bina da 100 m2 ise, ilgili yapı için alınacak arazinin emlak vergisi m2 yüz ölçümü üzerinden hesaplanacaktır. 12