GÜNGÖREN BELEDİYESİ EMLAK RAYİÇ DEĞERLERİ ANALİZİ

Transkript

1 GÜNGÖREN BELEDİYESİ EMLAK RAYİÇ DEĞERLERİ ANALİZİ ARALIK 2018 Mahalli İdareler Okulu Yayınları Saadet Partisi İstanbul İl Başkanlığı

2 SUNUŞ GİRİŞ ARAŞTIRMA METODOLOJİSİ EMLAK RAYİÇ DEĞERİ EMLAK VERGİSİ Emlak Vergisinin Özellikleri TÜRKİYE'DE TAŞINMAZ VE TAŞINMAZ MAL DEĞERLEMESİNİN HUKUKİ BOYUTLARI Anayasa Açısından Taşınmaz Mal Hakları Medeni Hukuk Açısından Mülkiyet ve Taşınmaz Mal Hakları Sayılı Emlak Vergisi Kanunun Açısından; Sayılı Vergi Usul Kanunu Açısından; Sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu ve Uygulama Yönetmeliği Sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkındaki Kanun ( R.G , Sayı: 26454) TAŞINMAZ MAL DEĞERLEMESİNİN İHTİYAÇ DUYULDUĞU ALANLAR Kentsel Dönüşümde Adli Yargıda Kamu Kurumlarında Bankacılık işlemlerinde Sigortacılık, deprem ve konut sigortalarında Şirketlerde Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) TAŞINMAZ MAL DEĞERLEMESİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER GAYRİMENKULLERDE EMLAK VERGİSİ MATRAH DEĞERİ İLE PİYASA DEĞERİ ARASINDAKİ FARKLILIKLAR EMLAK RAYİÇ BEDEL HESAPLAMASI İSTANBUL DA EMLAK RAYİÇ DEĞERLERİ DEĞİŞİMİ ( ) İLÇELERİN ORTALAMA EMLAK RAYİÇ DEĞERLERİ ( ) Yıllar İtibariyle İlçelerin Ortalama Rayiç Değerleri Yılı En Büyük - Ortalama- En Küçük Rayiç Değerler GRAFİKLERLE EMLAK RAYİÇ DEĞERLERİ EMLAK RAYİÇ DEĞERLERİ ARTIŞ ORANLARI GÜNGÖREN İLÇESİ EMLAK RAYİÇ DEĞERLERİ ( ) MAHALLE ORTALAMA RAYİÇ DEĞERLERİ ( ) Yıllar İtibariyle Ortalama Rayiç Değerler SAADET PARTİSİ GÜNGÖREN İLÇE BAŞKANLIĞI 2 / 58

3 Tablo 8 : Yıllar İtibariyle Ortalama Rayiç Değerler Yılı En Küçük - Ortalama- En Büyük Rayiç Değerler Tablo 9 : 2004 Yılı En Küçük - Ortalama- En Büyük Rayiç Değerler Yılı En Küçük Ortalama - En Büyük Rayiç Değerler Yılı En Küçük Ortalama - En Büyük Rayiç Değerler Yılı En Küçük-Ortalama-En Büyük Rayiç Değerler Yılı En Küçük-Ortalama-En Büyük Rayiç Değerler GRAFİKLERLE ORTALAMA RAYİÇ DEĞERLERİ ARTIŞ ORANLARI CADDE/SOKAK RAYİÇ DEĞERLERİ ( ) Akıncılar Mahallesi A.Nafiz Gürman Mahallesi Genç Osman Mahallesi Güneştepe Mahallesi Güven Mahallesi Haznedar Mahallesi M. Çakmak Mahallesi M. Nesih Özmen Mahallesi Merkez Mahallesi Sanayi Mahallesi Tozkoparan Mahallesi En Yüksek Rayiç Değeri Olan Cadde/Sokaklar En Yüksek Rayiç Değer Artışı Olan Cadde/Sokaklar SONUÇ SAADET PARTİSİ GÜNGÖREN İLÇE BAŞKANLIĞI 3 / 58

4 Tablo Listesi Tablo 1 : Güngören İlçesi Rayiç Değer Hesabı...14 Tablo 2 : Yıllar İtibarı İle İlçelerin Ortalama Rayiç Değerleri...15 Tablo 3 : 2004 Yılı En Büyük - Ortalama- En Küçük Rayiç Değerler... Error! Bookmark not defined. Tablo 4 : 2006 Yılı En Büyük - Ortalama- En Küçük Rayiç Değerler...16 Tablo 5: 2010 Yılı En Büyük - Ortalama- En Küçük Rayiç Değerler...17 Tablo 6 : 2014 Yılı En Büyük - Ortalama- En Küçük Rayiç Değerler...18 Tablo 7 : 2018 Yılı En Büyük - Ortalama- En Küçük Rayiç Değerler... Error! Bookmark not defined. Tablo 8 : Yıllar İtibariyle Ortalama Rayiç Değerler...22 Tablo 9 : 2004 Yılı En Küçük - Ortalama- En Büyük Rayiç Değerler...22 Tablo 10 : 2006 Yılı En Küçük - Ortalama- En Büyük Rayiç Değerler...23 Tablo 11 : 2010 Yılı En Küçük - Ortalama- En Büyük Rayiç Değerler...23 Tablo 12 : 2014 Yılı En Küçük - Ortalama- En Büyük Rayiç Değerler...24 Tablo 13 : 2018 Yılı En Küçük - Ortalama- En Büyük Rayiç Değerler...24 Tablo 14 : Akıncılar Mahallesi Cadde, Sokak Emlak Rayiç Değerleri ve Artış Oranları...27 Tablo 15 : Abdurrahman Nafiz Gürman Mahallesi Cadde, Sokak Emlak Rayiç Değerleri ve Artış Oranları...28 Tablo 16 : Genç Osman Mahallesi Cadde, Sokak Emlak Rayiç Değerleri ve Artış Oranları...29 Tablo 17: Güneştepe Mahallesi Cadde, Sokak Emlak Rayiç Değerleri ve Artış Oranları...31 Tablo 18 : Güven Mahallesi Cadde, Sokak Emlak Rayiç Değerleri ve Artış Oranları...34 Tablo 19 : Haznedar Mahallesi Cadde, Sokak Emlak Rayiç Değerleri ve Artış Oranları...35 Tablo 20 : Mareşal Çakmak Mahallesi Cadde, Sokak Emlak Rayiç Değerleri ve Artış Oranları...36 Tablo 21: Mehmet Nesih Özmen Mahallesi Cadde, Sokak Emlak Rayiç Değerleri ve Artış Oranları...38 Tablo 22 : Merkez Mahallesi Cadde, Sokak Emlak Rayiç Değerleri ve Artış Oranları...39 Tablo 23: Sanayi Mahallesi Cadde, Sokak Emlak Rayiç Değerleri ve Artış Oranları...42 Tablo 24: Tozkoparan Mahallesi Cadde, Sokak Emlak Rayiç Değerleri ve Artış Oranları...45 Tablo 25 : 2004 Yılı En Yüksek Rayiç Değeri Olan Cadde/Sokaklar...46 Tablo 26 : 2006 Yılı En Yüksek Rayiç Değeri Olan Cadde/Sokaklar...47 Tablo 27: 2010 Yılı En Yüksek Rayiç Değeri Olan Cadde/Sokaklar...48 Tablo 28 : 2014 Yılı En Yüksek Rayiç Değeri Olan Cadde/Sokaklar...49 Tablo 29: 2018 Yılı En Yüksek Rayiç Değeri Olan Cadde/Sokaklar...50 Tablo 30 : 2006/2004 Yılı En Yüksek Rayiç Değer Artışı Olan Cadde/Sokaklar...52 Tablo 31: 2010/2006 Yılı En Yüksek Rayiç Değer Artışı Olan Cadde/Sokaklar...53 Tablo 32 : 2014/2010 Yılı En Yüksek Rayiç Değer Artışı Olan Cadde/Sokaklar...54 Tablo 33 : 2018/2004 Yılı En Yüksek Rayiç Değer Artışı Olan Cadde/Sokaklar...55 Tablo 34: Güngören İlçesi 2018Yılı İtibar ile Cadde ve Sokak Sayısı...56 Grafik Listesi Grafik 1 : 2006 Yılı Emlak Rayiç Değerleri...19 Grafik 2: 2010 Yılı Emlak Rayiç Değerleri...19 Grafik 3: 2014 Yılı Emlak Rayiç Değerleri...20 Grafik 4: 2018 Yılı Emlak Rayiç Değerleri... Error! Bookmark not defined. Grafik 5: 2010/2006 Yılı Emlak Rayiç Değerleri...20 Grafik 6 : 2014/2010 Yılı Emlak Rayiç Değerleri...21 Grafik 7 : 2018/2014 Yılı Emlak Rayiç Değerleri... Error! Bookmark not defined. Grafik 8 : 2014/2006 Yılı Emlak Rayiç Değerleri...21 Grafik 9 : 2018/2006 Yılı Emlak Rayiç Değerleri... Error! Bookmark not defined. Grafik 10 : 2010/2006 Emlak Rayiç Değeri Artış Oranları...25 Grafik 11 : 2014/2010 Emlak Rayiç Değeri Artış Oranları...25 Grafik 12 : 2018/2014 Emlak Rayiç Değeri Artış Oranları...26 Grafik 13 : 2018/2014 Emlak Rayiç Değeri Artış Oranları...26 SAADET PARTİSİ GÜNGÖREN İLÇE BAŞKANLIĞI 4 / 58

5 SUNUŞ Sevgili Güngörenliler Güngören imizin sorunları ve çözüm yolları ile ilgili düşüncelerimizi ara ara yayınlamış olduğumuz raporlar, yapmış olduğumuz basın toplantıları ve basın açıklamalarıyla, Sizlerle paylaşıyoruz. Nisan 2018 de yayınladığımız Güngören Belediyesi Mali Analiz Raporu, Ekim 2018 de yayınladığımız Güngören Belediyesi Yılları Arası EKAP Üzerinden İhalelerin İncelenmesi Raporu ile Kasım 2018 Güngören Belediyesi 2019 Bütçe Değerlendirmesi kamuoyu ile paylaşmıştık. Şimdi yayınlayacağımız Güngören Belediye si Emlak Rayiç Bedeli Raporu nu kamuoyuna arz edeceğiz. Raporumuzda yer verdiğimiz bilgilerin öyle gizli saklı, kozmik sırlar olmadığını, aksine herkesin üzerinden, biraz gayret ve biraz da emekle ulaşabileceği bilgiler olduğunun da altını çizmek isteriz. Yaşanan sorunların artık pansuman tedbirler ve günü kurtarmaya dönük politikalarla çözülemeyeceği de ortadadır. Çözüm için irade ortaya koyacak, toplumu her kesimiyle kucaklayacak, vatandaşın parasına değil yarasına odaklanacak, mış gibi yapmadan milletin, derdiyle dertlenecek, gerçekçi, uygulanabilir, sürdürülebilir çözümler, projeler ortaya koyacak zihinsel dönüşüme ihtiyaç vardır. Siyasete hâkim olan asabiyetin, hamasetin, kayıkçı kavgası ve horoz dövüşünün sürdürülebilir olduğunu ve bizi sağlıklı bir noktaya götürebileceğini düşünmüyoruz. Söyleyecek sözü ve ideali kalmayanların seçim kazanmak için dört elle sarıldıkları bu enstrümanların derdimize deva, sorunlarımıza çözüm olmadığını hep birlikte görüyoruz. Mevcut paradigmaya itirazı olan insanların ötekileştirildiği, yaftalandığı hatta hain ilan edildiği, gelecek endişesiyle korkutulduğu bir süreçte yanlışa, yanlış demenin kolay olmadığının da bilinci içerisindeyiz. Bu vesile ile raporun hazırlanmasında emeği geçen İl ve İlçe Mahalli İdareler Birimimizdeki çalışma arkadaşlarıma, görüş ve katkılarıyla bizlerden desteklerini esirgemeyen uzman ve akademisyenlere teşekkür ediyorum. Yayınlamış olduğumuz bu raporun Güngören Belediyesi nin, çalışanlarına ve belediye teşkilatının gelişmesine, yönetim ve kontrol sistemlerinin geçerli, güvenilir olmasına, Güngören ve Güngörenlilerin hakkının korunması ve kamu yararına katkı sağlamasını ümit ediyoruz. Saygılarımla Adnan HACIABDULLAHOĞLU Saadet Partisi Güngören İlçe Başkanı SAADET PARTİSİ GÜNGÖREN İLÇE BAŞKANLIĞI 5 / 58

6 1 GİRİŞ Kentsel planlama çalışmaları ile kentler fiziksel olarak değişime uğrarken, diğer yandan mülkiyet altyapısı da teknik ve ekonomik açıdan düzenlemeye tabi tutulur. Bu türden planlama faaliyetleri sonrası oluşan yeni taşınmazların değeri ile planlama öncesinde yer alan taşınmaz değerleri arasında oluşan farklar, taşınmaz mallardaki değer değişimleri ile planlama faaliyetleri arasındaki ilişkilerden ortaya çıkmaktadır. Bu kapsamda; özellikle taşınmaz değerlerinin tespitinde belirli standartlara bağlı kalınmaması, gerek rayiç değerlerin birden çok değerlerle ifade edilmesi, gerekse planlama açısından mevzuatın sağlıksız yorumlanması veya uygulanmasından ötürü değerlemede tanımlanması güç, ani değişimler ortaya çıkmaktadır. Bu nedenle kentsel ve kırsal alanlarda planlama faaliyetlerine başlanmadan önce taşınmazın değer tespitinin yapılması ve planlama sonrası oluşacak değer tespitinin tahmini, taşınmazın en iyi, en doğru kullanım fonksiyonunun planlama faaliyetleri sonucunda verilmesi ve plan sonucuna göre değer kazanması, planlama faaliyetleri ve taşınmaz değer ilişkisi açısından son derece önemlidir. Kentsel planlamanın en önemli amaçlarından birisi, planlama sonucu oluşan rantın eşit olarak dağıtılmasına imkan sağlamaktır. Çünkü rantın adil dağıtılmaması toplumda huzursuzluğa ve gelir dağılımının bozulmasına yol açacaktır. Tüm bu olumsuz sonuçların yaşanmaması için planlama ve uygulama uygulama sürecinde oluşacak taşınmaz değer değişimlerinin çok iyi yönetilmesi ve denetlenmesi gerekmektedir. Yapılan bu çalışmada, kentsel planlama faaliyetlerinin, başlangıcındaki karar sürecinden uygulamaya aktarılarak tamamlanma sürecine kadar geçen zaman içerisinde, taşınmaz değerlerinin ne ölçüde etkilendiğini gözlemleyerek, değer değişimlerindeki temel nedenler irdelenmeye çalışılmıştır. Örnek bölge olarak seçilen İstanbul-Güngören ilçesine dair yılları arası taşınmaz değerleri araştırılmış ve planlama taşınmaz değerleri arasındaki ilişkiler ortaya konulmaya çalışılmıştır. 2 ARAŞTIRMA METODOLOJİSİ Araştırma için ihtiyaç duyulan veriler e-devlet portalı üzerinden belediye bilgi hizmetleri sayfasından ( ) ve belediyelerin e-belediye Uygulama sayfasından ( ) elde edilmiştir. Tüm veriler Excell programında oluşturulan bir veri tabanında işlenmiştir. Bilindiği üzere emlak rayiç değerleri 5 yılda bir ilçe belediyeleri koordinasyonunda oluşturulan Takdir Komisyonlarınca belirlenir ve ara yıllarda Yeniden Değerleme Oranı nın yarısı kadar artırılır. Biz e- devlet, e-belediye uygulamalarında bizimle paylaşılan en eski yıl 2004 yılı ve sonrasındaki Takdir Komisyonlarının Rayiç değerleri belirledikleri , 2014, 2018 yıllarına ait rayiç bedelleri veri tabanına işlenmiştir. Bu çalışmanın önemli amaçlarından birisi de Emlak Rayiç değerlerinin Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) ve Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) ile mukayese edilmesi olduğu için TUİK in 2003 ü baz yıl (100 olarak) aldığı sabit endeksleri de karşılaştırmada kolaylık olması amacıyla her tablo ve grafikte sunulmuştur. 3 EMLAK RAYİÇ DEĞERİ Türk Dil Kurumu (TDK) Sözlüğü nde değer; 1. Bir şeyin önemini belirlemeye yarayan soyut ölçü, bir şeyin değdiği karşılık kıymet. 2. Bir şeyin para ile ölçülebilen karşılığı, paha. 3. Yüksek ve yararlı nitelik olarak tanımlanmaktadır. Taşınmaz değerleme ise bir taşınmazın, taşınmaz projesinin ya da taşınmaza bağlı hak ve faydaların değerleme günündeki olası değerlerinin, bağımsız, tarafsız ve nesnel ölçütlere dayanarak kestirim işidir. Ülkemizde henüz SAADET PARTİSİ GÜNGÖREN İLÇE BAŞKANLIĞI 6 / 58

7 sağlıklı bir yapıya kavuşturulamamış olan taşınmaz değerleme politikası, ancak haksız rant paylaşımları, özelleştirme, emlak vergi sistemindeki adaletsiz dağılım ve zaman zaman ekonomik kaynak arayışları ile gündeme gelmektedir. Özellikle mevcut yasalarla tespit edilen taşınmaz birim değerlerinin, serbest piyasa koşullarındaki değerlerinden oldukça büyük farklılık göstermesi, kamuoyunun da sürekli olarak dikkatini çekmektedir. Bu konudaki tartışmaların artması, artık taşınmazlara ilişkin değerleme işlemlerinin daha sağlıklı bir sisteme kavuşturulması gerçeğini ülke ekonomisi açısından kaçınılmaz hale getirmiştir. Taşınmaz değerleme, taşınmaz değerinin takdir edilmesi işlemidir. Bir başka tanıma göre ise; taşınmaz mal değerlemesi, insanların sosyal güvence, üretim ve yatırım amacıyla edindikleri gayrimenkullerin bir kısmının ya da tamamının nitelik ve nicelikler bakımından ifade edilmesidir. 3.1 EMLAK VERGİSİ Emlak vergisi, gerçek ve tüzel kişilerin sahipliğinde olan konut, arazi ve arsa üzerinden alınmakta olan, hasılat ve idaresi yerel yönetimlere devredilmiş, daimi, olağan, özel nitelik taşıyan ve objektif bir servet vergisi çeşididir Emlak Vergisinin Özellikleri Emlak Vergisi Tipik Bir Belediye Vergisidir Emlak vergisi, belediye vergilerinin en tipik olanıdır. Genellikle belediyelere bırakılmış olmasının iki temel nedeni vardır: Bunlardan birincisi vergi konusunun belediye sınırları içinde yerel hale getirilmiş olması, diğeri de emlak değerini etkileyen faktörler arasında belediye hizmetlerinin de önemli bir yer tutmasıdır. Gayrimenkullerin değer tespiti konusunda yerel idareler daha donanımlı ve etkindirler. Aynı zamanda, gayrimenkullerin yer değiştirmesi veya taşınmasının mümkün olmaması nedeniyle yerel idareler arasındaki oransal farklılıklar iktisadi olarak zarar vermemektedir. Emlak vergisinin belediyelere bırakılmasının iki sebebi vardır: Birincisi, vergi konusunun belediye sınırları içinde olması, ikincisi ise emlak değerinin belediye hizmetleri ile değişebilmesidir. Yerel yönetim vergilerinden biri olan emlak vergisi, çağımızda hemen hemen herkesin ödediği bir yerel vergi olarak karşımıza çıkmaktadır. Çünkü her durumdan evvel verginin ana yapısını oluşturan faktörler, yerel sınırlar dâhilinde bulunmaktadır. Bu sebeple de emlak vergisi yerel yönetimler açısından istikrarlı bir gelir kaynağıdır ve verginin mükellefi hususunda net bir belirsizliğin olması da asla düşünülemez bir olgudur Emlak Vergisi Sürekli Bir Vergidir Arsa, arazi ve bina sahibi olan gerçek ve tüzel kişilerden alınan emlak vergisi, servetin tamamını vergilendirmek yerine sadece emlak kavramı kapsamına dâhil olan servet unsurlarını vergilendirmektedir. Emlak vergileri her yıl periyodik olarak alındığından sürekli nitelik gösterirler Emlak Vergisi Özel Nitelikli Bir Servet Vergisidir Emlak, bina, arsa ve arazi gibi gayrimenkullerden meydana gelen mal varlığını ifade eder. Ülkemizde uygulanan emlak vergisi, servet unsurlarından sadece gayrimenkuller üzerinden alınmaktadır. Bu sebepledir ki, emlak vergisi özel bir servet vergisi niteliğindedir. SAADET PARTİSİ GÜNGÖREN İLÇE BAŞKANLIĞI 7 / 58

8 Emlak Vergisi Sürekli Bir Vergidir Arsa, arazi ve bina sahibi olan gerçek ve tüzel kişilerden alınan emlak vergisi, servetin tamamını vergilendirmek yerine sadece emlak kavramı kapsamına dâhil olan servet unsurlarını vergilendirmektedir. Emlak vergileri her yıl periyodik olarak alındığından sürekli nitelik gösterirler Emlak Vergisi Özel Nitelikli Bir Servet Vergisidir Emlak, bina, arsa ve arazi gibi gayrimenkullerden meydana gelen mal varlığını ifade eder. Ülkemizde uygulanan emlak vergisi, servet unsurlarından sadece gayrimenkuller üzerinden alınmaktadır. Bu sebepledir ki, emlak vergisi özel bir servet vergisi niteliğindedir. 3.2 TÜRKİYE'DE TAŞINMAZ VE TAŞINMAZ MAL DEĞERLEMESİNİN HUKUKİ BOYUTLARI Anayasa Açısından Taşınmaz Mal Hakları Mülkiyet Hakkı; Madde 35 : " Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması, toplum yararına aykırı olamaz " denilmektedir. Böylece anayasamız mülkiyet hakkını güvence altına almıştır Kamulaştırma Açısından; Madde 46. " (Değişik: /18 md.) Devlet ve kamu tüzel kişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idarî irtifaklar kurmaya yetkilidir Devletleştirme ve Özelleştirme Açısından; Madde 47. " Kamu hizmeti niteliği taşıyan özel teşebbüsler, kamu yararının zorunlu kıldığı hallerde devletleştirilebilir. Devletleştirme, gerçek karşılığı üzerinden yapılır. Gerçek karşılığın hesaplanma tarzı ve usulleri kanunla düzenlenir" denilmektedir Medeni Hukuk Açısından Mülkiyet ve Taşınmaz Mal Hakları 3402 Sayılı Kadastro Kanunu Açısından; Bu Kanunun amacı; " ülke koordinat sistemine göre memleketin kadastral veya topoğrafik kadastral haritasına dayalı olarak taşınmaz malların sınırlarını arazi ve harita üzerinde belirterek hukukî durumlarını tespit etmek suretiyle 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun öngördüğü tapu sicilini kurmak, mekânsal bilgi sisteminin alt yapısını oluşturmaktır. " (Kadastro Kanunu, madde 1) Sayılı Emlak Vergisi Kanunun Açısından; Madde 1 'e göre Türkiye sınırları içinde bulunan binalar, bu kanun hükümleri doğrultusunda bina vergisine; madde 12'ye göre, arsa ve araziler ise arazi vergisine tabidir. Bina vergisinin oranı meskenlerde binde bir, diğer binalarda ise binde ikidir. Bu oranlar, 5216 sayılı Kanunun uygulandığı büyük şehir belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde % 100 artırımlı uygulanır. Bakanlar Kurulu, vergi oranlarını yarısına kadar indirmeye veya üç katına kadar artırmaya yetkilidir (Madde 8, Değişik: 8/1/ /4 md - (1) 30/12/2004 tarihli ve 5281 sayılı Kanunun 43 üncü maddesiyle, bu maddede yer alan 3030 sayılı Kanunun ibaresi, 5216 sayılı Kanunun olarak değiştirilmiş ve metne işlenmiştir.(2) 2/7/2018 tarihli ve 700 sayılı KHK nin 59. maddesi ile bu maddenin birinci ve ikinci fıkralarında yer alan Bakanlar Kurulu ibareleri Cumhurbaşkanı şeklinde değiştirilmiştir.) SAADET PARTİSİ GÜNGÖREN İLÇE BAŞKANLIĞI 8 / 58

9 Sayılı Vergi Usul Kanunu Açısından; Vergi Usul Kanunu'nun Emlak Vergisine ait bedel ve değerlerin tespiti, ilanı ve kesinleşmesi, mükerrer 49. maddesinde (Değişik: 3/4/ /1 md.); " a) Maliye ve Bayındırlık ve İskân Bakanlıkları 1319 sayılı Emlâk Vergisi Kanununun 29 uncu maddesi hükmü ile aynı Kanunun 31 inci maddesi uyarınca hazırlanan tüzük hükümlerine göre bina metrekare normal inşaat maliyet bedellerini, uygulanacağı yıldan dört ay önce müştereken tespit ve Resmî Gazete ile ilân eder. Türkiye Ticaret, Sanayi, Deniz Ticaret Odaları ve Ticaret Borsaları Birliği, bu bedellere karşı Resmî Gazete ile ilânını izleyen onbeş gün içinde Danıştay da dava açabilir. b) Takdir komisyonlarının arsalara ve araziye ait asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin dört yılda bir yapacakları takdirler, tarh ve tahakkuk işleminin (Emlâk Vergisi Kanununun 33 üncü maddesinin (8) numaralı fıkrasına göre yapılacak takdirler dahil) yapılacağı sürenin başlangıcından en az altı ay önce karara bağlanarak, arsalara ait olanlar takdirin ilgili bulunduğu il ve ilçe merkezlerindeki ticaret odalarına, ziraat odalarına ve ilgili mahalle ve köy muhtarlıkları ile belediyelere; araziye ait olanlar il merkezlerindeki ticaret ve ziraat odalarına ve belediyelere imza karşılığında verilir. Büyükşehir belediyesi bulunan illerde takdir komisyonu kararları, vali veya vekalet vereceği memurun başkanlığında, defterdar veya vekalet vereceği memur, vali tarafından görevlendirilecek tapu sicil müdürü ile ticaret odası, serbest muhasebeci mali müşavirler odası ve esnaf ve sanatkârlar odaları birliğince görevlendirilecek birer üyeden oluşan merkez komisyonuna imza karşılığında verilir. Merkez komisyonu kendilerine tebliğ edilen kararları onbeş gün içinde inceler ve inceleme sonucu belirlenen değerleri ilgili takdir komisyonuna geri gönderir. Merkez komisyonunca farklı değer belirlenmesi halinde bu değerler ilgili takdir komisyonlarınca yeniden takdir yapılmak suretiyle dikkate alınır Sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu ve Uygulama Yönetmeliği amacı; 6306 sayılı Kanun'un Uygulama Yönetmeliği'nin 1. maddesine göre, söz konusu yönetmeliğin MADDE 1 Bu Yönetmeliğin amacı; 16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca, riskli yapılar ile riskli alan ve rezerv yapı alanlarının tespitine, riskli yapıların yıktırılmasına, yapılacak planlamaya, dönüştürmeye tabi tutulacak taşınmazların değerinin tespitine, hak sahibi olacaklarla yapılacak anlaşmaya ve yapılacak yardımlara, yeniden yapılacak yapılara ve 6306 sayılı Kanun kapsamındaki diğer uygulamalara ilişkin usûl ve esasları belirlemektir" demektedir. Değer Tespiti ve Uygulama Alanında Hak Sahipliği ile Taşınmazların değerinin tespitine ilişkin hükümler, 4. bölümde yer almakta olup, değerleme ile ilgili usul ve esaslar aşağıda yer almaktadır. MADDE 12 (1) (Değişik: RG-2/7/ ) İlgili kurum, uygulama alanındaki taşınmazların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösteren haritayı veya krokiyi yapar veya yaptırır ve bu taşınmazların maliklerini ve bunların adreslerini tespit eder veya ettirir. (2) Taşınmazın değeri; ilgili kurum bünyesinden en az üç kişiden teşkil olunacak kıymet takdir komisyonları marifetiyle veya hizmet satın alınmak suretiyle tespit edilir. SAADET PARTİSİ GÜNGÖREN İLÇE BAŞKANLIĞI 9 / 58

10 (3) Taşınmazın değeri; taşınmaz değerleme konusunda uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan bilgi alınarak ve mahallin emlak alım satım bürolarından alınacak bilgilerden de faydalanılarak, 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 11 inci maddesindeki esaslara göre tespit edilir Sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkındaki Kanun ( R.G , Sayı: 26454) MADDE sayılı Kanuna aşağıdaki geçici madde eklenmiştir. GEÇİCİ MADDE 8 Bu Kanunun 128 inci maddesinin üçüncü fıkrası ile 128/a maddesinin ikinci fıkrasının yürürlüğe girmesini izleyen üçüncü yılın sonuna kadar, 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde, taşınmaz için kıymet takdiri veya bilirkişi incelemesi, Sermaye Piyasası Kanununun 22 nci maddesinin birinci fıkrasının (r) bendi uyarınca gayrimenkul değerleme faaliyeti konusunda yetki verilmiş kişi veya kurumların yanı sıra diğer uzman bilirkişiler marifetiyle de yapılabilir." MADDE sayılı Kanunun 22 nci maddesinin birinci fıkrasının (r) bendi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. r) Gayrimenkullerin değerlemesini yapabilecek değerleme kurumlarından sermaye piyasasında değerleme faaliyetinde bulunacaklara ilişkin şartları belirlemek ve bu şartlara uyan değerleme kurumlarını listeler halinde ilan etmek; bu Kanunun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacakların takibinde ve 38/A maddesinin dördüncü fıkrası çerçevesinde yapılacak değerlemelerde, ilgili taşınmaz için değerleme yapacak kişi ve kurumlara ilişkin şartları belirlemek ve bu şartlara uyan kişi ve kurumları listeler halinde ilan etmek," MADDE sayılı Kanunun 38 inci maddesinden sonra gelmek üzere aşağıdaki 38/A, 38/B ve 38/C maddeleri eklenmiştir. 3.3 TAŞINMAZ MAL DEĞERLEMESİNİN İHTİYAÇ DUYULDUĞU ALANLAR Kentsel Dönüşümde Kentsel dönüşüm; planlama, arsa düzenlemeleri, değerleme, imar, yapılaşma, altyapı ve kent yönetimi konularında yeni açılımlar sağlamaktadır. Ayrıca, taşınmaz politikaları ve mülkiyet düzenlemeleri kapsamında kentsel mekanın iyileştirilmesine yönelik üretilen projelerin, kamu-özel sektör-sivil toplum kuruluşları ve yerel halkın katılımı ve ortaklıkları yoluyla yaşama geçirilmesini ve tüm kentsel işlevlerin birbiri ile uyum içinde bütünleşmesini sağlayan bir eylem planı olarak kabul edilmektedir. Bu yaklaşıma göre, kentsel dönüşüm, tüm yerel aktörlerin katılacağı çalışma gruplarının ve ayrıntılı çalışmaların modellenmesidir. Bu model içinde; Proje geliştirme ve ayrıca arazi kullanım kararlarının, yapı yoğunluklarının, yapı güçlendirme/yıkma koşullarının belirlenmesi, Projeye katılma ve ortaklıkların belirlenmesi, Proje alanındaki kişi ve kurumların mülkiyet ve imar haklarının saptanması ve değerlemesi, Projeler ile yaratılacak değerlerin saptanması ve bunların nasıl paylaşılacağına karar verilmesi, Yatırımların planlanması ve akçalı kaynaklarının belirlenmesi gerekmektedir. Görüldüğü üzere, katılım ve dağıtım oranlarının belirlenmesi, katılım ve dağıtım değerlerinin tespiti, kentsel dönüşüm projelerinin en önemli aşamalarından birini oluşturmaktadır. SAADET PARTİSİ GÜNGÖREN İLÇE BAŞKANLIĞI 10 / 58

11 3.3.2 Adli Yargıda Asli hukuk mahkemelerinde muvazaalı satış, tapu iptali, kamulaştırma, mirasla mal intikalinde, adil mal paylaşımı istenildiğinde ve kamulaştırmalarda adil ödemelerin yapılabilmesi için gereken taşınmazın değerinin tespitinde, sulh hukuk mahkemelerinde; kira uyuşmazlık davalarında değer tespitinde, izale-i şüyuu ( ortaklığın giderilmesi) veya hakların ortaklar arasında paylaştırılması, taşınır veya taşınmaz malların zilyetliğine ilişkin hakların tespitinde, asli ticaret mahkemelerinde öz sermeye tespit davalarında, İcra Mahkemelerinde taşınmazın değerinin tespitinde gerek duyulur Kamu Kurumlarında Bakanlıkların, kamu kurumlarının ve yerel yönetimlerin yaptıkları/yapacakları arsa ve arazi satışları, kamulaştırma, imar planı uygulamaları, vergilendirme, tapu ve kadastro işlemlerinde, devletleştirme, özelleştirme, tahsis, devir, takas, intifa, irtifak hakkı, kira hakkı v.b. taşınmaz mülkiyet ve kullanım değişimlerinde taşınmaz değerinin belirlenmesi önemli ve gereklidir Bankacılık işlemlerinde Konut kredileri, ipotek, krediler, teminat, halka arza sunulan hisse senetleri, bankaların icra takibine düşmüş alacaklarından limiti aşan bedelleri olanların değerlerinin tespitlerinde, ipotekli borç senetleri ve irad senetlerinde taşınmaz değerleme işlemine ihtiyaç duyulur Sigortacılık, deprem ve konut sigortalarında Sigorta, deprem risk hasar v.b. konularında sigorta poliçelerinin hazırlanması ve akabinde riskin gerçekleşmesi durumunda, taşınmaz değerleme tespiti yapılması gerekmektedir Şirketlerde Şirket aktiflerindeki taşınmazların UMS (Uluslararası Muhasebe Standartları) 'na göre değerinin belirlenmesinde, şirket birleşmeleri, devir almalarda (UMS ye göre bilanço tutan işletmelerde), mülklerin en iyi ve en verimli kullanım analizinin ortaya konulması gerektiğinde kullanılmaktadır. Bunun yanı sıra, yapılması düşünülen yatırımların yıllar itibarı ile yaratacağı gelirlerin giderlere oranı ve bugünkü proje değerinin tespiti çalışmalarında (finansal fizibilite etüdlerinde), Sale & Lease Back (Sat ve Geri Kirala) işlemlerinde taşınmaz değerinin tespiti önem arz etmektedir Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları nın (GYO) portföylerinde yer alan taşınmazların alım - satım, kiralama ve yeniden değerlemelerinde, taşınmaz ipoteklerini alırken, proje başlangıcında yasal prosedürlere uygunluk tespitinde, hisse senedi borsada işlem gören tüm şirketlerin ödenmiş sermayelerinin % 5 ini aşan taşınmaz alım - satımlarında ve kendi taşınmazlarını başka bir şirkete ayni sermaye olarak koymaları durumunda taşınmaz değerleme işlemi yapılmaktadır. 3.4 TAŞINMAZ MAL DEĞERLEMESİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER Ülkemizde değerleme kavramı ve esasları kaynağını 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu ve 1319 sayılı SAADET PARTİSİ GÜNGÖREN İLÇE BAŞKANLIĞI 11 / 58

12 Emlak Vergisi Kanunu ndan alır. Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) komitesi, bu esasları yaymak ve desteklemek amacı güder. Taşınmaz malların değerlemesinde 3 esas yöntem mevcuttur. Bunlar: - Emsal Karşılaştırma Yöntemi - Gelir Yöntemi - Maliyet Yöntemi Son yıllarda önem kazanan ve gelişen bir diğer yöntem ise nominal değerleme Yöntemidir. 3.5 GAYRİMENKULLERDE EMLAK VERGİSİ MATRAH DEĞERİ İLE PİYASA DEĞERİ ARASINDAKİ FARKLILIKLAR Ülkemizde, gayrimenkul değerlendirmelerinin gerçekçi bir şekilde yapılamaması sonucunda, gayrimenkullerin vergiye esas arsa değerleri, gerçek alım satım değerlerinden farklılık gösterdiği bilinmektedir. Bunun sonucu olarak da, emlak vergisi, kamulaştırma, özelleştirme, kentsel dönüşüm çalışmaları gibi birçok uygulamalarda ekonomik ve sosyolojik problemler ortaya çıkmaktadır. Mevcut yasalarla tespit edilen gayrimenkul değerlerinin piyasa rayiç değerlerinden farklılık göstermesi toplanan emlak vergisi değerinin düşmesi anlamına da gelmektedir. Dolayısıyla, emlak vergisine esas değerlerinin tespitinde, gayrimenkul değerleme işlemlerinin daha sağlam bir sistemle gerçekleştirilmesi, ülkemiz ekonomisi açısından oldukça önemlidir. Gayrimenkullerin değerlendirilmesi ve bu değerler üzerinden alınan vergi devletin önemli ekonomik kaynaklarından bir tanesidir. Ülkemizde gayrimenkul değerleme işlemleri, çeşitli nedenlerden dolayı objektif ve tarafsız bir şekilde, nitelik, fayda, çevre, kullanım koşulları gibi faktörlerin tamamı ya da bir kısmı dikkate alınarak yapılamadığından, sağlıklı bir yapıya oturtulamamıştır. Değerlemedeki bu eksiklikler, özelleştirme, emlak vergi sistemindeki adaletsiz dağılım ve benzeri konular ile gündeme gelmektedir. Özellikle, mevcut yasalarla tespit edilen taşınmaz birim değerlerinin serbest piyasa koşullarındaki değerlerden büyük farklılık göstermesine neden olmaktadır. Bu da kamuoyunda olumsuz havanın doğmasına neden olması yanında devletin gelirlerinde büyük düşüşlerin olmasına sebep olmaktadır. Sonuç olarak değerleme işlemlerinin daha sağlam bir sisteme kavuşturulması gerekliliği ülkemiz ekonomisi açısından zorunlu hale getirmiştir. Emlak vergisinde gelişmekte olan ülkelerde daha yoğun olmakla birlikte gelişmiş ülkelerde de sorun oluşturan konu, vergiye konu taşınmaz değerlerinin doğru ve gerçekçi tespiti sorunudur. Değer tespit aşamasında yaşanan bu sorunların tespiti ve bu sorunların çözümüne ilişkin öneriler çalışmanın amacını oluşturmaktadır. Özellikle taşınmaz değerlemesi alanında kurumsal yapısını henüz oturtamamış Ülkemizde hem idare hem de mükellef açısından yaşanan bu sorunların belirlenmesi ve bu sorunların çözümüne ilişkin önerilerin ortaya konması oldukça önemlidir. Taşınmazların değerlemesi ve özellikle de bu değerlerin vergiye yansıtılması gelişmiş toplumların üzerinde önemle durdukları konulardan biridir. Gayrimenkul değerlemede söz konusu farklılıkların ana nedeni yerel yönetimler olarak gösterilse de değerleme heyetinin de kusurları olabileceği göz ardı edilmemelidir. Değerleme heyetindeki uzmanların, gayrimenkulü kendi niteliğine göre, mevcut fiyatları pazar şartlarına uygun değerlendirmek, değerlemesi yapılacak parsel ile karşılaştırma parseli arasındaki nitelik farklarını belirlemek, emlak piyasasındaki günübirlik dalgalanmalardan bağımsız olarak, rayiç bedeli yöntemlere uygun olarak belirlemeleri gerekmektedir. SAADET PARTİSİ GÜNGÖREN İLÇE BAŞKANLIĞI 12 / 58

13 Gayrimenkul değerlendirmelerinin gerçekçi bir şekilde yapılamaması sonucunda, emlak vergisi, gayrimenkul alım-satım işlemleri, kamulaştırma, kentsel dönüşüm faaliyetleri gibi birçok uygulamalarda ekonomik ve sosyolojik problemler meydana gelebilmektedir. Değerlemenin, objektif, tarafsız, gayrimenkul niteliklerinin tamamen dikkate alınarak yapılabilmesi gerekmektedir. Bu da ancak taşınmaz değerlemesinin bilimsel esaslara oturtulması ve dış etkenlerden bağımsız hareket etmekle mümkündür. Kamulaştırma, emlak vergisi, özelleştirme, satış değeri tespiti için taşınmaz değerlemesi yaparken amaç esasen gerçek (rayiç) değere yaklaşmak olmalıdır. Taşınmazların vergi değerini doğru bir şekilde tespit etmekten uzak bir sistemin söz konusu olması, emlak vergisinin etkinliğini azaltmaktadır. Taşınmazların vergi rayiç değerleme sürecinde uzman kişilerden yararlanılmaması, bina inşaat maliyet bedellerinin tespitine ilişkin sorunlar, taşınmaz değerlerinin dört yılda bir güncellenmesi, yeniden değerleme oranlarının taşınmazların gerçek piyasa değer artışlarını yansıtamaması gibi sebepler yüzünden birçok sorun ortaya çıkmaktadır. Özellikle hızlı şehirleşme ile birlikte taşınmaz değerlerinde sürekli artışlar yaşandığı içindir ki taşınmazların rayiç değerleri ile gerçek piyasa değerleri birbirinden çok farklı değerler olarak belirlenebilmektedir. Fakat yaşanan bu değer artışları aynı oranda emlak vergisi gelirlerinde artışa neden olamamaktadır. Bunun tersi durumunda ise takdir komisyonlarınca belirlenen rayiç bedellerin yüksekliği sonucunda sadece tek gayrimenkulü bulunan kişilerce daha yüksek vergi ödenmesine sebebiyet verebilmektedir. Bu durum ise kişinin barınma ihtiyacının karşılanmasına yönelik temel hak ve hürriyetlerin ihlali sonucunu doğurabilmektedir. 3.6 EMLAK RAYİÇ BEDEL HESAPLAMASI Taşınmaz değer niteliğinin tam olarak tespit edilmesi, oldukça karışık ve kişilere göre farklılık gösteren bir konudur. Bir başka deyişle, değer kavramı belirsizdir ve bakış açısına göre değişir. Öte yandan, değer belirleme girişiminde bulunan kişinin amacına göre, varacağı sonuçlar da farklı olacaktır. Örneğin, " Piyasa Değeri yani Rayiç Değer", " net değer ", " nakit değeri ", " defter değeri ", " potansiyel değer " v.b. Ekonomik piyasada birçok malın objektif değerlemesi yapılabilirken, taşınmaz değerlemesinde belirli standartların ve tek bir değerleme kriterinin olmaması, beraberinde taşınmazların subjektif değerlendirilmesini getirmektedir. Konumuz itibariyle Rayiç bedel (Pazar değeri), gayrimenkulün günümüz piyasasındaki alım-satım değeridir. Piyasada oluşan değer ve Emlak vergisini esas alan değer Olmak üzere ikiye ayrılır. Arz talep dengeleri, semt, ilçe, mahalle, sokak, ulaşım, manzara rayiç bedeli etkileyen unsurların birkaçıdır. Rayiç bedel piyasa koşullarına göre belirlenir. Emlak vergisi rayiç bedeli belirlenirken mülkün minimum değeri hesaplanır ve genellikle piyasa değerinin altındadır. Gayrimenkulün rayiç bedelini hesaplamak için, gayrimenkulün yer aldığı semtteki en az diğer üç gayrimenkulün metrekaresi ve rayiç bedellerinin bilinmesi gerekiyor. a. Semtte metrekare başına kaç lira rayiç bedel olduğunu; diğer üç evin rayiç bedelinin toplamını, üç evin metrekare toplamına bölerek tespit edebilirsiniz. b. Evin gerçeğe yakın rayiç değerini; ilk aşamada bulduğunuz metrekare başına düşen rayiç bedelini, esas rayiç bedeli bulunmak istenen evin metrekaresi ile çarparak bulabilirsiniz. SAADET PARTİSİ GÜNGÖREN İLÇE BAŞKANLIĞI 13 / 58

14 Tablo 1 : Güngören İlçesi Rayiç Değer Hesabı Takdir komisyonunun belirlediği değer TL olan 100 m2 daire a.dairenin yüzölçümü (m2) 100 b.metrekare maliyet bedeli: 308,37 c.dairenin inşaat maliyet bedeli (a x b) d.kalorifer farkı (c x % 8) 2.466,96 e.asansör farkı (c x % 6) 1.850,22 f.kalorifer ve asansör dahil dairenin inşaat maliyet bedeli (c + d + e) ,18 gaşınma payı indirimi (f x % 20) 7.030,84 h.asgari bina inşaat maliyet bedeli (f - g) ,34 i.takdir edilen arsa m2 birim değeri (veri) j.arsa payı 40 m2 k.arsa değeri (j x i) l. Arsa dahil emlak vergi matrahı (h + k) * m. Ödenecek yıllık emlak vergisi miktarı (l x binde 2) 136,24** * Matrahın hesabında 10 YTL'ye kadar olan kesirler dikkate alınmıyor. ** Takdir edilen arsa m2 birim değerinin YTL yerine YTL olması durumunda, yıllık emlak vergisi miktarı 142,88 YTL tutarına ulaşıyor. Ülkedeki ekonomik durum, genel piyasadaki canlılık emlak rayiç bedelini etkileyen unsurlardandır. Eğer herhangi bir semt ya da mahallede kentleşme düzey olgusu fazlaysa ya da yapılaşma artıyorsa rayiç bedelde de artış görülmesi kaçınılmazdır. İşte burada bahse konu değer, piyasanın kendi ölçütleri içinde ortaya çıkardığı ve belirlendiği gerçek değerdir. SAADET PARTİSİ GÜNGÖREN İLÇE BAŞKANLIĞI 14 / 58

15 4 İSTANBUL DA EMLAK RAYİÇ DEĞERLERİ DEĞİŞİMİ ( ) 4.1 İLÇELERİN ORTALAMA EMLAK RAYİÇ DEĞERLERİ ( ) Yıllar İtibariyle İlçelerin Ortalama Rayiç Değerleri Tablo 2 : Yıllar İtibarı İle İlçelerin Ortalama Rayiç Değerleri SN İlçe Adı Adalar 506,05 894, ,31 2 Arnavutköy 28,88 111,38 130,49 3 Ataşehir 130,04 219,27 792,16 4 Avcılar 44,36 116,32 286,84 5 Bağcılar 219,20 517,62 864,11 6 Bahçelievler 211,06 483,84 922,38 7 Bakırköy 547,68 797, ,03 8 Başakşehir 92,27 594,94 891,61 9 Bayrampaşa 255,08 370,38 619,99 10 Beşiktaş 552,67 855, ,21 11 Beykoz 74,31 83,51 111,54 12 Beylikdüzü 42,83 76,33 183,17 13 Beyoğlu 575, , ,17 14 Büyükçekmece 52,35 67,79 79,57 15 Çatalca 75,47 104,82 41,19 16 Çekmeköy 62,79 110,20 126,87 17 Esenler 94,03 456,20 751,08 18 Esenyurt 49,52 124,95 218,96 19 Eyüp 107,55 226,77 377,60 20 Fatih 512, , ,27 21 Gaziosmanpaşa 242,20 310,17 454,86 22 Güngören 138,27 769, ,92 23 Kadıköy 535, , ,65 24 Kağıthane 56,07 106,53 382,41 25 Kartal 110,61 273,85 613,31 26 Küçükçekmece 110,58 527,69 943,29 27 Maltepe 149,54 418,00 786,30 28 Pendik 76,46 135,52 440,32 29 Sancaktepe 23,38 38,06 192,01 30 Sarıyer 120,99 224,10 684,43 31 Silivri 44,80 57,05 49,96 32 Sultanbeyli 18,25 64,07 190,85 33 Sultangazi 185,45 251,78 381,24 34 Şile 38,00 78,99 73,87 35 Şişli 420, , ,49 36 Tuzla 43,11 98,85 187,94 37 Ümraniye 54,23 116,51 202,81 38 Üsküdar 561, , ,30 39 Zeytinburnu 338,33 739, ,68 TÜFE(2003=100) 123,57 174,07 233,54 ÜFE(2003=100) 123,51 164,94 229,10 İstanbul Ortalaması 165,42 455,14 794,38 SAADET PARTİSİ GÜNGÖREN İLÇE BAŞKANLIĞI 15 / 58

16 Yılı En Büyük - Ortalama- En Küçük Rayiç Değerler Tablo 4, 2006 yılına ait İstanbul İlçelerinde ki en küçük, en büyük ve Ortalama Rayiç değerlerini göstermektedir. Tablo 3 : 2006 Yılı En Büyük - Ortalama- En Küçük Rayiç Değerler Sıra No İlçe adı En Küçük Rayiç Değeri (TL) Ortalama Rayiç Değeri (TL) En Büyük Rayiç Değeri (TL)2 1 Adalar Arnavutköy Ataşehir Avcılar Bağcılar Bahçelievler Bakırköy Başakşehir Bayrampaşa Beşiktaş Beykoz Beylikdüzü Beyoğlu Büyükçekmece Çatalca Çekmeköy Esenler Esenyurt Eyüp Fatih Gaziosmanpaşa Güngören Kadıköy Kağıthane Kartal Küçükçekmece Maltepe Pendik Sancaktepe Sarıyer Silivri Sultanbeyli Sultangazi Şile Şişli Tuzla Ümraniye Üsküdar Zeytinburnu TÜFE(2003=100) ÜFE(2003=100) İstanbul SAADET PARTİSİ GÜNGÖREN İLÇE BAŞKANLIĞI 16 / 58

17 2010 Yılı En Büyük-Ortalama- En Küçük Rayiç Değerler Tablo 5, 2010 yılına ait İstanbul İlçelerinde ki en küçük, en büyük ve Ortalama Rayiç değerlerini göstermektedir. Tablo 4: 2010 Yılı En Büyük - Ortalama- En Küçük Rayiç Değerler Sıra No İlçe adı En Küçük Rayiç Değeri (TL) Ortalama Rayiç Değeri (TL) En Büyük Rayiç Değeri (TL) 1 Adalar Arnavutköy Ataşehir Avcılar Bağcılar Bahçelievler Bakırköy Başakşehir Bayrampaşa Beşiktaş Beykoz Beylikdüzü Beyoğlu Büyükçekmece Çatalca Çekmeköy Esenler Esenyurt Eyüp Fatih Gaziosmanpaşa Güngören Kadıköy Kağıthane Kartal Küçükçekmece Maltepe Pendik Sancaktepe Sarıyer Silivri Sultanbeyli Sultangazi Şile Şişli Tuzla Ümraniye Üsküdar Zeytinburnu TÜFE(2003=100) ÜFE(2003=100) İstanbul SAADET PARTİSİ GÜNGÖREN İLÇE BAŞKANLIĞI 17 / 58

18 2014 Yılı En Büyük-Ortalama- En Küçük Rayiç Değerler Tablo 6, 2014 yılına ait İstanbul İlçelerinde ki en küçük, en büyük ve Ortalama Rayiç değerlerini göstermektedir. Tablo 5 : 2014 Yılı En Büyük - Ortalama- En Küçük Rayiç Değerler Sıra No İlçe adı En Küçük Rayiç Değeri (TL) Ortalama Rayiç Değeri (TL) En Büyük Rayiç Değeri (TL)2 1 Adalar Arnavutköy Ataşehir Avcılar Bağcılar Bahçelievler Bakırköy Başakşehir Bayrampaşa Beşiktaş Beykoz Beylikdüzü Beyoğlu Büyükçekmece Çatalca Çekmeköy Esenler Esenyurt Eyüp Fatih Gaziosmanpaşa Güngören Kadıköy Kağıthane Kartal Küçükçekmece Maltepe Pendik Sancaktepe Sarıyer Silivri Sultanbeyli Sultangazi Şile Şişli Tuzla Ümraniye Üsküdar Zeytinburnu TÜFE(2003=100) ÜFE(2003=100) İstanbul SAADET PARTİSİ GÜNGÖREN İLÇE BAŞKANLIĞI 18 / 58

19 BEYOĞLU FATİH ŞİŞLİ KADIKÖY ÜSKÜDAR ADALAR BEŞİKTAŞ BAKIRKÖY GÜNGÖREN ZEYTİNBURNU BAŞAKŞEHİR KÜÇÜKÇEKMECE BAĞCILAR BAHÇELİEVLER ESENLER İstanbul Ort. MALTEPE BAYRAMPAŞA GAZİOSMANPAŞA KARTAL SULTANGAZİ EYÜP SARIYER ATAŞEHİR TÜFE(2003=100) ÜFE(2003=100) PENDİK ESENYURT ÜMRANİYE AVCILAR ARNAVUTKÖY Çekmeköy KAĞITHANE ÇATALCA TUZLA BEYKOZ ŞİLE BEYLİKDÜZÜ BÜYÜKÇEKMECE SULTANBEYLİ SİLİVRİ SANCAKTEPE BEYOĞLU ÜSKÜDAR BEŞİKTAŞ BAKIRKÖY KADIKÖY FATİH ADALAR ŞİŞLİ ZEYTİNBURNU BAYRAMPAŞA GAZİOSMANPAŞA BAĞCILAR BAHÇELİEVLER SULTANGAZİ İstanbul Ort. MALTEPE GÜNGÖREN ATAŞEHİR TÜFE(2003=100) ÜFE(2003=100) SARIYER KARTAL KÜÇÜKÇEKMECE EYÜP ESENLER BAŞAKŞEHİR PENDİK ÇATALCA BEYKOZ Çekmeköy KAĞITHANE ÜMRANİYE BÜYÜKÇEKMECE ESENYURT SİLİVRİ AVCILAR TUZLA BEYLİKDÜZÜ ŞİLE ARNAVUTKÖY SANCAKTEPE SULTANBEYLİ GRAFİKLERLE EMLAK RAYİÇ DEĞERLERİ Yılı Emlak Rayiç Değerleri Grafik 1 de 2006 yılında Güngören Belediyesi Emlak Rayiç bedeli artışında, İstanbul ortalamasının üzerinde 17. sırada yer almıştır Grafik 1 : 2006 Yılı Emlak Rayiç Değerleri Yılı Emlak Rayiç Değerleri Grafik 2 de 2010 yılında Güngören Belediyesi Emlak Rayiç bedeli artışında, İstanbul ortalamasının üzerinde 9. sırada yer almıştır. 4, , , , , , , Grafik 2: 2010 Yılı Emlak Rayiç Değerleri SAADET PARTİSİ GÜNGÖREN İLÇE BAŞKANLIĞI 19 / 58

20 BAŞAKŞEHİR BEYOĞLU GÜNGÖREN ESENLER KÜÇÜKÇEKMECE FATİH ARNAVUTKÖY SULTANBEYLİ ŞİŞLİ MALTEPE İstanbul Ort. AVCILAR ESENYURT KARTAL KADIKÖY BAĞCILAR TUZLA BAHÇELİEVLER ZEYTİNBURNU ÜMRANİYE EYÜP ŞİLE ÜSKÜDAR KAĞITHANE SARIYER BEYLİKDÜZÜ PENDİK ADALAR Çekmeköy ATAŞEHİR SANCAKTEPE BEŞİKTAŞ BAKIRKÖY BAYRAMPAŞA TÜFE(2003=100) ÇATALCA SULTANGAZİ ÜFE(2003=100) BÜYÜKÇEKMECE GAZİOSMANPAŞA SİLİVRİ BEYKOZ ŞİŞLİ FATİH BEŞİKTAŞ BEYOĞLU KADIKÖY ZEYTİNBURNU BAKIRKÖY GÜNGÖREN ADALAR ÜSKÜDAR KÜÇÜKÇEKMECE BAHÇELİEVLER BAŞAKŞEHİR BAĞCILAR İstanbul Ort. ATAŞEHİR MALTEPE ESENLER SARIYER BAYRAMPAŞA KARTAL GAZİOSMANPAŞA PENDİK KAĞITHANE SULTANGAZİ EYÜP AVCILAR TÜFE(2003=100) ÜFE(2003=100) ESENYURT ÜMRANİYE SANCAKTEPE SULTANBEYLİ TUZLA BEYLİKDÜZÜ ARNAVUTKÖY Çekmeköy BEYKOZ BÜYÜKÇEKMECE ŞİLE SİLİVRİ ÇATALCA Yılı Emlak Rayiç Değerleri Grafik 3 de 2014 yılında Güngören Belediyesi Emlak Rayiç bedeli artışında, İstanbul ortalamasının üzerinde 8. sırada yer almıştır. 6, , , , , , Grafik 3: 2014 Yılı Emlak Rayiç Değerleri EMLAK RAYİÇ DEĞERLERİ ARTIŞ ORANLARI /2006 Emlak Rayiç Değeri Artış Oranları Grafik 5 i incelediğimiz de 2006 yılına göre 2010 yılında ki emlak rayiç değeri artış oranı % 450 üzerinde olmuştur. Bu artış ile İstanbul ortalamasının üzerinde ilçeler arasında da 3. sırada gelmektedir. 600% 500% 400% 300% 200% 100% 0% Grafik 4: 2010/2006 Yılı Emlak Rayiç Değerleri SAADET PARTİSİ GÜNGÖREN İLÇE BAŞKANLIĞI 20 / 58

21 ŞİŞLİ SULTANBEYLİ GÜNGÖREN BAŞAKŞEHİR KÜÇÜKÇEKMECE SANCAKTEPE ESENLER FATİH ZEYTİNBURNU KAĞITHANE AVCILAR BEŞİKTAŞ ATAŞEHİR BEYOĞLU PENDİK SARIYER KADIKÖY KARTAL MALTEPE İstanbul Ort. ARNAVUTKÖY ESENYURT BAHÇELİEVLER TUZLA BEYLİKDÜZÜ BAĞCILAR ÜMRANİYE EYÜP BAKIRKÖY ADALAR BAYRAMPAŞA ÜSKÜDAR SULTANGAZİ Çekmeköy ŞİLE TÜFE(2003=100) GAZİOSMANPAŞA ÜFE(2003=100) BÜYÜKÇEKMECE BEYKOZ SİLİVRİ ÇATALCA SANCAKTEPE BEŞİKTAŞ ATAŞEHİR KAĞITHANE ŞİŞLİ PENDİK ZEYTİNBURNU SARIYER SULTANBEYLİ AVCILAR BEYLİKDÜZÜ KADIKÖY KARTAL BAKIRKÖY BAHÇELİEVLER TUZLA MALTEPE GÜNGÖREN KÜÇÜKÇEKMECE ESENYURT FATİH İstanbul Ort. ÜMRANİYE BAYRAMPAŞA BAĞCILAR EYÜP ESENLER SULTANGAZİ BAŞAKŞEHİR GAZİOSMANPAŞA ADALAR ÜFE(2003=100) TÜFE(2003=100) BEYKOZ BÜYÜKÇEKMECE ARNAVUTKÖY Çekmeköy ÜSKÜDAR BEYOĞLU ŞİLE SİLİVRİ ÇATALCA /2010 Emlak Rayiç Değeri Artış Oranları Grafik 6 yı incelediğimiz de 2010 yılına göre 2014 yılında ki emlak rayiç değeri artış oranı % 80 üzerinde olmuştur. Bu artış ile İstanbul ortalamasının üzerinde ilçeler arasında da 18. sırada gelmektedir. 500% 400% 300% 200% 100% 0% -100% Grafik 5 : 2014/2010 Yılı Emlak Rayiç Değerleri /2006 Emlak Rayiç Değeri Artış Oranları Grafik 8 yı incelediğimiz de 2006 yılına göre 2014 yılında ki emlak rayiç değeri artış oranı % 900 üzerinde olmuştur. Bu artış ile İstanbul ortalamasının üzerinde ilçeler arasında da 3. sırada gelmektedir. 1200% 1000% 800% 600% 400% 200% 0% -200% Grafik 6 : 2014/2006 Yılı Emlak Rayiç Değerleri SAADET PARTİSİ GÜNGÖREN İLÇE BAŞKANLIĞI 21 / 58

22 5 GÜNGÖREN İLÇESİ EMLAK RAYİÇ DEĞERLERİ ( ) 5.1 MAHALLE ORTALAMA RAYİÇ DEĞERLERİ ( ) Yıllar İtibariyle Ortalama Rayiç Değerler Tablo 8, Güngören de yıllara sâri Ortalama Rayiç değeri % 5961 artış ile en fazla Mehmet Nesih Özmen Mahallesinde gerçekleşmiştir. Tablo 6 : Yıllar İtibariyle Ortalama Rayiç Değerler Sıra No Mahalle Adı A.Nafız Gürman Mah. 209,15 430, , , ,16 2 Genç Osman Mah. 33,16 69,16 564, , ,82 3 Güneştepe Mah. 30,45 61,95 520,37 991, ,87 4 Güven Mah. 58,69 103,89 666, , ,99 5 Haznedar Mah. 62,37 107,56 717, , ,86 6 M.Çakmak Mah. 35,95 72,54 566, , ,01 7 M.Nesih Özmen Mah. 383,59 592, , , ,96 8 Merkez Mah. 34,67 68,22 572, , ,52 9 Sanayi Mah. 69,33 136,82 721, , ,09 10 Tozkoparan Mah. 37,57 85,70 712, , ,36 11 Akıncılar Mahallesi 39,33 72,64 577, , ,00 Güngören 77,36 138,23 768, , ,84 TÜFE(2003=100) 104,81 123,57 174,07 233,54 330,75 ÜFE(2003=100) 104,46 123,51 164,94 229,10 319, Yılı En Küçük - Ortalama- En Büyük Rayiç Değerler Tablo 9 a göre rayiç bedeli olarak 2004 yılında en düşük Tozkoparan da en yüksek ise M. N. Özmen mahallesinde gerçekleşmiştir. Tablo 7 : 2004 Yılı En Küçük - Ortalama- En Büyük Rayiç Değerler Sıra No Mahalle Adı En Küçük Rayiç Ortalama Rayiç En Büyük Rayiç Değeri (TL) Değeri (TL) Değeri (TL) 1 A.Nafız Gürman Mah Genç Osman Mah Güneştepe Mah Güven Mah Haznedar Mah M.Çakmak Mah M.Nesih Özmen Mah Merkez Mah Sanayi Mah Tozkoparan Mah Akıncılar Mahallesi Güngören TÜFE(2003=100) ÜFE(2003=100) SAADET PARTİSİ GÜNGÖREN İLÇE BAŞKANLIĞI 22 / 58

23 Yılı En Küçük Ortalama - En Büyük Rayiç Değerler Tablo 10 na göre rayiç bedeli olarak 2006 yılında en düşük Tozkoparan da en yüksek ise M. N. Özmen mahallesinde gerçekleşmiştir. Tablo 8 : 2006 Yılı En Küçük - Ortalama- En Büyük Rayiç Değerler Sıra No Mahalle Adı En Küçük En Büyük Ortalama Rayiç Rayiç Rayiç Değeri (TL) Değeri (TL) Değeri (TL) 1 A.Nafız Gürman Mah Genç Osman Mah Güneştepe Mah Güven Mah Haznedar Mah M.Çakmak Mah M.Nesih Özmen Mah Merkez Mah Sanayi Mah Tozkoparan Mah Akıncılar Mahallesi Güngören TÜFE(2003=100) ÜFE(2003=100) Yılı En Küçük Ortalama - En Büyük Rayiç Değerler Tablo 11 e göre rayiç bedeli olarak 2010 yılında 7 mahallede 500 TL düşük rayiç bedeli 2 mahallede de TL üzerinden yüksek rayiç bedeli uygulanmıştır. Tablo 9 : 2010 Yılı En Küçük - Ortalama- En Büyük Rayiç Değerler Sıra No Mahalle Adı En Küçük En Büyük Ortalama Rayiç Rayiç Rayiç Değeri (TL) Değeri (TL) Değeri (TL) 1 A.Nafız Gürman Mah Genç Osman Mah Güneştepe Mah Güven Mah Haznedar Mah M.Çakmak Mah M.Nesih Özmen Mah Merkez Mah Sanayi Mah Tozkoparan Mah Akıncılar Mahallesi Güngören TÜFE(2003=100) ÜFE(2003=100) SAADET PARTİSİ GÜNGÖREN İLÇE BAŞKANLIĞI 23 / 58