ĠÇĠNDEKĠLER 1. RAPOR BĠLGĠLERĠ ġġrketġ VE MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER DEĞERLEME KONUSU HAKKINDA BĠLGĠLER... 6

Transkript

1 ĠÇĠNDEKĠLER 1. RAPOR BĠLGĠLERĠ ġġrketġ VE MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER DEĞERLEME KONUSU HAKKINDA BĠLGĠLER GAYRĠMENKULÜN YERĠ, KONUMU, TANIMI VE YASAL DURUM VE KAYITLARINA ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER GAYRĠMENKULÜN YERĠ VE KONUMU GAYRĠMENKULÜN TANIMI TAPU ĠNCELEMESĠ TAPU KAYITLARI VE TAPU CĠNSĠ TAKYĠDAT BĠLGĠSĠ VE DEVREDĠLMESĠNE ĠLĠġKĠN KISITLAR SON 3 YILLIK SATIġ HAKKINDA BĠLGĠ VARSA SÖZ KONUSU GAYRĠMENKULÜN GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE ALINMASINA SERMAYE PĠYASASI MEVZUATI HÜKÜMLERĠ ÇERÇEVESĠNDE ENGEL TEġKĠL EDĠP ETMEDĠĞĠ HAKKINDAKĠ GÖRÜġ BELEDĠYE ĠNCELEMESĠ ĠMAR DURUMU DOSYA ĠNCELEMESĠ (RUHSAT, YAPI KULLANMA ĠZĠN BELGESĠ, MĠMARĠ PROJE, YAPI DENETĠM FĠRMASI, ENCÜMEN KARARLARI VE DĠĞER HUSUSLAR) BELGELER ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, PLAN ĠPTALLERĠ V.B. DĠĞER BENZER KONULAR YAPI DENETĠM FĠRMASI YASAL DURUMUNA ĠLĠġKĠN ANALĠZ DEĞERLEMESĠ YAPILAN PROJELERĠN ĠLGĠLĠ MEVZUAT UYARINCA GEREKLĠ TÜM ĠZĠNLERĠNĠN ALINIP ALINMADIĞI, PROJESĠNĠN HAZIR VE ONAYLANMIġ, ĠNġAATA BAġLAMASI ĠÇĠN YASAL GEREKLĠLĠĞĠ OLAN TÜM BELGELERĠNĠN TAM VE DOĞRU OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BĠLGĠ VE PROJENĠN GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE ALINMASINA SERMAYE PĠYASASI MEVZUATI HÜKÜMLERĠ ÇERÇEVESĠNDE BĠR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġ TAPU, PLAN, PROJE, RUHSAT, ġema V.B. DÖKÜMANLAR DEĞERLEMESĠ YAPILAN PROJE DEĞERLEMESĠ YAPILAN PROJENĠN YASAL DURUMUNA ĠLĠġKĠN BĠLGĠ DEĞERLEMESĠ YAPILAN TAġINMAZIN VEYA PROJENĠN GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE ALINMASINA SERMAYE PĠYASASI MEVZUATI HÜKÜMLERĠ ÇERÇEVESĠNDE HERHANGĠ BĠR ENGEL OLUP OLMADIĞINA ĠLĠġKĠN GÖRÜġ DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULE ĠLĠġKĠN ANALĠZLER GAYRĠMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENĠN ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠLER Çamlıca ĠSTANBUL 1

2 4.2. MEVCUT EKONOMĠK KOġULLARIN, GAYRĠMENKUL PĠYASASININ ANALĠZĠ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERĠLER DEĞERLEME ĠġLEMĠNĠ ETKĠLEYEN FAKTÖRLER TAġINMAZIN DEĞERĠNĠ ETKĠLEYEN FAKTÖRLER OLUMSUZ YÖNDE ETKĠLEYEN FAKTÖRLER OLUMLU YÖNDE ETKĠLEYEN FAKTÖRLER GAYRĠMENKULÜN YAPISAL ĠNġAAT ÖZELLĠKLERĠ FĠZĠKSEL DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERĠLER GAYRĠMENKULÜN TEKNĠK ÖZELLĠKLERĠ VE DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERĠLER DEĞERLEME ĠġLEMĠNDE KULLANILAN VARSAYIMLAR VE BUNLARIN KULLANILMA NEDENLERĠ DEĞERLEME ĠġLEMĠ, YÖNTEM VE BULGULAR MALĠYET YÖNTEMĠ EMSAL KARġILAġTIRMA YÖNETMĠ GELĠR KAPĠTALĠZASYONU YÖNTEMĠ PROJE GELĠġTĠRME KĠRA DEĞERĠ ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠLER ÜZERĠNDE PROJE GELĠġTĠRĠLEN ARSALARIN BOġ ARAZĠ VE PROJE DEĞERLERĠ (BOġ ARAZĠ VE GELĠġTĠRĠLMĠġ PROJE DEĞERĠ ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠ VE VARSAYIMLAR ĠLE ULAġILAN SONUÇLAR) EN YÜKSEK VE EN ĠYĠ KULLANIM ANALĠZĠ MÜġTEREK VEYA BÖLÜNMÜġ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALĠZĠ HASILAT PAYLAġIMI VEYA KAT KARġILIĞI YÖNTEMĠ ĠLE YAPILACAK PROJELERDE, EMSAL PAY ORANLARI GAYRĠMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKĠ DURUMUNUN ANALĠZĠ ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ FARKLI DEĞERLEME METODLARININ VE ANALĠZĠ SONUÇLARININ UYUMLAġTIRILMASI VE BU AMAÇLA ĠZLENEN YÖNTEMĠN VE NEDENLERĠNĠN AÇIKLAMASI ASGARĠ BĠLGĠLERDEN RAPORDA VERĠLMEYENLERĠN NĠÇĠN YER ALMADIKLARININ GEREKÇELERĠ YASAL GEREKLERĠN YERĠNE GETĠRĠLĠP GETĠRĠLMEDĠĞĠ VE MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN ĠZĠN VE BELGELERĠN TAM VE EKSĠKSĠZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġ DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN, GAYRĠMENKUL PROJESĠNĠN VEYA GAYRĠMENKULE BAĞLI HAK VE FAYDALARIN, GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI PORTFÖYÜNE ALINMASINDA SERMAYE PĠYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESĠNDE, BĠR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġ SONUÇ Çamlıca ĠSTANBUL 2

3 6.1. SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESĠ NĠHAĠ DEĞER TAKDĠRĠ SATIġ DEĞERĠ TAKDĠRĠ Çamlıca ĠSTANBUL 3

4 1. RAPOR BĠLGĠLERĠ RAPORUN TARĠHĠ : RAPORUN NUMARASI : DEĞERLEME TARĠHĠ : DAYANAK SÖZLEġMENĠN TARĠHĠ : DAYANAK SÖZLEġMENĠN NUMARASI RAPORUN TÜRÜ : 2010_300_03 : Özet rapor formatında hazırlanmıģtır. RAPORUN KULLANIM AMACI ve YERĠ : Rapor, Sermaye Piyasası Kurul Düzenlemeleri kapsamında GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI portföyü için hazırlanmıģtır. Hazırlanan rapor, Sermaye Piyasası Kurulu nun (SPK) tarih ve sayılı Resmi Gazete de yayımlanan Seri:VIII No:35 Tebliğ inin ekinde belirtilen bilgileri asgari olarak içerecek Ģekilde hazırlanmıģtır. DEĞERLEMENĠN KONUSU ve AMACI : Ġstanbul Ġli, BeĢiktaĢ Ġlçesi, Rumelihisarı Mahallesi, 1472 ada 1 parselde kayıtlı 4 Bloklu Kagir Apt. vasıflı sitede, F2-A Blok (10 adet bağımsız bölüm) (BeĢiktaĢ Akatlar, Ebulula Mardin Caddesi No:18 Vakıf Yatırım A.ġ.) güncel piyasa rayiç değerinin tespiti. RAPORU HAZIRLAYAN : Mehmet Emin KIZILBOĞA SPK Lisans No : Değerleme Uzmanı ĠĢletmeci SORUMLU DEĞERLEME UZMANI : Özgün BEKAR SPK Lisans No: ġehir Plancısı Genel Müdür DAHA ÖNCE DEĞERLEMESĠNĠN YAPILIP YAPILMADIĞINA ĠLĠġKĠN BĠLGĠ : TaĢınmaz Vakıf GYO A.ġ. portföyünde yer almaktadır. Daha önce hazırlanan gayrimenkul değer tespiti raporu tarafımızdan yapılmamıģtır Çamlıca ĠSTANBUL 4

5 2. ġġrketġ VE MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER ġġrketġn UNVANI ġġrketġn ADRESĠ MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER MÜġTERĠ ADRESĠ MÜġTERĠ TALEBĠNĠN KAPSAMI ve VARSA GETĠRĠLEN SINIRLAMALAR : VEKTÖR GAYRĠMENKUL DEĞERLEME A.ġ. : Masaldan ĠĢ Merkezi A Blok Zemin Kat ÜSKÜDAR / ĠSTANBUL : Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. : Halaskargazi Caddesi, Yasan iģ Merkezi, 6.Kat, No: 243/6 Osmanbey-ġiĢli-ĠSTANBUL : ĠĢ bu Rapor un kapsamı; Ġstanbul Ġli, BeĢiktaĢ Ġlçesi, Rumelihisarı Mahallesi, 1472 ada 1 parselde kayıtlı 4 Bloklu Kagir Apt. vasıflı sitede, F2-A Blok (10 adet bağımsız bölüm) (BeĢiktaĢ Akatlar, Ebulula Mardin Caddesi No:18 Vakıf Yatırım A.ġ.) güncel piyasa rayiç değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar" çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanmasıdır. MüĢteri tarafından getirilen bir sınırlama bulunmamaktadır Çamlıca ĠSTANBUL 5

6 3. DEĞERLEME KONUSU HAKKINDA BĠLGĠLER 3.1. GAYRĠMENKULÜN YERĠ, KONUMU, TANIMI VE YASAL DURUM VE KAYITLARINA ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER GAYRĠMENKULÜN YERĠ VE KONUMU Değerlemesi yapılan taģınmaz, Ġstanbul Ġli, BeĢiktaĢ Ġlçesi, Akat Mahallesi, Ebulula Mardin Caddesi No:18 Vakıf Yatırım A.ġ. posta adresinde yer almaktadır. Büyükdere Caddesi üzerinde yer alan Kanyon AVM ve Metro Cıty AVM karģısındaki Levent Caddesi üzerinden veya Büyükdere Caddesi bağlantılı Nispetiye Caddesi üzerinden taģınmaza ulaģılabilmektedir. TaĢınmazın üzerinde bulunduğu Ebulula Mardin Caddesi; Nispetiye Caddesi nden baģlayarak TEM Otoyolu Bağlantı Yolu na kadar devam eden 1,5 km uzunluğundaki caddedir. Levent 2. KavĢağı nın 900 m doğusunda, Mayadrom AVM nin 325 m güneyinde, Akmerkez AVM nin 800 m kuzeybatısındadır. TAġINMAZIN MERKEZLERE KUġUÇUġU UZAKLIKLARI Akmerkez 800 m Yapı Kredi Plaza 675 m Mayadrom AVM 325 m ĠĢ Bankası Plaza 770 m Kanyon 1 km Sabancı Center 970 m Metro Cıty 1 km Etiler Anadolu Otelcilik ve Tur. Meslek Lisesi 4 km Değerlemesi Yapılan TaĢınmaz Çamlıca ĠSTANBUL 6

7 GAYRĠMENKULÜN TANIMI TaĢınmazlar, Ġstanbul Ġli, BeĢiktaĢ Ġlçesi, Rumelihisarı Mahallesi, 1472 ada 1 parselde kayıtlı 4 Bloklu Kagir Apartman vasıflı sitede, F2-A Blok ta yer almakta olup, 10 adet bağımsız bölümden oluģmaktadır. 1. ve 2. bodrum katlarda ortak alanlar, zemin katta 2 dükkan, normal katlarda 2 Ģer konut bulunmaktadır. Ġstanbul-BeĢiktaĢ Akat Mahallesi, Ebulula Mardin Caddesi No:18 Vakıf Yatırım A.ġ. posta adresinde yer almaktadır. Park Maya Sitesi içerisinde yer almakla birlikte bağımsız bina olarak kullanılmaktadır. Park Maya Sitesi 3 ana yerleģim adasında 400 daireden müteģekkildir. Binanın Ebulula Mardin Caddesi nden doğrudan giriģi bulunmakta olup, yola cephelidir. Ebulula Mardin Caddesi ile Orkide Sokak kesiģiminde köģe baģındaki bloktur. Parsel üzerinde 4 blok yer almaktadır. Parsel alanı 6.217,50 m², taģınmazın bulunduğu F2-A Blok arsa payına düģen arsa alanı 1.146,54 m² dir. Mevcutta binanın tamamı, Vakıf Yatırım A.ġ. tarafından kullanılmaktadır. Bina, 2 bodrum+zemin+4 normal kat olmak üzere toplam 7 kattan oluģmaktadır. KATLAR PROJESİNE GÖRE FONKSİYON (2+1) 2 DAİRE (2 ODA, SALON, ANTRE, KORİDOR, BANYO, MUTFAK) (2+1) 2 DAİRE (2 ODA, SALON, ANTRE, KORİDOR, BANYO, MUTFAK) MEVCUT DURUMDA FONKSİYON BRÜT ALAN (M²) 2. BODRUM OTOPARK OTOPARK, KAZAN DAİRESİ, JENERATÖR ODASI, ARŞİV 353,03 1. BODRUM HOL, WC, KAZAN DAİRESİ, SIĞINAK GİRİŞ HOLÜ, 2 ADET MÜŞTERİ ODASI, WC 199,55 ZEMİN 2 DÜKKAN OFİS(SEANS SALONU, VEZNE) (2+1) 2 DAİRE (2 ODA, SALON, ANTRE, KORİDOR, BANYO, MUTFAK) OFİS(HAZİNE BONOSU, REPO, ÖZEL SEANS, WC) 291 OFİS(GENEL MÜDÜRLÜK, SEKRETERYA, 2 MÜDÜR YARDIMCISI ODASI, 2 TOPLANTI ODASI, ÇAY OCAĞI, WC) OFİS(KURUMSAL FİNANSMAN, RÜÇHAN HAKKI, PORTFÖY YÖNETİMİ) 291 (2+1) 2 DAİRE (2 ODA, SALON, ANTRE, KORİDOR, BANYO, MUTFAK) OFİS(TAKAS, MUHASEBE, YEMEKHANE) 291 TOPLAM Çamlıca ĠSTANBUL 7

8 3.2. TAPU ĠNCELEMESĠ TAPU KAYITLARI VE TAPU CĠNSĠ ANA GAYRĠMENKUL ĠLĠ : ĠSTANBUL ĠLÇESĠ : BEġĠKTAġ MAHALLESĠ : ZEYTĠNLĠK MEVKĠĠ : RUMELĠHĠSARI SINIRI : PLANI GĠBĠDĠR. PAFTA NO : 89 ADA NO : 1472 PARSEL NO : 1 YÜZÖLÇÜMÜ : 6.217,50 m² NĠTELĠĞĠ : 4 BLOKLU KARGĠR APT. MALĠKLER : VAKIF GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ. TAPU CĠNSĠ : KAT MÜLKĠYETĠ YEVMĠYE : 5626 EDĠNĠM TARĠHĠ : BLOK NO BAĞIMSIZ BÖLÜM NO NĠTELĠĞĠ ARSA PAYI CĠLT SAHĠFE F2-A 1 DÜKKAN 80/ F2-A 2 DÜKKAN 80/ F2-A 3 KONUT 116/ F2-A 4 KONUT 116/ F2-A 5 KONUT 116/ F2-A 6 KONUT 116/ F2-A 7 KONUT 116/ F2-A 8 KONUT 116/ F2-A 9 KONUT 116/ F2-A 10 KONUT 116/ TAKYĠDAT BĠLGĠSĠ VE DEVREDĠLMESĠNE ĠLĠġKĠN KISITLAR DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULLER ĠLE ĠLGĠLĠ HERHANGĠ BĠR TAKYĠDAT (DEVREDĠLEBĠLMESĠNE ĠLĠġKĠN SINIRLAMA) OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BĠLGĠ DEVREDĠLEMESĠNE ĠLKĠġKĠN KISITLAMAR 1472 Ada 1 Parsel REHĠNLER BÖLÜMÜNDE: tarihinde, BeĢiktaĢ Tapu Sicil Müdürlüğü nden alınan yazılı bilgiye göre, taģınmaz üzerinde herhangi bir rehin yoktur. (Yazılı takyidat bilgisi 3.4 baģlığı altında yer almaktadır.) ġerhler BÖLÜMÜNDE: tarihinde, BeĢiktaĢ Tapu Sicil Müdürlüğü nden alınan yazılı bilgiye göre, taģınmaz üzerinde herhangi bir Ģerh yoktur. (Yazılı takyidat bilgisi 3.4 baģlığı altında yer almaktadır.) BEYANLAR BÖLÜMÜNDE: Yönetim Planı: *Tapu Dairesinde yapılan incelemeye göre; taģınmazın devir ve temliki ile ilgili herhangi bir hukuksal sınırlama bulunmamaktadır Çamlıca ĠSTANBUL 8

9 SON 3 YILLIK SATIġ HAKKINDA BĠLGĠ DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ VARSA SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM-SATIM İŞLEMLERİNE VE GAYRİMENKULÜN HUKUKİ DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLERE (İMAR PLANINDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER, KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ V.B.) İLİŞKİN BİLGİ TaĢınmaz son üç yıl içinde satıģa konu olmamıģtır VARSA SÖZ KONUSU GAYRĠMENKULÜN GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE ALINMASINA SERMAYE PĠYASASI MEVZUATI HÜKÜMLERĠ ÇERÇEVESĠNDE ENGEL TEġKĠL EDĠP ETMEDĠĞĠ HAKKINDAKĠ GÖRÜġ Değerlemesi yapılan taģınmaz ĠĢ bu Rapor tarihi ile Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde yer almakta olup, Sermaye Piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkulün yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında herhangi bir engel yoktur BELEDĠYE ĠNCELEMESĠ ĠMAR DURUMU ĠMAR PLANI ADI VE ÖLÇEĞĠ 1/1.000 ölçekli Boğaziçi Geri Görünüm ve Etkilenme Bölgesi Uygulama Ġmar Planı ĠMAR PLANI ONAY TARĠHĠ tasdik tarihli FONKSĠYON Konut NĠZAM Blok TAKS YÜKSEKLĠK 15,50 m KAKS ÖN CEPHE ÇEKME MESAFESĠ DOSYA ĠNCELEMESĠ (Ruhsat, Yapı Kullanma Ġzin Belgesi, Mimari Proje, Yapı Denetim Firması, Encümen kararları ve diğer hususlar) BELGELER Mimari Proje Tarih- No: /1073 Yapı Ruhsatı Tarih-No: /61/ Yapı Kullanma Ġzin Belgesi Tarih-No: / ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, PLAN ĠPTALLERĠ V.B. DĠĞER BENZER KONULAR ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, PLAN İPTALLERİ V.B. DİĞER BENZER KONULAR Parsel üzerinde, taşınmazı olumsuz yönde etkileyecek herhangi bir karar bulunmamaktadır YAPI DENETĠM FĠRMASI YAPI DENETĠM KURULUġU VE DENETĠMLERĠ DEĞERLEMESĠ YAPILAN PROJELER ĠLE ĠLGĠLĠ OLARAK, 29/6/2001 TARĠH VE 4708 SAYILI YAPI DENETĠMĠ HAKKINDA KANUN UYARINCA DENETĠM YAPAN YAPI DENETĠM KURULUġU (TĠCARET ÜNVANI, ADRESĠ VB.) VE DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKUL ĠLE ĠLGĠLĠ OLARAK GERÇEKLEġTĠRDĠĞĠ DENETĠMLER HAKKINDA BĠLGĠ TaĢınmaz, 2001 yılı öncesinde inģa edildiğinden, yapı denetimi bulunmamaktadır Çamlıca ĠSTANBUL 9

10 YASAL DURUMUNA ĠLĠġKĠN ANALĠZ Değerleme konusu ana gayrimenkulün yapı kullanma izin belgesi alınmıģ olup, kat mülkiyeti tesis edilmiģtir. KATLAR PROJESĠNE GÖRE FONKSĠYON MEVCUT DURUMDA FONKSĠYON ALAN (M²) Otopark, Kazan Dairesi, Jeneratör Otopark 2. Bodrum Odası, ArĢiv 353,03 1. Bodrum Zemin Hol, Wc, Kazan Dairesi, Sığınak GiriĢ Holü, 2 Adet MüĢteri Odası, Wc 199,55 2 Dükkan Ofis(Seans Salonu, Vezne) 200 (2+1) 2 Daire (2 Oda, Salon, Ofis(Hazine Bonosu, Repo, Özel Antre, Koridor, Banyo, Mutfak) Seans, Wc) 291 (2+1) 2 Daire (2 Oda, Salon, Antre, Koridor, Banyo, Mutfak) (2+1) 2 Daire (2 Oda, Salon, Antre, Koridor, Banyo, Mutfak) Ofis(Genel Müdürlük, Sekreterya, 2 Müdür Yardımcısı Odası, Toplantı Odası, Çay Ocağı, Wc) Ofis(Kurumsal Finansman, Rüçhan Hakkı, Portföy Yönetimi) (2+1) 2 Daire (2 Oda, Salon, Ofis(Takas, Muhasebe, Yemekhane) Antre, Koridor, Banyo, Mutfak) 291 TOPLAM Mevcutta, fonksiyon olarak onaylı mimari projesinden farklı kullanılmaktadır. Proje ve mevcut durumdaki fonksiyonları ile katların alanları yukarıdaki tabloda gösterilmiģtir DEĞERLEMESĠ YAPILAN PROJELERĠN ĠLGĠLĠ MEVZUAT UYARINCA GEREKLĠ TÜM ĠZĠNLERĠNĠN ALINIP ALINMADIĞI, PROJESĠNĠN HAZIR VE ONAYLANMIġ, ĠNġAATA BAġLAMASI ĠÇĠN YASAL GEREKLĠLĠĞĠ OLAN TÜM BELGELERĠNĠN TAM VE DOĞRU OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BĠLGĠ VE PROJENĠN GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE ALINMASINA SERMAYE PĠYASASI MEVZUATI HÜKÜMLERĠ ÇERÇEVESĠNDE BĠR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġ Değerlemesi yapılan taģınmazların GYO portföyünde bulunmasında, sermaye piyasası mevzuatı açısından bir engel yoktur Çamlıca ĠSTANBUL 10

11 3.4. TAPU, PLAN, PROJE, RUHSAT, ġema V.B. DÖKÜMANLAR Çamlıca ĠSTANBUL 11

12 34696 Çamlıca ĠSTANBUL 12

13 34696 Çamlıca ĠSTANBUL 13

14 34696 Çamlıca ĠSTANBUL 14

15 Ġmar Durumu, Proje, Ruhsat, Ġskan, Vaziyet Planı Bilgileri Çamlıca ĠSTANBUL 15

16 34696 Çamlıca ĠSTANBUL 16

17 34696 Çamlıca ĠSTANBUL 17

18 34696 Çamlıca ĠSTANBUL 18

19 3.5. DEĞERLEMESĠ YAPILAN PROJE EĞER BELĠRLĠ BĠR PROJEYE ĠSTĠNADEN DEĞERLEME YAPILIYORSA, PROJEYE ĠLĠġKĠN DETAYLI BĠLGĠ VE PLANLARIN VE SÖZ KONUSU DEĞERĠN TAMAMEN MEVCUT PROJEYE ĠLĠġKĠN OLDUĞUNA VE FARKLI BĠR PROJENĠN UYGULANMASI DURUMUNDA BULUNACAK DEĞERĠN FARKLI OLABĠLECEĞĠNE ĠLĠġKĠN AÇIKLAMA Değerleme herhangi bir projeye istinaden yapılmamıģtır DEĞERLEMESĠ YAPILAN PROJENĠN YASAL DURUMUNA ĠLĠġKĠN BĠLGĠ Değerleme herhangi bir projeye istinaden yapılmamıģtır DEĞERLEMESĠ YAPILAN TAġINMAZIN VEYA PROJENĠN GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE ALINMASINA SERMAYE PĠYASASI MEVZUATI HÜKÜMLERĠ ÇERÇEVESĠNDE HERHANGĠ BĠR ENGEL OLUP OLMADIĞINA ĠLĠġKĠN GÖRÜġ GYO portföyünde bulunan taģınmazların, kat mülkiyetli olması nedeniyle portföyde bulunmasında sakınca yoktur Çamlıca ĠSTANBUL 19

20 4. DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULE ĠLĠġKĠN ANALĠZLER 4.1. GAYRĠMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENĠN ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠLER ĠSTANBUL ĠLĠ Ġstanbul Ġli, kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları nın yüksek tepeleri, güneyde Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası su ayrımı çizgisi ile sınırlanmaktadır. Ġstanbul Boğazı, Karadeniz i, Marmara Denizi yle birleģtirirken; Asya Kıtası yla Avrupa Kıtası nı birbirinden ayırmakta ve Ġstanbul Kentini de ikiye bölmektedir. Ġl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan Kocaeli nin Karamürsel, Gebze, Merkez ve Kandıra Ġlçeleriyle, güneyden Bursa nın Gemlik ve Orhangazi Ġlçeleriyle, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ ın Çorlu Çerkezköy ve Saray Ġlçelerinin yanı sıra, Kırklareli nin de Vize Ġlçesi topraklarıyla çevrilidir. Ġstanbul nüfusunun, 1990 yılı itibariyle Türkiye nüfusu içindeki payı % 12,9 iken bu oran Ekim 2000 sayım sonuçları itibariyle kiģilik Türkiye nüfusu içinde kiģi ile %15 e, Aralık 2007 sayım sonuçları itibariyle kiģilik Türkiye nüfusu içinde kiģi ile %17.8 e ulaģmıģtır döneminde yılda ortalama 1 milyon 133 bin kiģi, döneminde yılda ortalama kiģi artıģ göstermiģtir. Bu sonuca göre Türkiye geneline bakıldığında Ġstanbul un barındırdığı nüfus ve alan itibariyle taģımakta olduğu önem açıkça görülmektedir. Türkiye topraklarının %9,7 sini kaplayan Ġstanbul, nüfus varlığı açısından da ülkenin en önemli ili durumundadır ve 2000 yılları arasında Ġstanbul için tespit edilen yıllık büyüme oran %2.83 tür. Daha önceki dönemde Ġstanbul un yıllık ortalama nüfus artıģ hızının %3.45 olarak gerçekleģmesi ve bu oranın bir kısmının göçlerden kaynaklanmasına karģın nüfus artıģ oranının düģtüğü gözlenmektedir. Bunun sebepleri Türkiye genelindeki nüfus artıģ hızının (doğurganlık oranı) düģmesi ve göçün yavaģlamasıdır arasında Ġstanbul un nüfus artıģ oranı %4,39 olmuģtur yılında Ġstanbul nüfusu 11,48 milyondur. Türkiye nüfusu içindeki pay ise % 15.8 dir. Nüfus artıģ hızı yavaģlamakta olup, döneminde ortalama %2.75, 2005 yılında ise % 2.5 olmuģtur. Ġstanbul da nüfusun önemli bir belirleyicisi olan göç oranı da yavaģlamıģ döneminde toplam olmuģtur yılında % 2.5 olan nüfus artıģ hızının izleyen 5 yıl % 2.4, sonraki 5 yıl % 2.3 olacağı ve nüfusun 2015 yılında milyona çıkacağı öngörülmektedir. Türkiye nin de nüfus artıģ hızı yavaģlayacağı ve 2015 yılında Ġstanbul nüfusunun payı %17.8 e civarında olacağı düģünülmektedir. Ġstanbul da nüfus artıģı %80 kent kaynaklı, %20 ise göç kaynaklı olacaktır. Nüfus artıģ öngörülerine bağlı olarak Ġstanbul da kentsel hane halkı sayısı da 2005 yılında 2,9 milyondan 4,08 milyona çıkacaktır. Ġstanbul ili sınırları içerisinde 39 ilçe bulunmaktadır. Bunlar Batıda; Avcılar, Küçükçekmece, Büyükçekmece, Arnavutköy, Çatalca, Silivri, Bakırköy, Bahçelievler, Bağcılar, Güngören, Esenler, BayrampaĢa, BaĢakĢehir, Beylikdüzü, Zeytinburnu, Fatih, Eminönü, Beyoğlu, BeĢiktaĢ, ġiģli, Kağıthane, Sarıyer, GaziosmanpaĢa, Eyüp, Sancaktepe, Silivri, Doğuda ise; Üsküdar, Beykoz, ġile, Kadıköy, Kartal, Pendik, Tuzla, Ümraniye, Adalar, Maltepe, Sultanbeyli, Çekmeköy, AtaĢehir bulunmaktadır Çamlıca ĠSTANBUL 20

21 BEġĠKTAġ ĠLÇESĠ Ġstanbul un, sur dıģındaki en eski semtlerinden biridir. Ġstanbul Boğazı nın Rumeli yakasında, Tophane ile Ortaköy ün arasındadır. Batı da ġiģli, güneyde Beyoğlu, kuzeyde Sarıyer ile komģudur.1930 yılına kadar Beyoğlu na bağlı bir nahiye olan BeĢiktaĢ ın yüzölçümü kilometrekaredir. BeĢiktaĢ'ın eski ve yeni sâkinleri arasında yaygın olan ve yazılı kaynaklara da geçmiģ bulunan teze göre BeĢiktaĢ adının aslı BeĢtaĢ'dır. Bu da Barbaros Hayreddin PaĢa'nın gemilerini bağlamak için kıyıya diktirdiği beģ taģ sütundan gelir. BeĢtaĢ adı zamanla BeĢiktaĢ'a dönüģmüģtür. BeĢiktaĢ Ġlçesi, 23 mahalleden oluģmaktadır. Bu mahalleler, Abbasağa, Akatlar, Arnavutköy, Balmumcu, Bebek, Cihannüma, DikilitaĢ, Etiler, Gayrettepe, Konaklar, KuruçeĢme, Kültür, Levazım, Levent, Mecidiye, Ortaköy, Muradiye, Nispetiye, SinanpaĢa, Türkali, Ulus, ViĢnezade ve Yıldız mahalleleridir. BeĢiktaĢ'ın iklimi doğal olarak Ġstanbul'un ikliminin bir parçasıdır. Ancak kıyı kesiminde nem oranı daha yüksektir. Akdeniz iklimi ile kara iklimi arasında kalan Ġstanbul'un bu karma özelliği BeĢiktaĢ'ta da kendini gösterir. Yazları sıcak ve yağıģsız, kıģları ılıman ve yağıģlı geçer. YağıĢ en çok kasımda en az temmuz ayında düģer. Yıllık ortalama karla örtülü gün sayısı 7'dir. Kar yağıģının en çok görüldüğü ay Ģubattır. Yıllık ortalama sıcaklık 13 C'dir. En sıcak ay ağustos, en soğuk ay ocaktır. Gece ile gündüz sıcaklık farkı büyük değildir. Bu farkın en yüksek olduğu ay nisan olarak ölçülmüģtür. NÜFUSU : Ġlçe, genellikle bir yerleģim yeri niteliği taģımaktadır. Osmanlı Ġmparatorluğu döneminde hızlanan tercih günümüzde de yüksek noktaya varmıģtır. Bugün BeĢiktaĢ tümüyle bir kentsel yerleģme alanıdır. Gitgide artan bir tablo çizen BeĢiktaĢ Ġlçesi nin nüfusu 2000 yılında yapılan nüfus sayımına göre tür. EĞĠTĠM VE KÜLTÜR : Ġlçe sınırları içinde Boğaziçi Üniversitesi, Yıldız Teknik Üniversitesi ve Galatasaray Üniversitesi'nin merkez kampüsleri ile BahçeĢehir Üniversitesi, Beykent Üniversitesi, Ġstanbul Teknik Üniversitesi, Kadir Has Üniversitesi, Yeditepe Üniversitesi ve Mimar Sinan Üniversitesi'nin bazı ana birimlerini bulunduran BeĢiktaĢ Ġlçesi'nde 14'ü özel 44 ilköğretim okulu ve 7'si anadolu lisesi olmak üzere 25 lise bulunmaktadır.1994'te Necati Akpınar ve Yılmaz Erdoğan tarafından kurulan BeĢiktaĢ Kültür Merkezi tiyatro, televizyon, sinema ve organizasyon alanlarında zamanla adından söz ettirmiģtir. Bunların dıģında Ortaköy,Mustafa Kemal,Levent ve Akatlar Kültür Merkezleri ile KuruçeĢme Arena önemli Ģov ve gösteri mekanları arasındadır. TĠCARĠ ÖZELLĠKLERĠ : Ġlçe hareketli ve çok canlı bir ticaret hayatına sahiptir.130 bine yakın ufak alıģveriģ merkezi, 2 bin Ģirket merkezi, 85 banka Ģubesi, sermaye piyasasında faaliyet gösteren kuruluģlar, Avrupa standartlarına uygun alıģ veriģ merkezleri ( Akmerkez ), plazalar ve uluslararası otel iģletmeleri yanı sıra, Nobel ve Pfızer ilaç fabrikaları ile Yıldız Porselen iģletmesiyle ilçe önemli bir iģlev görmektedir Çamlıca ĠSTANBUL 21

22 4.2. MEVCUT EKONOMĠK KOġULLARIN, GAYRĠMENKUL PĠYASASININ ANALĠZĠ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERĠLER 2009 ve 2010 yılı, ekonomik göstergelerin Ģekillenmesinde uluslararası koģullar önemli belirleyiciler olmuģtur. ABD finans sistemi kaynaklı olarak küresel finansal krizin etkileri devam etmektedir. Uluslararası Yatırımcılar Derneğinin (YASED) değerlendirmesine göre, uluslararası doğrudan yatırımlara (UDY) iliģkin beklentilerde 2010 yılında tam toparlanma beklentisi bulunmazken, kriz öncesi dönemdeki giriģ miktarlarına dönülmesinin ancak 2011 yılında mümkün olabileceği görülüyor. Dünya konjonktürüne bağımlı olarak krizden çıkıģ noktasında, Türkiye nin diğer ülkelerden daha hızlı olacağı beklenmektedir. Ġmalat Sanayi Kapasite Kullanım Oranı (Yüzde) Söz konusu veri, imalat sanayi üretimindeki geliģmeler için öncü gösterge olma özelliği nedeniyle karar alıcılar açısından önemli bir göstergedir. GYODER in hazırladığı, Türkiye ve Dünya Gayrimenkul Sektör Raporu 2. Çeyrek 2010 da öne çıkan göstergeler: 1. ABD ekonomisi yüzde 3.2 büyürken, Euro Bölgesinde büyüme yüzde 1.7 oldu. 2. BileĢik Öncü Göstergeler ekonomik iyileģmede yavaģlama gösteriyor. 3. ABD ve AB de beklenti ve güven endekslerinde iyileģme yavaģladı. 4. ABD de inģaat harcamaları daraldı. Konut satıģları düģük seviyede. 5. Avrupa Euro bölgesinde inģaat sektörü faaliyetleri 10 çeyrektir daralıyor. 6. ABD de ticari gayrimenkul fiyatları endeksi 111 den 112 ye yükseldi. 7. Türkiye ekonomisi yüzde 10.3 büyüdü. 8. Alınan konut yapı ruhsatları sayısı ile sıçrama gösterdi. 9. Yılın ilk sekiz ayında konut kredileri 8.4 milyar TL arttı. 10. Ġkinci çeyrekte adet yeni konut kredisi kullanıldı. 11. Konut kredisi aylık faiz oranı ortalama yüzde 0.90 a kadar geriledi. 12. Konut satıģları adet ile halen kriz öncesi dönemin gerisinde. 13. Konut fiyatları ve konut kiralarında durağanlık sürüyor. 14. Açılan 7 AVM ile birlikte toplam AVM sayısı 223, toplam kiralanabilir alan büyüklüğü 5.49 milyon m2 ye ulaģtı (ikinci çeyrek sonunda). 15. Hane halkı tüketim harcamaları yüzde 6.2 büyüdü. 16. Ġstanbul ofis piyasasında MĠA bölgesi A ve B tipi ofis boģluk oranlarında sınırlı gerileme sürdü Çamlıca ĠSTANBUL 22

23 17. Ofis, lojistik binası ve AVM kiralarında durağanlık sürüyor. 18. Yabancılara gayrimenkul satıģı 916 milyon dolar oldu. Doğrudan yabancı sermaye yatırımları 31 milyon dolara düģtü. 19. ĠnĢaat sektörü yüzde 21.9 büyüdü. Kamu kesimi inģaat harcamaları kuvvetli arttı. 20. ĠnĢaat ve gayrimenkul sektörlerinin kredi kullanımı geriledi 2001 yılı Ģubat ayındaki kriz döneminde, global likiditenin bolluğu ve tüm dünyadaki olumlu geliģmelerin etkisiyle ülkemiz krizi atlatmıģ ve 2005 yılında genel ekonomik koģullarla paralel olarak konut sektöründe hızlı bir canlanma yaģanmıģtır yılında, Türkiye de ekonomik büyümenin kazandığı ivme ve referandum sonrası beklentilerin iyileģmesi ile birlikte yılın geri kalanında inģaat ve gayrimenkul sektöründe toparlanmanın süreceği düģünülmektedir. Konut sektöründe, yeni konut stokunun azalması ile birlikte yeni konut yatırımları artmıģ, alınan konut yapı ruhsatlarında önemli bir büyüme yaģanmıģtır. Kaynakça-TCMB, TÜĠK, DPT, TÜSĠAD, GYODER Çamlıca ĠSTANBUL 23

24 4.3.DEĞERLEME ĠġLEMĠNĠ ETKĠLEYEN FAKTÖRLER Değerleme iģlemini olumsuz yönde etkileyen herhangi bir faktör bulunmamaktadır. 4.4.TAġINMAZIN DEĞERĠNĠ ETKĠLEYEN FAKTÖRLER OLUMSUZ YÖNDE ETKĠLEYEN FAKTÖRLER TaĢınmazın, mevcut kullanımı ile tapu kayıtlarının farklı olması, OLUMLU YÖNDE ETKĠLEYEN FAKTÖRLER Bölgedeki ticari potansiyelinin oldukça yüksek olması, Ana ulaģım arterlerine yakın mesafede olması, Kapalı otoparkının olması Yola cepheli ve yoldan direkt giriģinin olması Ġskanlı, kat mülkiyetli bina olması Teknik altyapısının tam olması Bölgenin en iyi ve en etkin kullanımına uygun bir kullanımı olması 4.5. GAYRĠMENKULÜN YAPISAL ĠNġAAT ÖZELLĠKLERĠ Yapı Tarzı : Betonarme Yapı Sınıfı : 3B Yapının YaĢı : 16 Kat Adedi : 2 Bodrum, zemin, 4 Normal Kat, DıĢ Cephe : DıĢ cephe boyalı Kapalı Alan (m²) : m² Güvenlik : Güvenlik sistemi mevcut Sosyal Tesis : Mevcut Değil Doğalgaz : Mevcut Elektrik : Mevcut Su : Mevcut Kanalizasyon : Mevcut Isıtma Sistemi : Doğalgaz (merkezi sistem) 4.6. FĠZĠKSEL DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERĠLER ĠnĢaat Kalitesi : Ġyi Malzeme Kalitesi : Ġyi Fiziksel Eskime : % 5 Altyapı : Tam 4.7. GAYRĠMENKULÜN TEKNĠK ÖZELLĠKLERĠ VE DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERĠLER Değerlemesi yapılan taģınmazda, otopark, asansör, su deposu, güvenlik sistemi, doğalgaz, elektrik, telefon, internet, su, kanalizasyon sistemleri, bulunmaktadır. Ticari potansiyeli yüksek bölgede yer almaktadır Çamlıca ĠSTANBUL 24

25 4.8. DEĞERLEME ĠġLEMĠNDE KULLANILAN VARSAYIMLAR VE BUNLARIN KULLANILMA NEDENLERĠ Değerlemede, emsal karģılaģtırma yöntemi ve gelir kapitalizasyonu yöntemi (direkt kapitalizasyon) kullanılmıģtır. Değerlemede mevcut ekonomik koģulların devam edeceği varsayılmıģtır. Değerleme, gayrimenkulün yasal durumu, yapılanma hakkı, üzerindeki yapının fiziksel durumu ve konumu göz önünde bulundurularak yapılmıģtır DEĞERLEME ĠġLEMĠ, YÖNTEM VE BULGULAR MALĠYET YÖNTEMĠ Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koģulları altında yeniden inģa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaģımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir Ģahıs ona karģı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" Ģeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir baģka deyiģle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inģa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. Maliyet Yöntemi kullanılmamıģtır EMSAL KARġILAġTIRMA YÖNETMĠ ĠĢyeri türündeki gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaģım piyasa değeri yaklaģımıdır. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip karģılaģtırılabilir örnekler incelenir. Emsal karģılaģtırma yaklaģımı aģağıdaki varsayımlara dayanır. Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peģinen kabul edilir. Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir. Gayrimenkulün piyasada makul bir satıģ fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir. Seçilen karģılaģtırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir. Seçilen karģılaģtırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyoekonomik koģulların geçerli olduğu kabul edilir. Rayiç değer; Emsal karģılaģtırma yöntemi kullanılarak tespit edilmiģtir. Emsaller: 1. BaĢarı Emlak Park Maya Sitesi nde 240 m² daire USD den satılıktır. (5.000 USD/m²) 2. Lotus Emlak Park Maya Sitesi nde 250 m² daire USD den satılıktır. (4.800 USD/m²) 3. Remax Partner Park Maya Sitesi nde 175 m² daire USD den satılıktır. (4.285 USD/m²) 4. Mertay Park Maya Sitesi nde 180 m² daire USD den satılıktır. (4.444 USD/m²) 5. TaĢtan Emlak Park Maya Sitesi nde 240 m² daire USD den satılıktır. (4.375 USD/m²) 6. C-K Emlak Çamlıca ĠSTANBUL 25

26 TaĢınmaza yakın, Maya Sitesi nde 370 m² daire USD den satılıktır. (4.460 USD/m²) 7. Premier Emlak TaĢınmaza yakın, Maya Sitesi nde 130 m² daire USD den satılıktır. (3.769 USD/m²) Değerlendirme: Ġlk 5 emsal, taģınmazın bulunduğu site içerisinden alınmıģtır. 6. ve 7. Emsaller de taģınmaza yakın mesafedeki benzer özelliklere sahip site içerisinden alınmıģtır. F2-A BLOK Bina Alanı, m² Birim Fiyat (TL/M²) Toplam Değer (TL) (Kdv Hariç) Toplam Değer (TL) (Kdv Dahil) Toplam Değer (USD) (Kdv Hariç) Emsallerde belirtilen alanlar brüt alanlardır. Değerlemesi yapılan 10 adet bağımsız bölüm F2-A Blok un tamamını kapsamakta olup, 1 ve 2. Bodrum katlar ortak alanlardır. Mevcutta binanın tamamı Vakıf GYO mülkiyetinde olduğundan, ortak alanların da, bağımsız bölümlere kattığı değer, emsallerde istenen satıģ fiyatı üzerinden pazarlık payının da olacağı göz önünde bulundurulmuģtur. Yukarıdaki tabloda değer ifade edilirken, bütün bina alanı zerinden hareket edilmiģtir GELĠR KAPĠTALĠZASYONU YÖNTEMĠ Taşınmazların değeri, yalnızca getirecekleri gelire göre saptanabiliyorsa- örneğin kiralık konut ya da iş yerlerinde- sürüm bedellerinin bulunması için gelir yönteminin uygulanması kuraldır. Gelir yöntemi ile üzerinde yapı bulunan bir taşınmazın değerinin belirlenmesinde ölçüt, elde edilebilecek net gelirdir. Bu net gelir; yapı, yapıya ilişkin diğer yapısal tesisler ve arsa payından oluşur. Arsanın sürekli olarak kullanılma olasılığına karşın, bir yapının kullanılma süresi kısıtlıdır. Bu nedenle net gelirin parasal karşılığının saptanmasında arsa, yapı ve yapıya ilişkin diğer yapısal tesislerin değerleri ayrı kısımlarda belirlenir. Net gelir, gelir getiren taşınmazın yıllık işletme brüt gelirinden, taşınmazın boş kalmasından oluşan gelir kaybı ve işletme gelirlerinin çıkarılması ile bulunur. Net gelir, yapı gelir ve arsa gelirinden oluşmaktadır. Arsa geliri, arsa değerinin bölgedeki taşınmaz piyasasında geçerli olan taşınmaz faiz oranınca getireceği geliri ifade eder. Yapı geliri yapının kalan kullanım süresi boyunca bölgedeki taşınmaz piyasasında geçerli olan taşınmaz reel faizi oranında getirdiği gelir ile yapının kalan kullanım süresi temel alınarak ayrılacak yıllık aşınma payı miktarının toplamından oluşmaktadır. Değerleme tekniği olarak ülkemizde ve uluslararası platformda kullanılan 3 temel yöntem bulunmakta olup bunlar Maliyet Yöntemi, Emsal Karşılaştırma Yöntemi ve Gelir Kapitalizasyonu yöntemleridir. TaĢınmazın kira değeri, aģağıda belirtilen kira emsalleri dikkate alınarak tespit edilmiģtir. Bölgede Kapitalizasyon Oranı (Ro) 0,05-0,08 aralığında olabileceği düģünülmekte olup, 0,07 olarak alınmıģtır. F2-A Blok- Direkt Kapitalizasyon Yöntemine Göre Değeri Brüt Alan (M²) Birim Fiyat TL/M²/Ay Kira Kira Değeri Değeri Kapitalizasyo (Aylık) (Yıllık) n Oranı (Kdv (Kdv Hariç) Hariç) TL/AY TL/YIL Ro SatıĢ Değeri Kdv Hariç (TL) , PROJE GELĠġTĠRME Değer tespit edilirken proje geliģtirme yapılmamıģtır Çamlıca ĠSTANBUL 26