S v P. AYDOĞAN TURĠZM TAAH. TĠC. VE SAN. A.ġ. ANTALYA ĠLĠ ALANYA ĠLÇESĠ GOLDCĠTY TURĠZM TESĠSĠ. Gayrimenkul Gayrimenkule Bağlı Hak Değerleme Raporu

Transkript

1 STANDART GAYRĠMENKUL DEĞERLEME UYGULAMALARI A.ġ. AYDOĞAN TURĠZM TAAH. TĠC. VE SAN. A.ġ. ANTALYA ĠLĠ ALANYA ĠLÇESĠ GOLDCĠTY TURĠZM TESĠSĠ Gayrimenkul Gayrimenkule Bağlı Hak Değerleme Raporu SvP_12_AYDOGAN_REV2_01

2 ĠÇĠNDEKĠLER 1. DEĞERLEME RAPORU HAKKINDA BĠLGĠLER SözleĢme Tarihi ve Numarası Değerleme Tarihi Rapor Tarihi ve Numarası Rapor Türü Raporu Hazırlayanlar ġġrket ve MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER Değerlemeyi Yapan ġirket Unvanı ve ĠletiĢim Bilgileri Değerleme Talebinde Bulunan MüĢteri Unvanı ve ĠletiĢim Bilgileri DEĞERLEME AMAÇ, KAPSAM ve ĠLKELERĠ Değerleme Raporunun Amacı Sınırlayıcı KoĢullar Beyanlar Rapor da Kullanılan Kısaltmalar Değerleme ÇalıĢmalarında Esas Alınan Standartlar Değerleme ÇalıĢmalarında Kullanılan Yöntemler ve Analizler Emsal KarĢılaĢtırma YaklaĢımı Maliyet YaklaĢımı Gelirlerin Kapitalizasyonu ĠndirgenmiĢ Nakit Akımı Analizi En Etkin Ve Verimli Kullanım Analizi Parsel GeliĢtirme Analizi EKONOMĠ, SEKTÖR VE BÖLGEYE ĠLĠġKĠN ANALĠZLER Global Görünüm Ulusal Ekonomik Görünüm Piyasalarda Son Durum; Sektörel Görünüm Turizm Sektörü Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULLER HAKKINDA BĠLGĠLER ve ANALĠZLER Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtlarına ĠliĢkin Bilgiler, Gayrimenkullerin Yeri / Konumu ve Tanımı, Ana Gayrimenkulün Tanımı, Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Tapu Bilgileri Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Yasal Süreç Analizi Gayrimenkullerin Son Üç Yıl Ġçerisinde Konu Oldukları Alım-Satım ĠĢlemleri Gayrimenkullere Ait Takyidat Ġncelemeleri, Gayrimenkullere Ait Ġmar Planı/KamulaĢtırma ĠĢleri v.s. Bilgileri Yapılan SözleĢmeler Spor Tesisi ve Sosyal Alanlar Kira SözleĢmesi DEĞERLEME ÇALIġMALARI Değerleme ÇalıĢmalarının Muhasebe Standartlarıyla ĠliĢkisi: Değerleme ĠĢlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler, Değerleme ÇalıĢmalarında Kullanılan Yöntemler ve Varsayımlar Emsal KarĢılaĢtırma (Piyasa) YaklaĢımı Ana Binada Yer Alan Otel ve Yardımcı Ünitelerinin Emsal KarĢılaĢtırma YaklaĢımı Ġle Değerlerinin Tespiti Spor Tesisleri ve Sosyal Alanların Emsal KarĢılaĢtırma YaklaĢımı Ġle Değerlerinin Tespiti Ana Bina Ve Ada Bölümlerde Yer Alan Rezidans Ünitelerinin Emsal KarĢılaĢtırma YaklaĢımı Ġle Değerlerinin Tespiti Maliyet YaklaĢımı Ana Binada Yer Alan Otel Üniteleri Ve Yardımcı Ünitelerin Maliyet YaklaĢımı Ġle Değerlerinin Tespiti Ana Bina Ve Ada Bölümlerde Yer Alan Rezidans Ünitelerinin Maliyet YaklaĢımı Ġle Değerlerinin Tespiti Spor Tesisleri ve Sosyal Alanların Maliyet YaklaĢımı Ġle Yapı Değerlerinin Tespiti Gelirlerin Kapitalizasyonu ĠNA Analizi ile Gayrimenkul Değerinin Belirlenmesi Rezidans Ünitelerinin Gelirlerin Kapitalizasyonu ĠNA Analizi ile Değer Tespiti Spor Tesisi ve Sosyal Alanların Gelirlerin Kapitalizasyonu ĠNA Analizi ile Değer Tespiti Otel Üniteleri ve Yardımcı Bölümlerin Gelirlerin Kapitalizasyonu ĠNA Analizi ile Değer Tespiti Spor Tesisleri ve Sosyal Alanların Konumlandığı (Kiralama Konusu) Parsel Kullanım Hakkının ve Toplam Değerinin Belirlenmesi Maliyet YaklaĢımıyla Parselde Yer Alan Yapı Değerlerinin Belirlenmesi Değerden Türetme YaklaĢımıyla Parsel Kullanım Hakkının Belirlenmesi Spor Kompleksi ve Sosyal Alanların Toplam Değerinin Belirlenmesi Kullanılan Değerleme Analiz Yöntemlerini Açıklayıcı Bilgiler ve Bu Analizlerin Seçilme Nedenleri En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi MüĢterek veya BölünmüĢ Kısımların Değerleme Analizi, Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi, ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ Farklı Değerleme Metotlarının Ve Analiz Sonuçlarının UyumlaĢtırılması Ve Bu Amaçla Ġzlenen Yöntem ve Nedenlerinin Açıklanması, Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri, Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken Ġzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında GörüĢler SONUÇ Nihai Değer Takdiri RAPOR EKLERĠ DEĞERLEMEYĠ YAPAN DEĞERLEME UZMAN(LAR)ININ DEĞERLEME LĠSANS BELGESĠ ÖRNEKLERĠ DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULÜN ġġrket TARAFINDAN DAHA ÖNCEKĠ TARĠHLERDE DEĞERLEMESĠ YAPILMIġ ĠSE, SON ÜÇ DEĞERLEMEYE ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER SvP_12_AYDOGAN_REV2_01 1

3 1. DEĞERLEME RAPORU HAKKINDA BĠLGĠLER 1.1. SözleĢme Tarihi ve Numarası tarih ve AYDGN/001 No lu sözleģme Değerleme Tarihi Bu değerleme raporuna konu olan gayrimenkul hakkında tarihinde ilgili makamlar (tapu, kadastro ve belediye) nezdinde çalıģmalara baģlanılmıģ ve değerleme çalıģmalarına esas teģkil edecek olan dokümanlar tarihine kadar hazır hale getirilmiģtir. Değer tespitine iliģkin veriler tarihi itibariyle dikkate alınmıģ olup, değerleme tarihi dir Rapor Tarihi ve Numarası / SvP_12_AYDOGAN_REV2_ Rapor Türü Bu rapor; Aydoğan Turizm Taahhüt Ticaret Ve Sanayi A.ġ. (MüĢteri) yetkililerinin yazılı talepleri üzerine, tapuda; Antalya Ġli, Alanya Ġlçesi nde konumlu Gold City Turizm Tesisi nde yer alan; a) Ana binada konumlu aģağıda detayı verilen rezidans ve otel odası fonksiyonlu bağımsız bölümler (üniteler) in; Sıra No TaĢınmazın Bağımsız Ada Parsel Blok Mahallesi / Köyü Bölüm Daire Tipi 1 KARGICAK Köyü B KöĢe Daire 2 KARGICAK Köyü B KöĢe Daire 3 KARGICAK Köyü B KöĢe Daire 4 KARGICAK Köyü B KöĢe Daire 5 KARGICAK Köyü B KöĢe Daire 6 KARGICAK Köyü B KöĢe Daire 7 KARGICAK Köyü B KöĢe Daire 8 KARGICAK Köyü B KöĢe Daire 9 KARGICAK Köyü B KöĢe Daire 10 KARGICAK Köyü B KöĢe Daire 11 KARGICAK Köyü B Daire 12 KARGICAK Köyü B Daire 13 KARGICAK Köyü B Daire 14 KARGICAK Köyü B Daire 15 KARGICAK Köyü B Daire 16 KARGICAK Köyü B Daire 17 KARGICAK Köyü B Daire 18 KARGICAK Köyü B Daire 19 KARGICAK Köyü B Daire 20 KARGICAK Köyü B Daire 21 KARGICAK Köyü B Daire 22 KARGICAK Köyü B Daire 23 KARGICAK Köyü B Daire 24 KARGICAK Köyü B Daire 25 KARGICAK Köyü B Daire 26 KARGICAK Köyü B Daire 27 KARGICAK Köyü B Daire 28 KARGICAK Köyü B Daire 29 KARGICAK Köyü B Daire 30 KARGICAK Köyü B Daire 31 KARGICAK Köyü B Daire 32 KARGICAK Köyü B 115 Penthouse 33 KARGICAK Köyü B 123 Penthouse 34 KARGICAK Köyü B 124 Penthouse 35 KARGICAK Köyü B 125 Penthouse 36 KARGICAK Köyü B 128 Penthouse SvP_12_AYDOGAN_REV2_01 2

4 37 KARGICAK Köyü B 129 Penthouse 38 KARGICAK Köyü B 130 Penthouse 39 KARGICAK Köyü B 133 Penthouse 40 KARGICAK Köyü B Daire 41 KARGICAK Köyü B Daire 42 KARGICAK Köyü B Daire 43 KARGICAK Köyü B Daire 44 KARGICAK Köyü B Daire 45 KARGICAK Köyü B Daire 46 KARGICAK Köyü B Daire 47 KARGICAK Köyü B Daire 48 KARGICAK Köyü B Daire 49 KARGICAK Köyü B Daire 50 KARGICAK Köyü C 1 MESKEN 51 KARGICAK Köyü C Daire 52 KARGICAK Köyü C Daire 53 KARGICAK Köyü C Daire 54 KARGICAK Köyü C Daire 55 KARGICAK Köyü C Daire 56 KARGICAK Köyü C Daire 57 KARGICAK Köyü C Daire 58 KARGICAK Köyü C Daire 59 KARGICAK Köyü C Daire 60 KARGICAK Köyü C Daire 61 KARGICAK Köyü C 66 Penthouse 62 KARGICAK Köyü C 68 Penthouse 63 KARGICAK Köyü C Daire 64 KARGICAK Köyü C 61 Penthouse 65 KARGICAK Köyü C 62 Penthouse 66 KARGICAK Köyü C 63 Penthouse 67 KARGICAK Köyü D 1 VĠLLA 68 KARGICAK Köyü D Daire 69 KARGICAK Köyü D Daire 70 KARGICAK Köyü D Daire 71 KARGICAK Köyü D Daire 72 KARGICAK Köyü D Daire 73 KARGICAK Köyü D Daire 74 KARGICAK Köyü D KöĢe Daire 75 KARGICAK Köyü D KöĢe Daire 76 KARGICAK Köyü D KöĢe Daire 77 KARGICAK Köyü D Daire 78 KARGICAK Köyü D Daire 79 KARGICAK Köyü D KöĢe Daire 80 KARGICAK Köyü D 126 Penthouse 81 KARGICAK Köyü D 127 Penthouse 82 KARGICAK Köyü D KöĢe Daire 83 KARGICAK Köyü D Daire 84 KARGICAK Köyü D 113 Penthouse 85 KARGICAK Köyü D 116 Penthouse 86 KARGICAK Köyü D 121 Penthouse 87 KARGICAK Köyü D 122 Penthouse 88 KARGICAK Köyü D 123 Penthouse 89 KARGICAK Köyü D 128 Penthouse 90 KARGICAK Köyü D Daire 91 KARGICAK Köyü D Daire 92 KARGICAK Köyü D Daire 93 KARGICAK Köyü D Daire 94 KARGICAK Köyü D Daire 95 KARGICAK Köyü D Daire 96 KARGICAK Köyü D Daire 97 KARGICAK Köyü D Daire 98 KARGICAK Köyü D Daire 99 KARGICAK Köyü D Daire 100 KARGICAK Köyü D Daire 101 KARGICAK Köyü D Daire 102 KARGICAK Köyü D Daire 103 KARGICAK Köyü D Daire 104 KARGICAK Köyü D Daire SvP_12_AYDOGAN_REV2_01 3

5 105 KARGICAK Köyü D Daire 106 KARGICAK Köyü D Daire 107 KARGICAK Köyü D Daire 108 KARGICAK Köyü D Daire 109 KARGICAK Köyü D Daire 110 KARGICAK Köyü D Daire 111 KARGICAK Köyü D Daire 112 KARGICAK Köyü D Daire 113 KARGICAK Köyü D KöĢe Daire 114 KARGICAK Köyü D KöĢe Daire 115 KARGICAK Köyü E Daire 116 KARGICAK Köyü E Daire 117 KARGICAK Köyü E Daire 118 KARGICAK Köyü E Daire 119 KARGICAK Köyü E Daire 120 KARGICAK Köyü E Daire 121 KARGICAK Köyü E Daire 122 KARGICAK Köyü E KöĢe Daire 123 KARGICAK Köyü E KöĢe Daire 124 KARGICAK Köyü E KöĢe Daire 125 KARGICAK Köyü E KöĢe Daire 126 KARGICAK Köyü E KöĢe Daire 127 KARGICAK Köyü E KöĢe Daire 128 KARGICAK Köyü E KöĢe Daire 129 KARGICAK Köyü E Daire 130 KARGICAK Köyü E KöĢe Daire 131 KARGICAK Köyü E KöĢe Daire 132 KARGICAK Köyü E KöĢe Daire 133 KARGICAK Köyü E Daire 134 KARGICAK Köyü E KöĢe Daire 135 KARGICAK Köyü E KöĢe Daire 136 KARGICAK Köyü E Daire 137 KARGICAK Köyü E KöĢe Daire 138 KARGICAK Köyü E KöĢe Daire 139 KARGICAK Köyü E KöĢe Daire 140 KARGICAK Köyü E KöĢe Daire 141 KARGICAK Köyü E KöĢe Daire 142 KARGICAK Köyü E KöĢe Daire 143 KARGICAK Köyü E Daire 144 KARGICAK Köyü E Daire 145 KARGICAK Köyü E Daire 146 KARGICAK Köyü E Daire 147 KARGICAK Köyü E Daire 148 KARGICAK Köyü E Daire 149 KARGICAK Köyü E Daire 150 KARGICAK Köyü E Daire 151 KARGICAK Köyü E Daire 152 KARGICAK Köyü E Daire 153 KARGICAK Köyü E Daire 154 KARGICAK Köyü E Daire 155 KARGICAK Köyü E Daire 156 KARGICAK Köyü E Daire 157 KARGICAK Köyü E Daire 158 KARGICAK Köyü E Daire 159 KARGICAK Köyü E Daire 160 KARGICAK Köyü E Daire 161 KARGICAK Köyü E Daire 162 KARGICAK Köyü E Daire 163 KARGICAK Köyü E Daire 164 KARGICAK Köyü E Daire 165 KARGICAK Köyü E Daire 166 KARGICAK Köyü E Daire 167 KARGICAK Köyü E Daire 168 KARGICAK Köyü E Daire 169 KARGICAK Köyü E Daire 170 KARGICAK Köyü A - OTEL SvP_12_AYDOGAN_REV2_01 4

6 b) AĢağıda tapu bilgileri verilen Müstakil bağımsız bölümler(üniteler)in; Sıra No TaĢınmazın Mahallesi / Köyü Pafta Ada Parsel Blok Bağımsız Bölüm Daire Tipi 1 KARGICAK Köyü P28A 03 3D Villa 2 KARGICAK Köyü P28A Apart Villa 3 KARGICAK Köyü Apart Villa 4 KARGICAK Köyü Apart Villa 5 KARGICAK Köyü P28A Apart Villa 6 KARGICAK Köyü P28A Penthouse 7 KARGICAK Köyü Apart Villa 8 KARGICAK Köyü P28A Villa 9 KARGICAK Köyü Apart Villa 10 KARGICAK Köyü Apart Villa 11 KARGICAK Köyü Penthouse 12 KARGICAK Köyü Penthouse 13 KARGICAK Köyü Apart Villa 14 KARGICAK Köyü Penthouse 15 KARGICAK Köyü P28A Apart Villa 16 KARGICAK Köyü P28A Apart Villa 17 KARGICAK Köyü P28A Penthouse 18 KARGICAK Köyü Apart Villa 19 KARGICAK Köyü Apart Villa 20 KARGICAK Köyü Penthouse 21 KARGICAK Köyü Penthouse 22 KARGICAK Köyü Penthouse 23 KARGICAK Köyü P28A Penthouse 24 KARGICAK Köyü P28A Apart Villa 25 KARGICAK Köyü Apart Villa 26 KARGICAK Köyü Apart Villa 27 KARGICAK Köyü Penthouse 28 KARGICAK Köyü Apart Villa 29 KARGICAK Köyü Apart Villa 30 KARGICAK Köyü P28A Apart Villa 31 KARGICAK Köyü P28A Apart Villa 32 KARGICAK Köyü Apart Villa 33 KARGICAK Köyü Apart Villa 34 KARGICAK Köyü P28A Apart Villa 35 KARGICAK Köyü P28A Penthouse 36 KARGICAK Köyü Apart Villa 37 KARGICAK Köyü Apart Villa 38 KARGICAK Köyü P28A Penthouse 39 KARGICAK Köyü P28A Villa 40 KARGICAK Köyü P28A Villa 41 KARGICAK Köyü P28A Villa 42 KARGICAK Köyü Villa 43 KARGICAK Köyü P28A Villa 44 KARGICAK Köyü P28A A21 1 KöĢe Daire 45 KARGICAK Köyü P28A A21 6 KöĢe Penthouse 46 KARGICAK Köyü P28A A-21 2 Ġç Daire 47 KARGICAK Köyü P28A A-21 3 KöĢe Daire 48 KARGICAK Köyü P28A A-21 4 KöĢe Penthouse 49 KARGICAK Köyü P28A A-21 5 Ġç Penthouse 50 KARGICAK Köyü P28A A-22 2 Ġç Daire 51 KARGICAK Köyü P28A A-22 1 Ġç Daire 52 KARGICAK Köyü P28A A-22 3 Ġç Daire 53 KARGICAK Köyü P28A A-22 4 KöĢe Penthouse 54 KARGICAK Köyü P28A A-22 6 KöĢe Penthouse 55 KARGICAK Köyü P28A A-22 5 Ġç Penthouse 56 KARGICAK Köyü P28A B-23 2 KöĢe Daire 57 KARGICAK Köyü P28A B-23 1 KöĢe Daire 58 KARGICAK Köyü P28A B-23 3 KöĢe Daire 59 KARGICAK Köyü P28A B-23 4 KöĢe Penthouse 60 KARGICAK Köyü P28A B-23 6 KöĢe Penthouse 61 KARGICAK Köyü P28A B-23 5 Ġç Penthouse 62 KARGICAK Köyü P28A C-24 2 Ġç Daire 63 KARGICAK Köyü P28A C-24 1 Ġç Daire SvP_12_AYDOGAN_REV2_01 5

7 64 KARGICAK Köyü P28A C-24 3 KöĢe Daire 65 KARGICAK Köyü P28A C-24 4 KöĢe Penthouse 66 KARGICAK Köyü P28A C-24 5 İç Penthouse 67 KARGICAK Köyü P28A C-24 6 Köşe Penthouse 68 KARGICAK Köyü P28A A-1 1 Y.Havuzlu Ayrık Villa 69 KARGICAK Köyü P28A A-6 1 Y.Havuzlu Ayrık Villa 70 KARGICAK Köyü P28A A-7 1 Y.Havuzlu Ayrık Villa 71 KARGICAK Köyü P28A B-10 1 Y.Havuzlu Ayrık Villa 72 KARGICAK Köyü P28A B-11 1 Y.Havuzlu Ayrık Villa 73 KARGICAK Köyü P28A B-12 1 Y.Havuzlu Ayrık Villa 74 KARGICAK Köyü P28A B-13 1 Y.Havuzlu Ayrık Villa 75 KARGICAK Köyü P28A B-15 1 Y.Havuzlu Ayrık Villa 76 KARGICAK Köyü P28A B-16 1 Y.Havuzlu Ayrık Villa 77 KARGICAK Köyü P28A B-18 1 Y.Havuzlu Ayrık Villa 78 KARGICAK Köyü P28A B-19 1 Y.Havuzlu Ayrık Villa 79 KARGICAK Köyü P28A B-8 1 Y.Havuzlu Ayrık Villa 80 KARGICAK Köyü P28A B-9 1 Y.Havuzlu Ayrık Villa 81 KARGICAK Köyü A-1 1 Dubleks 82 KARGICAK Köyü Mesken 83 KARGICAK Köyü Mesken 84 KARGICAK Köyü Mesken 85 KARGICAK Köyü Mesken değerleme tarihindeki toplam rayiç değerlerinin tespiti ile; c) Malik tarafından kiralanmıģ olan parsel üzerinde konumlu, Gold City Spor Kompleksinin; SPOR KOMPLEKSĠ VE SOSYAL TESĠSLER Ġki adet UEFA Standartlarında Futbol Sahası (Gece Aydınlatmalı) Soyunma Odaları, DuĢlar, Masaj Odaları, Kafe-Bar, Teras OKÇULUK AT ÇĠFTLĠĞĠ ( BĠNĠCĠLĠK) 4 ADET GÖLET 6 ADET TENĠS KORTU ( GECE AYDINLATMALI ) VOLEYBOL VE BASKETBOL SAHALARI ( GECE AYDINLATMALI ) KOġU PARKURU PEYZAJ ALANI PĠKNĠK ALANI : Mangal yerleri, Verandalar, Piknik Masaları BALIK AVLAMA HAYVANAT BAHÇESĠ ÖZEL JET-SKI SHOW ULUSLAR ARASI STANDARTLARDA KABLOLU SU KAYAĞI Su Kayağı için sosyal tesisler, Doktor Ofisi, Snack Büfe, Restaurant, Bar, Özel eģya dolapları, Safeler, Cankurtaran, Ses ve müzik sistemi, Elektronik ödeme sistemi. Özel Otopark Plaj Bar TaĢ Fırın Beach Party Plaj Animasyonları Ücretsiz ġezlong, ġemsiye ve Havlu Hizmeti 154 ÇEġĠT TOPLAM ADET BĠTKĠ VE AĞAÇ TÜRLERĠ m 2 AĞAÇLANDIRMA SAHASI m 2 PEYZAJ ALANI METRE UZUNLUĞUNDA TOPLAM m2 ARAÇ VE YÜRÜYÜġ YOLU değerleme tarihindeki kiralama (kullanım hakkı) ve yapı değerinin tespiti amacıyla ve / SvP_12_AYDOGAN_REV_01 tarih ve numaralı Rapor un revize edilerek Otel Odaları ve Yardımcı Ünitelerinin değer tespitinde AyrıĢtırma SvP_12_AYDOGAN_REV2_01 6

8 Yöntemi kullanılarak arsa + yapı değerinin ayrı ayrı belirlenmesi için hazırlanan revize gayrimenkul değerleme raporudur. Bu Rapor da belirlenmesine çalıģılan adil (rayiç) piyasa değeri, UDES 1 de tanımlanan Pazar Değeridir. Pazar değeri, bu Standartlar çerçevesinde aģağıdaki Ģekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir iliģkiden etkilenmeyeceği Ģartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir Ģekilde hareket ettikleri bir anlaģma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiģtirmesi gereken tahmini tutardır. Rapor da tanımlanan adil (rayiç) piyasa değeri, aynı zamanda TMS:16, Paragraf 31 ve 32 de tanımlanan satıģ maliyetleri düģülmemiģ gerçeğe uygun değer olup, Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından, Kurul un tarih ve 27/781 sayılı toplantısında belirlenen formata uygun olarak hazırlanmıģtır Raporu Hazırlayanlar S v P Değerleme Uzmanı : Güner ġan - Değerleme Uzmanı S.P.K. Lisans No.: Sorumlu Değerleme Uzmanı : Yusuf YaĢar TURAN - Sorumlu Değerleme Uzmanı S.P.K. Lisans No.: ġġrket ve MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER 2.1. Değerlemeyi Yapan ġirket Unvanı ve ĠletiĢim Bilgileri STANDART GAYRĠMENKUL DEĞERLEME UYGULAMALARI A.ġ. Eski Büyükdere Caddesi Ġz Plaza Giz No:4 Kat:6/18 Maslak Ġstanbul T: ; F: ; W: Değerleme Talebinde Bulunan MüĢteri Unvanı ve ĠletiĢim Bilgileri AYDOĞAN TURĠZM TAAHHÜT TĠC. VE SAN. A.ġ. Goldcity Turizm Kompleksi Kargıcak - Alanya/ANTALYA SvP_12_AYDOGAN_REV2_01 7

9 3. DEĞERLEME AMAÇ, KAPSAM ve ĠLKELERĠ 3.1. Değerleme Raporunun Amacı ĠĢ bu Rapor; AYDOĞAN TURĠZM TAAH. TĠC. VE SAN. A.ġ. yetkililerinin yazılı talepleri üzerine, Rapor da detaylı bilgileri verilen - Gold City Turizm tesisinde yer alan; o Ana binada konumlu residence, otel odaları ve yardımcı ünitelerinin o o Müstakil kullanımlı bağımsız bölüm ünitelerinin Kiralık parsel üzerinde konumlu Spor Kompleksi nin parsel kullanım hakkı ve yapı değerlerinin, adil (rayiç) piyasa değerinin tespiti amacıyla düzenlenmiģtir. Bu çalıģmanın revize niteliğinde olduğu ve değerleme çalıģmalarına esas teģkil eden verilerin elde ediliģ tarihleri ile revize rapor tarihi arasında geçen sürenin kısalığı ve verilerde değiģme yaģanmadığı düģüncesiyle, ana raporda tespit edilen değerler, tapu bilgileri, takyidatlar ve hukuki analize konu hususlar üzerinde kontrol ve değiģikliklere gidilmemiģ olup, Otel Odaları ve Yardımcı Ünitelerinin değer tespitinde AyrıĢtırma Yöntemi kullanılarak arsa + yapı değerinin ayrı ayrı belirlenmesi amacıyla Rapor revize edilmiģtir. Rapor da tanımlanan adil (rayiç) piyasa değeri, UDES 1 de tanımlanan Pazar Değeri ve TMS:16, Paragraf 31 ve 32 de tanımlanan satıģ maliyetleri düģülmemiģ gerçeğe uygun değer olup, Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından, Kurul un tarih ve 27/781 sayılı toplantısında belirlenen formata uygun olarak hazırlanmıģtır 3.2. Sınırlayıcı KoĢullar ĠĢ bu Rapor, Standart tarafından, MüĢteri nin yazılı talebi üzerine Rapor da detaylı bilgileri verilen - Gold City Turizm tesisinde yer alan; o Ana binada konumlu residence, otel odaları ve yardımcı ünitelerin, o Müstakil kullanımlı bağımsız bölüm ünitelerinin toplam rayiç değerinin o Kiralık parsel üzerinde konumlu Spor Kompleksi nin parsel kullanım hakkı ve yapı değerinin, tespiti amacıyla düzenlenmiģtir. MüĢteri tarafından Standart a sunulan belgeler esas alınarak ilgili makamlar nezdinde yapılan inceleme ve araģtırmalar ile ekonomi ve piyasa koģulları dikkate alınarak yapılan analizler, tüm verilerin doğru olduğu kabulüne dayanarak gerçekleģtirilmiģtir. Rapor da nihai değeri ve analiz sonuçlarını etkileyebilecek nitelikte eksik ve/veya yanlıģ, belge ve/veya bilgilerin olması durumunda Standart sorumluluk kabul etmeyecektir. Rapor da gayrimenkulün adil (rayiç) piyasa değeri, fiili değerleme tarihi esas alınarak belirlenmiģ olup bu tarihten sonra ekonomik ve piyasa koģullarının değiģmesi halinde olabilecek maddi değiģikliklerden dolayı Standart sorumlu tutulamaz. Değerleme çalıģmaları, Rapor un 6.1. bölümünde detayları verilen muhasebe uygulamalarına iliģkin olarak herhangi bir çalıģmayı içermediğinden, MüĢterinin bu kapsamdaki uygulamalarından Standart sorumlu tutulamaz. Rapor, MüĢteri nin münhasır kullanımı için hazırlanmıģ olup, MüĢteri Rapor u kamu kurum ve kuruluģları ile mahkemeye sunabilir. Rapor un teslimi ile MüĢteri, Rapor da yer verilen bilgilerin kamu kurum ve kuruluģları ile mahkemeye sunulması haricinde gizli tutulacağını Standart a taahhüt eder. Rapor sınırlı sayıda üretilmiģ olup hiçbir zaman Standart ın yazılı ön izni olmadan üçüncü Ģahıslara dağıtım amacıyla kısmen veya tamamen çoğaltılamaz veya kopya edilemez. SvP_12_AYDOGAN_REV2_01 8

10 3.3. Beyanlar Tarafımızdan yapılan değerleme çalıģmaları ile ilgili olarak; - Raporda sunulan bulguların Değerleme Uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğunu, - Analizler ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koģullarla sınırlı olduğunu, - Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluģturan mülkle herhangi bir ilgisi olmadığını, - Değerleme Uzmanı ücretinin, raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığını, - Değerlemenin ahlaki kural ve standartlara göre gerçekleģtiğini, - Değerleme Uzmanının, mesleki eğitim Ģartlarına haiz olduğunu, - Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve vasfı konusunda daha önceden deneyimi olduğunu, - Değerleme Uzmanının, mülkü kiģisel olarak denetlediğini - Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını, beyan ederiz Rapor da Kullanılan Kısaltmalar RAPOR'DA KULLANILAN KISALTMALAR SPK Sermaye Piyasası Kurulu Kurul Sermaye Piyasası Kurulu GYO Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı MüĢteri Aydoğan Turizm Taah. Tic. Ve San. A.ġ. Standart Standart Gayrimenkul Değerleme Uygulamaları A.ġ. UDES Uluslar arası Değerleme Standartları UDU Uluslar arası Değerleme Uygulamaları UDES KN Uluslar arası Değerleme Standartları Kılavuz Notları UMS Uluslar arası Muhasebe Standartları TMS Türk Muhasebe Standartları VUK Vergi Usul Kanunu TAKS Taban Alanı Kat Sayısı KAKS Kat Alanı Kat Sayısı E ĠnĢaat Emsali H max Maksimum Yapı Yüksekliği m 2 Metrekare ĠNA ĠndirgenmiĢ Nakit Akımı DED Devam Eden Değer Rf Risksiz Getiri Oranı Rp Risk Primi Β Beta Katsayısı % Yüzde 000 Bin Euro ABD $ ABD Doları ABD$/TL tarihli TCMB efektif satıģ kuru 1,9008 TL esas alınmıģtır. EURO/TL tarihli TCMB efektif satıģ kuru 2,4593 TL esas alınmıģtır Değerleme ÇalıĢmalarında Esas Alınan Standartlar Bu Rapor da yer alan değerleme çalıģmaları, Sermaye Piyasası Kurulu nca yayılanmıģ Seri: VIII, No: 45 Sermaye Piyasasında Uluslararası Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ (TEBLĠĞ) Hükümlerince, Tebliğin (1) nolu ekinde yer alan Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak gerçekleģtirilmiģtir. ÇalıĢmanın dayandığı Standartlar, uygulama esasları ve kılavız notlarına aģağıda özetle yer verilmiģtir. Değerlemeler, bir varlığın Pazar Değeri veya Pazar Değeri dıģındaki esaslara göre yapılır. Pazar, fiyat, maliyet ve değer kavramları, tüm değerlemelerin temelinde yer almaktadır. Bu kavramlar hem Pazar Değeri ni esas alan hem de pazar dıģındaki kriterleri esas alan değerlemelerle iliģkilidir. Değerleme Uzmanlarının çalıģmaları açısından eģdeğer bir öneme sahip olan bir diğer unsursa, değerleme sonuçlarının anlaģılır bir Ģekilde iletilmesi ve bu sonuçların nasıl elde edildiğinin anlaģılmasıdır. Ġyi bir Değerleme Raporunun, Uluslararası Değerleme Standartları nda tanımlanan, değerlemenin bu üç temel yönüne de (UDES 1, Pazar Değeri SvP_12_AYDOGAN_REV2_01 9

11 Esaslı Değerleme; UDES 2, Pazar Değeri DıĢındaki Değerleme Esasları; UDES 3, Değerlemenin Raporlanması) hitap etmesi gerekir. Bu sebeple bu Rapor, UDES in aģağıdaki açıklanacak değerleme standartları, uygulama esasları ve kılavuz notları yanında, UDES 3, Değerlemenin Raporlanması na iliģkin esasları da içermektedir. Değerin Pazar ve Pazar DıĢı Esasları Pazar Değeri kavramı, pazar katılımcılarının toplu algılamalarına ve davranıģlarına bağlıdır. Bir pazardaki iģlemleri etkileyebilen muhtelif faktörleri tanır ve bu faktörleri, değer üzerinde etkili olan diğer kendine has veya pazar dıģı etkenlerden ayırır. Mülkün pazar değeri esaslı değerlemeleri, iģlemlerin gerçekleģtiği pazarın, pazar dıģı etkenlerce sınırlandırılmadığını varsayar. o Pazar değeri esaslı değerlemelerde, değerlemede kullanılan Pazar Değeri tanımı belirtilmeli ve değerlemeye dahil edilmelidir. o Pazar değeri esaslı değerlemeler, mülkün en verimli ve en iyi kullanımı veya en olası kullanımını belirlemelidir; çünkü bu kullanım, mülkün değerinin belirlenmesindeki en önemli etkendir. o Pazar değeri esaslı değerlemeler, ilgili pazarlara özel verilerden ve bu pazarlardaki katılımcıların tümden gelen süreçlerini yansıtmaya çalıģan yöntemler ve prosedürler vasıtasıyla geliģtirilmektedir. o Pazar esaslı değerlemeler, değere, emsal karģılaģtırma, gelir indirgeme ve maliyet yaklaģımları uygulanarak gerçekleģtirilir. Bu yaklaģımların her birinde kullanılan veri ve kriterler, pazardan elde edilmelidir. Mülklerin pazar dıģı esaslara göre değerlemesinde, bir varlığın pazar katılımcıları tarafından alınıp satılabilirliğinden ziyade ekonomik faydaları veya fonksiyonlarını ya da normal veya tipik olmayan Pazar koģullarının etkilerini göz önünde bulunduran yaklaģımlar kullanılır. Değerleme çalıģmalarında, aģağıda UDES standart 1 de tanımlanan Pazar Değeri Esaslı standartlar ile, ilgili kılavuz notları ve değerlemelerin mali tablolara yansıtma amaçlı gerçekleģtirildikleri hususları dikkate alınarak, UDES Finansal Raporlama Ġçin Değerleme, Uluslararası Değerleme Uygulaması 1 (UDU 1) bir arada ele alınmıģtır. Rapor da değerleme konusunu oluģturan spor kompleksi tanımlı gayrimenkulün kiralama konusu parsel üzerinde geliģtirilmiģ olması sebebiyle, değerleme çalıģmalarına iliģkin TEBLĠĞ ekinde Ek A: Kiralama ĠĢlemlerinin MuhasebeleĢtirilmesi Hakkında Ek Kılavuz, Kiralamanın Sınıflandırılması na iliģkin düzenlemeler ile Uluslararası Değerleme Standartları, Kira Haklarının Değerlemesi ne iliģkin Kılavuz Notu, No.2 hükümleri dikkate alınmıģtır. Standart 1, Uluslararası Değerleme Standartları, Pazar Değeri Esaslı Değerleme Bu Standardın amacı, Pazar Değeri nin ortak bir tanımını belirlemektir. Bu Standart ayrıca, değerlemenin amacı ve planlanan kullanımı Pazar Değerinin tahmin edilmesi olduğunda, bu tanımın mülkün değerlemesine uygulanmasıyla iliģkili genel kriterleri de açıklamaktadır. Pazar Değeri, Pazar Değeri tanımının gereklerini karģılayan koģullarda değerlemenin yapıldığı tarihte (açık) piyasada satıģa sunulmuģ olması durumunda, mülkün el değiģtireceği tutarın bir temsilidir. Pazar Değeri ni tahmin etmek için bir Değerleme uzmanı ilk olarak en verimli ve en iyi kullanımı veya en olası kullanımı tespit etmelidir (Bkz. Uluslararası Değerleme Standartları [UDES], Genel Değerleme Kavramları ve Ġlkeleri, paragraflar 6.3, 6.4, 6.5). Bu kullanım, bir mülkün mevcut kullanımının devamı niteliğinde olabileceği gibi bir baģka alternatif kullanım da olabilir. Bu tespitler, pazardaki bulgulardan elde edilir. Pazar Değeri, mülkün niteliğini ve bu mülkün piyasada iģlem görebileceği koģulları yansıtan değerleme yaklaģımları ve prosedürlerinin uygulanmasıyla tahmin edilir. Pazar Değerini tahmin etmek amacıyla en sık uygulanan yaklaģımlar arasında emsal karģılaģtırma yaklaģımı, indirgenmiģ nakit analizini de içeren gelir indirgeme S v P SvP_12_AYDOGAN_REV2_01 10

12 yaklaģımı ve maliyet yaklaģımı yer almaktadır.bu YaklaĢımlara iliģkin bilgiler, Rapor un 3.6 Bölümünde verilmiģtir. Tüm Pazar Değeri ölçüm yöntemleri, teknikleri ve prosedürleri, uygulanabilir bir yeterlilikte olmaları ve doğru bir Ģekilde uygulanmaları halinde piyasadan elde edilen kriterleri esas aldıklarında Pazar Değeri nin ortak bir tanımını oluģturacaklardır. Emsal karģılaģtırmaları veya diğer pazar karģılaģtırmaları, pazardaki gözlemlerden kaynaklanmalıdır. ĠndirgenmiĢ nakit analizini de içeren gelir indirgeme yaklaģımı piyasanın tespit ettiği nakit akıģlarını ve piyasadan elde edilen geri dönüģ oranlarını esas almalıdır. ĠnĢaat maliyetleri ve amortisman, maliyetler ve birikmiģ amortismanın piyasa esaslı tahminleri üzerinden yapılan bir analiz ile tespit edilmelidir. Her ne kadar veri kullanılabilirliği ve piyasa veya mülkün kendisiyle iliģkili durumlar hangi değerleme yöntemlerinin en ilgili ve en uygun yöntemler olacağını belirleyecek olsa da, yukarıdaki prosedürlerden herhangi birinin kullanımından elde edilecek sonuç, her bir yöntemin piyasadan elde edilen verileri esas alması durumunda Pazar Değeri olmalıdır. Mülkün, normalde piyasada hangi Ģekilde iģlem göreceği, Pazar Değerinin tahmini için hangi yaklaģım veya prosedürlerin kullanılabileceğini belirler. Piyasa bilgilerine dayandığında bu yaklaģımların her biri, karģılaģtırmalı bir yaklaģımdır. Her bir değerleme durumunda, bir veya daha fazla sayıda yöntem genellikle piyasadaki faaliyetleri en iyi temsil eden yöntemdir. Değerleme Uzmanı, her bir Pazar Değeri çalıģmasında her yöntemi göz önüne alacak ve hangi yöntemlerin en uygun olduğunu tespit edecektir. Kapsam UDES 1, mülkün Pazar Değeri ne, genellikle gayrimenkuller ve bunlarla iliģkili unsurlara uygulanmaktadır. Değerlemesi yapılan mülkün, süreklilik gösteren bir durumun parçası olarak veya bir baģka amaçla değerlendirilmesinden ziyade piyasada satılıyormuģ gibi düģünülmesini gerektirmektedir. Tanımlar Pazar Değeri, bu Standartlar çerçevesinde aģağıdaki Ģekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir iliģkiden etkilenmeyeceği Ģartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir Ģekilde hareket ettikleri bir anlaģma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiģtirmesi gereken tahmini tutardır. Mülk teriminin kullanılmasının nedeni, bu Standartların üzerinde odaklandığı noktanın mülkün değerlendirilmesi olmasıdır. Bu Standartlar, finansal raporlamayı da kapsadığından, varlık terimi, tanımın genel uygulamasında farklı anlamlar içerebilir. Tanımın her bir unsurunun kendisine ait bir kavramı vardır: o Tahmini tutar... tarafların herhangi bir iliģkiden etkilenmeyecek Ģartlar altında bir mülk için ödenecek olan para cinsinden (genelde yerel para biriminden) ifade edilen fiyat anlamındadır. Pazar Değeri, Pazar Değeri tanımıyla tutarlı olarak değerleme tarihinde piyasada makul ölçülerde elde edilebilir en olası fiyat olarak ölçülür. Satıcı tarafından makul ölçüler çerçevesinde elde edilebilecek en iyi fiyattır ve aynı zamanda alıcının da makul ölçüler çerçevesinde elde edebileceği en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, Özel Değer in veya herhangi bir unsurunun satıģı veya baģka herhangi bir özelliği ile iliģkili olarak herhangi biri tarafından sağlanan tipik olmayan finansman, satıģ veya geri kiralama anlaģmaları, özel sınırlamalar veya imtiyazlar gibi özel durumlar veya Ģartlar nedeniyle artan veya azalan tahmini fiyatları içermemektedir (Uluslararası Değerleme Standartları Komitesi Standardı 2, paragraf 3.8). o...bir mülkün el değiģtirmesi gereken... ile bir mülkün değerinin önceden belirlenmiģ tutarı veya fiili satıģ fiyatını değil de tahmini bir tutarı ifade ettiği gerçeğinden bahsedilir. Pazarın, değerleme tarihinde Pazar Değeri tanımının S v P SvP_12_AYDOGAN_REV2_01 11