7 adımda kentsel dönüşüm!

Transkript

1 7 adımda kentsel dönüşüm! 1. Riskli alanın tespiti Kentsel dönüşümde süreç riskli alanın tespitiyle başlıyor. Riskli alan tespiti de alanın zemin yapısı veya üzerinde yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıdığına dair teknik raporu ifade ediyor. Buna göre; Alanda daha önceden meydana gelmiş afetler varsa, bunlara dair bilgileri, Alanın büyüklüğünü de içeren koordinatlı sınırlandırma haritasını, varsa uygulama imar planını, Alanda bulunan kamuya ait taşınmazların listesini, Alanın uydu görüntüsünü veya ortofoto haritasını, Zemin yapısı sebebiyle riskli alan olarak tespit edilmek istenilmesi halinde yer bilimsel etüd raporunu, Alanın özelliğine göre Bakanlıkça istenecek sair bilgi ve belgeleri, Riskli alan tespiti, ihtiva edecek şekilde hazırlanmış olan dosyaya istinaden ve Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenir ve teklif olarak bakanlar kuruluna sunuluyor. TOKİ veya İdare, birinci fıkrada belirtilen bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosyaya istinaden bakanlıktan riskli alan tespit talebinde bulunabilir. Bakanlıkça yapılacak inceleme neticesinde, uygun görülen talepler, Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü alınarak, teklif olarak bakanlar kuruluna sunulur. Riskli alan belirlenmesi için bu alanda taşınmaz maliki olan gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri, birinci fıkrada belirtilen bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosya ile birlikte bakanlık veya idareden riskli alan tespit talebinde bulunabilir. İdareye yapılacak talepler bakanlığa iletilir. Bakanlıkça yapılacak inceleme neticesinde uygun görülen talepler, Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü alınarak, teklif olarak bakanlar kuruluna sunulur. Bir alanın riskli alan olarak tespit edilebilmesi için alanın büyüklüğünün asgarî m2 olması gerekir. Ancak, Bakanlıkça uygulama bütünlüğü bakımından gerekli görülmesi halinde, parsel veya parsellerin büyüklüğüne bakılmaksızın ve m2 şartı aranmaksızın riskli alan tespiti yapılabilir. Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı riskli alana ilişkin görüşünü on beş gün içerisinde bildirir. Tespit talebi için tapu ve kimlik belgesi yeterli Hak sahipleri, riskli yapı tespitine ilişkin taleplerini tapu ve kimlik belgelerinin fotokopisiyle yapacak. Güvenliğin artırılmasına yönelik yapılan bu düzenlemeyle mal sahibinin haberi olmadan kimse binanın riskli olup olmadığını sorgulayamayacak. 1

2 Riskli yapıların tespitinde görev alacak kurum ve kuruluşlar Riskli yapılar idarece veya bakanlıkça lisanslandırılacak, kamu kurum ve kuruluşları, üniversiteler; sermayesinin en az yüzde 40 ı kamu kurum ve kuruluşlarına ait olan şirketler; depremden korunma, deprem zararlarının azaltılması ve deprem mühendisliğinin gelişmesine katkıda bulunmak gibi konularda faaliyet gösteren sivil toplum kuruluşları; 29/6/2001 tarihli ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanuna göre bakanlıktan izin belgesi almış yapı denetimi kuruluşları ve laboratuvar kuruluşları ile mimarlık ve mühendislik hizmetleri veren ve 27/1/1954 tarihli ve 6235 sayılı Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği Kanunu uyarınca büro tescilini yaptırmış kurum ve kuruluşlarca tespit edilecek gün içinde itiraz edebilirsiniz Riskli yapı tespitine karşı tebligat tarihinden itibaren 15 gün içinde riskli yapının bulunduğu yerdeki müdürlüğe itiraz edebiliyorsunuz. Aksi takdirde tebligat tarihinden itibaren idarece 60 günden az olmamak üzere belirlenen süre içinde yapının yıktırılması gerektiği de belirtilmek suretiyle, aynî ve şahsî hak sahiplerine tebliğ edilir ve yapılan bu tebligat müdürlüğe bildirilir gün içinde yıkım istenebilir Riskli yapı olarak tapu kütüğüne kaydedilen taşınmazların maliklerine, 60 günden az olmamak üzere süre verilerek riskli yapıların yıktırılması istenilir. Riskli yapıların birinci fıkra uyarınca verilen süre içinde maliklerince yıktırılıp yıktırılmadığı, müdürlükçe mahallinde kontrol edilir ve riskli yapı, malik tarafından yıktırılmamış ise, yapının idarî makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ve 30 günden az olmak üzere ek süre verilerek tebligatta bulunulur. Birinci ve ikinci fıkralar uyarınca verilen süreler içinde riskli yapıların maliklerince yıktırılmaması halinde, riskli yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri; yıktırma masrafı öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır. Birinci, ikinci ve üçüncü fıkralarda belirtilen usullere göre süresinde yıktırılmadığı tespit edilen riskli yapıların yıktırılması, bakanlıkça yazılı olarak İdareye bildirilir. Buna rağmen yıktırılmadığı tespit edilen yapılar, bakanlıkça yıkılır veya yıktırılır. Uygulamanın gerektirmesi hâlinde bakanlık, yukarıdaki fıkralarda belirtilen tahliye ve yıktırma iş ve işlemlerini bizzat da yapabilir. Bakanlık veya İdare tarafından yapılan yıktırmanın masrafları, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu müdürlüğü, yıkılan binanın paydaşlarının müteselsil sorumlu olmalarını sağlamak üzere tapu kaydındaki arsa payları üzerine masraf tutarında müşterek ipotek belirtmesinde bulunarak bakanlığa veya idareye ve binanın aynî ve şahsî hak sahiplerine bilgi verir. 2

3 4. En az 3 kişinin katılımı ile taşınmazın değeri tespit edilir İlgili kurum, uygulama alanındaki taşınmazların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösteren kamulaştırma haritasını veya krokiyi yapar veya yaptırır ve bu taşınmazların maliklerini ve bunların adreslerini tespit eder veya ettirir. Taşınmazın değeri; ilgili kurum bünyesinden en az 3 kişiden teşkil olunacak kıymet takdir komisyonları marifetiyle veya hizmet satın alınmak suretiyle tespit edilir. Taşınmazın değeri; taşınmaz değerleme konusunda uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan bilgi alınarak ve mahallin emlak alım satım bürolarından alınacak bilgilerden de faydalanılarak, 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 11 inci maddesindeki esaslara göre tespit edilir. 5. Sözleşme yapılır Yapılacak konut ve işyerinin niteliği ve büyüklüğü ilgili kurumlarca belirlenmek kaydıyla, uygulama alanında maliklere verilecek olan konut ve işyerleri için sözleşme yapılır. Uygulama alanındaki taşınmazın 12 nci maddeye göre tespit edilen bedeli, malike verilecek konut veya işyerinin inşaat maliyet bedelinden düşülür. Bu şekilde yapılacak hesaplama neticesinde taşınmaz malikinin; İlgili kurumdan, alacağı olur ise, bu alacağa konu meblâğ; taraflar arasında yapılacak anlaşmaya istinaden, nakdi olarak veya ilgili kurumun, kamu hizmetine tahsis edilmemiş olan taşınmazlarından verilerek ya da imar hakkının başka bir alana aktarılması suretiyle ödenebilir. İlgili kuruma borçlu olması halinde, bu borca konu meblâğ; taşınmaz malikince taksit ile ödenebilir. Taksit ile ödemenin esasları proje bazında ilgili kurumca belirlenir. Birden fazla konut veya işyeri alma hakkının olması halinde, birden fazla konut veya işyeri verilmek üzere sözleşme yapılabilir. Böyle bir durumda, taşınmaz malikinin ilgili kuruma borçlanması hâlinde ödemeler, verilecek konut veya işyerinin tespitine yönelik olarak gerçekleştirilecek noter kurası sonrası, ilgili kurumca belirlenecek takvime göre peşin olarak yapılır. İlgili kurumca verilecek konut veya işyerinin inşaat maliyet bedeli; uygulama alanında gerçekleştirilecek yapım ihaleleri sonrası gerçekleşen, ihale bedeli, arsa edinim bedeli, proje giderleri, yıkım ve nakliye giderleri, taşınmaz değerinin tespiti masrafları, zemin iyileştirme giderleri ve müşavirlik giderleri gibi giderler dikkate alınarak hesaplanır. Taşınmaz maliklerinden kendisine işyeri verileceklere müstakil işyeri yerine işyeri hissesi de verilebilir. İlgili kurum, uygulama alanındaki taşınmaz maliklerini yapılacak anlaşmalar çerçevesinde proje ortağı yapmak suretiyle, kat veya hasılât karşılığı inşaat yapabilir veya yaptırabilir. 3

4 Bakanlık, Kanunun 3 üncü maddesi kapsamında bakanlar kurulu kararıyla veya Maliye Bakanlığınca bakanlığa tahsis edilerek tasarrufuna bırakılan taşınmazlar da dâhil olmak üzere, uygulama alanında bulunan bütün taşınmazlar üzerinde her tür harita, plan, proje, arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile toplulaştırma yapmaya; bu alanlarda bulunan taşınmazları satın almaya, ön alım hakkını kullanmaya, bağımsız bölümler de dâhil olmak üzere taşınmazları trampaya, taşınmaz mülkiyetini veya imar haklarını başka bir alana aktarmaya; aynı alanlara ilişkin taşınmaz mülkiyetini anlaşma sağlanmak kaydı ile menkul değere dönüştürmeye; kamu ve özel sektör işbirliğine dayanan usuller uygulamaya, kat veya hasılat karşılığı usulleri de dâhil olmak üzere inşaat yapmaya veya yaptırmaya, arsa paylarını belirlemeye; 23/06/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundaki esaslara göre paylaştırmaya, payları ayırmaya veya birleştirmeye ve Türk Medeni Kanunu uyarınca sınırlı ayni hak tesis etmeye yetkilidir. Bakanlık; Kanundan kaynaklanan ve altıncı fıkrada belirtilen yetkilerini, Kanunun 3 üncü maddesi kapsamında Bakanlığa tahsis edilen taşınmazlar bakımından Maliye Bakanlığının izin ve onayına tabi olmadan kullanabilir. Kanunun 3'üncü maddesi kapsamında bakanlığa tahsis edilen taşınmazlar üzerinde kanun kapsamındaki uygulamalara bağlı olarak meydana gelen yeni taşınmazların kendileri ile anlaşma sağlanan gerçek kişiler veya mirasçıları ile tüzel kişiler adına tapuya tescil edilmesi, bakanlığın isteği üzerine, maliye bakanlığınca yapılır. Bu taşınmazlar ile ilgili olarak tapuda işlem yapılmasını gerektiren diğer hallerde de, Bakanlığın isteği üzerine, maliye bakanlığınca tapuda işlem tesis edilir ay 600 TL kira yardımı Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapılar ile uygulama alanı dışındaki riskli yapıların maliklerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine veya ilgili kurumca belirlenecek tarihe kadar, mümkün olması hâlinde geçici konut veya işyeri tahsisi, mümkün olmaması hâlinde ise, bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir. Kira yardımı aylık 600 TL, yardım süresi ise, 18 ay ı geçmiyor. Aylık kira bedeli, her yıl Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayımlanan Tüketici Fiyatları Endeksi oranında güncelleniyor. Yapılacak kira yardımının ilk 5 aya kadar olan kısmı, taşınma masrafları da dikkate alınarak peşin olarak ödeniyor. Birinci fıkrada belirtilen yapılarda kiracı veya sınırlı aynî hak sahibi olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere, bakanlıkça belirlenecek oranda defaten kira yardımı yapılabiliyor. Kira yardımı başvurusu nasıl yapılır? Uygulama alanında, riskli alan veya rezerv alanı belirlenmesine ilişkin karar ve tapu belgesine istinaden ilgili kuruma, 4

5 Uygulama alanı dışındaki riskli yapılarda, riskli yapı tespitine ilişkin rapor ve tapu belgesine istinaden müdürlüğe yapılıyor. Uygulama alanında kira yardımı talebinin uygulamayı yapan İdare veya TOKİ ce uygun görülmesi ve onaylanmak üzere bakanlığa gönderilmesi üzerine, ilgililerine ödenmek üzere İdare veya TOKİ nin hesabına, Uygulama alanı dışındaki riskli yapılarda kira yardımı talebinin müdürlükçe uygun görülmesi ve onaylanmak üzere bakanlığa gönderilmesi üzerine, doğrudan riskli yapı maliklerinin hesap numaralarına yapılıyor. Kanun kapsamında kredi kullanacak gerçek veya tüzel kişilerin bankalardan kullanacağı kredilere; hazine müsteşarlığının bağlı bulunduğu bakanın teklifi üzerine bakanlar kurulunca belirlenen oranlarda Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından karşılanmak üzere faiz desteği verilebilir. Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından aynı kişiye hem kira yardımı ve hem de faiz desteği yapılamaz. Kira yardımından faydalananlar faiz desteğinden, faiz desteğinden faydalananlar ise kira yardımından faydalanamaz gün içinde evin tahliye edilmesi gerekiyor İlgili kurum ile anlaşma yapan taşınmaz malikleri, ilgili kurumca belirlenecek takvime göre 15 gün içinde var ise su, elektrik, telefon ve doğalgaz benzeri hizmet ve emlak vergisi gibi vergi borçlarını ödeyerek yapıyı boş olarak teslim etmesi gerekiyor. Vatandaşa hasılattan pay imkanı da veriliyor Yeni yürürlüğe giren yönetmelik vatandaşa hasılattan pay imkanı da getiriyor. Yönetmeliğe göre, taşınmaz sahiplerine, öncelikle dönüşümün uygulanacağı alanlarda yapılacak konut ve iş yerlerinden verilmek üzere sözleşme imzalanacak. Uygulama alanındaki taşınmazın bedeli, hak sahibine verilecek konut veya iş yerinin inşaat maliyet bedelinden düşülecek. Taşınmaz sahiplerinden kendisine iş yeri verilecekler, müstakil iş yeri yerine iş yeri hissesi de alabilecek. Şengül KIRMIZITAŞ/Emlakkulisi.com 50 soruda afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi işlemleri 01-Kanun un Temel Amacı Nedir? 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun temel amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemek, başta deprem olmak üzere tabii afetler nedeniyle meydana gelebilecek can ve mal kayıplarını önlemektir. Bu Kanun un bugüne kadar yapılmış olan kentsel dönüşüm yasalarından ve projelerinden en belirleyici farkı; tapusu olan veya olmayan hak sahiplerinin haklarının korunması ve mağdur edilmemesi olarak ifade edilebilir. 5

6 02- Kanun da Adı Geçen Kurumlar Nelerdir? Dönüşümde Belediyelerin Yetkisi Var mıdır? Bu Kanun un uygulanmasında; Bakanlık: Çevre ve Şehircilik Bakanlığını, İdare: Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeleri, bu sınırlar dışında il özel idarelerini, büyükşehirlerde büyükşehir belediyelerini ve Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi hâlinde büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyelerini, TOKİ: Toplu Konut İdaresini, ifade eder. İstanbul gibi büyükşehirlerde ilçe belediyelerinin bu kanun uygulamalarını yapabilmeleri için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetkilendirilmesi gerektiğinden, bakanlıkça, büyükşehir ilçe belediyelerine gönderilen bir yazı ile birçok büyükşehir ilçe belediyesine bu yetkiler verilmiştir. 03- Rezerv Yapı Alanı Nedir? Belirlenmesinde Yetkili Kurum Kimdir? Bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ nin veya belediyenin (meclis kararı) talebine bağlı olarak veya resen, Maliye Bakanlığının uygun görüşü de alınarak (30 gün içinde görüşünü bildirmek zorunda) Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenen alanları, ifade eder. Rezerv yapı alanlarının belirlenmesinde yetkili kurum Çevre ve Şehircilik Bakanlığı olup bu yetkisini resen ya da TOKİ / İdarenin (Belediye/Özel İdare) talebi üzerine Maliye Bakanlığının uygun görüşünü alarak kullanır. 04- Riskli Alan/Riskli Yapı Nedir? Belirlenmesinde Yetkili Kurumlar Kimlerdir? Riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya belediye (meclis kararı) tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak (15 gün içinde görüşünü bildirmek zorunda) belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alanı, ifade eder. Riskli alanlarının belirlenmesinde yetkili kurum Bakanlar Kurulu olup bu yetkisini Çevre ve Şehircilik Bakanlığı veya ilgili belediye tarafından belirlenen alanlarda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı nın teklifi üzerine kullanır. Riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak bakanlığın lisans verdiği kuruluşlar tarafından tespit edilen yapıyı, ifade eder. Riskli yapıların belirlenmesinde yetkili kurum Çevre ve Şehircilik Bakanlığının lisans verdiği Lisanslı Kuruluşlardır(üniversiteler, inşaat, jeoloji ve jeofizik mühendisleri odaları, yapı denetim kuruluşları ile lisanslandırılmış diğer kurum, kuruluş ve şirketler). 05-Uygulama Alanı Nedir? Nasıl Belirlenir? Bakanlar Kurulu kararıyla kararlaştırılan riskli alan ile Bakanlıkça (Çevre ve Şehircilik Bakanlığı) belirlenen rezerv yapı alanını, ifade eder. (Riskli alan&rezerv alan=uygulama alanı). Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan yâda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere tespit edilen alanlara uygulama alanı denir. 06- Binamızın Riskli Yapı Olup Olmadığını Nasıl Anlarız? Riskli yapıların tespitinin öncelikle yapı maliklerince yaptırılması esastır. Yapı malikleri ya da kanuni temsilcileri masrafları kendilerine ait olmak üzere, riskli yapısını belirlemek için bakanlığın lisans verdiği kurum ve kuruluşlara başvurarak binalarının riskli olup olmadığını tespit ettirebilirler. Riskli yapılar belediyeler tarafından da tespit edilebilir. Belediyeler kendi sorumluluk alanlarındaki yapılara yönelik olarak bir tarama yaparak bina stoklarını tespit edebilirler. Bu 6

7 tarama sonucu ortaya çıkan sonuçlara göre de, ekonomik ömrünü tamamlamış, eski ve riskli bina sahiplerinden tespit yapılmasını isteyebilirler. 07-Tek Başımıza Tespit Yapılmasını Talep Edebilir miyiz? Çoğunluk Kararı Gerekir mi? Kat maliklerinden birinin talep etmesi halinde bile tespit yaptırılabilir. Bunun için binanızda çoğunluk şartı aranmaz. Bu durumda tespit masraflarını tek başına karşılamak zorundadır. 08-Tespit Yaptırmama Hakkı Var mıdır? Tespit Masrafı Ne Kadardır? Yapı sahiplerinin tespit yaptırmama gibi bir hakları yoktur. Bakanlık, riskli yapıların tespitini süre vererek yapı maliklerinden veya kanuni temsilcilerinden isteyebilir. Verilen bu süre içinde yapı malikleri tespitleri kendileri yaptırmak zorundadır. Bu süre içinde tespit yaptırılmaz ise bakanlık veya belediye resen bu tespitleri yapar veya yaptırır. Ayrıca, bakanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek belediyelerden de isteyebilir. Tespit masrafları piyasa koşullarına göre belirlenmekle beraber 500 m2 bir binanın 2.500,00 TL+KDV civarında bir tespit masrafı olmaktadır. 500 m2 nin üzerinde her 1 m2 için ek ücret talep edilmektedir. 09-Gerçeğe Aykırı Tespit Yapılabilir mi? Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, riskli yapı tespitine ilişkin faaliyetleri denetleme yetkisine sahiptir. Gerçeğe aykırı tespit yapıldığının anlaşılması halinde; tespiti yapan kurum ve kuruluşların lisansları iptal edilir ve gerçeğe aykırı tespit yapan kişi/kişiler hakkında 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu uyarınca Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunur. 10-Resen Yapılan Tespitlerin Masraflarını Kim Karşılar? Bakanlık veya belediyeler tarafından resen yapılan tespit işlemine ait masraflar tespiti yapan idare tarafından karşılanır. Bakanlık ve belediyeler bu tür masraflar için bütçelerine özel ödenek koyarlar. Bakanlık veya belediyeler tarafından yapılan bu masraflar ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir ve masraf miktarı kadar taşınmazın üzerinde ipotek tesisi edilir. Binanın tüm paydaşları bu masraflardan müteselsilen (birlikte) sorumlu olurlar. İpotek tesisiyle ilgili olarak tapu müdürlüğünce yapı maliklerine ipotek hakkında bilgi verilir. 11-Tespit İşleminden Sonra Neler Yapılır? Lisanslı Kuruluşlar tarafından risk tespit işlemleri tamamlanan yapılara ait sonuçlar, tespit tarihinden itibaren en geç 2 gün içinde yapının bulunduğu ildeki Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne gönderilir Müdürlük, raporları inceler ve riskli yapı olarak tespit edilen yapıları tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, tespit tarihinden en geç 10 iş günü içinde ilgili tapu müdürlüğüne bildirir ve konu hakkında Çevre ve Şehircilik Bakanlığına da bilgi verir. Tapu kütüğüne konan belirtmelerle ilgili olarak tapu müdürlüğünce yapı maliklerine belirtmeler hakkında bilgi verilir Riskli yapı olarak tespit edilen yapı sahiplerine belediyesince veya Bakanlıkça evi boşaltmaları için 60 gün süre tanınır. Yıkım işlerine öncelikle gönüllü binalardan başlanır. Gönüllü olmayanlara ise devlet yıkım kararı alır. Süreç sonunda konut sahipleri direnirse, riskli yapı zorla yıkılır. 12-Tespite İtiraz Hakkı Var mıdır? Varsa Süresi Nedir? 7

8 Bakanlıkça yada belediyelerce yapılan çalışmalarda binanız riskli yapı olarak tespit edilmişse, kat malikleri veya kanuni temsilcileri bu duruma 15 gün içinde itiraz edebilirler. İtirazlar riskli yapının bulunduğu yerdeki Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne verilecek bir dilekçeyle yapılır. Bu itirazlar; Bakanlıkça, üniversitelerde görevli inşaat, jeoloji veya jeofizik mühendisliği ile hukukçular arasından seçilecek üç ve bakanlıkta görevli iki kişiden teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır. Teknik heyet kararları bakanlığa, tespiti yapan ve yaptıran idareye ve itiraz edene bildirilir. 13-Tespitlere İtiraz Halinde Masrafları Kim Öder? İtiraz işlemini takip eden süre içerisinde bakanlık ve belediyenin yaptığı tespit çalışmalarının tüm masrafları kat malikleri tarafından karşılanır. Karşılanamadığı durumda tüm masraflar yapının bulunduğu yerdeki ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu müdürlüğü, binanın paydaşlarının tapu kaydındaki arsa payları üzerine, masraf tutarında müşterek ipotek belirtmesinde bulunarak hak sahiplerine de bilgi verir. 14-Tespit İşlemine Karşı Dava Açılabilir mi? Yapılan tespitler sonrası, idarî işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde idare mahkemelerinde idari işlemin iptali yönünde dava açılabilir. Bu davalarda yürütmeyi durdurma kararı verilemez. 15- Binamızın Yıkılıp Yıkılmayacağını Nasıl Anlayacağız? 15.1-Lisanslı kuruluşlar tarafından yapılan tespitler sonucunda, binanız riskli yapı konumunda ise yıkılır, 15.2-Binanız risk taşımasa da yeni yerleşim yeri alanı olarak kullanılmak üzere rezerv yapı alanı içinde ya da riskli alan içinde kalıyorsa yıkılabilir. 16-Binamız Yeni Yapıldı ve Sağlam, Riskli Alan İçinde Kalıyor Yine de Yıkılır mı? Yeni yapılan binanız riskli yapı olmasa bile (sağlam ve güvenilir) riskli alan yada rezerv alan içinde kalıyorsa uygulama bütünlüğü açısından yıkılması mümkündür. Uygulama bütünlüğü açısından bakanlıkça gerekli görülenler bu kanun kapsamında değerlendirilerek yıkılabilir. 17-Tahliye/Yıkım Nasıl ve Ne Zaman Yapılır? Riskli yapıların yıktırılmasında ve bunların bulunduğu alanlar ile rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda, öncelikle maliklerle anlaşma yoluna gidilmesi esastır. Bu mümkün olmadığı takdirde idari yoldan bu iş ve işlemler yapılır; Bakanlıkça veya belediyesince tespit edilen riskli yapıların yıktırılması için maliklerine 60 günden az olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yapı, maliklerince yıkılmazsa; yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek tekrar süre verilerek tebligatta bulunulur. Verilen bu ek süre içinde de yapı maliklerince yıktırılmazsa; riskli yapı bakanlıkça ya da belediyesince zorla yıktırılır. 18-Binanın Yıkımı Engellenebilir mi? Riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemleri ile değerleme işlemlerini engelleyenler hakkında, işlenen fiil ve hâlin durumuna göre Türk Ceza Kanununun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur. Riskli yapıların tespiti, bu yapıların tahliyesi ve yıktırılması iş ve işlemlerine dair görevlerinin gereklerini yerine getirmeyen kamu görevlileri hakkında da, tâbi oldukları ceza ve disiplin hükümleri uygulanır. 8

9 19-Binayı Tahliye Etmek İsteyenlerin Yapması Gerekenler Nelerdir? İdare ile anlaşma yapan yapı malikleri, idarece belirlenecek takvime göre 15 gün içinde, su, elektrik, doğalgaz ve emlak vergisi borçlarını ödeyerek, binayı boş ve işgalsiz olarak idareye/belediyeye teslim ederler. 20-Yıkımı Kim Yapar? Masrafları Kim Karşılar? 1-Binanızın dönüşümü için eğer müteahhit firma/kişi ile özel bir anlaşma yapıldıysa yıkımı müteahhit firma/kişi yapar ve masrafları müteahhit firma/kişi karşılar, 2-Yıktırma işlemi Bakanlık veya Belediye tarafından yapılırsa; yıkım masrafları dönüşüm projeleri özel hesabından mahalli idarelerinde iştirakiyle mülki amirler tarafından karşılanır. Yapılan yıkım masrafları ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu müdürlüğü, yıkılan binanın paydaşlarının tapu kaydındaki arsa payları üzerine, masraf tutarında müşterek ipotek belirtmesinde bulunarak hak sahiplerine de bilgi verir. 21- Zorla Yıktırılan Yapıların Masraflarını Kim Karşılar? Maliklerince yıktırılmayan riskli yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ile yıkım masrafları dönüşüm projeleri özel hesabından mahalli idarelerinde iştirakiyle mülki amirler tarafından karşılanır. Yapılan yıkım masrafları ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu müdürlüğü, yıkılan binanın paydaşlarının tapu kaydındaki arsa payları üzerine, masraf tutarında müşterek ipotek belirtmesinde bulunarak hak sahiplerine de bilgi verir. 22-Yıkılan Binadaki Arsa Paylarımız, Haklarımız Ne Olur? Üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmaz mallarda daha önceden kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakati alınmaksızın bakanlığın talebi üzerine tapuda resen terkin edilerek önceki vasfı ile malikleri adına payları oranında tescil edilir. Bu taşınmaz malların sicilinde bulunan taşınmazın niteliği, ayni ve şahsi haklar ile temliki tasarruflar veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. 23-Yıkılan Binaların Arsaları Nasıl Değerlendirilir? Yıkılan binaların arsalarının malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Binanın yeniden yaptırılması aşamasında; parsellerin tevhit edilmesine, münferit, birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hâsılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Kararlar hissedarlar arasında üçte ikilik çoğunluk ile alınacağı için arsanın değerlendirilmesinde ve projelerin hayata geçirilmesinde gecikmeler olmaz. 24-Anlaşmayı Kabul Etmeyen Arsa Sahipleri Ne Olur? Çoğunluk üçte ikiye katılmayanların, bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu şekilde diğer paydaşların almaması durumunda, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir. Yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça TOKİ veya belediyeye devredilir. Hazine adına tescil edilen bu paylar, diğer paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya, projeye uyularak değerlendirilir. 25-Yıkılan Binalarda Anlaşma (2/3) Sağlanamazsa Ne Olur, Arsa Kamulaştırılır mı? 9

10 Üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmaz mal maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, Bakanlık, TOKİ veya İdare/belediye tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümleri uygulanır ve iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılarak kamulaştırma bedeli taksitle ödenir. Kamulaştırma bedelinin 1/5 peşin ödenir. 26-Müteahhitlerle Anlaşma Yapılabilir mi? Bina sahipleri yıkım aşamasında veya daha önce müteahhitler ile anlaşma yapabilir ve şartları aralarında özel bir anlaşma ile belirleyebilirler. Taşınmaz mal üzerinde birden fazla hissedar varsa 2/3 çoğunlukla, münferit mülkiyet varsa tek başlarına bu anlaşmayı yapabilirler. 27-Yıkılan Binanın Yerine Yenisini Biz Yapabilir miyiz? Bunun İçin Kredi İmkânı Var mı? Riskli yapıların yıktırılmasında veya yeniden yaptırılmasında maliklerle anlaşma yoluna gidilmesi esastır. Yapı malikleri 2/3 çoğunluk sağladıkları takdirde kendi projelerini üretebilirler, anlaşmalar yapabilirler. Konutunu ve işyerini kendi imkânları ile yapmak veya edinmek isteyenlere de bakanlık ile protokol imzalayan mevduat ve katılım bankalarından yapım kredisi verilebilir. Kredi kullanmak isteyen kişiler, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı na müracaat ederek, bakanlık ile protokol imzalayan bankalardan kredi kullanabilir tarih ve 2012/3803 karar sayılı Bakanlar Kurulu Kararına göre; 2 yıl geri ödemesiz 10 yıl vadeli , 00 TL konut yapım kredisi, 2 yıl geri ödemesiz 7 yıl vadeli ,00 TL işyeri yapım kredisi desteği sağlanabilir. 28-Binamızı Yıkmadan Güçlendirebilir miyiz? Bunun İçin Kredi İmkânı Var mı? Riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında olup da bu Kanunun öngördüğü amaçlar bakımından güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılar için, Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca dönüşüm projeleri özel hesabından güçlendirme kredisi verilebilir. Kredi kullanmak isteyen kişiler, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı na müracaat ederek, bakanlık ile protokol imzalayan bankalardan kredi kullanabilir tarih ve 2012/3803 karar sayılı Bakanlar Kurulu Kararına göre; 2 yıl geri ödemesiz 10 yıl vadeli , 00 TL güçlendirme kredisi desteği sağlanabilir. 29-Kredilerin Avantajı Nedir? Faiz Desteği Var mı? Riskli yapıların yıktırılması, yeniden yaptırılması ya da güçlendirilmesi için kullanılacak kredilerde faiz desteği sağlanır. Faiz desteği oranı, kredinin sağlandığı tarihteki oran esas alınarak, kredinin vadesi boyunca uygulanır ve değiştirilmez. Faiz desteği sağlanacak kredilerde, anapara geri ödemeleri azami geri ödemesiz dönemi aşmamak üzere, inşaatın tamamlandığı tarihten itibaren başlar. Faiz desteği, güçlendirme ve konut yapım kredilerinde faizin %4, işyeri yapım kredilerinde %3 ile sınırlıdır. Buna göre; %10 faizin, yüzde 4 ünü Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, yüzde 6 sını krediyi kullanan öder. 30-Yeniden Bina Yapılırken Vergi, Resim ve Harçlar Ödenir mi? Vergi, resim ve harç gibi mali mükellefiyetler için istisnalar getirilmiş olup bu kanun uyarınca yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye 10

11 ücreti ve diğer ücretlerden; kullanılan krediler nedeniyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden istisnadır. 31-Planları Kim Yapacak? Planlama Nasıl Olacak Bu kanun uyarınca yapılacak plan teklifleri belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde belediyelerce, dışında ise il özel idarelerince hazırlanır ve bu planlar hakkında belediye meclisi veya il genel meclisi kararı alınır, Büyükşehir belediyesi sınırları içerisindeki ilçe belediyelerince hazırlanan plan revizyonu veya değişikliği teklifleri hakkında ilgili büyükşehir belediyesinin görüşü alınır, İdarece hazırlanan bu plan teklifleri tüm bilgi ve belgelerle birlikte Çevre ve Şehircilik Bakanlığına gönderilir. Bakanlıkça uygun görülen plan teklifleri aynen yada değiştirilerek onaylanır. 32-Planlama Süreci Nasıl Olacak? Kanun kapsamındaki iş, işlem ve uygulamaların özelliği ve aciliyeti nedeniyle, bu Kanun uyarınca yapılacak olan plânlar, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununda ve imara ilişkin hükümler ihtiva eden özel kanunlar da dâhil olmak üzere diğer mevzuatta belirtilen kısıtlamalara ve askı ilân sürelerine tâbi değildir. 33-İmar Hakkı Artışı Verilecek mi? Bu kanun uyarınca yıkılan, yıktırılan alanlara ilişkin olarak mevcut imar planları ve plan notlarına göre inşaat izni verilir. Afet riskine karşı dayanıklı ve yaşam kalitesi yüksek bir çevre oluşturulması için Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirlenen usul ve esaslar dâhilinde, parsellerin birleştirilmesi şartıyla imar hakkı artışı verilebilir. 34-Sit Alanında Kalan Yapıların Dönüştürülmesi Mümkün mü? Uygulama alanında 2863 ve 5366 sayılı Kanunlar kapsamında, korunması gerekli kültür ve tabiat varlığı bulunması halinde, Kültür ve Turizm Bakanlığı ndan uygundur görüşü alınır ve uygulamaya öyle başlanır. 35-Ormanlık Alanların Dönüşümü Mümkün mü? 6831 Sayılı Orman Kanunun 6306 sayılı Kanunun uygulanmasını engelleyici hükümleri uygulanmaz. Ancak 6306 sayılı kanunun öngördüğü uygulamalar sırasında, Orman Kanunun amaçları ayrıca gözetilir. Uygulamalar için 6831 sayılı Kanuna tabii alanların kullanılması zaruri olduğu takdirde, başka yerlerde en az bu alanlar kadar alanın ağaçlandırılması, mecburidir. Ayrıca afet riski altında bulunan alanların dönüştürülmesi uygulamalarının ve afete ilişkin hizmetlerin gerekli kılması halinde, şehrin içindeki veya yakın çevresindeki ormanlık alanların afetler öncesinde piknik alanı, mesire yeri ve afet sonrasında geçici barınma yeri olarak kullanılabilmesi için Orman Genel Müdürlüğünce veya uygun görmesi halinde talepte bulunan idarelerce bu alanlara alt yapı hizmetleri verilebilir. 36-İmar İşlemleri Durdurulabilir mi? Bakanlık veya uygulamayı yürütmesi hâlinde TOKİ veya İdare, riskli alanlarda, riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda ve rezerv yapı alanlarında bu Kanun kapsamındaki projeve uygulamalar süresince her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini geçici olarak durdurma yetkisine sahiptir. 11

12 Uygulamaların gerektirdiği ölçüde, taşınmaz mülkiyetine ve tasarrufuna ilişkin haklar bakımından kısıtlamalar getirilebilir. 37-Binaların Elektrik, Su, Doğalgaz Hizmetleri Kesilebilir mi? Uygulama sırasında, Bakanlık, TOKİ veya Belediye tarafından talep edilmesi halinde, hak sahiplerinin de görüşü alınarak, riskli alanlardaki yapılar ile riskli yapılara elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri verilmez ve verilen hizmetler ilgili kurum ve kuruluşlar tarafından durdurulur. 38-Kira Yardımı Yapılır mı? Kimlere Kira Yardımı Yapılır? 38.1-Yapı Malikleri; anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanı içerisindeki yapılar ile uygulama alanı dışındaki riskli yapıların maliklerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine veya idarece belirlenecek tarihe kadar, mümkün olması hâlinde geçici konut veya işyeri tahsisi, mümkün olmaması hâlinde ise, İdarece kararlaştırılacak aylık kira bedeli yardımı yapılabilir Kiracı/Ayni Hak Sahibi; yukarıda belirtilen yapılarda kiracı veya sınırlı aynî hak sahibi olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere, İdarece belirlenecek oranda defaten kira yardımı yapılabilir. 39-Kira Yardımı Dışında Neler Yapılır? 39.1-Yapı Malikleri; anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapıların maliklerine, konut, işyeri, arsa veya dönüşüm projeleri özel hesabından kredi veya konut sertifikası verilebilir 39.2-Kiracı/Sınırlı Ayni Hak Sahibi; malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği veya bunlarda işyeri bulunduğu tespit edilenlere, konut, işyeri, arsa veya dönüşüm projeleri özel hesabından kredi veya konut sertifikası verilebilir. 40-Taşınmaz Maliklerine Konut/İşyeri Verilir mi? Yapılacak konut ve işyerinin niteliği ve büyüklüğü idarece belirlenmek şartıyla, uygulama içinde kalan taşınmaz mal maliklerine, öncelikle uygulama alanında yapılacak olan konut ve işyerlerinden verilmek üzere sözleşme düzenlenebilir; Uygulama alanındaki taşınmazın tespit edilen değeri, belediyece malike verilecek konut veya işyerinin inşaat maliyet bedelinden düşülür ve bakiye (borç-alacak) durumuna göre; 40-1-Belediye borçlu olursa; nakdi yada taşınmaz mal olarak, yapı malikine ödenir Malik borçlu olursa; yapı maliki tarafından borç miktarı belediyeye taksitle ödenir. 41-Kiracılara Konut/İşyeri Verilir mi? Uygulama alanı içindeki taşınmaz mal malikleri ile uygulama alanı dışında kalan riskli yapı maliklerine konut ve işyeri verildikten sonra fazladan konut ve işyeri kalması halinde; kiracı ve sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet edenler ile işyeri işletenlere ve bu kanun kapsamında taşınmaz malları kamulaştırılanlara, konut veya işyeri verilebilir. Konut/işyeri sayısının verilecek kişi sayısından az olması halinde ise noter huzurunda yapılacak kur a ile verilir. 42-Gecekondu Sahiplerine de Konut/İşyeri Verilir mi? 12

13 775 Sayılı Gecekondu Kanununa göre yoksul ve dar gelirli olarak kabul edilenlere de konut ve iş yeri verilebilir. Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanunda belirtilen usul ve esaslar uyarınca borçlanma suretiyle konut ve işyeri verilebilir. 43-Gecekondu Sahiplerine Nakdi Yardım Yapılır mı? Belediyelere ait olan veya 775 sayılı kanun uyarınca belediyelerin mülkiyetine geçmesi gereken arazi ve arsalar üzerinde gecekondusu bulunan gecekondu sahiplerine, gecekondusuna karşılık gelecek şekilde, borçlanma suretiyle veya sair şekillerde konut verilinceye veya nakde dönüştürülüp ödeninceye veya konut yapmak üzere arsa tahsis edilip lüzumu halinde kredisi sağlanmak suretiyle, en geç 1 yıl içinde konutlarını yapmaya başlamaları ve nüve kısmını en geç 2 yıl içinde bitirmeleri şartıyla konutunu yapıncaya kadar,nakdî yardım yapılabilir. 44-Verilecek Konut ve İşyerlerinin Fiyatı Nasıl Belirlenecek? Ucuz Konut/İşyeri Verilecek mi? Kanun uyarınca yapımı gerçekleştirilen konutların ve işyerlerinin bedellerinin belirlenmesinde ve ilgililerin borçlandırılmasında, sosyo-ekonomik durumlar, tabii afetin ortaya çıkardığı neticeler ve sosyal devlet anlayışının gerekleri göz önünde bulundurularak, tespit edilebilir. Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlar üzerinde yapımı gerçekleştirilen konutların bedelleri, gerekli görüldüğünde, proje uygulamalarının yapıldığı illerdeki mevcut ekonomik durum, tabiî afetin ortaya çıkardığı durumlar, konut rayiç ve enkaz bedelleri ile uygulama alanındaki kişilerin mal varlığı ve geliri gözönünde bulundurularak Bakanlar Kurulu kararı ile yapım maliyetlerinin altında tespit edilebilir ve sosyal donatı ve altyapı harcamaları uygulama maliyetine dâhil edilmeyebilir. 45- Tebligat Nasıl Yapılır? Tebliğ Almama Hakkı Var mıdır? Bu kanun uyarınca yapılacak tebligatlar 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerine göre yapılır. Bu Kanun uyarınca yapılan iş ve işlemlere ilişkin olarak adrese dayalı nüfus kayıt sisteminde belirtilen adreslere yapılan tebligat, muhataplarına yapılmış sayılır. 46- Dönüşümde Belediyelerin Mali Yükü Nedir? Bu Kanun kapsamında uygulamada bulunacak olan belediyeler, yatırıma ilişkin yıllık bütçelerinin yüzde beşi ile 26/05/1981 tarihli ve 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanununun 80 inci maddesi uyarınca tahsil edilen imar ile ilgili harç gelirlerinin yüzde ellisini, bu Kanunda öngörülen uygulamalara ayırmak zorundadır. Belediyelerin tespit, yıkım, tahliye v.b masrafları karşılayabilmeleri için bütçelerine özel ödenek koymaları gerekecektir. 47- Dönüşümde Uygulanacak İhale Usulü Nedir? Bu Kanun uyarınca kamu kaynağı kullanılarak gerçekleştirilen her türlü mal ve hizmet alımları ile yapım işleri, özelliği ve aciliyeti nedeniyle, 4734 sayılı Kanunun 21 inci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde belirtilen hâllere dayanan işlerden sayılır (pazarlık usulü). Bakanlık, TOKİ ve İdare; danışmanlık, yazılım, araştırma, her tür ve ölçekte harita, etüt, proje, kadastro, kamulaştırma, mikro bölgeleme, risk yönetimi ve sakınım plânı çalışmalarını, 13

14 her tür ve ölçekte plân yapımı ve imar uygulaması işlerini ve dönüşüm uygulamalarını, 4734 sayılı Kanun kapsamındaki idareler ile akdedecekleri protokoller çerçevesinde 4734 sayılı Kanuna tâbi olmaksızın ortak hizmet uygulamaları suretiyle de gerçekleştirebilirler. 48- Dönüştürmeye Tabii Tutulan Taşınmaz Malların Değerlemelerini Kimler Yapar? Dönüştürmeye tabi tutulan taşınmazların üzerindeki köhnemiş yapılar da dâhil olmak üzere mukdesatıyla birlikte değer tespiti işlemleri ve dönüşümle ortaya çıkacak taşınmazların değerlemeleri, idareler tarafından yapılır. İdareler kendi bünyesinden en az 3 kişiden teşkil edecek kıymet takdir komisyonları vasıtasıyla yada hizmet alımı suretiyle taşınmaz mal değerini tespit ederler. Taşınmaz malların değeri, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 11 inci maddesindeki kıymet takdiri esaslarına göre belirlenir. 49- Dönüşümdeki Hazine Taşınmaz Malları Nasıl Değerlendirilir? Riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında, Hazine nin özel mülkiyetindeki taşınmazlardan kamu idareleri mülkiyetinde veya tahsisli olanlar, bakanlıkça belediyelere devredilebilir. Yasayla, yeni kentsel dönüşümün oluşumu aşamasında anlaşma sağlanamayan alanlar, satın alınarak tapuda Hazine adına res en tescil edilir. Bu durumda, paydaşların kararıyla yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere mahalli idareye devredilir. Ayrıca kanunun öngördüğü dönüştürme uygulamaları için uygun arazilere ihtiyaç olacağından, Hazinenin ve diğer kamu kurum ve kuruluşlarının taşınmazlarından ihtiyaç duyulanlar dönüşüm hizmetleri için tahsis edilebilir. 50-Kanunda Bahsi Geçen Sınırlı Ayni Haklar Nelerdir? Türk Medeni Kanunun sayılı maddelerinde ifadesini bulan sınır ayni haklar; sahibine mülkiyet hakkı gibi tam ve geniş yetkiler değil sınırlı (kullanma ya da o eşyadan yararlanma) yetkisi veren; irtifak hakkı, intifa hakkı, oturma hakkı, üst hakkı gibi haklardır. HAZIRLAYAN: /İSTANBUL Bekir YARIM Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SIKÇA SORULAN SORULAR 1 - Ben şu anda İzmir-Bornova merkezinde 35 yıllık çok katlı (apartman) binada oturuyorum ve çevremizdeki binaların çoğu da bu kadar yıllık. Bu türlü binaların kentsel dönüşüme alınması, hangi koşullar altında alınacağı veya yıkılması ile ilgili durum hakkında bilgi alabilir miyiz? Nurcan Göl İzmir, riskli alan belirleme konusunda yetkilendirilmiş iller arasında yer alıyor. Öncelikle binanızın riskli olup olmadığı ya da riskli alan içinde yer alıp almadığının belirlenmesi gerekiyor. İdareler, Valilik, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri, İlçe Belediyeleri ve Büyükşehir Belediyeleri ne riskli alan ve riskli yapı belirleme konusunda müracaat edilebilir. Bunun dışında, Bakanlık kısa zaman içinde riskli yapı tespitleri için yetkilendirdiği kuruluşları açıklayacak. Bu kuruluşlarla da irtibata geçilebilecek. 2 - Yıkılan eski binalardaki dairelere ne kadar fiyat biçilecek? Bir de kullanılmayan bodrum katlarına fiyat belirlenecek mi? Mahmut Diktaş 14

15 Eski binalardaki dairelere SPK tarafından yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme kuruluşları inceleme yapıp fiyat belirleyecek. Fiyat belirlenirken de evin hangi cepheye baktığı bile hesaba katılacak. Bodrum katları için de, hisse söz konusuysa değerleme yapılacaktır. Tapudaki kaydı önemlidir. 3 - İmarsız ve ruhsatsız binalarda dönüşüm ne aşamada olacak? Onur Altınyan Dönüşüm yapılırken, bir çok değişken dikkate alınacak. Devlet imarlı ve ruhsatlı binalar ile imarsız ve ruhsatsız binalara aynı uygulamayı yapmayacak. Böyle olursa kurallara uygun iş yapan vatandaşa ceza verilmiş olur. İmarsız ve ruhsatsız binaların dönüşümde nasıl değerlendirileceğine ilişkin Bakanlar Kurulu daha sonra karar açıklayacak. 4 - Benim İstanbul Zeytinburnu nda kirada evim var. Buradan aldığım kira ile Antalya da kirada oturuyorum. Kentsel dönüşüm durumunda konutta oturan kiracılar için çözümler üretilirken, konut sahibi mağduriyet yaşar mı? İdris Yılmaz Bu konudaki çalışmalar henüz netleşmedi. Hangi durumlarda kira yardımı yapılır ya da yapılamaz daha sonra netleşecek. 5 - Sakarya ili Adapazarı ilçesi Şirinevler mh.sinde oturuyorum. Binamız 5 katlı depremden 5-6 ay sonra gerekli incelemeleri yaptırdık. Binamızda hasar olmadığı söylendi. Oturduğumuz yer şehrin merkezi yeri bu durumda eğer yıkılacaksa yerine yenisini kim yaptıracak? Diğer bir husus eğer bu alana kamulaştırma yapılırsa arsa olarak çok değerli bir yer olacak ve burada oturan maliklerin çoğu yıldır oturuyor. Buradan eğer başka yerlere gönderilecekseler muhtemelen yeni yerleşim bölgesi konuşuluyor. Orası da şehre 30 km mesafede bütün malikler buna karşılar. Gani Erdoğan Öncelikle binanın yıkılması için riskli olduğunun tespit edilmesi gerekir. Riskli değilse ve riskli alan içerisinde yer almıyorsa yıkılmaz. Riskli olduğu tespit edilirse, yıkımı vatandaşlar yapacak ve anlaşıp müteahhit firmaya yeni bina yaptıracak. Kentsel dönüşümde yerinde dönüşüm yapılacak. Bu nedenle kimse yerinden edilmeyecek, ancak o bölge riskli alansa ve teknik olarak konut yapılması tehlikeliyse, yeni yerleşim bölgelerine aktarma söz konusu olabilir. 6 - Arsa tapusu olan yeni bir daire aldım. Bulunduğumuz bölgede binalar 3 katlı ve bizimkisi 5 katlı. Benim dairem 4. katta. Kentsel dönüşümde arsa tapulu ev sahiplerini neler bekliyor. Burkay Kurt Bu sorudan binanın iskanı alınmamış gibi anlaşılıyor. Maliklik söz konusu ancak üst yapı konusunda belirsizlik var. Arsa payınız üzerinden hak sahibi olabilirsiniz. Eğer bina kaçaksa, bakanlık enkaz bedelini öder. Kaçak değilse SPK tarafından yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme kuruluşları inceleme yapıp fiyat belirlenir. 7 - Fikirtepe de bir imar artışıyla yenileme çalışmaları sürmektedir. Yalnız ada bazlı projelerde %95 oranında anlaşma sağlandığı halde tıkanmış projeler var. Fikirtepe de 3 te 2 çoğunluk ada bazında geçerli değil mi? Kenan Güngör 15

16 Fikirtepe, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüşümü kapsamında olan bir bölge değil. Belediyelerin 5393 sayılı Kanunun 73. Maddesi gereğince uygulama yapılıyor. Bu nedenle 3 te 2 çoğunluk burada geçerli değil. Yüzde 100 anlaşma sağlanması gerekiyor. 8-2/3 çoğunluk sağlanamadığı takdirde ne yapılması planlanıyor? Çoğunluğun sağlanamadığı bölgelerde de yıkım işlemlerine başlanacak mı? Kentsel dönüşümden yararlanmak istediğimize dair belgelerimizi teslim etmezsek yine de zorla yıkım gerçekleştirilip yıkım bedellerini bile ödemek zorunda mı bıraktırılacağız? Emekli maaşlarıyla karınlarını doyurmakta bile güçlük çeken insanların kredi borçlarını nasıl ödeyebilecekleri düşünülüyor acaba. Nihal Bayar Eğer bina yıkılır ve 3 te 2 çoğunluk sağlanamazsa, Bakanlığın acele kamulaştırma yetkisi var. Bina yıkıldıktan sonra ya anlaşacaklar ya da kamulaştırma yapılacak. Riskli alanları sahipsiz bırakmıyoruz. Ödemelerle ilgili ise, alternatifler üzerinde çalışıyoruz. Uzun vadeli ve düşük faizli krediler, faizin bir kısmını bakanlığın ödemesi, 2 yıl geri ödemesiz, 20 yıl faizsiz kredi gibi imkanlar olabilecek. Ayrıca Bakanlar Kurulu kararı ile bazı yerlerde yapım bedelleri de düşürülebilecek. 9 - Kağıthane, Çeliktepe'de bir binamız var. 99 depreminde kolonlarda çatlaklar oluştu. Tespit yaptırmadık. Parselin kalanı hazineye ait ve hazine çok ciddi bir para istiyor. Buna gücümüz yetmiyor bu haliyle de müteahhite versek maddi zarara uğruyoruz. 2 kat fazla imar hakkı ya da kredi gibi imkanlardan faydalanmamız mümkün mü? Zuhal Arslan Öncelikle hemen binanızın tespitini yaptırın. Riskli çıkarsa, kredilerden faydalanmanız mümkün. İmar artışları ise her yerde mümkün olmayacak. Her sorunu imar artışı ile çözmeyeceğiz Dönüşüm kapsamında daire değerleri nasıl belirlenecek bir apartmanda full yapılı bir daire ile hiç birşey yapılmamış bir daire aynı fiyatla mı değerlendirilecek? Hak sahipleri haksızlığa uğrayacak mı? Özlem Yücesoy Eski binalardaki dairelere SPK tarafından yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme kuruluşları inceleme yapıp fiyat belirleyecek. Fiyat belirlenirken de evin hangi cepheye baktığı bile hesaba katılacak. Yani, sözü edilen iki ev aynı değerde kabul edilmeyecektir yılında gerçekleşen depremde evimiz orta hasarlı olarak tespit edilmişti. Evimizin her türlü güçlenmesi yapıldığı halde sistemde hala hasarlı olarak gözüküyormuş bizim evimizin yıkılma ihtimali ne kadar? Evin depreme dayanıklı olup olmadığını, güçlendirme yapıldığını araştırma ekibi gelip bakacaklar mı? Şerife Bağlan İdareler, Valilik, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri, İlçe Belediyeleri ve Büyükşehir Belediyeleri ne riskli alan ve riskli yapı belirleme konusunda müracaat edilebilir. Bunun dışında, Bakanlık kısa zaman içinde riskli yapı tespitleri için yetkilendirdiği kuruluşları açıklayacak. Bu kuruluşlarla da irtibata geçilebilir. 16

17 12 - Çürük raporu alınmayan binaların yıkılarak yeniden yapılması için üçte iki çoğunluk esası geçerli olacak mı? Kadıköy ilçesi, suadiye mahallesi / istanbul için bina emsal bedeli 2,07 dir. Bu rakam artacak mı? Korkmaz Türkmen Eğer bina riskli değilse, 3te 2 çoğunluk esası geçerli olmayacak. Afet Riski Altındaki Alan olduğu tespit edilirse 3te 2 geçerlidir. Aksi halde yüzde 100 anlaşma sağlanması gerekiyor. İmar artışları ise her yerde mümkün olmayacak Eski bina ama ölçümlerde sağlam çıktı. O zaman nasıl bir yol izlenecek? Bekir Tuncer Bina riskli değilse, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüşümü hakkındaki kanun kapsamına girmeyecektir. (Afet riski altındaki alan içerisinde değilse) Yine de dönüşüm yapılması istenirse Belediyelerin 5393 sayılı Kanunun 73. Maddesi gereğince uygulama yapılıyor İstanbul Çekmeköy ilçesinde 1995 yılında yapılan binamız hasarlı durumda, binamızın arsası hisseli olduğu için yıkamıyoruz. Bakanlığın İstanbul İl Müdürlüğü nde yetkili kimseye ulaşamıyoruz. Binamızı yıkıp yeni bir yapı yapmak için nereye başvurup, hangi adımları izlemeliyiz? Süheyla Doğan İdareler, Valilik, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri, İlçe Belediyeleri ve Büyükşehir Belediyeleri ne riskli alan ve riskli yapı belirleme konusunda müracaat edilebilir. Bunun dışında, Bakanlık kısa zaman içinde riskli yapı tespitleri için yetkilendirdiği kuruluşları açıklayacak. Bu kuruluşlarla da irtibata geçilebilecek Merhaba, Zeytinburnu nda 75 er metrekarelik 2 dairem var. 2 dairemi de zamanında birleştirmiştim. Tek daire olarak kullanıyorum. Yeni projede bana tek dairemi yok çift dairemi düşecek? Bu konuda bilgilendirilmek istiyorum. Gülşah Reşadiyeli Tapu kayıtları geçerlidir. 75 er metrekarelik iki daireniz var gibi muamele görecek Merhabalar, İstanbul Kağıthane belediyesine bağlı Gültepe semtinde oturmaktayım. Önümüzdeki 1 sene içerisinde evlenip bir yuva kurma planım var fakat belirsiz söylentiler yüzünden ilerideki planlarımı netleştiremiyorum. Ayrıca önemli bir nokta olarak şu an yaşadığımız bina yaklaşık yıllık. Eğer bir dönüşüm projesi kapsamında binanın durumunu değerlendirip yenilenmesi sözkonusu olursa deprem riski gibi riskler adına dönüşüm bizim içinde çok güzel bir gelişme olacaktır. Gökhan Sevinç Eğer bina riskli ise kira yardımı alabileceksiniz. Bakanlık geçici kira veya konut yardımı yapabilecek İstanbul Ataşehir ilçesi Yenişehir mahallesi imar iskan bloklarında ikamet ediyoruz. Kat tapularımız vardır. Evlerimizin yıkılıp yapılabilmesi için yasayı bekledik yıllarca ne zaman kentsel dönüşümden faydalanacağız? Depremde hemen yıkılır binalarımız. Metin Bilgin Yasadan hemen faydalanabilirsiniz. Ayrıca İmar Kanunu çerçevesinde de sorunlarınız çözülebilir. 17

18 18 -Boğaziçi imar müdürlüne bağlı yerleşim bölgelerinde nasıl bir çalışma yürütülecek? Ayrıca evimize boya ve mantolama yaptıramıyoruz. Boğaziçi imar yasası değişecek mi? Abdullah Karakaya Boğaziçi ne hassasiyetle dikkat edilecek. Ancak yasanın değişir mi sorusuna şu an bir yanıt veremeyiz Kağıthane bölgesinde 2000 metrekare yarısı ticari 6 kat yarısı normal 4 kat yüzde 30 da belediye veriyor ama imar toplamın yüzde 40'ı bu durumda dönüşümden önce 120 olan daire sayısı bayağı düşüyor. Bu problem nasıl çözülür? Nihat Kaya İmar artışları çözüm olabilir ancak Bakanlık her alanda imar artışına izin vermeyecek. Vatandaş da elini taşın altına sokup belli miktar harcayarak sorunlarını çözecek Küçükçekmece Belediyesi sınırları içinde bulunan arsamızı komşu parsellerde yapılan yapıları ve belediyenin internet sitesindeki e-imar kriterleri gözönüne alarak ve yıkarak depreme güvenli ve modern bir ev yapmak istedik. Belediyeye başvurduğumuzda aldığımız İmar durum belgesinde buraya 6,5 mt yapı yapabileceğimiz belirtilmekte neden olarak de hava mania kriterleri gösterilmektedir. Bu nedenle evimiz yıkılmış kendimiz kirada ve yapımızı yapamaz halde bulunmaktayız. Nusret ERKUL Hangi kanun gelirse gelsin, hava mani hattını engelleyecek bir yapı uygulanamaz. Sizin sorununuz imar hakkı transferi ile çözülebilir İstanbul Bakırköy de 5 katlı 45 yıllık bir binada oturmaktayım. Binamızı yıkıp yeniden yaptırmak istiyoruz ancak Bakırköyde 6 kattan fazlasına izin verilmediğinden müteahhitler daire başına 100 bin TL para istiyor. Apartmanda oturanlar hep emekli ya da dul insanlar. Bu parayı verecek durumları yok. 7 kat izin verilse para almadan yapacak müteahhitler. Kentsel dönüşümde Bakırköy gibi ilçelerin durumu nedir? Bu durumda olan ev sahiplerine ne gibi bir uygulama mevcuttur? Önder Tolay İmar artışlarına her bölgede izin verilmesi düşünülmüyor. Para verecek durumda olmayanlar için kredi imkanları geliştiriliyor katlı binamızda 15 daire 4 dükkan var. 40 yıllık binamız, afet yasasına göre 3 te 2 çoğunluk sağlayarak, sağlam mı cürük mü raporu alınmadan baskıyla müteahhitte verilmeye çalışılıyor. Vermek istemeyenler ne yapabilir? Hakları nelerdir? Aynı binada kiracımla(dükkan) 4 yıllık sözleşmem bulunuyor. Bu şartlar altında kiracımın durumu ne olacak? Nasıl tahliye edecekler? Müteahhit 3te 2 lik oranı sağlamak için daire sahiplerine metraşlarında fazlalık veriyor. Dükkanlara metraş fazlası vermiyor. Eğer dairelerdeki artış oranı ile dükkanlardaki oran birbirini tutmuyorsa, dava açma hakkım doğuyor mu? Nihat Şahbaz Müteahhit firma konusunda bakanlık müdahil olmuyor. Eğer dükkan konusunda hakkınızın verilmediğini düşünüyorsanız, anlaşan 3 te 2 çoğunlukta yer almayıp itiraz edeceksiniz. Sizin hakkınız Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usûlü ile satılacak. 18

19 Paydaşlara satış gerçekleştirilemezse bu paylar, tespit edilen rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına tescil edilecek. Size de bedeli ödenecek Sahibi olduğumuz, İstanbul ili, Ümraniye ilçesi Yukarı Dudullu mahallesinde bulunan, müstakil tapulu, üzerinde 3 katlı binası olan 1500 m2'lik arsamız 2004 yılında uygulanan 1/5000'lik haritada İBB tarafından yeşil alan yapılmıştır. Bina içinde 14 kişi yaşamaktadır. Binamız yığma kagir olup, ilk katı 1972 yılında son katı ise 1978 yılında inşa edilmiştir (38 yıllık) ve riskli binalar sınıfına girmektedir. Bu riskli durumdan ötürü eski binamızı yıkıp yerine yeni bina yapmak istiyoruz. Fakat arsamız yeşil alan statüsünde olduğundan dolayı inşaat ruhsatı alamamaktayız. Acaba bu yasa ile bizim ve bizim gibi mağduriyete uğramış bina sahiplerinin mağduriyeti giderilebiliyor mu? Bizler bu yasadan nasıl yararlanabiliriz? Esra Uzunöner Eğer arsa yeşil alan statüsündeyse üzerine bina yapılması mümkün değildir. İmar hakkı transferi yapılabilir. 24 -Ankara Mamak 50 yıl kentsel dönüşüm projesi afet alan bölgesi ilan edildi mi? Bu yıl içersinde başlayacak mı? Ahmet Göktepe Bu proje 6306 sayılı Kanun kapsamında değildir Bahçelievler de oturuyorum. Bahçelievler kentsel dönüşüme dahil midir? Binam iskanli ve bana ait 7 daire, 3 dükkan, 1 imalathanem var. Arsa 240 metrekare. Kentsel dönüşüm olursa, benim alacaklarım nedir? Atanasir Şahin Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hâsılat paylaşımı ve diğer usûller ile yeniden değerlendirilmesine paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilecek. Sizin haklarınızın değerini de SPK tarafından lisanslandırılan gayrimenkul değerleme kuruluşları inceleyip belirleyecek Ümraniye de bulunan evimiz rahmetli babamın üzerine bir kardeşim, annem ve ben yaşamaktayız eğer evimiz kentsel dönüşüm kapsamına alınırsa her birimize birer daire düşecek mi? Havva Güneş Yasa kapsamında bir dairenin karşılığı neyse o verilecektir. Farklı hissedarlar var diye, verilecek daire sayısı artmayacaktır. Daire yıkılmadan önce nasıl hisseliyse, yeniden yapıldığında da aynı hisseye sahip olacak Bursa'da 1994 yılında yapımına başlanmış hisseli parsel arsamız üzerinde 4 dairelik apartmanımız mevcuttur. Sapasağlam yaptığımız evimizi elimizden alacaklar mı? O zaman bizim yaptığımız harcamalar ne olacak? Bunun yanı sıra çoğu insan yaptığı apartmanda çocukları akrabaları beraber yasamakta. Bu insanların her birine ayrı daire verilecek mi? Tanju Varol Bina riskli değilse ve riskli alanda yer almıyorsa yıkım kararı çıkmayabilir. Ayrıca Yasa kapsamında bir dairenin karşılığı neyse o verilecektir. Farklı hissedarlar var diye, verilecek daire sayısı artmayacaktır. Daire yıkılmadan önce nasıl hisseliyse, yeniden yapıldığında da aynı hisseye sahip olacak. 19

20 28 - Geçici süre ev verilecek diyorlar. Bu evler nerelerde olacak? Bina yıkılırsa bana nerde ev verecekler? Bilal Kurt Bakanlığın ve İdarenin portföyünde yer alan konutlar geçici olarak verilebilecek. Herkese geçici konut verilebilecek değil, bir kısmına kira yardımı da yapılabilecek. Bakanlığın elinde stok oluştukça geçici ev ya da kira yardımı seçenekleri vatandaşa sunulacak. 29 -Ahşap eski evim var. Depremde yıkılma riski çok yüksek olduğu için bilgi almak istiyorum. Müracaatı nereye yapabilirim? Ali Maraklı Öncelikle binanızın riskli olup olmadığı ya da riskli alan içinde yer alıp almadığının belirlenmesi gerekiyor. İdareler, Valilik, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri, İlçe Belediyeleri ve Büyükşehir Belediyeleri ne riskli alan ve riskli yapı belirleme konusunda müracaat edilebilir. Bunun dışında, Bakanlık kısa zaman içinde riskli yapı tespitleri için yetkilendirdiği kuruluşları açıklayacak. Bu kuruluşlarla da irtibata geçilebilecek Ben İstanbul İmar İskan Bloklarında(Ataşehir) oturuyorum. Hepimizle sözleşme yapıldı. Daire karşılığı hepimize 140 m2 daire verilecek diye. Ancak ardan 1,5 yıl geçmesine rağmen hiç bir yetkiliden bilgi alamıyoruz.bu proje ne aşamada. ERDİNÇ ALICI Eğer sözleşme yapıldıysa, sözleşmeden doğan haklarınızı arayabilirsiniz Merhaba, kanunun 5.maddesinin 3.fıkrasında riskli olduğu tespit edilen taşınmazın öncelikle malikleri tarafından yıktırılacağı, maliklerce yıktırılmayan taşınmazın idarece yıktırılacağı belirtilmiştir. Taşınmazı kendimiz yıktırırken herhangi bir yıkım firmasıyla anlaşabiliyor muyuz, yoksa idarenin belirlediği yıkım firmalarıyla çalışmamız zorunlu mu? Hande Ceyran Bakanlık kısa zaman içinde riskli yapı tespitleri için yetkilendirdiği kuruluşları açıklayacak. Bakanlık yıkımın nasıl yapılacağı konusunda belirleyici olacak. Kurallara uyan her firma yıkım gerçekleştirebilir. Vatandaşlar da istediği firmayla anlaşabilir. Burada Bakanlık uygulama esasında belirleyici Risk gruplandırılıp güçlendirme yapılabilecek midir? Güçlendirme yapmak isteyenlere nasıl yardımcı olunacaktır? Salim Selvi Bu konu daha sonra Bakanlar Kurulu kararı ile belirlenecek Apartman zamanında mevcut imar oranlarından fazla yapılmış. 25 senelik iskanli bir bina. Şimdi yıksak ancak yarısına izin veriliyor. Kentsel dönüşüm mevcut yapılmış m2 yi korumak için bir olanak sağlıyor mu? Alper Karagöz Hayır sağlamıyor, bu bir imar affı kanunu değildir Kentsel dönüşüm esnasında vatandaşların mağdur edilmeyeceği söyleniyor. Fakat bu sırada evi yıkılan vatandaşlar nerede ikamet edecek? Kentsel dönüşüme karşı çıkanların yani evlerini yıkmak istemeyenlerin akıbeti ne olacak? Zafer Kart 20

21 Vatandaşlara ya geçici konut ya da kira yardımı yapılacak. Eğer binanın riskli olduğu belirlenirse mutlaka yıkılacak. Yürütmeyi durdurma kararı yok Esenlerde oturuyorum 1999 yılından önceye ait binamız ve %100 depreme dayanıksız. Biz mi bekleyeceğiz gelmelerini yoksa biz mi başvuracağız belediyeye? Deniz Işık İdareler, Valilik, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri, İlçe Belediyeleri ve Büyükşehir Belediyeleri ne riskli alan ve riskli yapı belirleme konusunda müracaat edilebilir. Bunun dışında, Bakanlık kısa zaman içinde riskli yapı tespitleri için yetkilendirdiği kuruluşları açıklayacak. Bu kuruluşlarla da irtibata geçilebilecek Gölcük te yatırım amaçlı bir yer aldım. İşyeri olarak kiraya verdim. Fakat orası konut olarak görünüyor. Hasarsız raporunu verip kredi çekmemin önünü açtılar Ocak ayından beri 3 katlı binanın 2. katı bende. Devlet bu yerleri yıkacak deniliyor. Yıkıp öylece arsa olarak mı bırakacak? Toki yıkılan yere gelip bina yapacak ve bunun maliyeti 80 bin TL olacak deniliyor ve biz bunu 20 yılda 350 tl taksitle ödeyecekmişiz. Kira yardımı yapılacak deniliyor. Ben askeri lojmanda oturmayı düşünüyorum mesela bu lojmanda devlet beni ücretsiz mi barındıracak? Kira yardımını devletin belirlediği miktarda mı alacağım? Bu binanın daha sonra depremden sonra güçlendirme yapıldığı fakat müteahhittin iskan almadığı ortaya çıktı. Yıkılacak riskli bina kategorisine giriyor mu? Ali Can Bina yıkıldığında, arsada hak sahipleri 3te 2 oranında anlaşarak boş arsada yapılacak yeni bina için karar verecek. Kira yardımı devletin belirlediği ölçüde olacak. Binanızı riskli yapı mı değil mi tespit ettirmeniz gerekiyor Küçükçekmece Cennet mahallesinden yazıyorum. 24 daireli bir binamız var. Müteahhitle kat karşılığı anlaştık ama bir hissedarımız vermek istemedi. Biz de yasayı bekledik ama yasa çıktı belediyeye gidiyoruz hala o hissedarla anlaşacaksınız diyorlar. Bu 3/2 çoğunluk yasası ile bu işler bitmeyecek miydi? Hasan Ali Suiçmez Eğer binanız riskli yapı değilse 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüşümü kapsamına girmez. Böyle olduğu için de 3te 2 çoğunlu şartı geçerli olmaz. Yüzde 100 anlaşma sağlamanız gerekiyor Marmara depreminde İstanbul-Avcılardakı sitemizin 4. ve son bloğu, orta hasar gördü ve mavi çarpıyla işaretlendi. İlk depremde ağır hasar göreceğini düşündüğüm D bloğun yıkılması için nereye başvurmalıyım? Okay Uludokumacı İdareler, Valilik, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri, İlçe Belediyeleri ve Büyükşehir Belediyeleri ne riskli alan ve riskli yapı belirleme konusunda müracaat edilebilir. Bunun 21

22 dışında, Bakanlık kısa zaman içinde riskli yapı tespitleri için yetkilendirdiği kuruluşları açıklayacak. Bu kuruluşlarla da irtibata geçilebilecek Kentsel dönüşüm Zeytinburnu'nun tamamını kapsıyor mu? *Dönüşümde nasıl bir teklifle gelinecek. Aynı hakkımızı sağlayabilecek miyiz? *Düşük teklifle gelinirse ek ödeme talep edilecek mi? hangi şartlarda? *Şu andaki bulunduğumuz arsadan mı tekrar alabileceğiz yoksa farklı yer mi gösterilecek. *Yapım süresi boyunca nerde ve nasıl yer sağlanacak? *Bina imarlı ve projeli yapıldı.iskanı alınmadı bu etkiliyor mu? *Binalar özel şirketler tafarından mı yapılacak. Bu şirketlere ek rant sağlanacak mı? Yoksa sadece bölge halkı mı burda oturmaya devam edecek? *Yapılan teklifi kabul etmezsek mahkemeye başvurabiliyor muyuz? Bu yasa tamamiyle tüm haklarımızı kısıtlayacak mı? Emine Kopuz Öncelikle binanın riskli olup olmadığı tespit edilmeli. Zeytinburnu ndaki dönüşüm alanları riskli alan ve yapılar belirlendikten sonra Bakanlık ve belediye tarafından belirlenecektir. Hak sahiplerinin hisselerine göre hakları verilecek. Eğer binanız riskli alan içerisinde değilse yerinde dönüşüm gerçekleşecek. Aynı yerde dönüşüm sağlanacak. Yapım süresi boyunca kira veya konut yardımı yapılabilecek. Bunlar dönüşüm başlarken belirlenecek. Binanızı yıktıktan sonra 3te 2 çoğunlukla seçtiğiniz bir müteahhite verebilirsiniz. Rayiç bedellerine itiraz etmeniz mümkün ancak kanun kapsamında yürütmeyi durdurma kararı yok Kentsel dönüşüm projesi kapsamı içindeki evlerin ederi nasıl belirlenecek.? Mesala bir ev tapu da "çekme kat" (yani teras da tek bir oda) olarak görünüyor. Ama gerçekte 2 oda, 1 salon. Bu durumda bu evin ederi belirlenirken tapuda ki bilgiler mi baz alınacak.? Yoksa yeniden bir tespit çalışması yapılacak mı? Elif Kızılkaya Eski binalardaki dairelere SPK tarafından yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme kuruluşları inceleme yapıp fiyat belirleyecek. Fiyat belirlenirken de evin hangi cepheye baktığı bile hesaba katılacak. Tapudaki bilgiler esastır Adana'da Göl Mahallesi'nde göl manzaralı bir arsam var. Arsamın önünde gecekondular bulunmakta ve arsamın imar durumunu sorduğumda belediyeden "kentsel dönüşüme girdi" yanıtını alıyorum. Benim sorum şu: Gecekondulara yıkım onayı karşılığı ev,para ya da imar hakkı verilecek..yıllardır tapusu olan ve vergisini ödediğim arsama ev yaptırmak için imar izni verilecek mi ya da arsamın durumu ne olacak? Gökhan ballı Dönüşüm yapılırken, birçok değişken dikkate alınacak. Devlet imarlı ve ruhsatlı binalar ile imarsız ve ruhsatsız binalara aynı uygulamayı yapmayacak. Böyle olursa kurallara uygun iş yapan vatandaşa ceza verilmiş olur. İmarsız ve ruhsatsız binaların dönüşümde nasıl değerlendirileceğine ilişkin Bakanlar Kurulu daha sonra karar açıklayacak Oturduğum konut mortgage ile alındıysa ve ödemeleri devam ediyorsa ne olacak? Serdar Öncü Tapuda şerh varsa, aynı şerh taşınacaktır. Yeni binada da aynı ipotekle devam edecek Kentsel dönüşüm kapsamında evlerimizi nasıl değerlendirip alacaklar? Evimiz imara uygun yapıldı ancak şu an kentsel dönüşüm kapsamında değerlendirilmek isteniyor. Biz 4 aileyiz 4 katlı binada bilgi alabilir miyim? Serhat Bekir Ocak 22

23 Eski binalardaki dairelere SPK tarafından yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme kuruluşları inceleme yapıp fiyat belirleyecek. Herkes hissesi oranında hak sahibi olacak Bakırköy ilçesinde hızlı bir değişimin ve dönüşümün yaşanabilmesi için imar artışı düşünüldü mü? Bir binayı yıkalım yeniden yapalım ama kat sayısı aynı olsun mu deniyor? Evet ise yeni binanın maliyetini kim karşılayacak? Eray Gençaydın İmar artışları her bölge için düşünülmüyor. Bölgedeki yoğunluğu ne kadar etkilediği önemli. Yeni binada maliyeti Bakanlığın kredi destekleri ile vatandaş karşılayacak İstanbul Güngören de 36 dairelik apartmanda bir dairem var. Son 2-3 yıldır müteahhit firma binayı yıkıp iş merkezi yapmayı ve dükkan vermeyi teklif ediyor. Ben isterlerse daireyi kendilerine satabileceğimi dükkan istemediğimi söylüyorum. Çoğunluk sağlayarak, kentsel dönüşüm adı altında dairemi alarak dükkan vermeye zorlayabilirler mi beni? eğer öyle ise ne kadar çoğunluk gerekecektir? Leyla Alper Sorunuzdan binanızın riskli alanda olmadığı anlaşılıyor. Eğer riskli bina değilse, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüşümü kapsamına girmez. Yani 3te 2 çoğunluk esası geçerli değildir. Böyle olunca da müteahhit firma yüzde 100 anlaşma sağlamak zorundadır. İtiraz ederseniz, dönüşümü gerçekleştiremezler Binaların deprem güvenli olup olmadığının kontrolüne ilişkin yetkilendirilmiş kişi ve kurumlar hangi birimlerdir? Belirlenen hedef sürelere uyum konusunda, bu yetkili birimlerin talepleri cevaplayamaması durumunda vatandaşın inisiyatifi dışında gelişen bu durumda, hukuki ve mali yaptırımlardan mağdur olmaması nasıl önlenecektir? Mehmet Karaca İdareler, Valilik, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri, İlçe Belediyeleri ve Büyükşehir Belediyeleri ne riskli alan ve riskli yapı belirleme konusunda müracaat edilebilir. Bunun dışında, Bakanlık kısa zaman içinde riskli yapı tespitleri için yetkilendirdiği kuruluşları açıklayacak. Bu kuruluşlarla da irtibata geçilebilecek Kentsel dönüşümde bahsedilen binaların hasar tespitini yapacak olan lisanslı büro açmak istiyoruz, şartları ve nereye müracaat etmemiz gerekir? Ahmet cemil koç Bakanlık kısa zaman içinde riskli yapı tespitleri için yetkilendirdiği kuruluşları ve şartları açıklayacak Fikirtepe için geçerli midir bu yasa? Serdar Sarıbaş Fikirtepe, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüşümü kapsamında olan bir bölge değil. Belediyelerin 5393 sayılı Kanunun 73. Maddesi gereğince uygulama yapılıyor. Bu nedenle 3 te 2 çoğunluk burada geçerli değil. Yüzde 100 anlaşma sağlanması gerekiyor Merhaba, kentsel dönüşüm sadece belirlenen bölgelerde mi gerçekleştirilecek yoksa deprem sonrası evinde düşük ya da orta hasar meydana gelmiş herhangi bir malik ya da malikler aldıkları ortak kararla binalarının yenilemesi için başvuruda bulunabilecekler mi? Örneğin bizim Altunizade'de bulunan binamız deprem sonrası orta derece hasar gördü ve biz de bina sakinleri olarak binamızın tekrar yıkılıp yaptırılmasını istiyoruz. Ancak bir müteahhit'e verdiğimizde belediyenin 1-2 kat çıkmaya müsaade etmesi 23

24 gerekiyor ki yaptırabilelim. Böyle bir durumda uygulama nasıl olacak? Devlet bu tarz durumlar için herhangi bir teşvik verecek mi? Teşekkürler, Tuğba Tire Binanızın riskli olup olmadığını tespit ettirin. Riskli ise başvuruda bulunabilirsiniz. Yasa imar artışına imkan veriyor ancak her projede bu uygulanmayacak. Bu nedenle de oluşacak maliyeti vatandaşın karşılayabilmesi için krediler hazırlanıyor Kadıköy Belediyesi sınırları içerisinde 40 yıllık bir binamız var. Mevcut dairelerimizin metrekaresi 110-m2 arsamız küçük olduğu için dairelerimiz küçülüyor. 75-m2'ye düşüyor. Bu yasa ile Emsal artışı yapılacak mı? Yapılacaksa ne kadar olacak. Bizim gibi birçok diare sahibi emsal artışı bekliyor. Güray Baydere Yasa imar artışına imkan veriyor ancak her projede bu uygulanmayacak. İmar artışları yoğunluğu etkileyeceğinden, gayrimenkul fiyatlarına zarar vereceği durumlarda imar artışı yapılmayacak yılında yapılmış bır apartmanda oturuyorum. Müteahhidin kat ilaveleri ve ruhsata aykırı bazı eklemeleri var. Apartman sakinleri olarak kentsel dönüşümden yararlanmak istersek yararlanabilecek miyiz? Zehra Zengin Binanızın riskli olup olmadığını tespit ettirin. Eğer riskliyse yararlanabilirsiniz. Kaçak kısımlar için nasıl bir uygulama yapılacağı daha sonra Bakanlar Kurulu tarafından belirlenecek Binaların yenilenebilmesi için destek olmak amacıyla Çevre bakanımızın verileceğini söylediği imar artışları ne zaman belirlenecek? Kadıköy ve Maltepe belediyelerine parsel bazında imar durumu sorduğumuzda herhangi bir değişiklik olmadığını ifade ediyorlar. Ayşe Baziki Yasa imar artışına imkan veriyor ancak her projede bu uygulanmayacak. İmar artışları yoğunluğu etkileyeceğinden, gayrimenkul fiyatlarına zarar vereceği durumlarda imar artışı yapılmayacak. KENTSEL DÖNÜŞÜMDE SIK SORULAN SORULAR Soru: Kentsel Dönüşüm nedir? Cevap: Kentsel dönüşüm, kentteki sorunlu alanların belirlenip, sağlıklı ve de yaşanılabilir hale getirilmesi amacı ile yeniden yapma veya sağlıklı hale getirmek için uygulama yapılması anlamına gelmektedir. Kısaca kentsel dönüşüm kentin dokusunu bozan sorunların giderilmesidir. Bu şekilde de kaçak yapılaşmanın önüne geçilmesi, depreme dayanıklı olmayan, ekonomik ömrünü doldurmuş binaların yeniden yapılarak olası doğal afetler sonucu oluşacak zararların en aza indirilmesi amaçlanmaktadır. Kentsel dönüşüm sürecinde ortaya çıkacak ihtiyaçlar şunlar olabilir; yeni konut yapılması, doğal afet riski olan bölgelerdeki veya 24

25 yapısı itibariyle riskli olan binaların yeniden inşası, zayıf yapılı binaların (gecekondu) yapımının engellenmesi, şehrin modern ve medeni ihtiyaçları karşılayacak hale getirilmesi (kongre ve finans merkezleri, park ve eğlence alanları inşası). Soru: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun un bugüne kadar yapılanlardan farkı ve amacı nedir? Cevap: 6306 Sayılı Kanunun amacı; can ve mal kaybının meydana geldiği doğal afetler gerçekleşmeden önce gerekli tedbirlerin alınması, zararın oluşmadan engellenmesi ve vatandaşların sağlıklı ve güvenli bölgelerde ve binalarda yaşamasını sağlamaktır. Daha önce çıkan kanunlar afetlerden oluşan zararları gidermeye, yaraları sarmaya yönelikti sayılı Kanunda öncelikle vatandaşların can güvenliği hedeflenmiştir. Riskli yapısı yıkılmış olan hak sahiplerine kredi, konut ve işyeri tahsisi, konut sertifikası gibi desteklerin verilmesi mümkündür. Kentsel dönüşümün etkili bir şekilde gerçekleştirilmesi için de yerel yönetimler etkin bir biçimde yetkilendirilmişlerdir. Soru: Kentsel Dönüşüm Eylem Planları nedir? Cevap: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebi ile can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan riskli alanlar ile ekonomik ömrünü tamamlamış, yıkılma veya ağır hasar görme tehlikesi olan yapılar ve alanlar, 6306 sayılı Kanun kapsamında belirlenecektir. Yapılan risk tespitleri sonrasında başlanacak olan uygulamalar Kentsel Dönüşüm Eylem Planı içerisinde yer alacaktır. Kentsel dönüşüm eylem planlarının önceliği; birinci deprem bölgelerinde yer alan illerde ve ikinci deprem bölgesinde bulunup acil risk taşıyan yerler de olacaktır. Soru: Kanun kapsamında yerinde dönüşümü nasıl ifade edersiniz? Cevap: 6306 sayılı Kanun kapsamında yerinde dönüşüm, kentsel dönüşüm projesi kapsamında bulunan müstakil binalar için kullanılan bir terimdir. Örneğin; 20 konutlu bir binada daire sahibi iseniz ve söz konusu bina depreme dayanıklı değil ise, binanın bulunduğu arsanın mevcut imarında değişiklik yapılmadan, bina yıkılarak yerine depreme dayanıklı bir bina inşa edilmesi anlamına gelir. Soru: Uygulama Alanı nedir? Nasıl belirlenir? Cevap: Bakanlar Kurulu kararı ile kararlaştırılan riskli alan ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirlenen rezerv yapı alanını ifade eder. Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ya da yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere tespit edilen alanlara uygulama alanı denir. Soru: Kira ve diğer yardımlar kimlere yapılacaktır? Cevap: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun madde 5 Riskli yapıların yıktırılmasında ve bunların bulunduğu alanlar ile riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda, öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esastır. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine veya malik olmasalar bile kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak bu yapılarda ikamet edenlere veya bu yapılarda işyeri bulunanlara geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir. Soru: Kentsel dönüşüme ilişkin işlemlerde dava açma hakkımız var mı? 25

26 Cevap: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun madde 6/9 Bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 6/1/1982 tarihli ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir. Bu davalarda yürütmenin durdurulmasına karar verilemez. demektedir. Belediye Kanunu madde 73 te Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır. Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamında bulunan gayrimenkul sahipleri ve belediye tarafından açılacak davalar, mahkemelerde öncelikle görüşülür ve karara bağlanır. denilmektedir. Soru: Oturduğum binanın riskli olduğunu düşünüyorum ancak 2/3 çoğunluk bana katılmıyor. Binanın durumunun tespiti için ne yapabilirim? Cevap: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun madde 3 (1) Riskli yapıların tespiti, Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Bakanlığa veya İdareye bildirilir sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği madde 7 Öncelikle yapı malikleri veya kanunî temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılır. Maliklerce yapılacak riskli yapı tespiti talebi, tapu belgesinin ve kimlik belgesinin fotokopisi ile yapılır. Kısaca herhangi bir malik tespit isteyebilecektir. Soru: Oturduğum binanın riskli olduğuna dair tespit raporu alındı. Raporun doğru olmadığını düşünmem halinde başvurabileceğim yollar nelerdir? Cevap: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği madde 7/6 Riskli yapı tespitine karşı malikler veya kanunî temsilcilerince on beş gün içinde riskli yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe verilecek bir dilekçe ile itiraz edilebilir Soru: Binada yıkım için 2/3 çoğunlukla karar alındı. Ben bu karara katılmıyorum. Benim payıma ne olacak? Cevap: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun madde 6 Bu karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ ye veya İdareye devredilir. Soru: Binamız yıkıldıktan sonra arsa payı paydaşları olarak hangi konularda karar alacağız? Cevap: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun madde 6/1 de Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları 26

27 oranında tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan taşınmazın niteliği, ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit ve ifraz işlemleri Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. denilmektedir. Soru: Riskli Alan / Riskli Yapı nedir? Kim belirler? Cevap: 6306 sayılı Kanunun 2. maddesinin ç bendi uyarınca riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alanı ifade eder. Uygulama Yönetmeliğinin 5. maddesi uyarınca riskli alanın tespiti; Bakanlık tarafından veya TOKİ veya İdare tarafından Bakanlıktan talep edilerek yapılır. Riskli alan belirlenmesi için bu alanda taşınmaz maliki olan gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri de Bakanlık veya İdareden riskli alan tespit talebinde bulunabilir. İdareye yapılacak talepler Bakanlığa iletilir sayılı Kanunun 2. Maddesinin d bendi uyarınca riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı veya yapıları ifade eder. Uygulama Yönetmeliğinin 7. maddesi uyarınca riskli yapıların tespiti; öncelikle yapı malikleri veya kanunî temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılır. Bakanlıkça, süre verilerek maliklerden veya kanunî temsilcilerinden istenebilir. Verilen süre içinde yaptırılmadığı takdirde, tespitler Bakanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır. Bakanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilir. Riskli yapılar, Bakanlıkça veya İdarece veya Bakanlıkça lisanslandırılacak, kamu kurum ve kuruluşları, üniversiteler; sermayesinin en az yüzde kırkı kamu kurum ve kuruluşlarına ait olan şirketler; depremden korunma, deprem zararlarının azaltılması ve deprem mühendisliğinin gelişmesine katkıda bulunmak gibi konularda faaliyet gösteren sivil toplum kuruluşları; 29/6/2001 tarihli ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanuna göre Bakanlıktan izin belgesi almış yapı denetimi kuruluşları ve laboratuvar kuruluşları ile mimarlık ve mühendislik hizmetleri veren ve 27/1/1954 tarihli ve 6235 sayılı Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği Kanunu uyarınca büro tescilini yaptırmış kurum ve kuruluşlarca tespit edilir. Soru: Rezerv Yapı Alanı nedir? Kim belirler? Cevap: 6306 sayılı Kanunun 2. maddesinin c bendi uyarınca rezerv yapı alanı: Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen, Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenen alanları ifade eder. Uygulama Yönetmeliğinin 4. maddesi uyarınca rezerv yapı alanı tespiti; Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenir. Bakanlık tarafından resen belirleme de yapılabilir. TOKİ veya İdare, gerekli bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosyaya istinaden Bakanlıktan rezerv yapı alanı belirlenmesi talebinde bulunabilir. Gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri de gerekli bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosyaya istinaden Bakanlıktan rezerv yapı alanı belirlenmesi talebinde bulunabilir. 27

28 Soru: Riskli yapı tespitinde hangi kuruluşlar yetkilidir? Cevap: Riskli yapı 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği (Yönetmelik) madde 6 Riskli yapılar, Bakanlıkça veya İdarece veyahutta Bakanlıkça lisanslandırılacak, kamu kurum ve kuruluşları, üniversiteler; sermayesinin en az yüzde kırkı kamu kurum ve kuruluşlarına ait olan şirketler; depremden korunma, deprem zararlarının azaltılması ve deprem mühendisliğinin gelişmesine katkıda bulunmak gibi konularda faaliyet gösteren sivil toplum kuruluşları; 29/6/2001 tarihli ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanuna göre Bakanlıktan izin belgesi almış yapı denetimi kuruluşları ve laboratuar kuruluşları ile mimarlık ve mühendislik hizmetleri veren ve 27/1/1954 tarihli ve 6235 sayılı Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği Kanunu uyarınca büro tescilini yaptırmış kurum ve kuruluşlarca tespit edilir., Soru: Riskli alan tespitinde hangi kuruluşlar yetkilidir? Cevap: Riskli alan, Yönetmelik madde 5 Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenir ve teklif olarak Bakanlar Kuruluna sunulur. Soru: Deprem açısından riskli alan ve yapılarda kentsel dönüşüm projelerini yürütme aşamasında kimler yetkili? Cevap: 644 sayılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname madde 2-ğ de Çevre ve Şehircilik Bakanlığının yetkileri arasında ğ) Gecekondu, kıyı alanları ve tesisleri ile niteliğinin bozulması nedeniyle orman ve mera dışına çıkarılan alanlar dâhil kentsel ve kırsal alan ve yerleşmelerde yapılacak iyileştirme, yenileme ve dönüşüm uygulamalarında idarelerce uyulacak usul ve esasları belirlemek; ( ); 2/3/1984 tarihli ve 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu ile 20/7/1966 tarihli ve 775 sayılı Gecekondu Kanunu uyarınca Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından yapılan uygulamalara ilişkin her tür ve ölçekte etüt, harita, plan ve parselasyon planlarını yapmak, yaptırmak, onaylamak, ruhsat işlerini gerçekleştirmek, yapı kullanma izinlerini vermek ve bu alanlarda kat mülkiyetinin kurulmasını sağlamak. sayılmıştır. Ayrıca 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun madde 6/5 te Bakanlık; Riskli yapılara, rezerv yapı alanlarına ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlara ilişkin her tür harita, plan, proje, arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile toplulaştırma yapmaya, Bu alanlarda bulunan taşınmazları satın almaya, ön alım hakkını kullanmaya, bağımsız bölümler de dâhil olmak üzere taşınmazları trampaya, taşınmaz mülkiyetini veya imar haklarını başka bir alana aktarmaya, Aynı alanlara ilişkin taşınmaz mülkiyetini anlaşma sağlanmak kaydı ile menkul değere dönüştürmeye, Kamu ve özel sektör işbirliğine dayanan usuller uygulamaya, kat veya hasılat karşılığı usulleri de dâhil olmak üzere inşaat yapmaya veya yaptırmaya, arsa paylarını belirlemeye, 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundaki esaslara göre paylaştırmaya, payları ayırmaya veya birleştirmeye, 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu uyarınca sınırlı ayni hak tesis etmeye, yetkilidir. ç bendinde belirtilen uygulamalar, 4/1/2002 tarihli ve 4734 sayılı Kamu İhale Kanununa tabi idareler ile iş birliği içinde veya gerçek ve özel hukuk tüzel kişileri ile özel hukuka tabi anlaşmalar çerçevesinde de yapılabilir. denilmekte ve aynı kanun madde 6/12 de Bakanlık, bu Kanunda belirtilen iş ve işlemlere ilişkin olarak TOKİ ye veya İdareye yetki devrine ve bu iş ve işlemlerden hangilerinin TOKİ veya İdare tarafından yapılacağını belirlemeye yetkilidir denilmektedir. Bu durumda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yetkiliyken, kanun ile kendine tanınan yetkileri TOKİ veya Belediye, İl Özel İdaresi veya Büyükşehir Belediyelerine devredebilecektir. 28

29 Soru: Binamın bulunduğu alan riskli alan olarak belirlendi ancak binam yeni ve sağlam. Kentsel dönüşüm projesine dâhil edilecek mi? Cevap: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun madde 3/7 Bu Kanunun uygulanması için belirlenen alanların sınırları içinde olup riskli yapılar dışında kalan diğer yapılardan uygulama bütünlüğü bakımından Bakanlıkça gerekli görülenler de 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun hükümlerine tabi olur. Soru: İnşaat ruhsatı aldım ancak inşaata başlamadan aldığım yer riskli alan olarak belirlendi. Bu durumda ruhsatın geçerliliği etkilenecek mi? Cevap: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun madde 4/1 Bakanlık veya uygulamayı yürütmesi hâlinde TOKİ veya İdare, riskli alanlarda, riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda ve rezerv yapı alanlarında bu Kanun kapsamındaki proje ve uygulamalar süresince her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini geçici olarak durdurabilir sayılı kanunun madde 3/7 Bu Kanunun uygulanması için belirlenen alanların sınırları içinde olup riskli yapılar dışında kalan diğer yapılardan uygulama bütünlüğü bakımından Bakanlıkça gerekli görülenler de bu Kanun hükümlerine tabi olur. Soru: Binam riskli yapı olarak tespit edildi ancak yıkılmasını beklemeden başka yerde ikamet etmek istiyorum. Tahliyeden sonra süreç nasıl, yardımlar nasıl yapılacaktır? Cevap: Bina tahliye edildikten sonra 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği madde 16 Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapılar ile uygulama alanı dışındaki riskli yapıların maliklerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine veya ilgili kurumca belirlenecek tarihe kadar, mümkün olması hâlinde geçici konut veya işyeri tahsisi, mümkün olmaması hâlinde ise, Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği madde 16/6 ve 16/7 Kanun kapsamında kredi kullanacak gerçek veya tüzel kişilerin bankalardan kullanacağı kredilere; Hazine Müsteşarlığının bağlı bulunduğu Bakanın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca belirlenen oranlarda Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından karşılanmak üzere faiz desteği verilebilir. Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından aynı kişiye hem kira yardımı ve hem de faiz desteği yapılamaz. Kira yardımından faydalananlar faiz desteğinden, faiz desteğinden faydalananlar ise kira yardımından faydalanamaz. demektedir. Soru: Riskli yapıların yıktırılması nasıl olacak? Cevap: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun madde 5/3 ve 5/4 te şöyle denilmektedir; Uygulamaya başlanmadan önce, riskli yapıların yıktırılması için, bu yapıların maliklerine altmış günden az olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yapı, malik tarafından yıktırılmadığı takdirde, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ve tekrar süre verilerek tebligatta bulunulur. Verilen bu süre içinde de maliklerince yıktırma yoluna gidilmediği takdirde, bu yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri, yıktırma masrafı ile gereken diğer yardım ve krediler öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır. Birinci, ikinci ve üçüncü fıkralarda belirtilen usullere göre süresinde yıktırılmadığı tespit edilen riskli yapıların yıktırılması, Bakanlıkça yazılı olarak İdareye bildirilir. Buna rağmen 29

30 yıktırılmadığı tespit edilen yapılar, Bakanlıkça yıkılır veya yıktırılır. Uygulamanın gerektirmesi hâlinde Bakanlık, yukarıdaki fıkralarda belirtilen tespit, tahliye ve yıktırma iş ve işlemlerini bizzat da yapabilir. Soru: Binanın riskli olup olmadığı nasıl anlaşılır? Cevap: Bir binanın riskli olup olmadığı 6/3/2007 tarihli ve sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik hükümlerine göre tespit edilecektir. Yapının ekonomik ömrünü tamamlamış olduğunun, depremde yıkılacak veya ağır hasarının çok olduğunun risk tespit kuruluşlarına tespit ettirilmesi ve alınacak risk raporu ile anlaşılır. Soru: Binanın risk tespitinde çoğunluk şartı aranır mı? Cevap: Hayır aranmaz sayılı Kanunun 3. maddesinin 1. fıkrası ve Uygulama Yönetmeliğinin 7. maddesi uyarınca; riskli yapıların tespiti, Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Bakanlığa veya İdareye bildirilir. Görüldüğü gibi herhangi bir daire, dükkan ve arsa payı sahibi bu başvuruyu tek başına yapabilir. Soru: Risk tespitinden sonra yapılacaklar nelerdir? Cevap: 6306 sayılı Kanunun 5. maddesinin 3. ve 4. fıkrası uyarınca riskli yapı tespiti yapılmasından ve risk tespitine itiraz varsa sonucunun alınmasından sonra; yapıların yıktırılması için, bu yapıların maliklerine altmış günden az olmamak üzere süre verilecektir. Bu süre içinde yapı, malik tarafından yıktırılmadığı takdirde, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ve tekrar süre verilerek tebligatta bulunulacaktır. Verilen bu süre içinde de maliklerince yıktırma yoluna gidilmediği takdirde, bu yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri, yıktırma masrafı ile gereken diğer yardım ve krediler öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, belediyeler veya il özel idarelerinin de katılımı ile valiler veya kaymakamlar tarafından yapılacak veya yaptırılacaktır. Belirtilen usullere göre süresinde yıktırılmadığı tespit edilen riskli yapıların yıktırılması, Bakanlıkça yazılı olarak İdareye bildirilecektir. Buna rağmen yıktırılmadığı tespit edilen yapılar, Bakanlıkça yıkılır veya yıktırılır. Uygulamanın gerektirmesi hâlinde Bakanlık, tespit, tahliye ve yıktırma iş ve işlemlerini bizzat da yapabilir. Risk tespit raporunun hazırlanmasından itibaren yıkımın gerçekleşme süreci toplamda 6-8 ay içindedir. Bakanlık yıkmak isterse bu sürenin sonunda yıkabilir. Ama Bakanlık söylemde ve açıklamalarında yıkım için acele etmeyeceklerini, maliklerden talep gelmeden harekete geçmeyeceğini belirtmektedir. Soru: Söz konusu tespit işlemine dava açılabilir mi? Cevap: Evet açılabilir sayılı Kanunun 6. maddesinin 9. fıkrası uyarınca; bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 6/1/1982 tarihli ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir. Bu davalarda yürütmenin durdurulmasına karar verilemez. Belediye Kanunu madde 73 te de kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamında bulunan gayrimenkul sahipleri ve belediye tarafından açılacak davalar, mahkemelerde öncelikle görüşülür ve karara bağlanır. denilmektedir. 30

31 Soru: Sağlam bir bina Riskli Alan üzerinde bulunuyorsa yıkılır mı? Cevap: Tabii ki yıkılabilir sayılı Kanunun 3. maddesinin 7. fıkrası uyarınca; bu Kanunun uygulanması için belirlenen riskli alanların sınırları içinde olup riskli yapılar dışında kalan diğer yapılardan uygulama bütünlüğü bakımından Bakanlıkça gerekli görülenler de bu Kanun hükümlerine tabi olur. Soru: Bina güçlendirme nedir? Cevap: Bina güçlendirme bir yapının olası bir depremde can kaybının olmasının engellenmesi amacı ile yapının yapısal ilavelerle depreme dayanıklı hale getirilmesidir. Bir diğer anlatım ile binanın dayanıklılığının arttırılması amacı ile iyileştirmeye yönelik yapılan müdahalelerdir. Binanın yıkılıp yeniden yapımının alternatifidir. Soru: Yıkım yapılan alanlara imar artış hakkı verilir mi? Cevap: Şu an için hiçbir yasal düzenlemede imar artışı verileceği yok. Ama kamu yöneticilerinin söyleminde bu var sayılı Kanun, imar planlarının bütünsel yapısına aykırı olmayacaksa, Bakanlığın yapacağı imar planları ile imar artışı yapılmasının yasak olduğuna dair bir madde taşımadığından uygulamada imar artışı yapılacaktır. Belediyeler imar planları notlarına parsel birleştirmelerde imar artışına olanak tanıyan hükümler koymaktadırlar. Ayrıca şu an hazırlanan yeni İmar Kanunu Taslağında bu yönde düzenlemeler olduğu söyleniyor. Soru: Sit alanı dâhilindeki yapıların dönüşümü mümkün müdür? Cevap: Evet, sit alanlarında da kentsel dönüşüm mümkündür sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun a göre; sit alanlarında, koruma alanlarında hem sosyal donatı alanları oluşturmak hem de afet riskine karşı önlem almak için, kültür ve tabiat varlıkları yenilenmekte ve yeniden kullanım fonksiyonları getirilmektedir. Soru: Kanun kapsamında Bakanlığın, idarenin ve TOKİ nin yetkileri nelerdir? Cevap: 6306 sayılı Kanun uyarınca Çevre ve Şehircilik Bakanlığının yetkileri; Riskli yapı tespiti yapacak kurum ve kuruluşlara lisans vermek, Hazırlayacağı bir yönetmelik ile usul ve esaslarını belirleyerek riskli yapıların tespitini talep etmek, yapı malikleri veya kanuni temsilcileri talep edilen riskli yapı tespitini yaptırmazlar ise, riskli yapı tespiti yaptırmak, Rezerv alanı belirlemek, riskli alan belirlemek, Rezerv alan ve/veya riskli alan konusunda maliklerden belediye ve il özel idarelerinden gelen teklifleri değerlendirmek, Riskli yapı tespitine karşı yapılacak olan itirazları inceleyecek olan teknik heyet i oluşturmak, 6306 sayılı Kanun uyarınca yapılacak maliklerle ve kiracılarla yapılacak anlaşmaların usul ve esaslarını belirlemek, Riskli alan ve yapılarda tahliye ve yıktırma işlemlerini yaptırmak, Kanunun 3 üncü maddesi kapsamında Bakanlar Kurulu kararıyla veya Maliye Bakanlığınca Bakanlığa tahsis edilerek tasarrufuna bırakılan taşınmazlar da dâhil 31

32 olmak üzere, uygulama alanında bulunan bütün taşınmazlar üzerinde her tür harita, plan, proje, arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile toplulaştırma yapmak; bu alanlarda bulunan taşınmazları satın almaya, ön alım hakkını kullanmak, bağımsız bölümler de dâhil olmak üzere taşınmazları trampaya, taşınmaz mülkiyetini veya imar haklarını başka bir alana aktarmak; aynı alanlara ilişkin taşınmaz mülkiyetini anlaşma sağlanmak kaydı ile menkul değere dönüştürmek; kamu ve özel sektör işbirliğine dayanan usuller uygulamak, kat veya hasılat karşılığı usulleri de dâhil olmak üzere inşaat yapmak veya yaptırmak, arsa paylarını belirlemek; 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundaki esaslara göre paylaştırmak, payları ayırmak veya birleştirmek ve Türk Medeni Kanunu uyarınca sınırlı ayni hak tesis etmek, 6306 sayılı Kanun uyarınca İdarenin (?) (belediyeler ve il özel idarelerinin) yetkileri; Bakanlıktan rezerv alanı belirlenmesi veya riskli alanın tespiti talebinde bulunmak, Riskli yapı tespiti yapacak kurum ve kuruluşlara lisans vermek, Bakanlıkça süre verilerek maliklerden veya kanunî temsilcilerinden istenen riskli yapı tespitinin verilen süre içinde yaptırılmaması halinde, riskli yapı tespiti yaptırmak, Riskli yapı tespitinin hak sahiplerine bildirilmesi ile verilen 60 günlük süre içerisinde yıktırılmayan yapının yaktırılmasını sağlamak, Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından yapılacak kira yardımlarını onaylamak, Riskli alanlarda, riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda ve rezerv yapı alanlarında bu Kanun kapsamındaki proje ve uygulamalar süresince her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini geçici olarak durdurmak sayılı Kanun uyarınca TOKİ nin yetkileri; Bakanlıktan rezerv alanı belirlenmesi veya riskli alanın tespiti talebinde bulunmak, Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından yapılacak kira yardımlarını onaylamak, Riskli alanlarda, riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda ve rezerv yapı alanlarında bu Kanun kapsamındaki proje ve uygulamalar süresince her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini geçici olarak durdurmak. 32