Birinci Bölüm 6306 SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN'A GÖRE DÖNÜŞÜM UYGULAMALARI

Transkript

1 İçindekiler Önsöz...7 Birinci Bölüm 6306 SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN'A GÖRE DÖNÜŞÜM UYGULAMALARI I. AFET RİSKLİ YAPILARIN TESPİTİ VE YIKIM SÜRECİ Kapsam: Hangi Alanlarda Bulunan Yapdarın Tespitinin Yapılması Gerekiyor? Genel Kapsam Riskli Alanlarda Bulunan Yapılar Genel Olarak Riskli Alanlarda Bulunan Fakat Riskli Olmayan Yapılar İskan Alanları ve Köyler Afete Maruz Alanlarda Kalan Yapıların Durumu Özel Nitelikli Alanlar Madde Hükmü Maddenin Anayasa'ya Aykırılı Konusundaki Görüşümüz Anayasa Mahkemesinin Kararı Hacizli ya da Kaçak Binaların Durumu Kamu Binaları Başvuru: Riskli Yapıların Tespitine Kimler Başvurabilir? Genel Olarak Yapı Malikinin Başvuruları Yapı Kavramı Malik Kavramı Birden Fazla Maliki Bulunan Yapılarda Başvuru Riskli Yapı Tespiti için Gerekli Belgeler Çevre ve Şehircilik Bakanlığının ve idarenin Başvuru Hakkı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tarafından Malikten Talepte Bulunulması Çevre ve Şehircilik Bakanlığının idareden Talepte Bulunması... 51

2 Türkiye'de Kentsel Dönüşüm Uygulamaları 2.4. Riskli Yapı Tespitinin Engellenmesi Lisanslandırılmış Kurum, Kuruluş ve Şirketler Tarafından Riskli Yapı Tespiti Çalışması Yapılması Riskli Yapı Tespit Çalışması Yapabilecek Kurum, Kuruluşlar ve Şirketler Genel Olarak Lisanslandırma Riskli Yapı Tespit Raporunun Hazırlanmasında Görev Alacak Mühendisler İçin Gereken Şartlar Denetleme ve Lisans iptali Yapıların Lisanslandırılmış Kuruluşlar Tarafından İncelenmesi ve Raporun Düzenlenmesi Raporun Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüğüne Gönderilmesi Tespit Masrafları ve Bunların Tapu Kütüğünde Belirtilmesi Malikler Tarafından Yaptırılan Tespitin Masrafları Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ya da idare Tarafından Yaptırılan Tespitin Masrafları Kamu Binalarında Tespit Masrafları Yapının Riskli Olduğunun Tapu Kütüğünün Beyanlar Hanesine İşlenmesi ve Yapı Maliklerine Bildirimde Bulunulması Riskli Yapı Tespitine Karşı İtiraz ve İtirazın Karara Bağlanması itirazı Karara Bağlayacak Teknik Heyetin Teşkili Teknik Heyetin Çalışma Usul ve Esasları Teknik Heyetin Kararı: Riskli Yapı Tespitinin Kesinleşmesi ya da Kaldırılması Tespit Kredisi Genel Olarak Kredi Miktarı Başvuru ve Onay Süreci Kredi Alındıktan Sonra Tespit Zorunluluğu Kredinin Geri Ödemesi Geri Ödeme Süresi ve Zamanı Kredi Borcunun Güncellenmesi ve Devam Taksitlerinin Hesaplanması Kredinin Geri Ödenmemesi... 78

3 içindekiler Riskli Yapıların Tahliyesi ve Yıktırılması Genel Olarak Riskli Yapının Malikler Tarafından Yıktırılması Riskli Yapıların Müteahhitler Tarafından Yıktırılması Riskli Yapıların idare Tarafından Yıktırılması Riskli Yapıların Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tarafından Yıktırılması Riskli Alanlardaki Kanıtı Hizmetlerinin Durdurulması Tahliye ve Yıkını Masraflarının Tapu Kütüğünün Beyanlar Hanesinde Belirtilmesi Yapı Malikleri Tarafından Gerçekleştirilen Yıkımın Masrafları Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ya da idare Tarafından Gerçekleştirilen Yıkımın Masrafları Riskli Yapıların Tespitini, Tahliyesini ve Yıkımını Engelleyenler Hakkında Yapılacak işlem ler Yıkım Kredisi Genel Olarak Kredi M iktarı Başvuru ve Onay Süreci Kredi Alındıktan Sonra Yıkım Zorunluluğu Kredinin Geri Ödemesi Geri Ödeme Süresi ve Zamanı Kredi Borcunun Güncellenmesi ve Devam Taksitlerinin Hesaplanması Kredinin Geri Ödenmemesi Kat Mülkiyeti veya Kat İrtifakı Bulunan Parsellerin Arsa Haline Getirilmesi Afet Riskli Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Kapsamında Yapılan Uygulamaların Anayasa ya Aykırılık Açısından İncelenmesi Uygulamalar Riskli Alanlarda Bulunan Yapıların Yıktırılması Çoğunluğun Kararına Katılmayan Paydaşların Paylarının Diğer Paydaşlara ya da Çevre ve Şehircilik Bakanlığına Zorunlu Satışı Kamulaştırma Yapılabilmesi Yürütmeyi Durdurma Kararı Verilememesi... 95

4 12 Türkiye'de Kentsel Dönüşüm Uygulamaları Anayasal Haklar Açısından Değerlendirme Mülkiyet Hakkı Açısından Mülkiyet Hakkının Sınırlandırılması Yönüyle Anayasa'nın 13. Maddesi Açısından Konut Dokunulmazlığı Açısından o Hak Arama Hürriyeti Açısından II. AFET RİSKLİ OLDUĞU TESPİT EDİLEN YAPILARIN BULUNDUĞU ALANLARIN MALİKLERİ TARAFINDAN DEĞERLENDİRİLMESİ Genel Olarak Karar Nisabı Genel Olarak Hisse Kavramı Kat Mülkiyetine Tabi Bağımsız Bölümlerin Arsa Paylarının Hatalı Olması Durumu Genel Olarak Arsa Payı Arsa Payının Belirlenmesi Arsa Payının Düzeltilmesi Bağımsız Bölümlerde Sonradan Meydana Gelen Değer Artışları Bir Parselde Bulunan Birden Fazla Yapı Açısından Karar Nisabı Yapının Güçlendirilmesi İçin Karar Nisabı Birden Fazla Parselin Birlikte Değerlendirilmesi Açısından Karar Nisabı Karar Görüşmeleri Taşınmazın Ne Şekilde Değerlendirileceğinin Oybirliği İle Karara Bağlanması En Az Üçte İki Çoğunlukla, Taşınmazın Ne Şekilde Değerlendirileceğinin Karar Bağlanması Genel Olarak Çoğunluğun Kararına Katılmayan Paydaşların Arsa Paylarının Diğer Paydaşlara Satılması Çoğunluğun Kararma Katılmayan Paydaşların Arsa Paylarının Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tarafından Satın Alınması Taşınmazın Ne Şekilde Değerlendirileceği Konusunda Üçte İki Çoğunluk Sağlayan Bir Karar Alınmaması Taşınmazın Müteahhitlerle Anlaşmak Suretiyle Değerlendirilmesi Durumunda Harç ve Vergi M uafiyeti

5 içindekiler Afet Riskli Yapıların Malikler Tarafından Değerlendirilmesi İçin Kamu İdareleri Tarafından Sağlanacak Destekler Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tarafından Kredi Verilmesi Genel Olarak Kapsam: Kredi Verilebilmesi için Gereken Şartlar Genel Esaslar Başvuru, inceleme ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığına Gönderme Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Kararı ve Sözleşme Kredinin Hak Sahibine Ödenmesi Kredinin Geri Ödemeleri Geri Ödeme Süresi Başlangıç Taksit Tutarının Belirlenmesi Geri Ödeme Taksitinin Bulunması Taksitlerin Vadesinden Önce Ödenmesi ve Borcun Tamamen Kapatılması Kredinin Geri Ödenmemesi Denetim Kredi Kullanılarak inşa Ettirilen Konutun Devri Sigorta Bankalardan Kullanılacak Krediler için Faiz Desteği Kapsam Genel Esaslar Faiz Desteği ve Limit Faiz Desteğinden Yaralanma Bilgi- Belge isteme ve Denetim Yetkisi sayılı Kanun Kapsamında Kullanılacak Kredilerde BSMV istisnası Dönüşüm Yapdacak Alanda Planlama İşleri Plan Teklifinin Hazırlanması Planların Hazırlanmasında Uyulacak Esaslar Genel ilkeler Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tarafından Belirlenen Standartlara Uyulması Zorunluluğu imar Mevzuatındaki Kısıtlamalara Uyma Zorunluluğunun Bulunmaması Kentsel Tasarım Projesi Hazırlama Zorunluluğu Plan Tekliflerinin Çevre ve Şehircilik Bakanlığına Gönderilmesi ve Onanması Taşınmazların İnşaata Elverişli Hale Getirilmesi

6 14 Türkiye'de Kentsel Dönüşüm Uygulamaları 7. İnşaatların Gerçekleştirilmesi İnşaat Ruhsatı Alınması İnşaat Ruhsatı Verecek Merci Ruhsat Başvurusu Yapabilecek Kişiler ve Gerekli Belgeler Ruhsat Alınması Aşamasındaki Harçlar Genel Olarak Belediye Gelirler Kanununa Göre Alınan Harçların Alınıp Alınmayacağı Harçlar inşaatın Yapılması Cins Değişikliğinin Yapılması Yapı Kullanma İzninin Alınması Kat Mülkiyetine Geçiş Bağımsız Bölümlerin Malikler Adına Tescili III. RİSKLİ ALANLARIN, REZERV ALANLARININ VE AFET RİSKLİ YAPILARIN BULUNDUĞU ALANLARIN KAMU DAİRELERİ TARAFINDAN DEĞERLENDİRİLMESİ Rezerv Yapı Alanlarının Tespiti Genel Olarak Başvuru Maliye Bakanlığı Uygun Görüşü Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Kararı Riskli Alanın Tespiti Genel Olarak Başvuru Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının Görüşü Bakanlar Kurulu Kararı Tasarrufların Kısıtlanması İmar ve Yapılaşma İşlemlerinin Durdurulması Alt Yapı işlemlerinin Durdurulması...200

7 içindekiler Yetkilendirme ve Yetkilendirilmiş Kuruluşlara Kaynak Aktarımı Yetkilendirme Genel Yetki Yetkilendirme Yapılabilecek Kuruluşlar Yetkilendirmenin Kapsamı Yetkilendirmenin Anayasa'ya Göre Durumu Yetkilendirilmiş Kuruluşlara Kaynak Aktarım ı Başvuru ve Gerekli Belgeler Değerlendirme ve Onay Kontrol ve Denetim Kamu İdarelerinin Mülkiyetinde Bulunan Taşınmazların Çevre ve Şehircilik Bakanlığına Tahsisi Hazine Özel Mülkiyetinde Bulunan Taşınmazlar Herhangi Bir Kamu idaresine Tahsisli Olmayanlar Bir Kamu İdaresine Tahsisli Olanlar Maliye Bakanlığının Tasarrufunun Kısıtlanması Tahsis Amacına Uygun Olarak Kullanılmayan Taşınmazların iadesi Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tasarrufu Devletin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki Tescil Harici Alanlar Hazine Mülkiyetinde Bulunan Alanlardan Çeşitli Kanunlara Göre Kamu idarelerine Devredilmiş Olup Devir Amacında Kullanılmayan Taşınmazlar Diğer Kamu idarelerine Ait Taşınmazlar Meralar Genel Olarak Anayasa Mahkemesinin Görüşü Vasıf Değişikliğinin Yapılış Usulü Kat Mülkiyeti veya Kat İrtifakı Bulunan Parsellerin Arsa Haline Getirilmesi Riskli Yapıların Bulunduğu Alanlarda Taşınmaz Malikleriyle Anlaşma ya da Kamulaştırma Genel Olarak Anlaşma Yapılacak Kişiler Anlaşma Şekli Taşınmazların Değerinin Tespiti

8 16 Türkiye'de Kentsel Dönüşüm Uygulamaları Maliklere Verilecek Konut ya da işyerlerinin Maliyet Bedelinin Tespit Edilmesi Alacak ya da Borç Miktarının Tespiti ve Uygulama Anlaşma Olmaması Durumunda Kamulaştırma Genel Olarak Acele Kamulaştırma Yapılabilmesi sayılı Kanun Kapsamındaki Kamulaştırmaların İskân Projelerinin Gerçekleştirilmesi Amaçlı Kamulaştırma Sayılması Kamulaştırma Bedelinin Taksitle Ödenebilmesi İlk Taksit Bedeli Mülkiyet Sorunu Bulunan Taşınmazların Kamulaştırılması Kamulaştırma Yapacak idarenin Yetkileri Kamulaştırmanın Yapılması Tahliye ve Yıkım Planlama Süreci Plan Teklifi Hazırlayabilecekler Planların Hazırlanmasında Uyulacak Esaslar Plan Tekliflerinin Çevre ve Şehircilik Bakanlığına Gönderilmesi ve Onanması Taşınmazların İnşaata Elverişli Hale Getirilmesi İnşaatların Gerçekleştirilmesi Genel Olarak İhale Yöntemi Kira Yardımı Genel Olarak Kira Yardımının Şartları Yapının Uygulama Alanında Kalması idare ile Anlaşma Yapmış Olmak Malik, Kiracı ya da Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olmak Faiz Desteği Almıyor Olmak Yardım Miktarı ve Süresi Kira Yardımından Yararlanma Süreci Başvuru

9 içindekiler Kontrol ve Bakanlığa Bildirim Kira Yardımların Hak Sahiplerine Ödenmesi Cins Tashihinin Yapılması Kat Mülkiyetinin Kurulması Konut ve İşyerlerinin Hak Sahipleri Adına Tescili Dava İkinci Bölüm BELEDİYE KANUNU KAPSAMINDA KENTSEL DÖNÜŞÜM VE GELİŞİM ALANLARINDA KENTSEL DÖNÜŞÜM 1. GİRİŞ YETKİ Genel Yetki Kuralı Büyükşehir Belediyelerinde ŞARTLARI Am aç Söz Konusu Alanın Belediye ve Mücavir Alan Sınırları içerisinde Kalması Yapı veya imar Ş artı Alan Büyüklüğü Kamu Mülkiyetinde Bulunan Alanlar için Bakanlar Kurulu Kararı Alınması KENTSEL DÖNÜŞÜM VE GELİŞİM ALANININ BELİRLENMESİ içerisinde Kamunun Mülkiyetinde ya da Kullanımında Alan Bulunmayan Yerler Kamunun Mülkiyetinde ya da Kullanımında Bulunan Yerler Tapu Kütüğünde Belirtme ve Tasarruf KENTSEL DÖNÜŞÜM ALANI İLAN EDİLEN BÖLGELERDE İNŞAAT İŞLERİNİN DURDURULMASI

10 18 Türkiye'de Kentsel Dönüşüm Uygulamaları 6. TAŞINMAZLARIN BELEDİYE TASARRUFUNA ALINMASI Özel Mülkiyette Bulunan Taşınmazlarla İlgili Olarak Maliklerle Anlaşma ve Kamulaştırma Genel Olarak Hak Sahibi Malikler sayılı Kanuna Göre Hak Sahibi Olanlar sayılı Kanun Kapsamına Girmeyen Gecekondu Sahipleri Kamulaştırma Genel Olarak Parsel Malikinin Uygulama Yapabileceği Parsellerde Kamulaştırma Yapılamaması Mülkiyet ihtilafı Bulunan Taşınmazların Kamulaştırılması Kamu Taşınmazlarının Devralınması Kamulaştırma Dışı Tutulan ve İmar Hakkı Verilmeyen Parsellerin Durumu PLANLAMA VE PLAN UYGULAMASI YAPILAŞMA Belediye Tarafından Gerçekleştirilecek İnşaatlar Kendilerine Parsel Tahsis Edilen Gayrimenkul Sahipleri İle Kamulaştırma Dışı Kalan Gayrimenkul Sahiplerinin inşaatları DAĞITIM Üçüncü Bölüm YIPRANAN TARİHİ VE KÜLTÜREL TAŞINMAZ VARLIKLARIN YENİLENEREK KORUNMASI VE YAŞATILARAK KULLANILMASI 1. GİRİŞ YETKİLİ İDARE UYGULAMA BİRİMİNİN OLUŞTURULMASI YENİLEME ALANLARININ TESPİTİ Yenileme Alanı Sınırının Belirlenmesi Mevcut Durumun Tespit Edilmesi...313

11 İçindekiler Kamuoyunun Bilgilendirilmesi Belde Belediyelerinin Görüşünün Hazırlanması Meclis Kararı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı incelemesi ve Bakanlar Kurulu Kararı KORUMA BÖLGE KURULUNUN KURULMASI ETAP PROJE VE PROGRAMLARININ HAZIRLANMASI TASARRUFLARIN KISITLANMASI YENİLEME AVAN VE UYGULAMA PROJELERİNİN HAZIRLANMASI VE ONAYI Tanım Yenileme Avaıı ve Uygulama Projelerinin Hazırlanması ve Onayı Bilgi Verme Yükümlülüğü TAŞINMAZLARIN İDARE TASARRUFUNA ALINMASI Mülkiyeti Hâzineye Ait Taşınmazlar Devredilebilecek Taşınmazlar Hazine Tasarrufunun Kısıtlanması Devir Amacında Kullanılmayan Taşınmazların iadesi Proje Gelirlerinden Hâzineye Pay Verilmesi Vakıflar Genel Müdürlüğüne Ait Taşınmazlar Diğer Kamu idarelerine Ait Taşınmazlar Özel Mülkiyette Bulunan Taşınmazların Kamulaştırılması Özel Mülkiyette Bulunan Taşınmazların İdare Tasarrufuna Alınmasının Zorunlu Olmaması Anlaşmanın Esas Usul Olması Kamulaştırmaya Özgü Hususlar Maliki Belli Olmayan Taşınmazlar YENİLEME PROJELERİNİN UYGULANMASI Uygulamayı Yapabilecekler ihale Yöntemi ve Vergi M uafiyeti Alt Yapı ve Ulaşım Projelerinin Uygulama Önceliği Katkı Payı

12 20 Türkiye'de Kentsel Dönüşüm Uygulamaları 11. UYGULAMANIN TAMAMLANMASI...33a Genel Olarak Sınırlı Ayni Hak Tesisi Konut ve işyerlerinin Satışı DENETİM Kaynakça Kavram Dizini Yazarın Özgeçmişi...341