Sorularla Yapı Kayıt Belgesi 1. Yapı Kayıt Belgesi Ne Anlama Gelmektedir? Geçici 16. maddenin 3. fıkrasında; Yapı kayıt belgesi, yapının kullanım amacına yöneliktir. hükmü bulunmaktadır. Bu hüküm; yıkılmadığı sürece yapı için, tatil tutanağı düzenlenemeyeceği, para cezası ve yıkım kararı verilemeyeceği anlamına gelmektedir. Başka bir deyişle, yapı kayıt belgesi; yapıyı imar mevzuatına ve imar planına uygun duruma getirmemekte; yıkılmadığı sürece, yapının kullanılmasına olanak sağlanacağı ve varlığına göz yumulacağı anlamına gelmektedir. Yapı kayıt belgesi ile cins değişikliğinin ve kat mülkiyetine geçişin sağlanmış olması da, yapıyı imar mevzuatına uygun duruma getirmemektedir. Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Tebliği nin 6. maddesinin 7. fıkrasında da; yapı kayıt belgesi verilen yapılarda ruhsat alınmaksızın yapılabilecek basit tadilat ve onarımlar yapılabilir. hükmü bulunmakta; bu arada, yapı kayıt belgesi ile esaslı tadilat yapılamayacağı da belirtilmiş olmaktadır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ne göre de, esaslı tadilat için yapı ruhsat gerekir. Buna göre, yapı kayıt belgesinin yapı ruhsatına denk bir belge olmadığı kolaylıkla söylenebilir. 2. Özel Kanunlar Kapsamına Giren Taşınmazlar Üzerine Yapılmış Yapılar İçin Yapı Kayıt Belgesi Alınabilir mi? Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Tebliği nin 7. maddesinin 1. fıkrasına göre; Hazine nin olup da özel kanunları kapsamında kalan ve bu özel kanunlara göre değerlendirilmesi gereken taşınmazlar üzerine yapılmış yapılar için yapı kayıt belgesi alınamıyor. Hazine nin olmayan ve özel kanunlar (örneğin; organize sanayi bölgeleri) kapsamında kalan taşınmazlar üzerine yapılmış yapılar için yapı kayıt belgesi alınabilir mi? 3194 sayılı İmar Kanunu nun İstisnalar başlıklı 4. maddesinde; 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu nun ilgili maddelerine uyulmak koşuluyla 2960 sayılı İstanbul Boğaziçi Kanunu ve 3030 sayılı Büyük Şehir Belediyelerinin Yönetimi Hakkında Kanun ile öteki özel kanunlar ile belirlenen ya da belirlenecek olan yerlerde, 3194 sayılı Kanun un özel kanunlara aykırı olmayan hükümleri uygulanır. denilmiştir. 7143 sayılı Yasa ile 3194 sayılı İmar Yasası na eklenen geçici 16. madde, temel olarak 3194 sayılı Yasa kapsamındaki alanlar için düzenlemeler getirmiştir. Bu düzenlemelerden; 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu gibi özel yasalar kapsamında kalan alanlarda, söz konusu özel yasalara aykırı olmayanları uygulanabilecek, ancak özel yasalara aykırı olanları uygulanamayacaktır. Geçici 16. madde genel olarak, 3194 sayılı Yasa ya aykırıdır ki, özel yasalara aykırı olmaması söz konusu edilemez. Bu çerçevede; Turizmi Teşvik Kanunu ve Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamındaki alanların yanı sıra Serbest Bölgeler, Organize Sanayi Bölgeleri, Endüstri Bölgeleri, Askeri Yasak ve Güvenlik Bölgeleri, Korunacak Alanlar gibi özel kanunlar kapsamındaki alanlar üzerinde yapılmış yapılar için yapı kayıt belgesi alınamaması gerekmektedir. 3. Belediye ve Hazine Mülkiyetindeki Taşınmaz Ne Demek? 3194 sayılı İmar Yasası nın geçici 16. maddesinin 8. fıkrasında, belediyelerin taşınmazları üzerine yapılmış yapılar için de yapı kayıt belgesi alınabileceği belirtilmiştir. Aynı düzenleme, Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Tebliği nin 7. 1
maddesinin 4. fıkrasında da yapılmış, ancak bu kez, belediyelerin özel mülkiyetindeki taşınmazlar denilmiştir. Belediyelerin özel mülkiyetindeki taşınmazlar deyimiyle, tapusu belediye adına çıkarılmış taşınmazlar kastedilmektedir. Belediye adına tapusu bulunmayan taşınmazlar doğal olarak, Hazine nin genel mülkiyetinde sayılmaktadır. Hazine nin mülkiyetindeki taşınmazlar ise; Hazine nin özel mülkiyetindeki (başka deyişle tapu kütüğünde Hazine adına kayıtlı) taşınmazlar ve Hazine nin genel mülkiyetindeki (başka deyişle tapu kütüğünde kayıtlı olmayıp devletin hüküm ve tasarrufu altındaki) taşınmazlar olarak ikiye ayrılabilir. Dağlar, ormanlar, kıyılar gibi tapu kütüğünde kaydı olmayıp devletin hüküm ve tasarrufu altında (Hazine nin genel mülkiyetinde) bulunan yerlerden satılmak, üzerinde üst hakkı kurulmak ya da kiraya verilmek istenen arazi parçaları, öncellikle tapu kütüğüne Hazine Maliyesi mülkiyetinde parsel olarak kaydettirilir. 3194 sayılı İmar Yasası nın geçici 16. maddesinde hangi Hazine taşınmazları söz konusu edilmektedir? Yasa metninde açıkça belirtilmiş olmamasına karşın, yapı kayıt belgesi oluşturulabilmesi için e-devlet üzerinden girişi yapılması gereken bilgiler ile ilgili açıklamalardan anlaşıldığına göre, Hazine nin özel mülkiyetinde (Hazine adına tapu kütüğünde kayıtlı) bulunan taşınmazlar üzerindeki yapılar için yapı kayıt belgesi alınabilmektedir. Hazine adına tapuda parsel olarak kaydı bulunmayan devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerde yapılmış yapılar için yapı kayıt belgesi alınabilmesi için öncelikle Milli Emlak Müdürlüğü ne başvurularak yapının bulunduğu arazi parçasının parsel olarak tapu kütüğüne kaydının sağlanması gerekecektir ki, gerek Yasa da gerekse de uygulamaya yönelik Tebliğ de bu yönde bir açıklama bulunmamaktadır. 4. Üçüncü Kişilerin Özel Mülkiyetindeki Taşınmazlarda Bulunan Yapılar Deyimi İle Hangi Yapılar Kastedilmektedir? 3194 sayılı İmar Yasası nın geçici 16. maddesinin 9. fıkrası metninde; üçüncü kişilerin özel mülkiyetine konu taşınmazlarda bulunan yapılar bu madde hükümlerinden yararlandırılmaz denilmesi ve üçüncü kişilerin özel mülkiyetindeki arsa/araziler üzerinde ancak üst hakkına dayanılarak bir hak iddiasında bulunulabileceği göz önüne alındığında, üst hakkına dayanılarak yapılan yapılar için yapı kayıt belgesi alınamayacağı sonucuna ulaşılmaktadır. 5. Sosyal Donatı Alanlarında Yapılmış Yapılar İçin Yapı Kayıt Belgesi Alınabilir mi? Geçici 16. maddenin 9. fıkrasında; Üçüncü kişilerin özel mülkiyetine konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazine ye ait sosyal donatı için özgülü araziler üzerinde bulunan yapılar bu madde hükümlerinden yararlandırılmaz. denilmektedir. Ülkemizdeki imar ile ilgili hukuksal düzenlemeler göz önüne alındığında, Hazine nin sosyal donatısı gibi bir tanımlama yapılamayacağına göre; Hazine ye ait sosyal donatı için özgülü araziler tanımından; Hazine ye ait olup da sosyal donatılar için özgülenmiş alanlar dışında bir anlam çıkarılamaz. Sosyal donatı alanları kavramı da; en dar anlamıyla, sosyal altyapı alanları ya da 3194 sayılı İmar Kanunu nda söz edildiği biçimiyle genel (umumi) hizmet alanları olarak anlaşılabilir. Sosyal donatı alanlarının ya da genel (umumi) hizmet alanlarının belirlenmesi yetkisi de, 3194 sayılı İmar Yasası ve öteki yasal düzenlemeler çerçevesinde imar planı 2
yapabilen yönetim birimlerindedir. 3194 sayılı İmar Yasası nın 18. maddesinin 1. fıkrasında; İmar planı sınırları içinde bulunan yapılı ya da yapısız arsa ve arazileri, sahipleri ya da öteki hak sahiplerinin oluru aranmaksızın, birbirleri ile, yol artıkları (fazlaları) ile, kamu kurumlarının ya da belediyelerin yerleri ile birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada ya da parsellere ayırmaya, bağımsız ya da ortaklandırılmış olarak ya da kat mülkiyeti ilkelerine göre hak sahiplerine dağıtmaya ve kendiliğinden tapu kütüğüne yazımlarını (tescillerini) yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve komşu alanları dışında ise, bu yetkiler il özel yönetimlerince (valiliklerce) kullanılır. denilmektedir. Buna göre, 18. madde düzenlemesine alınan bölgelerde yer alan Hazine arazileri, ilgili yönetim biriminin başvurusu üzerine, öncelikle genel hizmet alanları için kullanılmak üzere özgülenebilmektedir. Yeniden 3194 sayılı İmar Yasası nın geçici 16. maddesinin 9. fıkrasına metnine dönersek; sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş olup da Hazine mülkiyetinde bulunan taşınmazlar üzerinde yapılmış yapılar için yapı kayıt belgesi alınamayacağı sonucuna ulaşılmaktadır. Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Tebliği nin 8. maddesinin 1. fıkrasının (d) bendinde de; kesinleşmiş planlar sonucunda sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş ve Maliye Bakanlığınca aynı amaçla değerlendirilmek üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazine ye ait taşınmazlar üzerinde bulunan yapılar için yapı kayıt belgesi düzenlenemez. denilmektedir. 3194 sayılı İmar Yasası nın geçici 16. maddesinin 8. fıkrasında, belediyelerin taşınmazları üzerine yapılmış yapılar için de yapı kayıt belgesi alınabileceği belirtilmiş; ancak bu taşınmazların sosyal donatı alanlarına özgülenmiş olmaması sınırlaması açık olarak belirtilmemiştir. Bu durumda, belediyelerin mülkiyetinde olup da sosyal donatı alanları için özgülenmiş taşınmazlar üzerine yapılmış yapılar için yapı kayıt belgesi alınabilecek midir? Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Tebliği nin 6. maddesinin 4. fıkrasının (c) bendinde; yapı kayıt belgesi ile cins değişikliği ve kat mülkiyeti kurulumu için, imar planlarında genel (umumi) hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi gerektiği belirtilmektedir. Buna göre, bir yandan imar planlarında genel hizmet (eş deyişle sosyal donatı) alanlarına denk gelen parsel bölümlerinin vatandaşlarca terki istenirken, öte yandan büyük olasılıkla geçmişte genel hizmet alanı olarak düzenleme ortaklık payı kesintileri ile oluşturulmuş yol alanı, park alanı vb. yerlerden sonradan ihdas yoluyla belediyelerin mülkiyetlerine geçirdikleri taşınmazları satmaları hukuka aykırıdır. Kaldı ki, Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Tebliği nin 8. maddesinin 1. fıkrasının (d) bendinde de; kesinleşmiş planlar ile sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş taşınmazlar üzerinde bulunan yapılar için yapı kayıt belgesi düzenlenemeyeceği belirtilmiştir. Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Tebliği nin 8. maddesinin 1. fıkrasının (d) bendinde; kesinleşmiş planlar ile sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş taşınmazlar üzerinde bulunan yapılar için yapı kayıt belgesi düzenlenemeyeceğinin belirtilmiş olması nedeniyle, gerçek kişilerin kendi mülkiyetlerinde bulunup sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş taşınmazlar üzerine yaptıkları yapılar için de yapı kayıt belgesi alınamaz. 3
Sonuç olarak; sosyal donatı alanı, sosyal altyapı alanı ya da 3194 sayılı İmar Kanunu nda söz edildiği biçimiyle genel (umumi) hizmet alanı olarak belirlenmiş taşınmazlar üzerinde yer alan yapılar için yapı kayıt belgesi alınamaz. 6. Sosyal Donatı Alanları Dışındaki Alanlarda İmar Lejantlarına Aykırı Yapılar İçin Yapı Kayıt Belgesi Alınabilir mi? Örneğin; imar planında konut alanı olarak belirlenmiş bir alanda yapılan sanayi yapısı için yapı kayıt belgesi düzenlenebilir mi? Öncelikle, geçici 16. maddede bu yönde bir açıklık olmadığını belirtmeliyiz. Öte yandan, 3194 sayılı İmar Kanunu nun Genel Esas başlıklı 3. maddesinde; Herhangi bir alan (imar lejantı), her ölçekteki plan ilkelerine, bulunduğu bölgenin koşullarına ve yönetmelik hükümlerine aykırı amaçlar için kullanılamaz. denilmektedir. Bu hükme göre, yukarıdaki sorunun yanıtı; Konut alanı olarak belirlenmiş bir alanda yapılan sanayi yapısı için yapı kayıt belgesi düzenlenemez. olacaktır. Konuya ilişkin bir açıklık içerseydi, 3194 sayılı İmar Kanunu nun Genel Esas başlıklı 3. maddesi karşısında özel hüküm ve daha sonraki tarihli hüküm sayılacak olması nedeniyle, 16. madde düzenlemesi geçerli olacaktı. Geçici 16. maddede bir açıklık bulunmaması nedeniyle, 3194 sayılı İmar Kanunu nun Genel Esas başlıklı 3. maddesi de göz önüne alınarak, sosyal donatı alanları dışındaki alanlarda da imar lejantlarına aykırı yapılar için yapı kayıt belgesi düzenlenemeyeceği kanısındayız. 7. İmar Planındaki Kat Sınırlamasını Aşan Yapılar İçin Yapı Kayıt Belgesi Alınabilir mi? Örneğin; imar planında iki kat konut alanı olarak belirlenmiş bir alanda yapılan dört katlı bir konut yapısı için yapı kayıt belgesi düzenlenebilir mi? Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Tebliği nin 6. maddesinin 6. fıkrasında; İnşaat halindeki yapılarda 31.12.2017 tarihi itibari ile bitmiş olan bölümler için ek inşaat alanı yaratmamak koşuluyla yapı kayıt belgesi verilir. denilmektedir. Buna göre, fazladan yapılmış katlar için yapı kayıt belgesi alınabilecektir. Kaldı ki, geçici 16. maddenin en önemli hedeflerinden biri de bu tür yapılar olmak durumundadır. 8. 31.12.2017 Tarihi İtibariyle Bitmiş Bölümler Deyiminden Ne Anlaşılmalıdır? Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Tebliği nin 6. maddesinin 6. fıkrası metninde geçen; bitmiş olan bölümler için yapı kayıt belgesi verilir ve yapı kayıt belgesi verilen bölümlerin eksik inşaat işleri tamamlanabilir deyiminin taşıyıcı kolonları yapılmış ve tavan betonu dökülmüş (ya da çatı konstrüksiyonu yapılmış) katlar/yapılar olarak anlaşılması gerektiği kanısındayız. Buna göre, 31.12.2017 gününde taşıyıcı kolonları yapılmış ve tavan betonu dökülmüş (ya da çatı konstrüksiyonu yapılmış) katlar/yapılar için yapı kayıt belgesi alınabilmelidir. 9. Bir Parsel Üzerindeki Birden Çok Yapı İçin Tek Yapı Kayıt Belgesi Düzenlenebilir mi? Örneğin; bir parsel üzerindeki konut binası ve müştemilatı için tek yapı kayıt belgesi düzenlenebilir mi? 4
Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Tebliği nin 4. maddesinin 5. fıkrasında; Her yapı için sadece bir yapı kayıt belgesi düzenlenir. denilmektedir. Buna göre, taban oturumu farklı her yapı için ayrı ayrı yapı kayıt belgesi düzenlenecektir. 10. Yapı Kayıt Belgesinin Geçerlilik Süresi Ne Kadardır? Geçici 16. maddenin 10. fıkrasında; Yapı kayıt belgesi, yapının yeniden yapılmasına ya da kentsel dönüşüm uygulamasına değin geçerlidir. Yapı kayıt belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır. denilmektedir. Geçici 16. maddenin 6. fıkrasına göre de; kat mülkiyeti kurulmuş olması, kat mülkiyeti kurulmuş taşınmazın bulunduğu bölgenin, 6306 sayılı Kanun un Ek-1. maddesi uyarınca riskli alan olarak belirlenmesine engel değildir. Buna göre, yapı kayıt belgesinin belirli bir süresi yoktur. Yapının yer aldığı bölgenin kentsel dönüşüme sokulması ya da riskli alan olarak belirlenmesi durumunda yapı kayıt belgesinin süresi dolmaktadır. Bu durum karşısında, her an riskli alan olarak belirlenebilecek bölgelerde yer alan eski yapılar için yapı kayıt belgesi almak anlamsızdır. 11. Yapı Kayıt Belgesi İle Cins Değişikliği Ya Da Kat Mülkiyetine Geçişi Amaçlayanlar Öncelikle Ne Yapmalıdır? Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Tebliği nin 6. maddesinin 4. fıkrasının (d) bendinde, yapı kayıt belgesi ile cins değişikliği ya da kat mülkiyetine geçiş için istenen belgeler arasında; zemin ve mimari proje uyumunu gösteren özel harita mühendislik büroları ya da lisanslı harita kadastro büroları (LİHKAB) tarafından düzenlenmiş olan zemin tespit tutanağı sayılmaktadır. Buna göre, zemin tespit tutanağının olumsuz sonuç içermesi durumunda cins değişikliği ya da kat mülkiyetine geçiş işlemleri yapılamayacaktır. Bu bakımdan, asıl istekleri cins değişikliği ya da kat mülkiyetine geçiş olanların öncelikle zemin tespit tutanağını düzenletmeleri uygun olacaktır. 12. Yapı Kayıt Belgesi Alındıktan Sonra Ek Kaçak Yapı/Yapı Bölümleri Yapılırsa Ne Olacak? Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Tebliği nin 6. maddesinin 6. fıkrasında; İnşaat halindeki yapılarda 31.12.2017 tarihi itibari ile bitmiş olan bölümler için ek inşaat alanı yaratmamak koşuluyla yapı kayıt belgesi verilir. denilmektedir. Buna göre, yapı kayıt belgesi koşula bağlı olarak verilmektedir. Yapı kayıt belgesi alındıktan sonra kaçak yapı bölümleri yapılmaya devam edilirse, önceden alınmış yapı kayıt belgesinin geçerliliğini yitireceği sonucuna ulaşılmaktadır. 13. Yapı Kayıt Belgesi Alınmış Yapılara Nasıl Bakılmalıdır? Yapı kayıt belgesi alınmış yapıları ikiye ayırabiliriz: - Yapı kayıt belgesi alınmış, cins değişikliği ve kat mülkiyetine geçişi sağlanmamış yapılar. - Yapı kayıt belgesi alınıp cins değişikliği ve kat mülkiyetine geçişi sağlanmış yapılar. Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Tebliği nin 6. maddesinin 4. fıkrasının (b) bendinde; yapı kayıt belgesi ile cins değişikliği ya da kat mülkiyetine geçiş için istenen belgeler arasında proje de sayılmaktadır. Buna göre, yapı kayıt belgesi alınıp 5
cins değişikliği yaptırılmış ya da kat mülkiyetine geçirilmiş yapıların onaylı bir mimari projesi olacaktır. Cins değişikliği yaptırılmamış ya da kat mülkiyetine geçirilmemiş yapıların ise mimari projesi bulunmayacaktır. Bu nedenle, yapı kayıt belgesi alınmış olsa bile, cins değişikliği yaptırılmamış ya da kat mülkiyetine geçirilmemiş yapıların, taban oturumları bilinemeyecek, alan hesaplamaları doğru yapılamayacaktır. Bu bakımdan, cins değişikliği yaptırılmamış ya da kat mülkiyetine geçirilmemiş yapıların yasal kabul edilmesinin sakıncalı olacağı kanısındayız. 14. Sonuç Artık ülkemizde; - YASAL (Ruhsatlı), - KAÇAK (Ruhsatsız), - KAÇAKLIĞINA GÖZ YUMULACAK (Yapı Kayıt Belgeli) yapılardan söz edebiliriz. 6