Ziyaret Notu Akiş GYO Akiş GYO Salı günü Akiş GYO tarafından düzenlenen analist sunumuna katıldık. Sunumda, şirket yöneticileri Akiş GYO faaliyetleri hakkında bilgiler, son gelişmelerin şirketin faaliyetleri üzerine etkilerini ve 219 yılına yönelik beklentilerini paylaştı. 219 yılında şirket yönetiminin ana önceliklerinin borç vadesinin uzatılması, nakit akımlarının etkin bir şekilde yönetilmesi, türev ürünlerin daha çok kullanılması ve AVM lerde yiyecek, içecek ve eğlence alanlarına odaklanarak daha fazla ziyaretçi trafiği yaratılması olduğu belirtildi. Şirketin pay senedi, net aktif değerine (NAD) göre %7 iskontolu işlem görmekte olup, son bir yıldaki NAD iskontosu ise %53 dür. Şirketin cari NAD iskonto oranı, Borsa İstanbul da işlem gören üç büyük gayrimenkul yatırım ortaklığının (EKGYO, TRGYO, ISGYO) ağırlıklı ortalama NAD iskontosu olan %6 dan daha yüksektir. Toplantının Ana Başlıkları AVM lerin performanslarına baktığımızda ise, 9A18 itibariyle, 3 yıllık dönemde Akasya ve Akbatı Alışveriş Merkezleri nde bulunan mağazaların ciro büyümesi, YBBO olarak, ortalama %18 olup bu oran Türkiye ortalaması olan %15,5 den ve TÜFE artışı olan %14 den daha yüksek gerçekleşmiştir. Aynı dönem aralığında AVM lerdeki ziyaretçi sayılarındaki artış, YBBO olarak, %2 olup aynı dönemde Türkiye deki AVM lerdeki bu oran %3 azalış olarak gerçekleşmiştir. Doluluk oranları olarak ise, 3 Eylül 218 itibariyle, Akasya ve Akbatı AVM nin doluluk oranları sırasıyla %96,4 ve %98,6 olarak kaydedilmiştir. Her iki AVM de bulunan mağazalarda ortalama el değiştirme oranları, mağaza bazında %9 seviyesinde seyretmiştir. Akasya ve Akbatı AVM lerin son bir yıldaki kira gelirleri ise, sırasıyla 57 ve 23 milyon ABD doları olarak kaydedilmiştir. Diğer taraftan, Bağdat Caddesi üzerinde bulunan ve Beymen e kiralanan yaklaşık 5. m² alana sahip mağaza yıllık bazda 3,2 milyon ABD doları kira geliri yaratmaktadır. 4Ç18 performansı olarak, Akasya AVM ve Akbatı AVM de faaliyet performanslarının iyi seyrettiği açıklandı. Şirket yöneticileri, Ekim ayında AVM lerdeki mağazaların satış performansında zayıf bir seyir olsa bile, Kasım ayında satışların hızlandığını ve Aralık ayında ise güçlü seyrin devam ettiğini belirttiler. Hazine ve Maliye Bakanlığı nın Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Karara İlişkin Tebliğ de değişiklik yapılmasını içeren tebliği doğrultusunda şirket bütün kira kontratlarını tebliğde belirtilen hususlar doğrultusunda Türk Lirası na çevirmiştir. Söz konusu çevrim öncesinde, şirketin kira gelirlerinin yaklaşık %95 i ABD Doları bazında ve %5 i ise Euro bazında idi. AVM lerinin brüt kira getirisi, ABD doları bazında, %8 olarak kaydedilmiştir. Hisse bilgileri Hisse Kodu AKSGY TI Hisse fiyatı (12 Aralık 218) 2.54 Hisse fiyat aralığı (52 haftalık) Piyasa Değ. (milyon TL - $ mn) Hisse adedi (milyon) 43.1 Halka Açıklık Oranı %38 Ort. Günlük İşlem Hacmi 1 Ay 3 Ay 12 Ay milyon ABD doları.13.11.13 Fiyat performansı 1 Ay 3 Ay YBB TL 4% 3% -9% USD 6% 23% -36% BIST-1'e göre performans 2.2 / 3.2 1,92-24 5% 6% 17% TL mn 215 216 217 Net satışlar 9 79 32 FAVÖK 44 23 194 Net kâr 292 17 491 Net Borç 677 726 1,616 Değerleme 215 216 217 F/K 9.1x 2.2x 4.2x F/DD.6x.5x.7x FD/FAVOK 26.3x 31.7x 49.9x FD/Net satışlar 1.7x 14.3x 19.8x Temettü verimi %4.9 %5.5 %14.2 3.5 3. 2.5 2. Aralık 17 Ocak 18 Şubat 18 Mart 18 AKSGY Nisan 18 Mayıs 18 Haziran 18 Temmuz 18 Ağustos 18 Eylül 18 Ekim 18 Kasım 18 Aralık 18 Rel. BIST-1 (sağ eksen) 1.2 1..8.6.4 Can Yurtcan +9 212 355 2678 can.yurtcan@tacirler.com.tr Lütfen bu raporun sonunda bulunan önemli uyarı notunu okuyunuz.
13 Aralık 218 Yeni projeler olarak, Akiş GYO nun Beykoz da geliştireceği ve 22 yılında başlanılması beklenen projesinde 24 milyon TL yatırım olması planlanmakta olup bunun 9 milyon TL kısmı halihazırda gerçekleşmiştir. Projeden elde edilecek gelir tutarı 37 milyon TL olup, projenin beklenen iç verim oranının %25 olarak gerçekleşmesi beklenmektedir. Diğer yandan, Londra da gerçekleştirilecek Aldgate projesinde ise, şirket 219 yılında projeye başlamayı ve 2,65 m² üzerine gerçekleştirilecek 42 bağımsız bölümlü projesinde kendi payına düşen (%51) toplam yatırım tutarının 4 milyon GBP ve proje gelirinin ise 6,7 milyon GBP olmasını beklemektedir. Bu projenin iç verim oranı, GBP bazında, %2 dir. Akiş GYO nun 3 Eylül 218 itibariyle, 339 milyon ABD doları net borcu bulunmakta olup, net borç/favök rasyosu 6,1 dir. Diğer taraftan, şirketin 219 yılındaki geri ödeyeceği borç miktarı 361 milyon TL, 83 milyon ABD doları ve 4 milyon Euro olup, şirket borçlarının vadesini uzatmayı planlamaktadır. Ayrıca, şirket yöneticileri kur riskini yönetmek amacıyla hedging enstrümanları kullanmayı planlamakta olup, hedge oranının %6-7 arasında olacağını ancak bu hedging stratejisi ile ilgili olarak henüz kesin karar alınmadığını da bildirdiler. Akiş GYO nun %7,36 hissedarı olan EBRD ile yapılan pay alım anlaşmasına istinaden, şirket 219 yılında en az 2 milyon ABD doları tutarında nakit temettüyü tüm hissedarlarına ödemeyi öngörmektedir. Şirket yönetimi 218 yılında brüt karın, yıllık bazda, %27 artış kaydederek 297,6 milyon TL, faaliyet giderlerinin ise, %3 azalarak 31,1 milyon TL olmasını ve net faaliyet karının ise %4 artış ile 266,5 milyon TL olmasını beklemektedir. Yönetimin 219 yılına yönelik beklentileri ise, brüt karın %2 büyümesi ve 357 milyon TL ye ulaşması, faaliyet giderlerinin 31 milyon TL seviyesinde yatay seyretmesi ve buna bağlı olarak net faaliyet karının ise %22 artış ile 326 milyon TL olması yönündedir. Ziyaret Notu / Akiş GYO 2
13 Aralık 218 TEKNİK ANALİZ Akiş GYO yükselen kanal trendin içerisinde hareket etmektedir. Yükselen trend desteği ve düzeltme destekleri 2,21 üzerinden yükselmektedir. 2,21 üzerinde güç toplayan hisse 2,65 de bulunan direnç bölgesini zorlamaktadır. 2,65 direnci aşılması durumunda 3 ve 3,38 de bulunan direnç bölgelerinin zorlanması beklenebilir. Göstergeler alımda olmasına karşın momentum göstergesindeki zayıflama nedeniyle 2,65 geçilemediğine yönelik bir görüntü vardır. Bu durumda 2,42 ve 2,22 desteklerine gerileme ve güç toplamanın devamı beklenebilir. Ziyaret Notu / Akiş GYO 3
13 Aralık 218 Ana Finansal Göstergeler (Çeyreksel) Net Satışlar ve Satış Büyümesi Brüt ve FAVÖK Marj Gelişimi 12 1 8 6 4 2 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % -5% %9 %8 %7 %6 %5 %4 %3 %2 %1 % Net Satışlar (milyon TL) Net Satış Büyümesi (yıllık) Brüt marj FAVÖK marjı FAVÖK ve FAVÖK Marjı Trendi Net Kar Trendi 8 7 6 5 4 3 2 1 %8 %7 %6 %5 %4 %3 %2 %1 % 7 6 5 4 3 2 1-1 FAVÖK (milyon TL) FAVÖK Marjı Özsermaye ve Özsermaye Karlılığı Net Borç ve Net Borç/Özsermaye 4, %5 2,5 1.2 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 %4 %3 %2 %1 2, 1,5 1, 5 1..8.6.4.2 %. Özsermaye (milyon TL) Özsermaye Karlılığı Net Borç (milyon TL) Net Borç/Özsermaye Ziyaret Notu / Akiş GYO 4
13 Aralık 218 Ana Finansal Göstergeler Bilanço 213 214 215 216 217 Gelir tablosu 213 214 215 216 217 Nakit ve benzerleri 39 47 43 19 16 Net satışlar 71 92 9 79 32 Ticari alacaklar 4 21 32 76 65 Brüt kâr 42 48 6 52 234 Stoklar 27 6 1 97 426 Faaliyet giderleri 2 13 17 3 45 Diğer dönen varlıklar 18 15 11 6 19 Esas faaliyet kârı 22 35 44 22 19 Dönen varlıklar 89 9 86 199 617 FAVÖK 24 35 44 23 194 Finansal yatırımlar 65 58 265 337 2 Net diğer gelir 76 66 322 173 466 Maddi duran varlıklar 4 3 2 2 32 Net finansman geliri -67-42 -85-12 -156 Maddi olmayan duran varlıklar 6 Vergi öncesi kâr 26 59 292 17 491 Diğer duran varlıklar 1,98 1,2 1,432 1,465 3,616 Vergi gideri 1 Duran varlıklar 1,166 1,262 1,699 1,84 3,656 Net kâr - Ana ortaklık 25 59 292 17 491 Toplam varlıklar 1,255 1,352 1,785 2,3 4,273 Nakit akış tablosu Kısa vadeli borçlanmalar 395 174 261 182 429 FAVÖK 24 35 44 23 194 Ticari borçlar 16 16 1 1 17 Vergi gideri 1 Diğer kısa vadeli yükümlülükler 19 7 7 55 23 Yatırımlar -2 6 Kısa vadeli yükümlülükler 43 196 277 248 469 İşletme sermayesi değişim -67 6 7 86 357 Uzun vadeli borçlanmalar 98 327 458 563 1,293 Serbest nakit akışı 93 29 37-64 -169 Diğer uzun vadeli yükümlülükler 1 1 11 Uzun vadeli yükümlülükler 98 327 459 564 1,34 Büyüme ve marjlar Özkaynaklar 726 829 1,49 1,191 2,5 Net satışlar %12.8 %12.8 %12.8 %12.8 %12.8 Ana ortaklığa ait 726 829 1,49 1,191 2,5 FAVÖK %14.7 %14.7 %14.7 %14.7 %14.7 Kontrol gücü olmayan paylar Net kâr %3.2 %3.2 %3.2 %3.2 %3.2 Toplam kaynaklar 1,255 1,352 1,785 2,3 4,273 Brüt marj %58.8 %52.4 %67.1 %66.2 %73.3 Net borç 454 454 677 726 1,616 Esas faaliyet kâr marjı %31.3 %37.7 %48.5 %27.7 %59.4 Net işletme sermayesi 14 2 28 114 471 FAVÖK marjı %34.3 %38.6 %49.3 %28.7 %6.8 Net işletme sermayesi (operasyone 15 12 23 163 475 Net marj %35.3 %64. %325. %216.3 %153.5 Yatırılan sermaye 18 24 3 116 59 Serbest nakit akışı marjı %35.3 %64. %325. %216.3 %153.5 Oranlar Hisse başına (TL) Karlılık Net kâr.6.14.68.4 1.14 Özsermaye kârlılığı %3.5 %7.5 %31.1 %15.2 %26.6 Özsermaye 1.69 1.93 2.44 2.77 5.81 Net kâr %35.3 %64. %325. %216.3 %153.5 Temettü.4..5.7.42 Aktif devri.1x.1x.1x.x.1x Kaldıraç 1.7x 1.7x 1.7x 1.7x 1.7x Değerleme Aktif kârlılığı %2.1 %4.5 %18.6 %9. %15.6 Yatırılan sermaye kârlılığı %33.3 %131.5 %129.5 %23.9 %48.6 F/K.7x 11.4x 9.1x 2.2x 4.2x F/DD.6x.6x.6x.5x.7x Kaldıraç FD/FAVOK 29.4x 31.5x 26.3x 31.7x 49.9x Net borç/toplam varlıklar %39 %37 %4 %37 %4 FD/Net satışlar 4.9x 11.7x 1.7x 14.3x 19.8x Net borç/özsermaye.62.55.65.61.65 Temettü verimi %4.6 %. %4.9 %5.5 %14.2 Net borç/favök 18.63 12.82 15.28 32.14 8.31 Serbest nakit akışı verimi %23.5 %6.5 %8.1 -%11.6 -%13.3 * Bütün rakamlar milyon TL olarak ifade edilmiştir. Ziyaret Notu / Akiş GYO 5
13 Aralık 218 Yatırım Merkezlerimiz Genel Müdürlük Nispetiye Cad. B-3 Blok Kat: 9 Akmerkez Etiler - İSTANBUL 212 355 46 46 Adana Cemal Paşa Mah. Gazipaşa Bul. Cemal Uğurlu Apt. Kat: 1 D: 4 ADANA ( 322) 457 77 55 Ankara Remzi Oğuz Arık Mah. Tunalı Hilmi Cad. Yaprak Apt. No: 94 Kat: 2 D: 9 Kavaklıdere Çankaya - ANKARA ( 312) 435 18 36 Antalya Şirinyalı Mah. İsmet Gökşen Cad. Özden Apt. No:82/6 Muratpaşa - ANTALYA ( 242) 248 45 2 Bakırköy İstanbul Cad. Bakırköy İş Merkezi No: 6 Kat: 4 D: 14 Bakırköy - İSTANBUL ( 212) 57 52 59 Bursa Muradiye Mah. Çekirge Cad. Koçer Apt. No: 49 Kat: 2 D: 4 Osmangazi - BURSA ( 224) 225 64 1 Denizli Urban İş Merkezi 2. Ticari Yol Daire 26 Kat: 6 Bayramyeri - DENİZLİ ( 258) 265 87 85 Erenköy Bağdat Cad. Çubukçu Apt. No: 333 Kat: 2 D: 4 Kadıköy - İSTANBUL ( 216) 348 82 82 Gaziantep İncilipinar Mah. Gazimuhtarpaşa Bul. Kepkepzade Park İş Merkezi B Blok No: 18 Kat: 1 D: 5 GAZİANTEP ( 342) 232 35 35 Girne Şehit Necati Gürkaya Mevkii Çağdaş Apt. Kat: 1 D: 1 Girne - KKTC ( 392) 815 14 54-55-56 İzmir Şair Eşref Bul. Ragıp Şanlı İş Merkezi No: 6 Kat: 3 D: 36 Çankaya - İZMİR ( 232) 445 1 61 İzmit Hürriyet Cad. Kaya İşhanı No: 39/5 İzmit - KOCAELİ ( 262) 323 11 33 İzmit İrtibat Ömerağa Mah. Alemdar Cad. İ. Kolaylı Apt. No: 8 Kat: 2 İzmit KOCAELİ ( 262) 26 1 1 Karadeniz Ereğli Murtaza Mah. Hamamüstü Sok. İ. Esat Taneri İş Merkezi No: 19 Kat: 2 Karadeniz Ereğli - ZONGULDAK Kartal Üsküdar Cad. Cevat Kayacan Apt. No: 26 Kat: 4 D: 8 Kartal - İSTANBUL Kayseri Cumhuriyet Mah. Turan Cad. Turan Plaza Apt. No:8 Kat:2 D:5 Melikgazi / KAYSERİ ( 372) 316 4 5 ( 216) 36 22 71-36 22 6 ( 352) 221 8 68-222 82 51 Mersin Marmaris İrtibat Bürosu Çankaya Mah. Bahri Ok İş Merkezi B Kemeraltı Mah. Orgeneral Mustafa Blok No: 78 MERSİN Muğlalı Cad. Güven Apt. No: 22 D: 2 Marmaris / MUĞLA ( 324) 238 11 89 ( 252) 321 8 Akatlar İrtibat Bürosu Akatlar Mahallesi Ebulula Mardin Cad. Maya Meridien İş Merkezi No:16 D Blok Kat:11 Bağımsız Bölüm No:29 Akatlar- Beşiktaş/İSTANBUL ( 212) 355 465 Ziyaret Notu / Akiş GYO 6
13 Aralık 218 Uyarı Notu Bu raporda yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri, yorum ve tavsiyede bulunanların kişisel görüşlerine dayanmakta olup finansal bilgi ve genel yatırım tavsiyesi kapsamında hazırlanmıştır ve hiçbir şekilde yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti; yetkili kuruluşlar tarafından kişilerin risk ve getiri tercihleri dikkate alınarak kişiye özel sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler ise genel niteliktedir. Bu tavsiyeler, mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir. Yatırım Danışmanlığı hizmeti talep edilmesi halinde; yatırımcının Tacirler Yatırım Menkul Değerler A.Ş. ile Yatırım Danışmanlığı sözleşmesi imzalamış olması, Yerindelik Testi ni tamamlamış ve risk grubunun belirlemiş olması zorunludur. Bu raporda yer alan her türlü bilgi, yorum ve tavsiye uygunluk testi ile tespit edilecek risk grubunuz ve getiri beklentiniz ile uyumlu olmayabilir. Dolayısıyla, uygunluk testi neticesinde risk grubunuz tespit edilmeden sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi amaç, bilgi ve tecrübenize uygun sonuçlar doğurmayabilir. Bu rapor herhangi bir sürede belirli bir getirinin sağlanacağına dair bir taahhüt içermemekte olup, zaman içerisinde piyasa koşullarında meydana gelen değişiklikler nedeniyle yorum ve tavsiyelerde değişiklikler söz konusu olabilir. Bu raporda bahsedilen yatırım araçlarının fiyatları ve değerleri yatırımcıların menfaatlerine aykırı olarak hareket edebilir ve netice itibariyle yatırımcılar anaparalarını kaybetme riski ile karşı karşıya kalabilirler. Bu raporda yer alan geçmiş performans verileri gelecekte elde edilecek sonuçların bir garantisi olarak kabul edilemez. Bu raporda yer alan tüm bilgiler ve görüşler yatırımcıları bilgilendirmek amacıyla, Tacirler Yatırım Menkul Değerler A.Ş. tarafından güncel ve güvenilir kaynaklardan temin edilmiş olmakla beraber, Tacirler Yatırım Menkul Değerler A.Ş. söz konusu bilgilerin doğru ve tam olduğunu taahhüt etmemektedir. Raporlardaki yorumlardan, bilgilerin tam veya doğru olmaması ve/veya güncellenme nedeniyle doğabilecek maddi ve manevi zararlardan Tacirler Yatırım Menkul Değerler A.Ş. ve çalışanları sorumlu tutulamaz. Bu rapor, sadece gönderildiği kişilerin kullanımı içindir. Bu raporun tümü veya bir kısmı Tacirler Yatırım Menkul Değerler A.Ş. nin yazılı izni olmadan çoğaltılamaz, yayınlanamaz veya üçüncü kişilere gösterilemez, ticari amaçla kullanılamaz. Aksi halde, Tacirler Yatırım Menkul Değerler A.Ş. uğramış olduğu bütün zarar ve ziyanı talep etme hakkını saklı tutar. Ziyaret Notu / Akiş GYO 7