EMLAK MÜŞAVİRLİĞİ KANUNU TASARISI BİRİNCİ BÖLÜM Amaç, Kapsam ve Tanımlar Amaç ve Kapsam MADDE 1 (1) Bu Kanunun amacı; hak sahiplerinin talebi üzerine hizmet sözleşmesi yaparak taşınmazların alımı, satımı, kiralanması ile irtifak hakkı. Rehin, diğer sınırlı aynı haklar ve şahsi hakların tesisi gibi işlemlerde danışmanlık, meslek alanına yönelik bilirkişilik ile gayrimenkul rayiç bedel araştırması ve belirlemesini yapan ve bu işlemlerle ilgili form, beyanname ve diğer belgeleri düzenleyerek bu konularda taraflarla ve onlar adına ilgili kamu kurum ve kuruluşlarında iş takibi ve aracılık yapan emlak müşavirlerinin faaliyet, yetki, sorumluluk ve denetimlerine ait esasları düzenlemektir. (2) Bu Kanun, emlak müşavirliğinin kuruluş, lisans, görev, sözleşme, ücret, yetki ve sorumlulukları ile diğer hükümleri kapsar. Tanımlar MADDE 2 (1) Bu Kanunda geçen: a) Bakanlık: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı bulunduğu Bakanlığı, b) Birlik: 7/6/2005 tarihli ve 5362 sayılı Esnaf ve Sanatkarlar Meslek Kuruluşları Kanunu hükümlerine göre her ilde kurulan esnaf ve sanatkarlar odaları birliğini, c) Komisyon: Emlak müşavirliği komisyonunu, ç) Lisans: Emlak müşavirliği lisansını, d) Meslek odası 5362 sayılı Kanun hükümlerine göre emlakçılık mesleğini kapsar şekilde kurulan ihtisas meslek odalarını, e) Ticaret odası: 18/5/2004 tarihli ve 5174 sayılı Türkiye Odalar ve Borsalar Birliği ile Odalar ve Borsalar Kanunu hükümleri gereğince illerde kurulan ticaret odaları ile ticaret ve sanayi odalarını ifade eder. İKİNCİ BÖLÜM Emlak Müşavirliği Komisyonu, Görevleri ve Çalışma Esasları Emlak Müşavirliği Komisyonu MADDE 3 (1) Bu Kanunda belirtilen görevleri yerine getirmek amacıyla, merkezi Ankara da bulunan Emlak Müşavirliği Komisyonu kurulmuştur. (2) Emlak Müşavirliği Komisyonu dokuz üyeden oluşur. Komisyon üyeleri dört yıl süre ile seçilir. Komisyon, Bakanlığın görevlendireceği bir üyenin başkanlığında, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün görevlendireceği en az daire başkanı düzeyinde dört üye ile meslek odalarının seçimle belirlenen kendi organları arasından belirleyeceği dört üyenin katılımlarıyla oluşur.
Komisyondaki meslek odasınca belirlenen üyelerin meslek odası organlarındaki görevlerinin bitimi ile üyelikleri son bulur. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce komisyonda görevlendirilen üyeler, Kurumun yazılı bildirimi ile değiştirilebilir. Komisyonun görevleri MADDE 4 (1) Komisyonun görevleri şunlardır. a) Lisans sınavı yapmak veya yaptırmak, b) Lisans sınavı sonucu emlak müşaviri olmaya hak kazananlara lisans belgesi vermek, bunlara ilişkin lisans kayıt defteri tutmak. c) Emlak müşavirliği mesleği kendi ülkelerinde yasal olarak düzenlenmiş yabancı gerçek kişilerin ülkelerinde elde etmiş oldukları haklardan bu Kanun kapsamına giren hizmetleri, karşılıklılık şartı ile emlak müşaviri unvanı altında Türkiye de yapmaları hususunda Bakanlığa teklifte bulunmak, d) Bu Kanunun 14. maddesinde belirtilen durumlarda lisans iptaline karar vermek, e) Emlak müşavirleri ile iş sahipleri arasında düzenlenecek hizmet sözleşmelerinin şeklini ve içeriğini belirlemek, f) Bu Kanun kapsamındaki faaliyetler ile ilgili benzeri hizmetleri yürütmek. Komisyonun çalışma usul ve esasları MADDE 5 (1) komisyon, Bakanlığın görevlendireceği bir üyenin başkanlığında üyelerin üçte ikisinin katılımı ile toplanır ve üye tam sayısının salt çoğunluğu ile karar alır. (2) Komisyon üyelerine (2000) göstergenin memur maaş katsayısı ile çarpımı sonucu bulunacak ücret aylık olarak ayrıca ödenir. Bu ücretten damga vergisi hariç herhangi bir kesinti yapılmaz. (3) Komisyonun sekreterya hizmetleri meslek odalarının oluşturacağı meslek kuruluşu üst birimi tarafından yerine getirilir. Genel Şartlar MADDE 6 ÜÇÜNCÜ BÖLÜM Emlak Müşaviri Olmanın Şartları, Lisans Alınması ve Lisans İptali (1) Emlak müşaviri olabilmenin genel şartları şunlardır: a) Türk vatandaşı olmak veya yabancı uyruğunda bulunmakla beraber Türkiye de sanat veticaretini yürütmeye izinli olmak, b) Medeni hakları kullanma ehliyetine sahip olmak, c) Kamu haklarından mahrum bulunmamak, ç) Türkiye de ikamet etmek, d) 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 53. maddesinde belirtilen süreler geçmiş olsa bile kasten işlenen bir suçtan dolayı altı ay veya daha fazla süreyle hapis cezasına ya da affa uğramış olsa
Özel Şartlar MADDE 7 bile Devletin güvenliğine, anayasal düzene ve bu düzenin işleyişine, milli savunmaya, Devlet sırlarına karşı suçlar ve casusluk suçları ile yabancı devletlerle olan ilişkilere karşı suçlardan veya zimmet, irtikap, rüşvet, hırsızlık, dolandırıcılık, sahtecilik, güveni kötüye kullanma, hileli iflas, ihaleye fesat karıştırma, edimin ifasına fesat karıştırma, suçtan kaynaklanan mal varlığı değerlerini aklama veya kaçakçılık suçlarından hükümlü bulunmamak, e) Ceza veya disiplin soruşturması sonucunda memuriyetten çıkarılmamış olmak (1) Emlak müşaviri olabilmenin özel şartları şunlardır: a) En az dört yıllık yüksek öğretim kurumları veya Tapu ve Kadastro Meslek Yüksek Okulu ve Harita ve Kadastro Meslek Yüksek Okulu ile emlak ve emlak yönetimi adı altında eğitim veren en az iki yıllık yüksek okul mezunu olmak, b) Lisans sınavını kazanmış olmak, c) Staj olarak meslek odasınca verilecek üç aylık teorik eğitimi ve meslek odasınca belirlenecek emlak müşaviri yanında üç aylık uygulama eğitimi olmak üzere toplam altı aylık eğitimi tamamlamış olmak, ç) Lisans almış olmak, d) İlgili meslek odasına kayıtlı olmak, (2) Ancak girdiği dört sınav sonunda başarılı olamayanlar bir daha bu sınava giremezler. Sınav, lisans ve kimlik belgesi MADDE 8 (1) Lisans sınavı, komisyon tarafından merkezi sistemle yapılır. Lisans sınavında başarılı olarak emlak müşaviri olmaya hak kazananlara komisyon tarafından lisans verilir ve ilgili meslek odası tarafından kayıt ve tescil işlemleri yapılarak kimlik belgeleri verilir. (2) Verilecek lisanslar komisyonca lisans kayıt defterine, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce lisans ve sicil defterine kaydedilir. Yemin MADDE 9 (1) Emlak müşaviri olmaya hak kazananlar, göreve başlamadan önce komisyon huzurunda, emlak müşavirliği mesleğini yerine getirirken kamu hizmeti gereklerine, Anayasaya, kanunlara, ilgili mevzuat hükümlerine, meslek kuralları ile ahlak kurallarına uyacağına, mesleğini tam, bağımsız ve dürüstlükle yerine getireceğine, üzerine aldığı işleri dikkat ve özenle yapacağına namusu ve şerefi üzerine yemin ederler.
İşyeri açılması ve değişikliği MADDE 10 (1) Emlak müşavirleri, ilgili meslek odalarına bildirdikleri işyeri adreslerinde faaliyetlerini sürdürmek ve lisans belgelerini çalıştıkları işyerinin görülen bu yerine asmak zorundadırlar. (2) İşyerini değiştiren emlak müşavirleri onbeş gün içerisinde yeni işyerlerinin açık adresini ilgili meslek odasına bildirmek zorundadırlar. (3) Emlak müşaviri, hizmetlerini gerçekleştirmek için bağımsız bölüm tahsis etmek zorundadır. Bu bağımsız bölümde başka bir iş ve hizmeti icra edemez. (4) Emlak müşavirleri faaliyet alanlarında lisansları ile kendi adlarına sadece bir işyeri açabilirler, ancak başka bir işyeri veya şube açmaları halinde bu işyerlerinin veya şubelerin sorumluluğunun başka lisans sahibi emlak müşavirleri tarafından üstlenilmesi zorunludur. Kendi lisansları ile adlarına işyeri açan emlak müşavirleri aynı zamanda ücretli veya ücretsiz olarak bu alanda faaliyet gösteren işveren yanında çalışamazlar. Ücret karşılığı çalışan emlak müşavirleri bu alanda faaliyet gösteren birden fazla işyerinde görev alamazlar. Emlak müşavirliği yapmak amacıyla kurulan şirketler MADDE 11 (1) Emlak müşavirliği yapmak amacıyla kurulan şirketler, bünyelerinde en az bir emlak müşavirliği lisansına sahip emlak müşaviri istihdam etmek zorundadırlar. (2) Bu şirketler, emlak müşavirliği dışında başka bir işle iştigal edemezler. Yabancı emlak müşavirleri MADDE 12 (1) Emlak müşavirliği mesleği kendi ülkelerinde yasal olarak düzenlenmiş yabancı gerçek kişilerin Türk tabiiyetindeki emlak müşavirlerinde aranan diğer nitelikleri taşımak koşuluyla, ülkelerinde elde etmiş oldukları haklardan bu Kanun kapsamına giren hizmetleri, karşılıklılık şartıyla emlak müşaviri unvanı altında Türkiye de yapmalarına Komisyonun teklifi ve Bakanlığın onayı ile izin verilebilir. Lisans iptali MADDE 13 (1) Emlak müşavirlerinin lisansı, aşağıdaki hallerde Komisyonca iptal edilir. a) Lisans sahibinin kendi talebi üzerine. b) Bu Kanunun 6. ve 7. maddelerindeki şartların kaybedilmesi ve bu şartları taşımadıklarının sonradan tespit edilmesi halinde. c) Bu Kanunun 21. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca iki defa, üçüncü fıkrasına göre üç defa ceza verilmesi halinde. ç) Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce tutulan lisans ve sicil defterine göre dört defa olumsuz sicil alınması halinde. d) Meslek odalarınca üyeliğine son verilmesi halinde.
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM Emlak Müşavirlerinin Görev, Yetki ve Sorumlulukları ile Hizmet Sözleşmesi ve Bedeli Emlak Müşavirlerinin görev ve yetkileri MADDE 14 (1) Emlak müşavirleri, gerçek ve tüzel kişilere ait gayrimenkullere ilişkin olarak aşağıda belirtilen görevleri yapar ve yetkileri kullanırlar: a) Hak sahiplerinin talebi üzerine düzenlenen hizmet sözleşmesine dayanılarak, gayrimenkulün kiralanması konusunda pazarlama faaliyetlerinde bulunmak, kiralama işlemlerine aracılık etmek, b) Hak sahiplerinin talebi üzerine düzenlenen hizmet sözleşmesine dayanılarak, gayrimenkul alımı, satımı, rehin ve sair ayni hak tesisi için gerekli işlemlerin yapılması konusunda aracılık etmek, pazarlama faaliyetlerinde bulunmak ve bu işlemlere ilişkin anlaşma protokollerini düzenlemek, c) Hizmet sözleşmelerine göre belirlenen işlerle ilgili olarak resmi mercilerde inceleme yapmak bu işleri Kanun hükümlerine göre takip etmek ve sonuçlandırmak, ç) Kamu kurum ve kuruluşlarıyla gerçek ve tüzel kişilerin talepleri halinde, meslek alanına yönelik konularda danışmanlık, bilirkişilik ile gayrimenkul rayiç bedel araştırması ve belirlemesi yapmak, d) İlgililerin talebi üzerine form, beyanname ve benzeri belgeleri doldurmak, e) Emlak müşavirliği faaliyet alanındaki kamu kurum ve kuruluşlarınca emlak müşavirliğine verilen iş ve işlemleri yapmak. Hizmet Sözleşmesi MADDE 15 (1) Emlak müşavirleri ile iş sahipleri arasında şekli ve içeriği komisyonca belirlenerek ilgili meslek odaları tarafından bastırılan hizmet sözleşmeleri düzenlenir. (2) Sözleşmeyle yapılacak işlerin tapu sicil ve kadastro müdürlüklerini ilgilendirmesi halinde, düzenlenen hizmet sözleşmesinin bir örneğinin ilgili tapu sicil ve kadastro müdürlüğüne ibraz edilmesi zorunludur. (3) Emlak müşavirleri, eşi ile kendisinin ve eşinin üstsoy ve altsoy dışındaki iş sahipleri ile, düzenleme şeklinde vekalet akdi almış olsalar dahi, hizmet sözleşmesi düzenlemek zorundadırlar. (4) Hizmet sözleşmesinde, belirlenen sürenin sonunda emlak müşaviri tarafından işlemin sonuçlandırılamaması halinde, iş sahibi tarafından emlak müşavirine yazılı şekilde bilgi verilmek suretiyle sözleşme tek taraflı olarak feshedilebilir. Bu durumda, emlak müşavirince hizmet bedeli talebinde bulunulamaz. (5) Emlak müşaviri bir şirket namına çalışıyor ise hizmet sözleşmesini o şirket adına düzenler. Emlak müşavirinin bu Kanundan doğan sorumluluğu saklıdır.
Hizmet bedeli MADDE 16 (1) Emlak müşavirleri hizmetleri karşılığında ilgili meslek kuruluşlarınca belirlenmiş tarifeye göre hizmet bedeli alırlar. (2) Emlak müşavirlerinin hizmetlerine karşılık olarak alacağı hizmet bedeli taraflar arasında düzenlenecek hizmet sözleşmesinde gösterilir. Sorumluluk MADDE 17 (1) Emlak müşavirleri, yaptıkları hizmetlerle ilgili cezai sorumlulukları doğduğu takdirde 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun kamu görevlisi ile ilgili hükümlerine tabidir. Yaptıkları hizmetler ile ilgili olarak ortaya çıkan 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 1007. maddesi kapsamındaki Hazine zararından iş sahibiyle birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu olurlar. (2) Emlak müşavirlerinin sorumluluklarından doğan mali yükümlülükleri karşılamak amacıyla ilgili meslek odaları kanalı ile sigorta fonu oluşturulur. Kanun kapsamı dışında kalanlar MADDE 18 (1) Hak sahibi gerçek kişiler ile özel ve kamu hukuku tüzel kişilerin ve kiracılık hakları ile ilgili olarak bizzat işlem yaptıracak kiracıların, gayrimenkuller üzerinde asaleten veya temsilcileri vasıtası ile yapacakları işlemler bu Kanun kapsamı dışındadır. (2) Bu Kanun ile emlak müşavirlerine verilen görev ve yetkiler başka meslek disiplinlerinin görev alanlarına müdahale anlamına gelmez. Meslek unvan ve yetkilerinin haksız kullanılması MADDE 19 (1) Kanunlarca kamu kurum ve kuruluşları ile görevlilerine tanınan görev ve yetkiler hariç olmak üzere bu Kanun uyarınca kendilerine yetki verilmeyen gerçek veya tüzel kişilerce, emlak müşavirlerine tanınan yetkiler ile meslek unvanının veya benzeri her türlü unvan veya rumuzun kullanılması yasaktır. (2) Meslek odaları, birinci fıkra hükmüne aykırı davranışları tespit ettiği veya öğrendikleri takdirde durumu Cumhuriyet Başsavcılığına bildirmek zorundadırlar. Mesleki yükümlülükler ve denetim MADDE 20 (1) Emlak müşavirleri ve bunların yanında çalışanlar, yaptıkları hizmetlerden dolayı edindikleri belge ve bilgileri amacı dışında kullanamaz ve açıklayamaz. (2) Emlak müşavirlerinin, iş elde etme ve pazarlama amacıyla 7/12/1994 tarihli ve 4054 sayılı Rekabetin Korunması Hakkında Kanun kapsamında haksız rekabete yol açacak ve mesleği küçük düşürecek türde promosyon, ilan, reklam gibi faaliyetlerde bulunmaları yasaktır.
(3) Emlak müşavirlerinin faaliyetleri; bu Kanun kapsamında yaptığı işlemlerin hukuka ve mevzuata uygunluk yönünden Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce, mesleki kurallara uygunluk yönünden ilgili meslek odalarınca denetlenir. Ceza Hükümleri MADDE 21 BEŞİNCİ BÖLÜM Çeşitli Hükümler (1) Bu Kanunun 19. maddesinin birinci fıkrası hükümlerine aykırı davranışta bulunanlar hakkında suç daha ağır bir cezayı gerektirmiyorsa bir yıldan iki yıla kadar hapis veya adli para cezasına hükmolunur. (2) Bu Kanunun 11. ve 12. maddeleri ile 20. maddesinin birinci fıkrası hükümlerine aykırı davranışta bulunanlar hakkında suç daha ağır bir cezayı gerektirmiyorsa beşbin Yeni Türk Lirası idari para cezası ilgil meslek odasınca verilir. (3) Bu Kanunun 10. 15. ve 16. maddeleri ile 20. maddesinin ikinci fıkrası hükümlerine aykırı davranışta bulunanlar hakkında suç daha ağır bir cezayı gerektirmiyorsa ikibin Yeni Türk Lirası idari para cezası ilgili meslek odasınca verilir. Yönetmelikler MADDE 22 (1) Bu Kanun kapsamındaki: a) Emlak müşavirlerinin çalışma usul ve esaslarına, b) Emlak müşavirlerinin alacağı ücretlere ilişkin, c) Mesleki alanda bilirkişilik ve gayrimenkul rayiç bedel araştırması ve belirlemesi usul ve esaslarına, ç) Eğitim, staj, sınav ve lisans verilmesi ile unvanın kullanılmasına dair usul ve esaslara, d) Emlak müşavirliği komisyonu ile sekreteryasının çalışma usul ve esaslarının düzenlenmesine, e) Emlak müşavirlerinin denetiminin yapılması veya yaptırılmasına, f) Sigorta fonuna ilişkin yönetmelikler itibaren altı ay içerisinde ilgili meslek odalarınca hazırlanır ve Bakanlıkça onaylanmak suretiyle yayımlanarak yürürlüğe konulur. GEÇİCİ MADDE 1 Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarih itibariyle ilk ve orta okul ile lise ve dengi okul mezunu olup bu mesleği1/1/2006 tarihinden önce ifa etmekte olduğunu vergi levhaları, meslek odaları üyelik belgeleri, son yıla ait kesmiş oldukları faturalar ve ilgili meslek odalarından aldıkları ve Tüm Emlak Müşavirleri Federasyonunun onayladığı kurs bitirme belgeleriyle ispat eden gerçek kişiler ile emlak müşavirliği alanına giren işleri yürüten tüzel kişilerin temsil ve ilzama yetkili tek temsilcisine ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde en az iki yıl görev yapmış olan müdür yardımcısı, müdür ve daha üst kadro unvanına sahip görevlilere, bu Kanunun
7. maddesinin öğrenim ile staj şartları aranmaksızın emlak müşaviri lisans sınavına giriş hakkı verilir. GEÇİCİ MADDE 2 (1) Bu Kanunun geçici 1. maddesi kapsamındaki kişiler iki yıl içerisinde en fazla dört kez katılabileceği lisans sınavında başarılı olamadıkları takdirde bu Kanun kapsamına giren hak ve yetkileri kullanamazlar. Tanınan iki yıllık süre içerisinde bu faaliyetleri icra etmek üzere kendilerine geçici lisans belgesi ilgili meslek odasınca verilir. İki yıllık süre içerisinde açılacak sınavlarda başarılı olanlara lisans belgesi verilir.başarısız olanların geçici lisans belgesi iptal edilerek meslek odaları ile ilişkileri kesilir. GEÇİCİ MADDE 3 (1) Emlak işi yapan gerçek ve tüzel kişiler; bu Kanunun 22. maddesi uyarınca çıkarılacak yönetmeliklerin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren üç ay içinde hukuki statülerini, Kanun ve yönetmeliklere uygun hale getirmek zorundadırlar. (2) Bu yükümlülüğü süresinde yerine getirmeyenlerin üyelik kayıtları meslek odası tarafından re sen sona erdirilir. GEÇİCİ MADDE 4 (1) Komisyonun sekreterya hizmetleri meslek odalarının oluşturacağı meslek kuruluşu üst biriminin teşkiline kadar komisyon merkezinin bulunduğu yer meslek odasınca yürütülür. Yürürlük MADDE 23 Yürütme MADDE 24 (1) Bu Kanun yayımı tarihinde yürürlüğe girer. (1) Bu Kanun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür. MADDE GEREKÇELERİ MADDE 1 - Madde ile Kanunun amacı ve kapsamı ortaya konulmaktadır. Kanun taşınmaz maliklerinin talebi üzerine hizmet sözleşmesi ile alım, satım, irtifak, rehin, ipotek gibi işlemler ve danışmanlık, taşınmazlara yönelik olarak bilirkişilik yapmak, yine hak sahipleri adına kamu kurum ve kuruluşlarında iş takibi yapmak konusunda yetkili olacak emlak müşavirlerinin, yetki, sorumluluk ve denetimlerini düzenlemeyi amaçlandırmaktadır. MADDE 2 - Madde ile Kanunda geçen bazı ifadelerin tanımları yapılmaktadır.
MADDE 3 - Madde ile emlak müşavirlerinin denetimi ve mesleğin icrasında meydana gelebilecek sorunların çözümü amacıyla merkezi Ankara da bulunan dokuz üyeli bir komisyon oluşturulmaktadır. Buna göre, komisyonun başkanının Bakanlıkça belirlenmesi, diğer sekiz üyenin dördünün en az daire başkanı düzeyinde olmak üzere Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce, kalan dört üyenin de meslek odalarınca belirlenmesi öngörülmüştür. Ayrıca, komisyondaki meslek odasınca belirlenen üyelerin meslek odası organlarındaki görevlerinin bitimi ile üyelikleri son bulması ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce komisyonda görevlendirilen üyelerin ise, Kurumun yazılı bildirimi ile değiştirilebileceği yönünde düzenleme yapılmıştır. MADDE 4 - Komisyonun görev ve yetkileri belirtilmiştir. MADDE 5 - Komisyonun çalışma usul ve esasları düzenlenmiştir. MADDE 6 - Emlak müşaviri olmak için sahip olunması gereken genel şartlar belirlenmiştir. MADDE 7 - Emlak müşaviri olabilmek için eğitim, sınav,staj konularında zorunlu olan özel şartlar belirtilmiştir. Emlak müşavirliği, özellikli bir hizmet alanı olduğundan, dört yıllık yüksek öğrenim ya da tapu-kadastro, harita ve emlak konusunda eğitim veren bir yüksek okul mezunu olmak şartı ile ayrıca lisans sahibi tüzel kişi temsilcisi ile gerçek kişilerin ilgili meslek odasına kayıtlı olmak şartları aranmıştır. MADDE 8 - Madde ile emlak müşavirliği sınavının yapılma şartları, sınavı kazananların lisans kayıt ve tescillerinin nasıl yapılacağı ile sicil kaydı işlemlerinin kimlerce yapılacağı belirtilmektedir. MADDE 9 - Madde ile emlak müşavirlerinin görevlerine başlamadan önce yapmak zorunda oldukları yeminin, nereden ve nasıl yapılacağı belirtilerek, yapılacak yeminin metni düzenlenmiştir. MADDE 10 - Madde ile emlak müşavirliği mesleğinin nerede ve nasıl icra edileceği iş yeri değişikliğinde uyulacak kurallar, işyerinin özellikleri, emlak müşavirlerinin lisanslarını sadece bir işyerinde kullanabileceği gibi kurallar belirtilmektedir. MADDE 11 - Madde ile, emlak müşavirliği mesleğini icra etmek amacıyla kurulan şirketler için zorunlu şartlar belirlenmiştir. Bu amaçla, emlak müşavirliği şirketleri, bünyelerinde en az bir emlak müşavirliği lisansına sahip emlak müşaviri istihdam etmek zorunda olduğu ve bu şirketlerin emlak müşavirliği dışında başka bir işle iştigal edemeyecekleri düzenlenmiştir. MADDE 12 - Madde ile, yabancıların ülkemizde emlak müşavirliği hizmetlerinde çalışabilmesi için gerekli olan şartlar belirlenmekte olup, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı emlak müşavirlerinin taşıması gereken şartların yanında, karşılıklılık, komisyon teklifi ve Bakanlık onayı şartları getirilmiştir.
MADDE 13 - Madde ile, emlak müşavirliği lisansını almış olanların bu lisans ve yetkilerinin hangi hallerde sona ereceği düzenlenmiştir. MADDE 14 - Madde ile, emlak müşavirlerinin görev ve yetkilerinin sınırları belirlenmiş olup, emlak müşavirlerinin görev ve yetkileri, kiralama işlemlerine aracılık etmek, gayrimenkulun kiralanması konusunda pazarlama faaliyetlerinde bulunmak, alım-satım, rehin ve sair ayni hak tesisi için gerekli işlemlerin yapılması konusunda aracılık etmek, meslek alanına giren konularda danışmanlık ve bilirkişilik yapmak, kamu kurum ve kuruluşları ile özel ve tüzel kişilerin talepleri halinde gayrimenkul rayiç bedel araştırması ve belirlemesi yapmak, ilgililerin talebi üzerine form, beyanname ve benzeri belgeleri doldurmak, kamu kurum ve kuruluşlarınca emlak müşavirliğine verilen iş ve işlemleri yapmak olarak sayılmıştır. MADDE 15 - Madde ile, emlak müşavirleri ve iş sahibi arasında hizmet sözleşmesinden doğan ilişkiler düzenlenmiştir. Sözleşme ile yapılacak işlerin tapu sicil ve kadastro müdürlüklerini ilgilendirmesi durumunda, sözleşmenin bir örneğinin tapu sicil ve kadastro müdürlüğüne ibrazının zorunluluğu olduğu öngörülmüştür. MADDE 16 - Emlak müşavirlerinin hizmetleri karşılığında, meslek kuruluşlarınca belirlenmiş tarifeye göre hizmet bedeli alması ve hizmet bedelinin taraflar arasında düzenlenecek hizmet sözleşmesinde gösterilmesi hususları düzenlenmiştir. MADDE 17 - Emlak müşavirlerinin hizmetlerinden doğan sorumlulukları nedeniyle 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun kamu görevlilelir ile ilgili hükümlerine tabi olduğu, yaptıkları işlerden dolayı ortaya çıkan Hazine zararlarından iş sahibi ile birlikte müteselsilen sorumlu olacakları, ayrıca emlak müşavirlerinin mali yükümlülüklerini karşılamak amacıyla sigorta fonu oluşturulacağı düzenlenmiştir. MADDE 18 - Madde ile, Kanun kapsamı dışında kalan işlemler düzenlenmiştir. MADDE 19 - Madde ile, kendilerine yetki verilmeyen gerçek veya tüzel kişiler tarafından emlak müşavirlerine tanınan yetkilerin ve meslek ünvanının kullanılmasının yasal olduğu, aykırı davrananların tesbiti durumunda meslek odalarının Cumhuriye Başsavcılığına bildirme zorunlulukları olduğu düzenlenmiştir. MADDE 20 - Emlak müşavirlerinin mesleki yükümlülükleri ve denetimi hususları düzenlenerek, yaptıkları işlerin hukuka ve mevzuata uygunluğunun Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce, mesleki kurallara uygunluk yönünden ilgili odalarınca denetleneceği düzenlenmiştir. MADDE 21 - Madde ile Kanun hükümlerine aykırı davrananlara uygulanacak cezalar düzenlenmiştir. MADDE 22 - Kanun kapsamında çıkarılacak yönetmelikler düzenlenmiş ve bu yönetmeliklerin, Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren altı ay içerisinde ilgili meslek odasınca hazırlanması öngörülmüştür.
GEÇİCİ MADDE 1 - Kanunun yürürlüğe girdiği tarih itibariyle; ilk ve orta okul ile lise ve dengi okul mezunu olup bu mesleği 1/1/2006 tarihinden önce ifa etmekte olduğunu belirli belgelerle ispatlayan gerçek kişiler ve emlak müşavirliği alanına giren işleri yürüten tüzel kişilerin temsil ve ilzama yetkili tek temsilcisi ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde en az iki yıl görev yapmış olan müdür yardımcısı, müdür ve daha üst kadro unvanına sahip görevlilerin Kanunun 5. maddesinde öngörülen şartlar aranmaksızın emlak müşavirliği lisans sınavına giriş hakkı verileceği düzenlenmiştir. GEÇİCİ MADDE 2 - Madde ile, geçici 1. madde hükmü kapsamındaki kişilerin iki yıl içinde lisans sınavını en fazla 4 kez kazanamayanların durumları düzenlenmiş geçici lisans belgelerinin iki yıllık süre için geçerli olduğu, bu süre içinde açılan sınavlarda başarılı olanlara lisans belgesi verilmesi, başarısız olanların ise geçici lisans belgelerinin iptal edilmesi öngörülmüştür. GEÇİCİ MADDE 3 - Emlak işi yapan gerçek ve tüzel kişilerin kanun ile ilgili yönetmeliklerin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren üç ay içinde hukuki statülerini kanun ve yönetmeliğe uygun hale getirme zorunlulukları ile bu yükümlülükleri süresinde yerine getirmeyenlerin üyelik kayıtlarının meslek odası tarafından re sen sona erdirileceği düzenlenmiştir. GEÇİCİ MADDE 4 - Meslek odalarının oluşturacağı meslek kuruluşu üst biriminin teşkiline kadar komisyon merkezinin bulunduğu yer meslek odasınca Emlak Müşavirliği Komisyonunun sekreterya hizmelerinin yürütülmesine yönelik düzenleme yapılmıştır. MADDE 23 - Yürürlülük maddesidir. MADDE 24 - Yürütme maddesidir.
GENEL GEREKÇE Toplum yaşamında sosyal ilişkilerin oluşmasında temel unsurlardan birisi taşınmaz mallardır. Taşınmazlara ait hukuki düzenlemeler pek çok yasada yer almıştır. Buna bağlı olarak, taşınmazlara ilişkin pek çok hizmetin kamu idarelerince yaplmakta olduğu görülmektedir. Taşınmazlara ilişkin kamu hizmeti yapılırken kendiliğinden ve işin doğası gereği ortaya bürokratik iş ve işlemleri takipte vatandaş ve kamu idareleri arasında aracılık yapan bir hizmet unsuru doğmuştur. Herhangi bir yasal düzenleme olmaksızın ortaya çıkan bu hizmet alanında pek çok insanımız iş takipçimiz, komisyoncu gibi adlarla faaliyet göstermektedir. Uzun yıllardan beri varlığı bilinen bu aracı hizmet unsuruna belirli bir meslek disiplini verilmemiştir. Sözü edilen bu aracılık hizmetinin doğuşu büyük ölçüde, taşınmaz mal sahiplerinin önemli bir bölümünün taşınmaz mal hukukundan doğan şekli unsurlar bilmedikleri ve yapılması zorunlu şekli, bilgi ve belgeleri düzenleyemediklerindendir. Bürokratik iş ve işlemlerin oluşturulmasında bunları yapabilecek bilgilere sahip güvenilir bir aracıya başvurularak yardımcı olmaları istenildiğinden, iş takipçiliği hizmeti ortaya çıkmıştır. Borçlar Kanunun kabulü ile bu meslek dalı, Borçlar Kanununun 404 ila 409. maddeleri arasında tellaliye hükümleriyle düzenlenmeye çalışılmıştır. Ancak, söz konusu maddelerde, emlakçının mesleki anlamda bir tanımının yapılmamasının yanı sıra, çalışma usul ve esaslarına yönelik gerekli düzenlemeler de bulunmamaktadır. Yasal düzenlemesi tellaliye hükümleri ile kısıtlanan meslek, süreç içerisinde daha profesyonel bir işletmecilik anlayışını benimseyen meslek mensuplari önderliğinde; kahvehane köşelerinde gelişmiş ülkelerdeki örneklerini arayatmayacak ölçülerdeki mekanlara ve işletme koşullarına taşınmıştır. Meslek odalarının verdiği bilgilere göre ikiyüzellibine yakın vatandaşımızın geçim kaynağını oluşturan meslek, kapsam ve çalışma usul ve esasları yönüyle halen yasal bir düzenlemeye tabi olmayıp tamamen teamül ve uygulamaya terk edilmiştir. Günümüz ekonomik hayatın içerisinde önemli miktarlarda paranın el değiştirdiği ve ekonomiye tekrar kazandırıldığı bu meslek kolu, mesleki örgütlenmelerini; 5174 sayılı Türkiye Odalar ve Borsalar Birliği ile Odalar ve Borsalar Kanunu gereğince kurulan ticaret odaları, 5362 sayılı esnaf ve sanatkarlar meslek kuruluşları Kanunu gereğince kurulan meslek odalarında bünyelerinde gerçekleştirmektedirler. Ancak, mevcut meslek örgütlerinin hissetmekte oldukları yasal statünün eksikliğinden kaynaklanan tereddütler sonucu, emlakçılılk mesleğinin tanımı ile çalışma usul ve esaslarının, Sanayi ve Ticaret Bakanlığı ile Türk Standartları Enstitütüsünün tebliğleri ve meslek standardı çalışmaları ile kısmen düzenlenmesi sağlanmıştır.
Bununla birlikte, taşınmazlara ilişkin çeşitli iş ve işlemlere bağlı olarak bu işlerin kısmen veya tamamen ifası ile uğraşan emlak emlak iş takipçisi, emlakçı, emlak komisyoncusu, emlak müşaviri, emlak değerleme uzmanı, emlak bilirkişisi gibi belirli bir temele dayanan ve dayanmayan isim ve sıfatlar altında bir çok yapılanma olması, kişi ve kuruluşların bu meslek grubuna itimadların sarsmakta ve ihtiyat hatta çekimserlikle yaklaşmalarına sebebiyet vermektedir. Bu meslak grubunun yaptığı iş ve işlemlerin, gerek hizmetin ifası gerekse kamu kurum ve kuruluşlarının ilgi alanlarına yakınlıkları sebebiyle tamamen bir uzmanlık alanıdır. Bu nedenle, bu mesleğin belirli bir yasal statü, mesleki örgütlenme ile unvan yetkilere sahip kişilerce ifası, bu hizmetten yararlanmak isteyen kişilerin güven duygusu içerisinde hizmet alamaması, muhatap olduğu kamu kuruluşları ve özellikle Tapu Sicil Müdürlükleri görevlileri üzerinde haksız itham ve kötü imaj yaratılması gibi sakıncalara yol açabilmektedir. Sonuç olarak, taşınmazlara ilişkin hizmetleri yerine getiren Kamu İdarelerine duyulması gereken genel güveni sarsacak davranışların önlenmesi, taşınmaz mallara ait hukuki işlemler sırasında vatandaş ile kamu idareleri arasında ihtiyari olarak aracılık ve bilgilendirme hizmetlerini yerine getirecek emlak müşavirlerinin faaliyet ve işlemlerini disiplin altına alarak, bu kişilerin vatandaş ile aralarındaki ilişkilerin kanun güvencesi altında yürütülmesi gereksinimi ortaya çıkmış ve bu gerekliliğin sağlanması amacıyla bu tasarı düzenlenmiştir. Bu itibarla, hazırlanan tasarının yasalaşması halinde sayılan tüm sakıncaların önüne geçileceği gibi, mu mesleğin ifası sırasında doğabilecek ekonomik kayıpların da önlenmesi mümkün olacak. Emlak müşavirleri ve emlak müşavirliği de hak ettiği kariyer ve unvanı kazanmış olacaktır.