KONUTLARDA UYGULANACAK KDV ORANLARI KONUSUNDA YENİ DÜZENLEMELERİN DEĞERLENDİRİLMESİ

KONUTLARDA UYGULANACAK KDV ORANLARI KONUSUNDA YENİ DÜZENLEMELERİN DEĞERLENDİRİLMESİ 1. KONU: Bilindiği üzere, Katma Değer Vergisi Kanunu nun Oran başlıklı 28 inci maddesinde; katma değer vergisinin oranı, vergiye tabi her bir işlem için % 10 olarak belirlendikten sonra, Bakanlar Kurulu na bu oranı, dört katına kadar artırma, % 1'e kadar indirme konusunda yetki verilmiştir. Söz konusu yetkiye istinaden Bakanlar Kurulu tarafından yayımlanan muhtelif kararlarla mal ve hizmetler için uygulanacak KDV oranları belirlenmiş olup, halen yürürlükte olan KDV oranları 2007/13033 sayılı BKK ve bu kararda değişiklik yapan muhtelif kararlarla belirlenmiş oranlardır. 01/01/2013 tarihli Resmi Gazete de yayımlanan 2012/4116 sayılı BKK ile 2007/13033 sayılı Kararda yapılan değişiklik ile net alanı 150 m 2 ye kadar olan konutlar için uygulanacak KDV oranları konusunda yeni düzenlemeler yapılmıştır. Bu çalışmamızda anılan Karar ile konutlarda uygulanacak KDV oranları konusunda yapılan düzenlemeler ele alınacak ve değerlendirilecektir. 2. YASAL DÜZENLEMELER: KDVK nun verginin oranlarının belirlendiği 28 inci maddesinde KDV nin oranı vergiye tabi her bir işlem için % 10 olarak belirlendikten sonra, Bakanlar Kurulu na bu oranları değiştirme konusunda yetki verilmiştir. Anılan maddede 6322 sayılı Kanunla yapılan değişiklik ile vergi oranlarının belirlenmesi konusunda Bakanlar Kuruluna verilen yetkinin kapsamı genişletilmiş ve Bakanlar Kurulu na inşaatın yapıldığı arsanın veya konutun vergi değeri ve bulunduğu yeri esas alarak konut teslimleri için farklı vergi oranları tespit etme yetkisi verilmiştir. Verilen genel yetkiye istinaden, 30/12/2007 tarihli Resmi gazete de yayımlanan 2007/13033 sayılı BKK ile Kararname ekinde yer alan (I) sayılı listedeki mal ve hizmetlerin vergi oranı % 1, (II) sayılı listedeki mal ve hizmetlerin vergi oranı % 8, listede yer almayan mal ve hizmetlere uygulanacak genel vergi oranı ise % 18 olarak belirlenmiştir. % 1 vergi oranı uygulanacak (I) sayılı listenin 11 inci sırası aşağıdaki gibidir. Net alanı 150 m 2 ye kadar konut teslimleri ile belediyeler, il özel idareleri, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ve bunların % 51 veya daha fazla hissesine ya da yönetiminde oy hakkına sahip oldukları işletmeler tarafından konut yapılmak üzere projelendirilmiş arsaların (sosyal

tesisler için ayrılan bölümler dahil) net alanı 150 m2 nin altındaki konutlara isabet eden kısmı Buna göre net alanı 150 m 2 ye kadar olan konut teslimleri % 1 oranında, bunun dışındaki konut teslimleri ise genel vergi oranı olan % 18 oranında vergiye tabi olmakta idi. KDVK nun 28 inci maddesinde 6322 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle Bakanlar Kuruluna verilen yetkiye istinaden, 01/01/2013 tarihli Resmi Gazete de yayımlanan 2012/4116 sayılı BKK nın 7 inci maddesi ile mal ve hizmetlere uygulanacak KDV oranlarının belirlendiği 2007/13033 sayılı BKK nın 1 inci maddesine 01/01/2013 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aşağıdaki (6) numaralı fıkra eklenmiştir. (6) (1) sayılı listenin 11 inci sırasında yer alan net alanı 150 m 2 ye kadar konutlardan; 10/7/2004 tarihli ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde (16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler hariç), lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dahil olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29 uncu maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m 2 vergi değeri; a) Beşyüz Türk Lirası ile bin Türk Lirası (bin Türk Lirası hariç) arasında olan konutların tesliminde bu maddenin birinci fıkrasının (c) bendinde belirtilen vergi oranı, b) Bin Türk Lirası ve üzerinde olan konutların tesliminde bu maddenin birinci fıkrasının (a) bendinde belirtilen vergi oranı, uygulanır. Yine 2012/4116 sayılı Kararın 12 nci maddesi uyarınca söz konusu düzenleme, yapı ruhsatı 1/1/2013 tarihinden itibaren alınan konut inşaat projeleri ile kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi bu tarihten itibaren yapılacak konut inşaatı projelerine ilişkin konut teslimlerine uygulanmak üzere 01/01/2013 tarihinde yürürlüğe girmektedir. 3. YAPILAN DÜZENLEMENİN KAPSAMI VE MAHİYETİ: 2012/4416 sayılı BKK ile yapılan düzenlemeden sonra konutlarda üç ayrı KDV oranı uygulaması geçerli olmaktadır. Buna göre; 150 m 2 den büyük konutların tesliminde genel vergi oranı yani % 18 uygulanacaktır. 150 m 2 den küçük konutların tesliminde ise;

- Büyükşehirlerde lüks veya birinci sınıf olarak yapılan ve yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29 uncu maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m 2 vergi değeri; Beşyüz Türk Lirası ile bin Türk Lirası (bin Türk Lirası hariç) arasında olan konutların tesliminde, % 8 vergi oranı, - Büyükşehirlerde lüks veya birinci sınıf olarak yapılan ve yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29 uncu maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m 2 vergi değeri; Bin Türk Lirası ve üzerinde olan konutların tesliminde % 18 vergi oranı, - Bunların dışında kalanlarda ise % 1 vergi oranı, Uygulanacaktır. Görüldüğü üzere, 2012/4416 sayılı BKK ile yapılan düzenlemeden sonra konutlarda değişik durumlara göre farklı KDV oranlarının uygulanması söz konusu hale gelmiştir. Yeni yapılan düzenleme ile 150 m 2 den büyük konutlar için uygulanacak KDV oranı konusunda herhangi bir değişiklik yapılmamış, 150 m 2 den küçük konutlar için ise belli kriterlere göre farklı vergi oranlarının uygulanması öngörülmüştür. Buna göre 150 m 2 den küçük konutlar için % 8 veya % 18 vergi oranının uygulanabilmesi için aşağıdaki unsurların hepsinin birlikte mevcut olması gerekmektedir. Anılan BKK ile yapılan düzenleme uyarınca bu unsurlar şunlardır: a) Konutlar Büyükşehirlerde Bulunmalıdır: Konutlardaki yeni KDV oranlarının uygulanması için konutun büyükşehir olarak belirlenen illerde bulunması gerekmektedir. Büyükşehir olmayan illerde bulunan konutlar, inşaat sınıfı ve arsa vergi değeri ne olursa olsun eskiden olduğu gibi sadece büyüklüklerine göre farklı oranlarda vergiye tabi olacaktır. 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu nun 4 üncü maddesinde büyükşehir belediyesi olmanın kriterleri sayılmış ve bu kriterleri karşılayan illerin kanunla büyükşehir olabilecekleri belirtilmiştir. En son 12.11.2012 tarihli ve 6360 sayılı Kanunla 13 ilimiz daha büyükşehir statüsüne kavuşturularak büyükşehir belediyesi sayısı 29 a çıkarılmıştır. Buna göre büyükşehir kapsamında olan iller şunlardır. Eskiden beri büyükşehir olanlar: Adana, Ankara, Antalya, Bursa, Diyarbakır, Eskişehir, Erzurum, Gaziantep, İstanbul İzmir, Kayseri, Kocaeli, Konya, Mersin, Sakarya ve Samsun. 6360 sayılı Kanunla büyükşehir olanlar: Aydın, Balıkesir, Denizli, Hatay, Malatya, Manisa, Kahramanmaraş, Mardin, Muğla, Tekirdağ, Trabzon, Şanlıurfa ve Van. Öte yandan 6360 sayılı Kanunla getirilen bir diğer yenilik ise büyükşehir belediyelerin sınırlarının il mülki sınırları olarak değiştirilmesidir. Buna göre yeni uygulamanın geçerli

olacağı büyükşehir belediyesi olan illerde, uygulama alanı büyükşehir belediyesi olan illerin il mülki sınırları içerisindeki her yer olacaktır. Öte yandan, büyükşehir olmayan bir yerde inşaat ruhsatının alınmasından sonra anılan yerin büyükşehir olması halinde; söz konusu yerde inşa edilecek konutların tabi olacağı KDV oranının belirlenmesi açısından inşaat ruhsatının alındığı tarihteki duruma bakmak gerektiği düşüncesindeyiz. Aksi halde kararların geriye yürümesi ve güvenilirlik ilkesinin zedelenmesi söz konusu olabilecektir. b) Konutun, Rezerv Yapı Alanı ve Riskli Alan Olarak Belirlenen Yerler İle Riskli Yapıların Bulunduğu Yerlerde Olmaması Gerekir: 2012/4416 sayılı BKK ile konutta yeni vergi oranları belirlenirken, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde ki konutların yeni uygulama kapsamında olmadığı belirtilmiştir. Rezerv yapı alanı, riskli alan ve riskli yapı kavramlarının neyi ifade ettiği söz konusu 6306 sayılı Kanun un 2 nci maddesinde açıklanmıştır. Buna göre; Rezerv yapı alanı: Bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen, Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenen alanları, Riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alanı, Riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı ifade etmektedir. Bu alanlarda bulunan konutlar için 2012/4416 sayılı BKK ile belirlenen oranlar değil, 2007/13033 sayılı BKK ile belirlenen oranlar uygulanacaktır. c) İnşaatın, Lüks Veya Birinci sınıf Olarak Yapılmış Olması Gerekir: Yeni vergi oranları ile ilgili uygulamanın geçerli olabilmesi için konut inşaatının lüks veya birinci sınıf olarak yapılmış olması ya da inşaat ruhsatının sonradan revize edilip inşaat

kalitesinin lüks veya birinci sınıfa yükseltilmiş olması gerekmektedir. İnşaatın lüks veya birinci sınıf olmaması halinde de yeni sistem değil eski uygulama geçerli olacaktır. Yapıları inşaat sınıflarına göre ayıran temel düzenleme, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununa dayalı olarak 29.02.1972 tarihli ve 7/3995 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı doğrultusunda 15.03.1972 tarihinde yayımlanan Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük ün 10 uncu maddesidir. Binaların inşaat sınıflarına göre ayrımını düzenleyen söz konusu madde aşağıdaki gibidir: Binalar, aşağıdaki sınıflara ayrılır: 1 - Lüks inşaat, 2 - Birinci sınıf inşaat, 3 - İkinci sınıf inşaat, 4 - Üçüncü sınıf inşaat, 5 - Basit inşaat, Bu sınıflama, binanın yapılış tarzı, işçiliği, çeşitli kısımlarında kullanılan malzemenin cinsi, kalitesi ve benzeri hususlar nazara alınarak yapılır. İnşaat sınıflarının tayinine esas alınacak nitelikler Maliye Bakanlığınca tespit ve ilan olunur. Maddede Maliye Bakanlığına verilen yetki çerçevesinde 15.12.1982 tarihli ve 17899 sayılı Resmi Gazetede bina inşaat sınıflarının tespitine ilişkin cetvel yayımlanmıştır. d) İnşaatın Yapıldığı Arsanın Vergi Değeri, Belli Tutarların Üzerinde Olmalıdır: Kararname ile yapılan düzenleme uyarınca farklı vergi oranlarının uygulanabilmesi için, yapı ruhsatının alındığı tarihte, konutun üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29 uncu maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m 2 vergi değerinin 500 TL ve üzerinde olması gerekmektedir. Arsa birim m 2 vergi değerinin bu tutarının altında olması halinde de yeni vergi oranları geçerli olmayacaktır. Buna göre; Arsa birim m 2 vergi değerinin 500 TL ile 999 TL arasında olduğu yerlerde yapılan 150 m 2 den küçük konutlarda % 8 vergi oranı uygulanacaktır. Arsa birim m 2 vergi değerinin 1.000 TL ve üzerinde olduğu yerlerde yapılan 150 m 2 den küçük konutlarda ise % 18 vergi oranı uygulanacaktır.

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun "Vergi Değeri" başlıklı 29'uncu maddesine göre vergi değeri; Arsa ve araziler için, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre takdir komisyonlarınca arsalar için her mahalle ve arsa sayılacak parsellenmemiş arazide her köy için cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler (turistik bölgelerdeki cadde, sokak veya değer bakımından farklı olanlar ilgili valilerce tespit edilecek pafta, ada veya parseller), arazide her il veya ilçe için arazinin cinsi (kıraç, taban, sulak) itibarıyla takdir olunan birim değerlere göre hesaplanan bedeldir. Bu değerler dört yılda bir belirlenmekte, belirlendiği yılı takip eden diğer yıllarda ise artırıma tabi tutulmaktadır. Belirlenen vergi değerlerine itiraz edilmesi veya başka bir nedenle vergi değerlerinin değişmesi halinde değişen vergi değerlerinin dikkate alınması gerekeceği tabidir. e) İnşaat Ruhsatı 1 Ocak 2013 ten Sonra Alınmış Olmalıdır: 2012/4416 sayılı BKK ile getirilen yeni uygulama, inşat yapı ruhsatının 1 Ocak 2013 tarihinden sonra alındığı konutlar için geçerli olacaktır. İnşaat ruhsatı, bu tarihten önce alınmış olan konutlar için yine eski sistemin uygulanmasına devam edilecektir. Örneğin İstanbul da lüks sınıf olarak inşa edilen ve yapı ruhsatı 31/12/2012 tarihinde alınan, inşa edildiği arsanın birim m 2 vergi değeri de 2.500 TL olan bir binadaki 150 m 2 den küçük konutun tesliminde 2007/13033 sayılı BKK ile belirlenen % 1 vergi oranı uygulanacaktır. Ancak söz konusu binanın yapı ruhsatı 1 Ocak 2013 tarihinden sonra alınmış olsaydı, teslim edilen konutların büyüklüğü ne olursa olsun % 18 vergi oranı uygulanması gerekecekti. Aynı şekilde anılan Kararnamenin yürürlük tarihine ilişkin yapılan düzenleme uyarınca, Kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi 1 Ocak 2013 tarihinden önce yapılmış olan konut teslimleri için 2007/13033 sayılı BKK ile belirlenen vergi oranları, ihalesi bu tarihten sonra yapılacak konut inşaatı projelerine ilişkin konut teslimlerine ise yeni uygulama ile belirlenen vergi oranları uygulanacaktır. Örneğin TOKİ tarafından ihalesi 15 Aralık 2012 tarihinde yapılan inşaat projesi kapsamında yapılan inşaatlardaki 150 m 2 den küçük konutun tesliminde (teslim ne zaman yapılırsa yapılsın) 2007/13033 sayılı BKK ile belirlenen % 1 vergi oranı uygulanacaktır. Ancak ihalenin 1 Ocak 2013 tarihinden sonra yapılması halinde ise 2012/4416 sayılı BKK ile belirlenen oranlar geçerli olacaktır. 4. DEĞERLENDİRME VE SONUÇ: Katma Değer Vergisi Kanunu nun 28 inci maddesinde 6322 sayılı Kanunla yapılan değişiklik sonucu Bakanlar Kuruluna verilen yetki uyarınca, BK tarafından yayımlanan 2012/4416 sayılı Kararname ile 150 m 2 nin altındaki konut teslimlerinde uygulanacak KDV oranları yeniden belirlenmiş ve daha önce % 1 olan KDV oranı, bazı şartların mevcudiyeti halinde % 8 ve % 18 e yükseltilmiştir.

Daha önceki sistemde konutlarda uygulanacak KDV oranı sadece teslimi yapılan konutların büyüklüğüne göre belirleniyor ve 150 m 2 nin altındaki konutlar için % 1, üstündeki konutlar için ise % 18 KDV oranı uygulanıyordu. Yeni düzenlemede 150 m 2 nin üstündeki konutların tabi olacağı KDV oranı konusunda bir değişiklik yapılmamış, ancak 150 m 2 nin altındaki konutlarda belli şartlarda % 1, % 8 ve % 18 olmak üzere üç farklı vergi oranının uygulanması durumu ortaya çıkmıştır. Eski sistemde yapılan uygulamanın doğru ve adil olup olmadığı konusunda pek çok eleştiri yapılmıştır. Bu eleştirilerden bir kısmına bizim de katılmamız mümkündür. Ancak getirilen yeni sistem de bazı yönlerden eleştiriye açıktır. İnşaatların yapım süreci nedeniyle yeni sistem henüz filen uygulanmaya başlanmamış olsa da hem geçmiş uygulamalar ve hem de sistemin özelliği nedeniyle şimdiden öngörülebilecek olan bu eleştirilerden bazılarını ve önerilerimizi ana başlıklar itibariyle aşağıdaki gibi sıralayabiliriz. KDV Oranlarında Farklılaştırma İçin Bölgesel Bazda Yapılan Düzenlemenin Sakıncaları: Yeni düzenleme ile konutta farklı KDV oranı uygulaması, büyükşehirlerde inşa edilen konutlar için geçerli hale getirilmiştir. Ancak bölgesel bazda farklı KDV oranları uygulamasının doğruluğu her zaman tartışmaya açıktır. Büyükşehir olan yerlerde arsa ve bağlı olarak da konut fiyatlarının diğer bölgelere göre daha yüksek olduğu her zaman olmasa bile genel olarak doğrudur. Ancak bu husus, zaten yüksek olan fiyatlar nedeniyle tüketiciye yansımaktadır. Bunun üzerine bir de KDV oranlarının yükseltilmesi, tüketimi vergileyen bir muamele vergisi olan KDV yi adeta servet vergisi haline getirebilir. Diğer tüketim mallarında olmayan bir ayırımın sadece konutta olmasının doğruluğu tartışılabilir. Ayrıca bölgesel bazda yapılan oran farklılaştırmasının bazı durumlarda haksızlıklara yol açması da muhtemeldir. Örneğin herkesçe malum olduğu üzere, Balıkesir e bağlı Altınoluk Beldesi ile Çanakkale ye bağlı Küçükkuyu Beldesi birbirlerine komşu ve sınır olan iki beldedir. Dolayısıyla bu iki beldenin sınırında ve komşu olan arsaların vergi değerleri de birbirine eşit ya da çok yakındır. Ancak Balıkesir ili büyükşehir statüsünde olmasına rağmen Çanakkale ili bu statüde olmadığı için yan yana olan bu iki beldeye ait parseller üzerinde inşa edilen konutların tesliminde farklı KDV oranları uygulanması söz konusu olabilecektir. Hatta aynı müteahhit, sınırları ayrı ayrı beldelerde ancak birbirine komşu olan iki ayrı parsel üzerine yan yana yaptığı iki ayrı bloktaki 150 m 2 den küçük konutların bir kısmını % 1 KDV tahsil ederek, bir kısmını ise duruma göre % 8 veya % 18 oranında KDV tahsil ederek satmak zorunda kalabilir. Bu işlemin ise hem alıcılar ve hem de satıcı açısından haksızlık ve mağduriyete yol açması kaçınılmazdır. Öte yandan yeni sistemin Büyükşehirler dışındaki şehirlerde konut edinimini teşvik ettiği düşünülebilir. Ancak yıllık konut ihtiyaçlarına baktığımızda bu ihtiyacın daha çok büyükşehir

kapsamındaki bölgelerde olduğu ve KDV avantajı sebebiyle bu ihtiyacın diğer bölgelere kaymasının beklenemeyeceği görülecektir. Farklı KDV Oranı Nedeniyle İnşaat Kalitesinin Düşebileceği Endişesi: Getirilen yeni düzenleme ile konut teslimlerinin yüksek oranda KDV ye tabi olmasının şartlarından biri de yapılan inşaatların lüks veya birinci sınıf olması şartıdır. Bilindiği üzere, lüks ve birinci sınıf inşaatlar, diğerlerine göre daha kaliteli ve sağlam inşaatlardır. Ancak bu tür inşaatlar için yüksek KDV oranı uygulanması, konut yapıcılarını daha alt sınıflardaki inşaat yapımına yönlendirebilir. Bu durumun ise olası bir deprem felaketinin gündemde olduğu ülkemiz açısından yaratabileceği sakıncalar herkesçe malumdur. Konutta KDV oranlarının farklılaştırılması uygulaması ile ilgili olarak yukarıda yaptığımız açıklamalar ışığında son söz olarak şunu söyleyebiliriz. Söz konusu uygulamanın bazı haklı ve makul ekonomik ve sosyal nedenleri olabilir. KDV uygulamasında oran farklılaştırması yapma yetkisi Bakanlar Kurulundadır. Dolayısıyla yapılan düzenleme teknik olarak doğru olabilir. Ancak bu düzenlemelerin KDV sisteminin özüne zarar vermemesi ve bu verginin mahiyetine aykırı sonuçlar doğurmaması, ayrıca haksızlık ve mükellefler arasında farklılıklar da yaratmaması gerektiğine inanıyoruz. Öte yandan son düzenlemelerin, olası bir deprem riski nedeniyle bina güvenliğinin son derece önemli olduğu ülkemizde kalitesiz veya daha az kaliteli bina yapımına yol açabileceği endişemizi de tekrar vurgulamakta fayda görüyoruz.