TEKİRDAĞ SARAY İLÇESİ KEMALPAŞA MAHALLESİ 148 ADA 33 ve 27 PARSELLERE İLİŞKİN 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLAN RAPORU Adres: Mehterçeşme Mah. Nazım Hikmet Bulvarı Cumhuriyet Cad. No:16 Beycenter Kat.3 D.24 Beylikdüzü Mevkii Esenyurt-İstanbul Tel: 0.212 853 51 24-54 Faks: 0.212 853 49 45 www.kentyapiplanlama.com info@kentyapiplanlama.com Kent Yapı Planlama Ltd. Şti. 1
İÇİNDEKİLER I. ŞEKİL LİSTESİ... 3 II.FOTOĞRAFLAR... 3 1. GİRİŞ... 4 2. TEKİRDAĞ İLİ, SARAY İLÇESİ, KEMALPAŞA MAHALLESİ, 148 ADA 33 VE 27 NUMARALI PARSELLERE AİT ANALİTİK BİLGİLER... 4 2.1. PARSELLERİN KONUMU... 4 2.2. PARSELLERİN ARAZİ YAPISI... 6 2.3. PARSELLERİN JEOLOJİK DURUMU... 6 3. PARSELLERİN 1/25000 ÖLÇEKLİ TEKİRDAĞ İL ÇEVRE DÜZENİ PLANI NDAKİ DURUM... 7 3.1. 1/25000 ÖLÇEKLİ TEKİRDAĞ İL ÇEVRE DÜZENİ PLANI NDAKİ İLGİLİ PLAN NOTLARI... 8 3.1.2. TARIM ALANLARI... 8 2. GENEL HÜKÜMLER... 8 4. TOPRAK KORUMA VE ARAZİ KULLANIM KANUNU... 9 5. 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI... 10 6. PLAN HÜKÜMLERİ... 12 7. PLAN ALANINDAN GÖRÜNÜŞLER... 13 Kent Yapı Planlama Ltd. Şti. 2
I. ŞEKİL LİSTESİ Şekil 1: Saray İlçesinin Tekirdağ İçerisindeki Yeri...4 Şekil 2: Tekirdağ İli, Saray İlçesi 148 Ada 33 Parselin Konumu...5 Şekil 3: Tekirdağ İli, Saray İlçesi 148 Ada 33 Parselin Hava Fotoğrafı...5 Şekil 4: Parsellerin Halihazır Haritada Kot İlişkileri...6 Şekil 5: Tekirdağ Deprem Haritası...6 Şekil 6: Tekirdağ İli, Saray İlçesi 148 Ada 33 ve 27 Parsellerinin Tekirdağ Çevre Düzeni Planında ki Yeri...7 Şekil 7: Tekirdağ İli, Saray İlçesi 148 Ada 33 ve 27 parsellerinin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı...11 Şekil 8: Tekirdağ İli, Saray İlçesi 148 Ada 33 Ve 27 Parsellerinin Fotoğraf Çekim Yönleri...13 Şekil 9: Planlanan Alanının Edirne Saray Yolundan Görünümü, Sıra No 1...13 II.FOTOĞRAFLAR Fotoğraf 1: Planlanan Alanının Edirne - Saray Yolundan Görünümü...13 Fotoğraf 2: Planlanan Alanının Kuzeydoğusundan Görünümü...13 Fotoğraf 3: Planlanan Alanının Doğusundan Görünümü...14 Fotoğraf 4: Planlanan Alanının Edirne Saray Yolundan Görünümü...14 Fotoğraf 5: Planlanan Alanının Edirne Saray Yolundan (Güneyinden) Görünümü...14 Fotoğraf 6: Planlanan Alanının Edirne Saray Yolundan (Güneyinden) Görünümü...14 Kent Yapı Planlama Ltd. Şti. 3
1. GİRİŞ Bu rapor, Tekirdağ İli, Saray İlçesi, Kemalpaşa Mahallesi, 74 Pafta, 148 Ada 33 ve 27 Numaralı Parsellere ilişkin 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Raporudur. 2. TEKİRDAĞ İLİ, SARAY İLÇESİ, KEMALPAŞA MAHALLESİ, 148 ADA 33 VE 27 NUMARALI PARSELLERE AİT ANALİTİK BİLGİLER 2.1. PARSELLERİN KONUMU Tekirdağ, Saray İlçesi, Kemalpaşa Mahallesi sınırları dahilinde kalmakta olup, 148 ada 33 numaralı parsel 17.415 metrekare, 148 Ada 27 numaralı parsel ise 6.489 metrekaredir. Planlanan toplam alan 23.904 metrekaredir. Söz konusu taşınmazlar tüzel kişilik mülkiyetinde 1/25.000 ölçekli Tekirdağ Çevre Düzeni Planında 'Tarımsal Niteliği 1. Öncelikli (Mutlak) Korunacak Alanlar' içerisinde yer almaktadır. Saray İlçesi idari yönden 4 mahalle (Ayazpaşa, Kemal Paşa, Pazarcık, Yenimahalle) 2 belde (Beyazköy, Büyükyoncalı ) ve 19 köyden oluşmaktadır. Şekil 1: Saray İlçesinin Tekirdağ İçerisindeki Yeri Kent Yapı Planlama Ltd. Şti. 4
74 Pafta,148 Ada, 33 ve 27 numaralı Parseller, Edirne Saray Yolu üzerinde bulunmaktadır. Mevcut parseller üzerinde taban alanı 1748 m 2, toplam alanı 1951 m 2 olan, mantar depolama ve işleme ve soğuk hava deposu bulunmaktadır. Şekil 2: Tekirdağ İli, Saray İlçesi 148 Ada 33 ve 27 Numaralı Parsellerin Konumu Şekil 3: Tekirdağ İli, Saray İlçesi 148 Ada 33 ve 27 Numaralı Parsellerin Hava Fotoğrafı Kent Yapı Planlama Ltd. Şti. 5
2.2. PARSELLERİN ARAZİ YAPISI Parseller, Tekirdağ İli, Saray İlçe sınırları dahilinde 131.1-139.5 kotları arasında konumlanmıştır. Şekil 4: Parsellerin Halihazır Haritada Kot İlişkileri 2.3. PARSELLERİN JEOLOJİK DURUMU Tekirdağ İli, Saray İlçesi, Kemalpaşa Mahallesi, 74 Pafta, 148 Ada, 33 VE 27 Numaralı Parseller, Tekirdağ deprem haritasına göre, 4. Derece deprem bölgesinde kalmaktadır. Şekil 5: Tekirdağ Deprem Haritası (Kaynak: : T.C. Bayındırlık Ve İskan Bakanlığı Afet İşleri Genel Müdürlüğü) Kent Yapı Planlama Ltd. Şti. 6
3. PARSELLERİN 1/25000 ÖLÇEKLİ TEKİRDAĞ İL ÇEVRE DÜZENİ PLANI NDAKİ DURUM 22.08.2011 Tarihli 1/25.000 Ölçekli Tekirdağ İl Çevre Düzeni Planı'nda Planlama Alanı, " Tarımsal Niteliği 1. Öncelikli (Mutlak) Korunacak Alanlar" olarak öngörülmüştür. Şekil 6: Tekirdağ İli, Saray İlçesi 148 Ada 33 ve 27 Parsellerinin Tekirdağ Çevre Düzeni Planında ki Yeri Tarımsal Niteliği 1. Öncelikli (Mutlak) Korunacak Alanlar: bu alanlar, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu ile tanımlanan ve Tekirdağ Tarım İl Müdürlüğü tarafından sınırları belirlenen, yasal olarak korunması gereken tarım arazileri içerir. Bu alanlar, tarımsal özelliklerinin tanımlanabilmesi için, toprak özellikleri ve kullanım şekilleri dikkate alınarak; mutlak tarım arazisi, sulu mutlak tarım arazisi, özel ürün arazisi ve dikili tarım arazisi olmak üzere dört grup altında sınırlandırılan arazilerden oluşmaktadır. Kent Yapı Planlama Ltd. Şti. 7
3.1. 1/25000 ÖLÇEKLİ TEKİRDAĞ İL ÇEVRE DÜZENİ PLANI NDAKİ İLGİLİ PLAN NOTLARI 3.1.2. TARIM ALANLARI 3.1.2.2. Tarımsal Niteliği I. Öncelikli Korunacak Alanlar Bu alanlar, tarımsal faaliyetin niteliğine göre, plan bütünlüğü ve sürdürülebilirliğini etkilemeyecek şekilde, tarımsal faaliyetleri destekleyen ve mevcut 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu ve Yönetmeliği'nde tanımlanan tarımsal amaçlı yapılar (Toprak koruma ve sulamaya yönelik altyapı tesisleri, entegre nitelikte olmayan hayvancılık ve su ürünleri üretim ve muhafaza tesisleri ile zorunlu olarak tesis edilmesi gerekli olan müştemilatı, mandıra, üreticinin bitkisel üretime bağlı olarak elde ettiği ürünü için ihtiyaç duyacağı yeterli boyut ve hacimde depolar, un değirmeni, tarım alet ve makinelerinin muhafazasında kullanılan sundurma ve çiftlik atölyeleri, seralar, tarımsal işletmede üretilen ürünün özelliği itibarıyla hasattan sonra iki saat içinde işlenmediği takdirde ürünün kalite ve besin değeri kaybolması söz konusu ise bu ürünlerin işlenmesi için kurulan tesisler ile Bakanlık tarafından tarımsal amaçlı olduğu kabul edilen entegre nitelikte olmayan diğer tesisler) imara esas bir yola cephesi bulunan parsellerde yapılabilir. Bu tür yapılardan emsale dahil toplam kapalı alanı maksimum 1000 m2'ye kadar olanlar için imar planı yapma zorunluluğu aranmaz, bir parselde birden fazla yapı yapılabilir. (22.08.2011 T.T li 1/25000 Ölçekli Tekirdağ İl Çevre Düzeni Planı) Bu Alanlarda Tarımsal Amaçlı Yapılar İçin; Emsal: 0.08 Ana faaliyetin yapıldığı bina Yençok: Teknolojinin Getirdiği Yükseklik Diğer Yapılar İçin Maksimum Yükseklik: 7.5 metre Çekme mesafesi: Yoldan en az 5 metre, komşu parsellerden en az 3 metre olarak belirlenmiştir. 2. GENEL HÜKÜMLER Tekirdağ İl Çevre Düzeni Planı Plan Hükümleri'nin Genel hükümler bölümünün 2.26. maddesinde, "Bu planın onama tarihi itibariyle, mutlak tarım arazisi, özel ürün arazisi, dikili tarım arazisi veya marjinal tarım arazisi olarak belirlenmiş olan, ancak parsel bazında yapılacak tarım dışı amaçlı kullanım talebine istinaden yapılan tarımsal etüt neticesinde, Tarım İl Müdürlüğü veya Toprak Koruma Kurulunca tarım dışı amaçla kullanılması uygun görülerek gerekli tarım dışı kullanım izni verilecek "Tarım Dışı Amaçla Kullanıma Tahsis Edilen Alanlar"da, Tarımsal Niteliği Sınırlı Alanlar için belirlenen yapılaşma koşulları geçerlidir." denilmektedir. (09.05.2013 T.T Lİ 1/25000 ÖLÇEKLİ TEKİRDAĞ İL ÇEVRE DÜZENİ PLAN DEĞİŞİKLİĞİ) Kent Yapı Planlama Ltd. Şti. 8
Tekirdağ Çevre Düzeni Planı, plan hükümlerine göre "Tarımsal Niteliği Sınırlı Alanları"nın yapılaşma koşulları şöyledir; 3.1.2.3.d. Tarımsal Amaçlı Yapılar İçin; Emsal: 0.20 Ana Faaliyetin Yapıldığı Bina Y ençok : Teknolojinin Getirdiği Yükseklik Diğer Yapılar İçin Maksimum Yükseklik: 7.5 metre 3.1.2.3.e. Bu alanlarda yapılacak tarımsal amaçlı entegre yapılar, turizm, konaklama ve rekreatif amaçlı yapılar için imar planı yapılması zorunlu olup, yapılanma koşulları; Emsal: 0.20 3.1.2.3.g. Bu alanlarda yapılacak bağ, bahçe, çiftlik evleri gibi yapılar için imar planı yapma zorunluluğu bulunmamaktadır. Bu tür yapılarda; Emsal: 0.05 Maksimum İnşaat Alanı: 250 metre Maksimum Yükseklik: 6.5 metre 4. TOPRAK KORUMA VE ARAZİ KULLANIM KANUNU Tekirdağ İli, Saray İlçesi, Kemalpaşa Mahallesi, 74 Pafta, 148 Ada, 33 Parsel'in 19.08.2014 tarihinde, 19 Temmuz 2005 tarihinde yürürlüğe giren "Toprak Koruma Kanunu"nun 13. Maddesi gereği Gıda Tarım Ve Hayvancılık Müdürlüğü, 1450m 2 büyüklüğünde mantar depolama, işleme ve soğuk hava deposu inşaatına izin verilmesine ek olarak 500 m 2 alana ilave olarak verilmiştir. Toprak Koruma Kanunu'nun 13. Maddesine göre ; Mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ile sulu tarım arazileri tarımsal üretim amacı dışında kullanılamaz. Ancak, alternatif alan bulunmaması ve Kurulun uygun görmesi şartıyla; a) Savunmaya yönelik stratejik ihtiyaçlar, b) Doğal afet sonrası ortaya çıkan geçici yerleşim yeri ihtiyacı, c) Petrol ve doğal gaz arama ve işletme faaliyetleri, ç) İlgili bakanlık tarafından kamu yararı kararı alınmış madencilik faaliyetleri, d) Bakanlıklarca kamu yararı kararı alınmış plân ve yatırımlar, Kent Yapı Planlama Ltd. Şti. 9
e) Kamu yararı gözetilerek yol altyapı ve üstyapı faaliyetlerinde bulunacak yatırımlar, f) Enerji Piyasası Düzenleme Kurumunun talebi üzerine 20/2/2001 tarihli ve 4628 sayılı Elektrik Piyasası Kanunu uyarınca yenilenebilir enerji kaynak alanlarının kullanımı ile ilgili yatırımları, g) Jeotermal kaynaklı teknolojik sera yatırımları, İçin bu arazilerin amaç dışı kullanım taleplerine, toprak koruma projelerine uyulması kaydı ile Bakanlık tarafından izin verilebilir. Bakanlık bu yetkisini valiliklere devredebilir. Tarımsal amaçlı yapılar için, projesine uyulması şartıyla ihtiyaç duyulan miktarda her sınıf ve özellikteki tarım arazisi valilik izni ile kullanılabilir. 5. 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI Planlama Alanı; Tekirdağ, Saray İlçesi, Kemalpaşa Mahallesi sınırları dahilinde kalmakta olup, 148 ada 33 ve 27 numaralı parselleri kapsamaktadır. Söz konusu planlama alanı içerisinde 33 numaralı parsel 17.415 metrekare, 148 Ada 27 numaralı parsel ise 6.489 metrekaredir. Planlanan toplam alan 23.904 metrekaredir. Tekirdağ İli, Saray İlçesi, Kemalpaşa Mahallesi, 74 Pafta, 148 Ada, 33 ve 27 numaralı parseller, 22.08.2011 Tarihli 1/25.000 Ölçekli Tekirdağ İl Çevre Düzeni Planı'nda, " Tarımsal Niteliği 1. Öncelikli (Mutlak) Korunacak Alan" olarak öngörülmüştür. Günümüzde planlama alanı, mantar depolama, işleme ve soğuk hava deposu olarak kullanılmaktadır. Mevcut durumu itibariyle parselde bulunan mantar depolama, işleme ve soğuk hava deposu, üreticinin bitkisel üretime bağlı olarak elde ettiği ürün için ihtiyaçtır. Planlama ilke ve esasları doğrultusunda daha sağlıklı daha bütüncül bir çalışma alanı oluşturulabilmesi için tarımsal faaliyetlerin desteklenmesi ve bu faaliyetlerin sonucunda ortaya çıkan ihtiyaçların karşılanması da düşünülerek, 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı hazırlanmıştır. Bu doğrultuda gerek Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu, gerekse söz konusu parselleri de kapsayan Tekirdağ Çevre Düzeni Planı ve plan hükümlerinde, parsellerin birlikte planlanmasına ve işlevlerinin değiştirilmesine aykırı bir durum bulunmamaktadır. Söz konusu parseller ile ilgili olarak Tekirdağ Valiliği, İl Gıda, Tarım ve Hayvancılık Müdürlüğü'ne yapılan planlama alanını Tarım Dışı Amaçlı Arazi Kullanımı konulu kurum görüşü talebimiz 18.12.2015 tarihinde sonuçlanmıştır. 33569354-230.01.02-863- sayılı karar ile; Kent Yapı Planlama Ltd. Şti. 10
Söz konusu planlama alanının 148 ada, 27 numaralı parselden 0,25 hektar ve 33 numaralı parselden 1,0350 hektar olmak üzere toplam 1,2850 hektar alanın tarım dışı amaçla kullanılması uygun görülmüş olup, geri kalan kısımların tarımsal kullanımının devam etmesi uygun görülmüştür. Öngörülen Nazım İmar Planı; Dosyanın Ekler kısmında yer alan kurum görüşleri, Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu ve Tekirdağ Çevre Düzeni Planı ve plan hükümleri doğrultusunda hazırlanmıştır. 1/5000 ölçekli nazım imar planı teklifinde; İl Gıda, Tarım ve Hayvancılık Müdürlüğü'nün, Tarım Dışı Amaçla Kullanılması Uygun Gördüğü 1.2850 hektarlık alan, nazım plan teklifinde; "Tarımsal Amaçlı Entegre Tesis Alanı" olarak öngörülmüştür. Bu alandaki yapılaşma koşulları Maksimum Kat Alanı Sayısı (Emsal) :0.20, Ana Faaliyetin Yapıldığı Bina Y ençok : teknolojinin getirdiği yükseklik, Diğer Yapılar İçin Maksimum Yükseklik: 7.5 metre olacaktır. Bu alanlarda, tarıma dayalı depo, soğuk hava deposu ve ürün işleme tesisi yapılabilir. İl Gıda, Tarım ve Hayvancılık Müdürlüğü'nün kurum görüşünce Tarım Dışı Amaçla Kullanılması Uygun görülen alanların dışında kalan ve tarımsal kullanımının devam etmesi gereken alan olarak nitelendirilen 1.1054 hektar alan söz konusu plan teklifinde; "Tarımsal Nitelikli Alan" olarak öngörülmüştür. Bu alandaki yapılaşma koşulları Maksimum Kat Alanı Sayısı (Emsal) :0.08, Ana Faaliyetin Yapıldığı Bina Y ençok : teknolojinin getirdiği yükseklik, Diğer Yapılar İçin Maksimum Yükseklik: 7.5 metre, Çekme Mesafesi: yoldan en az 5 metre, komşu parsellerden en az 3 metre olacaktır. Şekil 7: Tekirdağ İli, Saray İlçesi 148 Ada 33 ve 27 parsellerinin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Kent Yapı Planlama Ltd. Şti. 11
6. PLAN HÜKÜMLERİ 1. Nazım İmar Planı Sınırı, Tekirdağ İli, Saray İlçesi, Kemalpaşa Mahallesi, 74 Pafta, 148 Ada 33 ve 27 Numaralı parseller sınırıdır. 2. Tarımsal Amaçlı Entegre Tesis Alanı'nda; Tarıma dayalı depo, soğuk hava deposu ve ürün işleme tesisi yapılabilir. 3. Tarımsal Nitelikli Alan da; tarımsal faaliyetleri destekleyen ve mevcut 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu ve Yönetmeliği'nde tanımlanan tarımsal amaçlı yapılar yapılabilir. 4. Tarımsal Amaçlı Entegre Tesis Alanı'nda; Maksimum Kat Alanı Sayısı (Emsal) :0.20, Ana Faaliyetin Yapıldığı Bina Y ençok : teknolojinin getirdiği yükseklik, Diğer Yapılar İçin Maksimum Yükseklik: 7.5 metre olacaktır. 5. Tarımsal Nitelikli Alanlarda; Maksimum Kat Alanı Sayısı (Emsal) :0.08, Ana Faaliyetin Yapıldığı Bina Y ençok : teknolojinin getirdiği yükseklik, Diğer Yapılar İçin Maksimum Yükseklik: 7.5 metre, Çekme Mesafesi: yoldan en az 5 metre, komşu parsellerden en az 3 metre olacaktır. 6. Planlama alanında ihtiyaç duyulacak teknik altyapı tesisi (arıtma, trafo, vb.) alanları hariç yapılacak ifraz işlemlerinde "5403 Sayılı Toprak Koruma Ve Arazi Kullanımı Kanunu" bağlı yönetmelikler ve ilgili mevzuatlarda belirtilen koşullara uyulacaktır. 7. Bu planda açıklanmayan konularda, 3194 Sayılı İmar Kanunu ve Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği ile, yürürlükte bulunan 1/100000 Ölçekli Ergene Havzası Çevre Düzeni Planı, 1/25000 Ölçekli Tekirdağ İl Çevre Düzeni Planı ve ilgili mevzuat hükümleri geçerlidir. Kent Yapı Planlama Ltd. Şti. 12
7. PLAN ALANINDAN GÖRÜNÜŞLER Şekil 8: Tekirdağ İli, Saray İlçesi 148 Ada 33 Ve 27 Parsellerinin Fotoğraf Çekim Yönleri Fotoğraf 1: Planlanan Alanının Edirne Saray Yolundan Görünümü Fotoğraf 2: Planlanan Alanının Kuzeydoğusundan Görünümü Kent Yapı Planlama Ltd. Şti. 13
Fotoğraf 3: Planlanan Alanının Doğusundan Görünümü Fotoğraf 4: Planlanan Alanının Edirne Saray Yolundan Görünümü Fotoğraf 5: Planlanan Alanının Edirne Saray Yolundan (Güneyinden) Görünümü Fotoğraf 6: Planlanan Alanının Edirne Saray Yolundan (Güneyinden) Görünümü Kent Yapı Planlama Ltd. Şti. 14