7 adımda kentsel dönüşüm! 1. Riskli alanın tespiti Kentsel dönüşümde süreç riskli alanın tespitiyle başlıyor. Riskli alan tespiti de alanın zemin yapısı veya üzerinde yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıdığına dair teknik raporu ifade ediyor. Buna göre; Alanda daha önceden meydana gelmiş afetler varsa, bunlara dair bilgileri, Alanın büyüklüğünü de içeren koordinatlı sınırlandırma haritasını, varsa uygulama imar planını, Alanda bulunan kamuya ait taşınmazların listesini, Alanın uydu görüntüsünü veya ortofoto haritasını, Zemin yapısı sebebiyle riskli alan olarak tespit edilmek istenilmesi halinde yer bilimsel etüd raporunu, Alanın özelliğine göre Bakanlıkça istenecek sair bilgi ve belgeleri, Riskli alan tespiti, ihtiva edecek şekilde hazırlanmış olan dosyaya istinaden ve Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenir ve teklif olarak bakanlar kuruluna sunuluyor. TOKİ veya İdare, birinci fıkrada belirtilen bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosyaya istinaden bakanlıktan riskli alan tespit talebinde bulunabilir. Bakanlıkça yapılacak inceleme neticesinde, uygun görülen talepler, Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü alınarak, teklif olarak bakanlar kuruluna sunulur. Riskli alan belirlenmesi için bu alanda taşınmaz maliki olan gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri, birinci fıkrada belirtilen bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosya ile birlikte bakanlık veya idareden riskli alan tespit talebinde bulunabilir. İdareye yapılacak talepler bakanlığa iletilir. Bakanlıkça yapılacak inceleme neticesinde uygun görülen talepler, Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü alınarak, teklif olarak bakanlar kuruluna sunulur. Bir alanın riskli alan olarak tespit edilebilmesi için alanın büyüklüğünün asgarî 15.000 m2 olması gerekir. Ancak, Bakanlıkça uygulama bütünlüğü bakımından gerekli görülmesi halinde, parsel veya parsellerin büyüklüğüne bakılmaksızın ve 15.000 m2 şartı aranmaksızın riskli alan tespiti yapılabilir. Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı riskli alana ilişkin görüşünü on beş gün içerisinde bildirir. Tespit talebi için tapu ve kimlik belgesi yeterli Hak sahipleri, riskli yapı tespitine ilişkin taleplerini tapu ve kimlik belgelerinin fotokopisiyle yapacak. Güvenliğin artırılmasına yönelik yapılan bu düzenlemeyle mal sahibinin haberi olmadan kimse binanın riskli olup olmadığını sorgulayamayacak. 1
Riskli yapıların tespitinde görev alacak kurum ve kuruluşlar Riskli yapılar idarece veya bakanlıkça lisanslandırılacak, kamu kurum ve kuruluşları, üniversiteler; sermayesinin en az yüzde 40 ı kamu kurum ve kuruluşlarına ait olan şirketler; depremden korunma, deprem zararlarının azaltılması ve deprem mühendisliğinin gelişmesine katkıda bulunmak gibi konularda faaliyet gösteren sivil toplum kuruluşları; 29/6/2001 tarihli ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanuna göre bakanlıktan izin belgesi almış yapı denetimi kuruluşları ve laboratuvar kuruluşları ile mimarlık ve mühendislik hizmetleri veren ve 27/1/1954 tarihli ve 6235 sayılı Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği Kanunu uyarınca büro tescilini yaptırmış kurum ve kuruluşlarca tespit edilecek. 2. 15 gün içinde itiraz edebilirsiniz Riskli yapı tespitine karşı tebligat tarihinden itibaren 15 gün içinde riskli yapının bulunduğu yerdeki müdürlüğe itiraz edebiliyorsunuz. Aksi takdirde tebligat tarihinden itibaren idarece 60 günden az olmamak üzere belirlenen süre içinde yapının yıktırılması gerektiği de belirtilmek suretiyle, aynî ve şahsî hak sahiplerine tebliğ edilir ve yapılan bu tebligat müdürlüğe bildirilir. 3. 60 gün içinde yıkım istenebilir Riskli yapı olarak tapu kütüğüne kaydedilen taşınmazların maliklerine, 60 günden az olmamak üzere süre verilerek riskli yapıların yıktırılması istenilir. Riskli yapıların birinci fıkra uyarınca verilen süre içinde maliklerince yıktırılıp yıktırılmadığı, müdürlükçe mahallinde kontrol edilir ve riskli yapı, malik tarafından yıktırılmamış ise, yapının idarî makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ve 30 günden az olmak üzere ek süre verilerek tebligatta bulunulur. Birinci ve ikinci fıkralar uyarınca verilen süreler içinde riskli yapıların maliklerince yıktırılmaması halinde, riskli yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri; yıktırma masrafı öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır. Birinci, ikinci ve üçüncü fıkralarda belirtilen usullere göre süresinde yıktırılmadığı tespit edilen riskli yapıların yıktırılması, bakanlıkça yazılı olarak İdareye bildirilir. Buna rağmen yıktırılmadığı tespit edilen yapılar, bakanlıkça yıkılır veya yıktırılır. Uygulamanın gerektirmesi hâlinde bakanlık, yukarıdaki fıkralarda belirtilen tahliye ve yıktırma iş ve işlemlerini bizzat da yapabilir. Bakanlık veya İdare tarafından yapılan yıktırmanın masrafları, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu müdürlüğü, yıkılan binanın paydaşlarının müteselsil sorumlu olmalarını sağlamak üzere tapu kaydındaki arsa payları üzerine masraf tutarında müşterek ipotek belirtmesinde bulunarak bakanlığa veya idareye ve binanın aynî ve şahsî hak sahiplerine bilgi verir. 2
4. En az 3 kişinin katılımı ile taşınmazın değeri tespit edilir İlgili kurum, uygulama alanındaki taşınmazların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösteren kamulaştırma haritasını veya krokiyi yapar veya yaptırır ve bu taşınmazların maliklerini ve bunların adreslerini tespit eder veya ettirir. Taşınmazın değeri; ilgili kurum bünyesinden en az 3 kişiden teşkil olunacak kıymet takdir komisyonları marifetiyle veya hizmet satın alınmak suretiyle tespit edilir. Taşınmazın değeri; taşınmaz değerleme konusunda uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan bilgi alınarak ve mahallin emlak alım satım bürolarından alınacak bilgilerden de faydalanılarak, 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 11 inci maddesindeki esaslara göre tespit edilir. 5. Sözleşme yapılır Yapılacak konut ve işyerinin niteliği ve büyüklüğü ilgili kurumlarca belirlenmek kaydıyla, uygulama alanında maliklere verilecek olan konut ve işyerleri için sözleşme yapılır. Uygulama alanındaki taşınmazın 12 nci maddeye göre tespit edilen bedeli, malike verilecek konut veya işyerinin inşaat maliyet bedelinden düşülür. Bu şekilde yapılacak hesaplama neticesinde taşınmaz malikinin; İlgili kurumdan, alacağı olur ise, bu alacağa konu meblâğ; taraflar arasında yapılacak anlaşmaya istinaden, nakdi olarak veya ilgili kurumun, kamu hizmetine tahsis edilmemiş olan taşınmazlarından verilerek ya da imar hakkının başka bir alana aktarılması suretiyle ödenebilir. İlgili kuruma borçlu olması halinde, bu borca konu meblâğ; taşınmaz malikince taksit ile ödenebilir. Taksit ile ödemenin esasları proje bazında ilgili kurumca belirlenir. Birden fazla konut veya işyeri alma hakkının olması halinde, birden fazla konut veya işyeri verilmek üzere sözleşme yapılabilir. Böyle bir durumda, taşınmaz malikinin ilgili kuruma borçlanması hâlinde ödemeler, verilecek konut veya işyerinin tespitine yönelik olarak gerçekleştirilecek noter kurası sonrası, ilgili kurumca belirlenecek takvime göre peşin olarak yapılır. İlgili kurumca verilecek konut veya işyerinin inşaat maliyet bedeli; uygulama alanında gerçekleştirilecek yapım ihaleleri sonrası gerçekleşen, ihale bedeli, arsa edinim bedeli, proje giderleri, yıkım ve nakliye giderleri, taşınmaz değerinin tespiti masrafları, zemin iyileştirme giderleri ve müşavirlik giderleri gibi giderler dikkate alınarak hesaplanır. Taşınmaz maliklerinden kendisine işyeri verileceklere müstakil işyeri yerine işyeri hissesi de verilebilir. İlgili kurum, uygulama alanındaki taşınmaz maliklerini yapılacak anlaşmalar çerçevesinde proje ortağı yapmak suretiyle, kat veya hasılât karşılığı inşaat yapabilir veya yaptırabilir. 3
Bakanlık, Kanunun 3 üncü maddesi kapsamında bakanlar kurulu kararıyla veya Maliye Bakanlığınca bakanlığa tahsis edilerek tasarrufuna bırakılan taşınmazlar da dâhil olmak üzere, uygulama alanında bulunan bütün taşınmazlar üzerinde her tür harita, plan, proje, arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile toplulaştırma yapmaya; bu alanlarda bulunan taşınmazları satın almaya, ön alım hakkını kullanmaya, bağımsız bölümler de dâhil olmak üzere taşınmazları trampaya, taşınmaz mülkiyetini veya imar haklarını başka bir alana aktarmaya; aynı alanlara ilişkin taşınmaz mülkiyetini anlaşma sağlanmak kaydı ile menkul değere dönüştürmeye; kamu ve özel sektör işbirliğine dayanan usuller uygulamaya, kat veya hasılat karşılığı usulleri de dâhil olmak üzere inşaat yapmaya veya yaptırmaya, arsa paylarını belirlemeye; 23/06/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundaki esaslara göre paylaştırmaya, payları ayırmaya veya birleştirmeye ve Türk Medeni Kanunu uyarınca sınırlı ayni hak tesis etmeye yetkilidir. Bakanlık; Kanundan kaynaklanan ve altıncı fıkrada belirtilen yetkilerini, Kanunun 3 üncü maddesi kapsamında Bakanlığa tahsis edilen taşınmazlar bakımından Maliye Bakanlığının izin ve onayına tabi olmadan kullanabilir. Kanunun 3'üncü maddesi kapsamında bakanlığa tahsis edilen taşınmazlar üzerinde kanun kapsamındaki uygulamalara bağlı olarak meydana gelen yeni taşınmazların kendileri ile anlaşma sağlanan gerçek kişiler veya mirasçıları ile tüzel kişiler adına tapuya tescil edilmesi, bakanlığın isteği üzerine, maliye bakanlığınca yapılır. Bu taşınmazlar ile ilgili olarak tapuda işlem yapılmasını gerektiren diğer hallerde de, Bakanlığın isteği üzerine, maliye bakanlığınca tapuda işlem tesis edilir. 6. 18 ay 600 TL kira yardımı Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapılar ile uygulama alanı dışındaki riskli yapıların maliklerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine veya ilgili kurumca belirlenecek tarihe kadar, mümkün olması hâlinde geçici konut veya işyeri tahsisi, mümkün olmaması hâlinde ise, bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir. Kira yardımı aylık 600 TL, yardım süresi ise, 18 ay ı geçmiyor. Aylık kira bedeli, her yıl Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayımlanan Tüketici Fiyatları Endeksi oranında güncelleniyor. Yapılacak kira yardımının ilk 5 aya kadar olan kısmı, taşınma masrafları da dikkate alınarak peşin olarak ödeniyor. Birinci fıkrada belirtilen yapılarda kiracı veya sınırlı aynî hak sahibi olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere, bakanlıkça belirlenecek oranda defaten kira yardımı yapılabiliyor. Kira yardımı başvurusu nasıl yapılır? Uygulama alanında, riskli alan veya rezerv alanı belirlenmesine ilişkin karar ve tapu belgesine istinaden ilgili kuruma, 4
Uygulama alanı dışındaki riskli yapılarda, riskli yapı tespitine ilişkin rapor ve tapu belgesine istinaden müdürlüğe yapılıyor. Uygulama alanında kira yardımı talebinin uygulamayı yapan İdare veya TOKİ ce uygun görülmesi ve onaylanmak üzere bakanlığa gönderilmesi üzerine, ilgililerine ödenmek üzere İdare veya TOKİ nin hesabına, Uygulama alanı dışındaki riskli yapılarda kira yardımı talebinin müdürlükçe uygun görülmesi ve onaylanmak üzere bakanlığa gönderilmesi üzerine, doğrudan riskli yapı maliklerinin hesap numaralarına yapılıyor. Kanun kapsamında kredi kullanacak gerçek veya tüzel kişilerin bankalardan kullanacağı kredilere; hazine müsteşarlığının bağlı bulunduğu bakanın teklifi üzerine bakanlar kurulunca belirlenen oranlarda Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından karşılanmak üzere faiz desteği verilebilir. Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından aynı kişiye hem kira yardımı ve hem de faiz desteği yapılamaz. Kira yardımından faydalananlar faiz desteğinden, faiz desteğinden faydalananlar ise kira yardımından faydalanamaz. 7. 15 gün içinde evin tahliye edilmesi gerekiyor İlgili kurum ile anlaşma yapan taşınmaz malikleri, ilgili kurumca belirlenecek takvime göre 15 gün içinde var ise su, elektrik, telefon ve doğalgaz benzeri hizmet ve emlak vergisi gibi vergi borçlarını ödeyerek yapıyı boş olarak teslim etmesi gerekiyor. Vatandaşa hasılattan pay imkanı da veriliyor Yeni yürürlüğe giren yönetmelik vatandaşa hasılattan pay imkanı da getiriyor. Yönetmeliğe göre, taşınmaz sahiplerine, öncelikle dönüşümün uygulanacağı alanlarda yapılacak konut ve iş yerlerinden verilmek üzere sözleşme imzalanacak. Uygulama alanındaki taşınmazın bedeli, hak sahibine verilecek konut veya iş yerinin inşaat maliyet bedelinden düşülecek. Taşınmaz sahiplerinden kendisine iş yeri verilecekler, müstakil iş yeri yerine iş yeri hissesi de alabilecek. Şengül KIRMIZITAŞ/Emlakkulisi.com 50 soruda afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi işlemleri 01-Kanun un Temel Amacı Nedir? 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun temel amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemek, başta deprem olmak üzere tabii afetler nedeniyle meydana gelebilecek can ve mal kayıplarını önlemektir. Bu Kanun un bugüne kadar yapılmış olan kentsel dönüşüm yasalarından ve projelerinden en belirleyici farkı; tapusu olan veya olmayan hak sahiplerinin haklarının korunması ve mağdur edilmemesi olarak ifade edilebilir. 5
02- Kanun da Adı Geçen Kurumlar Nelerdir? Dönüşümde Belediyelerin Yetkisi Var mıdır? Bu Kanun un uygulanmasında; Bakanlık: Çevre ve Şehircilik Bakanlığını, İdare: Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeleri, bu sınırlar dışında il özel idarelerini, büyükşehirlerde büyükşehir belediyelerini ve Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi hâlinde büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyelerini, TOKİ: Toplu Konut İdaresini, ifade eder. İstanbul gibi büyükşehirlerde ilçe belediyelerinin bu kanun uygulamalarını yapabilmeleri için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetkilendirilmesi gerektiğinden, bakanlıkça, büyükşehir ilçe belediyelerine gönderilen bir yazı ile birçok büyükşehir ilçe belediyesine bu yetkiler verilmiştir. 03- Rezerv Yapı Alanı Nedir? Belirlenmesinde Yetkili Kurum Kimdir? Bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ nin veya belediyenin (meclis kararı) talebine bağlı olarak veya resen, Maliye Bakanlığının uygun görüşü de alınarak (30 gün içinde görüşünü bildirmek zorunda) Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenen alanları, ifade eder. Rezerv yapı alanlarının belirlenmesinde yetkili kurum Çevre ve Şehircilik Bakanlığı olup bu yetkisini resen ya da TOKİ / İdarenin (Belediye/Özel İdare) talebi üzerine Maliye Bakanlığının uygun görüşünü alarak kullanır. 04- Riskli Alan/Riskli Yapı Nedir? Belirlenmesinde Yetkili Kurumlar Kimlerdir? Riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya belediye (meclis kararı) tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak (15 gün içinde görüşünü bildirmek zorunda) belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alanı, ifade eder. Riskli alanlarının belirlenmesinde yetkili kurum Bakanlar Kurulu olup bu yetkisini Çevre ve Şehircilik Bakanlığı veya ilgili belediye tarafından belirlenen alanlarda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı nın teklifi üzerine kullanır. Riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak bakanlığın lisans verdiği kuruluşlar tarafından tespit edilen yapıyı, ifade eder. Riskli yapıların belirlenmesinde yetkili kurum Çevre ve Şehircilik Bakanlığının lisans verdiği Lisanslı Kuruluşlardır(üniversiteler, inşaat, jeoloji ve jeofizik mühendisleri odaları, yapı denetim kuruluşları ile lisanslandırılmış diğer kurum, kuruluş ve şirketler). 05-Uygulama Alanı Nedir? Nasıl Belirlenir? Bakanlar Kurulu kararıyla kararlaştırılan riskli alan ile Bakanlıkça (Çevre ve Şehircilik Bakanlığı) belirlenen rezerv yapı alanını, ifade eder. (Riskli alan&rezerv alan=uygulama alanı). Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan yâda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere tespit edilen alanlara uygulama alanı denir. 06- Binamızın Riskli Yapı Olup Olmadığını Nasıl Anlarız? Riskli yapıların tespitinin öncelikle yapı maliklerince yaptırılması esastır. Yapı malikleri ya da kanuni temsilcileri masrafları kendilerine ait olmak üzere, riskli yapısını belirlemek için bakanlığın lisans verdiği kurum ve kuruluşlara başvurarak binalarının riskli olup olmadığını tespit ettirebilirler. Riskli yapılar belediyeler tarafından da tespit edilebilir. Belediyeler kendi sorumluluk alanlarındaki yapılara yönelik olarak bir tarama yaparak bina stoklarını tespit edebilirler. Bu 6
tarama sonucu ortaya çıkan sonuçlara göre de, ekonomik ömrünü tamamlamış, eski ve riskli bina sahiplerinden tespit yapılmasını isteyebilirler. 07-Tek Başımıza Tespit Yapılmasını Talep Edebilir miyiz? Çoğunluk Kararı Gerekir mi? Kat maliklerinden birinin talep etmesi halinde bile tespit yaptırılabilir. Bunun için binanızda çoğunluk şartı aranmaz. Bu durumda tespit masraflarını tek başına karşılamak zorundadır. 08-Tespit Yaptırmama Hakkı Var mıdır? Tespit Masrafı Ne Kadardır? Yapı sahiplerinin tespit yaptırmama gibi bir hakları yoktur. Bakanlık, riskli yapıların tespitini süre vererek yapı maliklerinden veya kanuni temsilcilerinden isteyebilir. Verilen bu süre içinde yapı malikleri tespitleri kendileri yaptırmak zorundadır. Bu süre içinde tespit yaptırılmaz ise bakanlık veya belediye resen bu tespitleri yapar veya yaptırır. Ayrıca, bakanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek belediyelerden de isteyebilir. Tespit masrafları piyasa koşullarına göre belirlenmekle beraber 500 m2 bir binanın 2.500,00 TL+KDV civarında bir tespit masrafı olmaktadır. 500 m2 nin üzerinde her 1 m2 için ek ücret talep edilmektedir. 09-Gerçeğe Aykırı Tespit Yapılabilir mi? Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, riskli yapı tespitine ilişkin faaliyetleri denetleme yetkisine sahiptir. Gerçeğe aykırı tespit yapıldığının anlaşılması halinde; tespiti yapan kurum ve kuruluşların lisansları iptal edilir ve gerçeğe aykırı tespit yapan kişi/kişiler hakkında 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu uyarınca Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunur. 10-Resen Yapılan Tespitlerin Masraflarını Kim Karşılar? Bakanlık veya belediyeler tarafından resen yapılan tespit işlemine ait masraflar tespiti yapan idare tarafından karşılanır. Bakanlık ve belediyeler bu tür masraflar için bütçelerine özel ödenek koyarlar. Bakanlık veya belediyeler tarafından yapılan bu masraflar ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir ve masraf miktarı kadar taşınmazın üzerinde ipotek tesisi edilir. Binanın tüm paydaşları bu masraflardan müteselsilen (birlikte) sorumlu olurlar. İpotek tesisiyle ilgili olarak tapu müdürlüğünce yapı maliklerine ipotek hakkında bilgi verilir. 11-Tespit İşleminden Sonra Neler Yapılır? 11.1- Lisanslı Kuruluşlar tarafından risk tespit işlemleri tamamlanan yapılara ait sonuçlar, tespit tarihinden itibaren en geç 2 gün içinde yapının bulunduğu ildeki Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne gönderilir. 11.2-Müdürlük, raporları inceler ve riskli yapı olarak tespit edilen yapıları tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, tespit tarihinden en geç 10 iş günü içinde ilgili tapu müdürlüğüne bildirir ve konu hakkında Çevre ve Şehircilik Bakanlığına da bilgi verir. Tapu kütüğüne konan belirtmelerle ilgili olarak tapu müdürlüğünce yapı maliklerine belirtmeler hakkında bilgi verilir. 11.3-Riskli yapı olarak tespit edilen yapı sahiplerine belediyesince veya Bakanlıkça evi boşaltmaları için 60 gün süre tanınır. Yıkım işlerine öncelikle gönüllü binalardan başlanır. Gönüllü olmayanlara ise devlet yıkım kararı alır. Süreç sonunda konut sahipleri direnirse, riskli yapı zorla yıkılır. 12-Tespite İtiraz Hakkı Var mıdır? Varsa Süresi Nedir? 7
Bakanlıkça yada belediyelerce yapılan çalışmalarda binanız riskli yapı olarak tespit edilmişse, kat malikleri veya kanuni temsilcileri bu duruma 15 gün içinde itiraz edebilirler. İtirazlar riskli yapının bulunduğu yerdeki Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne verilecek bir dilekçeyle yapılır. Bu itirazlar; Bakanlıkça, üniversitelerde görevli inşaat, jeoloji veya jeofizik mühendisliği ile hukukçular arasından seçilecek üç ve bakanlıkta görevli iki kişiden teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır. Teknik heyet kararları bakanlığa, tespiti yapan ve yaptıran idareye ve itiraz edene bildirilir. 13-Tespitlere İtiraz Halinde Masrafları Kim Öder? İtiraz işlemini takip eden süre içerisinde bakanlık ve belediyenin yaptığı tespit çalışmalarının tüm masrafları kat malikleri tarafından karşılanır. Karşılanamadığı durumda tüm masraflar yapının bulunduğu yerdeki ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu müdürlüğü, binanın paydaşlarının tapu kaydındaki arsa payları üzerine, masraf tutarında müşterek ipotek belirtmesinde bulunarak hak sahiplerine de bilgi verir. 14-Tespit İşlemine Karşı Dava Açılabilir mi? Yapılan tespitler sonrası, idarî işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde idare mahkemelerinde idari işlemin iptali yönünde dava açılabilir. Bu davalarda yürütmeyi durdurma kararı verilemez. 15- Binamızın Yıkılıp Yıkılmayacağını Nasıl Anlayacağız? 15.1-Lisanslı kuruluşlar tarafından yapılan tespitler sonucunda, binanız riskli yapı konumunda ise yıkılır, 15.2-Binanız risk taşımasa da yeni yerleşim yeri alanı olarak kullanılmak üzere rezerv yapı alanı içinde ya da riskli alan içinde kalıyorsa yıkılabilir. 16-Binamız Yeni Yapıldı ve Sağlam, Riskli Alan İçinde Kalıyor Yine de Yıkılır mı? Yeni yapılan binanız riskli yapı olmasa bile (sağlam ve güvenilir) riskli alan yada rezerv alan içinde kalıyorsa uygulama bütünlüğü açısından yıkılması mümkündür. Uygulama bütünlüğü açısından bakanlıkça gerekli görülenler bu kanun kapsamında değerlendirilerek yıkılabilir. 17-Tahliye/Yıkım Nasıl ve Ne Zaman Yapılır? Riskli yapıların yıktırılmasında ve bunların bulunduğu alanlar ile rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda, öncelikle maliklerle anlaşma yoluna gidilmesi esastır. Bu mümkün olmadığı takdirde idari yoldan bu iş ve işlemler yapılır; Bakanlıkça veya belediyesince tespit edilen riskli yapıların yıktırılması için maliklerine 60 günden az olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yapı, maliklerince yıkılmazsa; yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek tekrar süre verilerek tebligatta bulunulur. Verilen bu ek süre içinde de yapı maliklerince yıktırılmazsa; riskli yapı bakanlıkça ya da belediyesince zorla yıktırılır. 18-Binanın Yıkımı Engellenebilir mi? Riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemleri ile değerleme işlemlerini engelleyenler hakkında, işlenen fiil ve hâlin durumuna göre Türk Ceza Kanununun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur. Riskli yapıların tespiti, bu yapıların tahliyesi ve yıktırılması iş ve işlemlerine dair görevlerinin gereklerini yerine getirmeyen kamu görevlileri hakkında da, tâbi oldukları ceza ve disiplin hükümleri uygulanır. 8
19-Binayı Tahliye Etmek İsteyenlerin Yapması Gerekenler Nelerdir? İdare ile anlaşma yapan yapı malikleri, idarece belirlenecek takvime göre 15 gün içinde, su, elektrik, doğalgaz ve emlak vergisi borçlarını ödeyerek, binayı boş ve işgalsiz olarak idareye/belediyeye teslim ederler. 20-Yıkımı Kim Yapar? Masrafları Kim Karşılar? 1-Binanızın dönüşümü için eğer müteahhit firma/kişi ile özel bir anlaşma yapıldıysa yıkımı müteahhit firma/kişi yapar ve masrafları müteahhit firma/kişi karşılar, 2-Yıktırma işlemi Bakanlık veya Belediye tarafından yapılırsa; yıkım masrafları dönüşüm projeleri özel hesabından mahalli idarelerinde iştirakiyle mülki amirler tarafından karşılanır. Yapılan yıkım masrafları ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu müdürlüğü, yıkılan binanın paydaşlarının tapu kaydındaki arsa payları üzerine, masraf tutarında müşterek ipotek belirtmesinde bulunarak hak sahiplerine de bilgi verir. 21- Zorla Yıktırılan Yapıların Masraflarını Kim Karşılar? Maliklerince yıktırılmayan riskli yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ile yıkım masrafları dönüşüm projeleri özel hesabından mahalli idarelerinde iştirakiyle mülki amirler tarafından karşılanır. Yapılan yıkım masrafları ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu müdürlüğü, yıkılan binanın paydaşlarının tapu kaydındaki arsa payları üzerine, masraf tutarında müşterek ipotek belirtmesinde bulunarak hak sahiplerine de bilgi verir. 22-Yıkılan Binadaki Arsa Paylarımız, Haklarımız Ne Olur? Üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmaz mallarda daha önceden kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakati alınmaksızın bakanlığın talebi üzerine tapuda resen terkin edilerek önceki vasfı ile malikleri adına payları oranında tescil edilir. Bu taşınmaz malların sicilinde bulunan taşınmazın niteliği, ayni ve şahsi haklar ile temliki tasarruflar veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. 23-Yıkılan Binaların Arsaları Nasıl Değerlendirilir? Yıkılan binaların arsalarının malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Binanın yeniden yaptırılması aşamasında; parsellerin tevhit edilmesine, münferit, birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hâsılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Kararlar hissedarlar arasında üçte ikilik çoğunluk ile alınacağı için arsanın değerlendirilmesinde ve projelerin hayata geçirilmesinde gecikmeler olmaz. 24-Anlaşmayı Kabul Etmeyen Arsa Sahipleri Ne Olur? Çoğunluk üçte ikiye katılmayanların, bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu şekilde diğer paydaşların almaması durumunda, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir. Yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça TOKİ veya belediyeye devredilir. Hazine adına tescil edilen bu paylar, diğer paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya, projeye uyularak değerlendirilir. 25-Yıkılan Binalarda Anlaşma (2/3) Sağlanamazsa Ne Olur, Arsa Kamulaştırılır mı? 9
Üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmaz mal maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, Bakanlık, TOKİ veya İdare/belediye tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümleri uygulanır ve iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılarak kamulaştırma bedeli taksitle ödenir. Kamulaştırma bedelinin 1/5 peşin ödenir. 26-Müteahhitlerle Anlaşma Yapılabilir mi? Bina sahipleri yıkım aşamasında veya daha önce müteahhitler ile anlaşma yapabilir ve şartları aralarında özel bir anlaşma ile belirleyebilirler. Taşınmaz mal üzerinde birden fazla hissedar varsa 2/3 çoğunlukla, münferit mülkiyet varsa tek başlarına bu anlaşmayı yapabilirler. 27-Yıkılan Binanın Yerine Yenisini Biz Yapabilir miyiz? Bunun İçin Kredi İmkânı Var mı? Riskli yapıların yıktırılmasında veya yeniden yaptırılmasında maliklerle anlaşma yoluna gidilmesi esastır. Yapı malikleri 2/3 çoğunluk sağladıkları takdirde kendi projelerini üretebilirler, anlaşmalar yapabilirler. Konutunu ve işyerini kendi imkânları ile yapmak veya edinmek isteyenlere de bakanlık ile protokol imzalayan mevduat ve katılım bankalarından yapım kredisi verilebilir. Kredi kullanmak isteyen kişiler, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı na müracaat ederek, bakanlık ile protokol imzalayan bankalardan kredi kullanabilir. 08.10.2012 tarih ve 2012/3803 karar sayılı Bakanlar Kurulu Kararına göre; 2 yıl geri ödemesiz 10 yıl vadeli 100.000, 00 TL konut yapım kredisi, 2 yıl geri ödemesiz 7 yıl vadeli 100.000,00 TL işyeri yapım kredisi desteği sağlanabilir. 28-Binamızı Yıkmadan Güçlendirebilir miyiz? Bunun İçin Kredi İmkânı Var mı? Riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında olup da bu Kanunun öngördüğü amaçlar bakımından güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılar için, Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca dönüşüm projeleri özel hesabından güçlendirme kredisi verilebilir. Kredi kullanmak isteyen kişiler, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı na müracaat ederek, bakanlık ile protokol imzalayan bankalardan kredi kullanabilir. 08.10.2012 tarih ve 2012/3803 karar sayılı Bakanlar Kurulu Kararına göre; 2 yıl geri ödemesiz 10 yıl vadeli 50.000, 00 TL güçlendirme kredisi desteği sağlanabilir. 29-Kredilerin Avantajı Nedir? Faiz Desteği Var mı? Riskli yapıların yıktırılması, yeniden yaptırılması ya da güçlendirilmesi için kullanılacak kredilerde faiz desteği sağlanır. Faiz desteği oranı, kredinin sağlandığı tarihteki oran esas alınarak, kredinin vadesi boyunca uygulanır ve değiştirilmez. Faiz desteği sağlanacak kredilerde, anapara geri ödemeleri azami geri ödemesiz dönemi aşmamak üzere, inşaatın tamamlandığı tarihten itibaren başlar. Faiz desteği, güçlendirme ve konut yapım kredilerinde faizin %4, işyeri yapım kredilerinde %3 ile sınırlıdır. Buna göre; %10 faizin, yüzde 4 ünü Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, yüzde 6 sını krediyi kullanan öder. 30-Yeniden Bina Yapılırken Vergi, Resim ve Harçlar Ödenir mi? Vergi, resim ve harç gibi mali mükellefiyetler için istisnalar getirilmiş olup bu kanun uyarınca yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye 10
ücreti ve diğer ücretlerden; kullanılan krediler nedeniyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden istisnadır. 31-Planları Kim Yapacak? Planlama Nasıl Olacak Bu kanun uyarınca yapılacak plan teklifleri belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde belediyelerce, dışında ise il özel idarelerince hazırlanır ve bu planlar hakkında belediye meclisi veya il genel meclisi kararı alınır, Büyükşehir belediyesi sınırları içerisindeki ilçe belediyelerince hazırlanan plan revizyonu veya değişikliği teklifleri hakkında ilgili büyükşehir belediyesinin görüşü alınır, İdarece hazırlanan bu plan teklifleri tüm bilgi ve belgelerle birlikte Çevre ve Şehircilik Bakanlığına gönderilir. Bakanlıkça uygun görülen plan teklifleri aynen yada değiştirilerek onaylanır. 32-Planlama Süreci Nasıl Olacak? Kanun kapsamındaki iş, işlem ve uygulamaların özelliği ve aciliyeti nedeniyle, bu Kanun uyarınca yapılacak olan plânlar, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununda ve imara ilişkin hükümler ihtiva eden özel kanunlar da dâhil olmak üzere diğer mevzuatta belirtilen kısıtlamalara ve askı ilân sürelerine tâbi değildir. 33-İmar Hakkı Artışı Verilecek mi? Bu kanun uyarınca yıkılan, yıktırılan alanlara ilişkin olarak mevcut imar planları ve plan notlarına göre inşaat izni verilir. Afet riskine karşı dayanıklı ve yaşam kalitesi yüksek bir çevre oluşturulması için Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirlenen usul ve esaslar dâhilinde, parsellerin birleştirilmesi şartıyla imar hakkı artışı verilebilir. 34-Sit Alanında Kalan Yapıların Dönüştürülmesi Mümkün mü? Uygulama alanında 2863 ve 5366 sayılı Kanunlar kapsamında, korunması gerekli kültür ve tabiat varlığı bulunması halinde, Kültür ve Turizm Bakanlığı ndan uygundur görüşü alınır ve uygulamaya öyle başlanır. 35-Ormanlık Alanların Dönüşümü Mümkün mü? 6831 Sayılı Orman Kanunun 6306 sayılı Kanunun uygulanmasını engelleyici hükümleri uygulanmaz. Ancak 6306 sayılı kanunun öngördüğü uygulamalar sırasında, Orman Kanunun amaçları ayrıca gözetilir. Uygulamalar için 6831 sayılı Kanuna tabii alanların kullanılması zaruri olduğu takdirde, başka yerlerde en az bu alanlar kadar alanın ağaçlandırılması, mecburidir. Ayrıca afet riski altında bulunan alanların dönüştürülmesi uygulamalarının ve afete ilişkin hizmetlerin gerekli kılması halinde, şehrin içindeki veya yakın çevresindeki ormanlık alanların afetler öncesinde piknik alanı, mesire yeri ve afet sonrasında geçici barınma yeri olarak kullanılabilmesi için Orman Genel Müdürlüğünce veya uygun görmesi halinde talepte bulunan idarelerce bu alanlara alt yapı hizmetleri verilebilir. 36-İmar İşlemleri Durdurulabilir mi? Bakanlık veya uygulamayı yürütmesi hâlinde TOKİ veya İdare, riskli alanlarda, riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda ve rezerv yapı alanlarında bu Kanun kapsamındaki projeve uygulamalar süresince her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini geçici olarak durdurma yetkisine sahiptir. 11