KENTSEL DÖNÜŞÜM ALANI İLAN EDİLEN YERLERDE YÜKLENİCİLERİN SORUMLULUKLARI Salih ÇALAL* 27 ÖZ Toplumsal yaşam üzerinde olumlu sonuçlar yaratan kentsel dönüşüm süreci ve buna ilişkin uygulamalar, kentin biçimsel ve sosyolojik havasını tümüyle değiştiren bir yapıya sahiptirler. Uygulamada kentsel dönüşüm planlarını hayata geçiren yükleniciler ise tasfiye edilecek yapılar ile bunların yerine inşa edilecek yaşam alanlarından sorumlu olurlar. Bununla beraber yüklenicilerin, mevzuattan kaynaklanan ipotek, sözleşme imzalanması ve alt taşeron çalıştırılması gibi görevleri ve bu gibi durumlarda yerine getirilmesi zorunlu yükümlülükleri vardır. Anahtar Sözcükler: Kentsel Dönüşüm, Yüklenici, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Alt Taşeron 1. GİRİŞ Kentin yenileme ihtiyacını gidermek üzere, yoksul bölgelerin ıslahını sağlamak ve kentin tümünü veya bir bölümünü yaşam alanı haline getirerek diğer bölgelerle uyum sağlamak amacıyla geliştirilen planlama çalışmalarına kentsel dönüşüm denir. Bu çalışmada, kentsel dönüşüm alanında müteahhitlik (yüklenici) faaliyetinde bulunanların tapuda yapılacak gayrimenkul devri işlemleri ile yine gayrimenkullerle ilgili olarak tapuda yapılacak ipotek tesisi ve cins değişikliği işlemlerinde ne şekilde harç aranılacağı, noterde imzalanacak kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, konut satış sözleşmeleri, alt taşeronlarla yapılan sözleşmeler ile her türlü inşaat malzemelerinin alımına ilişkin sözleşmelerden ne şekilde damga vergisi aranılacağı ve kentsel dönüşüm kapsamında inşa edilen yapıların teslimine ilişkin ne şekilde KDV alınacağı hususlarında bilgi verilecektir. 2. KENTSEL DÖNÜŞÜM KAVRAMI Kentsel dönüşüm, bir kentin tümünün veya belli kesimlerinin değişmesi, başka bir biçime girmesi şeklinde tanımlamakta, kent plancıları arasında bu kavramın, kentlere yeni yerleşim alanlarının eklenmesinden farklı olarak, kentin geçmişten beri var olan kesimlerinin içyapısında ve başka yerleşim birimleriyle olan ilişkilerinde meydana gelen değişimlerdir.(keleş, 2004 : 73-75) 27 * Gümrük ve Ticaret Müfettişi Makale Geliş Tarihi: 22.02.2015 Yayın Kurulu Kabul Tarihi: 25.02.2016 141
Bir başka tanım göre kentsel dönüşüm, kamu, özel sektör ve halk katılımını savunan, yoksul bölgelerin ıslahına ve yapı-çevre-donatı üçlüsünün iyileştirilmesine çalışan, kişilerin yasam mekânlarının yanında ticaret ve sanayi sayesinde ekonominin de ilerlemesini amaçlayan; bununla birlikte, kent merkezlerini, günümüz yaşamına uyum sağlayabilecek niteliğe kavuşturmak bakımından geliştirilmiş bir plânlama çalışmasıdır. (Turok, 2004) Kentsel dönüşüm, beş temel amaca hizmet etmek üzere tasarlanır; (Roberts, 2000) a. Kentin fiziksel koşulları ile toplumsal problemleri arasında doğrudan bir ilişki kurulmasıdır. Kentsel alanların çöküntü alanı haline gelmesindeki en önemli nedenlerden birisi toplumsal çökme ya da bozulmadır. Kentsel dönüşüm projeleri, temelde toplumsal bozulmanın nedenlerini araştırmalı ve bu bozulmayı önleyecek önerilerde bulunmalı. b. Kentsel dönüşüm; kent dokusunu oluşturan birçok öğenin fiziksel olarak sürekli değişim ihtiyacına cevap vermelidir. Bir başka deyişle, kentsel dönüşüm projeleri kentin hızla büyüyen, değişen ve bozulan dokusunda ortaya çıkan yeni fiziksel, toplumsal, ekonomik, çevresel ve altyapısal ihtiyaçlara göre, kent parçalarının yeniden geliştirilmesine olanak sağlamalı. c. Kentsel refah ve yaşam kalitesini artırıcı bir ekonomik kalkınma yaklaşımını ortaya koymalı. d. Fiziksel ve toplumsal bozulmanın yanı sıra, kentsel alanların çöküntü bölgeleri haline gelmelerinin en önemli nedenlerinden birisi, bu alanların ekonomik canlılıklarını yitirmesidir. Kentsel dönüşüm projeleri fiziksel ve toplumsal çöküntü alanları haline gelen kent parçalarında ekonomik canlılığı yeniden getirecek stratejileri geliştirmeyi ve böylece kentsel refah ve yasam kalitesini artırmayı amaçlamalı. e. Kentsel alanların en etkin biçimde kullanımına ve gereksiz kentsel yayılmadan kaçınmaya yönelik stratejilerin ortaya koyulmasıdır. 3. KENTSEL DÖNÜŞÜM ALANI İLAN EDİLEN YERLERDE YÜK- LENİCİLERİN SORUMLULUKLARI 492 sayılı Harçlar Kanununun 123 üncü maddesinin birinci fıkrasında, Özel kanunlarla harçtan muaf tutulan kişilerle, istisna edilen işlemlerden harç alınmaz. hükmüne, 5393 sayılı Belediye Kanununun 73 üncü maddesinin altıncı fıkrasında da,...kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında 142 OCAK - ŞUBAT
yıkılarak yeniden yapılacak münferit yapılarda ilgili resim ve harçların dörtte biri alınır. hükmüne yer verilmiştir. Öte yandan, 492 sayılı Harçlar Kanununun 57 nci maddesinde, Tapu ve kadastro işlemlerinden bu kanuna bağlı (4) sayılı tarifede yazılı olanları, tapu ve kadastro harçlarına tabidir. denilmekte, 58 inci maddesinin (b) fıkrasında da, ipotek tesisinde ipoteği tesis edenlerin harcın mükellefi olacağı, anılan tarifenin I-7/a fıkrasında ise, ipotek tesisinde ipotekle sağlanan borç miktarı üzerinden harç alınacağı hükme bağlanmıştır. Söz konusu harcın oranı 24/12/2012 tarih ve 2012/4116 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile 1/1/2013 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere binde 4,55 olarak belirlenmiştir. Diğer taraftan, Kanuna bağlı (4) sayılı tarifenin I-20/a fıkrasında da; gayrimenkullerin ivaz karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine dayanarak yahut trampa hükümlerine göre devir ve iktisabında gayrimenkulün beyan edilen devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere emlak vergisi değeri üzerinden (Cebri icra veya şuyuun izalesi hallerinde satış bedeli, istimlâklerde takdir edilen bedel üzerinden) devir eden ve devir alan için ayrı ayrı harç alınacağı hükme bağlanmıştır. Söz konusu harcın oranı 20/9/2012 tarih ve 2012/3735 sayılı Bakanlar Kurulu Kararıyla 22/9/2012 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere binde 20 olarak belirlenmiştir. Kanuna bağlı (4) sayılı tarifenin I-13/a fıkrasında, arsa ve arazi üzerine inşa olunacak bina vesair tesislerin tescilinde harç alınacağı ve I-13/c fıkrasında ise (a) fıkrası dışında kalan her nevi cins ve kayıt tashihinde (her bir işlem için) harç alınacağı hükme bağlanmıştır. Söz konusu harçların tutarları 24/12/2012 tarih ve 2012/4116 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile 1/1/2013 tarihinden geçerli olmak üzere I-13/a fıkrası için 156,55 TL ve I-13/c fıkrası için ise 78,25 TL olarak belirlenmiştir. Ayrıca 488 sayılı Damga Vergisi Kanununun 1 inci maddesinde, bu Kanuna ekli (1) sayılı tabloda yazılı kağıtların damga vergisine tabi olduğu; 3 üncü maddesinde, damga vergisinin mükellefinin kağıtları imza edenler olduğu, resmi dairelerle kişiler arasındaki işlemlere ait kağıtların damga vergisini kişilerin ödeyeceği; 8 inci maddesinde, bu Kanunda yazılı resmi daireden maksadın genel ve özel bütçeli idarelerle, il özel idareleri, belediyeler ve köyler olduğu; Kanuna ekli (1) sayılı tablonun I. Akitlerle ilgili kağıtlar başlıklı bölümünün A/1 fıkrasında, belli parayı ihtiva eden mukavelenamelerin nispi damga vergisine tabi olduğu hükme bağlanmıştır. 143
5393 sayılı Belediye Kanununun 73 üncü maddesinde yer alan hükümde yapılacak inşaatlarla ilgili sözleşmeler yönünden bir belirleme bulunmadığından, dönüşüm ve gelişim alanlarında yapılacak yapılarla ilgili düzenlenecek kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, konut satış sözleşmeleri, alt taşeronlarla yapılan sözleşmeler ile her türlü inşaat malzemelerinin alımına dair sözleşmelere ilişkin damga vergisinin söz konusu hüküm kapsamında değerlendirilmesi mümkün bulunmamaktadır. KDV Kanununun 1/1 inci maddesine göre, Türkiye de ticari, sınai, zirai ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetlerin KDV ye tabi olduğu, 10 uncu maddesinde, vergiyi doğuran olayın mal teslimi ve hizmet ifası hallerinde, malın teslimi veya hizmetin yapılması, malın tesliminden veya hizmetin yapılmasından önce fatura veya benzeri belgeler verilmesi hallerinde ise bu belgelerde gösterilen miktarla sınırlı olmak üzere fatura veya benzeri belgelerin düzenlenmesi anında meydana geleceği hüküm altına alınmıştır. Aynı Kanunun 19 uncu maddesinde ise; Uluslararası anlaşma hükümlerinin saklı kalması koşuluyla diğer kanunlardaki vergi muaflık ve istisna hükümlerinin bu vergi bakımından geçersiz olduğu, KDV ye ilişkin istisna ve muafiyetlerin ancak bu Kanuna hüküm eklenmek veya bu Kanunda değişiklik yapılmak suretiyle düzenleneceği belirlenmiştir. Bu kez, 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanununun Ek 1 inci maddesinde; belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde yapılan her türlü bina inşaatı (ilave ve tadiller dahil), inşaat veya tadilat ruhsatının alınmasında Ek Madde 6 da yer alan tarifede gösterilen nispet ve hadlerde bina inşaat harcına tabi olduğu, 79 uncu maddesinde belediyeler ve belediyelere bağlı müesseselerden istenecek her türlü kayıt suretleriyle gayrimenkullerle ilgili harita plan ve krokilerin suretlerinin kayıt ve suret harcına tabi olduğu hüküm altına alınmıştır. Aynı Kanunun 80 inci maddesinde; İmar mevzuatı gereğince aşağıda belirtilen harçlar belediyece tahsil olunur a) Belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde İmar Kanununa göre ilk kez yapılan veya istek üzerine gerçekleştirilen müteakip parselasyon işlemleri Parselasyon Harcına (teşvik belgesini haiz organize sanayi bölgeleri hariç olmak üzere), b) Verilecek ifraz ve tevhit kararları İfraz ve Tevhit Harcına, c) Proje tasdik işlemleri Plan ve Proje Tasdik Harcına, d) Zemin ve yol kanal açma izni verilmesi, yapım ve yıkım artığı malzeme 144 OCAK - ŞUBAT
ile toprak kazısının taşınması için belediyelerce yer gösterilmesi ve bu yerlerin tesviyesi Zemin Açma İzni ve Toprak Hafriyatı Harcına, f) Yapı kullanma izni verilmesi işleri Yapı Kullanma İzni Harcına tabidir. hükmü yer almaktadır. 4. SONUÇ Makalemiz içerisinde yer alan Kanun hükümleri uyarınca, kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yıkılarak yeniden yapılan gayrimenkullere ilişkin olarak 492 sayılı Kanuna bağlı (4) sayılı tarifenin 13/a ve 13/c bentlerinde yer alan harçların indirimli olarak tahsil edilmesi gerekmekle birlikte, kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri kapsamında yapılacak gayrimenkullerin tapuda devri işlemleri ile ipotek tesisi işlemlerinin 5393 sayılı Kanunun 73 üncü maddesi kapsamında değerlendirilmesine imkan bulunmamaktadır. Benzer şekilde, 5393 sayılı Belediye Kanunun 73 üncü maddesi kapsamında kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında inşa edilen yapıların teslimine ait KDV lere 1/4 oranının uygulanması mümkün bulunmamaktadır. Ayrıca söz konusu hüküm kapsamında kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yıkılarak yeniden yapılacak münferit yapılarda, 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu kapsamında alınacak olan harçların dörtte birinin alınması gerekmekte olup, bu kapsam dışındaki yapılarda harçlara dörtte bir oranının uygulanması mümkün bulunmamaktadır. KAYNAKÇA Keleş, R. (2004) Kentsel Dönüşümün Tüzel Altyapısı : Dosya: Kentsel Dönüşüm ve Katılım, Mimarist Dergisi 4; 12 (2004) : 73-75 Kibaroğlu D. ve Şişman A. (2009) Dünyada Ve Türkiye de Kentsel Dönüşüm Uygulamaları TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası 12. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı, 11-15 Mayıs 2009, Ankara da sunulan bildiri. Rober ts, P. (2000) The Evolution, Definition And Purpose Of Urban Regeneration. P. Roberts ve H. Sykes, (Ed.), Urban regeneration a handbook.london: SAGE Publications. Turok I. (2004) Urban Regeneration What Can Be Done And What Should Be Avoidant Uluslararası Kentsel Dönüşüm Sempozyumu Bildirisi. İstanbul Büyükşehir Belediyesi. 145