Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. tarafından hazırlanan değerleme raporundan yapılmış alıntıların özeti olup, yorum ve görüşler tamamen değerleme şirketinin görüşleridir. DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN ADRESİ RAPORUN KONUSU RAPORUN TÜRÜ : Edip Gayrimenkul Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş. : E-5 (D-100) Karayolu, 4 Pafta, 225 ilâ 228 ve 4254 nolu; 14 Pafta, 229, 230, 1896 ve 1897 nolu parseller Büyükkarıştıran Lüleburgaz / KIRKLARELİ : Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen 8 adet parsel ve tesisin satış değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. : Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında ve ilgili tebliğlere uygun olarak hazırlanmıştır. ŞİRKET ÜNVANI : Edip Gayrimenkul Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş. ŞİRKETİN ADRESİ : Mahmutbey Merkez Mah., Taşocağı Cad. No:5 34217 Bağcılar / İSTANBUL TELEFON : 0 212 446 38 58-59 FAKS : 0 212 446 38 80 KURULUŞ (TESCİL) TARİHİ : 31.12.1971 TİCARET SİCİL : 112966-59723 KAYITLI SERMAYE TAVANI : Esas Sermaye Sistemi ÖDENMİŞ SERMAYESİ : 50.000.000,-TL HALKA AÇIKLIK ORANI : % 49,98 FAALİYET KONUSU : Her türlü gayrimenkul projeleri geliştirmek, satış, kiralama ve yönetimini yapmak
TAŞINMAZLARIN TAPU KAYITLARI Tapu Kayıtları SAHİBİ İLİ - İLÇESİ KÖYÜ : Edip Gayrimenkul Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş. : Kırklareli Lüleburgaz : Büyükkarıştıran MEVKİİ PAFTA ADA PARSEL NİTELİĞİ (*) YÜZÖLÇÜMÜ (m²) CİLT SAHİFE YEVMİYE TAPU TARİHİ Bucaklar 4 --- 225 Tarla 8.000 3 225 7238 05.05.2011 Arap yeri 4 --- 226 Tarla 10.000 3 226 7238 05.05.2011 Bucaklar 4 --- 227 Tarla 8.000 3 227 7238 05.05.2011 Bucaklar 4 --- 228 Tarla 8.000 3 228 7238 05.05.2011 Bucaklar 14 --- 229 Tarla 12.300 3 229 7238 05.05.2011 Bucaklar 14 --- 230 Tarla 18.700 3 230 7238 05.05.2011 Baş Ağıl 14 --- 1896 Tarla 9.750 20 1892 7238 05.05.2011 Baş Ağıl 14 --- 1897 Tarla 7.350 20 1893 7238 05.05.2011 Kaldırım altı 4 --- 4254 İçerisinde tekstil kompleksi ve fabrika tesisi bulunan arsa (*) TOPLAM 288.300 206.200 45 4400 7238 05.05.2011 (*) 4254 nolu parsel üzerinde konumlu olan tesis için cins tashihi yapılmıştır. Not: Taşınmazlar, Edip İplik Sanayi ve Ticaret A.Ş. adına kayıtlı iken Edip Gayrimenkul Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş. adına unvan değişikliği olmuştur. 2
TAŞINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU Konum ve Çevre Bilgileri Değerleme konusu; Kırklareli İli, Lüleburgaz İlçesi, Büyükkarıştıran Beldesi sınırları içerisindeki 4 pafta, 4254 nolu parsel üzerinde konumlu olan Edip İplik Tesisleri ile 4 pafta 225 ilâ 228, 14 Pafta, 229, 230, 1896 ve 1897 nolu parsellerdir. E 5 Karayolu üzerinde Çorlu Lüleburgaz istikametinde ilerlerken Büyükkarıştıran Beldesi çıkışında ve yolun solunda yer alan tesis, E 5 Karayolu na ikinci parsel konumundadır. Tesis ile karayolu arasında Çelik İnşaat, yolun karşısında Akpet Akaryakıt İstasyonu, karşı çaprazında Kızılay Hizmet Binası, yakın çevresinde ise ADM Yağ, Tüp Merserize, Ulaş Gıda, Trakya Otocam Fabrikası, Trakya Döküm, Paşabahçe Cam, Genmak, Zorlu Enerji, Eczacıbaşı Zentiva gibi orta ve büyük ölçekli sanayi tesisleri ile belediye merkezine yakın konumda, ayrık ve bitişik nizamlarda inşa edilmiş, mesken olarak kullanılan, 2 3 katlı binalar bulunmaktadır. Tesis, E 5 Karayolu na 50 m., Muratlı Kavşağı na 350 m., Büyükkarıştıran Belediye binasına 450 m., Misinli Kavşağı na ise yaklaşık 2 km. mesafededir. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler : Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaşanan ekonomik krizle başlayan dönem, yaşanan diğer krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıştır. 2001-2003 döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi düşüşler yaşanmış, alım satım işlemleri yok denecek kadar azalmıştır. Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu gelişmelerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya başlamış; gayrimenkul ve inşaat sektöründe büyüme kaydedilmiştir. Ayrıca 2004-2005 yıllarında oluşan arz ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla yukarı çekmiştir. Bu dengesiz büyüme ve artışların sonucunda 2006 yılının sonuna doğru gayrimenkul piyasası sıkıntılı bir sürece girmiştir. 2007 yılında Türkiye için iç siyasetin ağır bastığı ve seçim ortamının ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü durgunlaştırdığı gözlenmiştir. 2008 yılı ilk yarısında iç siyasette yaşanan sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan Mortgage piyasasındaki olumsuz gelişmeler devam etmiştir. 2008 yılında ise dünya ekonomi piyasaları çok ciddi çalkantılar geçirmiştir. Yıkılmaz diye düşünülen birçok finansal kurum devrilmiş ve global dengeler değişmiştir. Daha önce Türkiye ye oldukça talepkar davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım fonu ve yatırım kuruluşu, faaliyetlerini bekletme aşamasında tutmaktadır. Global krizin etkilerinin devam ettiği dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmiştir. 3
Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye de parlak bir yıl olmamıştır. İçinde bulunduğumuz yıllar gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici olunan yıllardır. Finans kurumları son dönemde yavaş yavaş gayrimenkul finansmanı açısından kaynaklarını kullandırmak için araştırmalara başlamışlardır. 2010 içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin inşaat sektörü lehine gelişmesiyle gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü edinmeye çalıştığı bir yıl olmuş ve az da olsa daha esnek bir yıl yaşanmıştır. Geçmiş dönem bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkul ürünleri erişilebilir fiyatlı olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Bütün verilere bakıldığında 2010 yılındaki olumlu gelişmeler 2011 ve 2012 yıllarında da devam etmiştir. Kısa bir projeksiyonda ise gayrimenkul piyasasındaki toparlanmanın devam edeceği düşünülebilir. TESİSİN GENEL ÖZELLİKLERİ TOPLAM İŞLETME ALANI : 288.300 m² TOPLAM İNŞAAT ALANI : 58.598 m² ELEKTRİK SU KANALİZASYON TRAFO JENERATÖR SU DEPOSU ISITMA SİSTEMİ : Şebeke : Kuyu (2 adet) : Arıtma + şebeke : Mevcut : Mevcut : Mevcut : Merkezi sistem kalorifer ATIKSU ARITMA SİSTEMİ : Biyolojik arıtma tesisi mevcut KULLANMA SUYU ARITMA SİSTEMİ YANGIN TESİSATI PARK YERİ SATIŞ KABİLİYETİ : Mevcut : Yangın söndürme cihazları ve dolapları : Açık otopark alanı mevcut : Satılabilirlik özelliğine sahiptirler.
AÇIKLAMALAR Rapora konu tesis, 206.200 m² yüzölçümü büyüklüğüne sahip 4254 nolu parsel üzerinde konumludur. Tesisin konumlu olduğu bu parsel dışında 8 adet parsel daha bulunmakta olup alanları toplamı 82.100 m² dir. Parsellerin toplam alanı 288.300 m² olup özet bilgileri aşağıda tablo halinde sunulmuştur. PAFTA ADA PARSEL YÜZÖLÇÜMÜ (m²) 4 --- 225 8.000 4 --- 226 10.000 4 --- 227 8.000 4 --- 228 8.000 14 --- 229 12.300 14 --- 230 18.700 14 --- 1896 9.750 14 --- 1897 7.350 4 --- 4254 206.200 TOPLAM 288.300 225 ilâ 230 nolu parseller ile tesisin konumlu olduğu 4254 nolu parseller komşu konumda olup etrafları kısmen üzeri demir korkuluklu ihata duvarı, kısmen de beton direkli fens teli ile fiziksel olarak çevrelenmiştir. Düz ve hafif engebeli bir topoğrafik yapıya sahiptirler. 1896 ve 1897 nolu parseller ise tesisin güneybatısında kalmakta ve tesisle aralarında kadastral yol bulunmaktadır. 1896 nolu parselin kadastral yola cephesi bulunmaktadır. Ancak 1897 nolu parselin sadece sınır noktası kadastral yola cephelidir. Pınarbaşı deresi ile yol arasında konumlanmışlardır. Halihazırda parsellerin bir kısmı üzerinde kavak ağaçları dikili; kalan kısımlarda ise buğday ekilidir. Tesis arazisi ise düz ve eğimsiz bir topoğrafik yapıya sahiptir. Tesis bünyesindeki binaların etrafı otopark olarak ayrılmıştır. Otopark ve tesis içi araç yollarının zeminleri stabilize üzeri asfalt kaplıdır. Tesis içi yolların toplam uzunluğu 8.775 m. dir.
Yapılaşma, arazinin E 5 Karayolu na yakın bölümünde gerçekleşmiştir. Bahçe peyzajı binaların olduğu bölgede tamamlanmıştır. Halihazırda tesisin büyük bölümü kiraya verilmiş olup küçük kısmı ise boş durumdadır. Tesis bünyesindeki arıtma tesisi günlük 2.250 m 3 atık su arıtma kapasiteli ve biyolojik türdedir. Evsel ve endüstriyel atık suların tamamının arıtması yapılabilmektedir. Tesis bünyesinde 3 adet üretim binası, 2 adet ambar binası, boyahane, sosyal bina, atölye binası, arıtma tesisi / kazan dairesi binası ile yardımcı binalar (su merkezi, güvenlik ve nizamiye yapıları vd.) bulunmaktadır. Bu binaların kullanım alanları ile inşai özellikleri aşağıda tablo halinde verilmiştir. YAPI ADI İNŞAAT TARZI KAT ADEDİ KULLANIM ALANI (m²) Üretim I B.A. Prefabrik 1 8.496 Üretim II B.A. Prefabrik 1 9.016 Üretim III B.A. Prefabrik 1 15.432 Mamul Ambarı B.A. Prefabrik 1 5.120 Hammadde Ambarı B.A. Prefabrik 1 3.984 Boyahane B.A. Prefabrik 2 8.880 Sosyal Bina B.A. Prefabrik 2 3.200 Atölyeler B.A. Prefabrik 2 1.160 Kojenerasyon ve Kazan Dairesi B.A. Prefabrik 1 1.280 Su Merkezi B.A. Prefabrik 1 480 Arıtma Tesisi Kontrol Binası B.A.K. 2 100 Şalt Merkezi B.A. Prefabrik 1 400 Ham Su Deposu B.A. Prefabrik 1 650 Kullanım Suyu Arıtma Binası B.A.K. 1 200 Nizamiye Binası B.A.K. 2 200 58.598
İMAR DURUMU Büyükkarıştıran Belediyesi Fen İşleri Müdürü ile yapılan görüşmelerde tesisin konumlu olduğu parsel ile diğer 8 adet parselin 27.10.1995 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Büyükkarıştıran İmar Planı paftasında Sanayi Alanı olarak belirlendiği ve yapılaşma şartlarının, Emsal = 0,50 H max = Teknoloji gereği şeklinde olduğu öğrenilmiştir. Mevcut imar planına göre toplam 206.200 m² alanlı 4254 nolu parselin yapılaşma hakkı 103.100 m² dir ve dolayısıyla parselin yaklaşık 43.000 m² ek yapılaşma hakkı bulunmaktadır. Diğer parsellerin yapılaşma hakkı ise yaklaşık olarak toplam 40.500 m 2 dir. DEĞERLENDİRME Tesisin değerine etki eden özet faktörler: Olumlu etkenler: Büyükkarıştıran Beldesi ndeki merkezi konumu, Ulaşım imkânlarının kolaylığı, E 5 Karayolu na yakınlığı, Tamamlanmış alt yapı, Çevresindeki sanayi ağırlıklı yapılaşma, Yakın çevresindeki işletmelerin ülke çapındaki saygınlığı ve bölgedeki gayrimenkullere sağladıkları katma değer, Parsellerin toplam yüzölçümü büyüklüğü, İmar durumu (ek yapılaşma hakkının mevcudiyeti), Parsellerin tarım amaçlı da kullanılabilecek nitelikte olması.
FİYATLANDIRMA Taşınmazların satış değerlerinin tespitinde aşağıda belirtilen yöntemler dikkate alınmıştır. - Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı - İkame Maliyet Yaklaşımı - Gelir İndirgeme Yaklaşımı 1.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış satılık / kiralık benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkul (arsa ve binalar birlikte) için birim fiyat belirlenmektedir. Çevrede yapılan piyasa araştırmalarında satılık / kiralık benzer büyüklükte bir tesise rastlanmamıştır. Bu sebeple bu yöntemin sağlıklı bir şekilde kullanılması mümkün olmamıştır. 1.2. İkame Maliyet Yaklaşımı Bu yaklaşımda aşağıdaki bileşenler dikkate alınmıştır. a) Parsellerin değeri b) İnşaî yatırımların değeri Not: Bu bileşenler, arsa ve inşaî yatırımların ayrı ayrı satışına esas alınabilecek değerler anlamında olmayıp tesisin toplam değerinin oluşumuna ışık tutmak üzere verilmiş fiktif büyüklüklerdir. a) Parsellerin değeri : Rapor konusu parsellerin rayiç değerinin tespitinde Emsal Karşılaştırma Yöntemi kullanılmıştır. Bu yöntemde, mevcut pazar bilgilerinden ve bölgede faaliyet gösteren emlak firmaları ile yapılan görüşmelerden faydalanılmış; bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmış ve konu gayrimenkuller için birim fiyat belirlenmiştir. 1.3. Gelir İndirgeme Yaklaşımı Bu yaklaşımda, Doğrudan İndirgeme (Direkt Kapitalizasyon) ve Gelir İndirgeme (en önemli örneği İndirgenmiş Nakit Akımları analizidir) olarak adlandırılan iki yöntem kullanılmaktadır.
10.3.1. Doğrudan İndirgeme Yöntemi Mülkün bir yıllık stabilize getirisini baz alan Doğrudan indirgeme yöntemi, yeni bir yatırımcı açısından gelir üreten mülkün piyasa değerini analiz eder. Bu yöntemde bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarıyla gelirleri arasındaki ilişkiyi incelenir daha sonra konu mülkün sahip olunduktan sonraki ilk yılda elde edilen yıllık faaliyet gelirine bu oran uygulanır. Elde edilen değer, benzer mülklerin aynı düzeyde getiri elde edeceği varsayımıyla belirlenen gelir düzeyi ile garanti edilen piyasa değeridir. Ancak tesisin yakın çevresinde emsal büyüklükte kiralık tesis bulunamaması ve dolayısıyla kira değerinin tespit edilememesi, çevredeki boş arsa sayısının fazlalığı ve yapılaşmanın tamamlanmadığı bölge için kapitalizasyon oranı belirlemedeki güçlük sebepleriyle bu yöntemin kullanılması mümkün olmamıştır. 10.3.2. Gelir İndirgeme Yöntemi (İndirgenmiş Nakit Akımları) Gelir İndirgeme yöntemi, taşınmaz değerinin gayrimenkulün gelecek yıllarda üreteceği serbest (vergi sonrası) nakit akımlarının bugünkü değerlerinin toplamına eşit olacağı esasına dayalı olup genellikle uzun dönemli projeksiyonları kapsamaktadır. Projeksiyonlardan elde edilen nakit akımları, ekonominin, sektörün ve taşınmazın taşıdığı risk seviyesine uygun bir iskonto oranı ile bugüne indirgenmekte ve gayrimenkulün bugünkü değeri hesaplanmaktadır. Ancak bu doğrultudaki değerlemenin esas girdileri / bilgileri, işletme verilerine bağlı olduğundan; diğer bir ifade ile gayrimenkulden çok ticari verilere dayalı ve yanı sıra yöntem daha ziyade işletme değerlemesine yönelik olduğundan burada kullanılması uygun görülmemiştir. UZMAN GÖRÜŞÜ Rapora konu tesisin değeri sadece 2. yöntemle bulunabilmiştir. Rapor konusu taşınmazların Sermaye Piyasası Kurulu hükümlerine aykırı bir durumu bulunmamaktadır.
SONUÇ Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen 8 adet parsel ve tesisin yerinde yapılan incelemelerinde konumlarına, tesis bünyesindeki binaların ve eklentilerinin yapılış tarzlarına, parsellerin mevcut kullanım fonksiyonlarına ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle toplam değeri için, 36.820.000,-TL (OtuzaltımilyonsekizyüzyirmibinTürkLirası) kıymet takdir edilmiştir. (36.820.000,-TL 2,535 TL/Euro (*) 14.525.000,-Euro) (36.820.000,-TL 1,944 TL/USD (*) 18.940.000,-USD) (*) Rapor tarihi itibariyle 1 Euro = 2,535 TL; 1 USD = 1,944 TL'dir. Döviz bazındaki değerler, yalnızca bilgi için verilmiştir. 8 adet parsel ile tesisin KDV dahil toplam satış değeri 43.447.600,-TL; tesisin KDV dahil toplam satış değeri 39.612.600,-TL mertebesindedir. İşbu rapor, Edip Gayrimenkul Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş. nin talebi üzerine düzenlenmiştir.
Konum Krokisi Uydu Görünümü