DEĞERLEME RAPORU. DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN: RTA Laboratuvarları Ltd. Şti.

Transkript

1 DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN: RTA Laboratuvarları Ltd. Şti. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN ADRESİ : İnönü Mahallesi, Gebze Plastikçiler Organize Sanayi Bölgesi, Cumhuriyet Caddesi, No:1 (4053 ada, 1 parsel) Gebze - KOCAELİ İSTEK YAZISI : 18 Eylül 2013 tarih ve sayısız eposta MÜŞTERİ NO : 676 RAPOR NO : EKSPERTİZ TARİHİ : 24 Eylül 2013 RAPOR TARİHİ : 26 Eylül 2013 RAPORUN KONUSU : Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen tesisin değer tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır

2 İÇİNDEKİLER 1. ŞİRKET BİLGİLERİ UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOŞULLAR TAŞINMAZIN TAPU KAYITLARI TAPU KAYITLARI TAPU TAKYİDATI TAŞINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU TESİSİN GENEL ÖZELLİKLERİ AÇIKLAMALAR İMAR DURUMU DEĞERLENDİRME FİYATLANDIRMA ARSANIN DEĞERİ: ARSA ÜZERİNDEKİ İNŞAİ YATIRIMIN DEĞERİ: SONUÇ

3 1. ŞİRKET BİLGİLERİ Şirket Adı : Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Şirket Merkezi : İstanbul Şirket Adresi : Gömeç Sokak, No: 37 Akgün İş Merkezi Kat 3/ Acıbadem Kadıköy / İSTANBUL Telefon : (0216) (0216) (0216) (0216) (0216) Faks : (0216) eposta : bilgi@lotusgd.com Web : Kuruluş (Tescil) Tarihi : 10 Ocak 2005 Sermaye Piyasası Kurul kaydına alınış Tarih ve Karar No : 07 Nisan /462 Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurul kaydına alınış Tarih ve Karar No : 12 Mart Ticaret Sicil No : / Kuruluş Sermayesi : ,-YTL Şimdiki Sermayesi : ,-TL

4 2. UYGUNLUK BEYANI ve KISITLAYICI KOŞULLAR Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz. a. Raporda yer alan görüş ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır. Tümü kişisel, tarafsız ve önyargısız olarak yapılmış çalışmaların sonucudur. b. Şirketimizin değerleme konusunu oluşturan tesis ve mülklere ilişkin güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgisi yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi bir çıkarı ya da önyargısı bulunmamaktadır. c. Verdiğimiz hizmet, herhangi bir tarafın amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış olan bir değere; özel koşul olarak belirlenen bir sonuca ulaşmaya ya da sonraki bir olayın oluşmasına bağlı değildir. d. Şirketimiz değerlemeyi ahlâki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirmiştir. e. Şirketimiz, ekspertiz raporu tarihinden sonra gayrimenkulde meydana gelebilecek fiziksel değişikliklerin ve ekonomide yaşanabilecek olumlu ya da olumsuz gelişmelerin raporda belirtilen fikir ve sonuçları etkilemesinden ötürü sorumluluk taşımaz. f. Mülkün takdir edilen değerde değişikliliğe yol açabilecek zemin altı (radyoaktivite, kirlilik, depremsellik vb.) veya yapısal sorunları içermediği varsayılmıştır. Bu hususlar, zeminde ve binada yapılacak aletsel gözlemlemeler ve statik hesaplamaların yanı sıra uygulama projelerindeki incelemeler sonucu açıklık kazanabilecek olup uzmanlığımız dışındadır. Bu tür mühendislik ve etüt gerektiren koşullar veya bunların tespiti için hiçbir sorumluluk alınmaz

5 3. TAŞINMAZIN TAPU KAYITLARI 3.1. Tapu Kayıtları SAHİBİ : RTA Laboratuvarları Biyolojik Ürünler İlaç ve Makina Sanayi Ticaret Limited Şirketi İLİ - İLÇESİ : Kocaeli - Gebze MAHALLESİ : Güzeller MEVKİİ : Karagöllü PAFTA NO : 32MIIIbc-32MI ADA NO : 4053 PARSEL NO : 1 NİTELİĞİ : Betonarme Karkas Fabrika Binası ve Arsası ARSA ALANI : 3.003,26 m 2 ARSA PAYI : Tamamı YEVMİYE NO : 3112 CİLT NO : 84 SAHİFE NO : 8236 TAPU TARİHİ :

6 3.2. Tapu Takyidatı Kocaeli İli, Gebze İlçesi Tapu Sicil Müdürlüğü nde ekspertiz tarihi itibariyle yapılan incelemelerde tapu memuru bilgisayar kayıtlarına dayanarak rapor konusu taşınmaz üzerinde aşağıdaki notların bulunduğunu belirtmiştir. Beyanlar Bölümü: 4562 sayılı OSB Kanunu nun 18. Maddesi Uyarınca devir ve temlik edilemez. ( tarih ve 3112 yevmiye no) Katılımcılara geri alım hakkı şerhi kaldırılarak tapu verilmesi durumunda tapu kaydına taşınmazın icra yoluyla satışı dahil 3. kişilere devrinde OSB den uygunluk görüşü alınması zorunludur. Bu durumda eski katılımcıların vermiş olduğu taahhütler yeni alıcılar tarafından da aynen kabul edilmiş sayılır. ( tarih ve 3112 yevmiye no) 4. TAŞINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU Değerlemeye konu gayrimenkul Kocaeli İli, Gebze İlçesi, İnönü Mahallesi, Gebze Plastikçiler Organize Sanayi Bölgesi, Cumhuriyet Caddesi üzerinde, 1 kapı nolu yerde (4053 ada, 1 nolu parsel) konumlu tesistir. Plastikçiler Organize Sanayi Bölgesine ulaşım; Anadolu Otoyolu üzerinden Şekerpınar Kavşağından sapılarak otoyolun Kuzey yönüne geçilir. Yan yoldan yaklaşık 3 km. devam edildikten sonra sola dönülerek Organize Sanayi Caddesine girilir. Sanayi Sitesinin girişi bu Cadde üzerinde bulunmakta olup siteye girildikten sonra Atatürk Caddesi üzerinden 2 km. devam edilerek sağ koldaki Cumhuriyet Caddesi ne ulaşılır. Yakın çevrede benzer nitelikte sanayi ve depolama tesisleri ile fabrikalar yer almaktadır. Taşınmaz Sanayi Sitesi Girişi ne 1,8 km., Anadolu Otoyolu na ise 2,9 km. mesafede yer almaktadır. Bölgede altyapı çalışmaları tamamlanmış olup kamu hizmetlerinden istifadesi tamdır

7 Uydu görüntüleri

8 5. TESİSİN GENEL ÖZELLİKLERİ TOPLAM İŞLETME ALANI : 3.003,26 m² TOPLAM İNŞAAT ALANI : 3.288,12 m² (*) ELEKTRİK : Şebeke SU : Şebeke KANALİZASYON : Şebeke TRAFO : Yok JENERATÖR : Mevcut (1 adet 160 kva kapasiteli) ASANSÖR : Mevcut (1 adet yük, 1 adet insan) SU DEPOSU : Mevcut DOĞALGAZ : Mevcut ISITMA SİSTEMİ : Doğalgaz yakıtlı merkezi sistem kalorifer YANGIN TESİSATI : Yangın hidrantları ve dolapları, yangın söndürme cihazları ve yangın alarm sistemi mevcut PARK YERİ : Açık otopark alanı mevcut SATIŞ KABİLİYETİ : Satılabilirlik özelliğine sahiptir. (*) Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi nden alınmıştır

9 6. AÇIKLAMALAR Konu tesisin konumlu olduğu 4053 ada, 1 nolu parsel 3.003,26 m² yüzölçümlüdür. Parsel üzerinde RTA Laboratuvarları Biyolojik Ürünler İlaç ve Makina Sanayi Ticaret Limited Şirketi tarafından kullanılmakta olan tesis yer almaktadır. Tesisin etrafı beton duvar üzeri demir çit ile fiziksel olarak sınırlandırılmıştır. Bölgenin alt yapısı tamamlanmıştır. Tesis için Gebze Plastikçiler Organize Sanayi Bölge Müdürlüğü nden tarih ve 3 nolu Yapı Ruhsatı ve tarih ve 3 nolu Yapı Kullanma İzin Belgesi alınmıştır. Bina etrafında kalan açık alanlar saha betonu ve çim ile kaplıdır. Parsel üzerinde yer alan binanın özellikleri; İNŞAAT TARZI İNŞAAT NİZAMI KAT ADEDİ : B.A.K. : Ayrık : 5 (bodrum + zemin + 2 normal + çatı kat) KULLANIM ALANI : 3.288,12 m² PENCERE DOĞRAMALARI KAPI DOĞRAMALARI : PVC/Alüminyum (çift camlı) : Panel Projeye göre binanın; o bodrum katında... kat holü, ofis, arşiv, depolar, teknik hacimler, (pano odası, su deposu, hidrofor vs.) lavabo, WC, kapalı otopark ve sığınak (yerinde depo), o zemin katında. giriş, ofisler, toplantı odası, muhasebe, arge, teknik hacimler, depolar ve WC-lavabo o 1.normal katında.. kat holü, üretim alanları, teknik hacimler, baybayan soyunma odaları ve duşlar o 2.normal katında kat holü, üretim alanları, teknik hacimler, baybayan soyunma odaları ve duşlar (yerinde dekorasyonsuz ve bölümlendirilmemiş), o çatı katında kat holü, yönetici ofisleri, toplantı odası, yemekhane-mutfak, bay-bayan WC ve teras yer almaktadır

10 Bazı bölümlerine girilemeyen binanın bodrum katında zeminler epoksi, duvarlar ve tavanlar plastik boyalıdır. Zemin ve 1.normal katta zeminler granit/pvc zemin kaplaması, duvarlar plastik boyalı, tavanlar spot aydınlatmalı asma tavandır. 2. normal kat henüz dekorasyonsuz olup zemin ve tavan beton, duvarlar ince sıvalıdır. Çatı katta zeminler granit/laminat parke/seramik, tavanlar spot aydınlatmalı asma tavandır. 7. İMAR DURUMU Gebze Plastikçiler Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü'nde yapılan incelemelerde rapora konu parselin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı paftasında Sanayi Alanı olarak gösterilen bölge içerisinde kaldığı tespit edilmiştir. Plana göre yapılaşma şartları: TAKS: 0,50 KAKS: 1,00 H max : Serbest Çekme mesafeleri: Yoldan: 10 m., Komşu parsellerden: 5 er m. şeklindedir. 8. DEĞERLENDİRME Tesisin değerine etki eden özet faktörler: Olumlu etkenler: Ulaşım imkânlarının kolaylığı, Anadolu Otoyolu na yakın olması, Organize Sanayi Bölgesi içerisinde yer alması, Çevresinin ticari potansiyeli, Çevredeki sanayi ağırlıklı yapılaşma, Arsasının imar durumu, Bölgede alt yapının tamamlanmış olması

11 9. FİYATLANDIRMA Taşınmazın değerinin tesbitinde aşağıdaki bileşenler dikkate alınmıştır. 1. Arsanın değeri 2. Arsa üzerindeki inşaî yatırımın değeri Not : Bu bileşenler, arsa ve inşaî yatırımların ayrı ayrı satışına esas alınabilecek değerler anlamında olmayıp taşınmazın toplam değerinin oluşumuna ışık tutmak üzere verilmiş fiktif büyüklüklerdir Arsanın değeri: Rapor konusu parselin rayiç değerinin tesbitinde Emsal Karşılaştırma Yöntemi kullanılmıştır. Bu yöntemde, mevcut pazar bilgileri ve emlak pazarlama firmaları ile yapılan görüşmelerden faydalanılmış; Organize Sanayi Bölgesi içerisinde ve yakın çevrede kısa zaman önce pazara çıkarılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu parsel için birim fiyat belirlenmiştir. Bulunan emsaller, konum, büyüklük, imar durumu, reklam kabiliyeti, kullanım fonksiyonu gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış ve ofisimizdeki mevcut bilgilerden faydalanılmıştır. Çevrede yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur. 1. Plastikçiler Organize Sanayi Bölgesi içerisinde yer alan benzer imar şartlarına sahip 62.Sokak ın köşesinde konumlu m 2 yüzölçümlü arsa ,-USD bedelle satılıktır. (Tel: ) (~270,-USD/m 2 ) 2. Plastikçiler Organize Sanayi Bölgesi içerisinde yer alan benzer imar şartlarına sahip m 2 yüzölçümlü arsa ,-USD bedelle satılıktır. (Tel: ) (~320,-USD/m 2 ) 3. Plastikçiler Organize Sanayi Bölgesi içerisinde yer alan benzer imar şartlarına sahip m 2 yüzölçümlü arsa ,-USD bedelle satılıktır. (Tel: ) (~325,-USD/m 2 )

12 4. Plastikçiler Organize Sanayi Bölgesi içerisinde yer alan m 2 arsa üzerinde konumlu m 2 kullanım alanlı bina ,-USD bedelle satılıktır. (Tel: ) (~850,-USD/m 2 ) 5. Plastikçiler Organize Sanayi Bölgesi içerisinde yer alan yer alan m 2 arsa üzerinde konumlu m 2 kullanım alanlı bina ,-USD bedelle satılıktır. (Tel: ) (~833,-USD/m 2 ) Bu araştırmalardan ve yukarıda özetlenen değerleme prosesinden hareketle rapor konusu parselin konumu, yüzölçümü büyüklüğü, imar durumu ve üzerindeki tesisin mevcudiyeti dikkate alınarak m² birim değeri için 650,-TL kıymet takdir edilmiştir. Buna göre parselin değeri, 3.003,26 m 2 x 650,-TL/m 2 ( ) ,-TL olarak belirlenmiştir Arsa üzerindeki inşai yatırımın değeri: İnşaî yatırımın değerlendirmeye esas m² birim bedeli (kârı havi satışa esas rayiç tutarları), binanın yapılış tarzı ve niteliği ile birlikte halihazır durumu dikkate alınarak saptanmıştır. YAPI ADI KULLANIM ALANI (m²) m² BİRİM DEĞERİ (TL) YUVARLATILMIŞ TOPLAM DEĞERİ (TL) Fabrika binası 3.288, Çevre düzenlemesi (teknik alt yapı, çevre çiti, peyzaj, saha betonları vb.) TOPLAM Özet olarak taşınmazın değeri, Arsanın değeri ,-TL İnşaî yatırımların değeri ,-TL olmak üzere TOPLAM: ,-TL'dir

13 10. SONUÇ Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen tesisin yerinde yapılan incelemesinde Organize Sanayi Bölgesi içerisindeki konumuna, konumlu olduğu parselin büyüklüğüne, imar durumuna, binanın yapılış tarzına, kullanım fonksiyonuna, kullanım alanı büyüklüğüne, inşai kalitesine ve mimari özelliklerine göre günümüz ekonomik koşullarındaki toplam değeri için, ,-TL (Dörtmilyonyediyüzellibin Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir. ( ,-TL 2,710 TL/Euro (*) ,-Euro) ( ,-TL 2,007 TL/USD (*) ,-USD) (*) Rapor tarihi itibariyle 1,-Euro = 2,710 TL; 1,-USD = 2,007 TL'dir. Euro ve USD bazındaki değerler, yalnızca bilgi için verilmiştir. KDV hariç olan bu takdirimiz, taşınmazla ilgili herhangi bir hukuksal sorun bulunmadığı kabulüne dayalıdır. Tesisin sigortaya esas değeri; arsa üzerindeki inşai yatırımların değeri olan ,-TL dir. İşbu rapor RTA Laboratuvarları Ltd. Şti. nin talebi üzerine ve tek orijinal olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir. Bilgilerinize sunulur. 26 Eylül 2013 (Ekspertiz tarihi: 24 Eylül 2013) Saygılarımızla, LOTUS Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Eki: Fotoğraflar Vaziyet planı (Plastikçiler OSB) Vaziyet planı Kat planları ve kesit Yapı Ruhsatı Yapı Kullanma İzin Belgesi Tapu sureti Kıvanç KILVAN Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: ) Ahmet AYKUŞ Değerleme Elemanı

14 Taşınmazın görünüşü (Cumhuriyet Caddesi nden) Taşınmazın görünüşü (Parsel içerisinden)

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26