DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ. DAYANAK SÖZLEġME. MÜġTERĠ NO : 442 RAPOR NO : 2011/2927

Transkript

1 DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN : YeĢil Gayrimenkul Yatırımın Ortaklığı A.ġ DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ : Barbaros Beldesi, Hürriyet Mah. Ferhat Turan Sok. Tavanlı Çeşme Mevkii, G18b10d2d Pafta, 201 Ada, 1 Nolu, 8103 ve 8104 Nolu Parseller Barbaros / TEKĠRDAĞ DAYANAK SÖZLEġME : 15 Eylül 2011 tarih ve /035 no ile MÜġTERĠ NO : 442 RAPOR NO : EKSPERTĠZ TARĠHĠ : Eylül 2011 RAPOR TARĠHĠ : 01 Ekim 2011 RAPORUN KONUSU : Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen 3 adet Parsel in değer tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. RAPORUN TÜRÜ : Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında ve ilgili tebliğlere uygun olarak hazırlanmıştır. 1

2 Ġçindekiler Sayfa No ġġrket BĠLGĠLERĠ... 3 MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ... 4 UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOġULLAR... 5 TAġINMAZLARIN TAPU KAYITLARI... 6 TAPU TAKYĠDATI... 7 TAġINMAZIN ULAġIMI, ÇEVRE VE KONUMU... 8 PARSELLERĠN FĠZĠKSEL ÖZELLĠKLERĠ... 9 ĠMAR DURUMU... 9 DEĞERLENDĠRME FĠYATLANDIRMA EMSAL BĠLGĠLERĠ UZMAN GÖRÜġÜ SONUÇ

3 ġġrket BĠLGĠLERĠ ġirket Adı ġirket Merkezi : Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. : İstanbul ġirket Adresi : Gömeç Sokak, No: 37 Akgün İş Merkezi Kat 3/ Acıbadem Kadıköy / İSTANBUL Telefon : (0216) (0216) (0216) (0216) (0216) Faks : (0216) Ġrtibat Büroları eposta : Antalya İrtibat Bürosu Telefon : (0242) Faks : (0242) : bilgi@lotusgd.com Web : KuruluĢ (Tescil) Tarihi : 10 Ocak 2005 Sermaye Piyasası Kurul kaydına alınıģ Tarih ve Karar No : 07 Nisan /462 Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurul kaydına alınıģ Tarih ve Karar No : 12 Mart Ticaret Sicil No : / KuruluĢ Sermayesi : ,-YTL ġimdiki Sermayesi : ,-TL 3

4 MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ ġġrketġn ÜNVANI ġġrketġn ADRESĠ : Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. : Büyükdere Cd. No:185 Kanyon Ofis Bloğu Kat: Levent/ İstanbul TELEFON NO : (212) FAKS NO : (212) KURULUġ TARĠHĠ : KAYITLI SERMAYE TAVANI ÖDENMĠġ SERMAYESĠ : ,-TL : ,01-TL HALKA AÇIKLIK ORANI : % 15,84 FAALĠYET KONUSU : Sermaye Piyasası Kurulu'nun gayrimenkul yatırım ortaklıklarına ilişkin düzenlemeleri ile belirlenmiş usul ve esaslar dahilinde, gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara, sermaye piyasası araçlarına ve sermaye piyasalarına yatırım yapmaktadır. Şirket ayrıca belirli projeleri gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilmekte ve SPK düzenlemelerinde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilmektedir. Şirket Türkiye'de kurulmuş olup Türkiye'de faaliyet göstermektedir. PORTFÖYÜNDE YER ALAN GAYRĠMENKULLER : Tekirdağ İli, Barbaros Beldesi, Tavanlıçeşme Mevkii, G18b10d2d pafta, 201 Ada, 1 nolu ve 8103 ve 8104 nolu parseller (8.166 m 2 yüzölçümlü 3 adet parsel) İstanbul ili, Büyükçekmece ilçesi, güzelce mahallesi, 19 IV pafta, 444 ada, 2 parsel'de inşa edilmekte olan Güzelşehir projesindeki alışveriş merkezi'nde (toplam m 2 kullanım alanlı) 12 adet natamam işyeri İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Ekşinoz köyü, Mehterçeşme Mahallesi, Hürriyet Caddesi nde, 2949 ada, 7 parsel'de inşa edilen İnnovia projesi 1. etap'tan 55 adet tam, 3 adet hisseli daire İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Eşkinoz köyü, Mehterçeşme Mahallesi, Hürriyet Caddesi nde, 2949 ada, 8 parsel'de inşa edilen İnnovia projesi 1. etap'taki m 2 kullanım alanlı kreş binasında %70 pay İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Eşkinoz köyü, Mehterçeşme Mahallesi, Hürriyet Caddesi nde, 2949 ada, 7 parsel'de inşa edilen İnnovia projesi 1. etap'ta (771 m 2 kullanım alanlı) 6 adet ticari ünite İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Eşkinoz köyü, Mehterçeşme mahallesi, hürriyet Caddesi nde, 2947 ada, 48, 49, 50, 51, 52, 54 parsellerde inşa edilmekte olan İnnovia projesi 2. etap'tan toplam adet daire İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Eşkinoz köyü, Mehterçeşme Mahallesi, Hürriyet Caddesi nde, 2947 ada, 48, 49, 50, 51, 52, 54 parsellerde inşa edilmekte olan İnnovia Projesi 2. etap'tan 183 ofis ünitesi, 34 Avm ünitesi ve 1 sosyal tesisten oluşan toplam m 2 kullanım alanlı 218 adet ticari ünite İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Eşkinoz köyü, Mehterçeşme Mahallesi, Hürriyet Caddesi nde, 2947 ada, 48, 49, 50, 51, 52, 54 parsellerde inşa edilmekte olan İnnovia projesi 2. etap'tan 49 bağımsız bölümlü toplam m 2 kullanım alanlı çarşı İstanbul ili, Esenyurt, Mehterçeşme mahallesi, Nazım Hikmet Bulvarı, 2945 ada, 35 nolu parsel üzerinde geliştirilen İnnovia projesi 3. etapta daire İstanbul ili, Esenyurt, Mehterçeşme mahallesi, nazım hikmet bulvarı, 2945 ada, 18.,19. ve 31. nolu parseller üzerinde geliştirilen İnnovia projesi 3. etapta 30 adet m 2 alanlı ticari ünite İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Esenyurt mahallesi, 2945 ada, 34 ve 36 nolu parseller, İnnovia 4 Projesi bünyesindeki adet daire ve ,20 m² alanlı ticari alan 4

5 UYGUNLUK BEYANI ve KISITLAYICI KOġULLAR Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz. a. Raporda yer alan görüş ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır. Tümü kişisel, tarafsız ve önyargısız olarak yapılmış çalışmaların sonucudur. b. Şirketimizin değerleme konusunu oluşturan tesis ve mülklere ilişkin güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgisi yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi bir çıkarı ya da önyargısı bulunmamaktadır. c. Verdiğimiz hizmet, herhangi bir tarafın amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış olan bir değere; özel koşul olarak belirlenen bir sonuca ulaşmaya ya da sonraki bir olayın oluşmasına bağlı değildir. d. Şirketimiz değerlemeyi ahlâki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirmiştir. e. Şirketimiz, ekspertiz raporu tarihinden sonra gayrimenkulde meydana gelebilecek fiziksel değişikliklerin ve ekonomide yaşanabilecek olumlu ya da olumsuz gelişmelerin raporda belirtilen fikir ve sonuçları etkilemesinden ötürü sorumluluk taşımaz. f. Mülkün takdir edilen değerde değişikliliğe yol açabilecek zemin altı (radyoaktivite, kirlilik, depremsellik vb.) veya yapısal sorunları içermediği varsayılmıştır. Bu hususlar, zeminde ve binada yapılacak aletsel gözlemlemeler ve statik hesaplamaların yanı sıra uygulama projelerindeki incelemeler sonucu açıklık kazanabilecek olup uzmanlığımız dışındadır. Bu tür mühendislik ve etüt gerektiren koşullar veya bunların tespiti için hiçbir sorumluluk alınmaz 5

6 TAġINMAZLARIN TAPU KAYITLARI 201 Ada, 1 nolu Parsel: SAHĠBĠ ĠLĠ - ĠLÇESĠ : Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. : Tekirdağ - Merkez BUCAK : --- KÖYÜ : Barbaros MEVKĠĠ : Tavanlı Çeşme PAFTA NO : G18b10d2d ADA NO : 201 PARSEL NO : 1 NĠTELĠĞĠ : Arsa ARSA ALANI : 4.058,40 m² ARSA PAYI : Tamamı YEVMĠYE NO : 9545 CĠLT NO : 89 SAHĠFE NO : 8763 TAPU TARĠHĠ : nolu Parsel: SAHĠBĠ ĠLĠ - ĠLÇESĠ : Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. : Tekirdağ - Merkez BUCAK : --- KÖYÜ : Barbaros MEVKĠĠ : Tavanlı Çeşme PAFTA NO : G18b10d2d ADA NO : - PARSEL NO : 8103 NĠTELĠĞĠ : Arsa ARSA ALANI : 624,71 m² ARSA PAYI : Tamamı YEVMĠYE NO : 9545 CĠLT NO : 89 SAHĠFE NO : 8761 TAPU TARĠHĠ :

7 8104 nolu Parsel: SAHĠBĠ : Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ĠLĠ - ĠLÇESĠ : Tekirdağ - Merkez BUCAK : --- KÖYÜ : Barbaros MEVKĠĠ : Tavanlı Çeşme PAFTA NO : G18b10d2d ADA NO : - PARSEL NO : 8104 NĠTELĠĞĠ : Arsa ARSA ALANI : 3.482,94 m² ARSA PAYI : Tamamı YEVMĠYE NO : 9545 CĠLT NO : 89 SAHĠFE NO : 8762 TAPU TARĠHĠ : TAPU TAKYĠDATI Tekirdağ ili, Merkez ilçesi Tapu Sicil Müdürlüğü nde ekspertiz tarihi itibariyle yapılan incelemelerde, rapor konusu taşınmazlar üzerinde; herhangi bir ipotek, haciz ya da kısıtlayıcı bir şerhe rastlanmamıştır. 7

8 TAġINMAZIN ULAġIMI, ÇEVRE VE KONUMU Değerlemeye konu taşınmazlar; Tekirdağ ili, Merkez ilçesi, Barbaros Beldesi, Tavanlı Çeşme Mevkii, Ferhat Turan Sokak üzerinde yer alan G18b10d2d Pafta, 201 Ada, 1 nolu, bila Ada, 8103 ve 8104 nolu olmak üzere 3 adet arsa vasıflı parseldir. Taşınmazlar, Kumbağ- Tekirdağ karayolu ile Barbaros D-110 karayolu bağlantı yolunu birbirine bağlayan Ferhat Turan Sokak ile imar yolları arasındaki alanda konumludur. Parsele iki farklı yoldan ulaşılabilmektedir. Barbaros Beldesi ne Tekirdağ yönünden girişte sağda yer alan akaryakıt İstasyonu yanından başlayıp, batı yönüne devam eden Ferhat Turan sokağının solunda yaklaşık 300 m içeride yer almaktadır. D-110 karayolu bağlantı yolundan gidilecek olursa, Barbaros merkezinden Malkara yönüne gidişe göre merkezden 1500 m uzaklıkta yolun sağında, Markon Yapı Sitesinden sonra ikinci parseldir. Parselin doğu yönünde imar yolu ve yapımı devam eden konut sitesi, batısında Markon konut sitesi, Kuzeyinde Ferhat Turan sokak ve boş parseller, güneyinde isimsiz imar yolu ve bahçeli üç katlı yapılmış konutlar bulunmaktadır. Taşınmaz, Barbaros D-110 bağlantı yoluna 100 m, Tekirdağ- Kumbağ karayoluna 300m, Denize 600m, Barbaros İlköğretim Okuluna 1200 m, Barbaros Belediyesi ne m. mesafededir. Ulaşımı kolaydır. Uydu Görünümü 8

9 PARSELLERĠN FĠZĠKSEL ÖZELLĠKLERĠ Değerlemeye konu parsellerin yüzölçümü büyüklükleri aşağıda tablo halinde verilmiştir. Ada No Parsel No Yüzölçümü (m 2 ) , , ,94 TOPLAM 8.166,05 Barbaros Belediyesi imar sınırları içerisinde bulunan arsalardan 8103 ve 201 Ada, 1 nolu parseller yamuğa, 8104 parsel ise dikdörtgene benzer bir geometrik şekilde ve engebesiz olup, doğu (deniz) yönüne eğimlidir nolu parselin yola ve yeşil alana olan terklerinden sonra oluşan parseller halen eski kadastral duruma sahiptir. Çevrelerinin alt yapısı tamamdır. Üzerlerinde, yapılaşmaya engel olacak, ağaç, direk, yapı vb. bulunmamaktadır. Parseller, tel, duvar veya çit ile çevrilmemiştir. Satılabilirlik özelliğine sahiptirler. ĠMAR DURUMU Barbaros Belediyesi Fen İşleri Müdürlüğü nde ekspertiz tarihi itibariyle yapılan incelemelerde, rapora konu parsellerin, Barbaros Belediyesi İmar sınırları içerisinde kaldığı ve 1/1000 ölçekli İmar Uygulama Planında Konut Alanı olarak belirtilen bölge içinde kaldığı öğrenilmiştir. Plan notlarına göre yapılaşma şartları : ĠnĢaat Nizamı : Ayrık Nizam TAKS : 0,30 KAKS : 0,90 Kat adeti : 3 h max : 9,50 m. Yoldan çekme mesafesi : 5 m. KomĢudan çekme mesafesi : 3 m. şeklindedir. Belediyede yapılan incelemelerde rapor konusu taşınmaz için hazırlanmış bir proje ve ruhsata rastlanmamıştır. Parseller üzerinde yaklaşım toplam m² (emsale dahil olan toplam alanı ifade etmektedir) alanlı bir proje inşa edilebilecektir. 9

10 DEĞERLENDĠRME Taşınmazların değerine etki eden özet faktörler : Olumlu etkenler : Ulaşım imkânlarının kolaylığı, Çevrede altyapının tamamlanmış olması, İlçe bünyesinde yapımı devam eden Asyaport Limanı nın bölgenin gelişimine hız kazandıracak olması, İmar durumu, Yola ve yeşil alana olan terklerinin yapılmış olması, Deniz yönüne doğru eğimli olması, Proje geliştirmeye uygun büyüklükte olmaları. Olumsuz etken : 8103 parselin yüzölçümünün küçüklüğü ve sınırının düz olmaması sebebiyle tasarım ve uygulama esnasında yaşanacak problemler. FĠYATLANDIRMA Parsellerin rayiç değerinin tespitinde Emsal KarĢılaĢtırma Yöntemi kullanılmıştır. Bu yöntemde yakın dönemde pazara çıkarılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra m² birim değeri belirlenmiştir. Bulunan emsaller görülebilirlik, fonksiyonel kullanım, geometrik şekli,ticaret potansiyeli gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, çevredeki emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ve mal sahipleri ile görüşülmüş; ayrıca ofisimizdeki mevcut veri ve bilgilerden faydalanılmıştır. Piyasa araştırmalarında bulunan emsal bilgileri aşağıda sunulmuştur. 10

11 Yukarıda özetlenen değerleme prosesinden ve ofisimizdeki mevcut verilerden hareketle konu parsellerin konumları, yüzölçümü büyüklükleri ve imar durumları dikkate alınarak belirlenen m² birim ve toplam değerleri aşağıda tablo halinde sunulmuştur. Ada No Parsel No m 2 Birim Değeri (TL) Yüzölçümü (m 2 ) Değeri (TL) , , , TOPLAM 8.166, Taşınmazın değer tespitinde, bilinen diğer değerleme yöntemleri somut kriterlere dayandırılamamaktadır. Bu sebeple değer tespitinde sadece Emsal KarĢılaĢtırma Yöntemi ni kullanmak mümkün olmuştur. EMSAL BĠLGĠLERĠ Telefon Konum Bilgisi Kullanım Alanı (m²) Özellik Fiyat Ulus Emlak Barbaros Yolu na cepheli konumda Sanayi ve Depolama m 2 İmarlı, terkleri yapılmamış, tarla vasfında ,-TL Rafet Onay Demirli Mevkii nde yer alan Liman a 1,5 km. mesafede m 2 Sanayi Alanı İmarlı, terkleri yapılmamış, tarla vasfında ,-TL Rafet Onay Demirli Mevkii nde yer alan Liman a 1,5 km. mesafede m 2 Sanayi Alanı İmarlı, terkleri yapılmamış, tarla vasfında ,-TL Rafet Onay Taşınmazın yer aldığı bölgede konumlu m 2 Bahçeli nizam, 3 kat, TAKS: 0,30, Konut imarlı, terkleri yapılmamış, tarla vasfında ,-TL Çorlu Remax Mert Gayrimenkul Taşınmazın yer aldığı bölgede konumlu m 2 Bahçeli nizam, 3 kat, TAKS: 0,30, Konut imarlı, terkleri yapılmamış, tarla vasfında ,-TL Not: Barbaros Belediyesi nce 2010 yılı emlak rayiç bedelinin ,-TL olarak belirlenmiş olduğu öğrenilmiştir. UZMAN GÖRÜġÜ Rapor konusu taģınmazların, Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerince GYO portföyünde arsa olarak yer almalarında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır. 11

12 SONUÇ Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen parsellerin yerinde yapılan incelemelerinde konumlarına, yüzölçümü büyüklüklerine, fiziksel özelliklerine, mevcut imar durumlarına ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşullarındaki değerleri toplamı için, ,-TL (Dokuzyüzellibin Türk Lirası) kıymet tahmin ve takdir edilmiştir. ( ,-TL 1,854 TL/USD*) ,-USD) ( ,-TL 2,528 TL/Euro*) ,-Euro) (*) Rapor tarihi itibariyle 1,-Euro = 2,528 TL; 1,- USD = 1,854 TL'dir. Euro ve USD bazındaki değerler, yalnızca bilgi için verilmiştir. Taşınmazların KDV dahil değeri ,-TL dir. İşbu rapor, YeĢil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. nin talebi üzerine ve üç (3) orijinal olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir. Bilgilerinize sunulur. 01 Ekim 2011 (Ekspertiz tarihi: Eylül 2011) Saygılarımızla Nadir ERTÜRK ĠnĢaat Mühendisi Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: ) Eki : Konum krokisi (uydu görünümleri) Tapu suretleri (3 adet) Terk-Cins Değişikliği Belgesi Kadastro Durum Belgesi İmar Durum Planı Röleve Krokisi Koordine Özet Belgesi Ölçekli Kroki İmar Plan Fotoğrafları Fotoğraflar Değerleme uzmanlarını tanıtıcı bilgiler Değerleme uzmanlığı lisans belgeleri Değerleme sözleşmesi sureti 12

13 Konum Krokileri (Uygu Görünümleri) 13

14 14

15 15

16 16

17 17

18 18

19 19

20 20

21 21

22 İmar Plan Fotoğrafları 22

23 23

24 Parselin kuzey (Ferhat Turan sokak) yönünden görünüşü Güneyden kuzey yönü görünüşü Batı (Markon sitesi ) yönünden doğu (deniz yönü) görünüşü Doğu ve güney imar yolu köşesinden parselin görünüşü 24

25 Parselin Diğer Görünümleri 25

26 Adı Soyadı ÖZGEÇMİŞ : Nadir ERTÜRK Doğum Yeri ve Tarihi : Konya, Medeni Hali Mesleği : Evli, 2 çocuklu : İnşaat Mühendisi Öğrenimi ve Mezuniyet Yılı : İstanbul Teknik Üniversitesi İnşaat Fakültesi / 1980 Mesleki Tecrübe ENKA İnşaat A.Ş.; : Mayıs 1982 Temmuz 1988 Pendik Tersanesi ve Yurtdışı Şantiyeleri BAYINDIR İnşaat A.Ş.; : Eylül Haziran 1996 Çeşitli Toplu Konut Projeleri ve Tatilya Eğlence Merkezi İnşaatı Şantiyesi ENER İnşaat A.Ş.; : Temmuz 1996 Şubat 2002 İstanbul Beylikdüzü nde Toplu Konut İnşaatı ve Elektrik Santralleri İnşaatları Şantiyeleri Gayrimenkul Ekspertiz ve Değerlendirme A.Ş.; : Nisan 2002 Ekim 2004 Değerleme Uzmanı Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; : 19/01/ Sorumlu Değerleme Uzmanı 26

27 27