KENTSEL DÖNÜŞÜM VE MÜLKİYET İLİŞKİLERİ
TARİHÇE Ülkemizde ilk tapu teşkilatı 21 Mayıs 1847 tarihinde Defterhane-i Amire kalemi adıyla kurulmuş ve cumhuriyete kadar çeşitli isimler altında görevini sürdürmüştür. 1924 yılında kurulan Tapu Genel Müdürlüğüne, 22 Nisan 1925 tarih ve 658 sayılı Kanunla kadastro teşkilatı eklenmiştir.
TEŞKİLAT YAPISI Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM), 6083 sayılı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün Kuruluşu Hakkındaki Kanun ile faaliyet gösteren bir kurum olup Çevre ve Şehircilik Bakanlığına bağlıdır. TKGM, 22 Bölge Müdürlüğü, bunlara bağlı 957 Tapu Müdürlüğü ve 81 Kadastro Müdürlüğü ile ülke çapında hizmet vermektedir.
MERKEZ TEŞKİLATI GENEL MÜDÜR TAPU VE KADASTRO KURULU GENEL MÜDÜR YARDIMCISI GENEL MÜDÜR YARDIMCISI GENEL MÜDÜR YARDIMCISI ANA HİZMET BİRİMLERİ 1- Tapu Dairesi Başkanlığı 2- Kadastro Dairesi Başkanlığı 3- Harita Dairesi Başkanlığı 4- Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı 5- Arşiv Dairesi Başkanlığı DANIŞMA VE DENETİM BİRİMLERİ 1- Teftiş Kurulu Başkanlığı 2- Hukuk Müşavirliği 3- Strateji Geliştirme Dairesi Başkanlığı YARDIMCI HİZMET BİRİMLERİ 1- İnsan Kaynakları Dairesi Başkanlığı 2- Destek Hizmetleri Dairesi Başkanlığı 3- Bilgi Teknolojileri Dairesi Başkanlığı
TAPU HİZMETLERİ Türkiye de modern tapu sicilinin yasal dayanağı, Medeni Kanundur. Tapu sicili, taşınmaz mal üzerindeki hakların durumlarını göstermek üzere, devletin sorumluluğu altında tescil ve açıklık ilkelerine göre tutulan bir sicildir.
Tapu Müdürlüklerinde, Satış, ipotek, bağış, kat mülkiyeti, kat irtifakı gibi akitli işlemler, İntikal, ifraz, tevhit, cins değişikliği, imar uygulama tescili gibi akitsiz işlemler, Tapu kayıt örneği, resmi yazışma gibi konularda faaliyetler yapılmaktadır. Tapu Müdürlüklerindeki işlem hacmi her yıl önemli ölçüde artmaktadır.
KADASTRO HİZMETLERİ Kadastro, kısaca gayrimenkullerin geometrik ve hukuki durumlarının belirlenmesi olarak tanımlanmaktadır. Ülkemizde 5 Şubat 1328 (1912) tarihli Emvali Gayrimenkulenin Tahdit ve Tahriri Hakkındaki Kanun ile başlayan kadastro çalışmaları halen yürürlükte olan 10.10.1987 tarih ve 3402 sayılı Kadastro Kanununa göre yürütülmektedir.
Kadastro müdürlüklerinde, İlk tesis kadastrosu yapımı ve Kadastro sonrası talebe bağlı işlemler olarak 81 kadastro müdürlüğü tarafından yürütülmektedir. Ülke genelinde ilk tesis kadastrosu sorunlu birimler hariç tamamlanmıştır.
2005-2013 yılları arasında özel sektörden de hizmet satın almak suretiyle; 14.500.000 parselin kadastro çalışmaları, 78.500 Km2 alanın orman kadastrosu 675.000 taşınmazın 2/b kadastrosu, 4.500.000 parselin yenileme çalışmaları, yapılmıştır. TAPU ve KADASTRO HİZMETLERİ Böylece; Özel Sektörden 325 firma ile 1030 sözleşme imzalanarak, 5.000 mühendis ve 10.000 teknik personel olmak üzere 15.000 kişiye iş imkanı sağlanmıştır.
TAPU ve KADASTRO HİZMETLERİ Tapu-kadastro birimleri halkın devletle yoğun ilişki içinde olduğu hizmet noktasıdır. Yılda ortalama 7 milyon işlem yapılarak, yaklaşık 20 milyon vatandaşımıza hizmet verilmektedir. Başka bir anlatımla her yıl ülke nüfusunun yaklaşık % 25 i tapu kadastro hizmetlerinden faydalanmaktadır.
TÜRKİYE ve KENTSEL DÖNÜŞÜM Hızla gelişen kentleşme süreci ülkemizin önemli sorunlarının başında gelmektedir. Bu süreç özellikle kentlerimizin merkez bölgelerindeki eski konut dokularının ve korunması gerekli kültürel mirasın olumsuz etkilenmesine neden olmuştur. Kültürel mirasın yoğun olarak bulunduğu alanlar, gerek eskimeleri ve bakımsız kalmaları, gerekse yoğun olarak denetimsiz bir şekilde iskan edilmeleri ve kullanılmaları nedeniyle toplumun can ve mal güvenliğini tehdit eder duruma gelmiştir. Bu anlamda kentsel dönüşüm; yeni kentsel alanların planlanması ve geliştirilmesinden çok var olan kentsel alanların planlanması ve yönetimi ile ilgilidir; bu bakımdan mülkiyetle ilgili önemli konuları içermektedir.
TÜRKİYE de KENTSEL DÖNÜŞÜME İLİŞKİN YASAL DÜZENLEMELER Kentsel Dönüşüm kavramına yönelik ilk adım, 5393 sayılı Belediye Kanununun Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı başlıklı 73. Maddesinde yapılan düzenlemeyle atılmıştır. Bu kanunla kentsel dönüşüm alanı belirme yetkisi belediyelere verilmiştir ve kentsel dönüşüm alanı ilan edilmesi durumunda dikkat edilecek hususlar belirlenmiştir. 16.05.2012 tarihli 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüşümü Hakkındaki kanunun temel çıkarılma nedeni afetler sonucu bir daha can kaybı yaşanmaması için, afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıları, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerine dönüştürmektir.
AFET RİSKİ KANUNU ve TKGM 16.05.2012 tarihli 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüşümü Hakkındaki Kanun: Tapu Müdürlüklerine her aşamada görevler vermektedir. TKGM nce yürütülen Gayrimenkul Değerleme alanında politika belirleme ve doğru değerleme sistemini oluşturma çalışmalarının önemi bir kez daha ortaya çıkmaktadır. Kanun kapsamında tanımlanan rezerv yapı alanı ve riskli alan lar ile bu alan sınırları içerinde kalan yapıların tespitinde TKGM Mekansal Gayrimenkul Sistemi (MEGSİS) veri tabanında yer alan sayısal ortofoto haritaları ile bütünleşik ve tapu bilgileri ile eşleşmiş sayısal kadastro haritaları kullanılacaktır.
MÜLKİYET HAKKI KAYNAĞINI ANAYASADAN ALAN EN TEMEL HAKLARDANDIR Anayasanın 35 inci maddesi: herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz kuralını getirmiştir. Ülkemizde bu hizmet, 167 yıldır teşkilatımız tarafından yerine getirilmektedir.
DÖNÜŞÜMDE MÜLKİYET KAVRAMI ÖNEMLİDİR Kentsel dönüşüm çalışmaları mülkiyeti temel alarak yapılan sağlıklı ve güvenli yaşama çevreleri oluşturma projeleridir. Kanun kapsamında TKGM projelerin başladığı ve bittiği noktalarda görev almakta ve projeye mülkiyet tabanlı destekler vermektedir. Bu kapsamda TKGM nün riskli yapıların tespiti, uygulama ve sonuçlandırma olmak üzere üç aşamadaki görevleri şu şekildedir:
Riskli yapıların tespitinde; İlgili Tapu Müdürlüklerince ipotek belirtmesinde bulunularak Bakanlığa veya İdareye ve binanın ayni ve şahsi hak sahiplerine bilgi vermek. Riskli yapıların, tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmesi ve ayni ve şahsi hak sahiplerine bilgi vermek. Uygulama aşamasında; Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarla ilgili terkin ve tescil işlemlerini yürütmek. Sonuçlandırma aşamasında; Kentsel dönüşüm sonrasında oluşan yeni parseller ve maliklerin kontrolü ve tapuya tescil edilmesi, yeni kadastro haritasının oluşturulmasını sağlamak.
TKGM PROJELERİ ve PROJELERİN KENTSEL DÖNÜŞÜM ÇALIŞMALARINA KATKILARI Tapu-Kadastro Bilgi Sistemi(TAKBİS), Tapu Arşiv Bilgi Sistemi (TARBİS), Kadastronun Bitirilmesi Projesi, Harita Bilgi Bankası (HBB), Türkiye Ulusal Coğrafi Bilgi Sistemi(TUCBS), Tapu-Kadastro Modernizasyon Projesi (TKMP), TUSAGA Aktif CORS Sistemi, Sürekli Kurumsal Gelişim Projesi (SKGP), 2/B Kadastro Çalışmaları Projesi, Ortofoto Web Servisleri Projesi,
KENTGES ve KENTSEL DÖNÜŞÜM ÇALIŞMALARI Türkiye nin AB Müktesebatına Uyum Programı (2007-2013) kapsamında, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı sorumluluğunda Bütünleşik Kentsel Gelişme Stratejisi ve Eylem Planı (KENTGES 2010-2023) hazırlanmıştır. KENTGES te yer alan Ülke genelinde mekânsal veri üreten ve kullanan kurum ve kuruluşlar arasında uyum ve eşgüdümün etkin bir bilgi sistemi kullanılarak sağlanması stratejisi kapsamında CBS tabanlı noktasal, çizgisel, alansal vb. tüm bilgi ve belgelerin bir araya getirildiği Türkiye Mekansal Veri Envanteri oluşturulmaktadır.
MEGSİS ve KENTSEL DÖNÜŞÜM ÇALIŞMALARI TKGM nce sağlanacak kadastral veriler oluşturulacak Mekânsal Planlama ve Uygulama Portalının tabanına oturtulacak ve MEGSİS portala doğrudan veri sağlayacaktır. Böylece yerel, bölgesel ve ulusal düzeyde konumsal veri üreten tüm kurum ve kuruluşların ürettikleri verileri paylaşabildiği ve her düzeyde kullanıcının kullanabildiği bir coğrafi bilgi sistemini amaçlayan TUCBS hedefine ulaşılacaktır.
MEKANSAL GAYRİMENKUL SİSTEMİ (MEGSİS) ÇALIŞMALARI TAKBİS e AKTARILAN PARSELLER 57.000.000,00 56.000.000,00 55.000.000,00 54.000.000,00 53.000.000,00 52.000.000,00 51.000.000,00 50.000.000,00 1 TOPLAM PARSEL SAYISI 56.458.265,00 VERİ TABANINA AKTARILMIŞ PARSEL SAYISI 52.723.173,00
TKMP ve KENTSEL DÖNÜŞÜM ÇALIŞMALARI TKGM nce Tapu ve Kadastro Modernizasyon Projesi (TKMP) kapsamında yürütülen gayrimenkul değerleme projesi, kentsel yenileme başta olmak üzere şehir gelişiminde şeffaflık ve adalet sağlanması bakımından stratejik öneme sahiptir. Proje özel sektördeki ve kamu sektöründeki karar alıcılar için doğru, zamanlı, bütünleşik ve güvenilebilir verilerin sunulması için çaba göstermektedir. Gayrimenkul Değerleme bileşeni bu karar vericilere sahip oldukları veya geliştirmek istedikleri gayrimenkullerin uygun değeri ile ilgili kritik bir bilgi katmanı sağlayacaktır. Bu bilgiler, tüm düzeylerde bilgiye dayalı ve ekonomik açıdan daha sağlıklı karar almada kritik öneme sahiptir. Böylece Değer Esaslı İmar Uygulamaları nın gerçekleştirilebilmesi de mümkün olacaktır.
TKMP-Gayrimenkul Değerleme Bileşeni kapsamında; İstanbul İli Fatih İlçesi ve Ankara İli Mamak İlçelerinde başlatılan pilot uygulama çalışmaları ile teşkilatımız, 1925 tarihli 658 sayılı Kadastro Kanunu ndan sonra ilk defa değer bileşeni için küme değerleme uygulaması gerçekleştirecektir. Pilot uygulama sonucunda; TKGM bünyesinde kurulacak, iyi işleyen, verilerinin sağlıklı olduğu, verilerine erişilebilen, ülke genelinde sorgulamaların yapılabildiği, karşılaştırma algoritmaları kurulmuş bir Taşınmaz Değerleme Bilgi Sistemi kurulması amaçlanmaktadır.
PİLOT UYGULAMA FATİH-PARSELLER TOPLAM TAŞINMAZ SAYISI: 21700
PİLOT UYGULAMA MAMAK-PARSELLER TOPLAM TAŞINMAZ SAYISI: 33600
PİLOT UYGULAMA VERİ TOPLAMA EKRANI
PİLOT UYGULAMA SONUCUNDA AMAÇLANAN SONUÇ ÜRÜN Gerçekleşen Satış Fiyatı ve Tarihi Tekil Değerleme ile Tahmin Edilen Değer ve Tarih Küme Değerleme Sonucunda Tahmin Edilen Kadastral Değer ve Tarih
Teşekkür Ederim Nihat ERDOĞAN TKGM-Şube Müdürü nerdogan@tkgm.gov.tr