AKYATIRIM TÜRKİYE GAYRİMENKUL YATIRIM ZİRVESİ 26 Ocak 2007, İstanbul
T. C. BAŞBAKANLIK TOPLU KONUT İDARESİ BAŞKANLIĞI -------------------------------------------------------------- PLANLI KENTLEŞME VE KONUT ÜRETİM SEFERBERLİĞİ 2003-2007
TANITIM TOKİ, Genel Bütçe dışında, özel fonu ve özerk yapısıyla Başbakanlığa bağlı olarak 1984 yılında kurulmuş, Toplu Konut Fonu 2001 yılı sonunda yürürlükten kaldırılarak Tasfiye edilmiş, Fonun tasfiyesi İdarenin kaynaklarını büyük ölçüde azaltmış ve İdareyi konut üretiminden uzaklaştırmıştır. Aynı dönemde, TOKİ nin konut üretiminden uzaklaşması, Konut ihtiyacının artması ve Gecekondu olgusunun devam etmesi, Konut ve kentleşmeye yönelik yeni politikalar üretilmesini gerektirmiştir.
YASAL ÇERÇEVE VE HEDEFLER Bilindiği üzere konut hakkı, İnsan Hakları Evrensel Beyannamesi nde, herkesin kendisinin ve ailesinin sağlık ve refahı için beslenme, giyim ve konut hakkı vardır ifadesiyle yaşamsal haklar arasında sayılmıştır. Yine Birleşmiş Milletler Habitat Gündemi de, herkese yeterli konut temasını sürekli işlemiştir. Anayasamızın 57 inci maddesi; devlete, konut ihtiyacını karşılayacak tedbirleri alma görevini vermiştir. 3 Kasım 2002 seçimlerinden sonra göreve gelen 58. ve 59. Cumhuriyet Hükümetleri; Acil Eylem Planı ve Hükümet Programında, gecekondu sorunun çözümü ile alt gelir grubu ve yoksulların kira öder gibi taksitlerle ev sahibi olabilmesi konularına yer vermiş, bu doğrultuda Toplu Konut İdaresi ile belediyeleri görevlendirmiştir.
2003 yılından itibaren gerçekleştirilen yasal düzenlemeler büyük bir açılım yaratmış, üretilen sağlam ve bütüncül politikalarla, Türkiye tarihinde ilk kez bu kadar büyük çapta bir planlı kentleşme ve konut atağı başlatılmıştır. Bugün konut alanında devletin ana kurumu olan TOKİ, gerek Anayasamızın devlete yüklediği görevler, gerekse Acil Eylem Planında ve Hükümet Prograınında yer alan hedefler doğrultusunda politika ve faaliyetlerini şekillendirmektedir.
----------------------------------------------------------------- TOKİ, bu çerçevede; DPT ve TÜİK verilerine göre Türkiye de 2,5 milyon civarında olan acil konut ihtiyacının yüzde 5 ile 10 kadarını üreterek; Alternatif, yenilikçi uygulamalarla konut üretiminin belli bir model çerçevesinde gerçekleşmesini sağlayarak, konut piyasasını disipline etmeyi; Kalite, sağlamlık, ucuzluk gibi hususlara dikkat ederek spekülatif oluşumlara mani olmayı; Ülke nüfusunun ülke coğrafyasına dengeli bir biçimde dağılmasına yardımcı olmayı ve böylece; düzenli kentleşmeye ciddi katkı sağlamayı hedeflemektedir. ----------------------------------------------------------------
BUGÜN İTİBARIYLA; 81 İL ve 263 İLÇEDE, 622 ŞANTİYEDE; İHALE EDİLEN KONUT SAYISI: 223 bin 061 TAMAMLANAN KONUT SAYISI: 100 bin Önümüzdeki dönemi de kapsayacak tarzda 500 bin konutluk program yapılmış olup, 2007 yılı sonunda 250 bin konut hedefinin üzerine çıkılacaktır.
Bursa-Merkez-Nilüfer
Düzce-Merkez-Nalbantoğlu
Bitlis-Tatvan
Uşak-Merkez
Adana-Yüreğir
Rize-Çamlıhemşin
ÜRETİLEN KONUT SAYISI: 223.061 179 bin 912 Sosyal Konut (%81) Sosyal Konut Diğer
179 bin 912 SOSYAL KONUTUN; 46 bin 587 si; hiç geliri olmayan veya aylık hane geliri 840 YTL nin altında olan vatandaşlarımız için 15-20 yıl vadelerle ve aylık 100-200 YTL den başlayan taksitlerle satılmaktadır. 105 bin 645 konutumuz da, evi olmayan dar ve orta gelir grubuna; yüzde 10-25 peşin, 10 yıl vade ve aylık 250-300 YTL den başlayan taksitlerle satışa sunulmaktadır.
GECEKONDU DÖNÜŞÜM/KENTSEL YENİLEME Bugün illerimizin yarısında ve nüfusu 70 binin üzerinde olan ilçelerimizde de gecekondu ve kaçak yapılaşma sorunu vardır. TOKİ, 2003 yılında başlattığı planlı kentleşme ve konut atağı çerçevesinde, gecekondu sorununun çözümüne yönelik olarak; merkezi hükümetin desteği ve yerel yönetimlerle işbirliğiyle, vatandaşı da mağdur etmeden, Cumhuriyet tarihimizde bugüne kadar görülmemiş hızda ve kapsamda bir çalışma başlatmıştır.
Edirne İstanbul Bursa Ankara Balıkesir Eskişehir Kırıkkale Kütahya Manisa İzmir Denizli Isparta Antalya Karabük Mersin Samsun Adana Tokat Hatay Sivas Trabzon Rize Bayburt Gümüşhane Erzincan Urfa Gaziantep Kars Erzurum Siirt Protokol yapılan iller Protokol yapılan iller Bu itibarla; 110 belediye ile toplam 70 bin konutluk gecekondu dönüşüm protokolleri imzalanmış, 62 bölgede, 18 bin 877 konutluk uygulama başlatılmıştır.
Erzincan Çarşı Mahallesi Boşaltılmış Alan Erzincan Çarşı Mahallesi Proje öncesi
Erzincan Çarşı Mahallesi nde tamamlanmış konutlar
Denizli de gecekondu dönüşüm alanı
Alanın tasfiye edilmiş hali
Denizli de Gecekondu dönüşümü için yapılan konutlar
Yürütülen projelerde, dönüşüm yapılan bölgelerdeki bütün sosyal aktörlerin rol almasına, vatandaşın ikna edilmesine ve projeye gönüllü katılımına önem verilmektedir. Bir yandan, tasfiye edilen gecekondu alanları projelendirilerek örnek yerleşim veya rekreasyon alanlarına dönüştürülürken; öte yandan bu sağlıksız bölgelerde yaşayan vatandaşlarımız da; altyapısı tamamlanmış; sosyal yaşamın gerektirdiği donatıların bulunduğu, modern ve planlı yerleşim alanlarında yaşama olanağına kavuşmaktadırlar. TOKİ tarafından Türkiye çapında başlatılan gecekondu dönüşüm çalışmaları belediyelerimiz ve konut yapımcılarımız için de bir model oluşturmaktadır.
Ankara Protokol Yolu ndaki gecekondu alanının yıkım sonrası Ankara Protokol Yolu ndaki gecekondu alanının yıkım öncesi
Protokol Yolu nda hak sahipleri için üretilen konutlar
DİĞER UYGULAMALAR TOKİ, sosyal konut uygulamaları kapsamında; afet konutları, tarımköy ve göçmen konutları projelerini de yürütmektedir. Bu itibarla sosyal konut uygulamalarımızın 6 bin 749 adedini; deprem, yangın, sel gibi felaketlerden zarar gören yerleşimlerde afet konutları kapsamında ürettik. Ayrıca; şehri cazip kılan olanakları kırsal kesim insanlarımızın ayağına götürmek ve böylece göçün hızını kesmek amacıyla 17 köyde 2.054 konutluk (köyün üretim faaliyetine uygun ahır, ağıl, depo vb. dahil) tarımköy uygulaması başlattık.
Bilecik Pazaryeri Tarımköy Rize Afet Konutları
179 bin 912 SOSYAL KONUTUN DAĞILIMI Dar ve Orta Gelir Grubu 105.645 46.587 2.054 6.749 Tarımköy Uygulamaları Afet Konutu Uygulamaları 18.877 Gecekondu Dönüşüm Uygulamaları Yoksul ve A
Öte yandan TOKİ; planlı kentleşme ve konut üretimine kredilendirme yoluyla da destek olmaktadır. Bu itibarla; Kentlerimizin en büyük servetlerinden olan, tescilli taşınmaz kültür varlıklarımızın bakımı, onarımı ve restorasyonuna katkı sağlamak için de 2005 yılından itibaren itibaren kredi uygulaması başlatmıştır. Tarihi kent dokusunun sağlıklaştırılmasına yönelik uygulama kapsamında, toplam 53 projeye 4 milyon YTL. kredi desteği sağlanmıştır.
İstanbul Restorasyon Sonrası İstanbul Restorasyon Öncesi
Çanakkale-Restorasyon Öncesi Çanakkale-Restorasyon Sonrası
İdaremiz, yarım kalan kooperatiflerin tamamlanması amacıyla kredi uygulamalarını da sürdürmektedir. Bu kapsamda da, 56 bin konuta tamamlama kredisi açılmış ve 40 bin konut tamamlanmıştır. Ayrıca; şehit ailelerine, Maluller ile Dul ve Yetimlerine faizsiz olarak konut kredisi verilmektedir. Bir başka faaliyet alanımız olan Arsa Üretim Projeleriyle de; konut üretiminde önemli bir maliyet unsuru olan arsa payının asgariye indirilerek ucuz konut üretimine katkı sağlanması ve atıl durumdaki tescilsiz alanların Hazine adına tescil edilerek kamuya kazandırılması hedeflenmiştir.
TOPLAM ARSA STOKUMUZ 148.258.500 m2 Bedel karşılığı alınan 24.103.306 Satılan 32.000.000 77.278.296 63.156.003 16.000.000 Arsa Ofisinden devralınan Bedelsiz Alınan TOKİ stoğu
DEĞİŞEN KONUT ANLAYIŞI Bugün konut ihtiyacını irdelediğimizde; altyapısı ve ulaşımı tamamlanmış; eğitim, sağlık, kültür, ticaret gibi sosyal donatıları yeterli; parkları, bahçeleri, çevre düzeni, spor, dinlenme ve eğlence tesisleriyle insanlara çağdaş yaşam olanakları sunan yerleşim alanlarında ikamet edebilme anlaşılmaktadır. Kentleşmeden bağımsız düşünülemeyecek olan konut anlayışındaki gelişme; gayrimenkul alanının bütününe yansımıştır. TOKİ, insanlarımıza hak ettikleri sağlam ve kaliteli, çağdaş olanaklara sahip, güvenli yerleşim yerleri sunmada öncülük ederken, yeni bir planlı kentleşme ve konut üretim anlayışını da oluşturmaya çalışmaktadır.
Bu kapsamda, 22323 bin 061 konutla birlikte; 250 Okul (6.338 derslik) 180 Ticaret Merkezi 152 İbadethane 7 Hastane 44 Sağlık Ocağı 40 Spor Salonu 33 Kütüphane TOKİ, konut üretim alanlarını kıraç bölgelerden seçerek ağaçlandırma ve peyzaj yapımına önem vermektedir. Çevre düzenlemeleri kapsamında yaklaşık 13 milyon metrekare yeşil alan düzenlemeleri, 2 milyon ağaç dikimi ve 3 milyon çalı peyzajı yapılmaktadır.
Gümüşhane İlköğretim Okulu Bingöl Ticaret Merkezi
Kocaeli Bekirpaşa İlköğretim Okulu Kocaeli Bekirpaşa Ticaret Merkezi
Sakarya Korucuk (Hastane)
İdaremizin uygulamalarıyla birlikte inşaat sektörüne olan güven artmış, kent ve çevre bilinci, buna paralel olarak da konut satın alma bilinci gelişmiştir. Bugüne kadar TOKİ tarafından satışa çıkarılan 174 bin 406 konuttan 151 bin 903 adedi satılmıştır.
2002-2007 Yılları Gayrimenkul Satışları Toplam satış geliri (milyon YTL) Peşin satış ve peşinat olarak nakit girişi (milyon YTL) 9.246 4.780 2.254 2.558 1.147 11870 535 157 235 752 1.311 412 33 2002 1.114 2003 6.451 2004 22.274 2005 28.947 2006 65.259 2007 7.858 Toplam 131.903 adet Emlak GYO eliyle üretilen 20.000 konutla birlikte toplam satış adedi: 151.903
BİR FİNANS MODELİ OLARAK GELİR PAŞLAŞIMI PROJELERİ TOKİ tüm faaliyetlerini, bilimsel ve modern dünyanın uyguladığı gibi; bütçeden pay almadan, gerekli kaynağını Hazineden temin ettiği arsaları değerlendirerek ve de konut ile işyeri satışlarından elde etmektedir. Bu çerçevede; başlatılan 223 bin 061 konutun 43 bin 149 adedi, hem TOKİ hem de iştiraklerimizden Emlak GYO eliyle Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı Projeleri kapsamında üretilmektedir.
Özel sektörle işbirliği içinde geliştirilen ve bir tür arsa satışı niteliğinde olan bu model ile; Kamunun elindeki araziler en iyi şekilde değerlendirilmekte, TOKİ ye ve dolayısıyla devlete kaynak sağlanmakta, Nitelikli çevreler oluşturulmaktadır. Bu projeler, kat karşılığı ihalelerden tamamen farklı bir sisteme oturtulmuş ve konutların satılamayarak kamunun elinde kalmasına yönelik bütün riskler ortadan kaldırılmıştır.
TOKİ, bu uygulamalarla; ülkemize yeni yerleşim birimleri kazandırmada sınıf atlatmış, en modern yapı teknolojileri ve tekniklerinin geliştirilmesi ve kullanılması ile çağdaş konut alanlarının oluşumuna ve müteahhitlerin gelişimine de katkı sağlamıştır. ARSA SATIŞI KARŞILIĞI GELİR PAYLAŞIMI PROJELERİYLE İDAREMİZE 4.5 MİLYAR YTL. GELİR GETİRECEK İHALE YAPILMIŞ; BUGÜNE KADAR KASAMIZA 1.5 MİLYAR YTL. NAKİT GİRİŞİ SAĞLANMIŞTIR.
Ankara-Eryaman
İstanbul-Halkalı
KAMU-ÖZEL SEKTÖR İŞBİRİLĞİ TOKİ olarak, tüm faaliyetlerimizi özel sektörle işbirliği içinde sürdürüyoruz. 300 ü aşkın müteahhit ve müşavir firmayla iş yapıyoruz. Çalışmalarımızda bürokrasiyi en aza indirerek, özel sektörün pratikliği ve esnekliğiyle, devlet terbiyesi ve ciddiyetini birarada tutmaya çalışıyoruz. Bugün TOKİ; müteahhitler, müşavirler, teknik elemanlar ve inşaat malzemesi üreticileri için bir okul haline gelmiştir.
SONUÇ Kuruluşundan 2003 yılı başına kadar geçen 19 yıllık süreçte; Toplu Konut Fonu nun imkanlarıyla, kendi arsaları üzerinde 43 bin 145 salt konut üreten ve konut üreticilerine kredi desteği sağlayan TOKİ, 2003 yılı başından itibaren; Hükümetimizin programı, gerçekleştirilen yasal düzenlemeler ve de Başbakanımızın takip ve talimatları doğrultusundaki kararlı politikalar çerçevesindeki açılımlarla; konut üretimi ve kentleşmenin her boyutuna eğilecek şekilde yeniden yapılandırılmıştır. Böylece, Cumhuriyet tarihinde ilk kez bu kadar büyük çapta Planlı Kentleşme, Konut Üretim ve Gecekondu Dönüşüm Programı başlatılmıştır.
Üretilmekte olan 222 bin 229 konut, altyapı ve sosyal donatılarıyla birlikte nüfusu 100 bini aşkın 10 şehir demektir. 2003-2007 arasında; 1.200 ayrı ihale gerçekleştirilmiş, yatırım maliyeti 13 milyar YTL. olan uygulama başlatılmıştır. Toplam 5 milyar YTL. hakediş ödemesi yapılmıştır. İdarenin halen 7 milyar YTL. alacak portföyü bulunmaktadır. Doğrudan ve dolaylı olmak üzere 800 bin kişilik istihdam sağlanmıştır
Kaliteden ödün vermeyen TOKİ, müteahhit firmaları sürekli denetim altında tutarak faaliyet raporları oluşturmaktadır. Böylece; işi kaliteli yapanlarla yapmayanlar objektif bir performans değerlendirmesine tabi tutulmakta ve kaliteli iş yapmaya özendirilmektedir. Müteahhitlerimizin teknik ve mali açıdan gelişmesi ve güçlenmesi sağlanarak, yurt dışı piyasalardaki pazar paylarının artırılması teşvik edilmektedir. Kontrollük hizmetlerinde müşavir firmalar da devreye sokularak, özel sektördeki müşavirlik sisteminin gelişmesine katkı sağlanmaktadır.
Bugün geldiğimiz noktada TOKİ, modern kentleşmenin tüm unsurlarını kapsayan bir anlayışla hizmet vermektedir. Pırıl pırıl yerleşim alanları, sağlam ve kaliteli evler insanlık hakkıdır. Parklarında çocukların oynadığı, bahçelerinde yaşlıların dinlendiği, modern hayatın gerektirdiği donatılarla bezenmiş mekânlar insanların yaşam hakkıdır. Bu hak modern dünyanın insanlığa sunacağı en temel olanak olmalıdır.
www.toki.gov.tr