Küme değerleme sistemi: Veri yönetimi ve kurumsal değişim üzerine Dr. Volkan Çağdaş Yıldız Teknik Üniversitesi Tapu ve Kadastro Modernizasyon Projesi Taşınmaz Değerleme Orta Dönem Toplantısı 27/02 2014, İstanbul
İçerik Sunu içeriği 1. Küme değerleme sistemi için veri altyapısı: Kamu sicilleri 2. Küme değerleme sistemi için kurumsal değişim: Teorik / metodolojik yaklaşımlar
Küme değerlemesi giriş Tanım Küme değerlemesi, çok sayıdaki taşınmazın ya da taşınmazlardan oluşan grupların değerleme günündeki değerlerinin standartlaştırılmış süreçlerle ve istatistiksel testlerle belirlenmesi işlemidir (IAAO, 1990). Çoğunlukla bilgisayar desteği ile yürütülmesinden ötürü, bilgisayar destekli küme değerlemesi (computer aided mass appraisal) olarak da bilinir. Kullanım amacı Çıkış noktası ve temel kullanım amacı, emlak vergisi uygulamalarıdır. Özel sektör uygulamalarında (örn., mortgage) aynı temellere ve içeriğe sahip otomatikleştirilmiş değerleme modelleri (automated valuation models) kullanılır. Standardizasyon International Association of Assessing Officers, http://www.iaao.org/
Küme değerlemesi bileşenler Bileşenleri (1) Veri yönetim bileşeni: Taşınmazların nitelik verilerini ve piyasa verilerini (satış, maliyet, gelir ve gider) toplama, düzenleme, organize etme, depolama ve güncelleme (2) Değerleme bileşeni: Değerleme modellerinin belirlenmesi, analizi, test edilmesi ve uygulanması (3) Performans analizi bileşeni: Küme değerleme sisteminin doğruluğunun ölçülmesi (4) İtiraz bileşeni: İtirazların ele alınması (IAAO, 1990; Gloudemans, 1999).
Küme değerlemesi değerleme modelleri Küme değerlemesi değerleme modelleri u X X X Y k k 3 3 2 2 1 u X k e X X Y k 3 2 3 2 1 u X X X X Y k X k X X 7 6 5 7 6 5 4 4 3 3 2 2 1 Y: Bağımlı değişken (taşınmaz değeri, kira bedeli, kapitalizasyon oranı vb.) X: Bağımsız değişken (hukuki, yapısal, çevresel, sosyal değişkenler vb.) β: Katsayılar u: Kalıntı / hata terimi
Küme değerlemesi değişkenler Modellerde kullanılan değişkenler (1) Yasal değişkenler: Mülkiyet hakları, niteliği, resmi satış fiyatı, plan koşulları, kamu hukuku kısıtlamaları vd. (2) Konumsal değişkenler: Adres, kadastral tanımlayıcılar, koordinat değerleri, değer zonları vd. (3) Yapısal değişkenler: Yapı türü, kalitesi, kat sayısı, yapı bileşenleri, yapım tarihi, oda sayısı, yüzölçümü vd. (4) Çevresel / topoğrafik değişkenler: Kamu hizmetleri ve altyapıdan yararlanma, toplumsal istenilirlik, manzara durumu, eğim vd.
Küme değerlemesi değişkenler Kamu sicili Tapu sicili Kadastro Ulusal Adres Veri Tabanı Diğer kayıtlar Vergi kayıtları Yapı kayıtları Veri türü Kayıt nesnesi: Taşınmaz (parsel, bağımsız bölüm, bağımsız ve sürekli haklar) Öznitelik verileri: Adres, nitelik, yüzölçümü, edinim nedeni ve tarihi; mülkiyet hakkı, sınırlı ayni haklar ve şahsi haklara ilişkin bilgiler Projeler: TAKBIS (tapu kayıtlarının otomasyonu) Kayıt nesnesi: Parsel Öznitelik verileri: Adres, nitelik, yüzölçümü (fen klasörü); ölçü değerleri, koordinatlar (teknik belgeler, kadastro planı/tapu planları) Projeler: MEGSİS (tapu kayıtları + kadastro entegrasyonu) Kayıt nesnesi: Tüm binalar, bina birimleri, yapısız imar parselleri (arsa) Öznitelik verileri: Yasal yapılar için yapı belgeleri, yasadışı yapılar için kısıtlı veriler Projeler: MAKS (adres kayıtları + konumsal veri entegrasyonu) Veri türü Kayıt nesnesi: Vergi yükümlüsü Yükümlülerce verilen beyanname/bildirimler belediyelerce GIS/MIS lerde veya basılı formlarda tutuluyor. Bazı belediyelerde konumsal veriyle entegre. Resmi ve standart bir veri modeli kullanılmıyor. Bildirimlerin doğruluğu şüpheli, nadiren denetleniyor. Kayıt nesnesi: Bina, bina birimi Öznitelik verileri: Yasal yapı ve yapı birimlerine ilişkin detaylı veriler var. UAVT ye entegre.
Adres tutarsız: UAVT ile uyumlu değil! KMK da kayıtlı bağımsız bölüm no ları fiili durumla uyuşmuyor! Yüzölçüm problemli: Kadastral ölçülerden alınan yüzölçüm ile tapu yüzölçümü arasında tecviz dışı hatalar var! Kat Mülkiyeti Kütüğüne bağımsız bölüm yüzölçümü kaydedilmiyor. Net alan brüt alan problemi? Edinim bedeli doğru değil: Edinim bedeli, kamulaştırma veya SP amaçlı devir işlemleri dışında gerçeği yansıtmıyor! Örneğin, taşınmaz ipotekle alınıyor; aynı günde yapılan ipotek tesisi ve satış için tapu kütüğünün ilgili bölümlerinde iki farklı değer kaydediliyor. Kamu hukuku kısıtlılıkları: Kamu hukukundan doğan ve tapu kütüğüne kaydedilmeyen kısıtlılıklar? Gayrimenkul niteliği belirsiz: Tesis kadastrosu ve kadastro yenilemesi sırasında kullanılan resmi bir taşınmaz sınıflandırma sistemi yok! Örneğin, arsa, arazi, 2 katlı kagir ev ve bahçesi, zeytinlik vb. Değişiklik işlemleri (imar uygulaması) ve diğer bazı durumlar (kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş) dışında cins değişikliği malikin inisiyatifine bırakılmış! Yasadışı yapılar doğal olarak tanımlanamıyor: Sorun tekil taşınmaz değerlemelerinde zemin incelemesiyle aşılıyor. Zeminde inceleme yapılmadan bilgisayar desteğiyle yürütülecek küme değerlemesinde; görmediğiniz, tanımlayamadığınız, niteliğini bilmediğiniz bir yapıya nasıl değer biçeceksiniz?
Küme değerlemesi öneriler En çok gereksinim duyulan çözüm Kadastral verilerin değerleme sektörünün gereksinimlerini karşılayacak biçimde iyileştirilmesi (1) Nitelik, adres, yüzölçüm, konum vb. verilerinin; değişiklik, sayısallaştırma ve yenileme işlemleri sırasında iyileştirilmesi. (2) Öncelikle kamulaştırma ve SP amaçlı devir işlemlerinin analiziyle, cadde/sokak/ada ölçeğinde birim ortalama değerlerin belirlemesi ve yayımlanması.
Küme değerlemesi öneriler En ideal çözüm Arazi veri yönetimi altyapısına dayalı bir küme değerleme sistemi Arazi yönetimi (land administration): Arazi ve araziye bağlı kaynakların mülkiyetine, değerine ve kullanımına ilişkin bilgileri kaydetme ve yayımlama süreçleri. (The term of land administration refers to the processes of recording and disseminating information about the ownership, value and use of land and its associated resources, UNECE 1996). Kapsam Land administration; taşınmazlarla ilgili farklı kuruluşların sorumluluğunda olan kamu sicillerinin (mülkiyet, değer ve kullanım bilgilerinin) yönetimini ifade eder. Land administration teriminin özü kadastral sistemdir (kadastro + tapu sicili). Kadastral sistem, taşınmazlarla ilgili diğer kamu sicilleri ile desteklenir.
Küme değerlemesi arazi yönetimi Arazi yönetimi (land management): Arazinin hem ekonomik hem de çevresel açılardan sürdürülebilir kalkınmaya yönelik yönetimiyle ilgili eylemlerin tümü (FIG ve UN, 1999). Kapsam Arazi kullanım politikalarının oluşturulması, arazi düzenlemeleri, değerleme ve vergilendirme, altyapı hizmetlerinin yönetimi, orman ve tarım alanları vb doğal kaynakların yönetimi, arazinin en iyi kullanımıyla ilgili aktivitelerin izlenmesi. LM, arazinin bir arazi politikasına uygun biçimde kullanımına yönelik kamu ve özel sektör kuruluşları tarafından yürütülen tüm aktiviteleri içerir.
Küme değerlemesi kamu sicilleri Var olan kamu sicilleri = Kadastro + Tapu sicili + Adres sicili Önerilen kamu sicilleri = Bina sicili + Vergi sicili + Değer sicili + Plan sicili + Tematik standartlar ve veri spesifikasyonları (1) ISO:2012 19152 Land Administration Domain Model ~ TUCBS Tapu Kadastro (2) INSPIRE Cadastral Parcel (3) INSPIRE Building + CityGML Building ~ TUCBS Bina ~ TRKBS Bina (4) INSPIRE Address ~ TUCBS Adres (5) INSPIRE Area management/restriction/regulation zones and reporting units (6) INSPIRE Land Use
Küme değerlemesi kamu sicilleri Bina ve bağımsız bölüm sicili: Tüm (yasal / yasadışı) binalar ve bina birimlerine ilişkin yapısal ve konumsal verileri içeren, diğer kamu sicilleri ile entegre, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı sorumluluğunda ulusal ölçekte tutulacak resmi kamu sicili. MAKS; yasal ve yasadışı tüm binaları içeriyor, ama kısıtlı öznitelik verisi tanımlanmış. TUCBS ve TRKBS Bina şemaları kapsamlı; ama yasadışı yapıları içermiyor ve MAKS ile uyumlu değil. Bu veri şemalarının uyumlandırılması ve değerleme açısından revizyonu ile önerilen sicilin veri modeli gerçekleştirilebilir. class Mahalli Bileşenler «datatype» YolOrtaHatYön + kimlikno :Integer + tanıtımkodu :CharacterString + tür :NumaralamaTürü + uavtkodu :Integer +yolortahatyön +yolortahatyön 2 1 +yolortahat 1 «featuretype» YolOrtaHat + geometri :GM_LineString + kimlikno :Integer «voidable» + oluşumyöntemi :GeometriOluşumYöntemi + ölçek :Scale +yolortahat 1..* +yol 1 «datatype» Yol + kimlikno :Integer + ad :CharacterString + tip :YolTipi «datatype» BağımsızBölüm + kimlikno :Integer + kullanımtürü :KullanımTürü + bağımsızbölümno :CharacterString + Tip :BağımsızBölümTip «voidable» + ad :CharacterString [0..1] + durum :BağımsızBölümDurumu +bağımsızbölüm + katno :Integer + tapubağımsızkimlikno :CharacterString [0..1] 0..* +bağımsızbölüm 1..* +numarataj +numarataj +numarataj 0..* 0..* «featuretype» 1 +soyutyapı 1 Numarataj «featuretype» + geometri :GM_Point +numarataj SoyutYapı + kimlikno :Integer 1..* + tip :NumaratajTipi +soyutyapı + geometri :GM_Polygon + kapıno :CharacterString + kimlikno :Integer 0..1 +üstnumarataj 0..1 + ad :CharacterString +numarataj 0..* «voidable» + postakodu :CharacterString +parsel 0..1 «featuretype,placeholder» Parsel «featuretype» + geometri :GM_Polygon +parsel «featuretype» Yapı + kimlikno :Integer DiğerYapı + tip :ParselTipi +yapı + tip :YapıTipi + tip :DiğerYapıTipi + adano :CharacterString 0..1 «voidable» + parselno :CharacterString 0..* + durum :YapıDurumu «voidable» + siteveyakooperatifadı :CharacterString [0..1] + paftano :CharacterString + zeminaltıkatsayısı :Integer + zeminüstükatsayısı :Integer + oluşumyöntemi :GeometriOluşumYöntemi + ölçek :Scale
Küme değerlemesi kamu sicilleri Emlak vergi sicili: Emlak vergisinin konusu ve yükümlüsüne ilişkin verileri içeren, diğer kamu sicilleri ile entegre Maliye Bakanlığı sorumluluğunda ulusal ölçekte tutulan resmi sicil. Değer sicili: Taşınmaz ve taşınmaz bileşenlerine ilişkin değerleme verilerini (örn., değerleme tarihi, değerleme uzmanı, değer türü) içeren, diğer kamu sicilleri ile entegre, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı sorumluluğunda ulusal ölçekte tutulan resmi sicil. Plan sicili: Her ölçekteki plana ilişkin metadata verilerini içeren, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı sorumluluğunda, ulusal ölçekte tutulan resmi sicil.
Küme değerlemesi kamu sicilleri Önerilen kamu sicillerinin diğer sicillerle (TUCBS veri şemaları) ilişkisi
Küme değerlemesi bağlı veri (linked data) e-government Core Vocabularies: (1) Core Person, (2) Core Business, (3) Core Location, (4) Public Service. Arazi yönetimi sicillerinin bağlı veri yaklaşımıyla yayımlanması ve adres, nüfus ve ticaret sicilleriyle entegrasyonu için Core Immovable Property Vocabulary geliştirilmiştir (Çağdaş and Stubkjaer, in press). Çağdaş V., Stubkjær, E., in press. A core immovable property vocabulary for European linked land administration. Survey Review.
Küme değerlemesi modernizasyon projesi Tapu ve Kadastro modernizasyon projesinin değerleme bileşeni: Bu bileşen, taşınmaz değerleme hizmetlerinin Türkiye de uluslararası en iyi uygulamalar doğrultusunda yürütülmesi için politikalar ve kurumsal seçenekleri araştıracak, politikalar geliştirecektir. Bu bileşen ayrıca, geçici kılavuzların hazırlanması ve taşınmaz değerlemesinin iki belediyede pilot projesine finansman sağlayacak; gereken kapasitenin inşa edilmesini destekleyecektir. Taşınmaz değerlemesi bileşeni, (i) politika geliştirme (yasal, kurumsal ve teknik düzenlemelere ilişkin öneriler), (ii) pilot proje uygulaması ve (iii) kapasite inşası alt bileşenlerini içermektedir (World Bank, Report no: 43 174-TR, 2008, s. 5). Tartışma (1) TKMP ye neden böyle bir bileşen eklenmiş? Toplumsal gereksinim olmasına karşın neden yerel aktörler tarafından bugüne kadar başlatılamamış?
World Bank, UNECE, FIG vb uluslararası organizasyonlar, gelişmekte olan pek çok ülkede kadastro, değerleme ve arazi yönetim sistemlerinin kurulmasına yönelik girişimleri özendiriyor, destek sağlıyor. Neden?
Küme değerlemesi kurumsal değişim Bu sorular, ekonomik bir teori olan Yeni Kurumsal Ekonominin (New Institutional Economics - NIE) kavramları ile yanıtlanabilir. Bu teorik yaklaşım, kurumların ve kuruluşların ekonomik kalkınmadaki rollerini anlamak için bir temel sunmaktadır. Kurumlar (institutions), bir toplumda oyunun kurallarıdır; kurumlar, insanlar arasındaki etkileşimi şekillendiren, insanların geliştirdiği kısıtlamalardır. Kurumlar, resmi (örn., anayasa) ve resmi olmayan kurumlardan (örn., ahlak) oluşur (North, 1990). Kuruluşlar (organizations), ortak bir amaç doğrultusunda hedeflere ulaşmak üzere işbirliği yapan ya da ortak hareket eden aktörlerdir (North, 1990). Örneğin, parlamento, çevre, tarım gibi bakanlıklar, belediyeler vb. Kurumlar, kullanılan teknoloji ile birlikte işlem maliyetini belirler. İşlem maliyeti, devir edilecek nesnenin niteliklerinin ölçülmesi, bu nesne üzerindeki mülkiyet haklarının korunması ve devir işlemine ilişkin sözleşmelerin uygulanması için yapılan maliyetleri içerir (North, 1990). Kuruluşlar, var olan kurumsal yapı içinde doğarlar ve işlem maliyetlerini düşürmek amacıyla kurumsal yapıyı sürekli değiştirmeye çalışırlar.
Küme değerlemesi kurumsal değişim Soru: TKGM modernizasyon projesi kapsamındaki değerleme girişimi ilgili yerel kuruluşların (Maliye Bakanlığı, belediyeler, belediye birlikleri vb.) işlem maliyetini düşürme çabalarının bir ürünü mü? Yanıt: HAYIR! Maliye Bakanlığı, belediyeler ve emlak vergisi ile ilgili diğer aktörlerden bir talep yok! Talep Dünya Bankasından geliyor. Yerel aktörler ilgisiz; problem algıları bilinmiyor. Tartışma (1) İlgili aktörler bu kadar duyarsızken, küme değerleme sistemi nasıl kurulacak? (2) Bu alana ilişkin kurumsal değişim nasıl gerçekleştirilmeli?
TOPLUMSAL ANALİZİN DÜZEYLERİ Düzey 1: Toplumsal ilişikler Resmî olmayan kurumlar (ananeler, görenekler, kültür, din) Toplumu biçimlendiren üst düzey kurumların değişimi Değişim örneği: Arazi rejiminin gelişimi; İkta Sistemi - 1038, Tımar Sistemi - 1299, Arazi Kanunnamesi - 1858, Medeni Kanun 1926. Değişimin dinamikleri: Devrimler, yeni anayasalar Değişim süresi: 100-1000 yıl Düzey 2: Kurumsal çevre Oyunun resmi kurumları Anayasal ilkeler; idari ve yargısal bürokrasiyi düzenleyen yasaların değişimi Değişim örneği: Toprak reformu (1945-1983), Medeni Kanun ile madenlerin taşınmaz birimlerinden çıkartılması (1926-2001) vb. Değişimin dinamikleri: Yasama çalışmaları Değişim süresi: 10-100 yıl Düzey 3: Yönetişim Kurumsal işlemler Düzey 4: Kaynak dağılımı ve istihdam Günlük ekonomik işlemler Oliver Williamson (2000) den uyarlanmıştır. Politika ağları ve toplumsal uzlaşıyla politikaların, stratejilerin, süreçlere ilişkin kuralların değişimi Değişim örneği: AOGM nün kaldırılması, TUCBS kurulması vb. gibi değişimlere ilişkin girişimler. Değişimin dinamikleri: Politika ağları, müzakereler Değişim süresi: 1-10 yıl Günlük rutin işlemler Değişim örneği: Alım-satım işlemi, bir taşınmazın ifraz edilmesi vb. Değişimin dinamikleri: Ekonomik etkinlikler Değişim süresi: Günlük, sürekli
Sonuç / öneri / tartışma 1. Kapsamlı bir küme değerleme sisteminin kurulması için ön koşul veri yönetimini etkinleştirmektir. En iyi çözüm yerine, en çok gereksinim duyulan çözüme odaklanılmalıdır. TKGM nin öncelikli görevi kadastral sistem verilerini iyileştirmek, değerleme açısından gereksinim duyulan verileri etkin biçimde sunmak olmalıdır. 2. Değerleme uzmanları emlakçıların elinden kurtarılmalıdır. TKGM, öncelikle kamulaştırma ve SP amaçlı devir işlemlerini analiz ederek, cadde/sokak/ada bazında ortalama edinim değerlerini belirlemeli ve yayımlamalıdır. 3. Edinim değerlerinin doğru beyanı için araştırma yapılmalıdır [Öneri: Banka/ipotek satışlarında, değerleme raporlarının bir kopyasının tapu sicil müdürlüklerine gönderilmesi ve bu belgelerin de resmi belge olarak tapuda saklanması]. 4. Kurumsal değişim, el yordamıyla veya ben yaptım oldu! yaklaşımı yerine, sosyal bilimlerin sunduğu teorik ve metodolojik araçlarla sağlanmalıdır. 5. Maliye Bakanlığı, belediyeler ve vergi ile ilgili diğer aktörler sürece etkin biçimde katılmalıdır. Aksi durumda bu tür girişimler bir hayalden öteye geçemeyecektir.
Referanslar 1. Çağdaş V., Stubkjær, E., accepted for publication. A core immovable property vocabulary for European linked land administration. Survey Review. 2. FIG ve UN, 1999. The Bathurst Declaration on Land Administration for Sustainable Development. Fédération Internationale des Géomètres, Frederiksberg. 3. Gloudemans, R.J., 1999. Mass Appraisal of Real Property. International Association of Assessing Officers, Chicago. 4. IAAO, 1990. Property Appraisal and Assessment Administration (edts: J.K. Eckert, R.J. Gloudemans, R.R. Almy). International Association of Assessing Officers, Chicago. 5. North, D.C., 1990. Kurumlar, Kurumsal Değişim ve Ekonomik Performans. 2002, (çev., G.Ç. Güven), Sabancı Üniversitesi Yayınları, İstanbul. 6. North, D.C., 1997. Prologue, in: J. N. Drobak and J. V. C. Nye (Eds) The Frontiers of the New Institutional Economics. San Diego, CA: Academic Press. 7. UNECE, 1996. Land Administration Guidelines with Special Reference to Countries in Transition. United Nations Economic Commission for Europe, Geneva. 8. UNECE, 2004. Guidelines on Real Property Units and Identifiers. United Nations Economic Commission for Europe, Geneva. 9. Williamson, O.E., 2000. The New Institutional Economics. Journal of Economic Literature, 38(3), 595-613.
teşekkürler