Popüler Bölgeler 2017
TÜRKİYE VE İSTANBUL DA ARZ VE TALEP AÇISINDAN ÖN PLANA ÇIKAN LOKASYONLARA İLİŞKİN DEĞERLENDİRME Türkiye de gayrimenkul piyasasında arz ve talebi oluşturan dinamikler; Sosyal - ekonomik yapı ve değişen tercihler, İnşaat teknolojilerindeki gelişmeler, Altyapı projeleri (metro, havayolu ve karayolu projeleri), Üstyapı projeleri (Hastane, üniversite, alışveriş merkezi vb.) Kanun ve yönetmeliklerdeki gelişmeler (Yabancılara konut satışı yapılmasının önünün açılması, 6306 sayılı yasa), Finansal düzenlemeler gibi teşvik mekanizmaları (KDV Tebliğinde yapılan düzenlemeler) olarak özetlenebilir. Yukarıda tanımlanan dinamiklere konu olan bölgeler veya iller popülerlik kazanmakta ve diğer bölge veya illerden farklılaşmaktadır. Yabancılara Konut Satışı 2012 yılında Tapu Kanunun da yapılan değişiklik (6302 Sayılı Tapu Kanunu ve Kadastro Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun) ile yabancıların gayrimenkul sahibi olmaları üzerindeki kısıtlamaların kaldırılmasına ilişkin karar özellikle Rusya, Ortadoğu ve Asya daki yatırımcıların dikkatlerinin Türkiye ye yönelmesine sebep olmuş, yabancıların Türkiye deki gayrimenkul alımları kademeli olarak artmaya başlamıştır. 2013 yılında 12.181 konut biriminin, 2014 yılında 18.959 konut biriminin, 2015 yılında bir önceki yıla göre %20 artarak 22.830 konut biriminin satışı gerçekleşmiştir. 2016 yılında yaşanan başarısız darbe girişimi ve terör saldırıları yabancıların Türkiye ye olan ilgisinin azalmasına dolayısı ile yabancıya yapılan konut satışının azalmasına neden olmuştur. Fakat bu durumun istisnai bir durum olduğu düşünülmekte ve 2017 yılının başında Türk Vatandaşlığı Uygulama Yönetmeliğinde yapılan değişiklikle yabancılara yapılan konut satış sayısının bir ivme kazanması beklenmektedir.
2013 ve 2014 yıllarında yabancıya yapılan konut satışında,, ve İlleri ön planda iken, son iki yılda Trabzon un, nın ve nın giderek ön plana çıktığı görülmektedir.,, ve İllerinin yabancıya konut satışında önemini hala koruduğu görülmektedir. Yabancıya yapılan konut satışında arz ve talebi arttıracak teşvik mekanizmalarının geliştirilmesi sonucunda, ve ya ek olarak ve Trabzonun da popüleritesini arttıracağı düşünülmektedir. YABANCILARA EN FAZLA KONUT SATIŞININ GERÇEKLEŞTİRİLDİĞİ İLK 10 İL 2013 2014 2015 2016 5 548 6 542 7 493 5 811 2 447 5 580 6 072 4 352 1 112 1 191 1 501 1 318 1 053 1 051 1 425 871 545 954 1 107 822 375 783 833 Trabzon 810 284 765 830 657 İzmir 194 512 Trabzon 778 632 175 369 717 623 103 Trabzon 225 599 580 Toplam 12 181 Toplam 18 959 Toplam 22 830 Toplam 18 189 Üst Ölçekli Altyapı projeleri -İzmir Otoyolu, Kuzey Marmara Otoyolu ve Kınalı-Tekirdağ-Çanakkale-Balıkesir Otoyolu projelerinin gerçekleştirilmesiyle Marmara Otoyol Ringi'nin hayata geçirilmesi planlanmaktadır. Bu projenin ön önemli etaplarının biri de - Çanakkale-Balıkesir otoyol projesi olup, 2023 yılında hizmete açılması planlanmaktadır. Tüm yollar tamamlandığında bu güzergah üzerinde bulunan illerin gayrimenkul sektörü açisından ön planda olacağı düşünülmektedir. Son dönemde, Çanakkale, Balıkesir de gayrimenkul fiyatlarında artış görülmeye başlanmıştır. Yine İzmir de hem yerel hem de ulusal markalar tarafından gerçekleştirilen gayrimenkul projeleriyle ciddi bir gelişme göstermiştir.
Altyapı Projeleri Yapılan araştırmalara göre altyapı yatırımları ile gayrimenkul fiyatlarının artışı arasında ciddi bir korelasyon bulunmaktadır. Özellikle kısa sürelerde erişimin hayati önem taşıdığı da raylı sistem hatlarının geçtiği lokasyonlar arz ve talebin yoğun olduğu noktalar haline gelmektedir. Türkiye nüfusunun yaklaşık %20 sinin ikamet ettiği İli, diğer illere kıyasla daha fazla altyapı projesine konu olmaktadır. da son dönemlerde inşaat aşamasında, planlama aşamasında veya hayata geçirilmiş olan ve öne çıkan altyapı yatırımları; metro projeleri, Kanal projesi, Avrasya Tüneli, 3. Havalimanı, Kuzey Marmara Otoyolu projesi ve Marmaray dır. da inşaatı devam eden ve geçtiğimiz yıl tamamlanmış olan metro hatları; Üsküdar - Ümraniye - Çekmeköy - Sancaktepe Metro Hattı Halkalı - Gebze Marmaray Yüzeysel Metro Hattı Kabataş - Beşiktaş - Mecidiyeköy - Mahmutbey Metro Hattı Bakırköy İDO - Bağcılar Kirazlı Metro Hattı Sabiha Gökçen Havalimanı - Kaynarca Metro Hattı Ataköy - Basın Ekspres - İkitelli Metro Hattı Dudullu - Bostancı Metro Hattı Kartal Kaynarca Metro Hattıdır. Bu hatlardan birinci derecede etkilenmesi öngörülen ilçeler; Üsküdar, Ümraniye, Çekmeköy, Sancaktepe, Küçükçekmece, Zeytinburnu, Bağcılar, Kadıköy, Pendik, Gaziosmanpaşa,, Kağıthane ilçeleridir. 3. Köprü ve Kuzey Marmara Otoyolu nun içinden geçtiği ilçeler; Çekmeköy, Beykoz, Sarıyer, ve Sancaktepe ilçeleridir. Avrasya Tünelinden birinci derece etkilenen ilçeler; Kadıköy ve Zeytinburnu ilçeleridir. Planlama aşamasında olan ve gündemde tazeliğini koruyan Kanal Projesinin içinden geçeceği ilçeler; Küçükçekmece, Arnavutköy ve Esenyurt ilçeleridir. Henüz inşaat aşamasında olan 3. Havalimanının birinci derecede etkileyeceği ilçeler;, Başakşehir, Sarıyer ve Arnavutköy ilçeleridir.
Projeler İlçeler Gündemde Olduğu Dönem Metro Hatları 3. Köprü ve Kuzey Marmara Otoyolu Avrasya Tüneli Kanal 3. Havalimanı Üsküdar Ümraniye Çekmeköy Sancaktepe Küçükçekmece Zeytinburnu Bağcılar Kadıköy Pendik Gaziosmanpaşa Kağıthane Çekmeköy Beykoz Sarıyer Sancaktepe Kadıköy Zeytinburnu Küçükçekmece Arnavutköy Esenyurt Başakşehir Sarıyer Arnavutköy 2015-2019 2011-2016 2011-2016 2011-2017 2013-2016 Kentsel Dönüşüm 2012 yılında ilan edilen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Türkiye genelinde gayrimenkul sektöründe büyümeyi tetikleyen en önemli unsur olarak nitelemek mümkündür. Kanun özellikle da etkisini göstermiş olup, il genelinde 829 hektar bir alan kentsel dönüşüm alanı ilan edilmiştir. Kentsel dönüşüm alanı ilan edilen ilçelere bakıldığında ilan edilen kentsel dönüşüm alanının %25 inin Gaziosmanpaşa da, %20 sinin Sarıyer de, %16 sının Kadıköy ve Beyoğlu ilçesinde yer aldığı görülmektedir. Kentsel dönüşüm alanı ilan edilen ilçelerde uygulamalar bina ölçeğinde müteahhitler aracılığıyla ve kamu özel ortaklığı ile ada/adalar ölçeğinde gerçekleştirilmektedir. Kadıköy ve Beyoğlu ilçelerinde kentsel dönüşüm çalışmaları 2014 yılından itibaren devam ediyor olsa da son dönemde Gaziosmanpaşa ilçesinde de kentsel dönüşüm çalışmaları hız kazanmıştır. Büyük hacimli kentsel projelerinin yanı sıra 2018 yılında faaliyete geçmesi planlanan Kabataş Mahmutbey metrosunun istasyonlarının ilçede konumlandırılması ve metro çalışmalarının devam ediyor olması önümüzdeki dönemlerde Gaziosmanpaşa nın daha popüler hale gelmesini sağlayacaktır
İlçeler Bağcılar Beşiktaş Beyoğlu Esenler Gaziosmanpaşa Kadıköy Kartal Küçükçekmece Pendik Sarıyer Tuzla Üsküdar Zeytinburnu Alan Büyüklüğü 32,21 3,19 132,47 30,09 2,36 209,14 135,87 31,84 16,64 54,32 168,57 6,78 1,77 3,82 Toplam Alan İçinden Aldığı Pay 3,89% 0,38% 15,98% 3,63% 0,28% 25,23% 16,39% 3,84% 2,01% 6,55% 20,33% 0,82% 0,21% 0,46% Toplam 829,07 100,00% Sonuç olarak, Türkiye genelinde özellikle ili yakınında konumlanan, yeni/planlanan ulaşım bağlantıları ile Tekirdağ, Çanakkale, Balıkesir,, ve İzmir illerinin ön plana çıkması beklenmektedir. Yabancı yatırımcının da ilgi gösterdiği Trabzon, ve illerinin önümüzdeki dönemde popülerliğini sürdürmesi beklenmektedir. İnşaatı devam eden Üsküdar Sancaktepe metrosu, 3. Köprü bağlantı yollarının ve Paşaköy gişelerinin ilçe de yer alması sebebiyle Çekmeköy Sancaktepe ilçelerinin, Metro çalışmalarının yanı sıra kentsel dönüşüm çalışmalarının da ivme kazandığı Gaziosmanpaşa ilçesinin önümüzdeki günlerde öne çıkması beklenmektedir. Mevcut durumda havaalanına yakın konumda yer alması ile öne çıkan Küçükçekmece ve Bağcılar ilçesi, Kanal projesi ile gündemdeki yerini korumaktadır. Bu ilçelere ek olarak Esenyurt ilçesi nüfusunun, konut arz ve talebinin de artıyor olması ve planlanan Kanal projesinin etkisi ile popülerliğini arttıracaktır. Son dönemde yoğun bir biçimde konut arzına konu olan Başakşehir ve Arnavutköy ilçesi, 3. Havalimanına yakın olması ve planlanan Kanal projesi ile ön plana çıkmaktadır. Kent merkezine, merkezi iş alanına yakın konumda yer almasının avantajını kullanan Kağıthane İlçesinde ofis ve konut projeleri geliştirilmeye devam edilmektedir. Bu gelişmelere ek olarak metro gibi altyapı projeleri ile fiziksel şartlarını iyileştirmektedir. Son dönemlerde kentsel dönüşüm faaliyetleri ile de ön plana çıkmaya başlayan Kağıthane, gelecek dönemde de adından söz ettirmeye devam edecektir.