GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU TALEP TARİHİ 08/03/2017 TALEP EDEN BANKA BİRİMİ VE RAPORUN SUNULDUĞU MERCİİ ZİRAAT KATILIM BANKASI A.Ş./Van Şubesi BANKA ADRESİ Hobyar Eminönü Mah. Hayri Efendi Cad. Bahçekapı No:12 34112 Fatih/İstanbul DEĞERLEME FİRMASI VE SÖZLEŞME TARİHİ ÇİZGİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. 04/04/2016 DEĞERLEME FİRMASI VERGİ NO 2580881098 FİRMA ADRESİ A.Nafiz Gürman Mh. Ali Rıza Gürcan Cd. Metropol Center No: 31 K:12 D:48 Merter - Güngören/ İstanbul EKSPERTİZ TARİHİ 09/03/2017 RAPOR TARİHİ 10/03/2017 RAPOR NO CIZ2017_0426 RAPOR/REFERANS NO(BANKA) 6973 TALEP EDİLEN DEĞER TÜRÜ SATIŞ MÜŞTERİ ADI FIRAT KOÇ - 1/22 -
İÇİNDEKİLER 1.İÇİNDEKİLER 2.DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER 3.GAYRiMENKULE İLİŞKİN BİLGİLER 4.GAYRİMENKULÜN TAPU BİLGİLERİ - Sıra No: : (22576,) - Blok No: : (-,) - Kat No: : (4,) - Bağımsız Bölüm No: : (15,) 5.YASAL KISITLAMALAR (Şerh, Rehin, Beyan, İpotek, Hacizve Diğer Haklar) 6.RUHSAT, MİMARİ PROJE VE YASAL İZİNLER 7.RUHSAT, MİMARİ PROJE VE YASAL İZİNLER - Sıra No: : (22576,) - Blok No: : (-,) - Kat No: : (4,) - Bağımsız Bölüm No: : (15,) 8.GAYRİMENKULUN ÖZELLİKLERİ 9.BAĞIMSIZ BÖLÜM ÖZELLİKLERİ - Sıra No: : (22576,) - Blok No: : (-,) - Kat No: : (4,) - Bağımsız Bölüm No: : (15,) 10.GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER 11.EKSPERİN SATIŞA İLİŞKİN KANAATİ - Sıra No: : (22576,) - Blok No: : (-,) - Kat No: : (4,) - Bağımsız Bölüm No: : (15,) 12.ANALİZLER VE SONUÇLARIN DEĞERLENDİRİLMESİ İLE HESAPLAMALAR 13.DEĞERLEME 14.DEĞERLEME - Sıra No: : (22576,) - Blok No: : (-,) - Kat No: : (4,) - Bağımsız Bölüm No: : (15,) 15.ONAY BÖLÜMÜ 16.DİKKATE ALINAN EMSALLER, ÖZELLİKLERİ ve AÇIKLAMALAR 17.Raporun Dağıtımı Yayınlanması Yasaği 18.DEĞERLEMEYİ YAPAN PERSONEL BİLGİLERİ 19. EKLER/FOTOĞRAFLAR Bankanın değerlemeye ilişkin talebinin kapsamı; iş bu raporun Adres Bilgileri kısmında adresi, Gayrimenkulün Güncel Tapu Kaydı Bilgileri bölümünde güncel tapu kayıtları verilen taşınmazın güncel piyasa değerinin takdiridir. Rapor hazırlanırken varsa, getirilen sınırlamalar ve oluşan kısıtlayıcı koşullar Analiz ve Sonuçların Değerlendirilmesi ile Hesaplamalar bölümünde belirtilmiştir. DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER FORM NO 6973 TALEP TARIHI 08/03/2017 TALEP EDEN BANKA BIRIMI VE RAPORUN SUNULDUGU MERCI BANKA ADRESI YAPAN FİRMA VE VERGİ NUMARASI, SÖZLEŞME TARİHİ FIRMA ADRESI ZİRAAT KATILIM BANKASI A.Ş./Van Şubesi Hobyar Eminönü Mah. Hayri Efendi Cad. Bahçekapı No:12 34112 Fatih/İstanbul ÇİZGİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. 2580881098 04/04/2016 A.Nafiz Gürman Mh. Ali Rıza Gürcan Cd. Metropol Center No: 31 K:12 D:48 Merter - Güngören/ İstanbul EKSPERTIZ TARIHI 09/03/2017 RAPOR TARIHI 10/03/2017 RAPOR NO (Firma) RAPOR/REFERANS NO (Banka) TALEP EDILEN DEGER TÜRÜ MÜSTERI ADI CIZ2017_0426 6973 SATIŞ FIRAT KOÇ Değerlemesi Yapılan Taşınmazın Mahallindeki Niteliği MESKEN GAYRiMENKULE İLİŞKİN BİLGİLER Adresi ALİPAŞA MAHALLESİ, İLLER BANKASI 1. SOKAK, İPEKYOLU APT. NO:3, KAT:4, D:15 İPEKYOLU/VAN MEVCUT KULLANIM DURUMU Sıra No: 22576 Kat No: 4 Blok No: - Bağımsız Bölüm No: 15 KONUMU VE ÇEVRESEL ÖZELLIKLERI Mülk Durumu Mesken İşyeri Arsa Tarla Akaryakıt İstasyonu Fabrika Otel Çiftlik Diğer Mal Sahibi X Açıklama (İşyeri ise Faaliyet Konusu) Değerleme konusu taşınmaz Van İli, İpekyolu İlçesi, Aşağınorşin Mahallesi, İller Bankası 1. Sokak No:3, D:15 posta adresinde konumlanmaktadır. Gayrimenkule ulaşmak için İpekyolu İlçesi` nin belirgin mevkilerinden biri olan Beşyol Kavşağından, İskele Caddesi Üzerinden yaklaşık 1500 m batı yönde ilerledikten sonra sol kolda konumlu olan İller Bankası 1. Sokak - 2/22 -
İstikametine doğru dönülür. İller Bankası 1. Sokak üzerinden yaklaşık 200 m ilerledikten sonra sokağın sol kolunda değerleme konusu taşınmaz bulunduğu ana gayrimenkule ulaşılır. Ulaşım, İskele Caddesi ve Suvaroğlu Caddesi üzerinden toplu taşıma ve hususi araçlar ile kolaylıkla sağlanmaktadır. Taşınmazın bulunduğu bölge konut ve ticari olarak gelişim göstermiştir. Yakın çevresinde bitişik nizam olarak inşa edilmiş benzer yapım tarihli tekil binalar, okullar bulunmaktadır. Bölgede orta ve üst gelir gurubu aileler ikamet etmektedir. Belediye ve kamu kuruluşlarının mevcut altyapı hizmetlerinden yararlanılmaktadır. Taşınmazın bulunduğu parsel az eğimli bir topoğrafik arazi yapısına sahiptir. Bölgedeki Gayrimenkullere Olan Arz / Talep Bölgede, Gayrimenkul ile Ayni Nitelikteki Gayrimenkullere Olan Arz/Talep Gayrimenkul Degeri Elden Çikarilabilme Süresi (Var ise Takyidat/Kisit vb. Dikkate Alinmaksizin Belirlenecektir) Arz Az - Talep Az Arz Az - Talep Fazla Arz ve Talep Dengeli Arz Fazla - Talep Az Arz Fazla - Talep Fazla X Arz Az - Talep Az Arz Az - Talep Fazla Arz ve Talep Dengeli Arz Fazla - Talep Az Arz Fazla - Talep Fazla X Artis Egiliminde Duragan Azalis Egiliminde X 3 Aydan Az 3-6 Ay Arasi 6 Aydan Fazla X GAYRİMENKULÜN TAPU BİLGİLERİ - Sıra No: 22576 - Kat No: 4 - Blok No: - - Bağımsız Bölüm No: 15 İli VAN Bina Apt. No 3 İlçesi İPEKYOLU Pafta - Bağımsız Bölüm Niteliği Ana Gayrimenkul Niteliği Bucağı Ada 2732 Sayfa No 3749 Mahallesi AŞAĞINORŞİN Parsel 1 Yevmiye No 11912 Köyü Sokağı İLLER BANKASI 1. Parsel Yüz Ölçümü(m2) 901,44 Cilt 38 MESKEN Arsa Payı 14/496 Tescil Tarihi 02/12/2015 Semt/Mevkii Blok No - Daire/Dükkan No 15 Bulvar/Cadde - Kat No 4 Site Adı - Bina Apt. Adı Sahibi(Malik Adı Soyadı/Ünvanı) - Hisse Oranı İPEKYOLU ÜNAL TAŞDEMİR (1/1) B.B.(BAĞIMSIZ BÖLÜM) NO 15 8 KATLI BETONARME BİNA VE ARSASI Mülkiyet Durumu Kat Mülkiyeti Kat İrtifakı Devre Mülk Bağımsız Mülkiyet Cins Tashihi Yapılmış Cins Tashihi Yapılmamış X NİTELİK GRUBU Nitelik Durumu Açıklama MESKEN Koordinat Enlem 38.50568 Boylam 43.37806 UAVT NO 1414686780 YASAL KISITLAMALAR (Şerh, Rehin, Beyan, İpotek, Hacizve Diğer Haklar) 08.03.2017 / 16:06 itibariyle TAKBİS üzerinden incelenen belgede; Yönetim Planı : 19/12/2012 (25.12.2012-14544) beyanı, KM ne Çevrilmiştir (16.04.2015-3844) beyanı yer almaktadır. RUHSAT, MİMARİ PROJE VE YASAL İZİNLER İmar Durumu (Bölgenin ve Münhasıran Gayrimenkulün İmar Planındaki Durumu ve Yakın Gelecekteki Olası Durumundan da ayrıca bahsedilecektir) İpekyolu Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan bilgiye göre taşınmazın bulunduğu parsel; 1/1000 ölçekli Van Uygulama İmar planı kapsamında, Bitişik Nizam, 7 kat yapılaşma koşullarıyla ''Konut'' alanında kaldığı şifahen öğrenilmiştir. Proje, Yapı Ruhsatı, Yapı Kullanma İzin Belgesi, Diğer Belgeler Tarafımıza ibraz edilen tapu ile değerlemesi yapılan gayrimenkulün ada/parsel bazında yerinin doğruluğu imar paftasından kontrol edilmiştir. Bağımsız bölüm bazında taşınmazın yerinin doğruluğu ve kat plan özellikleri İpekyolu Tapu Müdürlüğündeki mevcut kat Mülkiyetine esas onaylı Mimari Projesi - 3/22 -
incelenmek sureti ile tarafımıza gösterilen taşınmazın mimari projesine göre 15 no'lu bağımsız bölüm numaralı taşınmaz olduğu tespit edilmiştir. Taşınmazın eski ada numarası 1986, eski parsel numarası ise 9'dur. Taşınmazın dosyasında 09.09.2014 tarih 2014/8 sayılı Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunmaktadır. Konu taşınmazın yer aldığı binaya ait 18.12.2012 tarihli kat Mülkiyetine esas onaylı mimari projesi Tapu Müdürlüğünde incelenmiştir. Yapı Kullanım İzin Belgesi Var Mı? Evet İzin Belgesi Tarihi 09/09/2014 İnceleme Yapılan Kurumlar Belediye Sınırları İçinde Mi? İPEKYOLU TAPU MÜDÜRLÜĞÜ, İPEKYOLU BELEDİYESİ Evet RUHSAT, MİMARİ PROJE VE YASAL İZİNLER - Sıra No: 22576 - Kat No: 4 - Blok No: - - Bağımsız Bölüm No: 15 Mevcut Yasal Durum Karşılaştırması ve Aykırı İmalatlar AYKIRILIK YOK GAYRİMENKULUN ÖZELLİKLERİ Yapıya Ait Bilgiler Binanın Kat Dağılımı Yapı Grubu ve İnşaat Sınıfı Yapi Cinsi/Tarzı Yapı Nizamı İşçilik ve Malzeme Yapım Yılı Kat Adedi Bağ. Böl. Adedi İnşaat Alanı m2 Diğer / Açıklama 2012 8 26 6002 B+Z+A+6NK 4/A Betonarme Karkas Çelik Kargir/Yığma Tuğla Ahşap Diğer / Açıklama X Ayrık Bitişik İkiz Blok Diğer / Açıklama X Lüks İyi Orta Kötü Diğer / Açıklama X Şehir Suyu Kuyu Suyu Hidrofor Elektrik Jenerator Trafo Mevcut Tesisat Isıtma Sistemi X X Merkezi Sıcak Su Doğalgaz Yangın Merdiveni Çocuk Parkı Diğer Açıklama X X Merkezi Kalorifer Kombi Soba Diğer / Açıklama X Güvenlik Yok Açıklaması Otopark Var Açıklaması Yüzme Havuzu Yok Açıklaması Asansör Var Açıklaması Deprem Bölgesi Derecesi Müştemilatı, Çevre Düzenlemeleri, Özellikleri Ana Gayrimenkulde Kaçak Yapılaşma Olup / Olmadığı, Ruhsata Uygunluk ve Taşınmazların Konum ve Büyüklük (Alan) Açısından Projesine Uygunluğu Parselin Konum (Kadastral) Açısından Uygunluğu 2. Derece Depreme Dayanıklılık ve Hasar Durumu Hasar Yok Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bina, 2732 ada, 1 parsel, 901,44 m2lik arsa üzerinde betonarme karkas yapı düzeninde bitişik nizam olarak inşa edilmiş 1 kütleden oluşmaktadır. Değerlemeye konu taşınmaz bulunduğu Ana taşınmaz bodrum kat + zemin kat + asma kat + 6 normal katından oluşmaktadır. Onaylı mimari projelerine göre bodrum katta otopark, su deposu, kazan dairesi, sığınak, Zemin katında 2 adet asma katlı dükkan, bina girişi ve holü, normal katlarda 4'er mesken mevcut olup apartmanda toplamda 26 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. Bina dış cephesi boyalıdır. Giriş kapısı demir doğrama camlı kapıdır. Giriş holü, sahanlık zeminleri ve merdiven basamakları mermer kaplamadır. Merdiven korkulukları alüminyum doğramadır. Bina girişi zemin kattan, kuzey cepheden sağlanmaktadır. Ana gayrimenkulde herhangi bir kaçak yapılaşmaya rastlanmamış olup, taşınmaz konum ve büyüklük açısından mimari projesi ve ruhsatına uygun olarak inşa edilmiştir. Parsel konum açısından kadastral paftasına uygundur. Kısıtlı Bir Durumun Olup, Olmadığı (Askeri Güvenlik Bölgesi, Sit Alanı, İstimlak, Kısıtlı herhangi bir durum ile karşılaşılmamıştır. - 4/22 -
Heyelan vb.) BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN ÖZELLİKLERİ - Sıra No: 22576 - Kat No: 4 - Blok No: - - Bağımsız Bölüm No: 15 Salon Oda Banyo Mutfak Balkon Birimleri (Adet) Kullanım Alanı(Br üt m2) 1 3 1 1 2 Diğer Açıklama Mevcut Kullanım Alanı(Brüt m2) 150.00 Yasal Kullanım Alanı(Brüt m2) 150.00 İnşai Özellikle ri (Tadilat İhtiyacı, Eksik İmalatlar vb.) Tarafımıza gösterilen taşınmaz 4. Kat, 15 B.B. Nolu mesken; bina girişine göre sol ön cephede konumlu olup brüt 150 m2 kullanım alanına sahiptir.. Mimari projesinde ve mahallinde yapılan incelemelere salon, mutfak, oturma odası, 2 adet yatak odası, wc, banyo, antre, hol, kiler ve 2 balkon bulunmaktadır. Taşınmazın salon, oda ve antre - hol zeminleri parke döşeme, mutfak zemini seramik kaplı, duvarlar boyalıdır. Dış kapısı çelik kapı olarak bulunmaktadır. iç kapıları ahşap kapı olup, pencereleri PVC doğramadan mamül çift camlıdır. Tavan köşeleri kartonpiyer süslemelidir. Islak hacimleri fayans döşemedir. Mutfak dolapları ve tezgahı bulunmaktadır. Konu taşınmazlarda ısınma, kombi ile sağlanmaktadır. GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER Olumlu Faktörler - Tamamlanmış altyapı - Ulaşım rahatlığı - İlçe merkezine yakın olması Olumsuz Faktörler - Taşınmazın cephesi EKSPERİN SATIŞA İLİŞKİN KANAATİ - Sıra No: 22576 - Kat No: 4 - Blok No: - - Bağımsız Bölüm No: 15 Satılabilir Alıcısı Az Satışı Zor Satılamaz X Açıklanmasında Fayda Görülen Hususlar ''SATILABİLİR'' nitelikte olduğu kanaatine varılmıştır. ANALİZLER VE SONUÇLARIN DEĞERLENDİRİLMESİ İLE HESAPLAMALAR Yapılan araştırmalar neticesinde değerleme konusu taşınmazın merkezi donatılara yakınlığı, konumu, kullanım amacı, cephesi, imar durumu, tapu sicilinde kısıtlayıcı bir hüküm bulunmaması gibi hususlar birlikte değerlendirildiğinde "satılabilir" nitelikte olduğu kanaatine varılmıştır. DEĞERLEME Açıklamalar Yasal ve Mevcut Durum Değeri: 150 m2 x 1067 TL/m2 = 160.000 TL DEĞERLEME - Sıra No: 22576 - Kat No: 4 - Blok No: - - Bağımsız Bölüm No: 15 Mevcut Durum Değeri (Ruhsat harici alanlar varsa) 160000.00 Yasal Değeri (Teminata Konu Varlığın Nihai Değeri) 160000.00 Acil Satış- Mevcut Durum Değeri 145000.00 Acil Satış - Yasal Durum Değeri 145000.00 Bitmişlik Tespiti(%) 100 NATAMAM YAPI DEĞERI (Sitüasyon tespiti) Tamamlanması Için Gereken Harcama Yaklaşık Tutarı 0.00 Bitmesi Halindeki Mevcut Değeri 0.00 Bitmesi Halindeki Yasal Değeri 0.00 Sigortaya Esas Değeri (TL) 120000.00 Kira Değeri (TL /aylık) 0.00 TOPLAM MEVCUT DURUM DEĞERİ 160000.00 TOPLAM YASAL DEĞERİ 160000.00-5/22 -
TOPLAM ACİL SATIŞ- Mevcut Durum Değeri 145000.00 TOPLAM ACİL SATIŞ- Yasal Durum Değeri 145000.00 ONAY BÖLÜMÜ Hazırlayan Mahmut BOZBAY Kontrol/Onay Hande EMANET Sorumlu Değerleme Uzmanı Erol AYDIN DİKKATE ALINAN EMSALLER, ÖZELLİKLERİ ve AÇIKLAMALAR - Sahibinden: 0 (543 591 60 90) : Değerlemeye konu taşınmazla aynı binada benzer özelliklerde ara kat meskenin 165.000-TL ile satılık olduğu bilgisi alınmıştır. (1045 TL/m²) - Sahibinden: 0 (543 591 60 90) : Değerlemeye konu taşınmazla aynı binada konum olarak daha yüksek şerefiyede 150 m2 olarak beyan edilen kuzey batı cepheli ara kat meskenin 250.000-TL ile satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Yapılan araştırmalarda istenilen bedelin yüksek olduğu bilgisi alınmıştır. (1585 TL/m²) - Sahibinden: 0 (507 306 70 80) : Değerlemeye konu taşınmaza yakın konumda benzer özelliklerde ara katta bulunan 160 m2 olarak beyan edilen 3+1 meskenin 180.000-TL ile satılık olduğu bilgisi alınmıştır. (1069 TL/m²) - Müslüm bey:0 (543 656 12 65): Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili olarak emlak yetkilisi ile yapılan görüşmede konu taşınmazın 1000 TL/m2 ile 1100 TL/m2 birim fiyat aralığında satılabileceği bilgisi alınmıştır. Raporun Dağıtımı Yayınlanması Yasaği İşbu raporun, değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde tamamen veya kısmen yayımlanması, raporun, raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesi yasaktır. DEĞERLEMEYİ YAPAN PERSONEL BİLGİLERİ Eksper Ad Soyad Mahmut BOZBAY İş Tecrübesi (Yıl) 4 Mezun Olunan Okullar (Okul-Fakülte-Bölüm - Başlangıç Yıl-Bitiş Yıl) T.C. HALİÇ ÜNİVERSİTESİ, MİMARLIK FAKÜLTESİ, MİMARLIK BÖLÜMÜ / 2007-2011 Tamamlanan Eğitim Programları Mesleki - Akademik Faaliyetler MİMAR Üye Olunan Kuruluşlar Lisans - Tarih - No Banka İçin Hazırlanan Son Üç Rapor (Rapor Tarihi, Talep Referansı, Rapor No) Rapor Tarihi: 06/03/2017 - Referans No: 6869 - Rapor No: CIZ2017_0402 Rapor Tarihi: - Referans No: 6856 - Rapor No: CIZ2017_0394 Rapor Tarihi: 06/03/2017 - Referans No: 6855 - Rapor No: CIZ2017_0393-6/22 -
Ek : CEPHE 1-7/22 -
Ek : CEPHE 2 Ek : BİNA GİRİŞ KAPISI - 8/22 -
Ek : GİRİŞ HOLÜ Ek : KAT HOLÜ - 9/22 -
Ek : MESKEN KAPISI Ek : İÇ MEKAN - 10/22 -
Ek : İÇ MEKAN Ek : İÇ MEKAN - 11/22 -
Ek : İÇ MEKAN Ek : İÇ MEKAN - 12/22 -
Ek : PROJE KAPAK - 13/22 -
Ek : B.B LİSTE - 14/22 -
Ek : VAZİYET PLANI - 15/22 -
Ek : ZEMİN KAT PLANI Ek : ASMA KAT PLANI - 16/22 -
Ek : KAT PLANI - 17/22 -
Ek : KESİT - 18/22 -
Ek : İSKAN - 19/22 -
Ek : İMAR - 20/22 -
Ek : CBS Ek : TAKBİS - 21/22 -
Ek : UAVT - 22/22 -