GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU TALEP TARİHİ 23/03/2017 TALEP EDEN BANKA BİRİMİ VE RAPORUN SUNULDUĞU MERCİİ ZİRAAT KATILIM BANKASI A.Ş./Güneşli İstanbul Şubesi BANKA ADRESİ Hobyar Eminönü Mah. Hayri Efendi Cad. Bahçekapı No:12 34112 Fatih/İstanbul DEĞERLEME FİRMASI VE SÖZLEŞME TARİHİ ÇİZGİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. 04/04/2016 DEĞERLEME FİRMASI VERGİ NO 2580881098 FİRMA ADRESİ A.Nafiz Gürman Mh. Ali Rıza Gürcan Cd. Metropol Center No: 31 K:12 D:48 Merter - Güngören/ İstanbul EKSPERTİZ TARİHİ 24/03/2017 RAPOR TARİHİ 28/03/2017 RAPOR NO CIZ2017_0545 RAPOR/REFERANS NO(BANKA) 7271 TALEP EDİLEN DEĞER TÜRÜ SATIŞ MÜŞTERİ ADI TORKAM İNŞAAT VE YATIRIM AŞ - 1/12 -
İÇİNDEKİLER 1.İÇİNDEKİLER 2.DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER 3.GAYRiMENKULE İLİŞKİN BİLGİLER 4.GAYRİMENKULÜN TAPU BİLGİLERİ - Sıra No: : (23047,) - Ada: : (0,) - Pafta: : (3,) - Parsel: : (590,) 5.YASAL KISITLAMALAR (Şerh, Rehin, Beyan, İpotek, Hacizve Diğer Haklar) 6.RUHSAT, MİMARİ PROJE VE YASAL İZİNLER 7.RUHSAT, MİMARİ PROJE VE YASAL İZİNLER - Sıra No: : (23047,) - Ada: : (0,) - Pafta: : (3,) - Parsel: : (590,) 8.GAYRİMENKULUN ÖZELLİKLERİ 9.GAYRİMENKULÜN ÖZELLİKLERİ - Sıra No: : (23047,) - Ada: : (0,) - Pafta: : (3,) - Parsel: : (590,) 10.GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER 11.EKSPERİN SATIŞA İLİŞKİN KANAATİ - Sıra No: : (23047,) - Ada: : (0,) - Pafta: : (3,) - Parsel: : (590,) 12.ANALİZLER VE SONUÇLARIN DEĞERLENDİRİLMESİ İLE HESAPLAMALAR 13.DEĞERLEME 14.DEĞERLEME - Sıra No: : (23047,) - Ada: : (0,) - Pafta: : (3,) - Parsel: : (590,) 15.ONAY BÖLÜMÜ 16.DİKKATE ALINAN EMSALLER, ÖZELLİKLERİ ve AÇIKLAMALAR 17.Raporun Dağıtımı Yayınlanması Yasaği 18.DEĞERLEMEYİ YAPAN PERSONEL BİLGİLERİ 19. EKLER/FOTOĞRAFLAR Bankanın değerlemeye ilişkin talebinin kapsamı; iş bu raporun Adres Bilgileri kısmında adresi, Gayrimenkulün Güncel Tapu Kaydı Bilgileri bölümünde güncel tapu kayıtları verilen taşınmazın güncel piyasa değerinin takdiridir. Rapor hazırlanırken varsa, getirilen sınırlamalar ve oluşan kısıtlayıcı koşullar Analiz ve Sonuçların Değerlendirilmesi ile Hesaplamalar bölümünde belirtilmiştir. DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER FORM NO 7271 TALEP TARIHI 23/03/2017 TALEP EDEN BANKA BIRIMI VE RAPORUN SUNULDUGU MERCI BANKA ADRESI YAPAN FİRMA VE VERGİ NUMARASI, SÖZLEŞME TARİHİ FIRMA ADRESI ZİRAAT KATILIM BANKASI A.Ş./Güneşli İstanbul Şubesi Hobyar Eminönü Mah. Hayri Efendi Cad. Bahçekapı No:12 34112 Fatih/İstanbul ÇİZGİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. 2580881098 04/04/2016 A.Nafiz Gürman Mh. Ali Rıza Gürcan Cd. Metropol Center No: 31 K:12 D:48 Merter - Güngören/ İstanbul EKSPERTIZ TARIHI 24/03/2017 RAPOR TARIHI 28/03/2017 RAPOR NO (Firma) RAPOR/REFERANS NO (Banka) TALEP EDILEN DEGER TÜRÜ MÜSTERI ADI CIZ2017_0545 7271 SATIŞ TORKAM İNŞAAT VE YATIRIM AŞ Değerlemesi Yapılan Taşınmazın Mahallindeki Niteliği TARLA GAYRiMENKULE İLİŞKİN BİLGİLER Adresi DURUSU MAHALLESİ, TERKOS-KARABURUN CADDESİ, KUMLUK SOKAK, ESKİ ÇİFTLİK MEVKİİ, 590 PARSEL, ARNAVUTKÖY/İSTANBUL MEVCUT KULLANIM DURUMU Sıra No: 23047 Pafta: 3 Ada: 0 Parsel: 590 KONUMU VE ÇEVRESEL ÖZELLIKLERI Mülk Durumu Mesken İşyeri Arsa Tarla Akaryakıt İstasyonu Fabrika Otel Çiftlik Diğer Boş Açıklama (İşyeri ise Faaliyet Konusu) TARLA Değerlemeye konu taşınmaz İstanbul İli, Arnavutköy İlçesi, Durusu Köyü, Terkos-Karaburun Caddesi, Kumluk Sokak, Eski Çiftlik Mevkii, 590 Parselde kayıtlı 3.000 m2 alanlı tarla vasıflı taşınmazdır. Açık tarif olarak; Köy merkezinden Terkos- Karaburun Caddesi'ne bağlanılarak Liman yönünde giderken yaklaşık 3.4km sonra sol kolda kalan Kumluk Sokak'a ulaşılır. - 2/12 -
Konu taşınmaz bu sokak üzerinde sol kolda 2.parsel konumundadır. Parselin dere koruma alanında kalmasından dolayı yakın parsellerinde genellikle fidanlıkların olduğu tespit edilmiştir. Bölgede orta gelir grubuna hitap eden villa siteleri ve müstakil villa tipi yapılar bulunmaktadır. Son yıllarda Arnavutköy İlçe sınırları içerisinde inşa edileceği söylenen büyük projeler ve ihalesi gerçekleşmiş, inşaatına başlanmış İstanbul 3.Havalimanı, Kuzey Marmara Otoyolu ve Yat Limanı sebebi ile bölgenin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından proje alanı ilan edilmesi ile bölge yatırım amaçlı alım satımın oldukça yoğunlaştığı ve taşınmazların değerlerinin arttığı gözlenmektedir. Bölge ulaşım yönünden toplu taşıma ve özel araçlarla sağlanmaktadır. Köyler arasında toplu taşıma imkanı mevcuttur. Durusu merkeze 4.2 km, Karaburun merkeze yaklaşık 4,1 km, 3.Havalimanı şantiyesine 5,5 km, Karaburun sahile 4,9 km, Yat limanı şantiyesine 3,3 km mesafededir. Bölge genel itibariyle boş arazilerin mevcut olduğu bir bölgedir. Bölge tatilciler tarafından yazlık amaçlı kullanılmaktadır. Bölgedeki Gayrimenkullere Olan Arz / Talep Bölgede, Gayrimenkul ile Ayni Nitelikteki Gayrimenkullere Olan Arz/Talep Gayrimenkul Degeri Elden Çikarilabilme Süresi (Var ise Takyidat/Kisit vb. Dikkate Alinmaksizin Belirlenecektir) Arz Az - Talep Az Arz Az - Talep Fazla Arz ve Talep Dengeli Arz Fazla - Talep Az Arz Fazla - Talep Fazla Arz Az - Talep Az Arz Az - Talep Fazla Arz ve Talep Dengeli Arz Fazla - Talep Az Arz Fazla - Talep Fazla Artis Egiliminde Duragan Azalis Egiliminde 3 Aydan Az 3-6 Ay Arasi 6 Aydan Fazla GAYRİMENKULÜN TAPU BİLGİLERİ - Sıra No: 23047 - Pafta: 3 - Ada: 0 - Parsel: 590 İli İSTANBUL Bina Apt. No İlçesi ARNAVUTKÖY Pafta 3 Bağımsız Bölüm Niteliği Ana Gayrimenkul Niteliği Bucağı - Ada 0 Sayfa No 590 Mahallesi DURUSU Parsel 590 Yevmiye No 19813 Köyü - Parsel Yüz Ölçümü(m2) 3000.00 Cilt 6 Sokağı KUMLUK Arsa Payı Tescil Tarihi 06/12/2012 Semt/Mevkii ESKİ ÇİFTLİK Blok No Daire/Dükkan No Bulvar/Cadde Site Adı Bina Apt. Adı Sahibi(Malik Adı Soyadı/Ünvanı) - Hisse Oranı TERKOS- KARABURUN Kat No B.B.(BAĞIMSIZ BÖLÜM) NO MUAMMER ŞAHİN YILDIRIM (1/1) TARLA Mülkiyet Durumu Kat Mülkiyeti Kat İrtifakı Devre Mülk Bağımsız Mülkiyet Cins Tashihi Yapılmış Cins Tashihi Yapılmamış NİTELİK GRUBU Nitelik Durumu Açıklama TARLA Koordinat Enlem 41.32105 Boylam 28.66265 UAVT NO 0 YASAL KISITLAMALAR (Şerh, Rehin, Beyan, İpotek, Hacizve Diğer Haklar) Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü sisteminden 23.03.2017 tarihinde saat 17:41'de alınan tapu kaydına göre konu mülk üzerinde; - 14.05.2015 tarih 11145 yevmiye no ile ''Konusu: Malik değişikliği olduğunda Gaziosmanpaşa 2.Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2015/209 esas sayılı dosyasına bilgi verilecektir.'' beyanına rastlanmıştır. - 29.04.1999 tarih 1584 yevmiye no ile ''İSKİ 2942 sayılı kanunun 7.maddesine göre kamulaştırma şerhi kaydına rastlanmıştır. NOT: Mahkeme kararının kamulaştırma şerhinden dolayı olabileceği, bölgede 7.maddeye göre kamulaştırma şerhinin ise genellikle İSKİ tarafından mutlak dere koruma bandında kalan parseller için düzenlendiği fakat net bilginin mahkemeden öğrenilebileceği Arnavutköy Tapu Müdrülüğü'nden öğrenilmiştir. Ayrıca; kamu yararı gözeten bir projenin uygulama kapsamına özel mülkiyete dahil gayrimenkullerin de girmesi halinde kamulaştırma söz konusu oluyor. 2942 sayılı kanununun 7.maddesi: Madde 7 - Kamulaştırmayı yapacak idare, kamulaştırma veya kamulaştırma yolu ile üzerinde irtifak hakkı kurulacak taşınmaz malların veya kaynakların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösterir ölçekli planını yapar veya yaptırır; kamulaştırılan taşınmaz malın sahiplerini, tapu kaydı yoksa zilyetlerini ve bunların adreslerini, tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden veya ayrıca haricen yaptıracağı araştırma ile belgelere bağlamak suretiyle tespit ettirir. İlgili vergi dairesi idarenin isteği üzerine taşınmaz mal ve kaynakların vergi beyan ve değerlerini, vergi beyanı bulunmadığı hallerde - 3/12 -
beyan yerine geçecek takdir edilecek değeri en geç bir ay içerisinde verir. İdare kamulaştırma kararı verdikten sonra kamulaştırmanın tapu siciline şerh verilmesini kamulaştırmaya konu taşınmaz malın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine bildirir. Bildirim tarihinden itibaren malik değiştiği takdirde, mülkiyette veya mülkiyetten gayri ayni haklarda meydana gelecek değişiklikleri tapu idaresi kamulaştırmayı yapan idareye bildirmek zorundadır. Şerh tarihinden itibaren iki yıl içerisinde 13 üncü maddeye göre tebligata başlanılmamış ise bu şerh sicilden silinir. RUHSAT, MİMARİ PROJE VE YASAL İZİNLER İmar Durumu (Bölgenin ve Münhasıran Gayrimenkulün İmar Planındaki Durumu ve Yakın Gelecekteki Olası Durumundan da ayrıca bahsedilecektir) Arnavutköy Belediyesi İmar Durum Bürosu'ndan alınan şifahi bilgiye göre, 590 parselin plansız sahada olduğı ayrıca İSKİ Mutlak Koruma Alanı'nda kaldığı ve yapılaşma izninin bulunmadığı beyan edilmiştir. Mutlak Koruma Alanı (0-300 m.) : İçme ve kullanma suyu temin edilen ve edilecek olan suni ve tabii göller etrafında en yüksek su seviyesinde su ile karanın meydana getirdiği çizgiden itibaren yatay 300 m. genişliğindeki kara alanıdır. Bahis konusu alanın havza sınırını aşması halinde mutlak koruma alanı havza sınırında son bulur. Bu alanlarda uyulması gereken esaslar şunlardır: a) Mutlak koruma alanlarında arıtma tesisleri hariç hangi maksatla olursa olsun hiçbir şekilde yapı yapılamaz, iskana açılamaz, turizm alanı kurulamaz. b) Bu alanlarda hiçbir şekilde ziraat ve hayvancılık yapılamaz. c) Mutlak koruma alanları, İSKİ tarafından bir program dahilinde kamulaştırılır. d) Bu alanlarda özel ve kamu kuruluşları tarafından çevre düzeni ve havza amenejman planı yaptırılarak bu planlar çerçevesinde ağaçlandırma yapılarak, İSKİ'nin tesbit edeceği ölçüler dahilinde gezi, seyir ve açık spor alanları ve balık tutma cepleri teşkil edilebilir. e) Bu alanlarda mevcut gayrısıhhi müesseseler kaldırılır, yenilerine izin verilmez. f) Bu alanlara sıvı ve katı atıkların dökülmesi yasaktır. g) Bu alanlarda toprak, taş, kum, kil ve maden ocağı vb. açılmasına ve işletilmesine, mezarlık kurulmasına izin verilemez. Proje, Yapı Ruhsatı, Yapı Kullanma İzin Belgesi, Diğer Belgeler Taşınmaz üzerinde herhangi bir yapı olmadığından Arnavutköy İmar Arşivi'nde dosyasına rastlanmamıştır. İmar paftada yapılan incelemede taşınmazların bulunduğu parselin yerinin mevcut duruma uygun olduğu tespit edilmiştir. İnceleme Yapılan Kurumlar Belediye Sınırları İçinde Mi? ARNAVUTKÖY BELEDİYESİ - ARNAVUTKÖY TAPU VE KADASTRO MÜDÜRLÜĞÜ Evet RUHSAT, MİMARİ PROJE VE YASAL İZİNLER - Sıra No: 23047 - Pafta: 3 - Ada: 0 - Parsel: 590 Mevcut Yasal Durum Karşılaştırması ve Aykırı İmalatlar AYKIRILIK YOK GAYRİMENKULUN ÖZELLİKLERİ Elektrik İçme Suyu Kanalizasyon Asfalt Yol Gayrimenkulün Altyapi Özellikleri Gayrimenkulun Özellikleri Parselin Konum (Kadastral) Açısından Uygunluğu Parselin Cehphe ve Derinlik Bilgileri Yapılaşmaya Engel Teşkil Edebilecek Durumlar Kısıtlı Bir Durumun Olup, Olmadığı (Askeri Güvenlik Bölgesi, Sit Alanı, İstimlak, Heyelan vb.) Doğalgaz Telefon Diğer Açıklama Topografik yapı olarak eğimli ve kademeli, geometrik yapı olarak dörtgen bir yapıya sahiptir. Parselin içerisinde kadastral yol bulunmasına rağmen mevcutta yer almamaktadır. İmar paftada yapılan incelemede taşınmazın bulunduğu parselin yerinin mevcut duruma uygun olduğu tespit edilmiştir. Parselin kuzeydoğu cephesi 44.46 m, kuzeybatı cephesi 74,34 m, güneybatı cephesi 46,31 m ve güneydoğu cephesi 64,40 m'dir. Konu taşınmaz plansız alanda kalmış olması ve mutlak dere koruma bandında kalmış olmasından dolayı yapılaşmasına izin verilmemektedir. Mutlak dere korum kuşağında kalmış olması kısıtlılık oluşturmaktadır. GAYRİMENKULÜN ÖZELLİKLERİ - Sıra No: 23047 - Pafta: 3 - Ada: 0 - Parsel: 590 Parsel Alanı(Brüt m2) Mevcut(Brüt m2) 3000.00 Yasal(Brüt m2) 0.00 GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER Olumlu Faktörler Müstakil parsel olması Gelişim bölgesinde yer alması Olumsuz Faktörler Plansız alanda kalmış olması Mutlak dere koruma kuşağında yer alması Yolunun açılmamış olması Bölgede üzeri boş parsellerin fazla olması - 4/12 -
EKSPERİN SATIŞA İLİŞKİN KANAATİ - Sıra No: 23047 - Pafta: 3 - Ada: 0 - Parsel: 590 Satılabilir Alıcısı Az Satışı Zor Satılamaz Açıklanmasında Fayda Görülen Hususlar Konu taşınmazın mutlak dere koruma kuşağında kalmış olmasından dolayı konu taşınmaz SATIŞI ZOR niteliktedir. ANALİZLER VE SONUÇLARIN DEĞERLENDİRİLMESİ İLE HESAPLAMALAR Bölgede tamamlanan 3. Köprü ile bölgede yapılmakta olan (3.Havalimanı, Kuzey Marmara Otoyolu, Yat Limanı) ve bölgede yapılacağı beyan edilen Kanal İstanbul projesi nedeniyle satış değerlerinin sürekli arttığı bölgede alım satımlar bölge bazında yatırım amaçlıdır. DEĞERLEME Açıklama lar Değerleme konusu taşınmazın İSKİ mutlak koruma alanında kalması, İSKİ tarafından kamulaştırılacak olması, tarıma ve yapılaşmaya izin verilmemesi sebebi ile taşınmaza yasal durum değeri takdir edilmemiştir. Bölgede mutlak dere koruma kuşağında kalan parsellerin pek fazla satılmadığı, genellikle parsellerin üzerinde İSKİ tarafından 2942 sayılı kanununun 7.maddesine göre kamulaştırmanın konulmuş olmasından dolayı pek fazla rağbetin olmadığı, bölgede İSKİ tarafından yolu açılmamış müstakil parsellerin 200 TL/m2 civarında istimlak edildiği öğrenilmiştir. Bölgede istimlaka girmeden el değiştirmenin 150.-TL m2 civarında olduğu öğrenilmiş olup bilgi amaçlı mevcut durum değeri bu doğrultuda verilmiştir. DEĞERLEME - Sıra No: 23047 - Pafta: 3 - Ada: 0 - Parsel: 590 Mevcut Durum Değeri 450000.00 Acil Satış- Mevcut Durum Değeri 400000.00 Yasal Değeri (Teminata Konu Varlığın Nihai Değeri) Acil Satış - Yasal Durum Değeri 0.00 0.00 Kira Değeri (TL /aylık) 0.00 TOPLAM MEVCUT DURUM DEĞERİ 450000.00 TOPLAM YASAL DEĞERİ 0.00 TOPLAM ACİL SATIŞ- Mevcut Durum Değeri 400000.00 TOPLAM ACİL SATIŞ- Yasal Durum Değeri 0.00 ONAY BÖLÜMÜ Hazırlayan Turgut YILDIRIM Kontrol/Onay İrem DAĞDELEN Sorumlu Değerleme Uzmanı Erol AYDIN DİKKATE ALINAN EMSALLER, ÖZELLİKLERİ ve AÇIKLAMALAR Konu taşınmazın bulunduğu bölgede; dere mutlak korumada kalan parselleri İSKİ'nin 200 TL/m2'den istimlak ettiği, bölgede aynı havzada kalan tarlaların bölge emlakçıları tarafından 150-160.-TL/m2'den alındığını, bölge emlakçılarının ise 200.-250.-TL/m2 aralığında sattıkları beyan edilmiştir. (Terkos Emlak Ferruh Bey: 0532 321 70 31) Konu taşınmaza göre şerefiyesi %10-15 daha iyi konumda; dere mutlak korumada kalan 259 parselde kayıtlı 570 m2 alanlı müstakil parsel için 140.000.-TL istenmektedir. (Terkos Emlak Ferruh Bey: 0532 321 70 31) Konu taşınmazın 200 TL/m2 civarında piyasasının olabileceği, parsel için İSKİ'ye başvurulması durumunda iki ay içerisinde 200 TL/m2'den istimlak edildiği beyan edilmiştir. (Karakoç Gayrimenkul İlhami Bey: 0535 829 51 92) Konu taşınmazın iki parsel yakınında olan, içerisinde 140 m2'lik ahır olan tek tapu 3317 m2'lik parselin İSKİ tarafından dört ay önce 250 TL/m2'den istimlak edildiği beyan edilmiştir. (Çevre Sakini) Konu taşınmazın yola cephesinin olmamasından dolayı 200 TL/m2 civarında piyasasının olabileceği, parsel için İSKİ'ye başvurulması durumunda iki ay içerisinde 200 TL/m2'den istimlak edildiği beyan edilmiştir. İstenilmesi durumunda 170-180.-TL/m2'den müşterisinin olabileceği beyan edilmiştir. (RND Gayrimenkul Ramazan Bey: 0532 267 41 16) Raporun Dağıtımı Yayınlanması Yasaği İşbu raporun, değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde tamamen veya kısmen yayımlanması, raporun, raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesi yasaktır. DEĞERLEMEYİ YAPAN PERSONEL BİLGİLERİ Eksper Ad Soyad Turgut YILDIRIM İş Tecrübesi (Yıl) 5 Mezun Olunan Okullar (Okul-Fakülte-Bölüm - Başlangıç Yıl-Bitiş Yıl) - 5/12 -
Balıkesir Üniversitesi - Mühendislik ve Mimarlık Fakültesi - İnşaat Mühendisliği Bölümü - 2008-2012 Tamamlanan Eğitim Programları Mesleki - Akademik Faaliyetler Üye Olunan Kuruluşlar İMO İSTANBUL Lisans - Tarih - No Banka İçin Hazırlanan Son Üç Rapor (Rapor Tarihi, Talep Referansı, Rapor No) Rapor Tarihi: 01/03/2017 - Referans No: 6764 - Rapor No: CIZ2017_0337 Rapor Tarihi: 10/02/2017 - Referans No: 6472 - Rapor No: CIZ2017_0196 Rapor Tarihi: 19/01/2017 - Referans No: 6129 - Rapor No: CIZ2017_0070-6/12 -
Ek : DIŞ MEKAN Ek : DIŞ MEKAN - 7/12 -
Ek : DIŞ MEKAN Ek : DIŞ MEKAN - 8/12 -
Ek : İMAR Ek : CBS - 9/12 -
Ek : HAVZA Ek : HAVZA - 10/12 -
Ek : HAVZA Ek : KROKİ - 11/12 -
Ek : TAPU KAYDI - 12/12 -